标杆房企房地产项目投资决策与评估精讲制度与经验

xx项目拓展相关经验借鉴道然目录第一部分xx项目发展制度介绍第二部分房地产项目投资决策与评估第三部分xx项目合作经验借鉴2第一部分xx集团项目发展制度介绍道然集团项目发展相关·制度《项目发展管理制度》：集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。《新项目发展计划体系》：各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。3房地产项目投资决策与评估道然1.投资决策需要考虑的因素1.1买地是房地产企业最重要的投资决策1.2房地产项目可行性分析1.3xx集团项目投资策略2.xx集团的评估程序3.案例介绍4.在项目投资决策中容易犯的错误5.xx项目决策评估特色51.1买地是房地产企业最重要的投资决策土地是不可复制和再生的稀缺资源作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织；房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择；土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提；公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源；土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素；但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。土地的不可控性土地的不可更改项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的成本之一；而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。持续经营的需要；占有资源，遏制竞争对手的需要；战略扩张的需要；未来增值的期望；稳定的利润回报。土地是房地产开发的最重要成本买地的动机不是单一的61.2房地产项目可行性分析道然可行性分析（技术分析）项目决策背景及摘要••••••第一部分：项目概况第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：市场分析第四部分：规划设计初步分析第五部分：工程、销售计划及后期物业管理第六部分：投资收益分析概况描述全程分析••第七部分：管理资源配臵第八部分：综合分析与建议•第九部分：补充内容结论建议71.2房地产项目可行性分析道然城市发展规划及政策影响外部环境宗地所属区域的城市定位项目决策背景及摘要项目本身的特殊性对公司总体发展战略的影响内部因素项目在公司发展规划中的定位项目的利润贡献81.2房地产项目可行性分析----第一部分项目概况道然要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚了解宗地基本情况，尤其是市政配套状况，有助于把握成本和工期；项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场定位的客观支撑力地产项目概况内容框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估地立储即备开优发缺与点作比为较土（土地的自然质素和属性）91.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置道然四季花城长江二桥汉口建银大厦徐东商圈内环线湖北省委汉阳长江一桥武昌火车站中南商圈东湖风景区亚贸商圈鲁广商圈中环线武汉光谷科技新城范围示意三湾地块例：武汉三湾项目城区位置图。武昌101.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置道然S－15地

块例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。111.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置道然1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并

计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。地块相对完整对发展商具重要意义：便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续，同时有利于日后小区物业管理土地的完整性和规整性地块不完整不利于围合设计和管理，象北京xx城市花园裕华大道的分割，迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患地块相对规整利于规划设计：地块整体规整，在户型、朝向、边缘围合控制等方面，有明显优势了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点土质结构：基础处理承载力：基础处理地下水位：地下室防水处理抗震和防洪地下埋藏物项目如果忽视地质情况勘探，会造成结构重来，影响进度和项目回款，并直接造成建安成本上升（上海城市花园未详细了解地块地质特征，保守桩基处理，造成成本每平米增加80~100元）121.2房地产项目可行性分析—第一部分：宗地现状道然例：武汉三湾项目宗地现状图131.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套道然例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。141.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套道然例：上海春申项目周边社区配套示意图151.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边社区配套道然例：武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图二桥交通节点内环线入口一桥交通节点民院公交节点中建公交节点目标地块161.2房地产项目可行性分析—第一部分：周边环境道然1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。项目周边500米以内的环境是项目的先天性质素，直接影响客户的购买心态和业主的居住质量。历史上有无不良背景、典故周边环境存在不利点，不仅会影响销售，更会导致日后小区管理上索赔投诉等纠纷象荔景大厦因地下有军用微波通道，被迫变更设计，损失了近一半的建筑面积，并使工期拖延一年除了客观环境外，也要重视主观因素，象风水和历史因素，在某些项目会成为关键（深圳俊园的“泰山石敢当”）171.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套道然周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要依据1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。当大市政配套有缺乏时，发展商可以以此作为地价谈判的条件之一。值得注意，如有发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算和预测数，且涉及的不可控因素太多（上海xx城市花园自建大市政的失误，如电话自建成本达8000元/门，而照政府规定只能收取客户4000元/门，发展商被迫承担大量成本。）181.2房地产项目可行性分析－第一部分：大市政配套道然例：某地块的配套管线现状示意图191.导2房地截产项裂目可航行性粒分析塌－第美一部盖分：晚大市洗政配尚套道然例：上海城花项目市政配套及未来规划一般上来说督，配广套设同施数奖量较坑多、曲质量较岁高的路社区速，可但以为论项目控的档都次定位宜提供我客观制支持项目醉开发贪时缺林乏某门些内煤容时苦，应加在规划赖设计陷中予目以充零分考咽虑主力策客户唐看重朝的因般素，改一定板要优她先解决怎（上旨海xx城市氏花园葬复旦xx学校垄解决劝教育宏问题荣、四筒季花艳城假除日广场贩打消炮客户标对于贱商业性配套耳的疑帐虑）201.嫂2房地描产项骄目可耽行性患分析菜－第喷一部荡分：钱规划配控制梢要点道然1、总队占地铁面积串、代梅征地辉面积饶、净检用地兽面积回、绿身化面绳积、掉道路汤面积2、住骄宅建耳筑面阀积、或公建朽建筑群面积晓，公恢建的狠内容殖，并串区分饮经营甲性和于非经拍营性水公建在的面妄积3、综干合容晌积率疫、住患宅容叛积率4、建傍筑密荷度5、控叛高6、绿遥化率7、其扭他211.敞2房地翅产项横目可挂行性非分析累－第渡一部时分：汗地价道然土地距价格土地路价格换计算折的方荐法，哭若有幸代征劣地要阵说明容代征燥地价串格。屋根据辜购买膨价格尊计算骑总地斧价、胃楼面滴地价按。土地岔升值霉潜力洗初步容评估从地驳理位额置、贱土地炮供应慎、周薯边环委境及标配套侮、市以场发其展状很况、品政府墨规划怜、城油市未课来发传展战赢略等类角度对铜土地封升值笋潜力猎做出泄初步驼评估椒。近几雄年与小本案岭相临碌地块纲的土划地价避格比绞较分棵析。立即旨开发厌与作妥为土低地储饰备优俱缺点缺分析221.情2房地少产项最目可巡寿行性暴分析术－第震二部到分：赞法律畏及政晨策性很风险骡分析道然项目犁用地而取得旷土地坛使用膝权的可法律政手续痒现状跨描述1.项目娇立项2.项目驶用地仓现状3.项目难用地寻规划4.项目谋用地尝取得忘土地魔使用萄权程摊序评果估5.项目见用地缠土地筹性质担变更后的评奴估6.政策洋性风矮险评比估项目野法律蔽手续确认滚项目千法律拳手续形，初惕步把厨握项挽目转校、立坑项的刃合法煤性（1）省要市国钞土局数批准柄的土敌地出德让合坊同（2）省纪市规冬划局叉审批折的规故划许悉可证（3）项访目立青项批台准书（4）建画设许科可证（5）地掘价付散款凭镜证了解栽当地浙主管滥部门剂对项夫目转傍让、敢立项使合法浪性的桐有关暴规定损，并根随时志掌握病最新耀动态逐，是趋一项骑基本暴的工愿作，鸭因为自政府臣的规定搜不是分一成中不变欠的。231.某2房地矿产项秆目可宜行性将分析楚－第礼二部绞分：蓝法律刚及政亡策性该风险霸分析道然合作平方式舒及风昂险评夜估（羡合同颂控制块）1.合作锦方基挥本情沃况2.合作忆方式3.主要覆合作吗条件4.合作堆风险表评估总体控评价对各扯项法隶律手厦续和稀程序较的可眼操作展性、丸合法祸性，茶风险蛛的可恳控性进进行们评价岔。合同雷不是看万能捐的，乞不能扎规避筹所有殃风险合同牵只是惩最后计一道摄防线基，合棚同中券的约稍定必趟须在容签署堵前对暗其可桃实现哄性逐郑步落丧实和屈评估241.遇2房地艘产项亮目可哀行性怕分析幅－第慰三部宫分：杰市场功分析道然市场荒分析愁应了朝解和朝把握完的主惹要方钳面：1、当晚地房择地产捉市场财宏观屋情况2、城叨市发粮展规装划和房诚重要刚基础正设施绍建设3、地结块所阳在区稠域市丙场表醒现4、地彻块周鹅边楼势盘情处况5、项辫目定堆位251.尘2房地帐产项玻目可桶行性管分析胃－第艇三部疲分：帝市场袋分析道然1、当说地房狮地产朱市场尘宏观爹情况房地摸产发充展的垫城市着经济颜基础雾和政秩策环魂境一级凝市场厚土地恼政策零和批警租情来况二级篇市场限投资蹦量、刷供应劈燕情况躺、销月售总挖量、鸣均价荷水平层和各含指标痛的增穗长预泊期市场饭区域弟分布肿情况消费摊群体谜特征主要姥发展薪商情供况通过切以上律研究旨，将艳得出咏以下京几个衫方面伶的结纪论：城市泪房地鸡产的触发展言容量买有多米大、蚀走向毙好坏一级借市场绞获得浅土地油的渠鲜道、袋难易塔程度劳和价暑格水轮平二级猪市场灿的竞摔争状仰况、饰售价核水平倍和盈记利空守间哪些种区域物有发乎展的浊现时田和潜饱在空岗间市场那的总站体操坛作水狭平消费敌者的港偏好缝区域佣、产姨品形后态261.权2房地芽产项效目可界行性货分析杜－第基三部旧分：纠市场遭分析道然举例怕：93年xx认为声浦东僵尚不红明朗帜，而税进军灿浦西违；现灰在浦遍东已外具最港好的迁发展劲空间冈，xx考虑捆进入深圳济市场琴化程悬度高咸，个东人购葱房要猜求户您型实恨用，浸四季锋花城努开发聚以3居为适主，耀而不磁一味起求小错，获得了怕良好委效果北京秧拿地蜂过去沿基本舍上是2手地晌，拿侍地成寺本高申企造苏成房日价具酒高不度下，xx在城蹄里拿眉不到小合适反的地，计在机受场边载发展咳物业级反而筑取得绵巨大绵成功271.颂2房地锁产项锁目可涛行性细分析袭－第锯三部粪分：牛市场性分析道然2、城蛙市发进展规幸划和交重要想基础验设施不建设地产站项目摧的开便发周鹿期长拌，项绍目销绢售形船势与袖当地挪城市恋近、茎中期振的发巨展规让划、苦功能猪布局忧、基藏础设振施建乒设等方面冷有较致大关蝴联总体允来讲绑，顺轰势而割为，稿甚至逼预先速投资竹于潜驱力区储域，政项目坏会有联更大塞的增盼值可尺能和膝创利堂空间松。主要置包括酸以下慈几方钢面：城市绞建设茄的总琴体发容展方惧针各区茅域的靠发展虎、功蔑能定寨位和消重要雾的区厨域发幕展政兄策各区晃域的狭建设芝重点渗和控弓制规淋范重要槐基础篮设施裤建设笛的规顿划和症完成疗周期通过滴以上芒分析陆，得骡出房希地产倚开发讯的优莫选区趋域281.种2房地绕产项助目可虚行性嗓分析盒－第辽三部些分：尺市场驼分析道然举例隙：浦东碗对上项海房臣市的膛重要监意义窄：发须展空授间和搅增长眼预期深圳税市的查中心夜区开浙发热低潮北京毫中关煌村高酱科技咸产业统园区械的建做设利越好北京垄上海提两个xx城市旋花园想的大勒配套粮在5年之址后的烫不同扫现状剪，影屠响了谱客户盯对项离目的粮评价291.静2房地企产项幸目可漆行性云分析肢－第祝三部仙分：慰市场埋分析道然3、地林块所静在区顾域市同场表逆现区域吐经济讽基础浪和政望策环苹境区域荷发展件规划吹和重扭要基授础设着施建遮设主要弦指标凭：土址地供毕应、筒投资搞量；稍供销武总量象、总伶额、乎价格原水平键和各痰指标潮增长薪预期客户铅群体恒特征热点务产品水和热坛点项倡目通过称上述惊分析旗，预江测区苗域市澡场发逆展（浑容量订和走汇势）婶，并奶初步巩判断伐在该跪区域炉项目床的定哈位（烘产品建形态赖和客户痕定位灰）301.董2房地数产项王目可份行性锡分析税－第痕三部折分：侄市场票分析道然举例亦：深圳迁口岸圾附近们以港细人外争销为墓主，局小户聚型的问皇御交苑、搁海悦虚华苑阳等取限得良瘦好业直绩北京午中关贱村区晋域项牺目（吧如都争市网攻景、颗水清竿木华战等）最打网虑络牌累、教忧育牌题，客裤户认捷同度工高沈阳挤高档羊社区盛流行蚊大户坏型，xx紫金珠苑18舒0平米汪的4居销蹲售冷榨淡，旋房间公改大丢、房吹间数垒减少兆为3居，侄反而获请得很垃好效赚果311.涌2房地语产项先目可荡行性钥分析剖－第延三部枕分：话市场谁分析道然4、地桨块周魄边楼腹盘情内况了解售地块竿周边3—皱5平方依公里晓内的厦楼盘乐情况点，把珍握竞希争的埋水平迁和程葛度，切并了纸解主耽要客公户群封的偏座好主要犁包括秃：楼盘忍位置两、规拆模、勿规划爸特点斗、立螺面和芹套内早户型售价呈水平久和定沈价策狼略营销迷特点使、主止要卖片点、姨热销舅户型针、主旷要客鞋户群剂、卖饲场布茎置、糊有无悔代理销售滴率、接入住巩率（内已有服入伙博的项接目）物业腐管理啊、小撞区环乌境、忙配套321.寺2房地织产项挎目可悠行性俘分析丢－第族三部欠分：演市场州分析道然5、项昼目定光位项目添定位伟决定猾了该杰项目丝式的成酿败，廉经过侨上述阻四个赌调研础，将誉作出卖基本装定位仆：主力刚客户迷定位安：目盯标主悬力客兽户的鞠判断登，包天括其润职业剃、年导龄结刑构、助家庭衬人口程、收滋入水遗平、叙区域裤分布诸、置业勾目的向和经迎历产品补规划希设计醒：总洒体理兵念要延迎合略主力借目标圆客户羞的偏寇好，狗并挖奶掘引擦导其变发现总新喜临好主力可户型乐构成售价篮水平比和定筹价策余略小区骑风格肠、环颤境、爷配套主要削推广难点和锈营销若策略搭选择331.界2房地只产项坛目可乏行性应分析著－第派三部亦分：晃市场割分析道然举例景：深圳西百仕讯达和吨皇御虚苑都姿定位冒为港获人外江销社贸区，熔但前于者户搞型大絮，总爬价高悲，不撑符合神在深涌置业仓港人歇的需求主奶流，仁后期活陷入监沉寂悦。北京是中关汁村区蚀域目眼标市灰场定付位：海淀勉区内盛的IT企业仔职业漠经理袖及私茫民企饰业主宗，周否边院镇校部枕分富租裕教错师年龄28语--周-3巡寿6岁之染间以改怎善型界购买柳为主主力古户型培以3室2厅2位为成主，限面积块在13拴0-警14苍0平米尽量撞争取天与人舱大附逗中等侦知名绣学校鞭合作茅，打逗子女仪教育狡卖点341.谣2房地下产项智目可黄行性占分析犁－第南四部剩分：馅规划爬设计佣初步悟分析道然规划床设计窄的可鼻行性够分析规划屯设计束的初知步概促念1.设计弦概念2.技术低概念3.可持糖续发至展概剩念351.股2房地杏产项诞目可秀行性烈分析唇－第渣五部垒分：素工程犹、销愧售计熊划道然项目币前期公报批因报建爷计划堵、取酿得建拿设用舰地规铜划许吗可证滑、建烧设工怨程规逃划许陷可证粪、开工许肉可证畅、销号售许弊可证览等的呼时间赠。恶项目摔设计酒计划付的时搬间安俯排。工程存计划秃：开原竣工岗时间铜及工黎期计余划、惭各期烈开工刃面积痒、开贞竣工害时占扯当地城收市市新场和无片区蚀市场坛的占暖有率元。（狠按季淡列示衡）销售蔑计划虏：各紫期销模售时莲间、然价格以、面敏积，怎入住糕时间之，预女计销后售各湿期的市陆场占征有率药，销驶售计趁划实溜现的康可行杆性分阴析。悼（按滑季列困示）物业颠管理战：当土地物乘业管悠理政的策法魄规、摇物业撕管理仍模式货以及萝收费涨和运亩营测算载。361.且2房地攻产项采目可蓝行性逆分析杠－第萍六部痒分：跟投资摧收益槐分析道然投资聚回报就要求设定痛投资朱回报危率低异限，画原则爽上总汽投资烛回报升率低修于一棒定水替平的絮项目纵不予梨考虑资金耀优先面支持拆核心跨项目苗，保滚证持补续稳讲定的列利润醉回报合理格安排翼周期歉，滚盾动开选发，丢提高茄资金炭获利泳能力满足央全公低司净健资产交收益愉率高猛于10刘%的要禾求成本块预测——成本阻测算延表税务乱分析——营业盼税及赞附加缩慧、所稍得税挎、土符地增欺值税项目叨资金卷预测——资金呢投入攻计划岁，回裕款计冷划，菠需求田计划甘，启动泽资金势及启炊动时惧占用烟资金旷内容浴、资魔金占波用峰叹值、爬实现远现金垃正流详入时晒间、罚资金飞占用钱月平政均额罪。财务锹测算窗表——收益种分析371.慕2房地莫产项让目可搁行性王分析铜－第造六部吐分：植投资竞收益写分析道然项目役投资蜂收益貌数据涂简表经济冠指标销售睁收入直接尖成本总投冒资毛利扁率税前倡利润税后修利润销售盛净利俘率投回励报率参考炭指标核心妨指标单位召数值泛（元/m2）项目沉总金厨额（醒万元饼）单位糠面积容净利销售故毛利攻率项目争投资砖收益必指标储要求内部锤收益情率≥25赠%销售冒净利央率≥9%资金泡峰值阿比例地价畅支付歼贴现墓比各年块资金米占用帝回报幼率381.网2房地帜产项帜目可精行性惰分析粉－第穴六部打分：列投资慎收益裙分析道然资金幻玉流分尾析（拆开发抢周期喂安排末）项目亩开发毕要有府合理悲的周该期安累排，挎保证段理想讽的现宿金流肺量，呈增强贿赢利写能力帐和抗耐风险梦能力（1）分腊期开腹发，南地价瓜支付扛、建障安投展入要沈配合刺项目担销售菌，尽烟量通丑过销严售回吩款实拍现滚他动开恰发，肠减少狮资金慈占用（2）资订金回哑笼计驾划：底严谨上的市顶场论叛证，长项目椒公开辫后迅扎速实凑现回寇款，景通过曾销售勒回款菌带动黑项目牧进展拖，保桑持合康理的炼现金傅流（3）减胃少资尖金占坚用和耍利息耍成本吸，通负过销新售回彩款保病持资杠金流液，降均低财虎务风晒险总的止原则剥是“桨进度游配合域、分梨期支楼付”税费咏分析（1）各抓项收坏费内努容和亦标准惭：对蒙成本除及费疫用做杏充分畏估算（2）税吃金缴峡纳：祸尤其弯避免动合作础开发故项目殿的双迹重征曲税（3）配假套建腥设与慎配套升费支粗付时盗间的榆关系需要降指出股，房驱地产迟项目计开发跌，在删获得答土地犹、分配配收梅益这肠二个慢环节贝上容希易产赚生被桨重复略征收下营业或税的欧问题陕，且留数额构巨大融。争取错合理艺的税评收优剖惠，匹降低畏成本粗，提亲高项解目回架报。391.谎2房地卷产项除目可茅行性纲分析张－第哭七部鸣分：牙管理持资源把配置道然机构筑设臵骡：是扛否需感要成木立独稠立法顾人公衣司（艇项目挑公司孝）；愧主要津部门嫩设臵肢。人力级资源往需求常：启晶动项料目对祥个专茧业（疑部门剩）人驶员的钳需求羽，具食体人贵数（兴重点品是专在业经理）叨。人力撞资源逼缺口局及解跌决：届现有培人员月能否涨满足己需要栏，缺挖口人叶员的程解决夹途径抢（调巡寿动、屠招聘邮、培训栗等）经。人力耕资源启考虑在各温地的森发展昏新项归目，弄是否颤有充骄裕合尚格的料人力梦资源吓保证烈，是间考虑备的重理要方值面（1）项版目经严理人阿才：肉是否趴有合秘格的截项目碗总经识理，扯具备管综合当管理蝇项目泻和组天织各奏专业舌经理窗队伍吧及社钳会资构源的令能力经验纪，是紫项目疗成败陪的关若键之痕一；（2）专汤业经箩理人民才：寻充裕跑合格桨的规抗划设类计、里工程片、销揭售企半划、慕财务绝等专指业经咐理队甘伍，宴是保营证项注目成蜜功运记做的基础融，新厦项目归发展萌，要静考虑俭各方税面人示力配货臵是脆否能加够到查位401.洞2房地抗产项良目可棚行性乡丰分析悟－第填八部眨分：煤综合滔分析并及建货议道然从品兆牌、阶设计悟、启虹动速棕度、寒产品下品质华和特笔性、倘市场际竞争牺、营驶销、古合作裳方式鼓、大蓬市政配屡套、为生活舱配套扁、是迟否符拣合xx一贯呼发展另思路驾等方肥面论关述。一、拼项目兔优势二、缸项目蹲劣势三、饺项目庆机会四、侍结论运和建院议411.抛2房地伸产项代目可肢行性宪分析锹－第浙九部酷分：黄补充握内容道然拍卖尚和投付标方鸟式取声得土朽地需站要增击加和炭完善植的内烛容一、呈主要位指标送测算二、阴竞争始对手轻分析三、临制定塑策略四、药资金暮筹措进入佳新城雾市需注要增秃加和田完善拥的内宰容城市添发展站和行默业环墨境分谷析421.沉2房地秧产项写目可罗行性府分析粮－补俭充内对容道然多项接目操紫作的阳权衡（1）把犬握核竭心项哑目与广辅助貌项目艳的关涝系：相优先够发展万在规驳模、夜利润贝回报糖上能园支撑粪当地莲公司的司核心恳项目帽，保护证增绵长的扇稳定陪和持轿续的亮回报续。辅扔助项演目支盾持公唇司的互扩张悉和占霸有率的实旦现（2）项炸目布宝局考再虑：允合理昆区域低分布助，扩牢大市稳场覆吨盖面领，避盾免自校我竞狗争，捕保证暖销售菜速度，众降低犁市场隐风险（3）资寒源配宁置合店理：呼培养上充裕于的项揪目经料理人薄才，节公司海资金录、人娱力资弹源按事照项永目的煮重要性必和资训源要柿求合度理配腐置（4）项锄目互尤动：贴围绕框主力添产品产路线敌，共攀同培肠育利殃用积纵累客威户资汉源，躲保持专一定趣的延酿续性，匠并从欣各细弯分市和场促馆进企奔业品央牌和魔市场蠢份额雅扩大431.窑3xx集团轨项目嫩投资访策略--发展值思路咱和原瓜则道然1.2.3.4.5.继续栏遵循京持续煎稳健节发展改的原弃则；投资友收益吓指标菠必须凯满足吩集团却最低禾要求伍，优炎先考潮虑年找度能锤达到容结算旧条件刑的项玻目；鼓励冲发展局分期赠付款害，资槐金占泽用小诵的项坏目；鼓励英深圳愈、上料海和碌北京极三大滚区域申大力慢发展牛，提兼高经班营规样模，效其他租公司刘结合钱土地储备祝状况贡适当恭发展虑；集团欢资源屈向公叼司经掘营能题力强瓜、市换场潜枯力巨赠大的捎地区甲倾斜浸。441.开3xx集团蛇项目浇投资刮策略—购买乒股权料（公壤司）道然尝试弃与其潮他公滋司各箭种方块式的笔合作轰（不哲包括茎买断常土地酒使用求权）•••尝试唇与政袖府或纤代表英政府悟行为蕉的拥镜有土见地处阿置权详的公矩司合异作；可以瓶考虑早与上右市公藏司或旅一般器国有着大公猴司的羡合作希；不赞掠同购和买公救司，陷除非革该公纤司从武成立矮开始段，我摘司能仗够控洞制各京种经阁营行安为和苦风险监；•不赞较同与嗓私人速公司奇或规舰模较米小、歪资信屈较差戒的民附营企米业合餐作。452.票x宇x集团酒的评燃估程鹿序道然2.丈1集团征项目虏发展圾相关治制度2.吐2项目狼论证丈及决积策阶竞段业网务流厨程2.滩3项目术论证笋阶段炎部门赶分工2.骆4项目柿决策邮阶段跪时间脸控制拆计划462.榆1集团截项目占发展六相关肯制度道然《项目腾发展瞧管理伸制度》《新项姑目发惜展计足划体准系》《项目们发展既信息兔通报》《可行数性论淡证报墓告内印容指怜引》《进入马新城昂市可四研报剖告内喘容增伟补》《项目庭用地栋投标/竞拍匪管理冰办法》《项目馒跟踪舱体系》472.六2项目元论证划及决庸策阶轿段业怠务流废程项目抓发展夜计划获取留土地趋信息一线泽公司尿研究项目该可行瓦性研诉究集团销项目权小组船研究集团木项目攻决策烫会报董寻事会项目鞋签约进入背项目贯跟踪482.旨3项目匪论证欲阶段味部门傻分工道然项目贞论证住阶段足，一弃线公园司多娃部门读配合婶主要丢体现教在各怕专业预部门亚对项否目可晕行性役的分特析。492.钳4项目症决策恢阶段庄时间盘控制掩计划道然协议缴方式畅获取莫土地成立小组申请可研报告初稿14厉D可项研目报决告策正会式申稿请一线朵公司筛工作10西D实完地成调小研组8D回复3D可集研团报领告导报0D组织项目听证会董事会审批集团泥项目肝发展葡小组助工作502.明4项目源决策翻阶段揉时间值控制吧计划道然公开罪方式奸获取沿土地一线答公司遵工作立与币文获项。坛件知目初钩，拍发步井及卖展可肿时招小研旧决标组分唯定当申析雾是天请、场否领。成熊参取根否据参评加估投，标最、终竞确买定是竞决可买策研申会报请申告书请报样、集稿投团、标7D4D标完成竞项买目会唐方决议向案策案家，会完、成确董定事投/3D投标、竞买截至日集团伤项目棒发展陡小组灵工作/10凤D0D完成小组实地调研确定资金准备情况513.案例陈介绍道然为什鞋么选乡丰择这僻个案饰例？《上海奋黄浦脉区金录陵路凤项目可行篇性报河告（超有删勺减）》xx上海要都市以改造沿计划No洋.21、xx产品字创新惹和经肾营创抚新的链尝试（新婆的盈监利模怎式）须；2、上信海公战司拿茧到这像个项浅目是绳清晰参的公丹司经珠营计酒划和驼项目估发展盏战略户的必票然选条择；3、项赏目前僻期论狮证的下专业秀深度魄是值四得我告们学令习的油。523.案例萌介绍道然目录第一销部分第二皇部分第三抢部分上海xx项目绿组合猾状况黄浦夕区概衡况宗地捆概况第四假部分第五止部分第六丑部分第七夫部分第八绸部分第九枪部分法律灵及政烤策性骨风险位分析市场忽分析规划户设计速初步保分析开发晌及销喇售计保划投资照收益舒分析综合开分析固及建碌议534.国内井发展浇商在圆项目则投资影决策瓣中容四易犯海的错夸误道然1、盲肯目投其资2、缺顾乏自屑有资漆金、陡完全悉依赖喂融资3、对菠项目什的宏果观背症景缺蓄乏调行研把吧握4、对株项目藏定位办的不绑科学迁、不棒严谨5、对为项目镰可行该性论奴证的帝随意举性544.国内台发展课商在剑项目您投资偶决策动中容菜易犯套的错僵误道然1、盲须目投倍资主要搜有：●专胞业资冒源不伞足，食有钱秩就想引干房论地产叫，而游不考迎虑是荒否有逼经验结和专挣业资声源积拌累，拆尽管湖社会士资源窑已很皆丰富克，但作为鸡甲方倦，本疗身仍投需相登当的坟专业罩资源挠和组康织判触断能皂力●盲窝目的捎跨地纳域投针资，免事实痒证明到，房踏地产习开发宵有相颤当强壳的地岭域性硬，跨爬地域系操作菜对专滤业资窄源和热管理逝水平兼有更高要兼求。差大多尽数公警司跨惹地域兽经营幕都不逢成功旬，还训不如全在政凳策法帅规了患解、捞各环物节熟对悉、恰市场第把握律较准僵的“肚熟地之”作项征目。●盲种目的乡丰多品屡种开词发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则（二雄）合骄作模字式难点—合作葱模式1、与淘土地衡方合便作（1）项讲目公垒司模乏式（2）合锦作建蔑房（3）股系权收壁购2、与鲜资金敌方合夜作（1）联池合竞运买（2）境巧外融港资（3）信充托69为什穴么要苗合作道然一、践合作叛的必尽要性（一桥）从泪集团建经营闻管理卡的战暑略角滴度考楚虑降低续资金洲投入者的同背时不杏增加态负债钩，不鸡降低拐投资讽收益蝴率（二伐）项催目发惨展存环在资作金瓶倘颈1、土螺地政倦策变客化2、国溜家金利