锦绣香江项目整盘及入市前营销策略

四川蓝光和骏实业股份有限公司成都分公司二〇一四年五月十一日董事长审批：总裁审批：审核：编

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目录项目本体分析市场竞争情况核心价值卖点与典型目标客群策略方案铺排

推广表现

费用计划123456本体分析

项目总平图

推售资源介绍（套数+面积+金额）

推售产品户型图

全盘销售排期

年度、首开销售目标本体分析1、项目总平图8栋9栋10栋11栋12栋本体分析2、推售资源介绍楼栋号产品形态户数面积（㎡）单价(元/㎡)总价(万元)8#住宅15613310340045259#住宅156133103700492510#住宅156139313700515411#住宅208159543600574312#住宅3122786236001003011#商业商业261394100001394独栋商业商业545598110006158合计

91357415237929本体分析3、推售产品户型图（待技术确定后提供）本体分析4、全盘销售排期项目面积（M2）均价

(元／M2)合计（万元）

销售收入时间2014年2015年2016年2017年2018年类型销售面积销售单价合同6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月8栋13309.7434004525销售比例70%10%5%10%5%

销售单价340034003400340034003400340034003400

销售合同（万）31684532264532260000

销售回款（万）

136681361130000

按揭放款

003171583171580000

当月收入

13668453272317158000000

12栋27861.52360010030销售比例

60%10%5%10%5%5%5%

销售单价

36003600360036003600

销售合同（万）

0

2875479240479240

销售回款（万）

0

86214472144720

按揭放款

0

0020123351683351680

当月收入

0

862144208447924033516800

11栋15953.9036005743销售比例

70%10%5%5%5%5%

销售单价

3600360036003600360036003600

销售合同（万）

40205742872872872870

00000

销售回款（万）

1206172868686860

00000

按揭放款

0028144022010287201144000000000

当月收入

12061722900488209637320114400000000

10栋13930.7637005154销售比例

60%10%10%10%10%5%5%

销售单价

3700370037003700370037003700

销售合同（万）

3093515515515515258258000

销售回款（万）

9281551551551557777000

按揭放款

000036136136118018000

当月收入

92815515515551543843818018000

9栋13309.7437004925销售比例

60%10%5%5%15%5%

销售单价

375037503750375037503750

销售合同（万）

2995499250250749250

销售回款（万）

898150757522575

按揭放款

00209625012517552417500

当月收入

8981502171324349250524175000

商业（11栋底商）1393.73100001394销售比例

30%20%20%10%10%10%

销售单价

10000100001000010000100001000010000

销售合同（万）

000000000000000000000000000003993266226621331133113310

销售回款（万）

000000000000000000000000000001996133113316656656650

按揭放款

000000000000000000000000000001996133113316656656650

当月收入

0000000000000000000000000000019961331332719961996133166566500

独栋式商业5597.84110006158销售比例

20%10%5%15%20%15%10%5%

销售单价

110001100011000110001100011000110001100011000销售合同（万）

000000000000000000000000000000000002928146473221962928219614647320销售回款（万）

0000000000000000000000000000000000014647323661098146410987323660按揭放款

000000000000000000000000000000000001464732366109814641098732当月收入

000000000000000000000000000000000001464732183018301830219621961464732

每月销售合同（万）

45322645331014792404792400040205742872872873380515515515515258258299549925025074925003993266226621331133113312928146473221962928219614647320本体分析5、年度、首开销售目标锦绣香江二期8号楼于2014年6月21日开盘，首开去化目标70%。

套数面积（㎡）单价(元/㎡)标准总价(万元)首开去化目标109931734003168总资源1561331034004525

套数面积（㎡）单价(元/㎡)订购合同回款年度销售目标390套302133535775962074655竞争情况

竞争片区近1年量价关系

竞争片区未来3个月新增供应预估

典型竞品产品、策略、量价关系竞争情况1、竞争片区近1年量价关系金堂县电梯公寓去化、新增面积表（数据来源：锐理数据，截至2014.5.11）竞争情况2、竞争片区未来3个月新增供应预估未来三个月预计开盘项目1、瑞居绿岛①产品：洋房（现房）②开盘时间：原计划为2014-4-26，后拖延至2014-52、华夏上海城①产品：高层、洋房（128-150平米三室两厅双卫的洋房和一栋套三套四户型的高层）②开盘时间：2014-5-183、华尔兹广场①产品：住宅（775户）、公寓、商业②开盘时间：2014-6（住宅）竞争情况3、典型竞品产品、策略、量价关系恒大御景半岛两室两厅单卫户型，建筑面积约为81.94㎡三室两厅单卫户型，建筑面积约为97.28㎡三室两厅双卫户型，建筑面积约为106.46㎡主力户型竞争情况3、典型竞品产品、策略、量价关系恒大御景半岛恒大御景半岛，目前主要实行低价策略，精装房，对外宣称1500元/㎡的精装修标准，实际成交价格约为3800元/㎡客户情况

典型目标客户特征素描

典型目标客户深访客户情况1、典型目标客户特征素描前期成交客户分析锦绣香江一期共1049套，截至2014年1月2日，已全部售罄。客户成交区域分析锦绣香江一期的客户以地缘性客户为主，主要集中在金堂城和金堂农村的一些场镇，如：淮口、福兴、高板、竹篙、土桥等。省内其他城市客户以成南、成巴高速沿线的南充、仪陇、巴中、达州为主。成都市其他区域的客户选择锦绣香江相对较少。客户随情况1、挡典型悟目标而客户封特征魄素描客户显职业影分析成交展客户猛中，砌公务瞒员以牛及事末业单附位占验成交肝客户57惕%，主情要是描因为鸦项目存前期毅针对态金堂铁各大蒜政府陆单位花进行零了大鄙量的级宣传公，且晚此类秧人群剩在金钟堂收枯入较症高，抹工作较稳定斑，对率生活啦品质奸要求紫较高崭，小振区的测环境臂是他瓶们关树注的庸重点伤。购买母用途魄分析成交储客户零中，细客户词考虑列自住开的占元成交仪客户71纲%，主棋要对浓小区鞋的环错境很酱认可恢。考渔虑投雕资的币占11农%，比甘较认畜同小白区的访发展纯规划疾。自骗住/投资自都有布考虑量的占18出%。客户悼情况1、震典型鼓目标吃客户剩特征驾素描——根据毕锦绣竟香江绸一期瓜成交脏客户豆的分搅析，壳锦绣傍香江位的目暂标客威户以米地缘遣性客纤户为鸣主，米集中句在金原堂城愉区和延金堂坏县的戴乡镇黎区域且。金堂淡县城汤客户北以当睬地政湿府及拜事业铃单位朗公务芦员为执主，瞧购买岔锦绣再香江聚以刚放需和常刚改酿为主舌。金堂嘉其他都乡镇足的客幻玉户以俊个体队经验握者和毕外出翻务工宣返乡圣置业来为主董，购悬买锦娃绣香跳江以简在县平城安帐家落启户为差主。省内感其他揭二级授城市腾客户疑，更峡为看琴重锦剥绣香幕江的叙居住裤环境泄和金欲堂较巾低的叙放假肝，用煤途以草自用强和养狮老为芳主。锦绣抚香江舒一期重的客驾户以置地缘珍性客拾户为菊主，邮但随解着金哨堂县月城市俘的发造展，真县内能其他孕的开画发商袜已将戴此部碧分客芝户消徐化殆嫌尽，连目前蛋金堂颗的地切缘性弃客户矛无法冬支撑软锦绣地香江衡的销授售。挎亟待丽向金并堂周惑边区炉域和寒省内社二级帅城市取扩展露。客户混情况2、典饰型目巾标客侄户深点访客户使李先银生职业现：个励体户益，年振龄约35岁，及所购格房源91㎡（三谋室两统厅单焦卫）置业芹目的姥：改胸善居蛙住。客户息李先集生在喷金堂马创业讽，考情虑换炒个环资境优牧越的塞小区纯居住办。头介两年匹创业翁初期故资金情紧张缝，现欺在打跪拼了漆几年俗有点絮小积母蓄，购就想帖换一码个环才境好帝，清题净的谦房子映，所谨以就庭选择影锦绣堡香江煎了。客户躬雍女刮士职业宰：政约府单盲位（蛮青海片），践年龄盈约50岁，且所购贷房源10枕8㎡（三通室两宋厅双旱卫）置业求目的抱：度输假养惜老。客户服雍女磁士与猴其朋猾友共8组人县都选魂择了义锦绣洽香江转高层常公寓右，目异前在痒青海景政府前系统蛛工作阶，因松青海宫风沙言及绿禽化问碗题，愚晚年页选择煮在成递都置氏业作偏为后反期退叙休养粪老居执住。择因金蜻堂的霜朋友馅极力肆的推奴荐，叠客户尺也对臂环境填的满捐意以扩及对宿开发张商的租信赖身，最占终选胁择留俯在金常堂，四置业演锦绣千香江专。核心狭卖点项目村核心核价值钱卖点耗提炼锦绣全香江招价值倦体系品牌获价值产品辛价值区域斩环境耀价值配套教价值社区静价值交通侦价值蓝光栽地产冠实力量扛鼎店，观米岭国滨际社拼区独婚占42乐00亩原景生山值水，招以绝炉对大翼盘的扣姿态抵占尽挡金堂戒最佳角风水未宝地蔽，优箩质的期产品州、丰惜富的剃资源烂和国脉际化孩的高羽端配恳套，皱其市坦场口雨碑与彩名气踩在金哑堂本粥地是革其他侨项目届无法某匹敌谢的。锦绣吨香江蓬国际兔社区僵位于钳三江绞交汇漠之地脑，乃辞金堂爷门户扁，可挣尽享渣城市顽配套宋，山暮地公扎园环柴绕，希与金崭堂15症00亩金肌山森米林公连园仅谋一街介之隔福。临判近成左都物沙流港炎、新图兴商高贸中袖心，归新兴漏产业间链将蛮带动当区域园价值得全面仇提升凝。成卫德南扶高速虾、成奇南高络速、仍成绵怒高速坛、成板金青胶快速互通道肯、第诊二绕者城高纽奉速组避成便汇捷的搭交通飞网络峡，规亏划中究的铁骑路、欣轻轨铺都将谢城市桶的距副离变连的咫飞尺之备遥。锦绣爱香江意北临4公里鼻延河配长滩方、西鬼临观询岭42触00亩原纳生山惩水、显东临10万平向米商登业中发心、蹄南临翁金堂洁最大逆的城波市综杂合性坦公园——金山舅森林袋公园毫。锦绣骡香江眠携蓝程光IH智能娱集成欠系统鞠和F5舒适手居家陪系统为强势概回归北金堂日，在黑产品蒜户型兵设计草上，烘将空民间发序挥到松极致生，再递保证浴居住踩功能奇性的盈同时雹，大柴大提符升居通家的件舒适己度，羊做到燥刚改撕产品惊奢阔嚼享受蓄。锦绣雀香江纽奉严格添按照刻生活歼家理忆念打童造，俭建百子姓买迈得起脏的好置房子盘，旨哥在为趟最广步泛的德人群哲创造糖“买灰得起初、住殖得下艰、生攻活得萄好”厅的蓝港光生肚活，沾实现两老百诊姓最艺朴实巴最真恳切的盐居家雄梦想兴。生币活为偿家，抱家在跨蓝光给。锦绣胜香江半近万拔方自临由社忆区商港业配通套、喘观岭难阳光关幼儿踢园、堡金堂爪中学共、县海医院询近在哲咫尺踩，毗再邻未轿来金病堂县蔽商业速中心炕。项目境定位——高尔扶夫品枪质社侄区——舒居昂两房秩、宽星厅三塞房——集IH智能甚集成踢、F5舒居隶系统已为一滔体的晒科技素住宅——左览碍果岭搬，右恋享森楚林——成熟挺配套纠生活计社区1、指项目光价值错定位2、锄项目觉产品冲定位——严格步按照昌蓝光触生活尿家打豆造的梁，集IH集成央、F5舒居头居家袜系统高与一孕体的间高尔办夫主露题品疮质生规活社赌区。蓄客如动作蓄客葡的营心销动倚作以蓝海光生拌活家双、IH智能埋集成售系统伴、F5舒居钓系统闲为噱潜头，违打造滤锦绣逝香江童“科屡技住秋宅、同品质蓄社区府”的剩概念谷；线上暮以新丈金堂躁报、腥金堂宜县城待公交课站台误、十返里大挡道灯匹箱、兴项目粮周边丧道旗言灯杆锡旗、品短信弃为载籍体以衣“成得都销语冠携瓜科技驱住宅偷打造按品质鸡社区渴”，治重点便对蓝碌光生裕活家袜、IH智能团集成彩、F5舒居测系统同进行册解读忠，宣祥传锦蚊绣香珠江的脆产品辉的独方特性闸和高选尔夫劣社区纤的风帝景，违吸引跃金堂牢及周碧边区皆域以芹及市江区的俯客户版到访不；3.线下汪渠道傻行销睡为主票，重誉点对倍金堂乎乡镇发和有腊客户趁基础亿的二累级城针市（罢南充融、达哲州、该巴中春）进熟行专就项突碑破，凉客户沸推介菌会+看房完车+现场瓣主题蛙活动剪的带佛客到订访模哈式。一：营销洗推广尸策略夹总览5.从24售楼句部亮悲相主劝题活轮动，伴释放屠锦绣槽香江烟最新蛛产品棕信息练，通虑过线眨上释寸放售锅楼部懒亮相增和排拦号信慢息，描以抽锯奖为独噱头泪，保虎持客粗户在责售楼从部停童留，限形成碰逼迫棋氛围狼，促糠使客托户尽旅快交宰钱排及号；5.昂31望-6喘.2组织课儿童习节端拦午节积现场兵主题书活动绑，通鼠过亲巨子活斥动和册端午图节主油题活慈动，忙吸引赢客户俯到访步排号孝；6.饮7-占6.锈8以世诞界杯计为主挂题，坝组织杯周末象主题却活动妹，并衣持续症进行万包括袜看球磨喝酒岔、有肯奖竞逼猜比尸分、授集队练徽换屯大奖贼的活街动，铺吸引叔客户含到访渐；二：营销逢活动姑策略蓄客插动作1、蓄谨客的摇营销皂动作依托湖中介旨电商鬼的二拍级城宝市客烧户资辅源，电重点薯在成观南、千成巴付高速陷沿线负进行乱城市诱摆展+派单购拉客+看房通车+现场千活动份的中玩介带沃客模逮式；老带述新，秘报批呼老带游新激厅励政脚策（刘锦绣御香江苗业主阿成功丹推荐玩老带垂新，龟免一降年物颈管费驾，蓝袄光其丧他项菜目业捏主成停功推渐荐老恨带新匪奖励奸购物菊卡50馋0元）林，通圾过激便励政盏策，奴刺激宁老客何户推葡荐其皮朋友混购买无；全员辰营销右，报浴批全砖员营团销激棋励政籍策（梨公司拼内部割员工匠含嘉亲宝、毒球会顾推荐爆成交怖，即修奖励数购物倡卡50耗0元）