福顺尚都购物中心市场调研报告材料

wordword/word福顺尚都购物中心

市场调研报告

二00六年六月二十六日

调研人罗金

前言本报告对某某市购物中心进展了探索性的市场调研，了解目前某某市购物中心市场的根本情况。报告对某某的经济开展，政策，百姓的购置情况，潜在顾客，竞争对手等相关情况进展了介绍，最后根据某某市经济开展与城市规划的状况对福顺尚都购物中心开展提出了分析建议。一、调研目的简单调研，以获知同类购物中心开展状况、项目的环境特征，并以此为根底，结合目前某某市购物中心开展状况，从而为福顺购物中心准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2006年6月20日～6月26日三、信息来源主要来自于国家以与某某统计局，东北网，某某统计信息网，购物中心网；实地调查；图书馆资料。四、调研区域某某市区，重点市南岗和动力区。五、调研对象同类可比性购物中心、项目周边环境、政府部门。六、调研内容1、某某市购物中心宏观环境、购物中心开展状况和趋势2、区域市场状况与竞争市场七、信息整理将得到的原始信息进展分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此根底上进展福顺购物中心总体功能定位与市场定位的研究。目录前言第一章宏观环境一、某某总体经济环境分析1、某某市国民生产总值开展情况2、某某市三大产业开展情况3、某某市城镇居民收入增长情况4、某某市城镇居民储蓄余额情况分析5、城镇总人口情况二、南岗区和动力区的经济环境概况1、南岗区经济环境2、动力区经济环境三、某某经济开展政策与城市规划1、宏观开展政策2、城市规划第二章某某购物中心市场需求分析一、某某市居民消费情况二、某某市居民消费分析三、大学生消费调查与分析第三章福顺尚都购物中心商圈调查一、某某市商圈的开展变迁二、某某市商圈分布状况三、某某市房地产开发情况四、福顺尚都周边房地产开发情况调查五、确定目标与潜在消费者第四章某某购物中心调查一、某某市主要的购物中心简介二、主要竞争对手的经营状况三、对竞争对手的分析四、某某市购物中心的开展趋势第五章对福顺尚都购物中心开展建议一、福顺尚都购物中心的竞争优势二、对福顺尚都购物中心的开展建议

附录1某某城市人口调查附录2某某城市居民家庭人均全年消费性支出构成附录3福顺尚都周边房地产开发情况附录4

某某2006年1－5月份居民生活增长情况第一章宏观环境一、某某市总体经济环境分析“十五〞以来，某某市经济总量持续增加，开展速度不断加快，三次产业结构进一步调整，运行质量稳步提高，综合经济实力不断增强。1、某某国民生产总值开展情况据测算，2005年全市实现生产总值1830.4亿元，按可比价计算比上年增长14.1%，比2000年增长84.0%，“十五〞时期年均增长13.0%，增幅比“九五〞时期平均增幅高1.2个百分点，比“十五〞计划目标〔11.8%〕高1.2个百分点。是改革开放以来我市经济总量增长最快的时期。2001-2005年累计实现生产总值7035.7亿元，平均每年实现1407.2亿元，是“九五〞时期平均每年实现GDP水平的1.82倍。经济增长速度逐年提高，2001-2005年增长速度分别为11.2%、11.5%、13.5%、14.7%、14.1%，这一时期经济增长波幅相差3.5个百分点。从人均生产总值看，2005年我市人均GDP18852元，约合2342美元，按可比价计算比上年增长13.1%，比2000年增长80.2%，年均增长12.5%。2001-2005年我市人均GDP分别为11319元、12420元、14216元、16674元、18852元，各年增长速度分别为11.6%、11.2%、13.1%、13.4%、13.1%，五年间速度提高了2.2个百分点。“十五〞期间是我市改革开放以来经济开展最快，也是最稳定的时期。经济运行质量不断提高，综合经济实力跃上了新台阶。2、三大产业开展情况第一产业根底地位继续加强。“十五〞期间，我市农业和农村经济开展加快，农业生产结构得到调整。2005年第一产业实现增加值299.9亿元，按可比价计算比上年增长8.6%，比2000年增长42.3%，年均增长7.3%。2001-2005年第一产业对全市经济增长的平均贡献率达到9.7%，拉动全市生产总值增长1.3个百分点。“十五〞时期第一产业累计实现增加值1197.4亿元，比“九五〞时期增加338.3亿元。2001-2005年第一产业增加值增长速度分别为4.6%、6.5%、6.3%、10.5%、8.6%。在第一产业中农业实现增加值120.8亿元，比上年增长5.7%，年均增长8.3%；牧业实现增加值155.0亿元，比上年增长10.5%，年均增长10.5%；渔业实现增加值6.2亿元，比上年增长16.7%，年均增长8.5%；林业实现增加值10.8亿元，比上年增长6.7%，年均增长14.3%。第二产业开展加快，工业经济持续、快速增长。“十五〞以来，我市进一步实施老工业基地调整改造战略，深化国有企业改革，发挥优势产业作用，加大工业结构调整力度，带动了第二产业快速开展。2005年第二产业实现增加值646.0亿元，比上年增长16.9%，比2000年增长1.1倍，年均增长16.2%，比“九五〞时期平均增幅高3.3个百分点。2001-2005年第二产业各年的增长速度分别为13.4%、13.0%、17.7%、19.9%、16.9%，呈现出平稳快速的开展势头，是我市改革开放以来开展最快的时期。2001-2005年第二产业对经济增长的贡献率达到41.3%,拉动经济增长5.4个百分点，比“九五〞时期高1.5个百分点。其中2005年全市工业实现增加值490.9亿元，比上年增长16.2%，比2000年增长1.07倍，年均增长15.7%，比“九五〞时期高2.6个百分点。五年间工业经济增长速度分别为12.1%、12.5%、17.7%、20.2%、16.2%，对全市生产总值的平均贡献率达到31.0%，拉动经济增长4.0个百分点，比“九五〞时期高0.9个百分点。工业经济中规模以上工业增势强劲，2005年实现增加值350.7亿元，比上年增长20.1%，年均增长18.0%；规模以下工业实现增加值140.2亿元，比上年增长7.9%，年均增长11.2%。2001-2005年第二产业实现增加值分别为344.7亿元、369.6亿元、450.0亿元、552.2亿元、646.0亿元，其中工业各年实现增加值分别为257.8亿元、281.2亿元、344.0亿元、421.9亿元、490.9亿元。2005年建筑业实现增加值155.1亿元，比上年增长19.3%，比2000年增长1.3倍，年均增长18.1%,对经济增长的贡献率为10.3%，拉动经济增长1.3个百分点。第三产业稳定快速开展。“十五〞以来，我市第三产业蓬勃开展，形成了以交通邮电、批发零售贸易餐饮业等行业为主导，金融保险、旅游、房地产业、信息咨询等新兴行业全面开展的新格局，成为国民经济中增长最稳定、开展最快最活跃的产业。2005年第三产业实现增加值884.5亿元，比上年增长13.9%，比2000年增长83.4%，年均增长12.9%，比“九五〞时期平均增速高0.2个百分点。2001-2005年第三产业各年经济增长速度分别为12.4%、12.4%、13.2%、12.6%、13.9%，五年间对全市经济增长的贡献率为49.0%,拉动经济增长5.3个百分点，比“九五〞时期高0.3个百分点。第三产业实现增加值分别为543亿元、601.2亿元、680.4亿元、776.7亿元、884.5亿元。从传统行业看，随着生产的开展和人民生活水平的日益提高，城乡市场日益繁荣，商饮服务业快速开展。2005年，批发零售贸易餐饮业实现增加值252.3亿元，比上年增长13.5%，比2000年增长77.0%，“十五〞时期年均增长12.1%，拉动经济增长1.8个百分点。交通运输邮电业开展迅速。2005年，我市交通运输邮电业实现增加值173.1亿元，比上年增长13.5%，比2000年增长67.7%，年均增长10.9%，拉动经济增长1.1个百分点。从现代服务业开展情况看，一批新兴行业开展迅速。2005年全市实现金融保险业增加值60.7亿元，上年增长6.6%，比2000年增长50.4%，年均增长8.5%，拉动经济增长0.3个百分点。包括信息咨询、计算机与应用、租赁、娱乐、旅游在内的社会服务业、房地产业、科学研究事业等均有较大开展。2005年，全市其他服务业、房地产业实现增加值分别为338.6亿元、59.9亿元，年均增长15.8%、11.6%，拉动经济增长2.8、0.3个百分点。3、某某市城镇居民收入增长情况与分析据抽样调查资料显示，2005年某某市居民家庭人均可支配收入达到10065元，首次突破万元大关，比2000年增长78.7%，年均增长12.3%。〔1〕增长速度达到两位数。“十五〞期间，某某市城市居民人均可支配收入由5632元增加到10065元，年平均增长率达到12.3%。2001-2005年各年的增长速度分别为9.3%、12.9%、12.9%、13.1%、12.6%，是改革开放以来居民收入增长较快的五年。〔2〕工薪收入占主导地位。2005年居民家庭人均工薪收入达到6293元，比2000年增长70.6%，年均增长11.3%，是拉动居民收入水平提高的主要因素。工薪收入占家庭总收入的比重为60%，虽然比2000年减少5.5个百分点，但仍占居民收入主导地位。收入增长的主要原因一是近年来我市经济体制改革不断深化和完善，国企改革成效在经济结构调整中初步显现,局部企业减员增效明显，职工工资收入稳定增加。二是政府重视下岗职工的再就业工作，增加了一局部就业岗位，再就业形势有很大改观。三是随着振兴东北老工业基地政策的实施，我市企业生产经营活力得到了进一步增强，职工收入相应提高。四是2005年国家机关、事业单位实施阳光工资，工资透明度增强，省、市、区三级政府根据自己的财力相继提高了工资，使机关事业单位职工工薪收入明显增长。4、某某市城镇居民储蓄余额情况分析截至2006年3月末，某某市本外币居民储蓄存款余额1617.2亿元，比年初增加89亿元，同比增加10.3亿元，增长5.8％。

一季度哈市金融存款呈现以下变化：储蓄存款持续增长，增长率为5.8％；企业存款增长较快，3月末哈市金融机构本外币企业存款余额为873.1亿元，比年初增加38.5亿元，同比增加71.7亿元。5、城镇人口情况2005年末全市常住人口974.36万人。户籍总人口971.64万人，比上年增加1.41万人。其中，市区人口398.61万人，增加4.07万人。在总人口中，非农业人口467.69万人，增加1.49万人；男性人口493.18万人，增加0.58万人。男女性别比〔以女性为100〕为103.08。

全市常住人口中，0—14岁的人口为136.63万人，占总人口的14.01%；15—64岁的人口为762.80万人，占总人口的78.24%；65岁与以上的人口为75.58万人，占总人口的7.75%。与第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降了3.99个百分点，15-64岁人口和65岁与以上人口的比重分别上升了2.05个百分点1.94个百分点。见附录1二、南岗区和动力区的经济环境概况南岗区和动力区是福顺尚都购物中心的主要辐射区域，是未来福顺尚都购物中心的主要客流来源，所以特别对南岗区和动力区的经济环境进展了调研。1、南岗区经济环境南岗区某某市的中心城区，总面积182.87平方公里，城区面积60平方公里，总人口90万，人口密度每平方公里1.5万人，全区辖16个街道办事处，3乡1镇。南岗区是某某省党政军机关所在地，是全省政治、经济、商贸、文化、科研、金融、交通中心。区城内有中直、省市直机关83个，团以上驻军〔警〕部队26个，有正规大专院校11所，中学专科学校30所，科研机构51个，支行以上金融机构21个。区城内交通便利，是全省的交通枢纽。某某火车站，内陆港，东北最大的铁路货运编组站均在区内，是全省物资集散地。随着改革开放的不断深入，南岗区的经济建设和社会事业都得到了长足的开展。作为中心城区的南岗区正在努力发挥载体功能，服务功能和辐射功能，加快由开展区属经济向开展区域经济转变。2005年1－12月，南岗区完成总产值3145650万元，销售收入3988680万元，利润总额231380万元，实缴税金118280万元，财政收入71507万元,计划比分别为108.4%、109.6%、112.3%、114.5%、106.2%,同期比分别为30.7％、31.5％、34.8%、36.6%、17.7%。2、动力区经济环境动力区始建于1958年，是新兴的工业城区，位于哈市东南部，与南岗、香坊、平房区毗邻。全区现有人口41万人，面积131平方公里，其中，城区面积25.3平方公里。行政区内辖有12个街道办事43个社区居委会；1个镇，17个行政村。动力区的区情有四个主要特点：一是“三大〞集中。动力区是大工厂、大科研院所、大中专院校相对集中的城区。区内有某某电机、锅炉、汽轮机某某公司等国有大中型企业23家。有某某工业五大集团中的某某电站设备成套集团、某某工量具集团和某某亚麻集团。有某某中医药大学、东北林业大学、某某理工大学等大、中专院校19家，省石化院、大电机研究所等科研院所27家。二是城区环境质量较好。全区集中供热面积达77％。全区绿化总面积1636.89公顷，绿化覆盖率达到49.36%，人均公共绿地9.88平方米，我区是我市唯一的省级园林绿化示X城区。城区大气污染指数较低，是全省第一个无烟尘控制区。三是人口文化构成层次较高。区内居民构成以知识分子和产业工人为主。具有大专以上学历人口为69705人，占人口总数的17％。我区连续两次被评为全国科教工作先进区。四是道路宽敞，交通便利。和平路、三大动力路、和兴路和二环干道纵贯全区，京哈、哈阿、哈五公路通过境内，王兆屯和孙家火车站坐落在区内，有3条28公里长的铁路专用线贯穿驻区16家国有大中型企业。二、某某经济开展政策与城市规划1、宏观开展政策改革开放以来，某某发生了翻天覆地的变化，国民经济和社会事业取得举世瞩目的成就。超额完成了“六五〞、“七五〞、“八五〞和“九五〞计划，提前实现全市生产总值翻两番。经过几十年的建设，某某已经开展成为一个工业门类齐全，同时又拥有广阔农村的现代化城市。党的十六届三中全会提出了实施东北地区等老工业基地调整改造的战略决策，给某某带来重大开展机遇。某某制定了《某某市老工业基地调整改造规划》，老工业基地调整改造在积极的推进中，初步规划了590个项目，总投资1240亿元，其中已有17项列入国家第一批老工业基地调整改造规划，总投资额26．7亿元。“十一五〞期间，正值中国进入“重要战略机遇期〞和“全面建设和谐社会，加快推进社会主义现代化的新的开展阶段〞，与此同步推进的振兴东北老工业基地战略给东北地区带来了加快开展的机遇。在这一宏观形势推动下，某某将通过体制创新、技术创新的质变飞跃和产业规模的聚变、裂变扩X，提升综合竞争能力，做大做强主导产业，充分发挥龙头带动作用、产业辐射作用、窗口示X作用以与老工业基地调整改造的先导作用，成为省、市经济开展的“龙头〞和“龙眼〞，为推动全省全市老工业基地调整改造，为建设东北经济圈，为振兴某某经济做出应有的贡献。大型购物中心的建立能大大推动了某某城市建设，更为某某市民又提供了一处购物休闲场所，在方便社区居民生活的同时，刺激了某某的商业开展，拉动了某某城市经济，促进了商业文化产业的开展，更为社会提供了很多就业机会，政策大力支持购物中心的开展。2、城市规划以与分析购物中心的项目开发，一定要符合城市开展的总体目标。这是因为购物中心是城市开展中最活跃的元素之一，是一个需要不断改善和提高的场所，同时也是城市再开发当中的战略性的承当者。购物中心的开展与城市开展的长期性、持续性特征，具有相互结合的内在肌理。实施“以商兴城〞的战略，可以使购物中心成为推动城市开展的根底设施。某某的城市扩X规划：北跃：城市开展跨过松花江向北开展，江北分为四个组团：前进组团是行政办公、居住、商贸、教育科研等功能；松浦组团为商贸、文化、对俄贸易加工区；黎明组团是教育科研功能，并兼顾接纳城市中心区产业转移功能；呼兰组团为居住功能，兼顾电力、建材等产业功能。北部是城市未来开展的重点，新增城市用地面积74平方公里，集中在松花江以北、呼兰河两岸地区，接近全市新增用地的一半。西扩：指城市西部的群力、哈西、昌林湖风景区，是产业的集中区，主要以高科技产业为主。南延：城市向南部平房地区开展，建设国家级制造业基地，是城市开展第二产业的主要方向，新增城市用地面积46.8平方公里。东优：主要是优化、整合哈东工业区、成高子、新香坊、团结、动力东侧等地区，是对现有东部传统化工区域的改造升级，改造成居住、物流等功能区域。中兴：是对城市中心区域的复兴开展，改造的原如此是三增三减，即减少人口密度、减少建设容积率，减少城市污染源污染企业数；增加城市绿地，增加城市服务设施，增加城市公共空间。某某市政府正准备向哈西扩X，为什么不选择江北和南岗呢，首先，拿某某为例，某某的埔东开展了十余年现在还是无法和埔西相抗衡，而某某的兴旺是某某无法比拟的，而且哈市又一条松花江，而松花江上的桥，现在只有一座，韩国汉城虽然也有一条江，但江上的桥多达20几座，但汉城比某某小的多，某某真正的想开展江北有两种方案可以实施，一是依靠江南，借助江南的经济实力，二是在江北再建设一个某某，个人觉得第二种方案比拟难以实施，目前政府还没有这个能力，而第一种方案交通是首要问题，刚刚说了，哈市江北江南的桥只有一座，即使有十座桥，根据某某的例子，开展起来也是相当漫长的，何况，什么时候可以有第十座桥呢？南岗现在为开发区，政府已经下了很大力气，但南岗是开发区而不是住宅区，所以哈市向西，这个观点是指住宅开始向西转移。2002年政府启动城市化经营模式，政府要以城市作为经济开展的舞台，为经济开展创造良好的环境，城市功能性版块的划分是有历史，经济，文化，生活习惯，城市规划，城市根底设施等等原因造成的。目前哈市的四大版块为，商务中心区〔CBD〕为开发区。中央信息区〔CID〕哈市暂时还没有。的就是中关村。中央公务区〔COD〕南岗省政府附近。中央住宅区〔CLD〕，现在哈市的中央住宅区还不明朗，但我觉得未来的CLD就是哈市以西，学府往西这一块，在地理环境上，这块属于上风区，没有工厂大气的污染，噪声小，生活环境比拟良好，可以脱离拥挤，闹事杂乱的生活环境。换句话说，也就是福顺尚都到大众新城这一块。而福顺正是这在这块地的门脸的位置。未来升值的空间比拟大，虽然现在还算不上黄金地段甚至无法称为准黄金地段，但开展潜力是不可忽略的。第三章购物中心市场需求情况一、某某市居民消费情况调查2005年人均消费支出为7897元，比2000年增长75.2%，“十五〞时期年均增长11.9%。从消费支出的八大类增长情况看，交通通讯支出增长1.6倍，年均增长21.3%；衣着支出增长1.2倍，年均增长17%；娱乐教育文化服务支出增长1.2倍，年均增长16.7%；医疗保健支出增长84.8%，年均增长13.1%；居住支出增长83%，年均增长12.8%；家庭设备与用品支出增长73.5%，年均增长11.7%；食品支出增长39.8%，年均增长6.9%；杂项商品服务支出增长34.2%，年均增长6.1%。各类消费支出的不同增长，引起消费结构变化。2005年食品支出占消费支出的比重即恩格尔系数为34.4%，比2000年下降8.7个百分点；杂项商品服务支出比重下降0.9个百分点。交通通讯支出比重上升3.2个百分点；娱乐教育文化服务支出比重上升2.9个百分点；衣着支出比重上升2.7个百分点；医疗保健上升0.5个百分点；居住类支出比重上升0.4个百分点。具体消费分析情况见附2二、某某市居民消费分析1、交通支出快速增长，通讯消费增幅较大。2005年人均交通通讯支出为760元，比2000年增长1.6倍，年均增长21.3%。随着改革的深入，电信行业垄断进一步弱化,市场竞争更加激烈。网通、联通、移动和铁通四大电信运营商都相继推出各种优惠政策馈赠消费者，消费者换机换卡成为普遍现象。互联网已被大众消费者所认可，上网冲浪成为一种时尚，信息高速公路为人们展示出一个广阔天地。2005年人均通讯支出513元，比2000年增长1.1倍，年均增长15.7%。近年来，市区公交线路大都更新了车辆，新开发的居民小区大多数通了公交车，人们普遍反映出行方便多了。过去乘坐出租车被称为奢侈消费，现在打车已成为大众消费。2005年人均交通支出246元，比2000年增长4.7倍，年均增长41.6%。2、教育仍是消费亮点，娱乐消费明显增加。2005年人均娱乐教育文化服务支出为1195元，比2000年增长1.2倍，年均增长16.7%。其中人均教育支出681元,比2000年增长69%，年均增长11.1%，教育支出占娱乐教育文化服务支出比重达到57%。随着居民收入的增加，人们注重修身养性，利用休息时间放松自己，解除工作中的紧X、疲劳，以便更好地工作和生活，尤其是黄金周外出度假的人逐年增加，休闲娱乐活动的增多使文化娱乐服务支出相应增加。2005年人均文化娱乐服务支出为257元，比2000年增长4.7倍，年均增长41.7%。3、医疗费出现高增长，滋补保健品受欢迎。“十五〞时期经过2003年非典的考验后，人们更加重视健康，养生观念发生了变化，有病早治、无病防病提到日程上来，加之公费医疗改革，医疗保健消费进一步发生了变化，医疗支出增幅较大。2005年人均医疗保健支出为798元，比2000年增长84.8％，年均增长13.1%。其中人均医疗费支出348元，比2000年增长10倍；人均滋补保健品支出77元,比2000年增长1.8倍。4、衣着消费增势较强。居民收入的增长为人们生活质量的提高奠定了根底，穿衣打扮出现个性化、高档化、配套化，衣着消费呈现出多样化。2005年人均衣着类消费支出1083元，比2000年增长1.2倍，年均增长17%。5、食品消费重方便快捷、讲究高营养低脂肪。随着社会文明的进步,人们越来越多的认识到饮食与健康的关系,对食品的消费越来越讲究,绿色和保健食品倍受关注。2005年人均食品支出为2717元，比2000年增长39.8％，年均增长6.9%。随着生活水平的提高，生活节奏的加快，饮食服务受到欢迎，2005年人均饮食服务支出为452元，比2000增长4.1倍，年均增长38.7%，饮食服务支出占食品支出的比重已达16.6%。肉禽蛋水产品类支出年均增长6%、糕点和奶与奶制品支出增长5.6%、蔬菜类支出增长3.1%。三、大学生消费调查与分析福顺尚都购物中心周边有十几所高校，他们将构成成为我们重要的客源。据调查年级越高，消费水平也随之增长。如大一学生的月消费额一般在300~500元之间，400元居多。而大二学生的消费额通常在400~800元之间，一般都在400元以上。到了大三，这种增长仍在继续，500元左右的消费已经较为普遍了。原因在于消费点的增多。大一学生正处在中学过渡到大学的初始阶段，在形象设计、娱乐等方面的意识相对淡薄，学习方面的投入〔如购置电脑、电子辞典〕也相对较少。随着阅历的增加，对自己形象的重视，精神享受的追求、学习的投入、配备手机电脑的需求也随之增长。同年级的男生的消费高于女生，虽然女生在化妆品、衣服饰品方面的投入明显高于男生。然而时代在变，对美的追求已不再限于女生，男生对于个人形象、装扮也已慢慢重视起来。从低年级到高年级男生呈上升趋势的服装消费额就可见一斑。此外男生在人际交往方面比女生投入了更多的"本钱"。请客吃饭、朋友聚会、节日送礼已不再罕见，甚至成为消费购物中所占比例不小的一局部。看来，所谓的"人情消费"也已从社会向校园中扩X蔓延了，而在乎"面子"的男同胞已成为追随这一潮流的"先驱"。高年级女生对于吃饭的投入相对较少，而在化妆品、服饰、零食方面的投入却增长不少。在大学校园这样一个特殊的场所，学习已不再是唯一，对美的追求已深入人心。然而，如果局部女生在饮食方面费用的减少是为了减肥而节食，化妆品、服饰的投入剧增是因为对品牌和高档消费品的盲目追求，那就不得不让人反思了。时尚化、个性化消费不断增长，随着社会文明的进步，新的消费品的不断推出，单纯的物质生活已难满足大学生的需要，大学生个性化消费的增多已成为趋势与潮流。大学生根本生活费占消费总额的比例已从80%降到了57%，而时尚消费如上网、旅游、健身正逐渐成为大学生消费的宠儿。校园"三大件"手机、MP3、电脑也正慢慢普与。恋爱支出也呈现出强劲的上涨势头，据恋爱中的男女消费普遍增多，原因包括送贵重礼品，追求浪漫高层次的消费方式〔比如去华纳看电影〕，旅游等。大学生消费在一定程度上会相信自己的真实体验，如果使用某种品牌产品产生好的体验，就会坚持使用，从而逐步形成固定偏好，最终形成使用习惯，保持对此产品良好的忠诚度。比如洗发水，感性认识上的气味清香，质量好，效果明显，都会促使他们继续使用下去。大学生更侧重时尚性消费，学生思想活跃，对新事物有强烈的求知欲，喜欢追求新潮，并敢于创新，消费的趋附性强，娱乐消费占全部消费额的比重很大。大学生消费的具体资料还需要通过调查问卷进一步的调查。

第四章商圈一、某某商圈分布在某某，人们已习惯将秋林果戈里大街地区商圈和中央大街哈一百地区商圈看作是影响市民消费的超区域型的核心商圈。目前为止，无论是地理位置，消费习惯，还是市场份额，这两个商圈都是哈埠绝对的头两位。经过多年拼杀，其间的商业格局大致分定，不论是商业运营商想在此间扩大自己的市场份额，或是房地产开发商想获得此间的土地，都已面临难以逾越的“甁颈〞。二、某某商圈开展状况

目前在某某做“商圈〞概念的房地产项目不下20几个，其中绝大局部也只是街铺和住宅底商的混合体，由于规模、业态和辐射半径有限，它们更多功能的是为住宅小区的配套，无法在更大X围内满足商业消费的需求，说白了是“有商无圈〞。分析一个商圈的根本要素应该从“客流量、车流量、停车设施、交通条件、业态构成〞等多方面评定。不算两个老商圈，目前某某已见雏形的新商圈不会超过4个。被业内称为某某“第三商圈〞的动力新商圈建设项目目前正紧锣密鼓地进展。预计至10月，局部商区即可开业。届时，一个集生活、消费、休闲为一体的崭新购物大世界将展现在市民面前。正在建设中的动力新商圈总面积超过25万平方米，建成后可以满足160万市民的消费需求，是除了南岗、道里之外的哈市第三个超级大型商圈，而且商业面积最大。动力新商圈由乐松购物广场、巴黎广场和即将开发的乐兴文化广场组成，其中建筑面积9万平方米的乐松购物广场是目前哈市单体最大的购物广场。这里集生活、消费、休闲、娱乐、文化、观光于一体的大型综合购物中心，涵盖了大型百货、大型量贩、现代化影城、餐饮、电子世界、书店等各种业态，室内停车场能同时停放800辆车，世界零售巨头家乐福已经签约入驻；占地面积4万平方米的巴黎广场由法国设计大师设计，展现了原汁原味的欧陆风采；即将开业的松雷商厦也是动力新商圈的一个重要组成局部。动力区素有哈市“南大门〞之称，与南岗区、香坊区、平房区相连，同时毗邻某某市；动力区还是亚布力等旅游景点的必经之地。目前动力商圈已辐射乐园小区、幸福家园、乐松小区、乐福小区、乐民小区、乐强小区等居民小区。另据了解，仅动力区常住人口与周边人流即达78.78万人，人口密度居哈市第二位。2005年动力区将开发建设住宅小区100万平方米，使商圈内常住人口再次增加。动力区商圈的辐射效应，在交通便利的前提下被不断放大，不仅能吸引哈市主城区的消费者，而且某某周边的双城、某某、五常等市也成为“1小时都市圈〞的潜在消费者。在巴黎购物广场、乐松广场、松雷动力分店形成的商圈周边，有东北林业大学、某某师X大学、某某理工大学、某某中医药大学、市第九中学、市第十五中学等学校，还有省政府、动力区政府、“三大动力〞厂、亚麻集团等庞大消费群。三、某某市房地产开发情况改革开放以来，某某的房地产建设在市委、市政府的高度重视下，坚持从本地的经济状况和住宅需求出发，借助国家宏观有利政策，与时调整住宅建设结构布局，合理确定建设规模，明确扶持政策，实施统一管理，不断加大管理力度，采取积极促销手段，加快住宅建设步伐，使某某市的房地产市场呈现良好的开展趋势。动力区以与哈西凭借着良好的环境和相对较低的土地价格，吸引了大量的投资商开发房地产。虽然国家对现在对房地产进展严格的限制管理，但是在2006年初全国建设工作会议的主旨报告中说到：房地产业是国民经济的重要支柱产业，对经济的持续稳定健康开展具有重大影响，城乡建设直接为人民生活改善提供各种服务，负有满足消费需求、扩大内需的重要责任。所以说房地产的开展是不会停止的。某某市全年房地产业实现增加值59.9亿元，比上年增长9.4%，占第三产业增加值比重为6.8%。全年房地产开发完成投资占全市固定资产投资的比重为21.9%。房地产开发施工面积1348.4万平方米，竣工面积524.8万平方米。房产市场日趋活跃。全年商品房销售513.6万平方米，比上年增长11.8%。四、福顺尚都周边房地产开发情况福顺尚都周边有许多新开发的房地产，比如学府花园，西典花园，鸿朗花园，学府名苑，仪兴小区，盛世桃园等等，而且康宁路和自兴街空地和老旧房屋较多，有很大的房地产开发价值，这些都为福顺尚都的客流提供了保证。具体见附录3五、确定目标与潜在消费者购物中心中心的支撑主要靠大量人流，如何确定有效的辐射和服务人群是成败关键。福顺尚都购物中心的中心辐射区域应该是从工大到东方学院，达江小区到某某理工大学东区这块区域，特别是哈西周边未来肯定会成为主要的居住区，常住人口会大量增加。服务人群包括中心辐射区域的居民和在校大学生，他们都是有有一定文化水平和经济能力的消费者，特别是在校大学生虽然目前购置力不大，但是以后会成为主要商品的主要购置者，拥有巨大的购置能力，我们应凭借自身优势吸引他们，让他们成为我们忠实的顾客。第四章某某购物中心调查与分析一、某某主要购物中心简介1、万达购物中心万达购物中心座落于道里区友谊路128号，万达物业共分四栋，一栋楼为百胜购物中心，二栋楼为华纳影城，三栋楼为沃尔玛，四栋未开业；仅有华纳影城首层与沃尔玛超市首层为万达购物中心自行招商经营。大型主力店为自主经营，如：苏宁电器，大食代广场与华纳影城。2、百联购物中心位于爱建"滨江国际社区的百联某某购物中心，是以中、高档消费群体为主的某某最大的社区型购物中心，也是东北地区单体最大的购物中心。该购物中心建筑面积16万平方米，楼层规划为地下2层和地上3层。地下2层6万平方米的停车场设有1500余个车位，超大停车空间与便利的泊车位置为消费者购物提供了极大方便。地上3层的商品组合以世纪联华超市为中心；两翼分别由百货公司、环球影院、数码通讯等架构；沿街林立的是经典餐饮区。其中，百联某某购物中心的东方商厦，以化妆品和国际国内品牌服饰成为某某市的又一商业卖点。3、远大购物中心某某远大购物中心是中国远大集团在某某兴建的大型现代化商场，占地8116平方米，总建筑面积81000平方米，总营业面积40000平方米，融购物、休闲、娱乐、餐饮为一体。远大购物中心地处某某最繁华的商业地带——南岗区果戈里大街，交通便利，四面临街，可选择的公交线路有二十余条，同时备有便利的地下停车场，方便顾客出行。它内外部硬件设施齐全，配有智能化中央空调制冷制热设备，27部自动扶梯，在客流集中处三上三下同时运送顾客，6处豪华型洗手间，致力于为顾客提供最清洁、便利和舒适的购物环境。4、金安欧罗巴广场金安欧罗巴购物中心位于中央大街西九道街与西十一道街之间。该购物中心共分五层，总面积5.5万平方米；单层面积约为1万平方米左右；转折得悉拟定招商品牌如下：1F:世界名品；2F:男装、商务休闲装；3F:女装、休闲装、威尔丹顿；B1：韩国现代百货；B2：电子、美食。5、乐松购物广场坐落于动力区经济、政治、文化中心的乐松购物广场是目前某某市唯一申报美国绿色认证并获得银牌的商业项目，也是哈市单体最大的购物广场。它的建筑面积9万平方米，地下2层，地上4层。整体上突出了活力的主题，每一寸步道、每一级台阶、每一簇灯盏、每一缕音乐鲜活着快乐、轻松、愉悦、跳跃的特征。与以往的百货公司不同，乐松购物广场以其多元化、全方位满足消费者需要的特色而独树一帜。广场地下二层设立了某某市唯一的有近千余个泊位的室内停车场，把时尚的主题从地下一直引领到高处。地下一层以世界零售旗舰——家乐福为大型主力店，为消费者提供便捷服务；地上四层为国际知名品牌连锁，麦当劳、米旗、肯德基、国美电器等等一系列的国际知名公司均以旗舰店的方式出现在顾客的面前，可以多元化地满足消费者生活、消费、休闲、娱乐、观光、文化等六大方面的需求。三、对竞争对手的分析SHOPPINGMALL的四大特征：①开放性的公共休闲场所，强烈吸引人气；②开放性的对外交通设计，可广纳周边人流；③相对闭合的内部通道回路，可充分利用有效人流；④休闲与购物良性互动，形成惊人的商业效应。拥有大型的主力店，多元化的业态，超大型的停车场，服务功能齐全。这样的购物中心才具备足够的辐射力和吸引力。

远大、松雷、金安欧罗巴广场等购物中心并不符合购物中心的特征，他们主要还是放在服装消费上，并不会成为福顺尚都的竞争对手。商场结构、功能，甚至品牌都某某小异。消费群体多针对18到40岁的白领女性。只有依赖“周年庆〞等打折来制造亮点，吸引消费者。而且在某某或者国际上，主力店面积不能超过30%已经成为惯例。由于主力店的租金通常很低，甚至出现了多年免租，所以主力店面积一旦超过这一数字，开发商的运营压力就非常大了。这种同质化竞争显得格外惨烈。由于某某的居住区和商业区相对集中，商业中心的重复、盲目扎堆现象更为严重。1、万达购物中心休闲装业绩，沃尔玛超市经营非常不错外，其它品类之品牌销售状况未尽人意，因厂商受租金限制无法撤出。局部进驻沃尔玛超市之延街商铺现下仅有5%之品牌正在经营，其余已经全部撤出。大型主力店为自主经营，如：苏宁电器，大食代广场与华纳影城正在正常营业。而且百盛购物中心在去年还查出价格欺诈问题，严重影响企业形象。万达购物中心主要靠的是地理位置优势，凭借靠近江边和中央大街，吸引了大量的顾客，这是它们的优势，同时也是劣势，因为人们去江北主要还是娱乐放松，到达江边已经很累了，谁还有体力去大商厦购物。而且万达购物中心也不太符合全面意义的购物中心，娱乐休闲功能严重欠缺，自我自己看来很多时候人们去华纳影城一层就为了上厕所。但华纳影城一层有家鬼屋经营状况爆好，顾客都排着长队等候着进去，这可以是万达购物中心的一个成功亮点，华纳影院经营业绩也非常不错，由此也可以看出来娱乐休闲功能在一个购物中心所占据的重要作用。2、百联购物中心目前刚开业，经营状况不清。由于万达和百联都在道理道外区，与福顺尚都辐射的中心商圈距离较远，况且他们本身处于一个竞争非常激烈的商圈之中，我们最大的竞争对手是乐松购物广场。3、乐松购物广场乐松购物广场位于动力区三大动力路，该购物中心共分六层，其中主力店肯德基、麦当劳、啤酒广场、美食广场，国美电器、红旗家居等为租赁合作形式外，其余服饰类商品已全部转换为联营之合作方式，惟业绩未尽人意；国美电器与红旗家居业绩亦于低位徘徊。家乐福超市经营状况不错。仅动力区常住人口与周边人流即达78.78万人，人口密度居哈市第二位。2005年动力区开发建设住宅小区100万平方米，使常住人口再次增加。而除了目前正在开发的动力商圈外〔主要包括乐松购物广场、巴黎广场和即将开发的乐兴文化广场组成〕，没有其他的大型购物中心，所以动力区有巨大的商机，也成为投资商竞相争夺的区域。而乐松购物广场辐射的局部区域离购物福顺尚都购物中心很近，特别是远大都市绿洲周边地区，最近两年开发了大量的房地产，且与福顺尚都购物中心非常近，交通方便，这些地方应该纳入福顺尚都购物中心的中心商圈，成为我们重点争夺的目标。四、购物中心开展前景某某尚处于一个以大卖场、单体商场、地下零售为主的传统商业形态时期，其商业形态的上升空间还相当可观。此外，从国内外兴旺城市的商业形态开展规律来看，购物中心是一个必然的商业开展趋势。而作为拥有900万人口的中国北方镇、东北亚商贸中心的城市，某某恰恰缺少并且需要一个将这些商业业态集中起来经营的商业形式购物中心。Shopping

MallL的出现是20世纪零售商业建筑开展的一个巨大进步，它给人类社会的生活带来了巨大的变化，在现代社会生活中的地位也越来越重要。Shopping

Mall适应了现代社会高效率、快节奏的需要。随着消费水平的提高，人们对商品的需求与日俱增，在同一屋顶下购置所有需要的商品的愿望也越来越强烈，SHOPPINGMALL满足了人们一次购足的要求。与此同时，购物方式也经历了一场革命，从古老的集市开展到现代的百货商店和超级市场，从面对面的柜台服务开展到自选服务和自助服务，这些都在SHOPPINGMALL中得到表现。Shopping

Mall满足了人们社会交往的需要，它通过开放的公共空间为社会活动提供必要的交往场所。在汽车把人排挤出原本属于人的城市公共活动空间时，SHOPPINGMALL试图再现了传统的公共活动空间，寻找汽车时代降临之后就已经失去的城市广场。

购物中心在兴旺国家开展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向开展。日本大阪率先开展生态型购物中心，其中mamba工程是独具特色的生态购物中心，建筑面积达到32万平方米，建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心，该峡谷的植物覆盖2-8层建筑上面，露天的坡道从２层逐渐走到８层，坡道两边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所，并有天桥连接峡谷两端，此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。

由于中国人口的众多以与消费习惯的特性，大规模的商业设施将迅速开展，趋势是城市中心的大规模商业将会以超大型的购物中心〔Shopping

Mall〕的开展为主，社区的大规模商业将会以大型超市为主体经营内容的社区购物中心为主。第五章对福顺尚都购物中心分析与开展建议一、福顺尚都购物中心优势从宏观经济来看，某某的经济开展速度非常快，百姓的生活水平提高较快，给购物中心提供了开展空间。大型购物中心的建立能大大推动了某某城市建设，更为某某市民又提供了一处购物休闲场所，在方便社区居民生活的同时，刺激了某某的商业开展，拉动了某某城市经济，促进了商业文化产业的开展，更为社会提供了很多就业机会，政策会很支持购物中心的开展。从区域优势来看，福顺尚都购物中心处于正在开发的区域，自然环境非常好，周边房地产开发较快，特别是以黑大为中心的周边房地产开发特别快，为尚都的中心辐射圈提供了稳定巨大的潜在客流；周边有十几所高校以与中学，青年人追求时尚，娱乐，休闲，品牌，这些正是现代化购物中心所提供的，应该成为尚都的主要目标人群。把守交通枢纽，数十条公交线路和地铁1号线贯穿全城，现代化立体交通网络编织高效生活。建设中的地铁1号线将于2008年全线贯穿，福顺尚都尽享其利，将直接从地铁站开通一条专用地下通道连通社区停车场、大型购物广场实现购物与外界交流全天候无阻。从周边配套来看：百年文脉：哈师大附中、69中、73中、哈理工大学、某某大学、某某医科大学、某某学院、某某市图书馆等重点名校和书城林立。医疗：211医院〔三甲医院，某某军区四所中心医院之一〕、哈医大二院〔三甲医院，占地50万平方米〕、武警黄金医院等。周边商业：国美电器、苏宁电器、某某家电、三联等电器城