南昌市青山湖区湖滨路山水阁项目可行性研究报告-本科毕业设计

页共36页1绪论1.1项目概况项目名称：南昌青山湖区山水阁房产开发项目项目拟建地点：南昌市青山湖区湖滨东路承办单位概况单位名称：百氏集团南昌房产开发公司企业类型：企业单位企业所在地：南昌青山湖区企业类型：有限责任公司企业规模：500人以上注册资本：216410万人民币注册年份：2000年百氏集团专注于产业投资。集团旗下有百氏南昌房产开发公司等子公司，主要业务有房地产开发、经营、装饰等。项目预期目标：根据省计委立项批复，南昌青山湖区山水阁房产开发项目建设为住宅小区，初步规划总占地面积37000平方米，建筑面积980751.2编制范围及依据编制依据：（1）南昌市青山湖区计划经济委员会、南昌市青山湖城市规划建设管理委员会、南昌政计字第87号（2012）、南昌政建字第66号“关于南昌青山湖区房地产开发项目建议书的批复”；（2）南昌城市规划管理局（2012）市规地字98号“建设用地规划许可证”；（3）南昌市人民政府武汉政房地字【2013】007号“关于对百氏南昌房产开发公司申请使用武国有土地的批复”；(4)南昌市房地产管理局南昌房地批字【2013】第6号“南昌市城镇建设用地批准书”；(5)南昌市青山湖区规划设计方案；(6)南昌市青山湖区湖滨东路地质勘查资料；（7）南昌市房地产年鉴（2006-2012）；（8）南昌市南昌城市开发银行验资证明；（9）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；（10）《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年2项目投资环境与市场分析2.1国家政治经济形势及有关政策投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2012年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。我国现阶段国情稳定、经济发展态势好，投资环境较好。商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，但近期国家住建部和发改委加大了房地产市场的调控，相继出台了“国五条”“国八条”，对房地产业有一定的影响。南昌市关于房地产相关的政策（1）江西省新《土地闲置处置办法》2012年7月1日实施（2）《南昌市土地储备管理办法》2012年11月15日实施（3）《江西省国土资源监督检查条例》2013年1月1日实施2.2南昌市房地产市场发展趋势市场分析2011年为调控年，从2月份开始实行一系列调控措施。而南昌市价格不仅没有下跌，反而在前三季度呈现持续上涨的现象。在此基调下，各大房企明显加快新房源的供应。而到第四季度，是各大房企冲量的季节，并在12月份新增供应量达到年度最高点。2011年普通住宅供应量在2月份达到本年度最低谷，其供应面积仅为14005.53㎡；之后到9月份均有不同程度的增长；新增供应量在10、9月份分别位列本年度的第二、三位，其供应面积分别为343936.52㎡、279951.11㎡；在11月又一次较大幅度的缩减，减幅达56.21%；12月份为年末，在此月，新增供应量达到年度最高点，为587317.64㎡，占全年的22%。2011年南昌市年度总供应面积为4431469.45㎡，相比2010年增加950216.8㎡，增幅达27.30%。2012年,是楼市政策深入调控的一年.但2012年南昌市的整体表现却出乎多数人的意料,一方面,是放房地产企业经历过2011年的调控重压之后，积极调整企业方向和营销策略，适应政策及市场需要，而品牌商业地产和高端项目的面世，又将南昌房地产行业推上一个新台阶；另一方面，则是强劲的市场需求支撑起楼市的火热，尤其是刚性需求的持续释放，又得到地方政府适时微调政策的刺激，一度刷新南昌市新房住宅市场成交量新高。在此情况下，南昌市楼市的供应节奏紧跟市场需求的步伐，以价换量、小步快跑等销售策略积极带动了楼市供应的稳步增长；红谷滩，京东、朝阳洲、经开区等区域全面开花；平层大宅、公寓、超高层等产品种类丰富。因此，2012年的南昌楼市呈现出与往年不太一样的走势。数据统计显示，2012年南昌市新建商品房年度总面积为513.26万平米，相比2011年增长70.12万平米增幅15.82%至今，2012年南昌楼市商品住房供应量379.68万平方米，较去年增加33.96%；新建商品住房成交397.77万平方米，较去年增加99.55%；新建商品住房价格为9523元每平米，较去年上涨5.24%，由此可见今之势头。在供应方面，2012年商品房供应涨近翻番，新增入市楼盘又30余个，2013耐新增入市将突破50个项目。在需求方面，在城镇建设和打造核心增长极战略目标下，南昌市中部地区的地位将愈来愈重要，外来人口，尤其是省外人口将大幅度增加，房地产需求依然旺盛。2.3项目市场定位2011年南昌楼市新房供应量中，以普通住宅供应量为主，其供应面积为2552734.38㎡，占总供应量的58%；随后是写字楼和商业供应，分别位列第二、三位，其供应面积分别为899683.01㎡、690985.33㎡；别墅的供应量最少，其供应面积为281545.82，占总供应量的6%。表2.1：2011年南昌市物业类别供应住宅写字楼别墅商业百分比5820616表2.2：2011年南昌市各版块普通住宅新增供应量昌南潮阳洲红谷滩红角洲京东青山湖市中心湾里经开区5%5%9%15%28%16%11%7%4%2012南昌市楼盘供应量中，普通住宅供应量占主导地位，其供应面积为368057万平米，较去年增加113.3万平米，涨幅度达44.38%，占供应量的72%。图2-1：2012南昌物业类别供应比例由此分析可预测2013普通住宅供应依然占主导地位，青山湖商业规划激活了青山湖商业房产市场，种种影响之下，2013青山湖住宅价格呈现出上涨势头，青山湖区山水阁项目将以建设住宅为主，把山水阁项目打造成高级小区，销售对象为高级白领企业老板等收入水平较高群体。2.4住宅销售价格分析2012年南昌楼市商品住房供应量379.68万平方米，较去年增加33.96%；新建商品住房成交397.77万平方米，较去年增加99.55%；新建商品住房价格为9523元每平米，较去年上涨5.24%，由此可见今之势头。在价格方面，全国房地产调控“抑制投机、投资性需求”政策、限购限贷政策短期难与改变，“十八大”极2012年12月的中央经济工作会议也传递出“继续坚持房地产调控不动摇”，然而作为十八大后关键的一年，房地产市场更加严厉的调控出台的概率不大，整体房地产调控依然以建立长效调控机制为主，房地产市场价格也将难于出现大幅度上扬。因此就整个南昌市房地产而言，2013年依然是个稳中缓步上扬的一年。2012年青山湖均价为1071元每平方米，12月青山湖均价为10880元每平方米，相较于1月份9080元每平米，上涨29.69%。进入5月份后，青山湖突破万元大关且稳步上升。究其原因，青山湖商业规划激活了青山湖商业房产市场，种种影响之下，青山湖住宅价格不涨都难。表2.3：2012年南昌市各版块市场平均参考价（单位：元／㎡）市区青山湖红谷滩红角洲朝阳京东象湖昌南湾里整体价格122931070195379107878270055556568751038197图2-2：2012年青山湖板块各楼盘市场价一览表（单位：元／㎡）表2.4：青山湖区湖滨路及附近小区价格（2013年1月-2013年4月）（单位：元／㎡）小区高层220-240㎡别墅270-380㎡香溢花园1300030000-5000万科青山湖1600030000-5000锦海东方银座12500/景河星宫9800/（景河星宫为2012-12-7价格，空白表示无）表2.5：南昌市城区住宅各土地用途级别基准地价表（单位：元／㎡）土地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ商业用地级别基准地价810060754455263218221113739住宅用地级别基准地价42313587231417351041856405（青山湖湖住宅商业用地土地级别为Ⅰ级）表2.6：青山湖区部分小区开发成本序号小区名称锦海东方银城景河星宫世纪风情水榭尚都1前期工程费478.98193.832301801.1可信性研究费163.1714.5320301.2勘察设计费210.5427.85130401.3三通一平105.27151.45801102房屋开发费63302045212418102.1建筑安装工程费49801623.63148917202.2公共配套设施建设费500181.64495502.3基础设施建设费850240.73140403.管理费535.48160150653.建设规模与建设条件3.1项目地理位置本项目用地位于南昌市青山湖区湖滨东路，占地面积3.7万㎡。该地理位置依山傍水，环境得天独厚，青山湖区建设将以休闲娱乐和高档次的住宅为主。百氏山水阁项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发条件。3.2住宅户型规划表3.1：住宅户型规划（单位：万元／㎡）住宅类别户型栋户均价面积高层住宅220-24083521.580960临湖别墅270-38031314117804.建筑方案设计4.1总体设计原则及构思1设计原则本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气各种专业、设计时需遵循有关规范或规定、单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。2总体构思建筑地块位置在洪山区中北路新国南路规划区，基本要求是建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优雅环境的精品住宅小区，与周围的小区互相呼应，在建筑风格上保持统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。4.2建筑设计方案根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整往宅平面空间构成，住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。公用建筑。地下车库出人口均为小区北面主出入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）的有关规定。立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与邻近小区和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区优雅、和谐、宁静和环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4.3公用设施方案公用设施包括供水排水、供电、供气、通风、空调和弱电设计等几个方面。5.工程项目环保、节能、消防5.1环境保护本项目定位于公建和住宅，均为一般民用建筑项目，无特殊污染源。污染物主要为生活污水、生活垃圾、噪声、烟气及汽车尾气等，采用相应的常规环保措施处理后即可达标排放。项目内住宅厨房然料为天然气，属洁净能源，不产生二次污染。项目内所有住宅采暖为每户独立式采暖系统（独立式天然气采暖炉），公建采暖采用城市热网。项目规划范围内设两个封闭式垃圾站，对小区所有垃圾进行分类回收，集中停放，定时清运。地下车库出入口及地面停车场均设在组团的主要出入口附近。严格限制社会车辆进出小区。小区内设步行街，限制车辆进入，从而最大限度地控制汽车噪声对住户的影响。5.2节能项目建筑外形外围结构设计将考虑节能效果，选用保温性能好的建筑材料。5.3消防本项目依据国家和某市的有关消防的规定，拟设置必要的消防设施。包括消防用水源、消防通道和通风系统等。（1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。（2）地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。（3）小区室外按规范设消火栓。（4）地下车库按国家有关规范设置防火分区。（5）根据小区消防用水量设消防水池（花园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。6.工程实施期间进度安排项目计划于2013年1月实施，至2015年1月完成。1．2013年1月进行项目的前期准备工作，包括市场调研、方案论证以及可行性研究报告的编制等。2．2013年1-4月，本项目的施工图设计。3．2013年5-8月，可以进行土建施工。4．2013年9-11月，建筑安装。5．2013年12月，可以预售。6．2014年1-7土建施工。7.2014年8-12月，建筑安装。8.2015年1月竣工验收交付使用表6.1施工进度安排表序号项目名称建设期（月）2013201420151-45-89-11121-78-1211前期准备图纸设计2土建施工3建筑安装4销售7.投资估算及资金筹措7.1投资估算项目总投资为52375.27万元，其中土地转让金参考表2.4.3取为4231元每平方米，前期工程费、房开发费、管理费参考表2.4.4取为2891元每平方米。房屋建成后高宅均价为1.5万元每平方米，别墅为4万元每平方米，表7.1：投资估算表序号投资项目投资金额（元/㎡）1前期工程费2121.1可行性研究费251.2勘察设计费851.3三通一平1022房屋开发费21792.1建筑安装工程费15562.2公共配套设施建设费3382.3基础设施建设费2853.管理费5007.2资金筹措本项目总投资为52375.27万元，其中借款6141.5万元，其余全部为自有资金。8.效益分析8.1财务评价基础数据选取1、项目总投资为52375.27万元，其中：包括房地产开发投资52341万元（其中无形资产800万元）和经营资金34万元。2、股东会约定正常年份按可供投资者分配利润50%比例，提取应付投资方各方的股利。3、考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为15%。5、有关税费率：营业税税率5%，城市建设维护税税率7%，教育费附加费费率3%，企业所得税税率25%。盈余公积金按10%提取。8.2收入估算表8.1收入估算表（单位：元／㎡）住宅类别户型栋户个均价面积收入高层住宅220-2408352/1500080960121440临湖别墅270-3803131/400001178047120车库///35230/10560物业//////720合计//////1798408.2财务评价报表表8.2借款还本付息计划表还款方式运营期前四年等额还本付息详见表8.2A=p(A/P,i,4)P=4834×(1/2×0.08+1)(1+0.08)+1307.5×(1+1/2×0.08)=6789.35i=8%为银行利率（A/P,i,4）=0.3019A=6789.35×0.3019=2049.7万元由于第五年还剩余2050.34万元没还，所以第六年还款2050.34万元在还款金额中，包含两部分，本金和利息。利息为当年应计利息，本金为当年应还本付息减去当年应还利息。详见表8.2表8.3总成本费用估算表1.年经营成本：由实际情况折算得到年经营成本为50万元2.年折旧费：由于本项目前两年将房屋全部售给业主，故折旧为均0。3.年摊销费：本项目计算期为十年，前两年不计入摊销，无形资产800万摊入八年。年摊销费=无形资产÷摊销年份=800÷8=100万元/年4.建设期贷款利息：见表8.25.总成本费用：由经营成本、折旧费、摊销费、贷款利息组成，故计算几项之和。见表8.3表8.4项目投资现金流量表1.现金流入：由1.1营业流入、1.2补贴收入、1.3回收固定资产余值、1.4回收流动资产四项之和构成。1.1现金流入：第一年没有售楼收入分别为0万，第二年为23771万。1.2补贴收入：均为零。1.3回收固定资产余值：0万元1.4回收流动资产：流动资产为34万。现金流出：由2.1建设投资、2.2流动资金、2.3经营成本、2.4营业税金及附加、2.5维持运营投资、2.6调整所得税六项之和构成。见表8.42.1建设投资：前两年建设投资分别为20270.864万、23771万。2.2流动资金：第一年投入34万。2.3经营成本：见表8.42.4营业税金及附加：即为营业额×营业综合税及附加税率，营业综合税及附加税率=营业税税率+营业税税率×城建维护税税率+营业税税率×教育费及附加税率=5%+5%×7%+5%×3%=5.5%，营业税及附加=营业收入×综合税率由于第1年没有营业收入所以营业税及附加为0第2年23771×5.5%=1307.5万元其他年份见表8.42.5维持运营投资：均为零。2.6调整所得税：即为息税前利润×所得税税率=（营业收入—营业税金及附加—经营成本+利息）×所得税税率，由于第1年息税前利润为0，所以调整所得税为0.第2年：调整所得税=（23771–1307.5–0+0）×25%=5615.9万元同理可计算其他年份。详见表8.4所得税后净现金流量。详见表8-4累计所得税后净现金流量：将每一年的流量累加。详见表8-46.折现后的净现金流量：即为净现金流量×折现率，第1年-20270.86×0.8696=-17627.54其他年份详见表8.47.累计折现后净现金流量：将每一年的流量累加，详见表8.4。表8-5项目资本金现金流量表1.现金流入：由1.1现金流入、1.2补贴收入、1.3回收固定资产余值、1.4回收流动资产四项之和构成。1.1现金流入：第一年现金流入为0，第二年现金流入为销售收收入，23771万元。1.2补贴收入：均为零。1.3回收固定资产余值：01.4回收流动资产：流动资产为34万元，计算期期末回收。2.现金流出：由2.1项目资本金、2.2借款本金偿还、2.3借款利息支付、2.4经营成本、2.5营业税金及附加、2.5维持运营投资、2.6所得税、2.7维持运营投资七项之和构成。2.1项目资本金：前两年分别为15436.864万、29386.9万。2.2借款本金偿还：见表8-22.3借款利息支付：见表8-22.4经营成本：见表8-3。2.5营业税金及附加：见表8-42.6所得税：即为（营业收入—营业税金及附加—总成本费用）×所得税税率。企业所得税税率为25%由于第1年营业收入为0万元，所以所得税为0万元。第2年：（23771—1307.5—50）×25%=5615.9万元其余年份见表8.52.7维持运营投资：均为零3.净现金流量：即为现金流入—现金流出，详见表8.55.折现后现金流量：即为净现金流量×折现率，详见表8.56.累计折现后净现金流量：将每一年的流量累加，详见表8.5。表8-6利润与利润分配表营业收入：第一年收入为0万元，往后见表8-6税金及附加：即为营业额×营业综合税及附加税率，营业综合税及附加税率=营业税税率+营业税税率×城建维护税税率+营业税税率×教育费及附加税率=5%+5%×7%+5%×3%=5.5%。总成本费用：参照表8-3补贴收入：均为零。利润总额（1-2-3+4）：即为营业收入—营业税金及附加—总成本费用+补贴收入。由于第1年没有利润所以第1年为0万元其他年份详见表8-6。弥补以前年度亏损：均为零。应纳税所得额（5-6）：即为利润总额—弥补以前年度亏损，详见表8.6。所得税：即为（营业收入—营业税金及附加—总成本费用）×所得税税率。净利润（5-8）：即为利润总额—所得税，详见表8.6。期初未分配利润：第一年为0万元，其余见表8.6。可供分配利润（9+10）：即为净利润+期初未分配利润，详见表8.6。提取法定盈余公积金（9×10%）：即为净利润×10%，详见表8.6。可供投资者分配的利润（11-12）：即为可供分配利润—提取法定盈余公积金，详见表8.6。应付投资者各方股利（13×50%）：即为可供投资者分配的利润×50%，详见表8.6。未分配利润（13-14）：即为可供投资者分配的利润—应付投资者各方股利，则15.2剩余利润转下年期初未分配利润=15未分配利润—15.1用于还款未分配利润，详见表8.6。息税前利润（利润总额+利息支出）：见表8.6表8-7项目财务计划现金流量表经营活动净现金流量（1.1-1.2）：即为1.1现金流入—1.2现金流出，详见表8.7。1.1现金流入：即为1.1.1营业收入+1.1.2回收固定资产余值+1.1.3回收流动资金，详见表8.7。1.1.1营业收入：参照8.4详见表8.71.1.2回收固定资产余值：均为0万元。1.1.3回收流动资金：计算期末回收34万元。1.2现金流出：即为1.2.1经营成本+1.2.2营业税金及附加+1.2.3所得税，详见表8.7。1.2.1经营成本：参照表8.3详细见表8.7。1.2.2营业税金及附加。参照表8.4。1.2.3所得税：参照8.5。投资活动净现金流量（2.1-2.2）：即为2.1现金流入—2.2现金流出，详见表8.7。2.1现金流入：均为零。2.2现金流出：即为2.2.1建设投资+2.2.2流动资金，详见表8-7。2.2.1建设投资：前两年各为20270.864万元30694.4万元2.2.2流动资金：只有第一年投入34万元筹资活动净现金流量（3.1-3.2）：即为3.1现金流入—3.2现金流出，详见表8-7。3.1现金流入：即为3.1.1项目资本金投入+3.1.2建设投资借款+3.1.3流动资金借款，详见表8-7。3.1.1项目资本金投入：前两年分别投入15436.864、29386.93.1.2建设投资借款：参照表8.2。3.1.3流动资金借款：流动资金全为自有资金，资金借款均为零。3.2现金流出：即为3.2.1利息支出+3.2.2偿还债务本金+3.2.3应付利润。见表8.7。3.2.1利息支出：参照表8.23.2.2偿还债务本金：参照表8.23.2.3应付利润（股利分配）：参照表8.6。4.净现金流量（1+2+3）：即为1经营活动净现金流量+2投资活动净现金流量+3筹资活动净现金流量，详见表8.7。5.累计盈余资金：将每一年的净流量累加，详见表8.7。表8.2借款还本付息计划表单位：万元序号费用名称1234561年初借款余额-5027.366789.355282.793655.711898.462当年借款48341307.53当年应计利息193.36454.49543.148422.62292.46151.884当年应还本付息--2049.72049.72049.72050.344.1当年应还本金--1506.561627.0811757.2481898.464.2当年应还利息--543.148422.623292.46151.885年末余额5027.366789.355282.793655.711898.46-表8.3总成本费用估算表单位：万元序号年份3456789101年经营成本50505050505050502年折旧费3年摊销费1001001001001001001001004建设期贷款利息543.15422.62292.46151.885总成本费用693.15572.62442.46301.88150150150150表8.4项目投资现金流量表单位：万元序号项目计算期年份123456789101现金流入-237711511399090909090901241.1营业收入-23771151139909090909090901.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金342现金流出20270.86430694.30444192.521169.368136.827101.68263.71363.71363.71363.7132.1建设投资20236.864237712.2流动资金342.3经营成本--50505050505050502.4营业税金及附加-1307.4058312.6454.954.954.954.954.954.954.952.5维持运营投资2.6调整所得税-5615.89935829.876114.41881.87746.7328.76258.76258.762517.26253所得税后净现金流量(1-2)-20270.86-6923.30106946.48-79.37-46.83-11.6826.28826.287526.287551.78754累计所得税后净现金流量-20270.86-27194.1779752.3179672.9479626.1279614.4379640.7279667.0179693.379745.085折现系数15%0.86960.75610.65750.57180.49220.43230.37590.32690.28420.24726折现后净现金流量-17627.54-5234.7170317.31-45.38-23.05-5.059.888.597.4712.807累计折现后净现金流量-17627.54-22862.2547455.0647409.6747386.6347381.5647391.4647400.05047407.5247420.32表8-5项目资本金现金流量表单位：万元序号项目计算期123456789101现金流入-237711511399090909090901241.1营业收入-23771151139909090909090901.2补贴收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金342现金流出15436.8636310.2045945.652104.652104.652105.2954.9554.9554.9554.952.1项目资本金15436.8629386.92.2借款本金偿还--1506.561627.081757.2481898.462.3借款利息支付--543.148422.623292.457151.882.4经营成本--50505050505050502.5营业税金及附加-1307.418312.654.954.954.954.954.954.954.952.6所得税-5615.9035533.302.7维持运营投资3净现金流量(1-2)-15436.86-12539.20105193.34-2014.654-2014.65-2015.2935.0535.0535.0569.054折现系数15%0.86960.75610.65750.57180.49220.43230.37590.32690.28420.24725折现后净现金流量-13423.90-9480.8969164.63-1151.98-991.61-871.2113.1811.469.9617.076累计折现后净现金流量-13423.90-22904.846259.8445107.8644116.2543245.0443258.2143269.6743279.6343296.70表8.6利润与利润分配表单位：万元序号项目计算期23456789101营业收入23771151139909090909090902营业税金及附加1307.418312.6454.954.954.954.954.954.954.953总成本费用-693.148572.623442.457301.8771501501501504补贴收入5利润总额（1-2-3+4）22463.595142133.21-487.573-357.407-216.827-64.95-64.95-64.95-64.956弥补以前年度亏损7应纳税所得额（5-6）22463.595142133.218所得税5615.8987535533.30179净利润（5-8）16847.696106599.91-487.573-357.407-216.827-64.95-64.95-64.95-64.9510期初未分配利润-7581.46350354.13223406.1989867.1483026.6971480.873707.962321.50611可供分配利润（9+10）16847.7114181.3749866.5623048.799650.322961.751415.92643.01256.5612提取法定盈余公积金（9）×10%1684.7510659.9913可供投资者分配的利润（11-12）15162.93103521.3749866.5623048.799650.322961.751415.92643.01256.5614应付投资者各方股利（13）×50%7581.4651760.6924933.2811524.404825.161480.87707.96321.51256.5615未分配利润（13-14）7581.4651760.6924933.2811524.404825.161480.87707.96321.51-15.1用于还款未分配利润-1406.561527.081657.251798.4615.2剩余利润转下年期初未分配利润7581.4650354.1323406.209867.153026.701480.87707.96321.51-16息税前利润（利润总额+利息支出）22463.60142676.36-64.95-64.95-64.95478.20357.67227.5186.93表8.7项目财务计划现金流量表单位：万元序号项目计算期123456789101经营活动净现金流（1.1-1.2）-16847.7010724335.0535.0535.0535.0535.0535.0569.051.1现金流入-237711511399090909090901241.1.1营业收入-23771151139909090909090901.1.2回收固定资产余值1.1.3回收流动资金341.2现金流出-6923.3043895.9454.9554.9554.9554.9554.9554.9554.951.2.1经营成本--50505050505050501.2.2营业税金及附加-1307.418312.654.954.954.954.954.954.954.951.2.3所得税-5615.935533.302投资活动净现金流量（2.1-2.2）-20304.86-30694.42.1现金流入2.2现金流出20304.8630694.42.2.1建设投资20270.8630694.42.2.2流动资金343筹资活动净现金流量（3.1-3.2）20304.8623112.44-53810.4-26983-13574.1-6875.50-1480.87-707.96-321.51-256.563.1现金流入20304.8630693.93.1.1项目资本金投入15470.8629386.93.1.2建设投资借款483413073.1.3流动资金借款3.2现金流出-7581.4653810.3926982.9813574.106875.501480.87707.96321.51256.563.2.1利息支出--543.15422.62292.457151.883.2.2偿还债务本金--1506.561627.081757.251898.463.2.3应付利润（股利分配）-7581.4651760.6924933.2811524.404825.161480.87707.96321.51256.564净现金流量（1+2+3）-9265.73253432.66-26948-13539.1-6840.45-1445.82-672.91-286.46-187.5055累计盈余资金-9265.73262698.3935750.4622211.4115370.9613925.1313252.2212965.7712778.268.3财务分析（1）计算内部收益率由以上表可得净现金流量表8.8：现金流量（单位：元／㎡）年份012345678910净现金流量-20270.9-1253971459-2023-2023-2023-202326262660计算内部收益率（ic=15%）由NPV(IRR)＝—20270–12539×(P/F，ic，1)＋71459(P/F，ic，2)-20230×(P/F，ic，3)-20230×(P/F，ic，4)-20230×(P/F，ic，5)-20230×(P/F，ic，6)+26.3×(P/F，ic，7)+26×(P/F，ic，8)+26×(P/F，ic，9)+60×(P/F，ic，10)=18525.32万元＞0为了试算i1和i2，还进一步提高折现率，令i1＝55%，i2＝56%，由以上公式数据计算相应的NPV1和NPV2；计算得：NPV1(i＝55%)＝—20270.86-12539.2×(P/F，i，1)＋71458.9×(P/F，i，2)-20230.4×(P/F，i，3)-20230.4×(P/F，i，4)-20230.4×(P/F，i，5)-20230.4×(P/F，i，6)+26.3×(P/F，i，7)+26.3×(P/F，i，8)+26.3×(P/F，i，9)+60.3×(P/F，i，10)＝117.46NPV2(i＝56%)＝—20270.86-12539.2×(P/F，i，1)＋71458.9×(P/F，i，2)-20230.4×(P/F，i，3)-20230.4×(P/F，i，4)-20230.4×(P/F，i，5)-20230.4×(P/F，i，6)+26.3×(P/F，i，7)+26.3×(P/F，i，8)+26.3×(P/F，i，9)+60.3×(P/F，i，10)＝-177.0由于NPV1＞0、NPV2＜0，且55%—56%＝1%＜5%故i1＝55%，i2＝56%符合要求，则有：IRR＝55%＋117.46÷（117.46＋|—177.0|）×（56%—55%）＝50.4%＞15%因此，该项目可考虑。计算项目动态投资回收期（ic=15%）（单位：元／㎡）表8.9：累计现金流量年012345678910A-20270.86-12539.271458.9-2023.4-2023.4-2023.4-2023.426.326.326.360.3B-20271-3281038649366253460232579305553058230607.83060830694C-20270.9-109040.154030.07-1330.39-1157-972.97-877.79.888.597.4817.1D-20271-31175228552152520366193951851718527185361854318561（A净现金流量;B累计净现金流量;C净现金流量现值;D累计净现金流量现值）（2）动态回收期P't=累计净现值出现的正值年份-1+上一年累计净现金流量现值绝对值/出现正值年份当年的净现金流量现值计算得：P't=2-1+∣-31175∣/54030.07=1.58<10年因此此项目可以考虑接受静态回收期Pt=累计净现值出现的正值年份-1+上一年累计净现金流量绝对值/出现正值年份当年的净现金流量现值计算得：Pt=2–1+∣-32810∣/71458.9=1.46<10年因此此项目可以考虑接受（3）投资利润率投资利润率=年利润总额/总投资×100%年利润总额=销售收入-总成本费用-营业税金及附加投资利润率=16327.5/52375.2=31.17%8.5敏感性分析（1）选定内部收益率为经济效果评价指标。（2）由于在本可研报告中土地转让金和经营成本为不确定因素。（3）因素变化率为正负10%（4）计算敏感性分析指标不确定因素：土地转让金土地转让金增加10%有上述表格可得表8.10表8.10净现金流量年012345678910A-20270.86-12539.271458.9-2023.4-2023.4-2023.4-2023.426.326.326.360.3（A为净现金流量）NPV1(i＝49%)＝—21836.2-12539.2×(P/F，i，1)＋71458.9×(P/F，i，2)-20230.4×(P/F，i，3)-20230.4×(P/F，i，4)-20230.4×(P/F，i，5)-20230.4×(P/F，i，6)+26.3×(P/F，i，7)+26.3×(P/F，i，8)+26.3×(P/F，i，9)+60.3×(P/F，i，10)＝188.9＞0NPV1(i＝50%)＝—21836.2-12539.2×(P/F，i，1)＋71458.9×(P/F，i，2)-20230.4×(P/F，i，3)-20230.4×(P/F，i，4)-20230.4×(P/F，i，5)-20230.4×(P/F，i，6)+26.3×(P/F，i，7)+26.3×(P/F，i，8)+26.3×(P/F，i，9)+60.3×(P/F，i，10)＝-550.74<0IRR＝49%＋188.9÷（188.9＋|—550.74|）×（50%—49%）＝49.3%△S1=（49.3–55.4）÷55.4×100%÷10%=-1.8土地转让金减少10%NPV1(i＝60%)＝—18705.2-12539.2×(P/F，i，1)＋71458.9×(P/F，i，2)-20230.4×(P/F，i，3)-20230.4×(P/F，i，4)-20230.4×(P/F，i，5)-20230.4×(P/F，i，6)+26.3×(P/F，i，7)+26.3×(P/F，i，8)+26.3×(P/F，i，9)+60.3×(P/F，i，10)＝101.7＞0NPV1(i＝61%)＝—21836.2-12539.2×(P/F，i，1)＋71458.9×(P/F，i，2)-20230.4×(P/F，i，3)-20230.4×(P/F，i，4)-20230.4×(P/F，i，5)-20230.4×(P/F，i，6)+26.3×(P/F，i，7)+26.3×(P/F，i，8)+26.3×(P/F，i，9)+60.3×(P/F，i，10)＝-150.7<0IRR＝60%+101.7÷（101.7＋|—150.7|）×（61%—60%）=60.4%△S2=（60.4–55.4）÷55.4×100%÷10%=1.1不确定因素：经营成本经营成增加10%表8.11：净现金流量年012345678910A-20270.86-12539.271458.9-2018.4-2018.4-2018.4-2018.431.331.331.365.3由上同理可计算得：△S1=0经营成本减少10%表8.12：净现金流量年012345678910A-20270.86-12539.271458.9-2028.4-2028.4-2028.4-2028.431.341.341.375.3由上同理可计算得：△S2=0由此可出结论，不确定因素中土地转让金的影响比经营成本的影响大。8.4社会效益评价“山水阁”开发项目为南昌市内规模较大，资金投入大的住宅开发项目。开发总投资超过5亿元，将为当地政府直接增加税收。同时，本项目的实施可带动该区域的文教、卫生及体育设施的建设，促进区域社会公共事业的发展项目建设区域目前的人均居住面积较低，建筑结构不合理、户型单一、无完善的社区配套和土环境景观，随着该区域经济、基础设施的不断完善，这宗土地的价值急剧增高，所以迫切需要对该区域重新规划，改善城市面貌，有效提高了单位面积产出效益，提升了城市品位总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。“山水阁”开发项目的建设，为放大中、高收入家庭创造了最佳人居环境，并可带动其他产业的发展9结论及建议9.1结论（1）项目建成可提升企业产品的市场竞争力现阶段，我国房地产市场依然火爆状态。城市化进程不断加快，房地产显现出调整成长的特征。房地产调整增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为技术产业的能力，进而拉动区域经济增长。（2）项目拥有成熟的技术地区拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房工人，引进国内外先进技术和设备，为房地产开发提供最好的条件。9.2建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目取得、立项、开发建设、销售等方面遵照国家及南昌市的房地产项目开发程序及规定。南昌市房地产市场正处于开发迅猛时期，竞争将日趋激烈，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地是商品房建设的主要成本。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨，导致成本进一步上升。河沙、卵石和用人工资也在上涨。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与专业设计公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大宣传，注重营销推广，保证销售资金回款参考资料[1]《工程项目可行性研究编制指南与实例》，李子新等主编，中国建筑工业出版社，2006。[2]《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施；[3]《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施；[4]《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；[5]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，2009年1月1日起实施；[6]《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会，2006年审核批准施行；

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作者签名：日期：指导教师签名：日期：使用授权说明本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。作者签名：日期：

学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名： 日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。涉密论文按学校规定处理。作者签名： 日期：年月日导师签名：日期：年月日

指导教师评阅书指导教师评价：一、撰写（设计）过程1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神□优□良□中□及格□不及格2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度□优□良□中□及格□不及格3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力□优□良□中□及格□不及格4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性□优□良□中□及格□不及格5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况□优□良□中□及格□不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？□优□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？□优□良□中□及格□不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义□优□良□中□及格□不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？□优□良□中□及格□不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平□优□良□中□及格□不及格建议成绩：□优□良□中□及格□不及格（在所选等级前的□内画“√”）指导教师：（签名）单位：（盖章）年月日评阅教师评阅书评阅教师评价：一、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？□优□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？□优□良□中□及格□不及格二、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义□优□良□中□及格□不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？□优□良□中□及格□不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平□优□良□中□及格□不及格建议成绩：□优□良□中□及格□不及格（在所选等级前的□内画“√”）评阅教师：（签名）单位：（盖章）年月日教研室（或答辩小组）及教学系意见教研室（或答辩小组）评价：一、答辩过程1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况□优□良□中□及格□不及格2、对答辩问题的反应、理解、表达情况□优□良□中□及格□不及格3、学生答辩过程中的精神状态□优□良□中□及格□不及格二、论文（设计）质量1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？□优□良□中□及格□不及格2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？□优□良□中□及格□不及格三、论文（设计）水平1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义□优□良□中□及格□不及格2、论文的观念是否有新意？设计是否有创意？□优□良□中□及格□不及格3、论文（设计说明书）所体现的整体水平□优□良□中□及格□不及格评定成绩：□优□良□中□及格□不及格（在所选等级前的□内画“√”）教研室主任（或答辩小组组长）：（签名）年月日教学系意见：系主任：（签名）年月日

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