世纪培训资料二手房操作技巧

二手房操作技巧

我们在操作过程中为什么要技巧呢?案例

**是一名经纪人，他在值班的过程中接待了一名客户，并且获知客户买房字目的是为了自主，于是他就推荐给客户要求的区域的两套房子，客户挑选了一套房子，并且要求去看房，于是，**于是给业主打电话说有一个客户对他的房子很有意想，想来看房子，业主也答应了，于是**带客户去看房子，客户当场就表示满意，并且在价格上也没有什么异议，但是当**约业主第二天来公司签合同时，业主突然跳价，结果致使没有成交。可是第三天**给客户打电话，客户表示已经在别的公司买到房子了，并且买到的是另一个区域的房子，而且价格已经远远超过原来和**讲的预算，**感到很困惑，去问业务主任，如果你是业务主任，你会怎么给**解释呢？没有技巧就没有成交！二手房操作中涉及到的技巧接待客户接待业主配对约看带看接待客户技巧1.尽可能让客户留下电话“如果您留的联系方式太少，如果我们有了新房源，就不能及时的通知您了”2.一定要扩大或变通客户的要求区域

“如果价格合理，您是否考虑其他地段的房子呢？”3.确定客户的预算或预算范围“如果房子很符合您的要求，您是否考虑提高您的预算呢，如果可以的话，大概能提高多少呢？”4.确认客户是否要贷款确认客户是否要贷款5.要问清楚客户买房的原因“请问您是否为了老人买房子？结婚买房子？为了小孩上学。。。。。。。”要记住，不可以直接向客户发问。6.确定客户是否在要求区域看过房只有已经对自己要买的区域内的房子已经看过的，并且对该区域的房价已经有所了解的客户才是准客户接待业主技巧1.确认是否拿到产权证

确认是否拿到产权证2.确认是否有未偿付的贷款如果有，是哪家银行？是否可以提前还贷？

3.注意第一次压价“先生，我跟您讲，我们昨天刚刚在您这个小区卖了一套房子，楼层比您的还好，可是价格比您的房子还低两万，您看，您的房价是否可以下调3万呢，？”如果不可以，注意以下几点：“最低什么价钱卖（低于什么价肯定不卖呢？）”“什么时候最晚出售”“您在其他公司有没有挂过牌呢““您是否愿意在我们公司签定独家委托协议呢”

配对联技巧1.搏现场引接待导一定复要现法场配舒对配对暮的原酷则：首先撞挑选赤客户彩需求共的区袭域内浊房源脆，如会果需橡要的惨区域钟内没俊有，果在核朴心商危圈内洽寻找咬房子给配对悠，但券是一潜定要熄与客邪户要旺求的雨区域沫交通征很便爷利。其次饭，在完配对抓的时唤候，条一定控要把朴客户画预算板房价与上浮当5%餐--慰-8魔%的萌范围敢内寻允找并架配对锡。2.侨好的令经纪恼人一用定是粱客观永的在配榨对推若荐的坡时候轰要客攻观，冻不允塔许隐坝瞒房普子的胃实际亡情况胃，但甜是在包介绍界的时朋候，夸本着止先介鸽绍好谨的方酷面，害再介誓绍不敏符合徒客户像要求饲的方鬼面。各而且暮要讲译自己闯已经叨看过冷房子相，主绸要目扯的是婆要把掘客户港约出非来看亿房，辱增加薪多的聋见面称机会竟。约看垂技巧约看多业主啊技巧约看激客户寨技巧约看起业主辟技巧1.约看亏时间闷是经却纪人蛇决定惭的,卫不是忆业主晴或客招户决挡定的“张岛先生贸，您摔好，敌我和植我的斗客户久明天存下午蒙3点休到您测家看坦房，抄请您祝在家捏里等胀我们槐，谢眉谢”如果侦业主护时间趟不确鞠定，宾请再膊此确反认准椒确时闹间，监千万渐不要妈让业裙主自巧己选寻时间2.擦约看辽时的籍第二椅次压胜价“张厕先生没，你董好，须我这本边有帝一个瞧客户辆，本尺来想斤要徐腥家汇腔的房瞧子，突我把赵您这稿套曹愈宝路惨的房齿子推晌荐给忙他了截，因形为户律型还偶是比前较符盐合他失要求待的，邀客户间让我瘦跟您秃谈一训下，放如果苍您的弄价钱钱能再鼻跌下伴两万亲的话峰，他屑想过扬来看祸看房攀子”一般拆的业臭主听碰到你舒这么覆说的谱时候跑，肯驶定不推会降安价的蠢，但首是我办们这抢么说团的意廉义是条什么往呢？原则炎：要骑打破企业主全对自彩己房页子的坝完美寺的心催态，晒不要间让业按主对跌自己嚷的房剃子太剑有信扎心。3.次约看甘前让扭业主刺明确烘:房励价是碍加价猾报出大的“由于肃买二巧手房矩的客唤户比赴较愿负意谈求价钱任，所忆以我毙们把检您的武房价沾稍微绿报高且了一舅些，则为的游是使债您的顶房子培尽快栏成交炮，所非以如尊果客锋户问立到您妄价格机的时污候，纵请您撑配合面我们赞。”4.航提醒辈业主辟不要流与客胶户交胜换联证系方玻式提醒航业主鹿不要子与客淋户交披换联瞧系方锹式约看什客户漆技巧1.提技醒客者户不夜要当搏面表毫示对断房子什是否早满意奖：“如烟果您竖看中冷了这改套房侍子，城请您貌不要元在业晋主面点前表污示出巡寿来，熔这样筛业主控容易者跳价离““如浅果您暂没看眠中这跃套房拔子，沿也不眼要在颜业主雨面前缸表现绑出来奇，这秆样表盐示对磨业主怜不尊弹重，异以后水我们慌看房碎比较先困难个”2.帐提醒葵客户亲不要够与业腥主交店换联倍系方氧式“我们虾是中亏介公或司，楚我们吴在帮脖您买越到房冲子后见会按仔照国塘家规夹定收召取一贯定比亮例的粒中介雄费，厅希望厦您不添要跳益过我怎们与瞎业主揭私下迁成交龙，这要样对凡您的图交易钥不安峡全，赏希望托您能锡尊重斯我们匀的劳染动。牧”3.鸭提醒谎客户的不要屋与业厨主当上面谈熟价格“这位恒业主价比较检精明着，所甘以如陪果您山看中纯房子离后不域要当雹面与歪业主坚谈价斑格，差否则捆业主棍会以半为您挽看中料这套蛮房子纤了，负很有卖可能矩会涨招价”掀！4.躬提醒竿客户鹅约看土的时哲间与阅地点注意括：地舞点要群选在垒离房设子相棕对近庭的并承且有乘明显尺标志刃物的添地方根。带看栽技巧带看司中技旨巧呢–贯主动咏原则1.没见面往后，肿主动差与客仪户交旅谈.交谈晒主要档是围缴绕客膝户购剃买房聪子的押话题首展开植，主住要目域的是船近一烦步了肠解客殖户的粘购房披动机柔及客鼻户本殃身的药条件伸。2.已主动膏介绍卧小区译环境络、设折施与钢周边川建筑当陪巧同客销户进沾入小唤区后糊要主顾动介救绍小奋区的粒环境傻与小观区内网设施绵设备灭或小升区周誉边的梅建筑馅（小恩学，骆商场垦，电狂影院扫等）3.赏进房掉后，判主动介带看费每一餐个房丹间当带透客户返进入市房间教后，员主动来带领御客户雀看每彩一间喇房子咏，（授主卧效、客倚卧、末客厅李、洗迷手间育，厨哪房间穗）然荡后与沫业主挂说再还见，陆整个凤过程歇不要诊超过碎5-矩8分眨钟。“张锁先生康，房恭子我粪们已壶经看鬼完了沸，我鸡们不牲耽误辅业主紧的宝菊贵时名间了释，如允果有案什么衰需求吨，请却您回船去后帆跟我枪讲”皆。4.尝留意邻客户毛的眼奸神与津言语在看忍房的烈过程挣中注薯意客斯户的遗眼神彼停留告的地玻方，处是否冻在那史一个成位置妖上停闹留时胁间过泡长，道并随经时注专意客鄙户的跃言语鲜，防爹止客舅户说你出房村价等靠与未甚来斡错旋有暂关的趟话题幸。5.穷防止帮客户浅与业疾主交罗换联痰系方端式在看抗房的害过程趋中也剧要注盼意客径户和址业主榆的举备动，派防止喇客户叔与业伙主交估换联衣系方停式，俱严禁留双方婚交换敲联系烘方式虹。如蔬果双令方主痰动交慢换名宁片，乔经纪慈人应循该主巡寿动将芒名片哀接过符来。带看礼后技芳巧1.肚主动遭询问挣客房遮是否与满意如果砍满意虚，那哭么价挪格满林意吗纵？如果洪不满旬意，夏不满瓦意在然什么撕地方楼层哀？朝鞭向？阵价格谈？一般胆客户败主要娱是对皱价格亮的不摘认可卧。2.阶判断炒客户鼠是否闯有意州向要知衫道，漫中国污人都释是含痰蓄的榜，是非不太借容易方当面成拒绝酱别人虹的，杜当你脂的客馅户看乔完房每后，肆当你凯问他桑是否铅满意描的时医候，非客户哭在没摩有对已任何头东西恢发表起意见薪的时铃候通芹常都博是这削样回里答你霸的:景“纹我觉茅得房蒸子还气可以下，回背家考垂虑考老虑.铸”其实摇客户祖只是归不想与当面背对你蚁带看故的房队子不腐满意搏而当率面表堪现出兵来。钩是婉助转的挥拒绝。3.多应对权客户符压价一定窝要装滨出非战常惊橡讶的权表情增:舒“这根怎么横可能矩，这押么低浊的房想价业居主是悼不可奔能接推受的仇，如室果是降您要左求的酱这个由价格滩早就爆卖了孔！这兴样好烤了，翻我再族帮您婚推荐都其他搅房源冲吧”切记保讲完害上面健一句委话的辨时候敌，一参定要雷紧跟唤这样邻的话范述：糊“您盾看这蔬样吧损，以闸我的离经验福，这庄套房撞子至院多降搏1万俘左右笋，我干可以辰帮您引再尽忠力谈宪一下脾，但驻是有秆一件绣事情傍我要势跟你滩确认柜，如聋果真葵的帮统您把向价格奔谈到芝您要胃求的限，您偷是否点可以历过来狼签约算呢，萝如果