房地产项目规划管理

房地产项目规划管理2008年11月培训目的

通过培训，使员工了解房地产项目开发过程，提高业务水平，以便每位员工做好工作计划，提高工作效。

概况1）、什么是房地产。

2)、房地产的特点。3）、进行房地产开发的必要条件。什么是房地产？房地产：是房产和地产的合称。房产：是指建设在土地上的各种房屋；地产：是指土地和地下各种基础设施的总称。（包括：土地、在建工程、现房）房地产的特点

固定性、地区性。房地产开发建设周期长、投资大，风险大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通货膨胀。进行房地产开发的必要条件

必须有相应房地产开发资质的公司

（连续5年建筑工程质量合格率达100%；工程技术、财务、统计等负责人有相应的中级职称（一、二级），具有完善的质量保证体系，商品住宅销售部实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度）问题

1、商品房五证是什么？

2、小毛，你在房地产公司多年，请你帮我参谋一下**大道旁这块地是否值得买？

3、**大厦项目快开工了吗？商品房五证

1、国有土地使用权证（土地局）；2、建设用地规划许可证（规划局）；3、建筑工程规划许可证（规划局）；4、建设工程施工许可证（建委）；5、商品房预售许可证(销售许可证)（建委）。

五证办理程序

（房地产项目开发流程）一、办理用地规划许可证

确定项目用地的性质、用地的规模、用地的界限位置、设计条件（容积率、建筑密度、绿化率、停车位、退红线等）

用地面积

项目总用地面积(含建筑物，红线内的总用地面积)

容积率

总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室及架空层面积）；（上限）公共开放空间

各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间[包括广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）]的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按下表的规定要求增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的15%。

公共开放空间必须同时符合以下

条件

1、沿城市道路、广场留设；2、在任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150㎡；3、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或道路,且与地面或道路的高差在+5.0米或-2.0米以内(含+5.0米或-2.0米)4、向公众开放的绿地、广场的应设置座椅等休息设施；5、建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代管；6、常年开放，且不改变使用性质。建筑密度

建筑物占地面积与总用地面积之比，密度越大,房子越密。绿地率

绿地面积与总用地面积之比

。

位于市中心城区的建设项目,确实难以达到规定绿化指标的,经北海市规划局及园林管理部门同意,可将屋面地栽绿化(每块面积不得小于100平方米)停车赌位机动途车位牙和非拣机动屠车位丽，属合于住毅宅用闷途的见，一迈般要传求0幸.5途~1字.0福个机坚动车泪位/殖10抛0建演筑面睡积,牙2~睬2.宿5个拒非机什动车母位/集10秆0建姥筑面切积;净属税于商桨业、怀办公期用途垄的，疲一般陈要求稿1.游5~绣2.茅0个优机动宿车位集/1亏00景建筑乔面积光,雄2骂~3距个非资机动益车位致/1休00耕建筑神面积孙;退红学线建筑敞物沿刘用地投红线漏按规横定退交让用地芝规划纽奉许可粥证的患管理糕规定对建圾设用寒地规鱼划许谱可证灰的内狭容不饶得擅粒自变闹更。悔确需歇变更腊的，酬必须昌经城制市规回划行促政主市管部秀门同洋意，系并办关理变呆更手笋续。建设搁用地逮规划奸许可监证不屡得买泄卖、裂转让争或抵豪押。建设滴单位狮或个平人在秤取得朽建设棵用地角规划傅许可灵证一重年内晌未办司妥用含地手尘续，办又不赚办理罩延期刃手续报的，香建设川用地芹规划顽许可剩证自静动失二、场办理膜国有以土地寨使用狸权证◆需脊办理米的手眨续：1）王、办避理土底地出炼让合虚同：2）乏、出值宗地消图3）劝、土谅地评墨估4）黄、土吃地闲亚置处杏理三、字建筑舟工程捎规划候许可播证1、萍建筑调方案誓设计2、剪规划喇信息忙中心映审核炮各项执技术秃、经扰济指横标3、师上专版家评袍审会（出眯评审键意见持）4、计方案勤报审5、兵办理独人防吹工程况设计挠条件复、办石理人雨防工提程初恶步设妇计批钩准书6、散施工笔图设贩计7、郑办理纷施工终图施矛工图照审查8、衣市政防工程蜂报建9、钩消防呈报建10音、人歉防报死建11正、环猎保报甚建12肠、节碧能报护建建筑广方案狗设计确定裤项目耕的总剥平面中布置命、竖售向布西置、陈各户花型平哭面布勉置、特各户点型的冰立面辰、总适建筑页面积阵、户欲数等规划巴信息勤中心仍审核逃各项恐技晨术、书经济坡指标北海岔市从委20四07笔年1拘2月邀起实告行上专梳家评善审会响、出评嫩审意彩见从2撑00塑7年堵1月属起，将北海丙市规叠划局端规定菠：设计赛方案角须经棒专家修评审耻会评怨议，栽形成吹专家卡意见亮，重脾要地询段的湖项目齿须进蕉行公姥示征乐询公假众意房诚见，买作为锤设计俊方案次审批孟的重欲要依晴据。方案堪报审从2并00迅7年装1月昆起，贤北海拦市规倒划局稍规定趋：必须骑提交在个以端6上蔬工程世设计妙方案驰，并每由两煌家设洪计院房诚进行细设计足，其吸中至厘少有羞一家肉是未殖在北政海注扇册资谦质处鞠地设零计。（项散目总位建筑态面积稀在3档万平贱方米球以下辨的项缓目直特接报抛建管泊科，宽总建牢筑面棋积在税3万怪平方踪蝶米以融上的刷项目节报规某划科否）方案苦审核木程序堂:1.拌科室看初审累意见2.瓶上商局务寺会讨碌论3.涌上规疑委会圾讨论4、府方案顶批复办理城人防雾工程蠢设计模条件套、办省理人厌防工孝程初挣步设贫计批阳准书施工票图设鹅计建筑洁设计市政想工程工（管盖、线打、路辞）设麦计结构瓦设计节能薪设计消防伤设计人防接设计风水电智能代系统燥设计办理歌施工刃图施响工图溪审查市政熄工程晃报建市政军工程云报审洁，谁办理舞管、码线、劈燕路工咏程规储划许对可证何（临馅时证镜）。消防寺报建人防侵报建报建屯程序薯：1）浙在规斜划局龟批准搞了建洪筑设横计方固案后蝴，办渴理人宽防工授程设瞒计条干件2）旧设计算人防侧工程注方案集、办蚊理人们防工异程初纹步设方计批袖准书3）纷设计哲人防倍工程碧施工签图、海办理勇人防相工程槐施工平许可糖证(1破0层乌以下尝的，昌可以冷交易误地建窜设费肝18思元/刘平米偶建筑猎面积标，10锐层以收上的秤，要怨求在圣本项企目内甜建人俯防工钢程，形如不拖建，拴易地乌建设道费按段应建韵人防驶工程丽面积肃15经00丘元/枯平米)环保静报建环评下报告纸表污水奏处理冶报告污水秋处理挺施工申图填写阳环境短影响戒审批冻申请遗表节能宪报建条件膝：1）榴节能协设计妹经审摄核合爽格2）堵节能炕备案规划果许可槐证的妖管理恭规定1）堪在建毫设项章目开芒工前鹅,必申须在庭该项候目用炎地室放外的御显著畏位置厦将规润划局帆批准壁的总骗平面喂图及棵相关评图纸浓进行大公示马（图锯纸规陈格：悄有效狗图幅铲不小些于A慕1）然，直图至整榨个工辅程项哥目竣西工及捞规划故验收弟工作果结束诵。2）梨必须胶严格百按规诸划局添核准般的图棚纸实怕施，叉不得谁擅自号变更烫，确改须变呀更的你，必颜须向皂规划蛮局申卧请办切理变捧更手指续，渠并依窄照《扎中华沸人民耽共和村国行杆政许棵可法扯》及乖的关里法规蚊规定雪履行塔必须肺的手款续。3）梳凡不繁按照带依法赖核准细的图罩纸建聚设的场，属冤于违慰法建狐设行挂为，传将依醉照《梦中华殊人民享共和滔国城俘乡规紫划法碧》及黄相关尺法规眼予以预查处赤。3.票1）俗有以消下情尺况之平一的记，对即城市尽规划额构成脂严重骄影响逼或严签重影共响城津市规派划管睁理要川求的订，将拣受到企责令烫拆除红违法丛建筑域的处莲罚：3.嫌1.赵1）庄违反泳建设聚工程傻规划啊许可乓证建案设的牙，以泻及经肤我局室责令第停止糕施工古而拒沸不停猎工，否继续脱违法若抢建歪，情弃节严蚕重的咳；3.炎1.舅2）咳在广劳场、叹风景生名胜拜区、秀文物零保护支单位豆的保浪护控犬制区间范围掩以及咱在历屋史文导化保愧护街梁区控厌制范歌围内御，不漫按规题划局菜核准孕的施葵工图凯进行延施工围建设校，对喘原景栋观造介成严课重影绿响的眉；规划镰许可佛证的慢管理家规定3.否1.游3）赵在江颈河、怀湖、刻海滩昼、水桨渠、绕排水炉设施爸等保筐护控饼制区厨范围肢内，摧不按碧规划继局核泽准的贷施工偷图进芦行建闪设，践造成尊影响米泄洪证、排梯水、冰通航神的严伯重后键果及贸改变村原始祸地形姑地貌俘的；3.舱1.众4)脏侵占肆城市挡水源蹈地或液对城萝市水摊源地劈燕构成行污染处威胁傅的;3.谣1.蚀5)拳违法蓝建筑社对城汽市安妥全、娇公共仁安全里构成民危险亿或存遥在威硬胁的沟；3.妥1.授6)桐在临择时用膨地上崇进行丽永久况性建抛设或坡擅自身将临达时建撞筑改园为永更久性妻建筑爪功能宁的;3.斩1.遇7)栋临时奖建筑口到期拉不申扮请延虽期或匪延期拴的申停请未复被批赌准又插不自咱行拆忌除的赞;3.议1.后8)浴占压包道路堂用地增的;3.脉1.梅9)计占压津消防绞通道棒的;3.厌1.忌10勿)占良压邻愚里通即道造携成相环邻住遵户出矿入不驰便,示引起据邻里眠纠纷览的;3.哪1.适11酿)侵来占公典共绿泪地建杜设建提筑物著、构盘筑物粪的；3.逐1.拣12茫)侵堆占公庆共停曾车场典建设袖建筑使物、巷构筑讯物的居；规划烘许可歼证的耐管理岛规定3.地1.歇13欧)其径它不嘱符合搞城市教总体婚规划朋、分浆区规花划和碍详细骑规划虎,严斧重影暖响城震市规派划实膊施的赠;3.义1.鹅14杨)其抄它依茄法应闹拆除庸的违艺法建灿筑物甜、构南筑物叉;3.探2有裂以下售情况室不之吵一的缓,对走城市份规划兆构成唉一定凭影响两,尚帜可采统取措柔施予狼以改漏正的至,将拿受到雪限期瓜改正套,并历处罚凳款的周处罚读:3.讲2.披1)那擅自贵移动尸建筑毒位置桨或增贝加建饱筑占保地面倍积,息减敞少建搭筑间践距或捏挤占粉道路荣面积董密度思用地盾、消巡寿防通泰道、概邻里民通道脑的；3.宁2.晕2)糟挤占此公共胡绿地勒建设娱建筑无物或曾构筑淹物的粗;3.恼2.用3)荷挤占某公共躁停车玻场建狸设建冈筑物常或构伸筑物后的;3.位2.爱4)吨擅自欢增加错建筑厅层数虾,影障响相奔邻住仰户通码风、门采光持的;3.漂2.派5)负擅轻自增粗加建袭筑物刻悬挑蓄(房销间、缺阳台高、梯串间等挑),注造成绝与相辈邻建询筑间留距满扶足不会了通野风、备采光副要求玩的;3.幕2.翻6)鸣擅桶自在量批准吧的建朵筑物凉前、残后通张道上摆或与植相邻熟建筑斗的间如距之顷间建何设围德墙或丸其它箱建筑婶物、队构筑环物的充;规划次许可绩证的端管理获规定3.晨2.砍7)免擅标自封渴闭骑浩楼或央公共植走廊倦,影羡响建任筑整低体景进观效种果的掀;3.必2.肆8)喇擅王自移桃动顶博层位该置或每增加批顶层施建筑务面积陕,对屑相邻贸建筑仗造成常不良禾影响真的;3.狮2.陆9)将小兔区配切套用或房(悉教育枝用房猜、物燃业管靠理用被房、鸭会所带、公险厕、汇配电岔等)朽改建是为商脊业、适住宅沙或其垃他非迹公共其用途累的;3.双2.拘10鄙)返擅自伏改变庆建筑勾朝向走或总翼平面葵出入泡口的扬;3.翠2.樱11巨)浅擅自卡改变穴建筑兔平面户形状桃或比摩例的避;3.役2.奶12矩)棍擅自阿改变淹建筑厨室内护地面场标高抬或改价变建夸筑层炎高的稻;3.腿2.畏13扯)低擅自蛋增加撑室外戚楼梯衫、电挽梯、沈雨蓬衫或其苦它设闹施的译;3.尽2.家14修)盐擅自疾将敞浸开阳融台改束为封节闭阳短台或诞改为筐房间逗的;3.怨2.势15免)最擅自韵改变本门窗摊位置拍、形羽状或燥改变植门窗侍、外准墙主装要细奇部装凯饰的乞;规划诵许可拖证的失管理描规定3.昌2.景16糕)擅自悲改变治建筑点外装羞修材插料或刮色彩波的;3.千2.面17盐)援擅自跨在禁检开门悠窗的铁位置灾开门幻玉窗,糊满足获不了善消防具要求止或影僻响邻杠里关醉系的涂;3.避2.究18想)墓擅自兵减少胖建筑目层数翼的;3.详2.羽19吸)粥擅自史将商沫业楼才或综时合楼转改为陆垂直惊分户斧的(字增加张分户脖楼梯召用隔浊墙分类割空沈间等症);3.言2.搅20牧)耗擅自芒增加乐地下兆室而延影响荐地下任管线板或相断邻建猪筑安迁全的泪;3.臣2.冤21吸)擅自租改变聋建筑仙物使族用性桐质的甩;3.珍2.驱22滑)不晴按核卵准的聋设计炉图建休设地勾下停吵车场打或地硬下配仁套用仰房的巾;3.店2.壁23浑)银擅自蛙将架妨空层书、首灯层车饶库或挥杂物片间改骄为其欺它用拿途的砖;3.荣2.逮24率)将规魂划绿凡地铺庆成硬摩地面稻或半侵硬地尼面的钉;3.牺2.眠25确)不按危核准稍的绿怪地规奥划建培设的坚;3.院2.淡26齿)其滚它虽者然影帽响城拼市规席划,俭但尚锤可采碌取改店正措四）榜、办钓理建玻设工释程施盏工许底可证办理节工程植招标办理贴安全茎、质累监报穴批等厘手续施工增合同岂备案办理稀安全哗、质烧监报为批等厅手续前提秧：已封中标搁、完哄成施饶工现裹场三陈通一拨平、武围墙吴、门责前洗朽车用枯水、迫槽、哀4*嗽6路屈面硬缩慧化等；需交浊的费苹：1、拼质监碧费：蔑中亩标价匠的0刺.2源1%恳。、2、裙定额境测定掌费:丸中标单价的液0.执04芦%、3、柄墙材腥专用待基金斥:烫8元尼/平缝米建嘴筑面裁积、4、催劳保恩费:慰中稍标价锅的2皮%、5、站培训奋费：6、井交易供服务喉费:虾约为倒中标蹦价的龙0.街1~笔0质.2甚%、7、充团体饥人身朝保险高：约枯为中秆标价宪的救0.串06绍%。期、8、遣农民输工工茎资保含证金陷:沈甲闲乙双凑方各璃交中坟标价慕的2烘%纸。9、传市政桨建设杏配套妙费：绪中标群价的拜1.筐5西%10鱼、白抱蚁防匆治费吸：1肿.6搂元/虚㎡建打筑面浸积11励、建球筑垃肺圾处叨置费施工骆建设一）宋.决施工牵准备二）底.堡建安明工程固施工三）瓣.宁单触体工款程质摄量验五收四）炭.榨配套犯工程姻施工五）唐.罚小区穴综合煤竣工近验收