物业管理概述

物业管理概述内容一、物业管理的产生和发展二、物业管理的基本概念

三、物业装修管理一、物业管理的产生与发展1、物业管理的起源与发展2、物业管理在中国的产生与发展3、物业管理是房地产的延续和完善4、物业管理企业的资质管理1、物业管理的起源与发展物业管理是社会经济发到一定水平的必然产物。传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国。

奥克维娅-希尔女士。雏形

现代物业管理成形于十九世纪末的美国。经济发展，高楼增多．高层建筑物附属设备多，结构复杂，要求管理人员具有一定的专业性，技术性。建筑物由多个业主共有，选择有能力和讲究职业道德的管理企业及管理人员成为需要。

1908年，世界上第一个物业管理组织：芝加哥建筑物管理人员组织成立；推动成立了第一个全国性的业主组织：建筑物业主组织。成形2、物业管理在中国的产生与发展萌芽时期（19世纪中叶---1949年）休眠时期（1949年---改革开放）复苏时期（改革开放初期）蓬勃发展时期（改革开放后）萌芽时期（19世纪中叶---1949年）

19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为我国的经济中心，房地产作为经济发展的基础和动力，得到了有效需求并迅速发展起来。上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，服务管理等性质的专业公司．这是我国物业管理的雏形。休眠时期（1949年＿改革开放）

新中国成立后，我国城市土地归国家所有，绝大部分房产转为公有制，中国的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房统一由城市房管部门管理或单位自已管理，私房自主管理，房地产不再作为商品进入流通领域。复苏时期（改革开放初期）

住房从福利分配到货币化分配转变。从1981年开始，深圳探索出一条经营型综合性物业管理的新路子。

1981年3月深圳市物业管理公司宣告成立，东湖丽苑小区率先实行了物业管理。蓬勃发展时期（改革开放后）

邓小平南巡后，涌现了大量的物业管理公司。

1993年6月28日，深圳市物业管理协会成立，这是深圳乃至中国第一个物业管理行业组织。

1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布；《物业管理条例》：2003年6月8日经国务院令第379号公布，2003年9月1日起施行的；二○○七年八月二十六日第504号国务院令公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。3、物业管理是房地产的延续和完善

物业管理是房地产市场的一个消费环节，是为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。

建设部125号令《物业管理企业资质管理办法》于2004年3月实施；资质等级：分一级、二级、三级等级资质；

4、物业管理企业的资质管理：二、物业管理的基本概念概念一、物业概念二、物业管理概念三、业主概念四、业主大会概念五、业主委员会概念六、业主管理规约概念一、物业定义：

物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物和与之相配套的设备、设施及相关场地。特征：位置的固定性和地区性形式上的多样性使用上的长期性建设周期长、投资量大容易受政策的限制保值性和增值性物业的分类：按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业、办公物业、其他物业按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层概念二、物业管理定义：

物业管理是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，同时维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动的总称。物业管理的作用：1、确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿命；2、能够为业主和用户提供优美、舒适、安全的环境；3、使物业保值、升值；4、促进政府部分职能的转变。物业管理的范围

1、红线以内

2、分户以外公共部位物业管理的对象

对物的管理对个体人的管理通过对物和违规个体人的管理，达到为群体服务的目的。物业管理的内容

1、对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。2、维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括清洁卫生、安全防范、装饰装修、绿化养护等。3、接受业主和使用人的特别委托，提供物业合同约定以外的服务项目。

通常我们概括为：房屋主体管理、设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、保安管理、消防管理、车辆道路管理、公众代办性管理。物业管裁理的类桃型居住物纺业的管设理（多埋层、小轧高层、闭高层、丽别墅）工业物袭业的管拍理（生运产厂区侍、储存渠、物流巾）商业供物业弱的管植理（搏百货肥、超巡寿市、白连锁奶店）办公物顽业的管江理（写定字楼、盏政府办厚公）其他物蜡业的管惠理（医纽奉院、公圣园、地丝式铁、机伸场、码证头）概念赌三、钢业主业主浇：物业的加所有权述人。非业痰主使已用人盈：是指筐物业丢的承于租人轨和实谎际使司用物韵业的寨除业祥主以科外的网其他荡人。对于物急业管理搁服务公违司来讲卵，业主彼就是物食业管理木服务的功对象。定义标：业主大恼会：一追个物业染管理区反域内最高润的权橡利机茅构，它由题物业管厦理区域展内所有业劝主组成，对关抗系到整体业莲主利益的事情赞进行决议，并通茫过选举建这立业主今委员会。成立貌条件叼：物业管幕理区域倘内，已交付的专促有部党分面骨积超幕过建婆筑物蹦总面积宜50奏%时，或辉者首套住穴宅交付蠢使用满景两年的，该激物业薯所在薯地的固区房华地产总主管晒部门铺会同巧街道舟办事窗处、轨乡镇蜡人民嫩政府颂组织垮业主如成立除业主坑大会识筹备必组，川选举惩产生虚业主楚委员替会。概念四肝、业主竿大会定义亡：业主委滨员会，锄是指由寇物业管念理区域汪内业主代接表组成核，代表出业主的世利益，向社归会各方腔反映业贼主意愿店和要求遥，并监会督物业恳管理公百司管理控运作的唇一个民概间性组童织。业主船委员呆会由业主见大会客或业册主代方表大霸会选爆举产吨生，每届任寸期2-僵3年，可连惕选连任音。业主喘委员会席委员由揉业主担出任，业喝主委员及会主任赏、副主迫任在业触主委员惧会委员挣中推选内产生。宽一般说展来，一递个物业而管理区属域成立子一个业幕主委员芦会，根潜据物业据管理区研域规模风大小，水由5-烦15人污组成。概念眯五、肝业主会委员下会概念五宴、管理库规约定义怪：开发猫建设炒单位或者业主起共同授制定的规范跌区分所搞有建筑鲜物或者梯建筑区品划内业主权蛮利、义候务、责汽任的法筑律文件。蜡管理戏规约增有狭烦义和门广义京之分幻玉。广衬义管查理规源约包窑括临著时管拢理规疗约和提管理棉规约低。通忘常将躁开发百建设骗单位识制定肃的管只理规京约成渴为临差时管斗理规赌约。届首次烈业主毛大会存制定睡的业鲁主规吊约称恋为管的理规响约，衣即狭矩义的储管理供规约偷。内容枪：第十八现条管霞理规约叠应当对娃下列主膊要事项占作出规幕定：（一）吃物业的耗使用、鸽维护、建管理；（二）贵专项维路修资金菌的筹集在、管理炒和使用顺；（三氏）物棍业共优用部培分的台经营骑与收薪益分鲜配；（四）纷业主共爬同利益香的维护睬；（五潜）业孤主共知同管晓理权鸭的行下使；（六落）业皆主应霞尽的皂义务抛；管理规记约对全述体业主而具有约笑束力。三、所物业松装修爸管理依据开工川审批装修申腊请人应默带齐各燃种证件蒸（房产光证、身认份证、窝装修设主计方案峰、装修其单位资户质证明币）和相纽奉关费用宪（垃圾计清运费针）到物辅业公司降办理装亏修许可喜证。施工检取查：装饰装配修许可疾证及装哥修工人扛出入证将办理后鹿，业主槐即可开续工装修悟，但必蛮须遵守《物业夹管理邻装饰寒装修升协议》、《建设俊部11牲0号令》，物包业管密理企校业对怨装修讨过程唉要进锄行严太格的假检查衡与管拣理。骏工捎验收相：装饰鼻装修革结束蔬后，意由物非业管叙理企嘉业按《住宅室崭内装饰党装修管膛理办法》--建设部110号进舰行验两收。谢对违搁反《建设部110号令》及物于业管颠理协闻议的泼行为奇，应瓦提出夺书面缴整改钥意见绢，要邮求业换主限败期整担改。倾若发捡生歧赢议、循无法班统一污意见淹或业锄主拒复绝整失改的躬，将政情况江上报牛城市套管理显部门税处理倦。（一僚）装宴修管票理流匠程1、严禁毕改变房正屋主体院结构。2、严惹禁拆软改承畏重墙众或在旦承重肯墙上配打洞敞，将销窗改轨门等两行为介。3、严跪禁未捏经原场设计洞单位蚕或具雁有相胃应资隐质等贺级的应设计苦单位驻出示桐证明灯的情龟况下合，拆哈改非积承重疑墙。4、严禁租扩大承忠重墙上村原有门免窗的尺既寸，拆证除连接妻阳台的释砖混凝央土墙体天。5、严禁以损坏房染屋原有馆的节能惕设施，用降低节缝能效果蒙。6、严禁僻将没有饱防水要占求的房恐间或阳胀台改为富卫生间棒、厨房庸间。7、扬严禁针未经诞电力声、水记力或筛供暖害，供翼气部闯门的虎审批破私自淡改变厅室内惠的各辅种管焰路网弟络。8、严脾禁私自佳搭建建圣筑物、尽构筑物辉。9、严禁鲜在外墙拖上随意杰打洞，隶应按统恶一标准算实行。10、严禁颈将空调属外机肆治意乱装都，应按肢统一标地准安装谁。（二）矮室内装贝修禁止李的行为1、装爸修工却必须蚁办理《装修工宝出入证》，凭证罪出入小廊区。2、装修闭工首次倒进入小袍区时，御门卫要只做好装漆修工的李信息登幕记工作肌。3、装修泄作业：件不得影编响、占丹用公共冈部位、办楼道，酒不得损亚坏或污毛染建筑捕物的外贷墙及公斧共建筑欧物的内展墙。4、装修诱人员不粗准在社针区内赤夕膊行走视、酗酒钞、大声者喧哗，惊严禁随闭地大小跑便。（三茄）装捐修管盘理规地定5、建预筑材雁料必童须在宿规定窄的时欢间内燥移至不装修鹅户内景，不吗得在哑道路叨及公誓共部桌位搅颂拌泥勺沙，延凡因垄搬运惊材料集弄脏缴、损择坏公来共部牺位者畜照价坟赔偿坟。装男修材笑料不台可直镜接倒独在路随面上粮，须遮在路补面上诞铺上雕篷布犁，然平后将顾装修途材料困倒在互篷布粗上。6、不钥得违年反规紧定存洒放易板燃、命易爆贪、剧岛毒、搂放