昆泰项目策划案

.昆泰项目策划案部(分)第三部分项目定位分析酒店、酒店公寓、温泉会所及古建筑文化广场于一体，是一个较大规模的综合性物业。六十余间，并在裙楼的顶部为酒店设置两个不同的主题户外园林。割，大堂为6米高全玻璃设计，同时连接会议中心及酒店等设施。便改动，适合不同间隔的需要。温泉会所采用中庭及中空加天窗设计，引入天然地热温泉，同时备有游泳馆、餐饮中心、电影院、健身房等各种服务设施。项目预计将于今年年底开工。候。档写字楼，因此商业氛围基本与之符合，而华普定位中高档，其商业氛围也趋于大众化。西距二环路不过几百米，向南由规划中将拓宽的日坛西侧到达长安街约1.5公里，东侧紧邻2.1.3、毗邻使馆区，具有良好的涉外人文环境。2.1.4、紧邻东岳庙，有一定的文化人文氛围。2.1.5、教育配套设施完善。附近的芳草地小学、陈经纶中学是知名的重点学校。2.1.6、从物业分布情况来看，朝外大街以南写字楼较多，档次较高比如丰联、泛利、联合、人寿等；而北侧虽有富华、##万泰(原新中港万泰)，但因规模不大难成气候。RK2.1.8、本地区欠缺高档服务性酒店，而本项目规划中的五星级酒店不仅会大大提高本项目其他附属类产品(酒店公寓及会所)销售，同时也提高了写字楼的品质。2.1.9、区域甲级写字楼、顶级写字楼潜在供给量不大。.2.2劣势和市场威胁商住公寓、小以近7000元左右月供吸引周边中高档写字楼租户购买，据了解华普、丰联等写字楼的部分的热销其实也在分流朝外。而对于近期商务公寓操作中更多的提高了整体配置，以接近A使很多买家动心。作为朝外更形象的可称为“CBD门户”，区政府对整体规划的重视程度不够，各项目实施思路各异。这就致使区域内基本无交通组织设计、组团绿地划分设计、功能分区划分设计。高档公寓、写字楼、商业、配套散落其间。各项目多只考虑自身情况，“各自为政”的现象较体价格水平下降，朝外客户群有可能东移。2.2.3、本体规模较大，同时开工，产品变数较小，抗风险能力降低。2.2.4、产品核心为五星级酒店，写字楼及酒店公寓所担负的回款压力较大，而写字楼的销以避免资金压力过大。始显现，如果从写字楼销售特点考虑，真正意义上的热销应为封顶后。2.2.6、发展商五星级酒店经营经验不足。2.2.7、由于产品形式为联体，虽然写字楼地面以上不与酒店及公寓相连，但三种产品均为同一开发商操作，因此各独立物业产品品质要求高，必须建立良好的品质口碑。馆区，涉外气氛非常浓，目前区域内对于甲级写字楼和高档公寓存在比较旺盛的市场需求，同时区域内缺少高档酒店类物业；而现有规划设计中，本项目为由五星级酒店、高档公寓、甲级写字楼和温泉会所组成的综合性物业，总建筑面积20万平方米，其中酒店为4.8万平场状况是基本相符的，市场空间是存在的。的优势——五星级酒店来进行策划，以酒店本身所特有的高品质特性带动公寓及写字楼的销.售。本项目的优势在于五星级酒店和温泉会所，其中最为关键的还是五星级酒店的定位。处在使馆区，外企密集，同时又在东直门这个交通枢纽中心和CBD商业中心的中间区域，说，一般都应该依附于商业圈，服务于商圈，利用酒店的高标准硬件满足客户的社交需求，而商务酒店本身的配置与以住宿为主的其他形式酒店区别较大。目前真正的商务酒店并不中“会务”的功能被强化了，商务酒店不仅应具备接待中小型会务的能力，甚至能组织大型国际会议，新闻发布会。在商务酒店中“商务中心”作用不可忽视，商务中心不仅应具备普酒店也与普通酒店有所区别，宽带入户、商务视频点播、股市、汇市滚动播报都是不可或缺的。高档酒店的市场也并不会局限于某个小的区域，他们的分布X围是相当广的。但我们认为其中决定性的因素应该是服务水平。现有酒店项目的星级基本也就是按照硬件设施和服务质量划分的，硬件设施由于主要受投入资金水平影响，可操控性较小、调整余地也不大，因此最自己的特色，口碑相当好。酒店类型、档次不同存在很大的区别，其个异性非常强，因此酒店的具体操作一般都由纯粹后期具体采用的设备等等，酒店管理公司都会针对项目的定位进行量身定做。对本项目来说，由于定位在高档商务酒店，极早由专业的酒店管理公司介入项目就显得尤为重要，从本项目目前的情况看，酒店将是整个项目的龙头，酒店的定位将是整个项目定位方面可降低建成后的出租率风险，另一方面也可包装后售出酒店，尽快回收资金。如瑞城中酒店经营者提供了另一条途径。酒店外籍客户往往存在品牌专业性的特点，他们在选定酒店后很少出现更换，因此一个好的品牌必将增强对客户的吸引力，对项目来说是非常重要的。第二，由于酒店品牌的资源价值并不会局限于自身，它可以转换、释放，这一特点将对本项目的其他类型物业有很大帮助。第三，由于酒店品牌实际是具有附加值性质的，好的品牌必将提升酒店的利润空间。势，他们一般都会拥有大量的客户资源，而这对酒店初期的经营具有重要意义。成，出于专业性的考虑，我们不对此提出建议。.对朝较大的优势。对于温泉会所，我们有以下几点建议：处所在地，其特有的品位和气势将给项目造势，形成一定的轰动效应。制客户来源。一方面对内可服务于项目的酒店、公寓、写字楼等内部的客户，这对酒店、公方面对外则有两个好处，一是通过会员制经营实现一部分收入，二是积聚一些潜在的客户，对公寓和写字楼的销售会产生促进作用。计，实现顶层的日光浴，这会使得会所更有情趣，更具特色。D可增加保龄球、壁球、乒乓球、网球等项目。朝外地区本身是相当缺少这种场所的，正好可以将其作为永久性的设施保留，这也将是项目会所的一大特色。所谓“酒店公寓”，当然首先是公寓，也就是说，其定位的基础为公寓，当然较酒店为低，价位也跟酒店存在较大的差异。其次，它又没有脱离酒店，和酒店有密切的关系，这指的是酒店对公寓起到的支撑作用。作为一般的公寓项目，由于定位的限制，其配套设施、服务水两方面的优势，其最主要的源动力也就是来自于所依附的酒店。对于本项目来说，由于五星级酒店的存在，我们可以把酒店的公共设施以会员制的形式对公来说是“公寓”，与酒店相比成本很低，从品质上来说，则是“酒店”，因为它已经接近了酒店的舒适度，恰当的利用起酒店高品质的硬件、配套设施及管理服务，这就是我们对本项为公寓提供酒店式的配套服务，其与普通公寓的区别主要在于所提供的服务标准比较高，达到了星级酒店的水平。服务式公寓是没有酒店可以依托的，它们能够做到的就是软件服务，硬件上还是公寓本身的基础，这一点就是它跟我们的“酒店公寓”的差别。比如在由雅诗阁 就是比较典型的服务式公寓的例子。酒店公寓和酒店相比较，具有以下特点：.提供更多。酒店公寓提供的全部硬件有包括洗衣机、电熨斗等家用电器，包括微波炉、电烤箱等厨具和餐具。庭成员自己完成，不必使用酒店的昂贵服务项目，如洗衣、更换被单等，自主选择性更高、更灵活。做，相应的物业管理、服务都应完全由酒店的管理公司直接负责。这样，从品质上说，完全但其客户群又与酒店存在较大的差异，两者形成互补而不是竞争。公司随酒店一同对外经营。比如京广、国贸等等。因此，酒店公寓对外销售，对业主来说具有三大优势：第一是硬件配套可以依托酒店，档次很高；第二是公寓立项，可以按揭，资金压力可以通过贷款完成，自己只需交纳首付；第三够的选择空间；第四是酒店管理公司有的，它对于投资客户来说将是很好的投资机会，很有可能受到市场的追捧。二是酒店管理公司的品牌一定要响亮，这样才能给投资者以更多的信心。针对项目定位于“酒店公寓”的特点，我们有如下建议：l尽早找到品牌突出的酒店管理公司开展合作，这会给公寓的销售带来非常大的好处，而尽早通过公寓及写字楼实现销售回款，也会对酒店的进程产生推动作用；l销售是可以给客户多种选择，如客户有投资意向的话可以通过酒店管理公司提供委托经营服务，签约时既有开发商与业主的合约，也有酒店管理公司与业主的合约；l心、娱乐室等等；l装修方式建议采用统一精装修，统一装饰、家居设计，统一安排家具、电器供应商，同时在不同户型也可以有格调不同的安排，但也可以根据预售时的客户反馈意向来确定；lll结构最好是框架结构，面积灵活，可大可小；设分户式中央空调，降低物业管理费用；具备最先进的智能化系统，并且可以扩充；另外，对于酒店公寓的户型设计等方面，我们提出如下建议：l但从酒店公寓的定位来看，面积略微偏大。建议将现有户型调小，一居室面积调整l户室比比较合理，室内居室安排也比较合适，封闭阳台应该设置上下水，为将来的洗衣机等设备使用提供方便。l为了保证酒店公寓良好的私密性，建议将电梯分开设置，改为分开设成两组，以此一定的好处。写字楼总建筑面积7万平方米。全框架结构，灵活间隔，适应不同客户的需要。.价太贵，只有特大型企业的总裁才可以拥有带卫生间、茶水间的办公室。但在欧洲，这些配备是常见的，并且这些配套往往是企业文化的基本要素。因为有了这些配套，老板与员工、未来的发展方向。同时这个概念也是目前市场没有的，具备炒作空间。3.2.4.1、基本要求l通讯自动化，CAl消防自动化，FAl办公自动化，l设施自动化，lllllllllllll线系统；计算机通讯网络系统；电梯：采用进口知名品牌；供电：提供220伏和380伏高低两路电压；给排水系统：变频给水，纯净水入户；采用分户式中央空调，带有新风；消防系统：包括自动报警、喷淋和消火栓系统；保安监控系统；室内装修标准为毛坯，只提供各方面配套在门口，自由装修组合；电梯大堂有明显、足够位置做大量公司名录(水牌)。每层都应有公共卫生间，而且档次不能太低，要方便清理；有厨房和淋浴间，但可以拆割改做其他用途；豪华的专业写字楼大堂、电梯厅3.2.4.2、智能化系统和网络通讯系统的设计原则办公自动化(OA)、设施自动化(FA)的5A要求，而在设计方面我们应遵循以下原则：l先进性，采用国际通行的先进技术，适应技术发展需要；l可靠性，主要采用成熟技术，局部可以兼顾领先概念的炒作，大胆采用一些最前沿的技术；l开放性，采用开放的标准，避免互联与扩展的障碍；l扩展性，充分考虑未来发展，留有冗余；l经济性，按需配备，保证领先不是盲目提高造价，应合理把握概念与实质的度。3.2.4.3服务配套员工餐厅、24小时超市、邮局、洗衣、美容美发、保健诊所、会议室、商务中心、翻译、机票代售、咖啡厅、餐厅、娱乐等。3.2.4.4、设计建议落地玻璃来处理外立面，这对改善低楼层处的采光性能是大有好处的。.看，这也会给要求私密性较高的写字楼人员能通过地下停车场进入酒店及公寓。铺等。在销售过程中成为滞销层卖点。项目的品质，满足销售战略的物业要求，最终能成为打动客户直至使本项目保持良好持续升值潜力的锐利武器。本项目属于中高档综合型项目，客户不仅对楼盘的品质要求极高，同样对楼宇的物业服务也会有较高的期望值，我们希望借助知名物业公司的品牌和优质服务赢得客户对本项目的好感，增加客户的购买信心；加之本区域同档次项目均采用知名物业公司作项目销售及后期管理的保护伞，因此我们建议本项目在物业公司的选择上应采取如下策略，即：应呈多元化状态，既满足办公区部分客户的诸如消防，安全，保洁，智能化，相对独立性等特殊要求，又可满足其他客户居住中的细节性要求。2、应尽量选用国内外知名的顶级酒店管理公司对酒店和酒店公寓(如果可能，还可以包括写字楼)进行统一管理，并提供五星级酒店档次的管理服务。海物业、戴德梁行或国贸物业作本项目的物业管理公司，他们成熟的管理模式、丰富而完善的物业管理经验、市场化的运作带来的良好口碑，将会打消我们的客户在房地产市场上常见的对后期物业因运行或服务不到位而带来的不方便所产生的疑虑。括涉外公司的外籍高层管理人员。考虑到专业性，此处暂不进行论述。4.2.1、客户区域l周边地缘性客户，比如现有在周边写字楼里租房的公司、周边与政府机构有关系的企业等；l要搬离CBD的中小企业；l外省市驻京机构。外企数量虽多，但从规模上看，虽也有少量大型公司入驻，但整体上以中小型企业居多，这.也是跟本地区的写字楼价位密切相关的。总的看来，项目目标客户应以中小型企业为主体，包括：则以金融、保险为主。它们对写字楼的形象关注度很高，配套设施要求也较高，其购买行为下滑，它们必将是东迁的客户主体；承受核心区内的高价位，一般都是在CBD周边寻找办公场所；较少出现搬迁；对写字楼的形象及配套要求相对稍低，但流动性也相对较高；B定认识的人士；F第四部分价格策略竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。目前，房地产市场上主要有下列几种定价方法：成本加成定价法，即在产品的成本上加上利础，而不太注重自己的成本因素。智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性。价，待形成市场认知以后，再提高售价。公寓、酒店和商业的价格则参照写字楼销售的情况上下浮动和调整。.1)写字楼项目名称中国人寿大厦联合大厦华普国际大厦泛利大厦租价3.53.53.53.53.5预计现房售价预计期房售价预计现房售价预计期房售价物业段修地物业正别修级修正后正租金现房修正系数泰甲级写字楼价格测算测算出市场可以接受的价格。依靠五星级酒店，租价应略高于同类物业，基本与丰联拉齐，略低与人寿，与本案最有可比性的丰联实际租价约为22美元/月.平方米(不含物管费)。但由于变现时间滞后，如果我们的租价在初期保持在20美元/月.平方米，封顶后提价至22美元/月.平方米，应该是有相当大吸引力的。扣除应交纳税费后(营业税、房产税)，按回报率11%计算，市场可接受的售价寓价格测算按照通常的市场规律，并根据五星级酒店标准综合考虑，五星级酒店标准间(30——50平米)门市价约为1100美元/日，会员价约为600元人民币/日，酒店式服务公寓标准应为会员价，市场接受价=600*30/60=300元/月.平米，出租率为0.6仅以现提供设计数据，每套 强竞争力，酒店公寓均价定为1650美元/平方米左右。建议主打品牌价格，高开高走。但对于重要的大型客户，则采用成本加成的定价方法，即买卖双方共同测算项目成本，然后加上标准的利润加成(如15％)。最后得出的价格即成交价较大的浮动X围，比如10－20％。成交价格与付款方式是紧密相连的。而付款方式最重要的原则是鼓励最先付款。从目前市场上可接受程度看，20％是较为合理的。楼层、朝向、户型等是制定价格差的主要依据，因为没有得到项目平面具体情况，我们只能.给出一个原则性的建议。l朝向差：8%左右*作为写字楼和酒店公寓，户型的朝向值相距比较少*应该在户型不同的面积、功能、布局、景观作更多的调整出的户型均价偏低，后期的销售价需增高，为后期销售带来压力。*一般楼层差为0.5-1%*由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差应争取做得比较高；*对买家而言，当然是越高层视野越开阔，高几个楼层多付几万元是值得的；*由于酒店公寓北侧为屋顶花园，整体景观不错，相信中低层会卖得比较快。若市场反应不好，高层等工程形象好时做适当调整，应该有市场；若市场反应好，高层应更好卖。2个月等时间点，均给予价格的上调。调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。2.3.1付款差：5%5%*一般付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付，越少付款差*但考虑大部分置业者都选择按揭付款，如把付款方式差价拉大意义不大，最高可考虑7%的相差*由于现在不少置业者都很清楚一次付款与按揭付款对开发商而言是一样的故，有经验懂杀价的买家多会要求报一次性付款的底价，再改换按揭付款的方式，这会使销售谈判更被动，平均价也受影响2.3.2付款方式a.[A]---93折(一次性付款)b.[B]---95折(银行按揭付款)c.[C]---97折(分期银行按揭付款).llllld.[D]--原价(轻松写意按揭付款)lllll首年银行按揭利息及本金由开发商支付；入伙通知书发出7个工作日内，开发商代支付首年银行按揭供款(利息+本金)，(扣除临时第五部分宣传推广策略长期发展和品牌效益，因此，房地产的包装、推广成本在不断提高，作为包装推广的投入，不仅视之为营销成本，更视为是一种投资概念。由于市场竞争的加剧和广告包装推广投入的增加，包装推广的策略、概念、技巧、风格、手段、形式、分配比例等方面都越来越讲究。，或是仅仅产品之后的营销过程。因此，我们考虑该地块的最大土地价值也是基于朝外商务氛围及项目的特质，“商务酒店”面计算的常规定价，最终最大限度的发挥土地价值。本项目最大的难度在于建筑期长，资金压力大，推广方案应设法解决这一问题。.在推广销售方面我们的核心是：分期入住、分段开盘、分质营销。具体来说就是会所施另力，同时也可借助会所会员证的销售积累公寓准客户。形象进度具备条件前,酒店公寓的销售提到了重要的位置，但前提是酒店管理公司的酒店管理公司定期组织来访客户参观其在京管理项目，描绘管理前景。公寓销售基本达到字楼销售建议采用发布代理制，即召开新闻发布会，并公布代理点销售。2.1宣传推广心态把握此“疑虑心态”较大。由于近几年业主维权运动高涨，信任度难于短时间内确立，因此如本项目在本区域内不存在明显的产品差异或价格差异，质量疑虑在某种程度上会转化为价格疑虑；整余地，节能，供暖方式，智能化系统是否先进等；、精装标准承诺和配套使用承诺；会加大，售说辞，这种疑虑无法消除；正的投资客会很理性，如不能提供良好的投资回报参考，这种疑虑无法消除；偿使用、卫星电视、是否可注册公司、配套交付时间、车库定价及配给量等；式回报状况等。经过“疑虑”的消除，客户购买兴趣加大，开始出现“利益心态”。利益心态30年期、尽量减免一切的买房手续费、律师费、按揭费、登记费、公证费、契税……、销.证、开发商提供或委托出租、出售代理业务等。“利益心态”消除或得到满足后，“期望心态”开始出现。内工作；有保证，开发商很负责任，及时做维修、保养。基于以上的心理分析，合理的采用适合的专业推广手法，出奇制胜。uu推广之前的相应准备一定要到位，磨刀不误砍柴功，是一炮打响的基础。关键的部分有：外观设计、工地外墙包装、户型设计、环境设计、卖场的设计和施工、户外看板、售楼资料、样板间、相关批文、模型、效果图等；u所有条件具备之前，应有媒体沟通会；要懂得抓住市场的热门话题，全面配合，要把握好与媒体相处的微妙关系；u要把握好开盘的气势。一是广告的气势要大，媒体组合要到位，投入要集中(在主二是卖场气氛一定要好；三是要有新闻炒作；u正式推出，要有鲜明的主题概念，应突出观感的特点，通过震撼性宣传活动，一炮打响；u热买期要有针对市场、买家的营销活动推出；u电视推广可以稍后，待样板房做好后推出；u电台应在形象上不断提示物业的位置，在预热期做预告；新动作，在市场活跃；uuuuuuu通过全面广告充分展示物业的唯一性、不可替代性；争取几个建设部门或有关权威部门颁发、市场认可的大奖要阶段性地举办各类产品说明会，增加买家对产品质量的信心；专业杂志的报道，物业形象代言人的露面都能增加物业的可信度；策划经典的推广主题概念，以引起市场和媒体的关注；展示功能要强，某种程度上说是项目的缩影和夸X；.uu按照计划完成指定的销售目标；做好销控，对市场的变化作好充分准备，在销售价格上能灵活处理，租售比例、租售部分也应随着市场变化及时调整；u选房的过程是理性的，但作出决定时是冲动的，感性的，要用气势、品质刺激买家的购买欲，同时让他们购买后还自豪地向亲友推介。议物业拥有一合适的案名对包装、推广、销售有非常大的帮助。故案名首先应具有可实施性，也可以解释为案名应不违返政府规定及国际惯例标准。如原“使馆新城”违反国际法中对“使馆”名称使用的严肃性，故强令其改名为“海晟.名苑”,这势必对项目营销带来危害。同时案名应具有：的特点，与物业的市场定位、买家定位、产品定位、售价定位相符；的项目开发带来的品牌效果，我们建议保留。3.2广告设计公司建议组长沟通销节，并努力使设计师深入浅出的理解项目。欲望购买拥有--反复思考加深记忆--最后做出决定购买。应频率一致，淡旺季投放频率过大对项目有害。广告设计要做到统一性、连贯连、持续性。色创意”。酒店及甲级写字楼宣传建议选择4A广告公司如“奥美”、“智威汤逊”、“电力”、“电通”等。.数量要适当。藏及观赏价值。袋、名片、礼品包装、年历、明信片、小折页、单章、邀请信、邀请咭、时尚生活手册、朝外.生活指南等。引发购买冲动。温泉会所局部可设计为销售中心，由于其面向文化广场，包装后的视觉冲击力较大，但应综合考虑停车安排及引导线路。.1面积要求：600m2左右功能区域：展示区(可含会议、放映室)160平方米财务、办公区50平方米300平方米其他功能要求(如卫生间、复印区域)70平方米3.3.2功能要求共部位的实品展示(电梯、走道等)llllllllllllllll有私密谈判空间理按揭、签约手续等的专用房容纳20-30人的办公室，带一经理室展示装修建材设备的空间展示装修套餐有空间摆放超大沙盘、户型沙盘展示的空间，挂展板或活动展板储物室保安人员值班空间员工放置衣服及包的空间.售楼处内部布置建议：售楼处前台接待台应靠近售楼处的入口，沿墙摆设，不宜正对大门。用长形或弧形，色彩鲜明，与整个售楼处色彩协调。接待台材质不必很高O售楼处背板形象墙售楼处应选择适当位置摆放与项目有关的法律文件和相关资料如：五证、楼书、两书、物业管理公约、客户通讯、其他销售工具等。看板包括发展商背景、投资组合、物管公司简介、项目总平面图、立面、景观设计图、户型图、四季效果图、各种软性宣传资料等。司。销控看板可选择传统标注式、电子滚动屏式或触摸式看板，后两者的使用增加了项目的整体专业化水平及时尚特征性。如笔、激光笔、客户来访登记本、计算器、水杯等也应准备齐全以备客户使用。其他如自动擦鞋器、雨伞架也应设置在大门附近，以备使用。氛围打造浪漫钢琴曲均可。为增加项目的文化氛围，也可设置独立的钢琴，有专人演奏。可引入茶道文化、咖啡文化，在售楼处内部布设组成区域氛围。围。我们建议设立公寓的样板房。高品质项目的样板间应将交房时没有的装修及设备配置齐全，要体现项目的品味(如买房时配备的装修、家具用显眼的标记标明)，包括家庭生活一切必备的家具、电器、餐具、服装、灯饰、各种装饰物、小摆设、书本、绿色植物等。户的购买欲望，发挥其心理暗示的作用。好用的区域，尽量通过家具的摆放、装饰物、色彩的运用、搭配、光线的角度来进行弥补。在每种户型的入口处用标牌注明其为几房几厅几卫、建筑面积、使用面积等。n厨房设备.龙头上安装家庭纯水机，这样就可以使自来水变成纯净水。nnn卫生间：最好采用整体浴室进行装饰。门：简洁的木门。灯光：除了照明灯外，在墙的底部装上自动感应灯，夜里当有人经过时它会自动开启，让主人能看清前方地面情况。nn玄关：利用玄关体现项目的艺术品味。等。n房间边角的艺术处理不管多么经典的户型设计都会有边角存在，为了弱化这些地方可以进行一些艺术的处理，如立式喷雾盆景、形象艺术雕塑、悬挂式木制年历等等。让客户能更直观的让客户能更直观的了解户型空间的情况，同时直观的展示用材用料的优点。户型平面图；空间说明牌；可视对讲展示及说明；插座、开关用材用料说明；观景阳台落地窗户材质说明；墙面用材说明；管道用材说明；进户门说明；地板、墙面等建筑情况说明等有机玻璃板粘贴在相关物品上或说明区附近制作目的制作内容制作方法墙是免费有效的“宣传品”，建议用简洁现代的项目logo配以简单的图案、现代的色彩来吸引路过的人群目光，达到扩大项目影响的目的，围墙的风格务求简洁明快，富于视觉冲击力。宣传形象包装 (1)路旗(导示)明确项目的地理位置，美化工地现场气氛，同时达到宣传项目的目的。 (2)路牌、指示牌等在交通干线和项目周边区域以路牌、指示牌、挂旗、灯箱等形式，宣传树立项目形象，扩大公寓和写字楼各做4稿产品形象宣传展示图样。llll购房／置业说明书名片、信封、信纸.l模型、户型沙盘l卖场(展示厅、接待厅、洽谈厅、样板间)l工地围墙l路标，广告牌，灯箱l横幅，挂布l礼品，台历，纪念品，礼盒l销售人员制服l展板，海报l展销会／流动展销布置l户型图，销售价目表l买家通讯ll媒体通告，专题，新闻稿l推广活动，印刷品l代言人的形象包装l交通工具的包装4.2宣传推广形式4.2.1常用宣传推广形式l媒体的硬性广告(报纸、电视、电台、杂志、)l媒体的软性报道(研讨会、专题讲座、发布会、通告、活动……)l为市场服务的研讨会，讲座，交流会(邀请政府有关部门、专家、学者参与)l为卖场服务的讲座，咨询会l&nbsl为买家举办的联谊活动成本控制合适l有档次与物业其他推广及包装搭配l能有效表现摄影、图片lCI形象需要l销售需要(楼书、平面图、装修套餐、装修标准、规划图)l签约需要(售价表、临时买卖合约、订购单、付款方式、购房须知)l展示需要(展板、海报、通告板、剪贴……)l新闻发布、仪式、联谊会需要(计划书、方案书报告书……)l展销会l临时、流动展示厅l直销派发宣传资料(DM)l产品说明会l与合作伙伴的签约仪式l竞标会l开工、封顶、入伙仪式4.2.2本项目采用的宣传推广活动*物业可行性研讨会*物业有关工程、规划、设计可行性研讨会*物业开盘新闻发布会*开工仪式.*销售中心开放仪式*投资保障讲座*购房指导讲座*六一儿童联欢会*圣诞新年联欢会*春节联欢会*情人节浪漫晚会*产品说明会*合作单位签约仪式*工程进度报告会*质量保障计划说明会*全方位个性化物业管理说明会*装修套餐保险说明会*封顶仪式*入伙仪式*朝外发展研讨会*教育、医疗保障说明会*高科技、智能化社区说明会*酒店公寓说明会l青年报l精品购物指南l晚报l晨报l证券报l中华工商时报l楼市l经济日报l房地产ltarget目标l生活速递l时尚l缤纷l精品家园l中国民航l财经l京城广厦.llll21世纪置业置业直通车温馨的家l交通台l音乐台l文艺台推广媒体建议：以上为基本推广媒体，针对本项目酒店公寓的销售选择主流媒体1—2种，内容：活动安排发布、优惠抽奖发布等。l朝外地区l建外地区l东直门地区l使馆区域l地块围墙l东二环l东长安街设置广告牌。同时内容可根据销售策略进行调整。l国贸秋季房展l国贸春季房展5.7、l搜房ltom.lBJhousel搜狐l新浪