2022年房地产估价师《开发经营与管理》讲义9

2022年房地产估价师《开发经营与管理》讲义9

10.1房地产空间市场

10.2房地产资产市场

10.3空间市场和资产市场的联系

10.4均衡状况

10.1房地产空间市场

空间市场

房地产为家庭和企业供应生活和生产的空间

空间市场上

需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业

供应者－房地产资产市场中存量房地产的供应者

10.2房地产资产市场

资产市场

房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是猎取投资收益

投资收益（两局部）

在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金

在转售时所实现的增值收益

10.3空间市场和资产市场的联系

空间市场的供求关系打算了房地产租金水平，租金水平同时打算了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求

空间市场上的供应又是由资产市场打算的

10.4均衡状况

均衡状况的特点：

租金和价格都不发生变化

价格与重置本钱一样

新增量和灭失量相等

房地产资产存量保持不变

实质：

这种均衡状况事实上不存在

但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进展上下波动

11.房地产市场的周期循环

11.1房地产周期循环的定义和缘由

11.2传统的房地产周期理论

11.3房地产周期理论新观点

11.4房地产市场的自然周期

11.5房地产市场的投资周期

11.6房地产市场自然周期和投资周期的关系

11.1房地产周期循环的定义和缘由

定义

房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

缘由（七缘由）

供求因素影响，金融因素变动最关键

市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞

生产者与消费者心理因素影响

政策因素影响，如容积率掌握，用途管制等

政治冲击

制度因素影响

生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等

11.2传统的房地产周期理论

在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作

在此期间，投入房地产市场的资金和利润预期保持不变，投资者具有自我调整投资量的力量

房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调整、复苏、再次扩张（六步曲）的过程

11.3房地产周期理论新观点

建立在市场均衡前提下的传统房地产周期理论在实践中不行能得到广泛应用

11.4房地产市场的自然周期

市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（即合理的空置）

从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或构造空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点

自然周期分为四个阶段

11.4.1第一阶段

11.4.2其次阶段

11.4.3第三阶段

11.4.4第四阶段

11.4.1第一阶段

始于市场周期谷底，此时空置率，存在供应过剩

此阶段需求增长，供应不增加，需求的增长将吸纳从前过剩的供应

没有新工程消失，空置率下降

租金有小幅度的增长

11.4.2其次阶段

始于超过了平衡点

需求连续增长，原有的过剩供应吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求

空置率降到了合理空置率以下，租金开头快速上涨

新工程消失，供应增加

需求的增长和供应的增长会以一个大致一样的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供应增长的速度

11.4.3第三阶段

始于供求转折点

空置率低于合理空置率

供应增长速度高于需求增长速度，空置率上升趋向于合理空置水平

该阶段不存在供应过剩，租金停顿上涨，开工工程少，但竣工工程多

11.4.4第四阶段

始于市场运行到平衡点并向下运动

供应高增长，需求低增长或负增长

租金降低，空置率上升

【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

起始理论起始需求供应租金空置

第一阶段A～B始于市场周期的谷底，最终合理空置水平增长根本保持不变小幅度增加下降

其次阶段B～C始于市场均衡状态，最终周期的峰值点（供求转折点）连续增长，需求与供应等速度增长增长上涨下降

第三阶段C～D始于峰