某地产公司编制规划方面基础知识讲义

房地产基础知识（规划方面）分为两大部分第一部分：重点介绍有关房地产的专业名词及基本常识．第二部分：重点介绍有关规划设计方面的基础知识．第一部分：专业名词及解释专有名词及解释我国的土地制度及土地市场制度有关土地开发的名词有关房产开发的名词有关房产产品类型的名词专有名词解释房地产：又称“不动产”，是房产与地产的总称，它一般有三种存在形式：即单纯的土地、单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和建筑物相结合的不动产。英文是Realestate物业：是指已经建成的并具有使用功能和经济效用的各类居住及非居住的房屋，以及与之相配套的设备、市政、公用设施、场地等。也属于房地产，英文是estate.专有名词解释房地产业：是指以土地建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理、维修、装饰和服务等多种经济活动的综合性产业，属于第三产业。主要业务内容：包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等。我国的土地制度根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地只有使用权，而没有所有权。国有土地：即属于国家（全民所有）的土地。集体土地：是指属于农村居民集体经济组织（如村委会或村民小组）所有的土地。我国目前的土地市场的方针是：垄断一级市场，放开搞活二级市场。指政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿、有限期的交于使用者的活动。政府（国土局下属的土地储备中心）是主体，是垄断者，任何土地未经一级市场不得进入二级市场进行交易。指使用者把通过一级市场取得的土地使用权，按照市场机制进行买卖、租赁、交换、赠与、继承、抵押等经济活动。相当于一般的商品，但针对的只是土地的使用权。土地一级市场土地二级市场土地一级开发指由政府或者其授权的企业，对于一定区域范围内的生地、毛地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行基本的市政配套建设，使其达到“三通（五通或七通）一平”的条件，成为熟地，然后再进行出让或转让的过程。开发商取得土地使用权的方式买卖赠与租赁继承抵押一级市场（国家出让）二级市场（企业转让）行政划拨协议出让招标挂牌公开拍卖有关土地开发的名词生地：尚未开发的农地或荒地，一般离城镇较远，无市政基础设施。毛地：指城市中尚需拆迁才具备开发条件的土地。飞地：也称插花地，指部分或全部处于他人土地范围内的土地。熟地：指已经完成基本市政设施建设，达到“n通一平”条件的建设用地。有关土地开发的名词宗地：是地块最小的单元。城市以宗地为最小的土地单元进行编号，称为“宗地号”或“地号”。一般按照区、带、片、宗进行编号。例如：Ａ118-12表示:A区第1带第18片第12宗地。土地级别：根据土地的价值及所处地段的繁华程度的不同而划分的土地等级。各地标准不一样，比如北京划分为一、二、三、四级。三通一平：指水通、电通、道路通，场地平整。七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整。有关房产开发的名词商品房：指由房地产开发企业开发建设并销售、出租的房屋。外销房：指建成后向境内外出售的住宅、商业及其他物业。内销房：指建成后仅仅在国内范围内（不含港澳台地区）的住宅、商业及其他物业。现房：指开发商已经办理了房地产权证的商品房。通常意义是指已经完工可以入住的房屋。一线、二线、三线、四线城市对于一、二、三、四线城市的概念一直没有明确的定义。一般来说一线城市是指1992年国家规定的5个特区和6个城市；二线城市指省会城市、直辖市和单列市，如青岛、大连、深圳等；三线城市则指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市，比如宁波、温州、东莞。一线、二线、三线、四线城市对于房地产市场而言，这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常把商品房的均价作为最标准的指标。所以一线城市习惯指北京、上海、广州、深圳；而天津作为老牌的直辖市和中部的一些省会城市（如西安、重庆）却由于房地产起步晚只能屈居二线城市；而一些省会城市更是由于房地产发展水平低而位列三线城市如西北的呼和浩特、银川、青海等；反而象大连、青岛等沿海开放城市（计划单列市）一直位居二线城市的前列甚至直追一线城市；包括江浙发达地区的杭州、南京等省会城市。而象温州、宁波等本应是三线的城市也都迎头赶上，尤其价格的涨幅和速度甚至超过了一线城市。

有关房屋产品类型的名词店面：又称门面，多作为商铺，一般在一层，沿街。SOHO：是英文smallofficehomeoffice的缩写，意思为：小型的，家庭式的办公室。LOFT：是指没有内隔断的开畅式平面布置的住宅，空间开阔，高大，可灵活布置，既可住宿，又可办公，艺术性强，开放性高，多为年轻人或艺术家、文艺工作者所喜爱。有关房产开发的名词准现房：通俗意义上是指快完工或差不多完工的房屋。一般指主体结构封顶，正在装修，尚未竣工验收，但小区内的楼宇及配套设施轮廓基本显现的房屋。期房：是指开发商取得商品房预售证到取得房地产权证书这一期间所销售的房屋。在港澳地区称为卖“楼花”，这也是当前普遍采用的一种销售策略。尾房：又称“扫尾房”，是空置房的一种，一般当楼盘销售量达到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、位置等不好，但价格便宜。有关都房屋描产品鹊类型嫩的名货词住宅：是阁专供妥人们蜜居住敲用的含房屋张。通台常意姓义上气的住肥宅是累指普屠通住剖宅。别墅：是长指在姜郊区杠或风浆景区尼建造剪的舒它适的乎园林指住宅窃，一蛙般拥蚊有院经落、吹车库招、花赏园等倦。公寓：住挺宅的途一种钞，通顶常建粪在大虾城市这，繁省华地膜段，请多为倦高层叶，标捡准较杜高，贞室内聪配套府和住割宅基池本相沸同，挪具有叨较为社完善造的商逝业、警物业阳服务讯，主鸦要供妙应对新象为时常来棉常往猾的中终外客招商及川其家猴眷中权短期熄租用清。酒店存式公申寓：是谜指提迎供“醉酒店印式服拒务，拌公寓动式管述理”杀的公散寓，真市场雾定位涂很高抖，具碑有住滋宅、融酒店基、会坝所的匙综合鸽功能码。商住罗楼：是湾指既桶能办渔公，厉又能臂住宿秒的楼趴宇。写字煮楼：就歼是办伯公楼蛮，有爽统一吹的物员业管捏理。综合真楼：是睡兼有拾住宿急、办句公、敲甚至失商场化的大舅楼。有关政房屋但产品足类型航的名斤词空间仆蒙太巾奇：借锅用电惜影剪较辑的己概念咸，特殊点是秒以小就户型晴标准你为设湾计单稿元，否在空唱间上名可像冬积木慌一样超自由静组合孤，从摔而形且成中鼻、大答、超枝大户么型。SO味LO：原舍意是哨独奏耗、单烤独的眯意思农，这桌里指昂超小米型住木宅，讲一般羽卧室扶和客防厅为亿一体锐，整凡体式渣的厨缴房和示厕所全，面晓积在35平米吊左右落，适缘瑞用于锐想独划立的代年轻埋人、地外地吐人、的刚刚浓参加矿工作型的人袋群。冶在公响共部桶位一镇般设逆有便立利店协、健斑身中斗心、震快餐行、洗巨衣店质等，偿方便朴生活球。有关团房屋销产品夜类型月的名纷词ST灶UD僵IO：原紫意思类为“脆工作墨室”打，这同里指哑专为尺那些挺发展甘中的添小型滚企业鼓提供睬的面窗积较买小的欲办公老空间搬，一惊般地馆处企臭业集区中区葬，交舞通便营利，波各类鹿公司匹及服盗务相呀对齐铸全，英容易胜形成梨资源固共享扑。SH南OP帽PI耕NG乓MA徐LL：意鸽思为肌“步毁行街号购物鲜广场由”，项是目舟前非咬常流待行的档商业贺模式撤，一习般规妄模较班大，写商家学集中捞，具捐有大滔型的伯开放葵休闲趟广场愿，交透通便舱利，愿人流富庞大兼，商肌业效杨应惊欧人。会所：指马专为椅特定简人群哗或业羽主提氧供服静务的望综合痕性康怀体娱民乐设离施和专社交布场所胸，一侮般包武括酒足吧、者咖啡菌厅、悄阅览多室、热网吧贤、餐货厅、差保健洲、洗窝浴等氏，同烂时也泛应具伶有乒冈乓球永、羽词毛球陵、保脏龄球裕、游饿泳池衔等活城动场哄地。双拼瞎住宅烧：即使每单棒元层咱有两醒户，偏一梯率双户藏；独栋净别墅棵：即收单独垃一栋看存在搜的别凑墅；有关独房屋用产品幕类型矿的名窄词花园伴洋房：也学叫西由式洋懒房、滚小洋类楼等笔，是乒带有舞花园接草坪苏和车胸库的练小院可落或寄三四厦层小核楼，势建筑则密度陈很低廊，内枪部功缓能齐娇全，基富有径变化肾，多乖采用磨退台欺设计略和室清外楼锤梯入益户。联排纯别墅梁：通常艰所说蜻的Ｔow地nh死ou车se，就饲是联此排住答宅，毙离城舍区较而近，俭环境雄优美屑，有雷独立婆的院嫩落和恢车位句，多绵为３卖、４仰层左秀右，怎包括袜双联有排、热多联艰排等舰形式最。板楼顺：外增形象纱“板辩”，膜一般毯由若缘瑞干个葡单元泻组成蜓，每映个单更元有远独立倚的楼潮梯间个、电威梯间但，或详者通吩过连哭廊连备接。平多为览多层盆或小尘高层乎，南火北通茶透，充通风蚁采光耻较好模，房竹间均师好性埋高，软但占萝地面服积大如，价养格较怜高，由建筑纲美学困效果术不好饲。塔楼界：外斤形象做“塔接”，丙一般抓以楼千梯和最电梯民为布值局核牛心，片各户醒沿核倡心筒荷布置济，公炒摊小缺，绿卖地率册高，赴外形袭美观网，价孩格较狂板楼望低。于但是汉采光柄通风葛不好督，密掉度大泻，灰睡色空虚间较晨多，赠居住更舒适折感较隆差。错层赚住宅税：每锋套住集宅中矮，各穿功能今分区漠的标乱高不团在同然一平僚面上沿，形宇成空脂间和随视觉宜上的到变化痛，使句住宅克内环宰境错脑落有最致，匙具有立韵律拆感．妖一般买错开30母0—炼60渠0m面m跃层疗住宅秘：是板近年禽来推咐广的游一种疲形式京，指挑住宅猪占有错两层族楼面豆，卧悉室、集起居岩室、罢卫生剪间、样厨房跌等房拐间分右层布狱置，炎通过版户内崭楼梯演连通浴，功业能分汽区明柱确。复式馅住宅戴：受痰跃层械住宅吩启发替而设今计出袋的一汉款经嗓济型鲁住宅掀。楼挑面也僵为两剂层，痕但其驳实是烈在一灵层较律高的眨楼层隶（一出般楼晴层高扣度为3.纵3米以呜上）程中加付建一鲜个夹舞层（趁一般版为１.２米）弄，躺上层洋较矮球，一至般作侨为卧讨室使艇用。盈这种植户型圣平面巡寿利用正系数位高，苍成本医低，洁但是依上层密使用债舒适容感差洗，户皂内房忙间均添好性镇低．智能炸化大猫厦（3A，5A建筑观）：漫指利同用系雹统集顽成的烈方法安，将脸计算炎机、趟通信吨、信券息技者术与闯建筑绸物有押机结睬合，款通过牙对设顷备的锁自动趋监控扣、对废信息脑资源溪的管资理和恳对用英户的芝服务沸与建蔽筑的堆优化露组合傍，所销获得陪的高仿效率枯、高事功能胖、高划安全周度和帖高舒桌适度再的建草筑，跪一般誓称为3A（建献筑设膛备自火动化劝系统BA痕S；办陆公自絮动化舞系统OA虾S；通膨信自州动化恐系统CA津S）建什筑，也有秩称为5A建筑彻的，泽其实吗是一崭回事筛。双景膀住宅与：指崖楼盘未不但倒要营触造社嫩区内米的小归环境诵，还钟要借京助社很区外局优美盐的自岂然风否光，添使二芦者协吓调统鸦一，订从而惠创造跃出舒食适优孙美的外室内围外环冰境。绿色性生态渔住宅习：指柴在以像人为抄本的泥基础删上，创追求松节水惭、节垄地、悲节能卧、改编造生卫态环绳境，趋减少规污染筑，延报长建发筑物继寿命杯为目陡标的裂人类写理想天居住负地。第二执部分煎：规肯划基锄础知缩慧识城市煮规划解：指编对一吐定时经期内送城市插的经纷济和倡社会杏发展窑、土舞地利撇用、耍空间止布局旁以及江各项毙建设暖的综层合部键署、朋具体恋安排革和实鞭施管箩理。城市倒基础医设施派：是酸城市团生存们和发情展所更必须际具备例的工驻程性球基础套性设扬施和温社会询性基屑础设道施的造总称聋。规划熟设计索中常载用的宫技术销指标总占栽地面元积建设览用地焰面积总建牢筑面纵积地上护（地校下）今建筑套面积住宅窑、商湾业、继教育爪等建友筑面墙积容积沿率（跃有时腹总用有地容颈积率嘴）建筑授密度建筑俊层数虚、高轰度绿地轨率总户缠数停车飞位住宅性建筑们套密蓬度住宅客面积临净密球度相关静基础溉知识城市亏居住参区：少一般针称居际住区祝，指湖被城傻市干页道或汉自然亭分界毙线所盘围合热，并亚配建技有一弯整套泰完善票的、绞能够踢满足铲该区惕居民丑物质倾与文鱼化生洽活需婆要的甲公共弱服务亡设施鬼的生凡活聚抬居地怨，一妨般居亚住人诞口在3-标--目5万人翁。居住发小区已：规隙模比印居住夜区小盟，是换指被里居住钉区道些路或害者自蛙然分帽界线瓦所围勇合的口生活障聚居应区，鸟人口脖一般敲在70映00选--畅-1仗50午00人，选并配冬建有够一套弟必需科的公壮共设坐施。组团桃：是粪指在会小区咐内被扬小区皂道路哲所分阅隔，匙拥有罩一块彩共有榨公共捏设施虫，建推筑类搬型基黑本相戒同的侧聚居获区，螺人口语规模统在10影00鸽--筒-3旦00仆0人，番这种举居住于模式杠能够烂带来繁领域巧感和疫安全径感，洪又便祸于人砌们交湿流，贞空间缺尺度昏适合腿，比缘瑞较符声合现矛代人华的心这理需醋求。楼座窃→样组团粮→小父区吨→居棵住区公共裤绿地法：指焦满足金一定卡光照猛条件问，供轨人们毯共享庄的绿讨地、眠居住揪区公步园、宁小游蜡园和近各种樱绿化窑用地堆。公钩共绿纠地的沿指标败为：皱组团0.脖5嚼㎡/人；债小区1㎡/人；耀居住翠区1.5晌㎡津/人；喊旧城悠区改酸造不杜得低键于相绕应指扣标的50栽%。三区爱六线“三考区”熊：是素在镇哥域范锄围内束确定喜的不勺准建则设区都（区水域绿尺地）毅、非猴农建宅设区跪（城南镇建奶设区正）、变控制观发展姐区（寨发展杂备用循地）未三大自类型处地区笛的规必模和胖范围茫。用地球红线度：是辉指围姜起一想块土莲地的寨坐标吗点的撑连线夏，线兽内的膊地块滩就是泛取得信使用粪权的里土地承范围闲，一渐般用里红线表标示买。但在败实际责实施桑中，读一般骗要“捏退红百线”宿，倍即在屡红线潮基础检上再孟向内蛙退让测一定个距离轧作为灿缓冲皆带，愿各地益规定农的具考体数班字不淘同，缓主要唯是为否了以晨后城球市的河发展鼓考虑水，退监让部巩分不浩得占虫用，待但同沉样要呆算在菌用地窜面积追内。建筑喷红线悲：是绘指建最筑控背制线谜，是璃建筑堡物基延底位筝置（亏外墙孔、台严阶等仓）的艰界限咳，任驳何临朴街的配建筑催物或粉构筑检物不厅得超湿越此代界限患。城市挪黄线们：是旋指对擦城市弓发展叔全局股有影透响的房诚、城果市规坊划中造确定已的、接必须呜控制浪的城焦市基脱础设量施用洽地的论控制剃界线城市志蓝线宰：指榜城市就规划皆确定孔的江扎、河什、湖判、库闲、渠创和湿槽地等慌城市骗地表诊水体裹保护嫩和控味制的柴地域脊界线摄。城市们绿线些：是呢指城丑市规胃划的栽绿地誉范围捧，此场范围姑内只广能进挺行绿袜化，店不得输改做误它用垂。城市章紫线计：是歪指国惰家历该史文胃化名秘城内盘的历臣史文拴化街推区及且省、载自治榜区、雄直辖讯市人豆民政泛府公步布的菊历史睡文化歼街区掀保护徐范围原界线致。城市奴黑线揭：市跨政公黄用设疤施规沸划控隆制线壳，黑状线导倡控的焰核心孤是控风制各拖类市奇政公次用设跌施、矩地面致输送乖管廊腥的用听地范兼围，姑以保孩证各盼类设绝施的餐正常阶运行早。道路核红线壤：是罢城市歇道路及（含慈居住史区级角道路箱）用经地的握规划痛控制联线；建筑抱物体颜形系尝数是效指“勇建筑莲物与夏室外份大气子接触败的外坟表面丙积与附其所因包围骆的体容积的名比值蛛”。挠见《民用闲建筑订节能尘设计辱标准》（JG纲J2搁6—凶95）。吊北方讲地区邀一般赏小于0.阅35（外筋表面兽积中抄包含思屋顶蚀面积绒）日照代标准敲有关远知识日照堤标准为保叛证居遭住空铁间获恨得足凳够的娇阳光厉照射天，满领足人智们的小健康绕需求棚，所治规定艘的最量低日幸照时与间。《城市缎居住钢区规驼划设古计规扩范》规定挡：根掩据各茅地区魄的气龄候条涉件和影居住哗卫生很要求狐确定锹的，锻建筑色物正共面向未阳房醋间在吃规定习日照悬标准附日获列得的之日照东量。一般始按照钱首层钢窗户占满窗季日照响时间迹累加破计算杀，实间际测据量比信较麻拢烦。日照给标准袍日及姓日照馋量（我摄国幅债员辽座阔，逢采用已两种窃标准卡）日照攻标准蹲：≥1小时测量缓时间己：9:提00拾--渠-1着5:累00第Ⅳ气候咳区的坦中小侄城市籍和第Ⅴ、Ⅳ气候炊区的厦各级镜城市恶。日照边标准尽：≥2小时测量板时间8:智00导--蛮-1即6:确00第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅶ气候己区的跑大城佛市，漫如东六北地暑区。冬至锻日（12月22日前远后）大寒富日（1月20日前颜后）太阳哭高度太阳建高度纸：实际拣是指兆太阳适照射颈地球冤的角丧度，困直射督时为90度。以冬亏至日罪为例在每漫年的12月22日前姑后，削太阳但直射尺地球聪南回产归线妹即南善纬23家°2咽6′，此钱时北舰半球凶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