房地产高端项目精细化运营研讨会

房地产高端项目精细化运营高层研讨会1、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；2、公司目前的发展战略？3、您如何来看待企业的“精品战略”，您把国内那个企业作为标杆来学习？**北京**基业企业管理顾问有限公司总经理资深房地产管理咨询专家清华大学/北京大学/上海交大房地产总裁班客座讲师房地产业协会，商会特聘专家《中国房地产报》《城市开发》特约撰稿人18年企业管理实战经验，8年管理咨询经验；主要从事战略规划、组织管控模式、流程管理、人力资源管理项目的咨询和培训，其专业水平及丰富的管理咨询经验获得客户的普遍赞赏，由他亲自主持咨询的项目均取得预期效果；对房地产发展战略、不同类型的房地产公司在集团与项目公司之间管控模式与集分权设计、流程体系设计、成本管理体系设计、项目管理、绩效管理、激励与薪酬体系设计有广泛而深入的研究；拥有100余家大中型房地产企业全案管理咨询经验，400多家房地产企业管理培训经验；曾主导咨询服务的部分地产企业:中海地产，世茂集团，上实地产，北辰置地，复地集团，中华企业，中房集团，新世界地产，纳帕地产，广厦控股，紫薇地产，银城地产，宏宇实业，亿达集团，深圳航空城等。讲师简介从地王看精品模式1高端客户的独特需求2精品模式的精细化运营流程3精品模式的支撑体系4从地王现象看市场企业成交时间城市地块名称交易总价（亿元）楼面地价（元/m2）大龙地产2009.11北京天竺22号地块50.5（北京地王）29859富力、雅居乐、碧桂园2009.12广州亚运城地块255（全国地王）-远洋地产2009.12北京大兴区亦庄新城III-1街区F地块48.3（北京地王）18041中国建筑2009.12上海新江湾城C6地块37.232484（全国单价地王）证大置业2010.2上海上海外滩国际金融中心8-1地块92.2（上海地王）34148华侨城集团2010.2上海上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块70.2（上海地王）52855北京远豪置业2010.3北京北京大望京项目1号地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地产2010.3北京大兴亦庄住宅及商业项目52.4（北京地王）1.7万世博宏业2010.3北京北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6（北京地王）29913任总：买不起地你就只好到农村去

——引自潘石屹微博

MSN理财讯：15日上午阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地以40.8亿元的价格被北京远豪置业有限公司夺得,地块楼面价达2.75万/平方米,参与竞拍的华远集团董事长在微博上表示该价格为高价。

以下为SOHO中国董事长潘石屹和华远集团董事长任志强在微博上的讨论:

任志强:南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!

潘石屹:任总:你本月十五号去抢“地王”吗?别去了,你抢不过人家。

刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说,转告任总(任志强)15号别去抢地了,你们比不过别人疯狂,也比不过别人有钱,也比不过别人无经验。你们抢不过别人,无知者无畏。孙说,我们已经付了几亿元的保证金了。我说,你们这是花钱买丢人。

任志强:两会并没有就高房价的解决给出明确的办法.只不过是"总理说行就行"可惜市场不按温总理说的办.地方政府与央企并不买总理的账.一点不给面子的甩了个大耳光.

潘石屹:任总,别生气!

任志强:华远拍地再次以失败告终.自二零零一年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败.我们无法承受这样的天价.只好承认自己的无能.于是转入二.三线城市希望不是评胆量而是评品牌取胜.

潘石屹:在一次论坛上,任志强对一位要买房的青年人说:“你在北京买不起房,说明你劳动生产率低,应该到二三线城市去买。还买不起,就到农村去。”看到任总也朝这条路走了。

任总:不是你的无能,是央企太有钱了

——引自潘石屹微博

任总:不是你的无能,是央企太有钱了。

这是任志强有史以来第一次承认自己失败。在高价地面前低下了那永远坚强、高昂着的头。

任志强:小潘嘲笑我不是在花钱买地而是花钱买耻辱.确实每次都损失了大量利息.给政府送了无数额外利润.但至少华远还在参与.而小潘己怕的连参与都不敢了.招拍挂己让小潘失去了参与的信心与勇气.

任志强:聪明的北京市政府有效的将土地招标工作推到两会之后.勇敢的再创天价地的新记录.四环之外的望京高达二万九千多元的楼面地价明显的是在与温总理遏制房价过快上漲的精神在唱对台戏.成功的再一次推高城市整体的楼价水平.北京又为全国的楼价上漲做出了证明和榜样.

潘石屹:更正任总的错误,正确是楼面价:楼面价27529元/平方米。不是二万九千多元的楼面地。任总是气糊涂了。

任志强:缺少资金实力的开发商早就自觉的向大城市的高地价低头.朝二.三线城市转移了.而那些对高房价无限愤怒的八零后还在坚持要为大城市的房价作"贡献".不肯象开发商一样选择"适者生存"的道路.难怪央企有底气与政策博弈.并高调的吹捧未来.

潘石屹:北京新的地王诞生了!房价马上会推高。这是过去几年的经验,2009年每次地王的出现,把房价推高一大节。又一个地王出现,又把房价推高一大节。但从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米,这样离奇的地王出现。我们看看房价在市场的反应吧。

公司的同事对刚刚诞生的地王(大望京一号地)做了测算,结论是:销售单价单价45000元/平方米,才可以有10%的利润。

此前,我劝任志强不要去参加大望京一号地的拍卖,争不过人家(中国字头的公司),任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到平方米一万多元就再不敢举了。真是“花钱买丢人,不是花钱买地。”

当地王成为非典型，地产风险加大面粉比面包贵地王名总价/楼面单价在售楼盘均价地王诞生日期中标开发商北京大望京项目1号地40.8亿/27529元约为24000元2010年3月15日北京远豪置业有限公司大兴亦庄住宅及商业项目52.4亿/1.7万元10409元2010年3月15日北京中信新城房地产有限公司北京海淀区东升乡居住、商业项目17.6亿/29913元17254元2010年3月15日世博宏业企业名称销售金额（亿元）销售金额同比增长销售面积（万平方米）销售面积同比增长万科63032.5%66819.1%绿城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首创106183%101199%当房企百亿军团达到27位的时候，你如何面对百亿大鳄？随着竞争的加剧，各大企业都通过业务模式的创新以形成差异化竞争依托产业发展为动力，进行大城市周边的区域开发及配套开发业务，长期分享区域经济发展成果华侨城模式（复合地产）碧桂园模式万科模式（中海、金地等）专注于居住地产，依靠强大的产品研发能力、规模化的采购优势、工厂化的生产优势、优质的售后服务建立竞争优势以主题公园（如欢乐谷）为动力的成片区开发，在城市的非成熟区域大面积拿地，改变环境，提升地价，滚动开发以学校、酒店配套为条件，以极低的土地价格，获得大面积的土地，进行低密度住宅开发上实模式（资源为主的国企）绿城模式（绿城、星河湾）依靠强大的产品打造能力，聚焦高端市场，依靠产品能力带来的产品溢价构成建立竞争优势它们的竞争不外乎资源型、规模型和能力型三种规模型能力型资源型大型国企，拥有强大的资本实力和资源背景，更多依靠资源的竞争和规模获取竞争优势依靠综合能力和规模效应竞争依靠特有的专业能力，通常规模不是很大规模与快速周转带来的风险开盘成交40亿，创全国之最价格从35000-48000元，超预期销售的原因在普通地段打造豪宅带来的启示上海星河湾项目单盘销售40亿给我带来什么启示？星河湾发展历程——10年品质沉淀星河湾的发展战略提升星河湾的市场竞争力管理提升2008年星河湾提出，发展“企业现代工程”战略2008年，星河湾地产做出一个影响深远、意义重大的战略决策，那就是——要把企业建设成一个科学决策、规范管理、标准作业、流程运营的现代企业。我们把这项工程成为“企业现代化工程”。为荣啊这项工程，星河湾地产展开了一系列重要筹备工作，包括：引进国际最有影响力和专业水准的咨询机构，为我们提供管理咨询服务；聘请有国际化、专业化管理经验的职业经理人团队；引进有国际影响力的战略投资者；快速推动优质土地资源的推展；按现代企业要求进行企业管理体系的再造等等，今天，这些工作一斤刚去的了重要的进展。特别是一批战略股东的引进。布局布局珠三角、环渤海、长三角三大经济圈只做城市高端住宅生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素；事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会；修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈品协会文艺慈善等；客户价值平台打造精品工程一个心情盛开的地方（一期~二期）品质论（三期~四期）重新定义豪宅（五期星座）上海星河湾2000年2009年星空华墅（北京星河湾三期）星河湾不断递进的品质演绎在每趴一个巡寿进入始的城梢市成载为N乳O.吼1或各NO福.2龙湖俭学习乱新鸿齐基又年能给会我们诸带来委什么干启示漂？目的规一1目的二2目的三3集中析于高障端市廊场，喘在城妙市内更进行股多业刑态布萄局适时曾发展屑具高煌潜力隶的地具标性竭投资曲物业龙湖京学习步新鸿扎基的济理由新鸿扣基是乳香港粉乃至洞整个遥东南取亚房市地产寒企业纵的标孕杆，历其成残功经券验吸崭引大恳批国得内外犹房产剑企业问学习若；龙湖道选择名新鸿沉基作嫁为标紧杆可眯能主足要是丙看中崖新鸿赢基的溜多元舱化业宁务组桌合；学习泡其集酸中于踢高端刘市场培的开惨发策蛾略，晃开发沙高潜焦力的犯地标所性投防资物毫业；学习民新鸿芳基的胆风险姜控制炒能力霜。龙湖谣VS罪新浇鸿基卡：企药业宗犬旨龙湖新鸿基为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。以客为先

以心建家龙湖景VS族新砌鸿基尤：产锯品设慢计龙湖新鸿基中高档产品开发为主要，以别墅、高档住宅树立龙湖的高档品牌，普通住宅为主要的营业收入，商用物业为企业赢取长期固定资产的增值。产品特色：精雕细琢、精益求精高端产品为开发为主要，兴建的大型住宅及顶级豪宅均成为地区内优质项目的指标。具有代表性的住宅项目包括：跑马地礼顿山、九龙站凯旋门、元朗葡萄园、山顶倚峦、沙田壹号云顶及九龙站天玺等。龙湖次VS盖新坡鸿基饲：市陡场策爬略龙湖新鸿基战略上：一切以客户为中心，营销至上。专著目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。标准化操作思路，保证品质，节约成本。组织上：

高效的决策——对市场变化快速反应，并快速做出决策，迅速调整策略。强大的团队执行力——明确结果导向。战术上：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。惊艳：通过极具视觉冲击力的景观打动客户。温馨：通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，通过体验营销感染客户。秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。在内地兴建地标项目：除在香港精心建设优质物业外，新鸿基还在内地兴建地标项目。集团实施专注发展的策略，有选择的投资内地房地产市场，并将发展集中于北京、上海、广州、深圳等主要城市。多元化业务发展：多元化业务包括电讯、信息科技、运输、基建、物流、收费道路、专营巴士、停车场及机场商用航空等。龙湖对VS吗新漠鸿基央：工鼠程管陷理龙湖新鸿基简单直接的工程管理组织架构严格的管理流程规范的工程施工管理精益求精的工程施工标准集团建筑部旗下设有多间全资附属公司，从事相关业务，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽机械工程有限公司及新辉园艺有限公司。这些附属公司为集团及集团以外的客户提供各种与建筑相关的服务，范围包括电机和消防系统、建筑机械设备及机械装置、以及园艺绿化工程。建筑部亦通过联营公司永辉混凝土（香港）有限公司为集团及其他外判承建商供应混凝土。龙湖聋VS委新波鸿基壮：物告业管均理龙湖新鸿基龙湖在起步初期就十分重视物业管理的重要性，学习万科，以物业管理为建立品牌和口碑的重要途径。细节成就龙湖。获得2003年、2005年全国住宅客户满意度评比第一名。成为重庆的名片。通过其旗下的康业服务有限公司和启胜管理服务有限公司，致力为客户提供最优质的产品及服务。康业及启胜均奉行绿色管理方针，在辖下屋苑推行回收计划及严格执行节约措施，借此以节约能源、用水及资源，并充分发挥园景设计的专业知识，为用户缔造翠绿的生活环境。除了管理集团旗下物业外，康业及启胜亦为其他机构提供物业管理服务，如香港房屋委员会及九广铁路公司等。为把握内地市场的蓬勃商机，康业及启胜正在开拓内地市场。龙湖淹·滟睬澜山20定07惹年7缸月2嫁1日桨，龙柄湖·队滟澜并山正饲式对垒外开储放:当日策超过15虎00人来护到现另场参蚕观,凭借削：纯粹忆的建愿筑风拆格舒适夹的户虚型空满间精致段的园裤林景棕观体贴多的物附业服液务龙湖·滟澜牙山以殿品质徐赢得羽了专策家媒腾体、它业界丹同行椒和置待业者岂的高梁度好迅评。20泥07年9月1日，敢龙湖·滟澜素山正重式开例盘，菠这是表龙湖抚地产禁在北倒京的执第一低个别勤墅楼惕盘。由此带创下幅北京胜别墅扰市场纹开盘泡数量阵最大纪；销蛙售套湖数最俩多；章销售锋金额广最高功三大臣楼市摩纪录块。龙湖首·滟腔澜山物业头类型别：别共墅建筑尺类别惹：联虏排占地拼面积抬：2语40悄00假0平窝方米建筑李面积奶：1什08雹00闻0平已方米容须积雀率：宇0.鼓67绿好化猴率：迁32马%装修脸状况注：毛魂坯总侵户劝数：投共4研30愁栋均贴价锄：均消价2煮60娃00蠢元/器平方静米开盘责时间旺：2僵00惠7-匪09纷-0欺1入住阅时间育：2域00消9-抓03证-0榜1开婶发乌商：罪北京鼠龙湖悠置业祝有限浸公司建筑筝设计煌单位登：美突国B什AS剑SN女IA顽N住模宅设华计事拌务所需（巴蚊沙尼松亚）龙湖大·滟借澜山款项目摘档案思考在土内地资司源日乔益稀咏缺地邀王频角出的房诚今天苦，打下造精贪品，障通过园产品啄溢价称来赢洋利是陶持续镰型企粘业的因必然友选择从地挠王看套精品俊模式1高端导客户社的独换特需粘求2精品乏模式翁的精钞细化漫运营闯流程3精品陶模式册的支异撑体苍系4高端塑客户怜有什斜么不厦一样吓？从长笔安奥灰拓v永s奥棋迪A迁8，桌A8戴车主沙买的澡是车赞吗？榴！高端粮客户称关注藏点和贵普通夏客户硬有很脑大的载差异高端丛客户足关注颂的四盒个核亡心点关注唯点快速俯干道物业救服务社区盐品质生态金环境高端绳市场脚的“忙新八贫国联恨军”意大和利石医材西班谈牙瓦米片英国宰家具美国绩整体抹橱柜德国板卫浴日本短电气法国网五金俄罗谷斯实请木地块板眼睛旦都看跳花了泻，不春知道吴该选辽那一完个**胜名苑**亲府**库1号**艰别墅**僵名苑**炭山庄**赛半山海*等*物业深：星视河湾直的金钥翠匙服握务在中湿世纪冶欧洲晋宫廷爽与城肉堡，锤金钥悲匙（鼓Co仪nc献ie盗rg年e）厅是指呼“钥声匙的曾保管火人”随，负裳责满孙足一询些到课豪华核场所怠娱乐航的贵既族们姿的最及高端揭需求粮。19捕70逃年紫，成详立“密国吉际金阁钥匙挣大酒航店组是织”U搁IP基GH查“崖，目遮前已谱拥有柄34害个成肆员国孕。为业欺主提孔供“帮六级坚安全粉屏障糖”服细务体扑系，麻提供菜一站总式个弦性化迁服务街（1隐8项列常规众服务科和1杜8项扇特约威服务扶）33传统为的产宴品竞抱争已圾经已痰经被喜新的渠综合常体系叶竞争秘所取渡代，奸服务啊品质术成为碗关键邪要素案例培：北克京星搬河湾两的家讯政秘烫书服渔务设立退家政法秘书庙就是经要让减业主安在入老住之瘦前就遥体验量到无丛微不砍至的星关怀渐，由双认同糠感上牺升到归宿形感。真正鞠内涵柴——镜“居狂家秘万书、渔生活捎顾问厌”居家刚秘书奴：指业惊主涉崖及到搏家居挡的方抛方面坐面，熔服务字人员效就像安秘书桨一样银为业岛主全方位彩的悉欣心照温料，企无需突业主帖任何差担心偏。生活留顾问谈：指服网务人畅员除颗为主威业料牙理好琴居家踩事情溪外，抬在生行活上嫌亦充膨当顾害问角色，竭业主犁在生惕活上步的种滚种需鲁要均花可咨奖询服瘦务人蜓员。所以咱，家做政秘浆书不溉是普赶通意遣义上弹那种苏打理抖一个脉小家在庭的狸生活垂琐事卖的秘拦书，诞他们是惠训练扭有素移的专挣业能容力极溜强、商服务眨意识还极高灯、综运合质轰素极逝好的伸高级时物业惨管理服务挖者。搞在星腐河湾俯中扮稿演的寨角色是是相找当多英元化锣的，猾需要萌极高乖的自要身素酒质，考拥有的生能活经静验与棉专业默素养蔑，熟怕知各的种礼禾仪，数这样贡才能袭为尊押贵的湾客户岔提供赤尊贵泛的服孩务。高端沃客户强的非共关注颂重点高端聪客户纲对于铜一些翠传统否的关赛注点缩慧往往康较忽句略不关卷注点生活欠配套公共营交通物业递费用销售亩价格案例肠：3那元的相物业堂费用侦，1胃00滩万/由年的浆亏损鱼，业欺主的惜闹事案例框：某公信司开渠发一苦高端城别墅宵项目呢，为壁促进损销售船，销龄售要锯求前赚期物尾业费眯用定家在3壤元/坝㎡，疮交房吧第一腔年一瞒盘算贝亏损10披0万柄，为残了维办持公烫司品帅牌，龟地产索只能纲补贴分物业封，但缩慧是提悟出物馆业必筝须要南节流帜，于撞是物饱业将晴保安葡从6籍0人令减少到其30罗人，甚三班盏改为堆两班末，业束主夜身里回算来就拣发现雅保安歉在打至瞌睡概，有确一次课小偷扬溜了怠进去烤，在雨一业韵主家骂偷东西，棒该业瓦主损隔失共央20丸万现拘金及惭珠宝袜，于盗是找腐物业冒公司封索赔变，后方来的屋事情拨就越扬闹越苗。。故。。缎。。启示：物业蹈费用膏在前腔期一缎定要较充分蕉测算蹦。高端君产品团的显似著特拴点：跑豪宅凑价格应并不稼完全靠参考呈区域瓣价格项目开盘时间销售价格区域价格上海世茂滨江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河湾200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河湾200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奥林200735000元/㎡25000元/㎡从地景王看蒸精品魄模式1高端乌客户致的独响特需弦求2精品辆模式可的精宽细化雨运营蛇流程3精品击模式撞的支副撑体谋系4客户拍关注戴点最打终需耽要从插流程费环节稀去落逐实客户关注点对应业务流程关键点地段价值土地价值提升项目策划（价值挖掘、定位）产品品质设计质量控制服务客服物业设计项目邀定位质量芦控制物业姨与客标服土地烘价值欣提升豪宅久运营豪宅投运营飘的五杨大关唤键环狠节豪宅普运营关键余点一土地雾价值举提升土地拘价值鸭的重孟要性状--驰--器客户名愿意栋为红粉线外逆付更啦多钱周边配套房屋本身小区内部城市位置客户的“产品”界限开发商通常所关注的的买别涨墅就鉴是买扮地！改变虫土地嚷价值挖掘写土地卸价值评估姑土地绒价值土地杀价值土地盆价值狗提升彼的三茅个环色节万科默的土悄地价织值评算估体壤系区域意义所在区域是传统意义上好的区域所在区域文化氛围浓厚所在区域被普遍认为是高档区域所在区域是具有发展潜力的新兴区域靠近XXX等历史文化区区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域靠近繁华商业区可选择的交通工具比较多方便的公交路线交通设施周边道路好，交通顺畅出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站生活设施靠近比较好的医院靠近大超市、购物中心、餐饮等生活设施教育设施靠近大学等高等教育院校靠近高质量的小学、中学学校休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观靠近运动场馆等比较好的健身、休闲设施自然设施风水比较好靠近山、水、运河等自然风景物不同体客户夕对土笑地需恭求的高特点奶差异余非常厉大不同吨客户求对土集地需锐求的翁特点敞差异冒非常疼大不同壶客户端对土驴地需咽求的巨特点鸣差异牵非常义大不同性客户昂对土灶地需楼求的带特点题差异完非常锤大不同挥客户纯对土翼地需器求的铸特点弟差异烫非常请大万科屑东海搭岸土地属性需求清单XXXXXX年X月X日目标客户：富贵之家最关次心土堪地价她值属保性：临近蚁高速储公路关的入痕口或存出口高档来区所在乖区域昼文化暂氛围品浓自然拍风景并好重风负水红线外评价地理位置周边配套小区产品万科哪东海方岸：临近唇盐坝面向洞大海大梅村沙风化景区三面宝环山豪宅管并非检只能禾建在示传统视的中泼心区冶或景贷观区浦东手版“亮新江缎湾城罪”—纽奉—上李海森蚕兰国龙际社争区森兰假板块化位于裳浦东肝新区裤北部糟，上核海市舍政府酱在此织规划了面赞积为耗5.既74该平方子公里裤的大瓦型绿财地，杠将作洲为浦浇东新区下标一轮添发展愚中主榜要的碎生活功居住理社区绸。该挡区域拐交通极为比发达凤，向比南通旋过轨矿道交业通线差与陆或家嘴抖金融捞中心相连励，向帖西穿鸣越翔垃殷路线隧道沸可以含到达莲上海冻市城非市副中心县——迫五角遣场，或东、陈北两缴面则麦分别般是国葬家级劳开发区金竖桥出柄口加录工区损和外考高桥少保税融区。才周边袭金融继服务业、惜物流欠贸易因及现避代工失业的纳蓬勃裁发展丈将吸执引大昂量高收入决就业起人口变，森蹦兰地滥区的蔬住宅胸开发话拥有感非常横好的前景错。20古08胖年7格月2遭5日捧，仁钥恒地殖产在嘉当时小市场也最为太悲观粱时，挪独家黎以底旺价1还1.遥9亿旱元摘甘取森荷兰A遥1-浊1、圈A1鞠-2桃地块换，折海合楼璃板价滑约74疏00元/置平方西米。塔20脑09丹年市兽场的挠持续专高涨西，此老次仁雅恒以雪26关.1在4亿位元拿脉下相气邻地阳块，煎楼板穷价已希经飙弹升至16宴11膝5元/历平方刻米。接入掀快速领干道快速稠抵达沃机场快速讲抵达刮商务能中心快速厕抵达怠社交拾圈事业出行生活社交临近肯公园忍成为盗豪宅烤必要躺因素区域区规划员是非膀核心唤区豪陆宅的冈增值模点案例剂2北京获星河除湾北京老CB迅D东恐扩案例北3上海鸡森兰牌国际暴社区浦东危外扩案例暮1上海掠世茂王滨江浦东仙大发裕展半小概时内其生活观配套超市洽、便装利店医院兼、医杯务所运动扰场所餐厅客户残能买抽到他盘所需扔要的客户妻愿意冰去的客户厦会去鹅的客户岂喜欢治去的开发械前的截星河意湾原躁始地碗块江边封原始害滩涂土地培价值斤是可缩慧以改桌变的疗--炉--正-广辽州星锈河湾屡：中践国改眯变土站地价苗值第抖一案钓例沿江没木道胸改造等中改造悬后的贪18购30降米骑枣江木吴道夜幕差下的忆骑江泥木道开发进前的顽北京蜜星河会湾开发浩前的闸青年闯沟现在卷的北摘京星缩慧河湾星河拐湾商逐业街广州溜星河巾湾广州聚星河子湾星河劝湾商太业街运通过萍高端早定制炊为主歉，引善进具桂有悠件久历买史的盗国际口顶级宵品牌王。8配套狂规划钓可以姨改变芦土地课价值星河填湾在扩教育鹊配套冈方面扛规划信有小侵学、领幼儿它园，变以“摇大社找区、结大教废育”欺的理上念，箩努力蜜为业海主孩霞子提孩供卓待越教淹育，给孩肯子营彼造一贺个高垮尚的笑成长劈燕氛围盈。广州稍星河宫湾配套有氧番禹头执信中小结学，复灵格风国隔际幼百儿园北京稠星河消湾配套有卵星河葬实验小学贡，德使福双语幼博儿园星河摇湾小徒学配套却规划督可以世改变尸土地哑价值会所姜分为疮两种植：泛稠会所涌及四层季会•泛装会所炼分散逮于各划个组其团中岸，如税底层大堂热等交刺流空员间•四桶季会燥为项太目星液级会苦所，熄包括兄中西听餐厅洋、康埋体娱格乐中具心等配套量规划合可以光改变宗土地步价值星河宿湾会信所星河代湾酒示店致怎力于钥打造茂成为近政界啊、商触界、倍体育落界等菠各界碍知名盾人士铁的顶昂级休阔闲商在务酒槽店，露浦东拨星河湾配击有白股金五钟星级月标准寒酒店北京索星河刊湾四愈季会桶，中牺国首可家超挑五星喇级精场品酒惜店，足以国扫际顶级的订品质满标准鞠，囊蔬括酒级店、鹿俱乐欢部等岛多种资功能星河帅湾酒绸店拥碎有3委29准套客浆房和援上千傲平米课的国夕际宴寄会厅夜和六尼个多冲功能会议醋室，晓有红伐酒雪锐茄吧陵、星选级食站府以概及私亿家游树船，先其采字用地呜中海式的圣城堡垫设计屯，室钳内装码潢弥肤漫欧按洲宫卖廷贵叼族气臣息广州吨星河兰湾酒损店建陆筑面项积近闲70挣00沫0㎡橡，投滤资超肾过7永亿元绢，突川破社声区配躲套极塑限，忧目的宴在于脸缔造颠名流跳生活伞文化遍圈以猜及国眼际社铁交商疾务平踪蝶台。四季遣会楼伞高1阵2层债，设制有3挨0间背豪华圆客房锦及3秋7套宅25届0㎡倦米三荐房两司厅服务式汗公寓依。配有电各式奏餐厅孙，酒烛吧，爽户内立户外灭豪华油泳池眠，桑播拿，完网球步场，庙羽毛球，饺台球堵，乒脸乓球脂以及汽设备香齐全肚的健核身房姓和9缩慧洞高某尔夫咽球生锹态公湿园。配套圣规划妹可以育改变蛙土地骂价值星河坑湾酒问店豪宅室运营关键循点二产品锄定位豪宅棋的标替准是排什么捏，精观装修淹1万钱，还济是1坝万2扯？老板补总觉慕得员寨工的思路浓有问御题项目茫定位谁不是研拍脑溉袋，叙是一毕套严酸谨的词流程竞争笋研究土地怒与目阶标客造户匹橡配土地野属性吼研究项目缴初步洁定位产品让测试需求屿价值兼排序客户忌细分产品拆设计骆流程客户副之间巧有差比异的器，找靠准典定型客姓户非撞常关匀键富贵税之家【家玩庭特点征】落家庭高收炼入，军是社欢会所龄认同籍的成放功人君士。【购隐房动量机】悟社会配地位再提升：希跃望和摔跟我也家社赖会地贱位相粮当的歇人住自一起独立卧功能：想鸦有一晶个单虹独的瞒健身奇房、雨一个低单独笑的书盐房等跟风：周穴围人絮都买奏,自尊己也暮想买蛛；消梳费存秆在一司定炫嫁耀心携理【对诊房子扫的态腾度】狡社会假标签匪：是我什事业珠成功其的标医志、缸可以握给我帝家挣译得面趟子、头体现狠我家狂社会咸地位【房宫屋特率征需堤求】带有躬社会院标签蒸意味骗的房柄屋特掏征明屠显。闭周扮边小烤区的巾档次剂也要净很好亡、拥妥有高喊素质乳的小炎区居也民、冲有名垮气的愧开发永商深入椅细致拾的调尖查是退第一拘步项目名主力户型二房三房四房复式双拼世茂滨江（三）223●仁恒河滨城（四）226●财富海景（三）190-202●仁恒河滨花园（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河湾（四）245●世茂湖滨（四）230●王子晶品（四）288●中鹰黑森林（三）216.18●纯水岸（三）205●香蜜湖一号（四）320●目前桌上海厦在售帮的高哪档公污寓主墨力户绩型为影三房遇与四探房。示例目前号上海束在售战的高逼档公返寓主免力户白型为仪三房喝与四孝房。房型——倒主力竿户型项目名主力面积（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂滨江●仁恒河滨城●财富海景●仁恒河滨花园翠湖天地●星河湾●世茂湖滨王子晶品●中鹰黑森林●纯水岸●香蜜湖一号●●●由上潜面的拢细分兔表格丙可以饲看出雾，高凡档公流寓的勾主力闯面积疯不小晓于1巷90附平方庙米。竞争订个案那的详湿细数盏据会纽奉把思矩路理进清示例一切揪的细兄节判猾断都网来自禽于市唯场调帐查项目名面宽（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂滨江6.4●仁恒河滨城5.1●财富海景4.5●仁恒河滨花园5●翠湖天地4.5●星河湾5.1●中鹰黑森林8.4●纯水岸6.7●目前辣上海笔在售瞎高档莫公寓绿客厅赤的面沈主要破不小忠于4啄.5列米。示例项目名面积（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂滨江30.7●仁恒河滨城38.2●财富海景30●仁恒河滨花园27●翠湖天地21.6●星河湾33.6●世茂湖滨

王子晶品

中鹰黑森林45.3●纯水岸42.2●香蜜湖一号

示例公寓缝需求择调查购买肺公寓呼，您担主要蹈考虑宰的公辨寓类礼型（冒楼层茎）是絮？面积多层1-6层小高层7-18层高层19-30层超高层30层以上人数18164比例3%28%55%14%公寓宇产品字，客晌户对锣高楼盛层接抵受度乖较高排，低思楼层清接受剩度最规低。选择捷高层曲（1害9-泼30携层）腊的客摊户最漂多，忙这部直分客卸户主系要看台重高搬层景售观开寻阔视吗野好。住高知一点重不那辟么压通迫，犁景观催开阔偏视野堪好在亚女热带苏的气盖候条严件下辜，住估高层饮不那邪么潮泰湿燥碗热，汤更利您于健尺康选择悄小高燃层（恰中间父楼层嗽）的松客户斑比例娇也比密较高右，呼慌声同穿样比呈较重启要楼层绘太高犁看湖逮景就粉没有昆那种罪置身拦其中宋的感庙觉了哑，如狗果为柏享受偷湖景饱，楼受层一辽定不捡能太辱高太高森的楼戒层风刻大，授住起吃来不络舒适能够怨接受肆超高肝层的岸有4组，裤主要菠看重框超高生层视伸野开绸阔的培优点桥。相对膨而言钻，低五矮楼厚层的命接受纳度最味低。就也化热带杯气候竖而言未，低经楼层爆湿热喉，对任身体除不好示例产品墙测试围（客愿户深丈访）显是必霞修的怒功课购买锋公寓妻，您宁更喜联欢平扭层还宇是楼前中楼渣？平层2069%楼中楼831%大平李层的锅客户市需求商度更茎高，讨尤其唤是相泛对高察端的加客户悄更加刮倾向扶于大茄平层训结构勾。20耀组客炮户更泡喜欢见平层澡的户丝式型结迎构。泊其中攻相当懂一部堤分客迟户是左有过荣别墅铁或者折楼中捡楼居彼住经继历的港客户殊，他魄们认付为大莲平层撤更有朱档次距，更码加方脚便。楼中旁楼不途如平贸层有止档次四，如土果住光楼中温楼不翼如住惑别墅约算了考虑诊到年燥纪大鄙了，鬼楼中居楼会零很不压方便琴，爬移上爬据下太粱累了反正趋家里古人少豆，不障需要猾搞得袜那么逃复杂8组客娇户更广喜欢荡楼中甲楼的佣户型剧结构夺。其庸中一从半客苦户没池有楼错中楼抹的居狠住经遣历。家里铺人比穗较多白，楼贯中楼仙功能传区间融分隔泻更加概明确孝，比老较适鲜合我很喜沙欢楼拘中楼盲的感用觉，醉觉得到比较充有档摊次也许简因为补之前泽住别饱墅吧司，更午习惯询于有视楼梯户楼层发的分馒隔示例产品内测试斜（客狱户深王访）秃是必剪修的侵功课户型户型主力户型四房主力面积大于等于190平方米客厅客厅面宽大于等于5米客厅面积大于等于36平方米卧室主卧面宽大于等于4.5米主卧面积大于等于20平方米次卧面积大于等于13平方米厨房间厨房面积大于等于20平方米卫生间主卫面积大于等于9平方米次卫面积大于等于6平方米入户门尺度1.5米功能空间入户花园、独立玄关、独立书房、家庭室、复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房产品蓬细节藏建议示例产品关测试午（客明户深兴访）价是必肃修的誓功课一期二期一期二期户型户型主力户型三房三+一房四房四+一房主力面积160-180平方米200平方米190-220平方米300客厅客厅面宽不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客厅面积不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米卧室主卧面宽不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主卧面积不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次卧面积不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米厨房间厨房面积不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米卫生间主卫面积不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次卫面积不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入户门尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空间入湖花园、独立玄关、储物间较一期增加功能房（与主卧形成套房设计，可作书房）入户花园、独立玄关、独立书房、如复式客厅的上方挑空设计、空中花园、储物间、工人房较一期增加家庭室、四个卧室均套房设计、主卧双衣帽间、双用餐区。产品穿细节捷建议示例产品树测试焦（客贼户深驾访）哗是必抽修的搏功课对以李下功首能空堆间的坑是否伞有特呼别需胞求？客户津认同仇存在位分歧空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1.5米宽双开入户门，实木材质，防火处理，雕花工艺94131现在1.2米的双开入户门就觉得很够用了豪宅的入户门当然大一点好更在乎高度，觉得现在的已经够用门当然要大，不然搬一些大的家居都麻烦对豪授华入扁户大站门表葡示无铁所谓骄的客柜户有闷13写组，仆占到更有效捏答案灰的5挎0%辱。实箭际上沈，这谈部分芽客户吊对于交豪华辟入户午大门称没有蜂具体捎的感系觉，走只是县直觉便的认义为大报小无雨所谓刃。豪华密的入震户大珠门作料为细逃节之恒一，芽可以宾彰显纸豪宅退的气黄质，处同时盲对于伟成本隔影响猜不大榜。在设歪计允举许的马情况酬下，喜建议连做大鼻尺度遇的豪区华入禁户门辅，作约为产俭品亮附点。示例产品乱测试提（客填户深陡访）葛是必暑修的疫功课请问精您对凤于以岩下单锐体配啊置的来倾向而性喜那好？空间增加兴趣理所当然无所谓不需要备注1核1户的奢侈空间享受71127公摊太大，没必要，两户人不会感到不便1核2户就够了艺术品大堂63153对艺术品没什么感觉可以放置画和瓷器超级豪华电梯（10平米以上，4米高）45126不如电梯厅做大一些电梯的空间感很重要，尤其长宽的尺度一定要有空调，速度要快比较看重高度，现有电梯没什么问题常规就可以，人又不多，内部装修好点实用为主，本来一栋楼住户也不多，搞得太大好像货运电梯一样电梯做得太大比较浪费，还不是要计入公摊面积的，而且一栋楼也没多少户人，电梯不会不够用独立车库，带工具房62163不会考虑购买这样不错，估计成本也不高，而且也可以当成一个小的储藏间客户芬认同铲度较酷低以上伯功能静配置详客户息认同骡度普护遍较要低，镰建议启不要荒设置容。示例产品搭测试您（客航户深帖访）牌是必逗修的混功课不同筝客户额的价撒值排凳序是结不一管样的塌，这受是设察计产女品配毯比的牺关键绿色贤标出锐是最备重要龄的因旁素,江黄险色标堤出次株重要睛的因并素,赞购僚房预痰算不柱同的狡人,颗对倒因素扎的重爆要性爸排序唯略有迁不同基.在购雀房预塌算较脆高的愧人群牵中,络“口造园属形式寇”,池“镜教育挺配套理”和锯”高瞒尔夫为球场健”相冲对重孟要.座而购”物础业管打理模门式”匹相对悬重要布较低豪宅简运营关键幼点三设计细节垃决定者豪宅惯成败致！！辟！黄文雾仔舍得用心税创逐新宏宇佳集团僵于2撑00曾0年萄推出匆的“割星河步湾”抄，以阳“打贷造中慨国房串地产衬劳斯屈莱斯吊”为捕旗帜茂，成换为当时国秋内最奏受瞩采目的边房地匹产品轻牌之央一，即黄文梁仔也培因此零奠定评了在披业内肯的强谱势地主位。具在制蜘造“星忽河湾散神话蓄”的赴同时棋，与吨和记眨黄埔银联手遥把海园怡半浊岛打喜造成春广州杆的“幅长岛闪”，宰成为品顶级富豪萄的家拥园。20黎00垮年疼广州殖星河翅湾20碌05依年逼北京夫星河仙湾20密09兴年秃浦东中星河雾湾产品才设计怜最值裹得学言习的亮是星驳河湾星河趣湾，梯给业封主打浴造的队不仅义是单征一区塑域的闻豪宅泻产品而是奥通过袖完整坟社区距营造勤为业户主提符供高复端的倦生活柳与社识交平葡台！那么饱，星虚河湾兽如何小打造贪社区摆整体过感？》功肥能完零善和尤城市蹦意象榆手法此是关禽键。社区世营造》完国整配死套星河沫湾的婆完善击之处直在于誓：不券仅有通住宅羽街区眉、物砍业、镇商业锁街等拆生活药要素嫌，也自包括禁学校借等教帽育配凳套和会断所社碎交配幻玉套，怜还拥亿有五祥星级卵酒店路配套赵。商业拨街物业教育会所酒店五大搬要素完善陆居住犁、生罚活、疼社交方各个截方面书，打铅造星卸河湾社衡区社区桶营造赠/配筝套商业兄街物业教育会所酒店广州献星河愉湾广州犁星河胃湾浦东子星河富湾商掀业街与将以溜高端买定制样为主退，引优进具咏有悠锡久历堂史的武国际休顶级庄品牌蚕及私犯属定卸制的厕贴身军VI倚P服住务。通过惰顶级留品牌窑入驻诉，进富一步读强化胳跨界熊营销泻以及范生活片方式打、交急流平套台的茶塑造杏。社区句营造威/配娱套商业申街物业教育会所酒店物业蝴服务蓄方面卸，浦乳东星痕河湾时统一次为酒贡店式律管理栽，且衬引入斩“金郑钥匙疾”管漫理标免准。干星河奶湾是填第一化个把激金钥匙酒细店服贫务引帆入住色宅管怎理服倘务的板房地竿产企杜业。社区棕营造灭/配速套商业伙街物业教育会所酒店浦东拆星河伐湾在跳教育羊配套自方面池规划半有小植学、皮幼儿若园，命以“馋大社盖区、攻大教敏育”品的理快念，震努力伤为业抚主孩是子提蹈供卓洒越教服育，给孩拜子营西造一巾个高麻尚的郑成长越氛围砖。广州穿星河仆湾配套有艘番禹衣执信中小搅学，老灵格风国脾际幼仆儿园北京邀星河汤湾配套有辨星河觉实验小学煤，德奥福双语幼咐儿园社区南营造客/配昼套商业胞街物业教育会所酒店会所领分为锤两种针：泛沙会所字及四恭季会•泛猴会所脊分散宴于各郑个组遍团中李，如尺底层大堂淹等交汽流空痒间•四源季会呀为项础目星稠级会轰所，轰包括笑中西蒜餐厅座、康袋体娱谨乐中召心等20请08汤年6惩月3过日，始世界犯奢侈伍品协牛会中最国俱堆乐部歉正式童落户抓北京咏星河继湾会屋所，但同时系，北锅京外哪商俱睛乐部饲也入萝驻到病星河银湾。跟在北昆京星恳河湾计会所沃的门倘口，葡挂着许多税机构蛾的牌讲子，梯这里偷汇聚碎了在凉中国孕经济绍大潮陆中崛密起的悠各代亿表性葡高端栋圈层丸、协峡会和旨机构雾。星河往湾项船目配目置有托四季惰会会拿所，鞭以国界际顶结级的绩品质看标准独，为等高知乱、高渗贵、挡高雅纠的品缩慧质精蕉英，古打造露独特原、优雅偏的体认验空棚间。功能马上包荷括会疏议、磁餐饮姐、康搁乐等沸常规皆会所僻项目逗，同酒时也屡承载玻各种重跨界朴活动梢和交惨流。社区警营造卧/配购套商业辣街物业教育会所酒店星河采湾酒围店致共力于且打造箭成为嫩政界券、商懒界、现体育序界等尖各界咬知名厉人士蜓的顶彻级休留闲商服务酒铁店，澡浦东村星河烦湾配有镇白金吓五星晶级标廉准酒歼店北京问星河猫湾四扩季会围，中会国首炊家超祖五星探级精殊品酒掩店，布以国穿际顶兵级品闲质标准捡，囊包括酒中店、旧俱乐俭部等顷多种曲功能星河匪湾酒犁店拥涉有3疼29制套客鞋房和垃上千顽平米袍的国风际宴学会厅踢和六永个多墨功能会议距室，葡有红迈酒雪璃茄吧榴、星南级食盛府以仙及私承家游割船，丈其采苦用地狂中海式的全城堡胶设计估，室屋内装伶潢弥金漫欧挡洲宫岂廷贵类族气乔息广州笔星河狱湾酒养店建冻筑面告积近炼70想00宜0㎡如，投烈资超钉过7继亿元聚，突冒破社席区配套改极限科，目旅的在精于缔王造名昨流生乏活文脸化圈忍以及崇国际闪社交助商务括平台虾。四季先会楼蓝高1蚊2层扭，设授有3申0间盐豪华屡客房舍及3钞7套脱25毙0㎡截米三肤房两么厅服务式双公寓久。配有辰各式跌餐厅奋，酒悲吧，盾户内多户外漂豪华弊泳池杰，桑编拿，只网球赏场，横羽毛球，锈台球负，乒获乓球肚以及恳设备谣齐全豆的健斜身房延和9恰洞高炒尔夫芹球生弱态公次园。社区樱营造帮/配歉套》城专市意艺向手横法星河替湾在网空间揉上包碎括居版住、胶商业辞、会传所、货学校皮和酒欲店五灶大功她能区印域，如何叫在功捉能完蹄整的邪基础碗上实换现社腐区整壶体感亩？建筑筹符号烘反复脸使用红线蜻外大扔环境惠改造社区辟营造农/城枝市意蒙象手氏法通过添反复府应用辛建筑粘符号叙强化纸项目泄印象建筑似符号红线陷外景银观星河膏湾所怨有建筑，珍包括柱住宅样、酒店霉、会籍所、浩幼儿园葱都采孤用同谅样的建淘筑风断格广州米、北籍京、上海卷各地节项目建筑传符号容反复利用宪，形孤成星河湾问独特岭风格建筑借符号隆从住厅宅建辫筑延哪伸到降配套蒜建筑首，整耐个社央区采轻用统啦一风辨格，膏塑造餐项目顾整体偿感，秘增强侄整体连性社区婶营造透/城茅市意鱼象打析法营造带市政乎道路狭景观化化解营对社庭区的唱分割建筑顷符号红线霸外景评观北京停星河滑湾北京汁星河讯湾北京采星河稀湾星河般湾营造祥造红槐线外劝景观惰，注称重大画环境窑改造北京促星河岸湾手法以提牲升项术目整统体形沫象，禾强调耐社区削意象将市涛政道忆路纳苹入项念目道恭路体漆系，熟使其雾成为尖社区刃道路屡体系目的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