深圳某楼盘销售策略演示

深圳某楼盘销售策略演示

市场定位高尚亲水豪宅形象定位意大利风情社区产品定位449户，其中多层363户，主力户型介于170平方米和330平方米之间；Townhouse86户，主力户型为260平方米和310平方米。

***·***”销售周期有四个阶段，分别以预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段组成；并从每一阶段的“营销推广—客户组织—现场包装—销售准备—销售目标”等五个过程穿针引线，有序组织，使每个销售阶段都在良性的促动下达到销售预望值。S整体思路

概念：指为保证开盘效果，项目的各项市场推广工作进入状态。包括报纸、电视、电台广告等形式见诸于媒体。时间：一般为2－3个月时间。ONE第一阶段：预热期

内容：预热期即内部认购阶段。获取客户；清楚掌握客户的购房意向及市场需求（Townhouse和多层哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大）；以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户，令其得到最大收益；同时聚集人气，烘托气氛。

注意：内部认购时间需以综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。操作：***·***如何进行开盘前的客户组织？

VIP客户的组织策略在开盘前三个月进行VIP客户的组织，向有意向购买“***·***”项目的消费者发放VIP卡，此即为诚意金，VIP卡派分为金、银卡两款，金卡收取人民币50000元，针对客户群指向Townhouse；银卡人民币5000元，目标客户群定位于多层选户。持有VIP卡的准客户可享受在开盘前一周提前看楼及拿到楼书等相关资料，并优先获得合意单元选择权。

经验获得推出这种类似诚意金的形式，是发展商对项目销售“投石问路”的一种方式。根据开盘前订金的数量，推断出项目在市场上反映与客户对楼盘的欢迎程度，发展商可及时对销售价格作出适度调整，有效地避免因销售价格定位不准而令准买家望而却步所可能造成的损失同时，VIP卡的发售有利于开盘当天集中快速成交，控制把握现场气氛。

！！注意要特别注重诚意客户(VIP)的累积量，基本保证在30%预定率。

时间：一般持续时间约3个月左右；TWO第二阶段：公开热销期

内容：开盘首日，现场包装与气氛营造当属重中之重。并要充分利用媒介强势掀起售楼狂潮，聚集人气，如彻夜排队，一期抢售，二期预定等现场效果，感染其他购房者，连动购房；并施展现场销售人员团队与个人销售力，促成订购。另可安排司仪乐队或设置美食区，留住各户，提高客户购买信心。

操作：A、会场布置1、选房区内分三区，等候区、选房等候区、选房区，等候区为开放式的，选房等候区为封闭式；2、两处销控区，一处为严闭性的，只允许工作人员进入；另一处作为便于看楼客户看到的销控区；3、签协议书工作区4、美食区

B、人员配置包括售楼部工作人员及其他相关人员，相关人员配合工作，协助售楼部销售。开盘现场基本保证50人；选房等候区10人，选房区10人；销控区各2人；签协议书时电脑录入、收钱、签认购书、收回VIP卡、相关法律程序等约5人，及其他服务区人员配备，将客户分组排号进行选房事项。

C、选房流程持VIP卡客户按先后到达顺序签到，销控人员按顺序发号给选购客户，客户凭号进入选房或等候区；由现场总控台通知按号选购，分批次分时间进场；客户选定后，销控负责人贴销控点，并在点上注明VIP卡号，填写认购卡，集齐客户的身份证、VIP卡、认购卡（即三证）给有关工作人员；如果客户未能在限时内选定单位，必须离开选房区，进入等候区可继续选房；如仍未能选中，则择日再来，视为当天放弃；或者过几日仍未选中，则返还VIP卡，办理退钱手续。

选好房号的客户由工作人员引至签协议、交款工作区，办理购房相关各项事宜；如有疑问，领其至咨询处处理；客户签订认购书后，工作人员将其领至司仪活动区，由司仪宣布其成为业主，在场人员热烈鼓掌，以示祝贺；成交后客户可到美食区享受饮料美食；持VIP卡的客户完全选购后如有剩余单位，则开放散客选购，认购不分先后，先落定金先得。

！！注意销控做到透明销售，价格也要依销售状况调整60%。当天发售力争达到30%，此时间包含预热的那2个月时间。其余热销期要促使发售率达到60%。时间：时持间难净以确敬定；TH篇E第三闲阶段刻：持掌销期操作：应字做到滥有节笔奏地竭控制蜘销售尿进程台。一方芹面，早挖掘者收集脚老客券户资滤源。大一个吐具有裹足够男规模盒的开耽发项稍目随梁着客块户资粗源的茧不断粘增多蓬，人般气凝意聚和厅宣传壮的力夸度也灶相应救增强预，“身一传峡十，公十传侮百”枕的口著碑宣固传，昏令后悲来的唉购房埋消费犁者疑品虑打虏消，皇缩短警谈判抱选购戚周期既。开始榨以客银户为愚中心依，组贞织客胡户通咽讯与晃联谊别，强企化与纠老客惧户的蛇沟通征，令俱项目棋在老探客户塘心目象中形静成美平誉度粒，促朵成老贿客户袋带新惭客户尸的互扬动；操作：另煤一方乌面，苹利用命节假钢日、湿事件闹及媒陵体活艰动进售行宣钢传，杜比如转进行筋事件漫行销顺。事亚件行唐销是况指发绸展商斯以一碎个或片几个棵事件请为中嫌心组臣织行示销活弃动，堆其目缸的往脱往是粮三个饰方面和：吸贼引更予多人巴前往碌现场汇；丰诊富项捎目品泼牌内群涵；吗制造率注意爸力和锤话题肉。比如油吸引欠人前杂往现哲场的跳事件缝行销紫：现为场大柿型娱降乐游桥玩活包动，子往往秤还会霉邀请漆电台永等机族构一弊起参脖加；咬还有欺出乎胖意料厅的创暂新举要措，吵其它疫现场务常规鹅活动令，如插小型桑音乐犁会、率看楼苗抽奖谦活动绵等。诸如张今年嫩元旦迎，华辛侨城究地产欢主办朝“我吐心中易的*誉**馋”—夜—迎糕新年允华侨践城少幻玉儿绘揪画比敞赛蚕，组银织华绑侨城笔地产农业主纪子女奇以及自华侨担城小伍学、瞧幼儿峰园小绸朋友港参加饲，通制过社敏区活侄动延谨展华熟侨城祖地产煮和项涛目的电知名垫度。素；！！寺注意低成抱本成语功案厉例：菌①华肤侨城毙高尔剥夫球纸赛活铸动；者②创揉办学普校，福投资见30姨00虾万，妈8.笨15摔前的搜业主寇报名雷即可底入学绘③旅采游套产餐，咳买天干鹅堡哀送终复身欢猜乐谷护套票增。概念：楼晓盘销吩售率杜在7民成左孟右时悟，余逃下的诱单位剑便称责作尾妙盘，裂因尾果盘往藏往沉姻淀了坝发展问商的柿目标恒利润虑，故尖尾盘现处理坏上应烤格外评重视伪，并既尽可亭能重办新进拢行项断目市财场定花位，脂维持漆热销央状态熊。FO容UR第四父阶段岩：尾貌销期操作：由企于房寨子已晕售出古大半麦，策饲划人姑员应叠随项食目状桨态及估时更小新楼笔书等氧宣传赚资料纲，让口消费阿者了利解项塞目的浑现状任，对精项目镰保持捉新鲜突感，章并且没采取杜多种燃方式遥进行摆促销沟；同时抽要强铺调在跨售信雅息，浮往往问一个线楼盘柄到了泻尾期什，有阿些消嗓费者绣会认法为该恶楼盘沸已销敲售殆词尽，阶不会哲把注丈意力恨放在童该项拢目，景因此奸为了挎转移没消费拥者视为线，象一定同要加横强在粥售信懂息的买宣传机。对已捞有的禽客户肤资源着合理叫利用既，要截处理争好业判主的殊投诉坛问题叮，维以护项傅目良悠好的威形象炮。售楼排卖场播要做窗好定雁期维浅护，俗千成虏不能版残破育，留海给人堵不好套的印锯象；必另外四，销愿售人悲员要脊做好期积极通安排尤，适全当考临虑人温员调群整与汁调动姓，跟鱼其他姥在售惰楼盘朗互换年人员砍，让他售楼中员彼些此产镜生新盾奇感胆，提脊高其吃主动锤性。！！气注意尾盘商销售津：a车.强痛调在怠售信拖息b设.多要种方踩式促延销彻c.怒增加槐上门镜量d谅.处蜘理好捐业主态投诉田定剥期维闷护，杨千万摘别残更破有e.传资料昏更新汤，不姜能等机同于上初发记售期此资料搁，依杜现有史房号冲制作盗资料爱f.淋人员系更新病：调目动、条调整裁1架0%肢-1匠5%贸，总甲量达零到9倡0%构－9啦5%“*秆**晶·*选**美”的亚操作寨经验塞总结一、较成功邪可荐漂之处采纳州世联芦地产挤提出歪的VI勤P卡认肿购方忙式，象此举严极为众成功氧，概念苦营销固以确湾定其茂定位甘标准射；此改后再惩开发鸽的项吊目均疾以“固**弯*”仗开头嚷，以俘意大抢利式穷的大错户型泻豪宅裙为基纺调，颂深入却人心典；定期