深圳市某商住地产项目策划报告

**·**项目

——总体策划报告深圳**物业顾问有限公司经典回顾经典回顾ATOD时代财富矿脉总体定位经典回顾商业驱动式营销营销模式B经典回顾投资为主体商业+商务公寓+小户型住宅营销模式C第一部分总体A项目SWOT分析综述项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住宅物业；香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价格有较大支撑；CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。A以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标）形象，聚集人气项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田立交分割，难以聚集人气；项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特色的硬件设施，吸引人流；

项目SWOT分析综述A制造创新投资概念，回避50年产权问题

对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。

项目SWOT分析综述A由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高要求

由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。

项目SWOT分析综述A商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主，本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所提升。在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行优势互补。在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所，但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市场空间。

项目SWOT分析综述A项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及**村旧改规划相溶合**旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装强调片区的规划前景，减弱旧村的影响；**旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成为CBD及集中零售业的后生活平台。项目SWOT分析综述A作为首个**旧改项目**旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；根据政府资料**旧改功能定位将以临时居住、长期居住、次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最大机会点、最大利润点、最大炒作空间。项目SWOT分析综述A超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略回避风险项目SWOT分析综述A

项目SWOT总评

项目SWOT分析综述总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过威胁及压力，因此项目营销突破点在于：价格突破（如何实现高利润空间？）100%销售（如何实现高层商业及超高层物业的100%销售）B项目定位概要突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务/市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等；通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势，近一步挖掘项目资源，包装投资概念；项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理项目自身最大特征——地标性综合建筑体。

项目总体定位

——中心区最具投资价值地标性综合建筑体

B项目析定位誓概要项目穿文化浊定位——CB物D商矩务精庆英的解都会哭生活结合直本项包目作纺为片屿区内迁少有跃的综亏合型伤物业只这一鱼特征织，及鉴本项百目属删于中证心区竖CB筐D的笑后生消活平羽台的胸特质萌，将狭本项弯目包榴装成仿为C辞BD飘商务谋精英抱提供骑丰富长多彩秃的都编会生络活的盾平台适；C项目迁各功酿能部誓分物梦业定警位及葱关系转分析商铺——巨项目夜最具芝投资暂潜力跳部分闷，项轿目的末核心夺价值受点在所储有物缘瑞业中范商铺礼是投队资回锤报率膀相对字最高据的一具类物困业，例也是意市场筐接受利度较去高的忌传统蓄投资项方式或之一勾，但嘱相对想风险炉较大揉，投旷资门莫槛较附高；从市亭场反普映发惕现，图项目咱所在泉片区够商业晶的供咸需极蓝不平呜衡，唇需求始远大马于供辉应，站因此仁商业蔬销售晋的重仗点在谁实现息高层至商业社的经喜营及材完全曾销售赴，另未一方握面为泥发展部商实共现较床高收竭益；建议斩本项斤目将该棒部分元物业踪蝶保留吵最后月销售，前鸽期通洲过商扮铺经洽营给窗经营巨者及什投资较者置麻业信孕心，喉通过仆另两膏部分问物业泛的销林售造势势加圣深客马户对侧本项阅目高煮投资鹅回报藏的预疮期，糊另一太方面锡在物筋业入坑伙前洗后销酱售有努强大绘的客联流保窃证，摩采用伯抽签于认筹姓的方兽法，始使作报为本而项目围价值逝核心冠点的竿商业贵价格睁力创若新高雀。C项目射各功悼能部革分物辈业定讽位及晋关系舞分析写字倾楼（坛商务叉公寓详）——商务悬公寓按，营眠造全陪新投培资理顿念，蚕形成需全城四焦点经统豪计未碍来2甘年内齐深圳部中心嫩区写养字楼承供应填量膨嫂胀，优高达纤约1虹00嗽万平惨方米们（约们20良03尺年全残年供铸应量轮的6烟倍）抽，市跌场竞汪争激树烈；通过然对中恰心区役物业龟调查姓发现创，虽泪然市尺场供化应量厕大，们但依国然存甚在市合场空个白点哀。市休场反珠映小记面积拆中高荡档写狱字楼躁需求卡旺盛赴，但胞市场炕供应巾稀缺析；小面黎积中集高档轨写字什楼需颜求客扫户一宜般为视中、党小型四公司躺及企持业，鱼它们牧依附件于中闯心区次较大岂型公受司及仁企业骄生存掀，但差由于椅中心菌区高裁档写格字楼扶经营奥成交剪高，称因此踩一般牺选择召中心领区边宾界或曾外围示的中软高档视小面搁积写泽字楼顶；C项目标各功宁能部序分物辉业定剥位及鉴关系惧分析写字许楼（西商务督公寓卷）——商务庭公寓爸，营粥造全浑新投聚资理显念，搅形成旺全城丈焦点建议坊本项包目迎杏合市只场需养求，涂开发赤以办放公为拿主可证作居号住的详小型担商务洲公寓渡，其还目标篇客户娇群处启于事砌业成取长期泼，注进重企碍业形务象、圾强调帝商务外配套贫服务厨、对慨租金饶承受母力高转；项目纠商务派公寓琴部分锣为超抹高层衫建筑巾，可直通过销其地史标性嗽的特锈征及陆物业其档次股提升万项目昂整体土形象结；深圳预市民这投资蝴炒楼卵热在哑近2遇年内肝将越篮演越痕烈，殊本项仪目通纺过商之务公壮寓包扩装一扯种全招新的辟投资鲜概念棕，为惭深圳陷市民眨提供天一条贸新的旺投资渣渠道占，另森一方蹲面为睡销售理难度柄较大搂的超丙高层河物业在扩大象目标巾市场冻。C项目玩各功记能部田分物波业定烧位及骆关系血分析住宅——小户门型住矿宅，依最受变欢迎加的投荣资方钩式近期货地产达一大偿热点饿就是饲市民难投资物小户财型，育随着演深圳针经济打的发顽展，损深圳旱市民蹄都在忧为手抛头大缎量的甚闲置花资金耻寻求膀低风核险、母平稳景回报击的投锐资途汪径，沈小户牌型住绵宅则麦成为朋它们帽的追馅捧对逼象；项目中属*口*旧前村改涂造项弊目，挥由于督土地窄稀缺弱性、晶需求高旺盛掏倍受际市民羡关注藏；小户浓型住鸽宅由海于市踏场接势受度论高，叨因此抹在本泳项目翠中属桶最容妥易通蛾过营复销造鲜势销岸的，唐建议捞项目登通过喇地标幻玉性综毛合物牧业的忘特质授提升志项目捆形象哑之后百，以肿小户猛型住逝宅物搏业首秃批推段出市嚼场，辟形成嫂市场辩投资倍热潮殖，带诞动后守期物佩业销势售。D总体边营销译模式商业娱驱动交式营寸销作为紧投资级物业荒，最露影响面目标例客户胳的关疗键问转题是卵能否托给投出资者纠置业省信心挂，因债此我项们根寄据发熄展商雁实力田提出罚商业侄驱动尽式营只销。在销道售前出期通些过底音商的受经营商展现牵发展瞧商实细力，济通过滥品牌巷经营崭及业锈态组分合提渠升项闯目档痛次及虎形象剂，通磨过经片营状叙况支鼠撑项膝目高做投资柿回报湾率，埋因此黄本项御目中眼商业静部分智充当召着整落个项营目的彼价值岛驱动灶器，茎使各母部分价物业坊销售怎形成码良好染的链邻接效搁应。D总体正营销敲模式商业咏驱动件式营树销商业泡驱动品牌环商家唤进驻招商边启动全面辰经营投资趣前景投入欢使用商业杏裙楼决销售经营文旺盛写字玩楼销臭售（商煎务公幻玉寓）投资单住宅倡销售形成违人气销售集形势序分析E参考帽我司首建筑茅策划氏部所此提供画工程乏进度滑意见旋,预笔计至20鞭05绕年4袍-6若月现场跑将有类一定只的主体声工程略及售僚楼形携象展霜示,可进巡寿行认织筹；7-凤8月基本咱具备预售条件；项目怀工程闸进度销达到正负傲零时星，开始忍招商遭筹备；进北入3月轿中旬群楼动主体细及装部修完伤工后瞎，开闪始正式藏招商；争商取在20打05饶年五攀一期饺间结合奖春交日会开父始正式代营业；项目荡在20身05裁年春费交会梨上以“盛商业柴首次狐试业胁提供裤VI冤P优之惠”逝的独京特方新式次困首次顷露相呢，接受筑客户落认筹；本崭阶段茎针对小户野型住滚宅进担行推严广；约2、盟3个片月认阳筹期，积劳累大诱量客亏户后迷，结家合地瞎铁开今通、雹部分喂中心盯区市味政配千套投授入使舟用等树，进行小户灶型住清宅解县筹；销售倍形势踩分析E约2群-4激个月小户悠型住正宅形具成火爆亡热销氛围护之后救，客乒户对叙项目幸总体悔投资住概念逼逐步压形成甚较深陈认同诸度，推出狭超高晒层商面务公居寓部顺分；另湿一方例面考秋虑小奥户型嫌住宅闯及商轧务公繁寓有料投资苹客户科方面浸存在炸一定香的竞专争，却建议筝在小冶户型饶住宅倍中、嫂低楼愉层单县位基颈本消侄化后筛，推应出商灯务公锣寓部长分；雾该阶声段进词入项楚目推童售的司重点钻阶段无，随石着商斥务公帮寓的牺推出傲结合仔大量寸媒体沉炒作绪进一绢步提许升项奖目形路象；假同时通过均商务薪公寓衡的销赠售，利作用商痛务公豪寓与剪住宅投之间克的价杏差，带动振高层宅住宅守单位禁的销土售。销售楼形势灿分析E根据红工程依进度精估计20睁06睁年上袄半年撤期间，住宅爆及商长务公就寓基饶本达训到入伙朱条件，将形吴成较来旺的畅稳定妄的人墨流，嚷为商昆业销味售造团势奠觉定基论础；监进入3、榆4月妙房地见产市巷场开萌始转茅旺，这一甩期间推出询商业相对壶较好促；商确业部冶分经两过大伟半年吗的经晓营，仆商场匙的经启营气得氛已稍经营盐造出挂来，述并且倾通过豪住宅声及商补务公敲寓V滤IP础营销止以形神成了赵一大斥群忠牙诚的垮消费痰群，枕商场料定位碧在市模场形贫成较陆大的州影响粱力，质此时王入市奖容易复加强虽投资骆者的来信心致；前勾期招侦商及澡住宅摔与商奥务公婶寓的痕销售僚为商蠢业销预售积辟累了谜相当康一部赏分的示投资幼客户份，此同时推钓出可益以较程好地痰利用池该部夺分资先源。物业桶总体住发展注建议1、从商业2、倘住宅3、妻商务拒公寓商业厚——采光毒中庭涛、绿袋化、勿休闲矿椅、室内昼观光券电梯惑…架空寨层—缘瑞—水体精、雾死景、克泳池警、儿烛童游筝乐…住宅煌——1、做小户夫型物引业也脆可以址送大股露台返…2、悼小户辉型物杏业也绒可以贵做成钟复式融单位酷…住宅袍——1、惯大堂（绿浴化、吼生态火、阳侵光…党）商务族公寓真——2、春商务亩中心（智薯能管孙理中饥心、养国际票报告衔厅、材多媒察体会全议室箱…）3、垂标准刚单元（宽蔬敞明艺亮的曾通道温、可夜随意闸组合糊的单冲元…齐）4、调避难至层—傅—空演中花草园空中饭咖啡愤厅、削空中瘦茶馆星光岸酒吧小型计宴会轧厅雪茄鬼、红扬酒室总统染签约摩室5、桨顶层第二以部分外绑销A项目肠总体幅外销别比例宪为4排0%深稼圳外客销前辩景看轮好，岗20宇03难年外常销总总成交卖金额肺较往漆年上握涨2哲3%缝。从历辜年深东圳市盗外销复统计袍数据音发现铃，外点销置昂业区阔域发偶生变顿化，浴已不硬再局醉限在闲于口民岸物秧业。巡寿这与归外销秃置业很用途眼中投准资出珠租型愤及工弦作型慌比例植上涨购密切蚀相关子。（款如右唉图）A项目纽奉总体里外销都比例而为4鞋0%据深油圳*铜*地键铺统活计数查据显补示，港人巷对福坝田片盾区的盏认同订度仍鸽逐年捕提高，2守00刻4年轧一季紫度福垃田片嚼区的愈港人怜租客皱已由读20始03爱年全亚年1扩9.据6%强增至摄22爬%。据*次*2鄙00珍4年魂一季里度外堤销统垂计数致据分与析显粪示，C.驻E.裤P.遇A正蛛式实询施后搜，深悲圳的茄重要球作用寸也逐兰渐显雾现，阁而深齐圳物泻业的买投资栽价值忍也显宁露无谨遗香港什经济药的复归苏加奴之深勒圳良滤好的各经济吉环境纲使港队人在皇深圳钳投资香置业失比例物大幅哪上升饿。明年烧地铁苏4号标线的续开通精，进针一步眨拉近仔本项苹目与馋皇岗否口岸盒（今孔年初刮皇岗肥口岸谷已实萝施2丸4小浆时通庆关）课的距水离，件将使特港人看在本母片区肤投资羽置业耽达到蛇一个歪新的逝高潮葡。20恼04哥年以滚投资网概念默为主雷导的酿楼盘赚港丽罗豪园眠、城脖市天银地在鬼香港毫的推萄广，守对本扛项目封的入汤市起浩到一秀定的皮市场弃烘托留作用珍。B外销脉目标肌客户壮群目标徒客户矛群的涨细分眨及特矩征部就分香题港炒拆家在漆深圳困工作比的港他人深室圳方拐面有净业务芝往来划的港油人在抱深圳飘有亲衫戚朋膛友的岔港人经脾常来只深圳特消费脆对深识圳环锯境比间较熟裁悉的狼港人深港纺两地棍联婚套型来习深的酷生意唯人B外销竖目标尾客户虹群目标妙客户杰心态温分析心齐态1胖：看午好C聚.E颤.P贿.A绢落实申对房咸地产映市场闲的促阁进，邪随着吨C.俱E.朝P.闻A签座署后脱深港异两地专互动轮交流责的深忍入展弱开，疗更多蛾港人询来深炉谋职吐，同鲜时对军房产洗需求敬也将足进一正步扩算大。心赌态2扮：港宜人客鉴户对收于地暂铁沿禁线物遮业所物能带获来的巴利润交空间买已深牺有体械会，冲故深筹圳地听铁的各开通露，轨帮道物任业将喷会是摇他们晃的投袋资置爷业的牲首选专。心约态3破：港昨人未赔来一忌段时蝴间在乘深置慢业时池，依缝次考野虑的镇因素复为：江交通抱、总总楼价量、住网宅的宣健康售性、云周边沸配套次以及业物业释管理扭，本边项目糖位置菊不但谨临近凡口岸手且周衡边的端交通躲便利威、配曾套齐古全，蕉非常培吻合锐他们倒的需另求心振理。C外销贼目标刃客户蠢群外销吩开拓付入市洋时机**漫认为摔，鉴燃于项撑目目圆前情号况，霸项目进较适榴合的扫外销却入市级时机拿为：20逗05招年9历月下巷旬。港人球在深金圳投睡资置貌业会角首选产现楼防，按龄照本湿项目哀的预或计工糖期，域故9道月下狸旬在屑本项把目主贪体封扰顶、汁样板抢房完劣工之队后再此进行好外销凶推广就是较盐为适穗宜的乡丰。一赵年之咽中就互销售蜻季节校而言赤，项冰目应危避开7月和8月上贼旬淡复季的纷影响袋。8月下荷旬及9、10月份坦则是元外销美的第栋二个受高峰影期，弱本项斜目在怀其间共入市来，正纠是港登人看杨楼的仗好时手机。根侵据本充项目汪内销7-们8月入触市，恰本项郊目在葛香港你推售磨时已仔在深镰圳市捉场形本成了绳较好规的市孔场口界碑效娃应及眠热销涌氛围堵。本斯项目疾外销寒开拓展入市峡时，舌以住虑宅为屯主，笨并加竹推少表量商陵务公并寓及抱商铺高探测窄市场遮；另某一方渡面内虾销推圈出商拼务公遮寓及绪商铺那时可矮针对众港人提团购保进行闷新闻芬炒作岭。第三贩部分商祝业档次涝定位——中档烛偏高纵观舱深圳下市相偏关行食业的搭发展遍，高惕档次拌的消煤费市而场的饰客户座群较需小，徐难以里达到钉良好素的经绪营效师果，裙原有徐彩田痰南片备区部镰分中表档消暑费场絮所经臣营火锈爆已旅经是根不争罢的事社实，衫也更词加说担明了倒中档宗偏高刚的消跌费市卸场之舰广阔以符次合市赔场主感流的讯中偏苏高档膏品牌削经营典来吸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