湖南商用住宅项目前期策划指引大量附图

长沙岳麓区项目前期策划报告XX集团2011年——目录

——一、土地市场二、房地产市场三、个案分析四、滨江新城五、项目地块XX长沙地块市场分析23一、土地市场4一、土地市场1、2011年1-6月份长沙土地市场运行状况综述1月供应商住用地14宗，供应土地面积是达126.44万平米，共成交11宗，2宗流拍，1宗中止，11宗成交土地中有8宗用于商业。2月三宗土地成交，土地成交总面积为131035平米，成交总金额为4.41亿元。第一宗土地成交于2月11日，长沙高新区春节后首块工业用地被成功摘牌，另外两宗土地均在2月15日同一天交易。3月长沙仅2宗土地成交，[2011]网挂004号由湖南省汽车摩托车贸易有限公司成功摘牌，[2011]网挂003号恢复挂牌规划为商业用地，被湖南新楚置业有限公司成功摘牌。4月长沙共4宗土地成交，两宗为工业用地，分别位于开福区和雨花区，其他两宗为商住两用地块，在4月21日同时竞拍成功。5月共有2宗土地挂牌，全部为岳麓区，一宗用于工业，另外一宗用于商业住宅，其他区域均无土地挂牌。本月共有4宗地块成交，全部分布在岳麓区，从5月成交的土地价格来看，由于梅溪湖规划利好的推动，梅溪湖片区土地价格也突飞猛进，目前的成交价格已经达到300万/亩以上，与前两年相比提升幅度巨大。6月长沙共有六宗土地挂牌，新挂牌土地4宗、继续挂牌土地2宗，其中岳麓区和开福区各3宗，其他区域均无土地挂牌。4宗土地成交全部为工业用地，3宗分布在开福区，1宗位于岳麓区，共计成交面积224815.62平方米，成交总金额为11246万元。长沙上半年土地成交连续较为低迷，住宅用地受政策影响较大一、土地市场2、2011年1-6月份长沙土地供应情况2011年1-6月供应土地29宗（后续内容均不含工业用地），供应总面积77.33万㎡，同比下跌34.12%；

其中，2011年6月无商住用地成交。新年2-5月份，每月土地供应保持着一种稳定的走势，每月2宗。但土地供应面积呈现一种稳步上涨状态，5月达14.68万㎡。6月份供应更是达到22.48万㎡，下半年土地放量将呈现上涨状态。注：6月土地供应数据未在该图呈现一、土地市场3、2011年1-6月份长沙商住用地成交情况（市内五区）注：6月份无商住用地出让，未统计进去2011年16月市内五区商住用地共成交14宗土地（岳麓区有3宗），成交土地宗地面积57.19万平米，成交面积同比下降24.39%。主要是受2010年以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较少。按目前的成交面积上扬走势来看，预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。

2011年1-6月市内五区商住用地成交均价为534.7万元/亩，岳麓区商住用地成交均价为398.4万元/亩。7一、土地市场4、2011年1-6月份岳麓区土地市场成交盘点挂牌编号土地位置面积规划用途使用年限成交价竞得人成交时间[2010]网挂073号长沙市岳麓区含浦镇白鹤村7581.89㎡住宅70年2012.0万元刘正伟2011年1月11日[2010]网挂072号长沙市岳麓区洋湖片区中央大道两侧49668.37㎡商业、写字楼40年46582.0万元东莞市百利酒店管理有限公司2011年1月11日[2011]网工挂001号长沙市岳麓区麓谷工业园25945.35㎡工业50年1246.0万元长沙市云海通讯设备有限公司2011年2月11日[2011]网挂008号岳麓区梅溪湖片区A-28、32地块97493.74㎡商业、住宅商业40年

住宅70年43873.0万元旭辉集团股份有限公司2011年5月24日[2011]网工挂006号岳麓区麓谷工业园东庆路以西、长延路以北29014.79㎡工业50年1393.0万元湖南崇友电梯科技有限公司2011年5月17日[2011]网工挂005号岳麓区麓谷工业园东庆路以西、麓松路以南3010.91㎡工业50年191.0万元长沙市昌尔印务有限公司2011年5月17日[2011]网工挂004号岳麓区麓谷工业园44237.76㎡工业50年2124.0万元拓维信息系统股份有限公司2011年5月17日[2011]网工挂007号高新区麓谷工业园79942.07㎡工业50年3838.0万元凯天环保科技股份有限公司2011年6月14日8一、土地市场5、2011年1-6月份长沙土地政策一览010203040506月份国土资源部或2月启动土地问责处分将落实到人国务院正式通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》我国将修改土地管理法中集体土地征收补偿规定国务院:近期将重点清算高档住宅的土地增值税国土资源部：不依法履行土地复垦义务将被重罚1月2月3月4月5月6月市场模式混乱土地一级开发应纳入政府采购国务院下发通知:土地增减挂钩试点须听证全国每块土地将设身份证实现全程监管长沙市土地管理委员会:加强土地精细化管理中国出台首个全国性国土空间开发规划长沙:土地闲置两年未动工将无偿收回《长沙市闲置土地处理办法》7月1日实行湖南省土地出让金的5%要用于保障性住房建设国土部：挂牌督办土地违法案件将按季度上报国土资源部:拟在全国范围推广土地问责连坐制土地监管升级，县级地价波动纳入预警范围上半年长沙土地政策频出9一、土地市场长沙7月土地市场大河西再唱主角商住用地再战6、市场动态继6月仅有数宗工业用地成交而没有住宅用地入市之后，商住用地终于在7月重返市场。来自长沙市国土资源局的土地出让公告显示，7月份将有7宗商住用地入市，这7宗土地全部来自于大河西先导区，总出让面积达到416.62亩。值得关注的是，虽然7宗土地均来自大河西先导区，但其中洋湖片区的土地有3宗，含浦1宗，滨江新城1宗，岳麓区高新区2宗。月底，洋湖垸湿地公园一期正式开园，这也让更多的目光聚焦洋湖垸，此前，洋湖垸挂牌成交的土地中，中海地产拍下的三宗土地，土地成交单价达到459.18万元/亩；而此次挂牌的土地中，商住用地的起始价格均在500万元/亩以上。而一宗金融用地的起始单价也在700万元/亩以上，高于今年年初洋湖垸一宗商业写字楼用地的625万元/亩的成交价格。按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营性用地将控制在3000亩以内，而今年重点推介的12个招商项目预计出让土地近千亩,滨江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重点片区作为大河西建设的重点区域，也是大河西土地市场中供应量最集中的片区。10一、土地市场7、土地市场总结土地政策土地成交土地行情土地供应土地市场1-6月份商住用地供应面积为77.33平米，同比下降34.12%。按用途来看，上半年供应的29宗土地，14宗为商住用地，15宗为工业用地。1-6月份商住用地成交面积为57.19平米，同比下降24.39%；市内五区商住用地成交均价为534.7万元/亩，其中岳麓区的成交为398.4万元/亩；按用途来看，14宗成交的商住用地中有：5宗纯住宅用地，6宗商住混合用地，1宗商业、写字楼用地，2宗纯住宅用地。湖南省土地出让金的5%要用于保障性住房建设；长沙:土地闲置两年未动工将无偿收回；长沙市土地管理委员会:加强土地精细化管理。2011年1-6月份成交14宗商住用地以商业和商住混合用地为主，受政策对住宅的强力调控影响，纯商业用地市场发展迅速提升；在上半年土地成交连续较为低迷的情况下，七月份大河西再唱主角，迎来7幅商住用地放量，起始价均在500万元/亩。11二、房地产市场12二、房地产市场1、2011年上半年长沙商品房供应情况09-11年5月长沙市内五区新建商品房及住宅供应量(单位：万方)1、2011年1-5月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为443.21万方、412.25万方，同比10年同期下跌21.86%、20.90%；环比下跌40.48%，39.42%

。总体来看，在售项目推货量少，市场新增项目较少，与去年年底多盘齐上市，成交火爆的局面形成鲜明对比。此外，上调存款准备金率、信贷、房地产调控政策频出，开发商观市之变，谨慎推盘。2、据统计，历史上已经取得预售许可证但是未进行网签的量大约为200万方左右。2011年上半年的住宅网签成交量为约497万方，住宅供应为507万方左右，半年实际新增供应量仅300余万方。2010年11月至今年5月内五区商品房住宅新开工量达

682万方，将陆续成为下半年的供应量。注：6月份商品房供应数据未统计进去13二、房地产市场2、2011年上半年长沙各区域供应情况

根据百合田市场部最新统计的各区域2011上半年开盘情况，开盘项目总共有153家，占目前在售项目的近60%，其中，岳麓区和雨花区老盘新开的数量占据绝对多数的显著位置。上半年长沙市场纯新楼盘数量如雨后春笋般面市，总数高达51个之多，且开盘时间主要集中在4-6月份。岳麓区和雨花区老盘新开为供应主力14二、房地产市场3、2011年上半年长沙商品房成交情况09-11年5月长沙五区新建商品房及住宅成交情况(单位：万方)1、2011年上半年长沙市内五区新建商品住宅成交41396套同比跌34.87%。2、2011年上半年，内五区新建商品房成交量同比、环比双双下跌。2011年上半年，在多重政策叠加影响下，市场依旧坚挺，成交量维稳。目前，长沙市商品房价格依然处于洼地、需求旺盛，成交量将在平稳中增长。15二、房地产市场4、2011年上半年长沙住房供销比分析09-11年6月新建商品房、住宅供销比：2011年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。09年-至今内五区新建商品房、住宅供销比

2011年上半年全市商品房供销比为0.89，商品住宅供销比为0.90；其中长沙市内五区商品房供销比为0.78，商品住宅供销比为0.80，表明长沙市区依然存在市场空间。2009年-2011年6月共30个月中，新建商品房及其住宅供销比大于1的月份有8个，分别是2009年4月、9月、10月，2010年2月、4月、8月、9月、10月，大多为“金九银十”供应、成交活跃期，大量房源集中放量。其中，有4个月的供销比小于0.5，分别是2009年2月、8月，2010年3月，2011年2月，均为传统春节或成交淡季，供应放缓，供应增长速度慢于成交增长速度。

2011上半年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。16二、房地产市场5、2011年上半年长沙成交产品结构分析上半年长沙内五区成交产品结构分析：60-90平米户型依然是内五区成交的首要户型，144平米以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显。2011年1-5月，长沙市内五区新建商品房住宅供应套均面积为112.86平米，同比缩小1.46%。从供销比来看，长沙五区整体呈现供不应求的态势；1-5月份60-90平米户型备案销售量占比28.09%，表明1-5月该套型为长沙五区成交首要户型，这与市场判断不谋而合。小户型房需求巨大，刚性需求、投资需求等均瞄准小户型，很多初入社会的年轻人也对小户型青睐有加，因此销售异常火爆。从套型结构来看，60㎡以下、144㎡以上套型供销比低于0.70，供销差距较为明显；60-90㎡套型是上半年供销的主力套型。除90-120㎡面积段套型供销比为1.07：1以外，其他各面积段套型均出现供小于求的情形。从跟踪的数据来看，144平米以上的户型供求比逐月减少（1月0.65，2月0.11，3月1.4，4月0.77，5月0.23），表明该套型供不应求，去化增加速度快于供应增加速度。限购令对大户型成交量的影响充分凸显。表：2011年上半年（6月份未计入）长沙市内五区各类产品供销情况户型供（套）比例销（套）比例供-销（套）供销比≤60㎡31008.49%713814.22%-40380.4360-90㎡969126.53%1410228.09%-44110.6990-120㎡1065029.15%1051020.94%1401.01120-144㎡789521.61%1052420.97%-26290.75＞144㎡519314.22%792015.78%-27270.66合计36529100.00%50194100.00%-136650.7317二、泼房地坊产市诊场6、市直场存谋量分贱析市场覆存量岔小结吗：供料销差插距依平旧较驻小。歪岳麓陕区新乔建商苦品房呈存量歪仍居宏首位威。表：08年1月-1薪1年5月长礼沙内源五区茧商品巾房、秋住宅暖存量菜情况项目商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）区域批准预售销售面积存量批准预售销售面积存量面积面积开福区917.8851.6966.11830.62805.6924.93天心区585.16649.9-64.74521.97580.75-58.78雨花区1446.761412.4234.341269.091296.77-27.68岳麓区914.39753.95160.44833.11699.95133.16芙蓉区314.4389.39-74.99279.98327.05-47.07全市4178.514057.35121.163734.773710.2124.561、08年1月至11年5月，引长沙堪内五角区新皱建商其品房条累计光供应荒量41满78卷.5教1万方烧，销城售量40话57沃.3高5万方栽。其瘦中住葡宅累伏计供购应达37散34萄.7算7万方，销甜售量37践10龟.2喇1万方晶，整役体看首属于顾供销编平衡扁。2、08年1月至11年5月，颜商品姿房和富住宅霉存量袍分别挡为12菜1.勉16万平桌米、24衬.5畅6万平虑米。幼按照顾统计柳周期撤内月斯均去搬化速境度，玩商品宁房、旦住宅存量农仅需1.亿22个月尼及0.显27个月车完全肤消化盖（商灶品房妨月均围去化98竟.9染6万方，壤住宅90给.4纽奉9万方刷）。3、目恰前，岳拜麓区讲新建冰商品扭房依阁旧供贼过于料求，葵存量居很首位训，天稳心区帽存量娱居末俭位。18二、不房地温产市破场7、长还沙市柴内五票区新箩建商秀品住低宅均具价走干势1、20练11年上智半年厉，长候沙市倚内五蒸区新拦建商趁品住累宅销盾售价娱格呈缓慢得上涨任态势。2、上晃半年陕长沙乳市内椒五区逼新建告纯商碑品住毕宅网似签均低价为63鸦00元/㎡左右烤；王其中宵，开夫福区蠢和芙战蓉区益的成湿交均锦价高草于五柜区平均篮水平征。天占心区容、雨寸花区葡、岳麓伶区低私于平房诚均水恶平（喊岳麓总区处爷于第沸二低剥位）。与1-访5月相赌比，绣雨花宵区、次岳麓登区、芙蓉往区、蒸天心乎区1-洞6月成衣交均债价均绝有上侨涨，扑开福乳区成尼交均托价有门所下略跌。3、近期唱开盘变项目钱成交汉均价僵达到70秧00元/平米检以上尽楼盘士近20个。技保利用国际奴广场雅连续零两个请月开冷盘，才成交姻均价鹿达到13学00校0元/平米交。19二、缝房地昏产市坟场8、20沿11上半足年长坦沙市昌房价确涨幅冒分析高（1）◆开福艘区：紧牛连城饰市最摔繁华解地段环，且惑加上阵伍家迷岭商我圈强躁大的缓经济背辐射农作用供，以额及中降南地拼区最报大的泉金霞内医药榆物流调中心励的推家动，晕开福味区枢讨纽地悲位逐归步凸缠显；◆天心努区：天黎心区喇一直国是长督沙市扶的商浊业老幸城区榴，三突产业愤占GD争P比重酿达64峰.3惯%。本辨区亮悬点（际商业貌）云党集，护人口沿密度库很大葛；◆雨花忙区：在票长株缸潭一括体化装的大罚规划其下，呆雨花凑区代江表着跟其发驶展方对向。散随着退省政渠府的拳南迁伶、武熊广高绿铁和喇城际粗轻轨番的定映点建饺设、塑以及“3+垮5”城市被群的娇规划叠；◆岳麓箭区：划席江而惠治，储湘江斧西岸茧尽属应岳麓刚区，随辖区经宽广产。不否可复返制的桌浓厚液学术喇氛围服，以兵及即翼将开烟通的朴过江忠隧道聪和地膊铁线等路；◆芙蓉送区：作荒为长窑沙最相繁华牛的黄闷金地乞段，本芙蓉席区的刊楼市便最成韵熟，辽也最谣昂贵坚，火江车站狂商圈摔、人铅民路训板块界的商勤业价拜值更颂是毋郊庸置祸疑。20二、类房地腿产市抄场8、20小11上半怀年长宪沙市辨住宅挥价格血涨幅刻分析过（2）数据诸显示所：偏长沙傻最繁赞华的圾芙蓉搬区，煎房价玩上涨概最多舍，上峡半年上搂涨近食千元极，单誉价上跪万元群大盘统也是粥最多睁的。得紧随薪其后的是记经开哲和雨归花两念个区拍。最丧值得昨一提炒的是芒经开羡区，汪年初的报圾价仅克为42摄60元/㎡，是放六区艳中最完低的中。经届开区运属于昨限购之井外，塘起价董又低孤，上诵涨潜提力相渣反却粥是最浸大的红。在租这场半年尖的“伙涨幅扩比试肚”中庄，天部心涨椅幅居算中，陶岳麓抬、开俗福两个区野较为市稳定智。20学11年6月，内长沙晨普通辉商品混房对罢外报惹价的辰均价魂突破66邀00元/㎡，涨芹价的隙楼盘驱数量清近九六成。猛其中红，芙渡蓉区6月报拐价最古高，书为87舍46元/㎡，其薯次是猪开福皂、雨个花、天页心三射个区介。单筋价上嘱万的臭楼盘器明显生增多就，达麦到14家。浅限贷橡、限炕购等锤调控么政策必对长怀沙楼裳市的败影响航很小。相四反，乡丰地铁缴、高绑铁等具交通激建设额催升备了沿图线的楼楼盘房价什。21二、总房地凉产市抗场8、20滨11上半丛年长戴沙市捐住宅掌价格丑涨幅方分析搬（3）岳麓克区房臭价：绣不骄麦不躁睡，在卸稳步房诚中上顷升岳麓棕区2奸01射1年鸦上半缩慧年的暴楼市亭均价挺为5斤68蚕1元付/㎡靠，平均筹每月湖上涨巧78底元/策㎡。患整体折涨幅踢为9事%，罚与天心区一起随，并必列长搬沙六盗区涨疑幅第敞四位趴，涨狮幅稳角定划僻江而治，添湘江兰两岸校尽属跳岳麓访区，余辖区钟宽广有。按躺本区人数统计音，人畅均占炼地达禁到8终86置㎡，溪环境磁优良秩十分殊适合居家。勇然而前，也爹因地说属山炭林地狂带，洪公交指线路来少，显道路绕山伸而行渐，过泽湘江敌仅有彩三座戒过江松大桥蛙，在邮生活逐配套上略锐显欠箭缺，疫因此搭楼市宅均价辨一直脸稳定嫂在5跪60逼0元/机㎡。但是，岳恰麓区词不可程复制较的浓翼厚学积术氛决围，慌以及件即将开移通的螺过江涌隧道遍和地论铁线嚼路，妨在不配久的米将来经一定会为钉岳麓谎区的嗓楼市牛带来纪大幅耍的升编值空鬼间。22二、膀房地验产市共场9、岳隔麓区讲临江抬及部坚分典墙型在省售项殿目：项目名称总建面积（万㎡）成交均价（元/㎡）主力户型近期优惠措施世茂·铂翠湾55.51-2F：1.6万-4.9万商铺VIP10万可享受9.7折优惠；一次性付款额外9.5折优惠；三天内签约可享受9.7折优惠。天骄福邸17.9610070-120㎡二房、三房全款98折，按揭99折。北辰三角洲537850094-159㎡两房、三房169-324㎡四房、五房VIP客户预交2万，开盘优惠一个点。约定时间内签约99折优惠。恒大华府52.97500（精装）121㎡-153㎡三四房最高优惠14万，送1600元/㎡豪装，推出2套特价房万科城市花园15.6610035㎡精装公寓，76-120㎡两房、三房

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一线江景房，目前无折扣。一线钱江景警或临挑江项活目因笼景观久资源洪丰富叠，售盗价已氏突破70柳00元/㎡，滋目前捆最高洪单价轨达85鸣00元/㎡（毛卡坯）础；从户茧型来裂看，虫产品译线均酬较为袄丰富辩，以府中小兔户型套的两者三房输和16谷0㎡以上啄的大脆户型恰为主竞；营销阀手段圾多样杆化，亚主要轰有：衬打折佣优惠懂、办想卡认滋购优膜惠、裁送物其业费厅、送乔精装幼修、张独享我教育丹资源已等。离本勇案较藏近的号楼盘23二、溉房地商产市悔场10、长顷沙房快地产升总结供应否情况已：上半购年长造沙市愧内五译区新扶建商袭品房祝累计50盆7万㎡左右种，供应影量同荣比、坟环比兔依旧立双双纹大幅军下跌，但帆整体枝看，设属于供销窑平衡。市内抖五区子在售自项目挨余量左以及赛在建韵半年蚊内将级售的绿体量纳达88何0万㎡（长渗沙住卸宅月端均去续化90腰.4验9万㎡，按戒此计免算月差需10个月嗓才能区消化抓完毕范）；增各区冒中仍甚然以袄岳麓赤区、据雨花墙区为菠供应沙大区弃，但朋是从术政策角层面伏来看古，开字发商物受制含约较馒为严么重，杂推盘趣速度罪大大晨放缓淘，因吴此，衣预计秤难以镇再出惑现供郊应井金喷的帖局面萍。；从本邻案所挺处区凡域看工，岳棍麓区汪未来伏预计测供应炼量居贞五区目之首产，约16贱5万㎡，占魂比24描%，未啄来直良接竞插争大斤。成交资情况社：20呜11年上计半年碍长沙攀市内览五区扩新建聪商品茧住宅凶成交41吐39占6套役同比上跌34义.8挥7%；20汗11年上祥半年设长沙粪市内辅五区瓣新建猎纯商播品住尸宅网府签均肚价为63糕00元/㎡左右奖，销亲售价殿格呈患缓慢末上涨础态势纤；数据宅分析乱：20朽11姿上半榴年，长沙新建这商品劳房、纤住宅位供销跟比均做小于柄1（全市阅为0.霞9左右桃，五泻区为0.南8左右兴），市场仓处于铺供不称应求附状态；20肺11坟年上半腊年，长游沙市年内五族区新加建商客品房恋住宅社供应套均夜面积绍为11材2.印86㎡，同冠比缩既小1显.4称6%，套均轿面积旬趋小罩化；60网-9宿0㎡户型弯依然固是上必半年岂长沙千市内柴五区亩成交伤的首彻要户兰型，14昂4㎡以上房源周累计乡丰供销棵比逐均月减地少，烤供不夏应求喜充分袋凸显，表架明限购电令对足大户学型成甲交量爬的影迷响充记分凸什显。对本杠项目贝而言连，走脖高端仗路线嫌（大管户型卡豪宅错）则鱼可规磁避限艰购风坚险。24三、挪个案懂分析三、占个案达分析长沙典型高端楼盘个案分析□北辰三角洲□保利国际广场□万达公馆□世茂·铂翠湾个案相：北膊辰三丙角洲1、项推目基盒本情神况项目禽地址咬：开担福区界湘江愈北路杀三段12弱00号（诊新河凝三角营洲）开发终商：衫长沙败北辰瓦房地鹅产开妨发有优限公列司项目砌方位阀：二帜至三诞环物业巧类型君：综扮合体装修链情况:毛坯容积刺率：4.封1绿化芒率：50援%总占度地面墙积：袖约11著77亩总建全筑面伍积53难7万㎡趋，详其中御：架空蔑平台询上总拖建筑纷面积38跳0万㎡旗；住抱宅30誉0万㎡公建80万㎡烈，其仁中：酒店20万㎡旋；孤办公20万㎡公寓16万㎡骗；剩商业24万㎡架空赔平台锋下总楼建筑摄面积15野7万㎡与本奇案遥驾江相演望，诞位于次本案肝的正拌对面2、项龙目规伸划简丛介1号地当区：图送书馆裙、博脑物馆脾、音丑乐厅萌，已送经确挠定建胆设，询目前优正处纯于方刃案设战计阶俭段2号地半区：沿朵湘江扔商务粉办公具、酒女店区膏。高桂度不征超过50米的润建筑趣群8号地脂区：住词宅区9号地孙区：住铅宅区3号地锡区：高牵层、副超高裁层建惭筑群怠，商屠务办垒公、浑酒店芒功能矿，新间河三盈角洲吓区域弄的核佣心10号地双区：中热小学4号地痒区：沿渗江绿树化区16号地遇区：街罢区商傅业，奔针对禁居住鹅区居赤民7号地缴区：街挑区商乳业，规针对颗居住艘区居奴民28310947655号地霉区：旅哲游码呜头1111号地用区：绿愁廊注：误包括竹住宅去、写腾字楼贫、酒卵店和敬商业硬设施目等。个案拼：北鉴辰三怜角洲3、户骨型配办比情路况户型面积段（㎡）套数占比二房86-9120520%三房100-14666865%四房170-19615215%合计39-1151025100%户型模配比扇（20绢10年10月开赴盘户掀型配杀比）户型汤配比动（20锻11年5月28日开后盘户材型配乘比）户型面积段（㎡）套数占比二房92-11531481%三房1347419%合计92-134388100%个案傅：北依辰三午角洲4、产约品配皂置情装况（1）个案味：北津辰三常角洲新技域术提盟升住盆宅舒舒适度4、产虾品配满置情具况（2）个案梦：北炎辰三稳角洲新材怒料提柄升产副品档特次及件品质5、合纳作团报队（1）美国捷得美国RTKL规划陆建筑威设计隔：美垂国JE暮RD连E主要既作品晕：19袍84年洛熊杉矶悦奥运羽会、婆东京赶六本友木新仗城、命拉斯俗维加吗斯百缴乐吉营酒店惰赌场欧、圣科地亚炮哥的冲荷顿顿广场忍、日响本博趟多运虾河城蚁、荷悠兰鹿热特丹娃市的Be咬ur危sp也le博in中心泽步行凑商业燃街、棚盐湖潮城大垮道商战业区傍、大饱阪难神波公凡园酒店鱼写字辩楼设螺计：呼美国RT巾KL主要联作品威：格念特维水购物醒娱乐多中心丧、大油阪钻羊石城根、西倍班牙摩波纳泼尔商山业中储心、拴北京呜新东王安商贫场、诵中国琴电影扁博物拳馆、夏上海算北外路滩地肥区规闪划设软计、蛋北京斜国际除展览导体育管中心框规划捉设计味、上所海科遍技馆屠、北害京世瞒界金障融中长心。个案炭：北庄辰三拔角洲高起逗点、毛高规蜡划—聘请润美国牵知名誓规划丢设计组公司5、合值作团腊队（2）香港MVA英国GVA凯达环球交通顾问：香港MVA城市总体规划、土地使用、旧城改造与发展项目主要作品：北京商务中心区、上海浦东新区、天津海河走廊、广州流花火车站南沙港区、深圳布吉火车站盐田港区、顺德新城中心区、惠州大亚湾、宁波新城中心区。商业顾问：英国GVA主要作品：中国电子集团的中国电子大厦项目（北京）、中铁集团的国际商业大道项目（北京）、中铁建总部酒店项目（北京）、Lippo力宝公司的乐宾百货项目（天津）、宁波日报报业集团的宁波书城项目

住宅顾问：香港凯达环球主要作品：北京CBD财富中心，北京金宝街励骏皇宫大酒店、上海浦东嘉里中心、北京东三环富力城大型居住及综合发展项目等。个案梯：北驰辰三雀角洲知名捡顾问辆公司歪加盟军，助香力项楼目物半业管鸽理服换务5、合件作团枪队（3）北辰谨三角消洲样僚板房粘设计——梁志膜天香港妨十大转顶尖独设计岔师之接一，竿拥有窝香港夫大学纪建筑五学学朱士，略城市针规划揉硕士唤多个素显赫伞学历板，积纲累了挠丰富魔的设贯计经猛验。个案督：北笋辰三董角洲大师趴级样幸板房庄凸显畅项目卵高端改品质6、销连售分兼析推货咱情况20摆10量-1尖0-姥15推出圈团购凑、内驰部认娇购5、8、3号栋堤奇数秀层共48验1套。20认10云-1绸0-吹17推出脑对外塞开盘4、7和上谦次推去出的3号栋户的奇跌数层普，共54令3套。20展10锈-1逝2-白24推出茎观天舅下90套房页源。20呆11徐-0吃5-健28推E5区4#、7#栋，妥共38泪8套房父源。销售射情况20是10肢-1迹0-宏15推出殖团购阴、内忆部认队购5、8、3号栋阿奇数樱层共48庄1套，僵成交色近40找0套。20肢10米-1聪0-锅17推出啊对外批开盘4、7和上海次推困出的3号栋吼的奇智数层仍，共54睁3套，努成交45来0套，棒其中3号栋荒的西阿南端陪江炼景房复受欢饱迎。4号栋颗正南稍向南脉北通作透户劲型短疲时间踪蝶内售壁罄。店开盘久当日龙到场推约13穗00人左马右。豆开盘叨为摇都号选漂房，10人一湖组，语共有90组进涝行选慌房。两次却一共婶推出94追8套，冷共成压交85餐0套。淹销售拿率为90恳%。20声10厚-1厘2-鬼24推出财观天广下90套房诵源，粱其面滔积区音间为17钳0-根19害0平米财四房串产品冻，成押交60套。20牵11州-0派5-申28推E5区4#、7#栋，变共38务8套房侧源，固当天末销售30产0套。价格遵及优滩惠情各况VI急P存五携万优亮惠一测次性98折，瓦按凡揭99折。彼开盘俗额外霜再优从惠1个点赞。整屠体销方售均慕价72壁00元/平米肢。3号栋妥最低潜价74绪27，最焦高价83窃69元/平米.捕7号栋哭最低法价64咱25元/平米肿，最肆高价71步77元/平米.觉4号栋犁最低帽价66却74元/平米辨，最款高价78睛58元/平米住。12月24日成雪交均例价为92选00元/㎡，其管最高俘成交驱面价监为11闯00唤0元/平米谊，其何优惠先折扣性为一参次性98折、芦按揭99折。20观11年5月28日开呜盘成季交均正价为勺：4#折后掏均价盾为73桶00元/平米抗：，7#折后汪均价室为：78岗00元/平米伤，丘优惠逢折扣奇为：VI妥P客户打预交2万，性开盘旷优惠升一个属点。鲜约定会时间蒸内签叨约99折优慈惠。个案与：北兵辰三观角洲7、客醉户分达析客户觉类型系：以投天资型泥户为血主，混自居裳客户们比较竞少；客户姐来源游：主要叶是长摘沙本发地客静户，穴其中光雨花肆区、晌天心角区、起和芙兴蓉区腥客户吐占较馅大比役例；泪湘潭区、株辅洲等亡周边峡城市揪客户酸也占陷一定拘的比挠例，章外省嫁客户灭也有萝少量则，主泉要用存于投董资；客户飞年龄户：主要接为中轿年人界，年堂龄段啄在30相-4膝5岁之骡间；客户昨职业挨：个体匆工商贺户为多主；客户贪关注坦点：两江喘交汇把之处慈，“浙地王开”地臭段，臭未来周升值刚前景雄巨大违。实力滥大盘趴，人割文氛砖围及般自身摧配套距比较羽完善全市程一线跳江景缩慧奢侈区大盘屠，两个间中心博”，锯长沙览城市到规划私的经糊济副蒜中心树和文随化中殿心。北辰四三角帖洲，欣从幼倍儿园匹、小管学直泊至中桌学，揪引进雁国内且一流宽名园缘瑞、名置校，淋连成痕一条遮中国送目前光屈指炸可数金的九渡年义掌务教咬育链少，传吃承一早个家报族的尘血统鱼和未但来。个案倚：北腹辰三兵角洲8、小早结项目遗目前嘱销售欺均价现为：85泉00元/㎡项目哪位于绿新河腾三角劣洲，森为长森沙城掉市规答划的密经济削副中氧心和桃文化里中心晓，“擦两馆蜻一厅乐”所炉在地那。片阵区未全来发纷展潜凤力大把。项目调毗邻符湘江皱和浏鸦阳河抱，景冻观资肾源优嫂势明泪显。规划兄配套响丰富巧，商率业，才学校谢一应激俱全花。推出予户型监面积务从小服到大毙，客采户选野择面珍广。实际垒价格弦较先惠前推眼广价沾略低旦，价平格较古合理盏。交通符较通赵达，妄毗邻减未来河地铁1号线联。开发善商为烫国内拍知名明品牌爹，实胀力较扶佳。个案燃：北堆辰三款角洲三、拳个案氏分析长沙典型高端楼盘个案分析□北辰三角洲□保利国际广场□万达公馆□世茂·铂翠湾个案脂：保督利国互际广帽场1、项归目基移本情册况项目珠地址阀：天所心区洪书院佛路9号开茄发朱商：疾长沙扭南湖尖广场支置业肾有限酿公司项目撒区位摊：南缴湖新疤城板童块营销禁中心龙：滨亦江豪渗宅体揭验中饼心（刃湖南辟大剧签院29欧F）物业万类型鹅：城互市综生合体装修下情况曾：毛毙坯占地孔面积竹：12档0亩建筑密面积厅：80万平截方米容仗积矿率：6.士0绿战化涨率：51惨%2、项雄目规住划简秆介公寓钢：1栋公短寓，痒面积咬区间毛为45妖—8息0平米过，弧稿形规究划，葛可享27但0度绝粮版江卖景资港源；住宅帝：8栋住购宅，除面积汤区间杯为12拢5—淡55闪8平米宵超高请层住台宅（含断少量茅复式惑）写字颗楼：为本蠢案最陵大亮置点，23社5.万5米超赢高层鹊，城武市天今际。躲西南兰向江佣景尽挖揽，制一线担江景欺办公衰环境驳，绝捆无仅杯有。商业踏：一线霜临江4层商登业，嘱借势皂沿江住风光逼帯，典可打稀造沿疗江风圈光帯驻风情变商业导街。酒店：江州景顶粪级酒异店、匀升级CB小D核心梳生活应，全捐面提低高商默务升友级需糟要。住宅公寓五星级酒店甲级写字楼商业注：辅包括的住宅鸡、写询字楼型、酒总店、屈公寓权和商客业。个案予：保诉利国必际广臭场3、户厦型配沟比情装况户型面积套数占比三房130-172㎡8840%四房166-195㎡13260%合计130-195㎡220100%房型面积（㎡）套数占比三房两厅两卫1304433.4%三房两厅三卫1404433.3%四房两厅两卫1594433.3%合计130-159132100%5月28日所窄推A2喊#户型路配比4月30日所同推A1慢#户型顺配比个案效：保怪利国塌际广反场3、项终目亮俘点（1）长沙裕首创业主漫专属揭层地舅下车拆库及激智能昆停车绑引导戏系统。项目宵设置滔三层核地下鉴车库案，将配使用星其中抬一层朵作为欧业主丧专属妖层车另库；三层电地下取车库饶采用勉业主多和非川业主嫁分离舞设计植，业陷主专督属停雨车区市独立验分离轧，且递装置苏智能络停车播引导辞系统脂，目馆前在恰长沙寇可以刚说是胆史无兴前例混，做津到真超正的居豪宅昼生活际区的叮高安富全、板私密汗化、仁人性福化。顶级炉精装欢会所香式双祖大堂陕及长堵沙首连创大调堂私祸人管符家保利赚采用湿超五逐星级江双大恭堂设衰计，牌且配态置长访沙首片创大狭堂私房诚人管殖家服技务，销传递蹄豪门父新视莲点。大堂闷装修绑呈现偏高贵说、奢历华的获品质通，强洗调半壶开放驼式的查空间喊利用抬，融集入户州外景血观，懂以延塌伸整条体视雾觉和扶气势拖。个案钻：保持利国僵际广孙场利用怜两个冤“首饱创”敲突出的项目赵第一遗品质刮力3、项裙目亮粗点（2）定制称滨江蛇豪宅上顶级覆园林—50抢%绿化冠率超50毕%的园母林景甘观绿兆化率——创长您沙中钓心豪挠宅园紫林新裤标准丢和新米历史杆，寸坝土寸墙金的等滨江介中心材地王泥，一辣半让必给超研大皇美家级绕园林些。园林糠整体逮抬高回于道们路平禾面，聋以高息度区灾隔平药庸与管高贵减，彰撒显高欢台阔筛府、弓豪门疗深院怠的气厕度。全干也挂石捷材豪扩宅立欣面保利去长沙劫首创购通体公全干芹挂石抢材豪兔宅立埋面设最计，狗其干猜挂石甚材可谅以有堆效地碌避免短传统扯湿贴恭外墙棵砖出把现的披空鼓润、开牙裂、唉脱落悼等现稼象，则全面孙提高蒜建筑滑物安屑全性镰和耐职久性至；可治以完袍全避嚼免传助统墙雄面砖耍出现减的泛铸白、搁白色锅等现克象，钟保持仗立面刚清洁呢美观揉。个案丙：保炮利国薄际广肺场高绿五化率你与高需品质飘外立艰面凸古显豪而宅气锣息3、项热目亮铃点（3）长沙苏首个得瞰江加无边亚界天配际泳搁池天际宾泳池肯，湘宜江的孔全景肥观泳俩池，横将引浆创长跑沙滨蹄江豪吹宅；足不化出社恳区，确即可匪享受侄亲水检之乐长沙幸首个价星空凯直升蛮机停筝机坪保利恳首推帽长沙恋首个悟直升点机停脂机坪恼，以脖国际展化的脖标准肿，提崭供世趣界级染一流肆的配笨套服狡务；个案劳：保能利国研际广匪场创造宵卖点航来增冰加项炕目的仍权贵遵特质4、产送品配手置情捷况（1）个案宪：保遣利国驼际广野场新材寸料凸拿显产觉品档浸次及羡环保道特性4、产役品配射置情垫况（2）个案喘：保昌利国扑际广计场高端然物管渗服务脂及职料能配孤套营到造豪描宅气牺质4、产哄品配涂置情莲况（3）个案画：保渣利国叙际广规场新材秋料提味升产讯品档巩次及台品质4、产老品配旨置情略况（4）个案狗：保朴利国南际广臂场高端旗装修堡配置摘体现霞项目确的豪暴宅地路位5、销碍售分间析推货员情况20巾11枝-4避-3全0项目罚新盘民首推A1栋住煌宅，纸其产孟品为13舌0-欢17孩2㎡的三恩房88套，16学6-叔19征5㎡的四丈房13帖2套，粘共22碑0套。20芹11且-5衣-2贷8对外佣开盘塑推出A2栋住哗宅，帝其坛产品袭为13浆0-拆14渔0㎡三房88套,1祝59啊㎡四房44套，共13劳2套。销售懒情况20踩11任-4快-3盛0项目集新盘廉首推A1栋共22耍0套，成交,2誉12套，酬三房妥售罄师，四叼房售12弄4套。20窗11礼-5壳-2刃8老盘真新推A2栋共13受2套房赤源，念成交64套，梯销售浙率为48倾%。价格量及优恨惠情静况新盘事首推仗成交掠均价妄为13举00场0-茧14摸00股0元/㎡，其布优惠共折扣幸为：VI未P金卡10万抵20万；盛一次峡性98折，带按揭捕无优慨惠；7天内概签约99折；5月28日开件盘成宽交均炭价为13令80偶0元/㎡，其优督惠折赠扣为宏：VI钓P金卡10万抵20万；幸一次窄性98折;；开仔盘优锤惠98折个案帖：保爷利国揉际广稻场6、客王户分医析客户姻类型横：该项妖目客姻户购跃买用垒途以列自住顺居多坚，其扮主要固原因头为看电重项术目一岁个宜恨居性次，且靠比例席占到50蜘%以上泄；客户拼来源创：客户涛以长龙沙本铃地客槽户为葡主占80河%，主腿要为吩天心梢区，廊雨花膏区，锹芙蓉足区；刚另外评地客箩户邵负阳，霜郴州趣、衡茄阳、幅常德问等占16父%，外狐省客饰户占4%；保被利国姻际广牌场购颠买客律户群兆中有20垫%的客剥户为党保利助阆峰蜂云墅域业主秃；客户伏年龄圾：30屿-5翼0岁之朱间的援客户穷为主瘦；客户趴职业伙（行伐业）挎：购买宏客户志以从恐事银剩行、道金融虎业居洽多，块其次脚为企涂业私妥营业丙主。个案念：保踩利国舅际广察场7、小蓄结目前涌项目焰销售翁均价巧为：14师00惜0元/㎡保利拳国际碍广场寄，坐尺落于产南湖纪新城签的核伤心，坚区位怠优势狗明显关，升情值潜宵力大脾；规划声上强肠调资祖源的脏整合剩，很松好的召体现泛出山求、水严、洲令、城利的理知念，当既保躲证了出岳麓北山在掠视觉禁上和搏心理派上完谢整的长天际猪轮廓悼线，抵也使阀规划带中的饶建筑旺与自绢然山苦体相两结合笔，塑怜造出模了优右美动滴感的季沿江姻城市们天际咐线；品质罪高端粗，住姑宅部校分无邮论规古划，埋设计贡、工刑艺等壤各种输细节四，都匆是由虫国际母知名年设计戒团队宽进行鹅打造居。个案杀：保五利国侨际广歇场三、附个案王分析长沙典型高端楼盘个案分析□北辰三角洲□保利国际广场□万达公馆□世茂·铂翠湾个案只：万毫达公你馆1、项肉目基嚷本情万况项目密地址冒：开病福区糕五一礼大道燃与湘旨江中明路交效汇处幼西北啦角开杯发榨商：犹长沙苏开福光万达眨广场铸投资颂有限迹公司物业跑公司开：大连踏万达器物业袭管理飞有限是公司丧长沙奸分公许司产上品：26万平彩方的辞商业溉与五殊星级掘酒店配、写案字楼蜻，江顺景高圾层住边宅物业培类型同：城眉市综县合体资源薄情况次：绝取版城掉市核俊心地束段、率一线爬江景装修古情况极：精缸装修占地稍面积榆：12释.2万平建筑怨面积黎：10狐4万平绿掩化委率：8%通过柏密集拉推广布，开挨福万带达广涂场已龄在长浑沙奠柔定了摸较大幼影响菠力，肺开福竖万达暂广场慕以其肠市中仰心核势心位复置和脸较大童规模障，将浴是滨冰江即拿将绽刻放的旧一颗姨明星絮。精装窄修、矿核心凶地段帮、稠品牌欠、大全型城吴市综盛合体借、江昆景资鲁源等立成为亲其最泳为核资心的葛卖点。2、万达友公馆府首开晌楼栋面情况2#3#个案币：万饭达公青馆三、礼万达负广场3、万达陕公馆交房籍标准恳（1）万达披公馆茶装修汁设计辨公司担纲挖万达预公馆退装修阅设计养的公剑司为感：加呼拿大乎戴维状装修非设计丹公司晶（Da热vi捡d哗Ch给an乒g啊De烤si喉gn撕A辰ss候oc病ia摘te撒s贞In笨te友rn灿at粮io护na绣l缘瑞Lt贤d.）。加拿虏大戴况维设启计公各司是袜一家闸实力乔雄厚泼的国浴际性牲装修零设计美公司筐，五昨年内弱在中酒国市贺场版者块的祥总设脚计面律积超平过50万平著米，库成为姐中国涛最具耳影响怜力外仰籍华闪裔室瞧内建挂筑设段计工芝程公宣司力皆之一慈。3、万达返公馆交房渠标准桌（2）个案险：万忙达公滤馆装修范围装修及材质公共范围住户大堂9米挑高大堂电梯日本三菱电梯入户大堂地面大理石拼花大堂入户玄关墙面黄金马赛克住宅内部入户门双开门设计意大利卡门玄关4根罗马柱，号称4万/根，地面大理石拼花客厅大理石拼花，墙纸，天花吊顶贴箔主卧衣帽间衣柜、墙纸、实木地板厨房Smeg整体橱柜、冰箱浴室卫浴：德国杜拉维特；龙头花洒：汉斯格雅空调地暖空调地暖品牌未定万达寨公馆燃样板居房装棋修标怪准:装修白报价60渡00元/㎡，实酱际成逐本约30织00元/㎡3、万达驰公馆交房半标准驱（3）个案抓：万垃达公络馆万达A户型振公馆幕样板底间万达汤公馆秃走遍新世界袭，甄非选英列国棕拢、霞飘红、够进口壤绿钻弄、黑挽金花贿、帝挺王金忌、西排班牙倒米黄昏、云晃石片催、黄底金玉8种名滋贵石颈材，奴应用碗于豪享宅的爪内外哑打造热。拼花——西班肤牙皇股室专眼用石吗材贴顿金马浇赛克中厅耳配贴息金马扮赛克冤拼花如，墙慰面选野用西白班牙于米黄院石流件露庄挎重奢刻华。吊顶——金箔修贴面鸽、巨足型水东晶灯中国筹大饭赛店使衫用金勉箔贴肉面吊钳顶，惑凡尔影赛宫陶都普存遍运六用水帝晶大葛吊灯丛，在觉万达坡公馆酬一览牢无余蹲。3、万达异公馆交房洽标准达（4）个案上：万床达公钥馆采用逆奢华统欧式芬古典尼风格畜，金铁碧辉宋煌；电梯入户，主佣电梯分离主佣深电梯酷分离笔、单菠独的出保姆撤房带壤卫浴我间，脊彰显与主人利尊贵动地位仿。奢华军客厅欧式风格的卧室主佣亦卫浴买分开3、万达磨公馆交房宰标准枯（5）个案家：万匪达公尊馆万达B户型份公馆隙样板掌间3、万达估公馆交房撕标准瓣（6）个案佣：万羡达公谋馆选用躁多种茎国际观顶级蹲精装悔品牌声，例叙如10睡0%原装自进口贷的意傅大利效卡门GA抗RD祸ES输A，还牵是卫速浴界灵的先及锋领更航者热汉斯格深雅、20垮0年历拼史的荣德国汗杜拉婶维特脱、橱遍柜界“奢侈膝品”MI苹TO荣N橱柜旨、极季品厨诱房电狼器的币标志SM蛛EG以及少拥有世麦界最紫先进养的技治术的伐上海棉三菱辨电梯跃等；杜拉维特卫浴

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