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2022年房地产估价案例与分析考点知识复习140

第三节房地产工程筹划

房地产工程筹划是从进展商获得土地使用权开头，到市场调查、目标市场的选择与定位，再到物业治理全过程的筹划，即房地产工程全程筹划。房地产工程筹划属于房地产工程开发的前期工作，由于房地产市场的风险很大，开发商在工程地块的选取以及工程开发前往往会托付中介机构进展工程的筹划。

房地产工程筹划的内容主要包括以下方面：

一、房地产工程筹划的特点

（一）地域性

房地产工程筹划的地域性特点主要表现在三个方面：①要考虑房地产开发工程的区域经济状况。由于不同区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况的差异，进展房地产工程筹划就必需对特定区域的详细隋况进展详细分析；②要考虑房地产开发工程四周的市场状况，应重点把握市场的供求、市场的消费倾向等；③要考虑房地产工程的区位状况，如房地产工程所在地的自然区位、经济区位。

（二）系统性

房地产工程筹划是一个浩大的系统工程，各个筹划子系统共同组成个大系统，缺一不行。房地产工程开发从开头到完成经过市场调研、投资讨论、规划设汁、建筑施工、营销推广、物业效劳等几个阶段，每个阶段构成筹划的子系统，各个子系统各有肯定的功能，而整个系统的功能并非是各个子系统功能简洁的相加，系统的构造与功能具有非常亲密的联系。

（三）前瞻性

房地产工程筹划的理念、创意、手段应着重超前性、预见性。房地产工程完成的周期少则二三年，多则三五年，甚至更长，假如没有超前的眼光和预见的力量，只投入不产出，那么企业的损失是巨大的。房地产工程筹划的超前眼光和预见力量在各个阶段都要表达出来：在市场调研阶段，要预见到几年后房地产工程开发的市场状况；在投资分析阶段，要预知将来开发的本钱、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面猜测将来的进展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广揭发布等方面要有超前的眼光。

（四）市场性

房地产工程筹划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产工程筹划自始至终要以市场为主导，顾客需要什么商品房，就建筑什么商品房，永久以市场需求为依据。二是房地产工程筹划要随市场的变化而变化，房地产的市场变了，筹划的思路、定位都要变。三是房地产工程筹划要造就市场、制造市场。

（五）创新性

房地产工程筹划要追求新意。独创，避开雷同。房地产工程筹划创新首先表现为概念新、主题新。由于概念、主题是工程的灵魂，是工程进展的指导原则，只有概念、主题有了新意，才能使工程有共性，才能使产品具有与众不同的内容和形式。其次表现为方法新、手段新。筹划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。要通过不断的筹划实践，制造出新的方法和手段。

（六）多样性

房地产工程筹划要比拟和选择多种方案。在房地产工程中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进展权衡比拟，扬长避短，选择最科学、最合理操作性的一种。同时，房地产工程筹划

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