土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称：所属的位于浏阳市路一宗国有划拨土地使用权[土地评估面积为129.57㎡]价值评估（2011（土地估价技术报告一、估价项目所属位于浏阳市路一宗国有划拨土地使用权土地评估面积为129.57㎡价值评估二、委托估价委托单位：浏阳三、土地使用委托估价土地使用者关系：不一四、受托估价方（一受托单位：湖南力源土地房地产估价咨询单位地址：长沙市雨花区曙光中路88号5楼土地估价机构号：/传真 受托估价方（二公司地址：长沙市雨花区曙光中路885楼编号：建房估证字[2008]013 （传真五、估价目浏阳市拟将评估宗地土地使用权进行处置，特委托湖南力源土地房地产估价咨询和湖南志成房地产评估对所涉及的所属位于浏阳市路的一宗国有划拨土地使用权进行评估，为委托方处置该土地使用权提供价格参考。六、估价依1、《中民土地管理法》2、《中民城市房地产管理法》3、《中民土地管理法实施条例》4、GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》发[2001]42号）；6湖南省浏阳市颁布的有关政策规定实施办法、通知等文件；7、《浏阳市土地利用总体规划》8、《浏阳市市区基准地价成果更新技术报告》9、委托方提供的《国有土地使用证》、《地籍图》10、估价人员实地踏勘、、收集的资料七、估价基准二○一一年十月二十五八、估价日二○一一年十月二十五日至二○一一年十一月三九、地价定此次评估的估价基准日 日评估宗地登记用途为住宅用地，评估设定土地用途为住宅用评估宗地现状土地开发程度为宗地红线外“五通（排水、通讯）及宗地红线内场地平整，根据本次评估目的，设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。余土地使用年限按住宅法定最高使用年限即70年设定，后扣除所需缴纳土地出让价款进行评估。（（2011第01255号），所属的位于浏阳市路土地证载面积为129.57平方米。本次评估以证载面积为准，即评估土地面积为129.57平方米。由于委托方未能提供估价对象相关规划资料，及根据估价人员对估价对象周边情况的了解，估价对象所属区域属于道路改造区域，规划有所限1.4。评估宗地的评估价格是指在上述估价基准日定土地用途发程土地使用年期、规划利用条件下国有划拨土地使用权价格十、估价结浏阳市委托评估的所属位于浏阳市路的一宗国有129.572011年10月25“五通（及宗地红线内场地平整，规划利用条件下的土地使用权价格。土地面积：129.57平方米土地单价：1246元/平方土地总价：161444万元 写：壹拾壹仟肆佰肆拾肆元整。表（一 土地估价结果一览估价机构：湖南力源土地房地产估价咨询湖南志成房地产评估报告编号：湘力源土估字（2011）第10014号 编宗位登记用用率积(㎡(万元备第01255号住住2 3、规划限制条件：容积率设定为1.4（参照区域内基准容积率）；2、根据委托方提供的《国有土地使用证》（证号：浏国用（2011）第01255号），所属位于浏阳市路一宗土地证载面积为129.57平方米。本次评估以证载面积为准，即评估土地面积为129.57平方米。十一、需要特殊说明的事1、估价的前提条件和假设条委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费估价对象作为住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土地益由于委托方未能提供估价对象相关规划资料，及根据估价人员定其容积率为1.4常进行，保证企业的持续发展；在估价基准日的地产市场为公开、、自愿的市场、；委托方提供资料属实70评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通（上水、通下水、通讯）及红线内场地平整；评估价格是在满足全部假设与限制条件下，在估价基准日1025日的土地使用权价格2、估价结果和估价报告的使用评估面积以委托方提供的《国有土地使用证》中证载面积为估价报告和估价结果仅作委托方了解土地使用权价值提供参考据土地估价报告委托方和送交土地管理部门使用土地估价技术报告不提供给委托方；评估报告结果有效期自提供估价报告之日起半年内有效产估价咨询和湖南志成房地产评估对估价结果负责解释； 委托方和受托方双方同意，除法律规定外，不得向第提供。3、需要特殊说明的事评估报告中有关资料来源于当地当地土地管理部门委托方以及评估人员收集整理的有关资料；（2估价机构估价人员与本评估项目委托方及该方联系人间除评估项目委托关系外无任何其他足以影响估价结果的关系。照基准容积率设定委托方须对所提供资料的真实性可靠性负责，以评估，评估结果也应随之变动，评估机构不承担任何十二、土地估价师签字姓 土地估价师 签 房地产估价师签 十三、土地估价机估价机构签字估价机构签字一、估价对象1、土地登记状土地位置：浏阳市土地使用权人：浏阳市土地四至：东临路，南临北川里，北临居民住宅区，西临西湖山《国有土地使用证》编号：浏国用(2011)第01255地号 图号：3114.60-登记土地面积：129.57平方米土地登记日期：20110304日2、土地权利状地权属来源合法，通过划拨方式取得并于2011年03月04该宗地《国有土地使用证》，证号为浏国用（2011）第01255号，明晰本次评估范围为所属位于浏阳市路一宗土地使用权土地面积以证载面积为准，即评估土地面积为129.57平方米。据，至评估基准日，评估宗地土地使用权未设置抵押、担保、租赁等他项权利。3、土地利用状由于委托方未能提供估价对象相关规划资料，及根据估价人员对估价本次评估参照估价对象所处区域基准容积率进行设定，故本次评估设定其容积率为1.4，若将来规划与之有变，则估价结果亦改变。经评估人员实对象已建有围墙及天棚等评”通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。二、地价影响因素分1、一般城市资源浏阳市位于湖南省东部，平面地理坐标介于北纬27°51′03″

28°34′00″，东经113°90′48″至114°151′18″之间。属带湿润气候，全年日照时数共1630.1小时，年平均气温17.5℃，年降水量为1552.3毫米。52.8%，丘陵占25.08%，岗地占7.87%，平原占13.15%。全市辖4个街道，25个镇，11个乡，333个村委会。2008年末全市户籍总人口为人,比上年增长0.65%。其中,农业人 人,非农业人148822人，人口自然增长率4.57‰房地产制度与房地产市场状2010年浏阳市市场年报数据显示，1-12月份全市共完成房地产开发投资15.93亿元，在建房屋总施工面积为170.36万㎡，新开工房屋施工面积为92.10万㎡，竣工面积37.33万㎡。1-12月份经共准许预售商品房屋面积66.78万㎡。1-12月份，全市房屋备案登记销售面积73.14平方米，其中期房销售登记备案面积65.54万平方米，现房销售面积万平方米，销售均价约为2679元/平方米房屋拆迁、改造和国有工矿企业职工住房等工作的有序推进，将势，仍将处于长期向上的发展预期。产业政浏阳市一直在树立“产业富市”理念，在做大经济总量的同时，进一步力，抓园区建设推进产业集群，抓项目建设发展新型富税产业。加强项目的策划包装，以优质资源引进战略投资者。着力开发房地产，发展物流、金融、、中介、会展、信息等现代服务业，增强辐射功能，提升商贸品位。城市规划与发展浏阳市抓住长株潭的契机加快融城步伐构建交通网络对接长株潭促成尽快拉通高速建成上瑞高速接线改造县乡公路构建快捷畅通的市域交通网络融入长沙半小时搞好产业规划互补长株潭迅速启动高速公路两翼的产业布局规划形成以高速为主辐、，工业新城为龙头乡镇工业小区为支撑南北辐射全市的经济走廊；的推进城镇建设服务长株潭全力配合株树桥至长沙供水工程建设着手启动城区和工业新城供水电力水利通信网络等基础，城市社会经济发展状2010年，全市实现生产总值556.77亿元，同比增长15.8%产业增加值51.69加值379.05亿元区域概估价对象位于浏阳市集里街道办事处，集里街道办事处位于浏阳城区北部。南临浏阳河，与淮川街道办事处相连，东达关口街道办事处，西接太平桥镇，北至蕉溪岭，地势西北高、东南低，境内有淮川、东沙二条河流。总面积5343055人，其中非农业人口31479人。交通条集里街道办事处地处城乡结合部，距长沙市67公里，距黄花国际机场47公里是市重点工程建设的场和城镇化的第一对接点近十年来，先后有、浏大、浏东公路城区段相继建成，交通方便。基础设施条①给水：供水保证率90%以上 、.4千伏等系列电压供电，供电保证率90%以上。③水网络排放。④通讯：该区域与市政电讯网相连，线路畅通环境条无洪涝自然危害，无地质灾变现象发生。产业集聚状2010年，集里街道办事处完成财政总收入19750万元，地方11018万元，增长15.8%，财政总收入和地方收入继续稳居全市乡镇、街在集里街道，东风日产、广州本田两家4S店已成规模，其他汽车销售店也有20多家，将建设以平水片区为主体的汽车城。此外在继续做大做强医疗器械、印刷包装的基础上，今年，集里还将重点发展仓储物流、“新兴商贸高地、现代物流中心、休闲旅游胜境、人居理想家园”。规划限城市规划对宗地所在区域无特殊规划限制条件3、个别评估宗地所属位于浏阳市路位于西湖山脚项目所在地理位置较差。（（2011第01255号位于浏阳市路土地证载面积为129.57平方米。本129.57平方米。由于委托方未能提供估价对象相关规划资料，及根据估价人员对估价本次评估参照估价对象所处区域基准容积率进行设定，故本次评估设定其容积率为1.4，若将来规划与之有变，则估价结果亦改变。宗地内基础设施条件估价对象现状开发程度为宗地红线外“五通”（水、通讯）及宗地红线内场地平整，具体情况如下：通路状况：东临路，南临北川里，北临居民住宅区，西临西山通电状况：宗地由浏阳电业局供电，供电保证率大于95%。排水状况：宗地红线外由市政排水通讯状况：宗地内与电信公司通讯相联，通信线路畅第三部 土地估一、估价原本次估价过程中，遵循的主要原则替代原根据市场在同一商品市场中商品或提供服务的效用相同或法。最有效使用原由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得的收益并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该地块的效用作最有供给与需求原在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡年期的土地使用权，本次评估是在充分考虑特定土地市场的供求状况的条件下，结合影响土地质量的因素因子确定土地价格。变动原土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些影响因素经常协调原贡献原体之间的关系，它是收益还原法和剩余法估价的理论基础预期收益在于为推测未来的收益变化提供依据因此商品的价格是由反映该商益价格。多种评估方法相结合原用了基准地价修、假设开发法进行评估。评估结果准确，严格保守评估。二、估价方法与估价（一）估价方1、土地估价方法的选根据中民国家质量监督检验检疫发布的《城镇土地估价规程》（B/T185082001），土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、剩余法、成本近法、路线价估价法等。数修方法评估该宗地划拨土地使用权价格。①评估宗地处于浏阳市城区，浏阳市基准地价更新成果已于2008成并于2008年通过验收并颁布实施，其中制定了商业、工业、住宅用地基准地价，因评估宗地为住宅用地，可参照住宅用地基准地价及其修正体系进行评估。②由于估价对象位于城市道路改造区域，城市规划限制新建建筑物，价对象作为住宅用地，不适用于成本近法进行评估。2、土地估价的技术路基准地价系数修，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地拨用地，本次评估先假设其为出让用地，按照法定住宅使用年限即70其评估，后扣除需缴纳的出让价款。（二）估价过Ⅰ、基准地价系数修A、基准地价内涵浏阳市2008年完成了《浏阳市城市规划区基准地价更新技术告》，并于2008年通过技术验收和由浏阳市颁布实施。根据准地价技术报告商业住宅用地基准地价的内涵如下基准地价是指不同级别土地或均质地域的平均地价,其构成的主要项目是出让价款、区位差价、腾地重置费（指征地拆迁费用）费及有关税费几部分。基准地价的基准日：200811日土地使用年期：住宅用地法定最高出让年期70年土地开发程度：住宅用地为宗地红线外“五通”（通路、通电、通容积率：三级用地界定容积土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下（入股、出租等）的各用地类型最高使用年期的土地使用权价格B、基准地价系数修计算P=Pa×（1+∑Ki）×Kn×Kv×Kt×K偏离+式中：Pa—区域基准地Ｋv—容积率修正系数Ｋn—土地使用年期修正系数K偏离—宗地位置偏离度修正系∑Ｋi—宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和C、基准地价（Pa）的确定：根据委托方提国有土地使用证评估宗地为《正常容积率下三级住宅用地基准地价为960元Pa＝960元平方米。D、估价期日修正系数（Kt）的确定浏阳市基准地价基准日为200811日。而本次评估的估价基日是2011年10月25日。根据浏阳市土地一、二级市场价格平，以及自2008年开始，近三年浏阳房地产市场较活跃，商品房市场需用地地价自2008年1月起月上涨率约为1.8％，至估价基准日估价对象住宅用地一共上涨84.6，本次评估确定估价基准日修正系数取：Ｋ=1.846。E、使用年期修正系数（Kn）的确定由于基准地价设定的土地使用年限为各用途法定最高出让年期（用地法定最高使用年限为70年），本次评估土地为划拨用地，土地用途为住宅用地，于估价时点住宅剩余土地使用年限为70年，根据出让年期修正系数：土地还原利率（告》，结合安全利率加上风险利率调整值，确定住宅用地还原利率为7％）Kn=1.0F、容积率修正系数（Kv）的确定：根据《浏阳市城市规划区基准地价更新技术报告》，三级住宅用地基准容积率为1.4。定其容积率为1.4，容积率修正系数为1.0。G、宗地位置偏离度修正系宗地位置偏离度修正指标值按下式0.2-0.4-0.6-根据现场勘测进算，估价对象宗地位置偏离度约为0.3，根据宗地位置偏离度修正系数表，宗地位置偏离度修正系数表为1.03.I、宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和（∑Ki）的确定根据浏阳市宗地地价区域因素影响因素指标说明表和宗地地价区域素修正系数表得估价对象地价区域因素修正系影响因 优劣优劣道路宽度米775-60-45-95-90-80-2500-2000-150