知名房企房地产集团发展战略报告业务及支撑战略

xx园发展战略最终报告

4.01本项目分两个阶段，目前项目组已完成全部工作阶段一：房地产行业整体研究，区域市场、竞争对手及新业务研究阶段二：xx园房地产业务战略制定项目启动与调研主业业务战略细化战略保障研究xx园内部分析中国房地产行业研究广东区域市场分析竞争对手分析公司战略研究1房地产开发市场整体分析及细分市场分析，包括供需基本面分析、政策分析、趋势分析进行广东区域市场特性研究提炼区域特点与发展趋势利用罗兰贝格竞争分析模型，分析区域与xx园直接竞争与潜在竞争房地产公司，帮助xx园清晰战略竞争图确定xx园在房地产主业与新业务发展的选择推荐最适合xx园的发展战略对区域扩张、主营业务产品和房地产价值链进行研究，研究主营业务发展战略根据前述战略，编制xx园的上市后的战略举措，如企业形象战略、治理结构研究及内控体系研究等企业使命、发展目标、以及核心竞争力分析企业战略回顾公司目前资源储备、项目组合、品牌营销、风险抵御能力确定项目目标及侧重点确定项目负责人和项目组成员明确项目时间进度安排确定项目分工以及行动计划xx园项目调研内部访谈2周6周4-8周2345789可能进入的新业务领域分析进行新业务市场特性研究6战略行动方案及对组织能力的要求战略规划未来3－5年具体的行动规划102在第二阶段，项目组承接前一阶段房地产市场研究以及xx园能力分析成果，进一步制定了xx园的发展战略，并帮助xx园完成了校园招聘房地产开发市场整体分析及细分市场分析，包括供需基本面分析、政策分析、趋势分析房地产行业整体研究广东房地产区域市场研究进行广东区域市场特性研究提炼区域特点与发展趋势利用罗兰贝格竞争分析模型，分析区域与xx园直接竞争与潜在竞争房地产公司，帮助xx园清晰战略竞争图竞争对手研究企业使命、发展目标、以及核心竞争力分析公司目前资源储备、项目组合、品牌营销、风险抵御能力xx园内部分析xx园发展战略xx园主营业务发展战略区域扩张战略研究产品战略研究房地产价值链研究xx园公司战略xx园校园招聘北京高校校园招聘3在本项目过程中，罗兰贝格对xx园中高层领导及业内专家进行了多次深入的访谈，并通过多种渠道查阅了近千份房地产相关咨讯、资料xx园内部访谈外部业内专家访谈资讯来源董事会主席：杨国强先生董事会主席：杨惠妍女士总裁助理：陈翀、宋军等人力资源部经理：杨从容xx园营销总经理xx园营销中心、财务部、项目部等经理凤凰城酒店、假日半岛酒店、鹤山凤凰城酒店等总经理华南xx园、xx园花城等总经理xx园物业管理有限公司总经理及各屋村管理处经理……中国房地产协会秘书长：顾云昌摩根斯坦利房地产行业经理美林证券地产行业经理清华控股投行业务副总裁万科公司……中国国家统计局（网站）国土资源部（网站）国家建设部（网站）国家发改委（网站）中国国家旅游局（网站）中国酒店网中国旅游网焦点网广东房地产协会广东省发改委（网站）广东省统计局……4报告共分为五大板块，九个部分本文件仅供罗兰贝格之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无罗兰贝格之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经罗兰贝格公司允许，不得拷贝及传播公司报告、文件ABCDExx园战略蓝图公司战略业务战略页码6页码12页码171C.1.区域战略C.2.产品战略C.3.价值链定位页码30页码48页码86支撑战略D.1.企业形象战略D.2.公司治理结构D.3.内部管控体系页码101页码112页码131战略实施行动纲要5A. xx园未来5年战略蓝图6罗兰贝格为xx园未来3-10年的发展设定分阶段具体战略目标年销售收入达到260亿元年在建面积超过600万平方米战略土地储备达到10000亩广东省内住宅业务份额第一广东省内品牌美誉度第一异地业务收入比例控制在30％以内年销售收入达到400亿元年在建面积超过1000万平方米土地储备达到20000亩稳固广东省内二线城市业务，覆盖广东省主要区域异地业务收入比例上升至50％左右在全国范围内建立强有力品牌资产资料来源：罗兰贝格分析2009年战略发展目标（3年）2011年战略发展目标（5年）2016年战略发展目标（10年）年销售收入达到1000亿元年在建面积超过2000万平方米土地储备达到40000亩覆盖全国市场主要区域净利润水平业内第一全国品牌影响力第一数据说明：根据xx园未来发展“十年百盘千亿”的战略目标，我们预测了xx园在未来10年内的发展目标。根据罗兰贝格分析及xx园发展现状，我们认为xx园在前3年的平均增长率为30%，未来5年内年均增长率为25%，未来10年内年均增长率不高于20%。基于此，罗兰贝格为xx园设定了分阶段战略目标75年内基于3年战略目标的实现，提升xx园的企业形象全力提升xx园的专业住宅和酒店连锁两大产品的品牌影响力，为进军全国市场奠定基础通过人力资源管控与发展体系的建设，建立公司中高层管理人员的接班人计划，为xx园最终战略目标的实现提供各级各类优秀的人力资源积极优化公司治理结构，整体提升组织绩效和组织发展力，最终实现股东与利益相关方的双赢各阶段战略目标的实现，需要xx园在内部管控上不断做出改变以适应集团的快速发展数据来源：罗兰贝格分析3年内建立完善的计划与预算管控体系，最大限度降低成本空间，提升产品增值能力建立和完善集团的治理结构，保证人力资本应有的地位及利益，防止人力资本侵犯货币资本的利益，从而维护货币资本的地位及利益建立健全完善的人力资源管控与发展体系。而以KPI为核心的绩效管理体系和基于能力模型的企业培训体系，为集团的发展储备优秀的人力资源优化组织流程和业务流程，打造完美的客户界面，提升企业整体形象8在公司战略层面，罗兰贝格建议xx园在未来的相当时间内，仍以房地产为主业，采用资本运作方式选择适当产业进行投入，走“产融结合”的发展道路房地产业务投资业务金融资本地产业务扩张9形成“双轮驱动”的战略模式，同时在房地产主业中慢慢形成开发、经营两大业务板块，以经营板块支持开发板块，协调发展xx园未来的发展方向投融资管理开发经营地产主业辅业“双轮驱动”模式10在房地产业务战略层面，xx园应坚持“全国房地产专业住宅开发商和酒店连锁经营发展商”的战略定位，最终完成“十百千”的战略目标2345三个阶段完成xx园战略定位：全国房地产专业住宅开发商和酒店连锁经营发展商“十年百盘千亿”的战略目标区域发展战略，以“本地做市，异地做势”为原则，勾勒全国扩张蓝图，增强战略指导性产品发展战略：在重点发展住宅产品的基础上，大力推进五星级酒店开发与连锁经营价值链战略三个阶段：第一阶段，立足广东，做足做强。第二阶段，依托广东，谨慎拓展二线城市专业住宅，和酒店业务的开发与连锁经营。.第三阶段，依托品牌影响力，挺进全国市场通过深耕泛珠三角市场，战略性进入区域标杆市场，进而进行全国扩张，最终实现“十百千”的战略目标采取灵活的合资合作购并发展方式，利用外部力量补充现有资源和能力不足，实现市场进入，推动业务的快速发展确立国内地产领袖地位首先通过住宅产业化提升住宅产品持续溢价和住宅产品增长能力，并在此基础上积极拓展二级城市的五星级酒店开发业务，最终完成集团战略定位根据利润池、外部条件、关键成功因素等行业判断要素，对主要涉及环节进行动态战略评估，最终确定取舍。整合自身资源，把握地产价值链核心环节，通过DBPm集成，最终实现集团战略愿景111B. 公司战略12合生创展、富力、绿地等成为在香港上市的内地地产公司的先驱，受益于国家经济快速发展与城市化进程提速，业绩表现良好资料来源：香港联交所；罗兰贝格分析合生创展2006年股价走势富力地产2006年股价走势股价全年持续走高一年间市值均翻倍被投资者广泛看好13这些公司的股市融资绝大部分仍投向物业开发与发展，谋求全国扩张股市融资资料来源：香港联交所；罗兰贝格分析多元化多数为相关多元化地产本身利润率较高，不易被其他行业所吸引战略性土地储备在本地土地储备的同时，全国扩张战略极具吸引力机会性的土地储备而合生创展、富力战略性开掘异地土地储备为它们全国扩张奠定了扎实的基础更有野心的开发商会利用大量资本在更大区域范围内储备未来5年使用之土地，为全国市场霸主的争夺未雨绸缪本地土地储备本地市场份额的提升往往是开发商融资后的第一目标本地储备不仅仅用于住宅发展，例如富力在广州进入商业地产发展，亦取得成功14无数商业实践表明，融资成功会带来资本冲动，此时企业盲目的多元化扩张表面上极具吸引力，事实上风险巨大核心业务核心业务边缘核心业务上下游一级邻接业务二级邻接业务三级邻接业务…t核心业务核心业务边缘核心业务上下游一级邻接业务二级邻接业务三级邻接业务…t资料来源：罗兰贝格分析专注企业核心竞争能力的培养专注的企业更容易形成核心竞争力并沿核心竞争力周边进行有序的、低风险的扩张眼光分散的企业固然可以寻找到更多机会，但距离核心竞争力越远，扩张成功的可能性越小，而且风险增加盲目多元化会令企业丧失战略方向，最终甚至丧失在核心业务上的竞争优势专注是正确的做法盲目多元化风险巨大15其他行业的案例也表明，与其承受新事业的巨大风险，不如选择承受主业相对低速但稳健的增长；在规模很大的时候，即便较低的增长率也意味着巨大的增长量资料来源：《战略即命运》；罗兰贝格分析Intel公司成立于20世纪70年代，最初生产集成电路存储器20世纪80年代业务重点转向微处理器2000年，公司市值接近4000亿美元20世纪90年代，成立“任务2”，即超越核心事业部门，多次尝试进入新的事业领域，但大部分努力并没有收到预期的成效在大约15个核心业务之外的创新尝试中，只有英特尔投资部（IntelCapital）获得了成功1998年，公司的销售收入增长率仅为5％麦当劳公司成立于1955年，于1965年成功上市，利用上市资金，迅速拓展业务区域，业绩遥遥领先现在是世界上最注明的连锁快餐企业，到2000年市值超过600亿美元通过麦当劳投资公司（McDonald‘sVentures）与合作品牌部门（PartnerBrands）承担创新性收购尝试2003年1月，麦当劳宣布50年历史上第一次季度亏损在放弃一切不切实际的收购计划后，2004年麦当劳宣布其美国公司的经营收入恢复10％以上的增长即便是成熟的大型国际公司在进行创新性多元化时，失败的几率也非常高与这种代价巨大的价值陷阱相比，主业的相对低速增长是可以接受的在集团内部成立专属投资部门来探索新事业是众多国际公司的普遍选择16鉴于xx园在额主业纷内外称竞争则能力翁、人示力资删源、队管理龟经验挨等的卷不均甲衡性长，罗欠兰贝雅格建筑议xx园走洗“产馆融结煎合”昌的发责展道顶路资料委来源醉：罗师兰贝昨格分窜析房地产业务金融投资业务金融资本地产业务扩张17市场吸引力xx园资源和能力101002030405020304050热利用产业太阳能房地产业建筑设计产业投资基金制水行业污水处理行业光伏产业xx园新抽业务鸟评估族的结游果xx园需秋要重冬点考槐虑的韵新业萝务房地零产业：太阳什能房含地产建筑驴设计临行业非房倘地产炒业：鞭太阳摇能热统利用产业次投资伸基金陵产业制水虹行业污水扣处理示例做：在默中期晴报告抗中，扇罗兰过贝格欠对x虑x园课非房竞地产亿业务轨可以准考虑秋进入站的项棕目进欺行了伐分类熄分析资料抛来源浸：罗送兰贝断格分周析18出于典资源剑的有国限性蛛以及失战略羊定位胁的不吧同，盆建议xx园对凝投资训项目刚进行哈分类海管理烘，不念能“一刀显切”项目仅投资垒意向财务型战略型操作型xx园在勺主业暴以外阶的管艰理局惧限投资私项目以三种病类别经验锁曲线由缺失人力我资源泽匮乏风险母增加集团激现有励管理辩能力无不足资料呆来源梦：罗芳兰贝咏格分材析19上市烤后一嫌段时替期内怎，xx园的忍战略果核心转仍然疯是房昏地产银业务爬，在醉区域敞、产健品和缓价值汤链整挽合等吸维度国利用未大量崇融资抱进行飞规模寇扩张区域扩张产品战略价值链整合房地产开发主业雄厚融资资料消来源美：罗姓兰贝玻格分戴析20根据膛主业凉的发畜展战秤略设薪计，xx园的醒房地关产业冤务可昼以为戏资本阔运作洋业务多带来暂稳定谁的现样金流泄，支寨撑专躬门的省投资码部门暖为集蛛团寻嚷找新扣的战浅略业扑务机风会资料障来源页：罗形兰贝拾格分纸析现金板流管理泪资源人力贤资源当前伙主营酸业务粘：房烂地产发展长新业罢务：过新能快源、起环保刻材料滥等未来射战略驻业务性：须锯视新典业务绸成长关状况役而定新事狐业（xx园投乞资部增门）利润时间第一沟层面徐：拓展演并确痛保核印心事换业之玻运作第二锈层面半：发展仁新业觉务第三警层面碰：开创臂未来碍的事庸业机聋会企业岸必须替不断掀地开抖展业础务增辅长的缩慧各种炉活动卡；必须何以对栋现有脆业务哨的同掌等专沟注来茶关心论企业袄未来挠的发科展方闸向；需要月当前探业务播、新按建业泉务和迫未来鸡可选傅业务喷之间里保持币协调雀平衡苹的方币法21xx练园的休主业卫和其易他事浊业应降该采占取“长双轮鞋驱动努”模制式，昆以主念轮发倍展带童动辅费轮，路辅轮绩支持欠主轮辫，避塑免陷饭入多盘轮混杆乱运俱作的路陷阱地产主业辅业资料汽来源酱：罗随兰贝让格分姿析正确锋的方姓法是亭主业斩、辅窃业区赴分明虹显，回机制膏清晰窜，目含的明顿确通过强资本谦链连平接主提业辅祝业，贡双轮读驱动拥有娇多个供小“袋发动骄机”豆，但每不能封统一格输出周巨大奋市场烈功率业务早间关歉系复夫杂混疮乱、盲相互蛮制约浮，管组理难棕易有件的放班矢相互希配合腊有缝循隙多轮揭混乱轧运作劳陷阱双轮简驱动炕是正与确的部做法22在房尼地产悉业务妇中，恒罗兰既贝格作建议xx园应拼向未来纵业务怀模式嚷（二捡）的方撑向发摇展类投暑资管这理阶桶段特点划：集团况资产俘管理主要雄也参钉股投线资作蚊为收备益来蒙源房地知产开段发、提经营逼能力筐薄弱管理珠被动正、关秃系松姜散、傲控制尸力弱开发青经营互阶段环境于变化碧：开发腊市场间需要姐巨大灶，竞剧争对蔬手水俱平较伏弱，吼盈利日水平文很高客户南对服流务、小产品骨相当恒要求担较低弦，比衫较容崇易满睡足公司缠内部猎管理起调整俭迅速黑、有紧效，跃对市舰场的抛把握款比较主准确未来级模式算选择未来手模式愉一管理型公司ABC开发经营经营型公司投融资管理开发经营投融资管理开发经营未来模式二资料断来源循：罗吗兰贝爆格分意析23形成离开发态、经敌营两暖大业概务板蔽块，肺以经之营板垄块支餐持开乒发板暗块，雀协调舰发展市场嫁发展太趋势资产日收益野要求公司森资源聪状况房地码产开呀发业福务市且场成府熟度生提高型，行胞业的总竞争坦加剧足，开发描业务君利润鹅率下赞降全国周扩张的竞寇争格淹局正给在形密成，谨各区侨域领怪先的储开发强商已处经快祸速在技全国第各重雨要城巨市抢太摊房地叹产经营咐市场尚处组于起摧步阶鸦段，财随着船客户夺服务纹要求昏的提劲高，物业特、房马产咨旁询、增代理淹等服胳务行例业的姨市场可能白有较丛大发枝展房地叮产开污发业盏务开发抓周期绒长，秧投资文收益涝波动医大，单灯一通傻过多路项目乎、跨筛地域葵经营云来平画衡收金益，熄除非素规模断很大凝，否障则十贩分困隙难经营圈运作狂业务收益早比较天稳定公司屠目前意的土注地储扎备丰瓶富、谨资金闷充裕卷，未解来随评着成何功上美市、着全国匆扩张剩，开故发项催目越来皮越多，是校当然售的主毅动板阀块公司援开发季业务暴的发池展必踪蝶将带框动物泻业等服务杯业务播的向扭市场呀化、台专业摧化方英向提医升经营丸板块低可以修为开仓发板桥块提幻玉供更好好的服务丝式支持，是炕有力筝的补暑充和拦联动所以冈罗兰积贝格稳建议xx园在烟未来悦发展贪中，诞形成裹开发雾、经吓营两猫大业浮务板康块，臭联动紫发展伍：平衡垃市场紫风险徐，平红衡收向益波临动，孙使公司背盈利聪平稳骡增长联动劝发展，通执过经绪营业避务提索供资粮源、委加深剪对客宅户需集求的补理解神，增层强开姑发业雨务竞爬争力促；通干过开喘发业底务为刷经营籍业务余提供丛盈利昂的平永台资料养来源快：罗挥兰贝镰格分系析24公司神应该耕采用GE矩阵投等业油务组袭合战候略性足分析最工具钢，对砌不同已类型码业务遥根据麻集团旁战略叫采取至不同是策略众进行螺组合疯管理xx园在辱该行天业内捕的竞盆争能淋力高中低低中高行业蔽吸引促力第一白类业必务行业荐吸引欧力很驶大，怠而且xx园拥有袜相当茫资产张和技扑能等植竞争保优势第二土类业匹务市场替具有它一定洪吸引垒力，xx园具茂有近搁期盈确利能案力，屈但面社临进童一步阵发展约挑战第三扔类业虏务剩下象的吸躲引力门不大看的各委类业较务xx园在公该行慎业内沿的竞曾争能蔬力高中低低中高行业忆吸引贿力谨慎归进入债市场1）2）3）选择绵性成长全力热奋斗有限港扩充前或先柜撤出选择恐性补充4）保持桌优势减少羞损失全面奏收获有限条收获注：臣中期生新业鲁务报隆告所窄测评减的行皂业已祝标注福图中显。1）水浓务2）太公阳能喷产业3）建唯筑设蚁计4）产切业投鞋资基形金资料幸来源勿：罗弟兰贝源格分以析25C.房地瓶产业务烛战略26罗兰搁贝格倡从区按域、顶产品卧、价猎值链蛇三个啦维度践对x态x园退的房筛地产累业务娱进行铺了深强入的呜研究吊和分故析区域产品价值链xx园发抛展战朋略研勇究的持三个帖维度基本稻结论区域情发展部战略蜜：以“移本地侧做市板，异劣地做盗势”耳为原脑则，涨勾勒迈全国述扩张捆蓝图征，增脉强战弟略指授导性拳，采刃取灵花活的切合资仁合作盗购并沈发展户方式触，利辫用外挑部力辫量补堤充现执有资碰源和虾能力今不足请，实痒现市领场进伤入，法推动剂业务趴的快纪速发馆展确冤立国绞内地年产领冰袖地返位产品悔发展薪战略左：在重悉点发组展住闷宅产桑品的探基础酸上，太大力内推进回五星郑级酒洪店开伸发与排连锁库经营价值忽链战羊略：根据胁利润辫池、躬外部析条件叮、关圆键成看功因邻素等喉行业涨判断但要素裹，对讲主要桃涉及捉环节棵进行发动态乘战略协评估蛇，最宾终确利定取化舍。顽进而课整合刮自身乱资源悠，把众握地味产价载值链井核心志环节握，通梨过DB茅Pm集成归，最掘终实扰现集捷团战露略愿喉景27从区币域和第产品待两个钟维度反看，摩xx袄园房梦地产菊业务泼发展否的四浅个可来能战辟略选萌择具忧体描喂述如啊下专业丘住宅旧开齿发高档差酒店住宅路成片叨开涌发广东二线午城肆市全国当前xx园业境务发克展模旨式全国胖性专合业住兵宅开扑发商区域爪性房言地产唯综合扛开发嫩商全国旺性房劫地产控综合眯开发背商1234专注告于广澡东省很住宅苦社区泻类房握地产编和酒扁店开吹发业井务除了势目前右的别惯墅、笛高档披公寓穗外，摧不排魂除进时入中渣低档召住宅电开发突业务逐及经眼济适赌用房懂的可眼能性大力险发展妻广东朗省住程宅类升房地耐产成期片开亡发业室务在此价基础西上，姓继续蜻以酒扩店作袍为住坡宅社损区配往套业直务，涉努力躬挖掘驶产品网价值姥潜力狐，探鞋索产蔽品新掌价值品元素扇，逐察步进龙入二俊线及傍全国窗城市态的专恐业住炊宅市桥场依托展酒店况配套斤优势犬，大鸡力发盾展广烘东省敏住宅怜房地晚产成岗片开管发业翅务在此哈基础超上，盘积极浮探索气二线育城市泉专业旅住宅孝和酒肆店开贤发业凑务，后同时逆加强天住宅叹产业很化标再准进邀程，迈改善屡公司仗产品旱结构详，提尖升产冻品标喝准在做略深广统东房悔地产罗市场滔的同知时，刃重点络发展扑二线菌城市陷专业里住宅读和酒刑店开忧发与似经营蛇业务走，并咳向全蛾国拓疏展专筒业住相宅开型发业完务同时奴努力党挖掘穿产品枣价值贞潜力已，探糊索产绘品新什价值摇元素溪，改栽善公疾司产火品结洁构，卸提升爷产品忙标准资料起来源：罗雅兰贝乖格分倡析专业离住宅丈开庄发高档千酒店住宅背成片励开还发广东二线唱城混市全国专业谅住宅浪开舅发高档核酒店住宅国成片简开芳发广东二线撑城合市全国专业瘦住宅玩开博发高档烧酒店住宅尺成片记开冈发广东二线假城砍市全国28从价保值链廉的维雅度看酒，x悼x园躬应整格合自瓜身资欣源，药把握聚地产窑价值五链核绘心环嘱节，避通过昌DB丹Pm警集成晶，最住终实闪现集着团战腹略愿柱景Des舌ig井n规划草设计姑是xx园产爸品研燃发的歪命脉搏所在Bui挽ld建筑老施工拍是成妇本控茫制、导品质响保障相的基串础Pro碌pe楚rt劳y嘴mg祸mt物业销管理测是产浊品溢筒价的呆源泉资料刘来源粒：罗所兰贝掀格分溉析营销管理规划设计物业管理售后服务建筑施工工程管理装饰装修投资评估一级土地开发二级土地开发投资开发经营管理地产开发型：作为一级土地开发商的纯粹地产开发型随着“招牌挂”的全面实行，已经成为政府职能的一部分，在面向市场的房地产开发商中已经越来越少，逐渐从主流退出典型企业：陆家嘴有限价值链集成房产开发型：全面涉足，关键把控；对组织资源的依赖，需要投入相对多的人力资源

物业持有型：优质物业长期投资是其利润来源；风险较低；对组织资源和管理能力要求不高；但需要极强的资本实力；投资评估和土地获取是其关键控制点金融投资型：资本角度涉足开发，通过外包与监管渗透各个环节；是国外房地产运营主流模式，国内刚刚起步完整价值链综合运作型：综合了地产开发型和房产开发型两种价值链增值模式，由于地产开发部分少了，所以该种模式也相应减少典型企业：金融街单一价值链环节29C.存1嘉区域歉扩张摔战略30历史沾上看举，1谜99昼0年跪代初联以来讯，国熟内先之后出殿现三蹲次开馅发商眉区域锹扩张嗓浪潮障；目涌前正汤处于币第三挥次扩态张浪惰潮发皮轫期局部匪扩张姑（19睛90－20赔02年）全国括布局缠*（20主02－20扶05年）区域酿中心拌深耕多（20精05年至杨今）背景场：19栗80年代功末、90年代程初，秆地产王行业鼻机会怠勃发现，各乳地纷浪纷成杂立各宴种性谅质的戴开发维商企奏业典型抢企业塞：万科欣、合洒生、xx园扩张浓路径习：自创悉立地蜘城市其起家奋，有刚一定遍积累永后向司省内蜻周边蛮城市标辐射成就磁：完成匪一系别列代废表性拌项目便，在畅发源诱城市淹成为静市场钓领导盆者，拘成功早树立贞本地净品牌耐，开饶发模斑式基师本成醉型，桨资本各、人光力等吴原始秆积累升完成背景亡：随着月经济宴发展略，地碰价上尾扬，铲地产芒发展调进入写繁荣锄期，罪融资蕉渠道词逐步拿多元丸化典型估企业拾：合生士、绿嗓地、协富力扩张拣路径侨：利用誓自身寒积累亮与上横市获沸得资披本，拉进军排珠三疏角、浪长三筐角、泉环渤悄海京振津地桃区三大促经济表板块呀以及漆几个啦区域棍经济俩中心垫开始取全国促布局成就芦：全国呢范围梦、重考点区缓域进演行土服地储翠备，建设膜区域膀性地晶标作俭品，努整合葡、树竿立全伴国品市牌形洋象，麦积攒桌辐射忙势能背景说：业内遍竞争鸟逐渐狭激烈犁，并豪出现宽全国包竞争困趋势市，融披资渠巩道进枣一步亦多元妨化，充土地巧获取供手段厅趋于偿单一典型骗企业牧：万科壤、合沈生、掩绿地扩张踪蝶路径继：由三碰大经库济板夹块与背各区诉域经紧济中匀心辐截射延即伸，芳深耕润中心腐城市猫同时肆，渗碗透周乔边二跪三线猛城市成就嫁：在全就国品抓牌树抓立与障一定蔬的开尿发规程模基线础上卸，不叉再聚川焦于脖规模帐，制浮定三上大板墓块与芹各区笔域中桶心城末市以公及周猾边二显三线跟城市烦市场屯深耕艘战略淡，制疼定企灶业的莫全面向形象惧战略注：辉部分融房地艇产商朵并没击有选瞧择全淡国扩裙张战犹略，推如河添南建老业资料梅来源巾：罗巨兰贝需格分杀析31在第特二次纯区域相扩张扑浪潮丸中，束主要司粤系破开发抗商*倚北伐灵、东拆进、此西突仓并行帆，其返珠三巷角以励外业第务收熊入已机普遍亭达到此或超舰过全耳国总刷收入沃的5条0％从，呈殊中心厦竞争埋之势20馅05年粤吹系主勺要地洞产商身主营边业务纷收入舟区域穷分布狮图孝单菌位：群％珠三快角长三监角环渤狱海万科合生创展金地注：由于亏发端恶较早奇且毗桶邻港挥澳，芦成长佩速度醒快，虎粤系狱地产险商实茄力普陆遍较关强富力20陷05年天嫂津、抚西安膝、重兼庆项酱目暂程无销肝售收吧入资料嗽来源第：万科凭（00目00顷2）20赌05年报贵，合载生创慰展（07匆54，HK）20触05年报奸，富汁力（27恳77，HK）20这05年报形，金她地（60网00阿83）20剃05年报小，罗厉兰贝饺格分贤析富力嘴**万科合生予创展金地富力珠三磨角长三树角环渤氏海深圳库、广茂州、窜东莞过、中淋山上海标、南塞京、仪南昌鲜、无特锡北京岛、天编津、欣沈阳找、大停连、志鞍山速、长旋春广东上海北京旅、天露津广州像、深折圳上海北京广州北京尚无毁销售惯回款32至20塑05年，摊合生筋创展胶与万篇科全钻国布填局均盛基本溉成型杏，重臭心向羞环渤锁海地费区转娘移注：20蜡06年万薪科进减入杭染州，无进入雹城市建达到22个资料值来源测：万窃科（00而00黑2）20贯05年报袍，合箩生创饶展（07捞54，HK）20奥05年报疏，罗貌兰贝牌格分脏析20眼00询年，低合生倘创展及旗下镜楼盘很销售查额占沈广州狭市场医5%战略城性精态选六糕大中易心，弦分别学辐射滚珠三渡角、醉环渤武海、各长三昼角，勤实现炒三驾来马车拉齐头粥并进串的理观性开苏发模西式20讽05年，倦选定杨京津败环渤历海为限公司盐未来吩的战雨略扩腾张重华心万科每于90年代愁初开首始国运内最买早的虾开发索商区恢域扩鲜张，鞠至今他已遍羡布22城市辫*，焦完成贫三大硬中心乘板块仁战略遥布局从20勿05年业吗绩可善以看亭出，喂万科史在环超渤海兽的净渡利润珍份额独与收尝入份箱额严融重偏哄离，晕加之蚂京津舟有国绪家政灯策重玻点扶脾持，瓦万科驻亦将塑近期既战略取重心产转移俭至京惧津地亮带珠三角长三角环渤海合生竿创展判全国爱布局顽示意您图万科20赴05年主矩营业绢务收誓入与橡净利桃润区胶域分倾布图博单敬位：灶％三大区域六大中心以上海为中心的长江三角洲拓展区域以北京、天津为中心的环渤海地区以深圳、广州为中心的珠江三角洲拓展区域33同期墨，得誓益于区房价务飞涨灵而迅颂猛成陷长的杆沪系庄开发隔商产桌生强阿烈扩帮张愿咱望，床但囿芬于珠贫三角升市场搜成熟袜度高栏、竞湾争激情烈，倘北方杀传统路国企沉资源香优势蝇明显率；在历继续污深挖舒长三汉角外谢，其吹战略倍扩张乎目标塞集中切于中去部板悼块和虹西部叮板块长三片角（92％）雹仍然琴是复段地扩钥张战吵略的筑绝对撇重心浑，同亏时携果全国个扩张雀愿望逝在中销部（慕武汉蜜、郑变州等压）寻烘找机公会由于跳广东候市场求成熟珍，竞著争激钻烈；钳北方挖传统禾强大肆国企素资源屿优势啄明显崖，沪蛇系开高发商间多将猎眼光糟投向朱本地镇开发肾商较谁为弱均势的衡中部余板块罗和西储部板逢块复地鹅集团20它05年业斜绩分另布图框单兴位：防％绿地谨地产伴全国歇城市桶布局漠示意篮图上海南京武汉20爱06年7月在盲香港练成功纳上市荣的绿忌地地屑产，青自20沟01年跨玩出长乞三角砍以来饱，已邀经渗县透全部国17个城缸市进填行开叮发绿地献的快情速扩议张得盯益于倚与本卧地开槽发商准灵活总多样爪的合凭作方乔式，晃例如蓝南昌皂、郑突州的物合作目前盛有项哈目或敞有合埋作项迁目资料堆来源软：复写地集扁团（23殿37，HK）20约05年报匪，外取部访娇谈，泪罗兰雹贝格喝分析34同样侦，北法派开唤发商克南下筛进展较不大辩，在呆固守娇环渤鹊海的查同时熄，战凶略性环布局葵华中孙南、首华西饿南、仙长三梳角成双为普融遍选爪择北京太原无锡成都全国天津截至闹20帖05半年底香首创礼置业要土地叛储备仓分布组图其单位榜：％首创租置业拣目前资的土尤地储拉备布撒局呈盐现出驳“一技个中缴心，碰两向捡势头醒”，偿即以惰京津第为中厚心辐济射环佩渤海荒，同趣时出胆击中个南部熔及西绍南区候域华南院地区睬布局恒基本间空白虽未宽披露仇具体缘瑞销售用数据受，从哪土地轮储备性布局灭亦可耐见端客倪已进金入19个城躲市的背专注坝商业腐地产以开发妻商万检达的掩全国抛布局大呈现途三个稠特征跪：据大守环甩渤海败，突品围长匪三角胳，布催局中增西南跟其循他北绕派开糕发商是一样徒回避妙华南艇板块疼，将耳未来疼战略哗重心幅定位氏于中忠西部虫大中渣城市饼与长搬江三赌角洲资料刃来源午：首森创置涛业（28疮68，HK）20名05年报铲，外俯部访帆谈，稳罗兰汤贝格鸦分析万达再集团斯全国违城市冬布局澡示意惧图35自9灿9年鸣走出歇顺德白以来汁，x乖x园膨已经阻初步株完成谣珠三漏角局痛部扩纪张，笨但全旁国布阿局已划落后杨一步喝，其亮竞争匆者占宴有一找定先沫发优英势xx园所奋得xx园所言失抓住国家经济起飞机遇，实现主业急速扩张初步完善珠三角布局形成独特的开发模式，积累大量住宅开发经验，完成原始资本积累，人力资源和能力积累初步完成区域品牌形成，树立良好的企业形象业务定义不够明晰管理组织架构不完善财务管控体系缺失竞争优势单一化产品单一、开发模式单一专注省内开发，获取大量土地储备，持续开发可为未来扩张提供足够支撑可以借鉴战略性竞争对手的扩张路径，总结经验教训，为我所用宏观调控影响初显，地产商向价值型蜕变，市场竞争倾向秩序化、价值化错失全国布局战略时机没有形成全国性品牌影响土地储备结构失衡，缺乏异地战略储备融资手段在历史上的相对单一错失战略中心城市的进入先发优势局部扩张全国布局资料偿来源朋：内友部访捞谈，合罗兰裤贝格交分析36罗兰辞贝格腥行业拥研究老结果泄表明桨，房变地产峰开发快商在叮资产径规模快与能呀力积仅累达庆到一脸定程费度时隆，会键面临冷两种框战略盗选择节点血：资详产10亿元节？向外蚀看，摊看全著国战略坑目标焰：全速国市昆场，骆全国障品牌典型右代表锈：合寸生、覆富力运营粗风险姜：异循地市卵场巨帽大，荡高投凯入高邻回报呆同时诱高风承险向内梅看，妈看省非内战略佛目标眠：区绞域强姿势品我牌，泡区域晶市场汁领导瓣者典型调代表缩慧：河疼南建斯业运营美风险引：熟押悉本牛地运慎营环雹境，镇风险山可控惯性高多；但伟可能耗约束企企业环扩张帽速度地产东开发继商做趋到10亿以摊上，正一般贼都会孕向沿塌海等百经济决发达览地区钩探索奋，力它求扩孝张但也洁有一碑些地烈产商诉出于象种种碧考虑察，将侮自己尿的战拒略定缩慧位于刮区域首开发生商向外滑看向内像看xx园资料霉来源袋：内劣外部牲访谈灰，罗贿兰贝俩格分沟析xx园战虽略选甲择示绞意图37随着仅各大扇开发仰商全傅国布恩局纷侨纷落沿定，罩群雄拔逐鹿墨中，xx园已句经具世备“向内边看”的条维件和面实力奔；在蜜扩张忠中，雀也必疮须有“向外茧看”的智炒慧和集勇气本地觉竞争异地勤竞争竞争激烈国家政策限制宏观调控、系统风险土地供应紧张，拿地困难竞争对手拥有更好的经验曲线人力资源准备不足业务梳理为清晰、管理内控不足土地储备资本优势成本优势产品、开发模式本土品牌优势人力资源组织准备上市资金丰富一定的品牌基础标准化产品大规模生产机会威胁具有纳强大都的竞鸟争优披势具有渣一定恳优势挤面临奖巨大着诱惑存在首系统劳风险觉但运鸟营风甩险小运营捕风险贿大增浊亟需阳提高扒能力资料些来源粒：内爪部访住谈，草罗兰为贝格衡分析38此前采，x崇x园刷进行葵过异牧地扩输张的铁尝试球，取叛得过奋成绩田也遭光受过仗失利津，究丢其原段因，租在于舞扩张貌的机挺会性讲，缺思乏有鞭力的饰战略寄指导奥思路机会衰性扩洒张策土略稳守珠三年角，深根据乌地的秘稳固听和能钉力的出逐渐艳积累最是徐协图扩极张的寇根基夜所在目前xx园正且在多配方接戏触，波试图旗拿出首自己柳的全伶国扩秀张战厘略资料型来源扬：内书部访惜谈，赖罗兰蠢贝格慰分析长沙上海全国举扩张来战略土地有获取两机会厅导向誓使得xx园进嘴军湖纹南长新沙，讨取得篇过很芽大成脏功上海计项目饿局部铁失利凤的原株因在露于：没有辫明晰善战略葬指导一直国依赖多的产分品模喜式受转到不志同受昆众的饲挑战39因此治，罗畜兰贝愤格建娇议xx园勾钩勒全脸国扩输张蓝从图，撞目的裁在于课降低送其扩畏张随访机性动，增扭强战毕略指内导性芳；并冲根据垫企业桨能力充与罗博兰贝庙格行筹业判院断为xx园制壮定“十年级、百殖盘、狸千亿”的发网展战桃略未来10年将止是地思产行晴业的碍整合袍，将戴会诞垃生千盐亿规剑模的吐大型岗企业老集团市场悬化竞尖争激网烈，评最终帜胜出顿者一肠定是锣稳健少而不投失梦挡想激兵情的逮开发公商过去碎，土敌地增裹值在训地产糟盈利改中起旬到重搬要作连用，立未来远，行膝业的蛙竞争贸必将王转向属产品听、价业值、华品牌俘的竞慰争

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