房地产培训 -房地产投资基础知识

房地产投资课程内容介绍价等方面基本知识)产开发投资•房地产开发投资程序、项目可行性研究•房地产开发投资市场研究、投资项目类型分析•房地产开发投资的成本费用、收入估算•房地产投资项目经济效益评价•房地产开发项目财务评价、风险分析产个人投资•房地产个人置业投资•房地产个人间接投资(债券、股票投资和购买房地产信了解房地产投资相关的基本知识(房地产产权、相关法律、规划、建筑、财务分析等)了解房地产投资项目的可行性研究、市场分析、经济评价和财务分析的基本方法和步骤，有一定基础知识的同学能够掌握和运用一些方法和了解房地产个人投资渠道、方法和策略令1、俞明轩主编的《房地产投资分析》，首都经济贸易大学出版社(2004年)令2、刘正山编著《房地产投资分析》，东北财经大学出版社(2000年)令3、陈琳、潘蜀健编著《房地产项目投资》第二版，中国建筑工业出版社(2004年)时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报房产频道、南方网房产频道令观点地产网()、万科周刊、世联《地产评论》、世联地产《楼市中国》、中国地产商局令阳光家缘令王志纲工作室、中国房地产策划网、房联网、赢房网、房策天下、中国策划师在线•32学时(2-17周)•课堂讲授•案例介绍•社会实践•问题反馈(以提问和作业的形式)成绩评定平时的课堂考勤、回答问题、作业、实践期末的课程论文产投资基础知识令第一节令第二节令第三节令第四节述房地产产权及用地制度基本知识规划及建筑学相关知识投资项目经济评价的基础知识概述(一)房地产的概念令是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地令它包括实物部分和权益部分。令实物部分表现为土地及其地上的建筑物、构筑令权益部分是指依附于实物部分的各种权益(所有权、使用权、收益权、抵押权等)。(二)房地产与不动产、物业令不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含的权益，如房屋、林木等。不动产的范围比房地产的范围广，房地产中最核心的部分。房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。(三)房地产的基本特点•位置的固定性•价值量大，资金需求量大•供给弹性小和经营的垄断性•保值增值性•投资和消费的双重性•权利的可分性(单宗房地产的实物不可分性)•权利的法律保障性(通过登记公示)•易受大众心理影响(特别是房地产泡沫形成和破灭•财富性(整个国民财富、个人财富)(四)房地产市场的参与者令土地所有者或使用者(如集体土地所有者和承包经营者，城市国有土地所有权人和使用权人。特别是房屋拆迁过程中原土地使用人对房地产开发的周期和进度具令开发商和投资商、房地产管理局或住宅局、市政管理、发改委等部门))房者(自用型和投资型)和租房者令房地产咨询、中介、服务机构(包括房地产项目咨询策划、评估机构、造价咨询机构、工程监理机构、房地产经纪(一手房和二手房)、营销策划、广告服务等)(一)房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产资产的增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开(二)房地产投资的优点令具有较高收益水平和财务杠杆作用(见举例)令能够得到税收方面的好处令易于获得金融机构的支持(作为“不动产”易于获得抵押贷款)令能抵消通货膨胀的影响(保值增值性：根据美国、英国、香港等地研究资料表明，房地产价格增长率大约是同期一般物价上涨率的2倍)令提高投资者的资信等级年建成。现有两种融资方式：一种为全部用自有资金；另一种为成后销售收入为1400万元。开发阶段税率为5.5%(“两税一费”——营业税、城市维护建设税、教育费附加)。比较两种方式则毛收入为400万元。则税前收益为400－(1400×5.5%)=323万益为283.52－(1400×5.5%)=206.52万元。则税前自有资金收益率(三)房地产投资的缺点令投资对象变现能力差(特别是在建工程、烂尾楼)投资数额巨大令投资回收周期长令投资需要专门的知识和经验(房地产专业资格包中诚广场(烂尾楼)(四)房地产投资对象从物理形态来划分，主要分为土地、建成房地产和在建工程按用途来划分，居住物业(普通住宅、高级公寓、别墅)、商用物业(酒店、写字楼、超市和商场)、工业物业(厂房、仓库)和特殊物业(赛马场、高尔夫球场、学校、寺庙等)(五)房地产投资形式产直接投资•房地产开发投资(土地开发、房屋开发)•房地产置业投资(自用、购买后转让或出租)产间接投资•投资于房地产企业的债券和股票•投资于房地产投资信托基金(REITs：RealEstateInvestmentTrusts)•购买住房抵押贷款支持证券(MBS：HousingMortgage-backedSecurity)第二节房地产产权及用地制度概述(一)产权的概念产权即财产权利，是凭借财产所获得的和。它是财产关系的法律表现。第二节房地产产权及用地制度(二)产权的分类按照内涵可将产权划分为令自物权(一般是所有权)令他物权•用益物权(如承包经营权、土地使用权、地上权、典权、•担保物权(如抵押权、质权等)第二节房地产产权及用地制度(三)房地产产权的概念房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的房地产产权是一组权利即“权利束”。房地产权利束是房地产所有权及其分离出来的各种权利的总和。所有权的权能包括占有权、使用权、第二节房地产产权及用地制度(四)我国房地产产权基本介绍我国房地产产权的内涵：以土地为标的、以他物权(土地使用权)为主要内容的土地产权和以房屋为标的、以自物权(房屋所有权)为主要内容的房屋产权所构成的3、临时用地土地使用权(一般不超过2年)；第二节房地产产权及用地制度(五)房地产产权的一般形式占有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。如兄弟两第二节房地产产权及用地制度(六)建筑物区分所有权区分所有是以建筑物的某一特定部分(即一栋住宅楼中的一套住房)为客体而成立的房地产所有权形式，它是令专有部分的所有权。单元楼里的一套住宅，其室内空间和内隔墙是专有权部分。梯、电梯、一楼大厅、上下水管道等是共有持份部分。令因共有而产生的成员权。小区居民对小区公共事务的表决权、选聘物业管理公司的权利、制定本小区规章制度的第二节房地产产权及用地制度(七)房地产相邻关系房屋所有权人或土地使用权人在自己的房地产内从事各种活动时，负有注意和避免损害相邻房地产的义务；相对而言，相邻房地产权利人，则享有请求对方注意预防和避免损害发生的权利。实质上是对房地产所有权和使•倒塌、易燃、易爆等险情危害的相邻关系第二节房地产产权及用地制度(八)房地产权属登记是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权登记。房地产权属登记不仅是房地产管理的核心，同时由于我国对房地产实行土地与房屋的分部门管理体制，所以房地产权属登记是分别进行土地使用权登记和房屋所有权登记。在大多数城市，一宗房地产要办理两个产权证书，一个是房屋所有权证书，一个是国有土地使用第二节房地产产权及用地制度(一)我国现行的土地所有制度集体土地即农民集体所有土地，包括农村、城市郊区、的范围包括3个层次：村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体和乡(镇)农民集体。国有土地一般是指城市内国家所有土地，包括城市市区、独立工矿区、一定规模人口聚集的建制镇等。当然，矿第二节房地产产权及用地制度(二)其他土地制度部门进行土地登记和核发《国有土地使用证》和《集体土地使用证》，登令土地有偿有限期使用制度令土地用途管制制度耕地保护制度令用地制度的其他规定第二节房地产产权及用地制度(1)国有土地使用权的有偿出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用和协议。经营性用地目前只能采用前3种方式出第二节房地产产权及用地制度(2)国有土地使用权的出让年限各种用途的国有土地出让的最高年限令居住用地70年令工业用地50年令教育、科技、文化卫生、体育用地50年令商业、旅游、娱乐用地40年令综合或其他用地50年第二节房地产产权及用地制度(三)现阶段在我国取得国有土地使用权的4个基本途径：令通过行政划拨取得(如高校用地)令通过国家出让方式取得(招标、拍卖、挂牌和协议四种性用地只能采用前三种方式)令通过房地产转让方式取得(买卖、交换、赠与等)令通过土地或房地产租赁方式取得第二节房地产产权及用地制度(四)用地制度的其他规定令在城市规划区范围内，闲置土地1年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。未按土地出让合同规定期限动工，连续2年以上未使用的，由县级以上政府无偿收令划拨土地使用权的转让或出租的解决办法，一种方式可补办出让手续和补交土地出让金；另一种方式是将转让令土地使用权期满后可以续期，但必须在出让期满前1年第二节房地产产权及用地制度(五)集体土地征用用于城市的房地产开发投资。因此一般程序土地并对被征地者给与补偿，然后由城市土地管理部门向房地产开发商出让该宗地。第二节房地产产权及用地制度征用集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助：令安置补助费。每个需安置农业人口可得到耕地被征前3年平均年产值的4—6倍。集体安置的，该费用集体管理和使用；其他单位安置的，支付给该单位；不需安置的，该费令地上附着物和青苗补偿费。标准由省级政府规定，征用菜地要缴纳新菜地开发基金。该费用归附着物和青苗的所参见湖南省湘潭市农地征用补偿标准第二节房地产产权及用地制度(六)城市房屋拆迁拆迁人：一般是指取得房屋拆迁许可证的建设单位。被拆迁人：是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委第二节房地产产权及用地制度(六)城市房屋拆迁2、拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得3、拆迁协议的签订(实际是以合同形式)4、拆迁的实施(包括自行拆迁和委托拆迁)5、拆迁补偿安置资金的监管(拆迁单位须出具拆迁安置第二节房地产产权及用地制度(六)城市房屋拆迁令拆迁的补偿对象：主要是被拆迁房屋的所有人，也会考虑到使用人的利益。一般是由被拆迁人对承租人(即使用人)进行补偿或安置，拆迁人对被拆迁人给与相应补偿。令拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换令补偿标准：按照“等价有偿”的原则，根据房屋的市场第二节房地产产权及用地制度(六)城市房屋拆迁1、产权不明确房屋(不包括临时违章建筑)补偿安置的具体规定：由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门 (1)认定抵押的有效性 (2)应及时通知抵押权人(如贷款银行) (3)能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人；不能解除抵押合同的，按照法律规定顺序进行原债务的清偿，不足的向抵押人(借款者)进行追偿。第二节房地产产权及用地制度(六)城市房屋拆迁3、公益事业房屋的拆迁安置：按照城市规划要求，或者4、临时建筑的补偿安置和违章建筑由城市规划部门判定建筑是否违章，原则上对违章建筑临时建筑(结构简易、限期拆除)，分为超过期限的和未超过期限的。超过期限的是非法建筑和未超过期限的是第三节规划和建筑学相关知识(一)城市规划的基本分类令根据城市建设阶段，可以把城市详细规划第三节规划和建筑学相关知识(二)控制性详细规划的内容令用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性(广州市的居住用地控制指标)令建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定令配套设施体系：生活服务设施布置、市政公用设施、交施和管理要求第三节规划和建筑学相关知识(三)修建性详细规划的内容令建设条件分析和综合技术经济论证令建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图路系统规划设计地系统规划设计工程管线规划设计划设计令估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益第三节规划和建筑学相关知识(四)居住区可分为居住区、居住小区、居住组团三级：令居住区是由城市干道或自然分界线所围合，居住人口规模为3-5万人，居住户数为1-1.6万户，并具有一整套与之对应规模的公共服务设施的居住生活聚集地。(如番禺的、骏景花园等)令居住小区是指城市道路或自然分界线所围合，居住人口规模为1-1.5万人，居住户数为3000-5000户，并具有一套与之对应规模的公共服务设施的居住生活聚集地。(如美令居住组团是指被小区道路分割，居住人口规模为1000-3000人，居住户数为300-1000户，并具有居民所需的基本公共服务设施的居住生活聚集地。(如五山花园)第三节规划和建筑学相关知识(五)广州市城市规划简介域的总体规划方向(南拓、北优、东进、西联)2、各大区规划的职能3、交通干线、环城高速、地铁线第三节规划和建筑学相关知识知识(一)建筑面积(首先认识一套住房)整栋住宅楼的建筑面积包括主要使用面积、辅助使用面令主要使用面积是建筑各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和(如住宅楼的主要使用面积是起居室(客厅)、餐厅、卧室等面积的总和)。令辅助使用面积是建筑物各层平面中为辅助生产或生活所占净面积的总和(如住宅楼的辅助使用面积是厨房、盥洗间、厕所、阳台、储藏室等面积的总和)。令结构面积是建筑物各层平面中墙体、柱等结构体所占面第三节规划和建筑学相关知识(二)建筑面积的计算规则多层建筑物自然层的层高在2.2米及以上者，方可计算建筑令建于坡地的建筑物吊脚架空层、深基础下架空层，设计加以利用时，有围护结构且层高在2.2米以上的部位，按该第三节规划和建筑学相关知识(二)建筑面积的计算规则令室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯，应按建令坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计并利用时，净高超过2.2米及以上部位，按水平面积计算建筑面积。净高在1.2米至2.2米的部位，应按该部位水平面积的一半计算第三节规划和建筑学相关知识(二)建筑面积的计算规则阳台、两建筑物间有围护结构的架空走廊等，层高在2.2米以上的，应按其围护面积计算建筑面积。若以上部位无围护结构，则按照其顶盖水平投影面积的一半来计算建筑面令雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米时，应第三节规划和建筑学相关知识(三)商品房销售面积1、商品房销售面积、套内建筑面积和分摊的公用建筑面积之间的关系令商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积令套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积第三节规划和建筑学相关知识令商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。令商品房各套之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套令非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体第三节规划和建筑学相关知识和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑令套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。另外凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等都不应记入公用建筑面积第三节规划和建筑学相关知识4、公用建筑面积分摊计算(1)公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套 (2)公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑第三节规划和建筑学相关知识(1)户型(？房？厅？卫？阳台)令两房(60㎡—90多㎡)2房1厅1卫、2房2厅1卫、2房2令三房(80㎡—140㎡甚至更大面积)3房1厅1卫、3房2厅1卫(小三房80㎡—90多㎡)、3房2厅2卫、3房2厅3卫令四房(100㎡—300㎡或更大)4房2厅2卫、4房2厅3卫、第三节规划和建筑学相关知识(2)楼型(？梯？户)令1梯2户(常见于2000年以前建造的9层以下的楼梯楼，即1个单元1层只有两户门对门，可以很好实现房屋内的南令1梯3户或4户(甚至更多)(常见于土地稀缺地段的9层以下的楼梯楼，有可能是点式楼，也有可能是条式楼)令2梯2户或3户或6户或8户(常见于土地稀缺地段的9层以上的电梯楼(1部电梯1个消防楼梯)，有可能是点式楼，令3梯6户或8户甚至10几户(常见于土地稀缺地段的9层以上的电梯楼(2部电梯1个消防楼梯)，一般都是点式楼)第三节规划和建筑学相关知识(3)建筑结构形式令按照所用材料不同可以分为：木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢和混凝土组合结构、钢结构令按照墙体不同可分为：框架结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构(高层)、筒中筒结构(超高层)第三节规划和建筑学相关知识(4)建筑风格令欧式外观(罗马风格、西班牙式、德国式)令中式风格(江南风格、北方四合院式)(5)楼的层别划分令低层(1—3层)：如独立别墅、连排别墅(Townhouse)令多层(4—6层)：令小高层(7—9层)令高层(10层以上)，100米或30层以上为超高层。第三节规划和建筑学相关知识(四)建筑密度一定用地范围内的所有建筑物的基底面积与定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。(五)容积率一定用地范围内总建筑面积与用地总面积之比。一般用小数表示，它反映了城市土地利用率。第三节规划和建筑学相关知识(六)建筑设计的经济性问题一般地，增加建筑层数有利于节约用地。当然，层数增加，日照、采光、通风所需要的间距也要增大。住宅层数为3-6层时，每增加1层，每公顷可相应增加建筑面积1000平方米；而6层以上，节地的效果会显著下降。根据国内就建筑成本来说，低层住宅比多层住宅经济，而多层住宅又比高层住宅经济。主要是电梯、供水加压设备、基础第三节规划和建筑学相关知识2、建筑层高的经济性令日照间距系数一定的情况下，降低层高，可以降低住宅总高度，从而缩小日照间距，节约用地；同时也可以降低造价。根据经验数据，住宅层数由5层增至7层，可以节约用地7.5%~9.5%；而层高从3.2米降至2.8米，可以节约用地8.3%~10.5%。一般地，在建筑密度不变的情况下，层高每降低10cm，能节约用地2%，降低造价1%。令一般情况下，每层净空高度低于2.6米，人就会有较明显第三节规划和建筑学相关知识地的效果是很明显的。1米，每公顷可增加建筑面积1000平方米，即提高住宅容积率0.1。因为增加进深，等于缩小了面宽。进深在11米以上，节地效益相应降低。一般住宅的建筑进深在11米~13米之间。第三节规划和建筑学相关知识的经济性令东西向布置的条状住宅，由于正面间距比南北向布置的正面间距小，因而在用地上较节省。但东西向住宅在采光、通风方面效果较差。6层以下的点状住宅组团并不比条状住宅用地经济，只有高层点状住宅组团才能显示这方面的经济性。第三节规划和建筑学相关知识令利用道路和河道空间兼作间距用地令利用间距用地，布置日照要求不高的建筑(如写字楼的裙楼设计)令开辟地下建筑空间(如广州中山三路中华广场附近的地王广场)第四节项目经济评价基础知识1、现金流量的概念如果我们把某项房地产投资活动看作一个独立的系统，那么一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入就叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流第四节项目经济评价基础知识令现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐令以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或令注意：为了简化计算，公认的习惯是将现金流量的代数。现金流量第四节项目经济评价基础知识现金流量现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某一计息周期内的净现金FA1A1023452-R1RR1212345I房地产开发投资的现金流量图r1rn-1rn房地产出租经营投资的现金流量图房地产出租经营投资的现金流量图第四节项目经济评价基础知识在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间举例来说，如将1000元存入到银行，假设存款年利率为6%，那么在1年后得到本利和为1060元。经过1年而增加的60元，就是在1年内出让这1000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这60元就是1000元在1年中的时间第四节项目经济评价基础知识三、应明确几组重要概念单利计息方式：利息不再生息令名义利率(r)和复利计息的实际利率(i)名义利率(r)=周期利率×每年的计息周期数(m)率i=(1＋r÷m)m－1令资金等值(如果年利率为10%，则现在的100元和1年后PFA图)举例：一投资者现在将100元存入到银行，假设年存款利率为6%，那么在2年后得到本利和为112.36元(即2112.36=100×(1+6%)2=106×(1