房地产估价师房屋征收评价知识点汇总

第四节房屋征收评估知识点一：房屋征收补偿内涵为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。揉

厚房屋当征收东补偿狐内容款“墓3+杨1瓦”宏（早1幅）被遇征收溜房屋豆价值抛的补须偿；挎（刺2劈）因惑征收珠房屋是造成较的此搬迁宇、临处时安述置宾的补此偿；耽（骨3阻）因应征收全房屋匆造成吼的群停产旬停业与损失待的补券偿屑市、品县级吩人民核政府忽应当油制定击补助样和奖福励桑办法猾，对城被征蛾收人身给予斧补助田和奖钱励。

知识点二：房屋征收评估4特点煌

垃1亮．估身价数足量大组房屋退征收捏往往播是由饿于旧冻城改沈造、裂新建摸和改丝建城溪市道抚路交砍通、坐新建许大型丈基础睛设施怒等而跃引起欲，随辜着我胸国城卵市建既设的屿不断瓦加快袖，必磨不可冶少地予发生壳大规引模的命房屋复征收笋，士导致押征收葵数量桌大、封待征答收的染户数诸多吓，由态此带探来的形房屋找征收丑估价恶数量疫很大摄，少畅则一蒸、二扩幢，乏多则陡成片腹乃至够一个杆或多笼个小汇区。脆

祝2旦．涉层及面柳广，脂社会即影响蚂大阶从企鸽事业衡单位羽来说放，征周收不黄仅涉适及到进企事头业财传产的创补偿巨问题斩，而鹅且涉青及到碧企事仆业单猛位的仗生存谋和职冈工家龄庭的晶生活津问题名。傍从居柜民个期人来乓说胁，房锅屋仍吩是当美今我尘国大纯多数紧城市田居民着的最秀大财手产。原因此神，房奸屋征贝收评集估涉邮及到汉千家陵万户忧的切售身利辽益，眯所产怖生的箩社会泡影响围很大则。副3特．估便价对发象复者杂，谢需要哨协调溉各种曲关系剩一次摊估价南中还仆会面粉对大宫量的界房屋把，面昆对征终收人糖和众市多的沙被征松收人蚀，由统于盘各自煤对自仰身利券益的余维护熔，会娃出现圣不同藏的意停见，伪导致锄估价裤的重怎要工栋作之兔一是摊协调勾各种修利益粒关系颂。仙

潜4环．补煌偿价非格关幕联性课强疼就同检一城绵市而拌言，荐同一截时期抱同一烛地段胶同种鱼类型巧房屋瘦的征进收补斑偿价爷之间甚，同贪一时但期同寨一地宇段不向同类祖型房串屋的鲁征收诱补偿陆价之痕间，冲同一共时期梳不同家地段缩同种平类型臭房屋其的征倾收补夸偿价云之间泻都具谜有价堪格相伤互关芽联性末。器如果铜忽视茄了这铲种关斗联性辟，就氏可能偏引发任征收犯冲突朵。

知识点三：房屋征收评估的相关7项规定既

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蛾1落．虏允房屋贡征收车评估磨对象谅房屋屯征收防评估盒前，似房屋笑征收障部门院应当双组织坊有关填单位舒对被摄征收贵房屋打情况肚进行蛾调查至，明怕确评泰估对挪象。接评估离对象岁应当筋全面恐、客爆观，描不得筋遗漏岁、虚血构。波房屋径征收搅部门你应当禾向受熊托的冰房地乒产估支价机忌构提沃供征暂收范构围内锦房屋夸情况龙，包男括已北经登培记的层房屋匆情况深和未海经登蔬记建哲筑的模认定博、处亦理结棚果情牢况。袄对于求已经则登记腥的房递屋，概其性穿质、睁用途朽和建滥筑面察积，踏一般半以房油屋权息属证驶书和弊房屋蚁登记朵簿的用记载佩为准独；房滤屋权启属证仪书与队房屋业登记斩簿的小记载杯不一删致的壮，除驴有证就据证然明房干屋登颂记簿役确有制错误渠外，沿以房肿屋登间记簿虽为准湖。妙对于藏未经染登记院的建悉筑，宁应当脾按照孕市、梅县级箭人民佳政府豆的认落定、传处理也结果铅进行樱评估们。版●更问答昆题出鸽题点衫：房质屋征异收前奇征收傻部门埋需要奉做哪凡些工裁作？莫或说恒：房址屋征算收中柏性质约、用偿途、揭建筑昼面积演如何采确定页？麦

泡2拒．房链屋征张收尖评估好目的义a.亭被征围收房放屋价房值评骆估目冰的晨应当不表述泻为芒“摊为房影屋征祖收部维门与牢被征芦收人菠确定味被征抽收房炒屋价清值的冲补偿鞋提供视依据银，评刚估被貌征收村房屋圈的价旱值膛”扇。帽b.飘用于颂产权蜘调换诵房屋浅价值巾评估够目的害应当晨表述马为识“栗为房惨屋征炼收部教门与曾被征愧收人锋计算江被征浴收房料屋价弊值与换用于铃产权肆调换六房屋港价值积的差说价提点供依嘱据，哈评估访用于镇产权或调换晌房屋博的价锅值慕”夜。悟3满．房眨屋征虏收怕评估献范围额被征产收房碧屋评梨估范张围包谢括潜合法撤的授被征陆收建烤筑物猴及其稠占用像范围替内的滴建设江用地唉使用形权和程其他榴不动漂产，潜不包写括远违法忠建筑输和超抱过批禽准期锐限的患临时圾建筑鉴。

4．房屋征收嗓4颂．房烫屋征肠收孙评估钢时点解a镇.沙被征梁收房较屋价此值评崇估时霜点为莫房屋君征收践决定刮公告殖之日爬。莲b先.瓶产权遵调换厦房屋阳价值重评估尺时点厅应当昆与被暗征收圾房屋河价值昨评估今时点炮一致融。欲

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弯5鸟．房肺屋征兽收船评估到价值太内涵财被征姑收房突屋价誉值是薯指被俗征收足房屋扒及其俊占用葛范围总内的疾土地孟使用堆权在耳不被习征收义的情暖况下盆，由折熟悉哥情况夫的交弓易双蹈方以正公平女交易辉方式市在评陆估时纸点自绵愿进元行交者易的岭金额盼，肉但不乘考虑断被征耀收房泛屋租蔬赁、姑抵押姥、查吵封等就因素两的影戚响。背不考渠虑租寇赁的跟影响评，是鹅指评浓估被吓征收喇房屋帐无租堤约限哥制的拾价值华；不今考虑究抵押鼓、查豆封因锐素的擦影响复，是堆指评滴估价雁值中支不扣原除被脸征收执房屋落已抵毫押担寒保的浇债权极数额富、拖爷欠的域建设馒工程吵价款斜和其红他法析定优岩先受详偿款林。芹6薯．房语屋征据收您评估饶标准浆对被歉征收根房屋绵价值瓶的补庙偿，山不得浆低于疼房屋变征收钥决定夜公告齿之日碰被征商收房庙屋类砍似房郑地产蔬的市冲场价登格。格

见7吸．房词屋征榨收抄评估迅因素伴被征叼收房恐屋价离值评戒估应漠当考牢虑被要征收讯房屋召的咳区位锄、用怪途、汗建筑况结构孔、新塘旧程附度、污建筑科面积霜以及阳占地捏面积卧、土乞地使溉用权挎等情锅况。跟被征腐收房窝屋室脚内瘦装饰钞装修绸价值物，机翁器设宣备、弯物资谋等搬叫迁费蝇用，读以及怎停产侵停业放损失畅等补跟偿猫，由查征收柿当事滚人协开商确型定；扑协商方不成蚂的，垒可以嘉委托办房地施产估妈价机姑构通帐过评消估确何定。楼●象问答袭题出璃题点惕：房垮屋征鱼收应持考虑展哪些分因素艰？装招饰装摇修补迎偿应扮如何浑考虑流？

欲知识丢点四浩：房诸屋征球收评剃估方分法和乏结果嘱确定驳（一痒）房角屋征竿收评山估方店法李被征另收房丧屋的壁类似灶房地棋产有塘交易迫的，晓应当悬选用拣市场身法评缘估；刺被征聚收房差屋或经者其较类似皆房地汁产有箭经济挽收益抄的，哲应当循选用找收益县法评践估；意被征埋收房套屋是龙在建典工程躁的，菌应当汇选用秒假设高开发爬法评竟估。棍可以邻同时弄选用揪两种梯以上冷评估织方法损评估狠的，撇应当摆选用博两种让以上漆评估颠方法职评估稼。俗被征怨收房烛屋的贿类似滩房地孤产是签指与黄被征杰收房练屋处队在同谎一供坡求范烫围内复，并怪在用于途、卖规模权、建束筑结惰构、貌新旧威程度蜜、档度次、颠权利鼠性质逮等方令面相团同或到者相宅似的潮房地妈产。赤（二顾）房筋屋征辞收评数估结季果确棒定游被征既收房迎屋价职值选瞒用两谋种或燃者两团种以俊上评讽估方钱法评况估的御，应灯当对柳各种杏评估赖方法认的测姓算结增果进牢行校摧核和世比较威分析输后，炉合理锋确定酷评估过结果址。房暖屋征芒收评握估价紫值结喜果应尚当以回人民阵币为鹿计价桐的货革币单境位，吧精确页到元丹。膝知识塔点五伟：房嫁屋征版收评望估技蒜术路敢

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膀1和．市语场法趋评估快技术出路线轨（画1灭）收荷集和叛测算以类似评房地盾产价莫格坝收集算与被福征收陶房屋堤的恼区位版、用欧途、理权利劈性质节、档隆次、玉新旧柏程度遣、规市模、扬建筑责结构怜等相跳同或求者相伪似的料房地扩产。疤类似地房地硬产的层市场篇价格廊是指增被征街收房痕屋的瓶类似境房地骆产在暖评估准时点告的平规均交慌易价渔格。镰类似掩房地蓄产的苦市场合价格匙应当躬通过距搜集池评估量时点肌近期吨类似注房地用产的增实际您成交均价格耐，剔捎除偶染然的麦和不次正常舍的因抱素以驼后计艇算得花出。浩类似勾房地妥产的话实际荒成交虚价格颂以真肾实成嚷交、永可以盖质证翅或者忠房地湾产交伞易登蔽记的取实际当成交杀价格殃为依迈据。徒（序2药）修抢正类估似房勿地产周价格荒将被疏征收齿房屋狠与类琴似房妄地产肢进行疏交易框情况抚、市告场状救况、歪房地池产状聋况砌的比汁较和消修正阀，确匹定比奇准价叮格。狼（省3毯）确斤定被蔑征收拘房屋渐价格北根据宰类似穿房地漂产比蔽准价测格，哨采用皇简单诱算术员平均国法、胶加权蹦算术昏平均浇法炼确定姻被征胶收房贝屋最斧终评前估价廊格。鸭2脂．惹膊收益熊法评故估钻技术啦路线墙当被林征收武房屋沃为商素业用甩途时闭应当帖采用松收益采法，棋其技猴术路貌线是稳通过搏市场讨法测持算被右征收悟房屋潮的租鼻金睛，进机而确斧定被偏征收县房屋谨当前虑的净瓣收益锡并预煮测其紫未来鼓的净拢收益犬，然莫后将孝其折青现来竭求取荒被征扒收房翻屋市良场价缺值。辣3双．排灶成本短法评报估盒技术次路线架首先寒求取捏被征妈收房陷屋的杂土地的重新兔购建侄价格延、雀建筑稼物的暑重新扒购建绍价格桑和毯建筑学物折逢旧客，然服后将勺土地历和建服筑物立的重领新购奴建价跳格减禁去建晴筑物外折旧击求取肃被征虽收房却屋的鞠价格畅。滩

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睁4迟．假只设开诊发法铃评估戏技术沸路线斑（改1度）测良算续岛建完朝成后滋的价锐值翁首先贱根据故在建兴工程牌规划滥条件勾、现赛状，侮利用削市场详法和漂长期罗趋势树法测掠算续伍建完陡成后理的价慕值。朱（污2感）测元算续融建成胖本和苹应得杯利润驻根据熟在建愈工程锋建设惩进度原，测马算叠后续贺建设伶成本摧、管杏理费罪用、虫销售辣费用标、销抓售税郊费、沉投资腿利息汽、续碧建利输润和蓝购买匆在建冬工程彼的税碍费。贷（努3俭）测穷算在首建工晚程价泄值州将续闹建完旬成后谷价值户扣除漠续建锹成本秩和费尘用，本确定唐在建侧工程者价值垒。迁知识信点六倍：房丧屋征打收评栗估工垄作流宅程七山步走避（一崖）评域估机疫构如便何选薪定？桃【问韵答题歌的出英题点球】带房地息产估剃价机包构由完被征污收人皂在规祖定时卷间内血协商着选定霉；在区规定森时间指内协芽商不填成的时，由简房屋吧征收浴部门明组织昌被征饭收人晒投票品并以叛得票伪多的芒当选飞，或敲者采脑取摇庆号、香抽签殃等随蛇机方吗式确订定。运具体经办法轧由省疫、自江治区妄、直荐辖市方制定熔。越房地腾产估扭价机耐构不推得采伴取迎嗽合征观收当糊事人垦不当腔要求酬、虚善假宣猾传、多恶意故低收柄费等查不正误当手姥段承泉揽房耗屋征画收评泪估业卷务。袄（二谣）评岗估机辟构业麻务如渐何承侮揽？宅【问枕答题滤的出晋题点笋】仔房屋艰征收暴范围希内的式征收兼评估融工作签，原喊则上某由一羊家房熄地产趁估价呼机构铁承担煤。房抵屋征症收范垮围较堵大的捉，可丧以由艳两家俭以上捎房地垃产估煌价机屑构共齿同承绣担。肺两家注以上障房地押产估诊价机椒构承偿担的良，应贤当明闸确一房家房汤地产左估价裕机构和为牵扣头单柿位；仅牵头沿单位颤应当易组织凶相关止房地桨产估栏价机扒构就烟评估男对象而、评语估时阻点、巡价值呜内涵爽、评耍估依罩据、句评估家假设责、评邪估原版则、达评估晕技术碑路线辆、评栏估方溪法、仅重要妹参数坡选取斜、评痰估结典果贩确定吩方式瑞等进忧行沟才通，辩统一积标准蜡。

配（三肉）评皮估委费托饱（三交）评设估委交托贷房地薪产估新价机远构选枕定后墓，房刊屋征迷收部涛门应虎当在穗1掠0帜日丹内向蝇估价绵机构漠出具馒房屋丝征收艺评估六委托卧书，饺并与践估价盏机构叔签订忙房屋否征收革评估讲委托魄合同冷。房故屋征秃收评锡估委锅托书家应当徒载明脱委托毕人的揭名称碑、委炼托的窜房地军产估誉价机雁构的刊名称爹、评射估目狮的、赠评估妈对象犹范围猛、评欣估要葡求以娇及委渣托日扑期露等内湿容。粪房屋矮征收煤评估悉委托喇合同夫应当混载筑明兴1拌0饰项事析项同封第一照章第胁三旨节抽p6分0弊的内傍容一冒样

蜻（四恨）评挽估准牢备和超业务解开展违估价业机构昼与房桶屋征话收部潜门签流订房轮屋征驱收评曲估委截托合鲁同后恢，应更制订奔相应椅工作卸计划衡，妹指派误本机扯构中呜与房落屋征省收评脆估项风目工恶作量袍相适禾应的躁足够咳数量宪的注愤册房担地产银估价砖师开五展评较估工软作锹。多房地派产估配价机恭构不稠得转阳让或寿者变耻相转谢让受穿托的誉房屋典征收夕评估择业务多。脑（五秧）实夕地查盖勘的职内容构有哪胳些？么或说落实地虾查勘幼中应时注意讨些什侍么？贷【问颂答题拐的出述题点跑，结怕合第栽一伟章耀p6冰6胡实地嫌查勘歇的内点容一牲起回搞答】抢【注洲意】愉被征蚁收人卡应当馅协助镇房地鸡产估夏价机乏构对削被征太收房区屋进额行实妻地查保勘，秃提供斧或者否协助会搜集抬被征真收房汁屋价蝴值评计估所易必需化的情雀况和需资料敲。俭房屋袄征收啄部门得、验被征怎收人亿和变房地扑产估敬价机豪构药应当打在实屑地查吩勘记与录上俱签字摊或者摆盖章工确认秩。被帜征收蚕人刑拒绝恐在实弃地查驳勘记添录上租签字事或者桐盖章师的，缴应当崭由房偿屋征翼收部压门、敢房地废产估连价机蔬构和摔无利差害关妥系的恰第三埋人见篇证诊，有匆关情种况应座当在姜评估受报告似中说移明。

错（六初）初察步评盯估结充果公下示占房地会产估倡价机窄构应井当按灰照房屯屋征涉收评易估委茫托书赔或者莫委托格合同死的约它定，予向房丛屋征辟收部业门提怨供栏分户念的初掠步评数估结扩果拘。分模户的秧初步御评估特结果楼应当井包括泽评估摆对象唤的构奥成及痒其基孝本情卵况和铸评估运价值炼。房拳屋征凶收部断门应芒当列将分觉户的贫初步撤评估尿结果任在征辆收范诞围内瓣向被描征收瞧人公尚示。研公示张期间葱，房恶地产合估价别机构沸应当折安排焰注册岔房地残产估银价师弱对分地户的牧初步脖评估梯结果甘进行伶现场咏说明屡解释土。存筑在错舰误的煮，房亚地产勒估价识机构捧应当巾修正毕。叙（七押）提鸡交评度估报系告体分户告初步修评估醉结果爬公示率期满售后隆，房苦地产军估价惭机构震应当裤向房捕屋征觉收部狡门提属供委字托评嘱估范毒围内签被征砖收房争屋的龄整体造评估故报告播和浓分户海评估泡报告枝。房档屋征匆收部仔门应嘱当及恐时将煮分户怨评估茅报告腐送达炎被征氧收人剂。需整体版评估悟报告灭和分进户评傅估报意告应且当由光负责温房屋劣征收串评估周项目见的作两名课以上当注册器房地摩产估斜价师辣签字若，并挪加盖梯房地示产估抬价机锻构公烘章。季不得足以印桃章代迁替签坦字。侦（八冶）解蚕释说纤明宿被征宋收人汁或者惊房屋么征收节部门零对评扮估报辰告有灿疑问更的，琴出具谋评估日报告夜的房蒙地产迟估价秀机构敬应当步向其笑作出想解释冒和说翠明。气（九赢）资寺料保议管盆房屋记征收羊评估割业务射完成肝后，便房地枝产估雀价机夸构应例当将割评估拾报告双及相蒸关资推料立忘卷、洞归档毁保管临，供屿房地详产管郊理部访门、她房地晃产估授价行乓业组猫织等泻查验轧。古知识跪点七读：房带屋征报收复扮核评雄估和扛鉴定遇第一寒步：白申请少复核仿评估淋被征弟收人孩或者唐房屋括征收咸部门抓对评换估结习果有炉异议当的，粮应当笔自收群到评初估报序告之销日起序1覆0戴日刃内，曾向劲原房调地产理估价友机构摔申请沟复核勺评估呢。申衡请复怪核评宴估的店，应啄当提慢出袖书面屿复核难评估凶申请腿，指钳出评御估结抢果存场在的鸭问题偷。灯第二流步：坝复核肝评估纲房地蹈产估匹价机种构应探当自器收到锹书面开复核添评估奸申请百之日印起松1提0情日禾内对夫评估矛结果升进行校复核茫。复节核后绍，改雨变原捐评估肚结果款的，落应当喘重新阅出具贫评估码报告夜；评为估结叠果没栗有改辫变的撇，应栋当弊书面萌告知矮复核除评估叮申请屑人。

唐第三舟步：诊评估仓专家河鉴定划被征盏收人念或者假房屋妇征收女部门洒对房喂地产害估价衰机构伤的复率核结燃果有叹异议渗的，勒应当创自收同到复权核结罢果之妻日起瓜1街0夏日伶内，孩向帽被征咳收房飘屋所担在地估评估同专家金委员蕉会申兽请鉴浓定。今评估绩专家挖委员纺会应目当组档成专暂家组携，对朝复核溜结果州进行扶鉴定尿。专第家组邪成员寒为滔3躲人画以上锣单数宁，其练中房咱地产兼估价苦师不敌得少贫于荐三分看之二察。滤评估滑专家户委员泰会应箱当自晓收到薪鉴定处申请顷之日捧起豪1锹0叔日泰内，侨对申册请鉴踢定评震估报岗告的巡评估恰程序些、评棕估依飘据、回评估悦假设躬、评藏估技剖术路潜线、流评估殖方法昌选用翅、参尾数选闯取、星评估两结果救确定冈方式守等评唐估饿技术沾问题傲进行替审核惩，出恶具书密面鉴胆定意鱼见。冒经评亦估专沾家委茧员会槽鉴定数，评格估报桶告不无存在门技术客问题俯的，器应当摊维持细评估歼报告庸；评锈估报欣告存应在技淹术问植题的懒，出立具评弃估报倍告的榆房地称产估伤价机嘱构应提当改酬正，录重新炭出具葛评估区报告厌。

驳【教宅材案贿例钱3杜－派4点】绣×灿×抢国有集土地赢上房躁屋征巧收估巴价报去告

解封面血（略不）脉目录需（略致）砍致估旗价委谎托人者函（喝略）鸡注册铸房地梦产估普价师谊声明糊（略历）欠估价机假设她和限团制条渔件（岛略）肆×墙×痒市靠×姥×恶区宏饶业沃路蜘5扮号房尾屋征虾收补纪偿价扎格评误估结姻果报模告（雁节选考）肥一、饥估价辛委托悉人（剥略）骡二、勉估价关机构张（略豆）然三、洒估价恨对象知根据录《房写屋征剥收决吧定公外告》接（绩×派×检字富［园20担1逆1掘］寒第抱×柏×轮号）两，本丸次估环价对密象是志指位产于穿×液×惭市象×藏×猎区宏猫业揉路吨5逐号拟压征收映的房裙地产贝。复根据军房屋江征收按部门湾提供何的被挡征收舞房屋驼情况填与资姻料，跌并经搅房屋启征收啦部门阀、被咱征收疤人、划房地大产估润价机趴构共逃同实拘地查热勘赠，估痰价对东象位沃于心×瓶×座市某×钉×雪区宏手业水路古5如号，财四至森为：摩东笔至缎×剪×等三街坑，南如至宏体业路老，西鉴临空扫地，抢北临秩民宅侍。该异处临芦近壳×亭×冈大道狠，周报边道腿路勿有雀×诉×乘二路瓣、科×膝×拳三路尚、宏阅业路易及倾×不×屑干道鹿，神交通乎比较久便利泄，但局道路交状况写、特顷别是腐排水办状况听较差尽。周才边商捷业设届施谣有乘×闹×警区商沟场桃、没×辟×杜商场贼等；结金融改网点膨有建是设银肉行、陷中信倍实业狐银行材、工谨商银寨行分置理处巩；医途疗设简施松有沃×桃×亮市第芹九医饥院美、播×英×台第一狭职工牢医院烘等；玉休闲遵娱乐草设施日有愈×炮×僚区公击园拴、浆×庭×壶公园胃等；初教育逆配套胸设施谜有黎×扣×菊第站×肯×险小学盖、寨×考×夺中学钞等。

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