房地产估价呈文的组成与内容

PAGEPAGE14房地产估价报告的组成与内容●一份完整的房地产估价报告由以下组成：★房地产估价报告书（共8项内容）一.

封面二.

目录三.

致委托方函四.

估价师声明五.

估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六.

估价结果报告1、委托人；2、估价机构；3、估价目的；4、估价对象；5、价值时点；6、价值定义；7、估价原则；8、估价依据；9、估价方法；10、估价结果；11、注册估价师；12、估价人员；13、实地查勘期14、估价作业时期；15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七.

估价技术报告宜1默、估当价对斯象描盏述与届分析躬：实线物状乐况分千析、州区位骄状况搬分析现、权炸益状萌况分锅析坟2绵、市颤场背踪景描冰述与全分析矮；腾3渗、最箩高最砍佳使鹿用分技析；可4档、估吹价方辱法适邮用性雪分析土；敬5只、估殊价测肯算过绣程；情6档、估固价结励果确放定。筐八亏.活

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宅⒍却概念裙混淆班。陵主要布包括保：让①侨把比蹲准价其格误冰作为度收益膏价格侵；鲁②言估价炸期日翁误为激估价妈日期刺；携③颗将抵娃押率李与成殊新率嫁混淆矿⒎热报告组内容虽、数哥据前威后矛瞧盾期。盲主要堵包括瓣：捉①柿致委夸托方泛函、臂估价号结果缘和估登价技两术报便告中架的结珠果数部额不匹一致割；艘②谱面积亮、年假限等杀数据朴前后马不一牧；灰③管关于仰估价并对象持的描何述、饿估价俭要素确的定芒义前疗后矛厦盾鄙⒏葵估价四结果霜确定晓的理叨由模茫糊不慕清纠●初综合讽察看桌（二爬）盾1灭、赚宝任何望一项孟数据料都应梯有来偷源依秩据，善必要疼时说葱明

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冠（裹2刊）估私价报量告的绿有效马期不骄应超因过一桥年，匙在市贸场状领况变洗化很辽大的卖情况王下不发超过必半年域。帜一坏估价肯方法孔选择抓错味误沸

轧

摇1聪.因选用躁估价肠方法绿应遵帖循的表原催则聚

及（送1右）在有大左量可负比实聪例，苦选用瞒市场捷比较现法，巾并以割该法买为主需；益（塔2惜）具遇有预棕期收妥益，筝选择紧收益帖法作顶为其续中一间个方赌法婶；桶

添

县（祸3遍）具宅有开位发或丰待开宁发潜济力，长可以炕选用处假设渔开发息法搞；形

驱

晋（乓4煎）无公上述许条件盯的选富用成党本法环。其埋他方吓法都服不可尿用时首选用寄。滋

您

2灾.阅针对役以上粱原则赤，容锻易出琴现的迷错误闭有坑（爪1聪）只艺使用允了一敢种估旨价方巴法粗；刘

谷

疲（鞭2扰）能摊用市谨场比艺较法宪的没衰有使仰用估；殃

无

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峡（祥3恨）收捐益性变房地跟产的调估价口，未锯选用钞收益瘦法作厅为其粪中的旧一种宰估价申方法持；撞

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勇（弓4籍）具苏有投验资开狭发或衡再开局发潜杆力房脆地产象估价甲，未厦选用咏假设跟开发陪法作怀为其晌中的妥一种笨估价呼方法加；播

串

慢

稳（印5场）适认宜采虏用多觉种估趴价方享法估购价的且，没渴有同菜时采潮用多电种估供价方医法进罚行估潜价旱；灿

翅

蠢（宝6圾）估狗价方悬法的月选用表没有验结合乱估价夫对象怒的特敲点或艺不符滥合有锄关的乒规定络。狂

仿

圣二租估价抖方法府运用熄错误婚

慰市场应法运历用可停能出葱现的扩错误醒（爬20扶0罢3仆改错鞋题风、塔20纺0决4箩指错捧题士、诸20料0选6件指错笛题司、心20库0婶7骡指错充题泰、叶20蜘0梳8帅指错水题、烛、活20时0细9嘱指错瓶题黄）戏

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1母.冰选择筋的可集比实骗例描斤述不背清个

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钻（骆1参）交启易日蠢期描阶述不仆清刻：侵

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讯（羡2蝶）交孙易情脊况描帝述不错清（探买卖胁、抵状押、舌租赁惑、利泰害关薯系人稻交易气等）蹄；粉

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粥（遥3与）交秋易的罗价格悄描述怒不清绕（单召价、折总价械、交球易规径模、么币种统、单站位）拼；筹

烧

墨（底4底）交首易房续地产容状况栗描述半不清保（现毫房、是期房犯、结岸构、能装修任、车圈库、加楼层催等）篇；鱼

吩

圣（住5演）缺醋少付雀款方卵式的槐说明垃（一亚次性饮、分办期）要；礼

灯

晕（爆6摩）交栋易时透可比炭实例护的规晋模（飞建筑析规模炒、占膊地规茎模）嚼。接

渐

慌2就.侵选择闲可比击实例鼠可比种性铃差熟

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绿（镜1谦）不螺在相束同地赏区或疮同一夜供求失圈内筐；游

桃

谊（家2捡）用励途不类相同舟；射

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歪（风3佩）建挣筑结奔构不章相同屑；碗

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匙（汗4鲜）建阁筑规蚕模不奇相当便；爷

并

此（援5惰）土叉地等托级不临同彼；菌

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多（悔6宝）权慧利性贵质不蔽相同冰（主别要是皂土地屠）满；皂

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派（画7丽）交鸟易类妹型与托估价副目的殊不相紫同爸；熔

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厕（炼8迷）可饺比实耽例交付易成线交日坦期与遭估价磁时点眯不接则近（出选取撑的可欢比实僻例一渴般不嫂能超两过一她年）这。稠

窄

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闸（薪1梢）楼晋面地句价与旱单位银地价煎混淆垂；猎

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假（疤2构）币菜种换往算错能误睬；绢

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第

隶（昼3宅）建沈筑面拜积、趟套内歇建筑并面积愈、使唇用面倍积、俩出租冤面积绪等混举淆万。策

液

4煮.凳各项盈目修焰正错腐误咱

团

苏

饮（俯1肉）修贿正项呆目错虎误（盖应赵为展“弱交易巷情额况衬”堤、支“翠交易口日汇期屑”沃和衔“耐房地培产状既况改”至三项塘，三访因素天修正余或贯“蜻交易赢情柴况某”澡、硬“毛交易缸日器期踢”场、堆“胁区域社因喘素叛”硬和链“燥个别星因渠素反”夸四项就，四盒因素哭修正寨，估阅价规痕范坡

检）捞；具

双

哲（蓝2欠）修本正方长向错荡误。额一是匙修正览项目切的分慌子、怪分母器颠倒践（暑“费交易毕日适期宅”击为分剂子修梅正，数其他律项目故为分莫母修顿正）维；二盼是修叉正项齐目调理增或瞎调减属的方屯向调肺整错忌误；谅（炒20扮0常3淡改错俗题，贫三个裹修正敌系数遵计算戒错误纳）考

惯

炼

撇（历3症）可到比实黑例房卸地产限状况休的修肥正未秧采取祝交易烛当时亚的状凤况毙；扇

劲

烈（刻4仗）交吉易日午期修南正时受，修举正基师数没辉有采提取交既易当曲时的遍价格宣水平输；极

夏

机（承5苗）交旺易日扇期修客正环泥比和秀定基样指数米的运男用错溪误亡；挎

矿

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将（竖6贯）房否地产伸状况推修正茧幅度薄过大握：单嫂项修削正超谋过错了挨20殿%密，综扫合修毒正超事过谷了词30室%波（第7咸）交怜易情辞况的哨修正细缺乏判理间由月

穷

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拼（五8悄）因糠素修乎正与令基本澡情况仔调查挂表或咱实际望的描甜述不种一致丰，或贯缺少派可比割实例饭因素涉修正葱说博明乒

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豪（玻9谋）计良算可残能出营现错阿误顶。富

先

缓5粪.甲加权精综合顿确定篇估价钻结果塞错排误答

改

墨

妇（姥1粒）交杆易日亮期、贯交易保情况骨接近谣估价患时点傲的价寄格计脖算结知果权抽数应滨大，狭否则翻存在喘错误扁。枝

算（曲2悲）区赏域因择素、毛个别铃因素踪较差轧的价债格计慧算结衔果权京数应再小，钞否则旧存在泻错误躬。屋

泊二）聪收益毒法运宇用可府能出遥现的炼错误堤（乎20鉴0车3范指错丽题渣、腔20包0和4别指错县题佩、烛20系0或5眼改错帅题逆、讯20诚0惰8汉指错台题掀）太

女

1表.哨确定质年净家收益捎可能庭存在驼的错值误裹

卵

嘱（惑1贩）出恶租型陕房地卧产峰

播

矿1寄）租返赁收广入应已包括恋租金药收入伪和租总赁保魂证金傍或押途金等拾的利侨息收碌入。兔否则坐，存微在错压误。均如年像有效世毛收及入中园押金涂收益梢也应勒乘出驴租率毅；菠

让

遵2率）扣死除项丹目及眨出租址经营悼支出妹项目省应符伏合规援定，侵不要盆漏项宇或多僵项：丽如押桥金的甩利息澡不应渠计算克管理氧费美

炼

辰

刘①莲出租执经营站支出惠项目毯不包究含所冷得税凤、抵住押贷栗款偿伙还额识、建狗筑物支折旧奔费、胸土地宰摊提麦费、雅房地搁产改泡扩建阁费用悦等，帝即纯械收益察中包彩含以体上各膨项。凉否则继，存订在错蒜误赌。血

循

走

焰②绘必须听扣除印正常诞生产卧经营烛费用你和其染他资苏产产骡生的洋收益罪，租叠赁收压入一驼般要膨扣除箩维修征费、代管理腿费、绘保险波费、轨房产维税和杰租赁卡费用鲜、租但赁税聋费等链（具劫体依趋据租增约决面定）尊。否联则，串存在扶错误顶。柔

预

越③挠年运呼营费阿用中患不应嗓计算切土地荷使用呀费见

般

鹊

厚④俊保险色计算挽基数阶错，岗不应闹以年郊租金堵收入枣为基含数，桑应以够建筑骗物现躲值为被基数酿计算庸；序

嚼

自⑤逝年管冶理费杠的计去算基盈础错爽误；卖确定肚管理闷费率熊缺理皆由准

睬

恩3晕）应奸考虑镇租赁撤合同榜的约孩定（菠合同贫有效器期内监采用贝约定宗租金恳，之谋后采配用客曲观租饭金）献。否障则，猾存在夸错误剂。充

洪

荣4繁）不激采用窗实际椅收益构，而务应采供取客妨观收辽益。敬否则计，存适在错固误拼。谱

秤

吓5跟）没浓有考捆虑出也租率微（空吧置率宫）或母入住野率或庙满客珠率、痛租金捆损失迟率、夺使用紫面积热系数腥。殊

义

疤例姐如科20貌0振3魂年指晕错题座：一保层有请效毛永收入绑计算赠错，洗未考海虑空榴置及学租金艘损失醋率（浇出租喷率）澡影响袖；六墙层有神效毛樱收入响计算军错，壳来考浴虑使购用面燃积系个数哥；球

棋

威6励）计宗算毛倚收入命时，胶套用翅的天校数或伟面积虚错误睛。巷

席

歇7叉）收劣益中券没有侨包括费有形踏收益味、无除形收箭益。叔租金甩内涵所不清蝶楚，梨没有翻指明吃是否黎包括虏水电朝费、躬物业肥费等劝。漫

美

屠8蔬）租脂金标痛准应驴为具婶体数浪字，皆而非辨一个播大约挣的范谱围崭。屋

所

叨9探）未柱考虑住未来善收益调的变歼化矩(期分渠析休)栋。面

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刃（凉2苏）自瞧营型急房地币产最

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页1牛）扣杯除项盒目一拜定要痕全面从。辆

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殿①活经营戏型净竹收匀益钉=刷销售沸收绸入后-矮销售类成僵本圣-棚经营度费爬用载-辜销售姿税教费债-条管理是费孔用蒙-再财务蒸费接用熄-讲商业五利妇润沫

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佣②蛮生产崖型净盖收肚益誉=毯销售跪收型入饭-负生产扎成尘本陷-政销售锈费软用疯-踢销售舌税累费批-咏管理兄费渐用企-肌财务耳费爸用决-议厂商括利粮润宴

翅

橡2洗）注侦意收与益的满客观希性。表不能剑凭公淋司经渣验、岔公司鉴财务疮利润格、公宗司外的米…捷…防（实数际成扁本扶）风

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建3梨）扣果除设愤备带毫来的唉收益注。旗

芹

把4竿）考恩虑扣姐掉不担属房唉地产平带来混的收永益丰。咽

糟

饮5执）注续意重荐复计驳算（骆企业炒自营各房屋将；酒铃店配握电房谷、大仪堂等返易重稀复计元算）垮。大捏堂为刘整个宝酒店暴服务体，不奖能单阻独计定算，筝床位生、餐姿饮已花包含蒸大堂换：配袜电室幅为整鸭个酒难店服沸务，租不能娇单独逗计算眼价格摘。苗

讲2江.租报酬杠率选史用可絮能存矮在的活错具误绣

膝

壁

饲（穿1摩）报须酬率姜选用母的方文法不奋正确糊。累腹加法派、市脉场提泻取法眠、投栗资报孕酬率子排序迷插入修法依。潮

略

证（贝2福）报景酬率祝的确滤定不桐具有叮客观蚁性。冈报酬脱率取色值未架说明手理由脾；族

荡

巨

凭（鉴3性）未绒说明膨报酬堂率的绩来源波，安霜全利青率的烤选取投没有让必要野的说熟明。最国债恢、存素款利厚率，劣贷款品利率感没有阀依危据林

侍

抬

绳（所4女）采是用了呼非本顾类房炭地产纠的报输酬率委。（狼看清技楚房拜地产扰的类我型践）功

鸡

荐（怎5酒）不婚同收期益类责型的范房地吐产采肢用同绘一报桃酬率精。蒸

原

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从（讯6切）把室物价逃指数卖、通后货膨箩胀率雷、所挑得税冻率等速作为意确定攻报酬窑率的举参数粘或依保据迁。黄

扮3敌.塘有效数收益乒期限功的确雷定的辰错哈误供

辈

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穿（领1李）没短有特糠殊说雕明就栏直接萄将房毕屋的悔耐用删年限趴、土奴地使川用期寒限作亩为收醒益年约限塞；中

途

农（身2测）带死租约低的收腿益房时地产芽，未扇考虑馅租约蠢期与孔非租掠约期展的区侵别己；椅

犯

筹（射3生）将全房地丘产的泡建设袄期作雨为收银益年担限闭；膏

包

宫（贵4方）确抵定有兆效收斯益年踪限理肃由不锁充分助；决

娘

铅（贸5挺）估洗价报慰告前饭后收摸益期第限单盏位不革相同摔。翻

惹

专

卸（捡6笼）收标益年烦限超劝过土眉地使落用权议法定摧使用腿年限桌或剩住余使踩用年陵限节。葡

桨

4谁.杜公式些选取消不当税、增武减量供（率窝）确印定无姓依据偷的错惹误眼

嗓

辟（集1判）公些式错太误酿（肥2岩）选找用公驻式无珠理价由领

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呆

非（士3誉）未饿分析袖租金勉水平咽的变袭化趋达势伶

正

逃

厕（划4做）未匀说明母未来展收益宋不变凯化而姐选取之了未饲来收押益不姓变化标计算务公式壶；把

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邀（牵5桐）未皇说明峡未来影收益仁如何亏变化五而选猛取了中未来班收益窗发生朵变化奶的计亦算公尼式蜻；距

毯

沿（援6渣）纯谨计算蹲错误仍。棉

螺

刻5边.促地下丢车位亦租赁裙收入涌的计琴算错蔑误笔

备

笨（吧1罗）未单计算闷地下固车位密收根益闷

霞

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献（休2牧）地摩下车式位蔬10甚0岩％的晨出租法率不亩合理女或缺铲确定元出租假率的制方法陷、理存由既

逢三）抹三连成本赌法运死用可裳能出闷现的警错滋误咽（挠20竹0考3宋指错仙题棋、打20婶0丛4乒改错泡题线、倍20高0沉5阶指错菠题虾）关

肿

廊（差1陵）没尽有选蕉择估仿价时拳点的摔客观昏成本约；中

醒

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央（中2毒）房想地产适价格蚕构成租项目式不全查面（访成本绘构成肃项目耀有沙7挂大项柱：糕①律土地澡取得捡费用禾；葱②敞开发茧成本斥；掩③串管理厚费用溜；于④婚销售积费用毕；院⑤堆投资兆利息蝶；挠⑥慎销售酿税费挥；浩⑦竟开发躁利润赢。要只注意岭：不该同类监型的倚房地韵产成港本构粱成，召如商衣品房趁价格红构成夜、农阿地征夜用价罚格构允成、煮拆迁迅房屋安价格屋构成叙、划鸣拨土晚地使水用权北价格跨构成板、出愁让土著地使妥用权祝价格躁构成隙等）底；业

励

钉

节（探3陈）销漫售税炒费的瓜计算胸基数粗和税姥率的信采用糟可能无出现艰错误环（销发售税阿费的清依据叨是销组售收菜入而哨不是威成本梅，各蛋税种义计税克方式宅必须排明确缘，税森费通突常班为勾“偿两税盈一底费猛”侮，不树包括盲所得熔税和睡土地艳增值踩税等红）；津成本翼法中排未考朵虑相页关销符售费新用右。忧

纲

馒

戒（膛4就）投浅资利跟息计充算错尤误，场主要念包括省：巷①还计息客项目侮有冤4循项，般即土马地取短得费康用、赚开发故成本转和管狐理费乞用和荣销售东费用就，不乐能缺文项也司不能严多项仇，否换则就尤存在沈错误时（如弃销售限税费屠计算侄利息糊）旷；岔②汁计息低期确挣定错差误续；香③卸利率闷确定腐错误些。盆

旷

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统（哭5挽）开廉发利践润计劈算错谁误，疲主要董包括帽：互①炮利润俱率缺建乏依浸据泪；撤②疼利润仅率与雅利润颗计算圈基数针不对覆应（挥正确腐的对底应关帮系是负：眯

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满“球直接垄成本河利润惜率览”极对应鱼的计号算基烈数退为望“鞠土地眉取得匀成鹿本弦+宅开发强成汇本孟”镰

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纳“酱投资脸利润恢率萍”拴对应舅的计职算基衬数妇为研“注土地冶取得缠成本胁十开冲发成比本公+勺管理翅费林用夺+贷销售晓费嚷用建”纸

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酷“令成本素利润水率乒”搏对应讨的计宵算基泊数傻为灭“仙土地仁取得集成咽本蚁+辞开发躁成轻本给+谣管理批费风用祖+恼销售吗费涛用宝+姥投资夸利降息超”活

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梁“捎销售收利润免率杠”摇对应不的计甲算基荐数咬为奇“燃开发闷完成霸后的从房地听产价被值补”影）凝；俊

的

散

双（律6塌）如艺果地唤价采吊用夜“构基准林地价恢系数既修正到法落”嘱时，损基准摄地价趣公布度之日欣与估沸价时举点拢有斧“依时未差疗”秧，而膜未进县行劫“出时健差段”排对价袖格影罗响的珍修正约；基右准地抢价修亦正法泻中，丽年期悔修正得方法锣（公卡式）去错；逃基准监地价浑修正装法中唤，已睬经过柿年限象错计碗算错快误克；预

测

殿

腹（捉7左）重曲置价粱格公距布之殖日与桥估价体时点娇有时富差，越而未雹进酸行冻“态时傅差遇”南对价壶格影旺响的纷修正笨；澡

笨

邻

搭（月8努）建翁筑物背折旧宝的计低算公纤式、测折