上海XX企业有限公司三年发展战略

(1)2003年XX房地产继续保持供需两旺的运行态势，土地供应 X 这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成2.市场需求分析： (1)人们对于居住条件改善的需求； (2)外来务工人员对住房的需求； (3)城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置； (4)投资需求。3.政策动态分析：(1)国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品(2)投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形4.市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将1.2XX房地产市场趋势分析96~98年楼市低迷时期，大约经过7~8年时间，本波行情从99、世界500强战略重心纷纷转移，外商投资进XX的速度加快；与此的汇集与第三产业的快速发展为XX办公楼市场的平稳上升奠定了年，小陆家嘴地区、淮XX路、徐吸纳量的40万平凡米(根据相关资料)，即会呈现供不应求的局面，预计销售价格及租金均会平稳上扬，应该也是销售写字楼的较佳时投资商业用房的真个标的不小，而银行贷款的利率高，成数少，年限短，对投资客而言，回收周期长，利润少，又有一定的风险。从此来另一方面，由于局部经济过热，通货膨胀现象隐现，国家出台了一系列调控措施，例如：收紧银根，严格放贷，提高金融机构存款准多股份制银行严格放贷；时隔半月，国务院发出通知，决定提高房地产开发等四个行业固定资产投资项目资本金比例，由20％以上提高到35％以上；交易中心网上备案政策的出台，对于银行控制个人投资第二、第三套房产起到了促进作用。种种迹象显示，政府正在采用目前阶段持观望态度，使我们对今年楼市(包括写字楼)市场的发展嘴地区的甲级写字楼市场表现活跃。由于在政策、交通、环境、硬件选择的焦点。银行、证券、保险、基金等金融服务企业更将这里的甲级写字楼作为入驻的首选目标，大约有150家外资银行及其他各类金与合作。除此之外，律师行、进出口贸易、科技资讯等发展潜力巨大东、浦西在心理上的距离感得以淡化，取消隧道过江费，也刺激了一金报价为0.65美元/(平方米/天)。预计今年下半年预计将有约年将有约525000平方米的甲级写字楼投放市场。长期来看，今年年底开始的供应浪潮将一定程度的减轻市场的紧X程度。权威机构0万的甲级写字楼投放的景象，酒店客房出租率全线飚升。浦西的酒店生意好，客房出租率。据悉，宾馆的共有147.42万人次，比上年相比增长30%，而接待境外来还存有一定的市场空间；二是APEC会议的后续拉动效应，使世界在这样好的大环境里，拥有“浦东新区省部楼宇”资质和准五析一分钱贷款。这些楼宇投资方来自中国工商银行、中国建设银行、中大楼成功实现运作。现在，人们已看到了一个趋势：陆家嘴大楼租售率将稳步上升。这不仅是基于浦东每年因为这里是离世界最近的地方。”这些求购者中，有跨国公司、国内的投资机构，还有一些民营企业和宅增量将不会太大，相反写字楼、酒店、商铺等商务及配套设施将会继续呈上升的趋势。菊园三期汇豪天下、盛世年华、世茂滨江花园四则将具体集中在金茂大厦、东方路交通枢纽和浦项商务广场三大版0.46%0.46%14.75%84.79%边缘城区经大不如前，预计未来几年会继续保持这种发展状况。因此，陆家嘴2003年XX主要房地产政策一览表1234567《关于停止的通知》《关于加强的通知》《关于非居知》《全装修房设计标准》《XX市生区管理办法》《XX市房行办法》《央行121停批容积率在0.3以下的住宅用地，容积率在0.3以上的低密度住宅用地严格按照土地供应计划控制执行动产XX对外开放则》正式明确小区建设中环境规划设计、建筑节能、室内环境质量、小区水环境等六方面的内容或买受人对房屋面积有异议关于房地产开发贷款、个人住合理金发向业贷操作性业管理业主等各律责任以和消费的，多渠道上，实物配三种登记种类；明责任需进一步完善付能力政府清洁市场、规X操作，住的发展提障号文件》《物业条例》《国务院关房地持续展的通知》《关于中介降佣的通知》贴息的通《国家廉租法》《XX市房例》89状率超的新供应量十分有限，而专家预测，到“十五”期末，陆家嘴金融区测的主要特征金融贸易区独有的区位特征决定了陆家嘴地区未来三年的竞争的优势比较要在竞争中占据一定的优势、占有一定的先机，资金势力、开发经验的竞争焦点桥”的竞争环境，决定了未来三年内的竞争焦点将围绕着“国际化”三个字来展开。开发商是否能够提供与“硬件”匹配的服务标准；目关键所在。2.1本企业的现状分析2.1.1企业内部环境分析机，已经发展成融楼宇租售、酒店经营、物业管理及地产开发为一体的综合性企业。公司下设财务、销售、开发等部门，以及酒店、物业2004年，集团公司要求XX公司实现2.3亿的营业收入(其中酒店2500万)。在外债未清、盈余还本的情况下，公司对各部门进2.1.2企业财务状况分析证，出租率达95%，企业公司亏损继续降低，物业公司收入和利润重重。大楼建造周期过长、资本结构不合理、债务负担重、大厦尚未不涉及现金流出的固定资产折旧、无形资产等摊销，现金需求量为万元。再加上贷款还本13500万，共需21867万，现金流上的主0万，酒店公司由于客房数量有限，即使再保证较高开房率且其他开支得到有效控制的前提下，利息、折旧、能耗、工资等固定万元，要避免这一数字继续攀升，只有扩大销售。企业公司通过扩大2.1.3企业基础管理分析如果说，宝安大厦的竣工使公司完成了“硬件”的配备，那么管理无疑是急需跟进的“软件”。人员；另一方面，管理资质偏低、管理面积小、管理种类少、公司知名度低，以及员工队伍年龄结构偏大、文化水平偏低、具有专业技术制的教育、约束力度不够，而难以实现精细管理的目标，又反映了我2.1.4企业市场地位分析11.4亿元，主营业务包括房地产业、物业管理、生物制药及药品销的竹园商贸区内，位置优越，交通便捷，区域含金量高，具备较好的2.1.5企业产品特色分析最后整体验收。因此，其价格也经历了一个由低到高的过程。刚开始的价格比市价要低一些，采取“早出租早收益”的速度优先策略，客户也以小公司居多；现在，随着形势的变化，客户群也开始向大公司80家公司调整到30家左右的大型公司，这样，平均一层楼面一家。的基础上，运用差异化经营战略，提升酒店服务项目的质量，形成了独特的产品特色。例如，总台接待采用座姿式“一对一”服务，在提供优质服务的同时，增强宾客信息的私密性；又如，为入住酒店的宾2.1.6企业产品竞争分析个四星级以上的高档酒店，其中，除了“明城”和XX金陵集团(旗下还有金陵饭店)的紫金山大酒店，其余的都是国外品牌，像洲际、万豪、日航、瑞吉等等，都是国际著名的酒店管理集团，竞争比较激一个痛苦的定位的过程。比如隔壁的齐鲁大厦，开业不到一个月，价格就上到800元以上，它的规模和我们差不多，设施档次还比不上它做支撑，两百多间房根本就没有什么问题，加上它的政府背景(由吉红塔、新亚汤臣，等等，都是这种性质。即使是和我们情况比较接内地市场定位也很明确，就是XX省，所以在1992年这一项目应该说还是占有天时地利的，如果当年能够动充裕。当时这一带写字楼的租金是0.8美元/平方米/天，这个价格次，停工时间累计超过了4年；同时，大厦的成本也因此增大，整个到3亿多，应该说包袱还是很重的。所以说，市场知名度和美誉度不高，使我们在竞争环境中处于劣2.1.7企业资金运作分析节攀升，达到95%；物业公司、宝安大酒店的各项经营指标也有不还本13500万，共需21867万，现金流仍旧主要用于银行贷款的和酒店的财务费用共计3000万，还占整个融资资金的90％以上，从而造成了房地产企业对银行的严重要砝码，对开发商而言，解决融资难题才是第一要务，至于其后必须2.1.8企业规划设计分析宝安大酒店三者之间的优势，实施酒店经营、物业管理、楼宇租售和2.1.9企业人力资源分析XX宝安公司既然已经实现了酒店经营、物业管理、楼宇租售和和使命感。间，审计部无疑充当了“廉政公署”的角色，既减轻了领导班子的工作压力，也减少了很多不必要的麻烦。换句话说，加强监督和审核工作是非常必要的。责权限制制度的落实、经济指标的考核、员工培训2.1.10企业客户管理分析不再收费、地铁开通等缘故一直都比较热。从整体来看，形势最好的高达98%的大厦出租率使本大厦的已租客户，很自然地成为了的资料集中进行归档、分析和管理，提供妥善的售后服务，并为下一相关措施，适时适量地开发新客户，建立良好的知名度和美誉度，从此外，宝安大酒店、宝安物业的客户群从另一个层面来讲，也是宝安大厦的潜在客户群；而宝安大厦的客户群；反之亦然。因此，一2.1.11企业信息管理分析存与发展构成重大的影响。当然，酒店公司的日常信息管理、公司与2.1.12企业品牌管理分析还是宝安大酒店，都必须以“宝安大厦”的品牌为依托；或者说，通的营销来看，主要依靠的是连锁经营，一店一牌很可能得不偿失。所以说，品牌的认识度是企业的生命，而资本则是品牌的血液，提供不0062.2本企业定位浦东特殊而重要的战略意义，使其自然而然地成为了各方强手的必争之地，而入市较晚的XX宝企已经失去了在这片寸土寸金的“风水宝地”挖“第一桶金”的先机；在酒店服务行业的经验匮乏和就目前的情况而言，虽然我们落户浦东繁华的商贸中心，但是行。当然，考虑到国内市场中仍以南方的经济比较发达，客源也比较3.1总体战略势下，整个房地产行业将进入一个归集整合、重新洗牌的调整期。但管理和改革，趋利避害、把握商机，全面、稳步、着眼于长远地提升XX宝企地核心竞争力。要充分利用“宝安大厦品牌”形象、资产运作经验、人才配置等综合优势，坚持酒店经营、物业管理、楼宇租售3.2具体目标1.以宝安大厦整体经营为契机，加强酒店和物业管理的品牌经营和2.年底前争取用部分主营业务收入为资金，购置3000万元的土地2005年目标1.仍以宝安大厦的深度开发经营为依托，使酒店、物业管理、楼宇，形成2500万元的收入。3.2.32006年目标1.继续完善对宝安大厦的开发经营，提升酒店品质，在软件上狠下3.以上述两项业务形成的净流入资金，继续开发一块4000万左右执行 (一)总体计划1.经营理念：以酒店经营、物业管理、楼宇租售和地产开发为核心竞争力，并不断加以培养、维护和发展，形成以房产经营为中心环节、上下游产品紧密结合和相互渗透、相互补充的产业价值链，找2.经营策略：首先要找准机会并购因资金链条断裂的楼盘或地产项目。其次，要利用宏观调控、行业集中度提供的机会，扩大投资在投资方式上，可分为三步走：(1)绕：即农村包围城市。所谓联：即业内合作，以出资控股方式，结成战略联盟，与中小房产商联一步从结构上优化地产开发、商品房建设与销地体系构架。首先，以酒店经营和楼宇租售为主要经营资本来源，建立华东区域宝安联盟，达到资源共享。要扩大地产经营，年开发增量控制在上年度开发量地10％~30％，形成土地开发，出售、转让 (二)年度计划阵地，力求通过对现行制度和运作方式的总结和思考，趋利避害，使宝安大酒店实现营收3000万元(扣除佣金后的净收入)，通过国家宝安物业的注册资本增加至500万元以上，通过浦东新区授予优秀制度和运行方式的总结、思考、改进的基础上，逐步对拓展的项目实或高于同行业上市公司先进水平；宝安物业拓展1~2个新项目，拓号的评定；完成宝安大厦剩余的租售任务，适当拓展短期项目，使资万元，在竞争日趋激烈、酒店设备开始老化的条件下，对现有客户有效培植；宝安物业经营收入力争翻番，物业管理资质升到二级，通过的项目。行 (一)总体计划1年走1步(具体见后)。三年总的战略目标定位在一方面逐年使公司降低亏损，最终产生赢利，从而提高股东权益；另一方面通过债务重组，实现大面积销售，把剩余的优质资产实现融资替换，提高资产 (二)年度计划我们的工作重点将集中再一方面进一步加大调整，巩固和量力拓展已有阵地，加强成本控制力度，节亏损，基本上实现现金收支平衡，改善部分财务指标，结束为生存而才储备，完善已有财务制度，适当引进新的财务管理理念，以适应企超额完成集团下达的任务，为还贷和发展新项目提供有力的资金保行业平均、优秀指标的对比，为经营管理层提供真实的信息，合理的同时控制新帐，应收帐款占营业收入比重不高于2％，达到集团下达期等指标着手分析，结合计划，预测，严格控制应手帐款的规模及回月对资金使用情况进行跟踪，反馈，分析节约或超支原因，做到有计完善。措施：在现有的财务制度基础上，对核算，计划，预测，分析改变以往不尽合理的工作方法，合理补充业务的X围，种类拓展、X司的行业有别，各行业的专业技术要求比较高，市场经济发展迅速，变化快，我们也需要培养一支精简，强干，有头脑，肯吃苦，能适应环会办学专业继续教育、专业职称考试、评定，结合平时工作中的主管的传、帮、带作用，不定期的组织形式灵活的工作交流会，年内使各被动融资方式向主动经营活动现金流入过度(如集团对XX公司的经整公司信贷政策，降低应收比例等手段，加快应收帐款流转速度，进短期新贷3000万，归还旧贷款本金11250万，其好形象，发展与信托公司，保险公司，租赁公司，财务公司等其他金提高其横向整体概念，拓宽其专业知识、技能X围，以增强团队的长到管理成长的第2个三年计划的准备阶段，是较关键的1年，在财务杠杆，项目投资决策评价方面的工作能力提高。同时，从被动融资转变为主动融资。步入资本运营的良性循环。总结经验，积极探索4500万，适当新贷2000万(短期)，归还旧贷款本金13000万，降低资产负债率。降低存货规模，降低流动比率，提高偿债能力。同经过2004－2006年三年的努力和调整，我们将顺利的完成第单位：万元0%目率求年年力.84507,092.52.84产债润行 (一)总体计划如果所圈的地是沙漠，那么你将颗粒无收。因此，我们未来三年的布因素：第一是我们不可能什么都做，必须依据可筹集的资金规模，有 (二)年度计划按照集团“点、线、面”相统一地布局原则，三年内确定如下布2004年：在XX中心地段，寻找并激活“边角料”地块。XX目前是寸土寸金，土地资源日渐枯竭，中心地段更是一地难求，且价一些被人遗忘的“边角料”地块。可以通过广收信息、顺藤摸瓜找业主，以收购或联手方式拿下地块，再经过创意开发，打造出精致玲珑开发难度大，但“一城九镇”因开发较晚，资源比较丰富，还有较多机会。目前可重点关注松江、宝山、嘉定、金山、南汇等区域的发展X执行 (一)总体计划1.楼宇销售：宝安大厦的销售是盘活公司资产的关键环节，也2.酒店经营：要按照高级酒店经营管理模式，借XX快速发展3.物业管理：随着房地产市场的进一步发展，物业管理必然持高端物业管理目标，提高精品意识，提升企业资质，积极参与高端市以商业地产为主，同时引入两种运作模式：一是“工业地产商业化运 (二)年度计划2005年计划：完成XX宝安大厦剩余写字楼的销售工作，约16000平方米的销售任务(考虑到XX宝安大厦位居区域优势，位置优越，形象气派，可作为集团华东地区的办公所在地，故将大厦与此同时，积极开展公司新开发项目的销售工作，对于短期(一年内对于中期或长期项目(二年或以上)，妥善策划营销方案，安排号销2006年计划：完成商业裙房约28000平方米的销售任务，可万元。与此同时，继续开展公司新开发项目的酒店经营：2004年：宝安大酒店实现营收3000万元(扣除佣金后的净收入)，通过国家四星级旅游饭店的评审。使酒店短期偿债能力达到或的竞争将会呈现，且越趋激烈。我们酒店的设施设备开始陈旧，新入较高的房价，因此，从现在起做好客户群的培养，提升忠实客户至关培养是指鼓励在职员工积极参加政府组织的职称晋升考试或在管理层中选拔1~2名骨干人员，作为管理处主任等继任者拓展1~2个新项目，拓展面积达10万平方米，拓展的目标宝安大厦通过XX市授予的城市物业管理优秀大厦称号的评继续在管理层中选拔1~2名优秀人员，作为管理处主任等继标；策划机构设置及管理控制方案，探寻管理创新、服务创新的在条件许可的情况下，力争宝安大厦通过建设部授予的城市上年新拓展的项目获得区级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号的评定；人力资源年龄结构调整为40岁以上占人员总数的25%，级职称占人员总数的15~30%，初级以下职称占人员总数的10~20%，大专学历占人员总数的20~40%，中专、高中学品牌计划执行 (一)总体计划管理手册 安大酒店实施品牌整合、进行有效维护，使各品牌呈现相互支持，充业务。品牌的影响力，导入物业顾客关系管理系统，品牌，实施开发一片地产，交一方朋友，立一座丰碑的方针，踏踏实 (二)年度计划情况下，建立稳定的客户群和销售网络，树立良好的口碑。在缓解债务负担的前提下，逐步形成以“宝安大厦”为基础的“旗帜品牌”。。情况下，继续拓展新的客户群、销售网络及项目，在偿债的同时留有储备计划执行 (一)总体计划总体目标是：分短、中、长期进行土地储备与开发，长期项目3~4个、中期项目5~7个，短期项目6~8个；土地储备量以年10％~30%增加，同时储备6~8个农场或林场项目；适时适量将储备土地 (二)年度计划2004年土地储备计划：在华东地区(江、浙、沪)二、三线城市(地、县、级市)签订3~5个经集团批准的商业物业项目，年内动工2~3个，储备2~3个；签定1~2个农场或林场项目。2005年土地储备计划：在华东地区(江、浙、沪)的二、三线城市(地、县、级市)签订4~6个经集团批准的商业物业项目，年内动工3~4个，储备3~4个；签定2~3个农场或林场项目；适2006年土地储备计划：在华东地区(江、浙、沪、皖)的二三线城市(地、县、级市)签订5~8个经集团批准的商业物业项目，年内动工4~6个，储备3~5个；签订3~4个农场或林场项目；理计划执行 (一)总体计划次的楼盘，解决好客户资源，销售也即成功了一半。那么，如何开拓目标客户的搜寻工作。由于大厦出租率高达98％，在积极挖掘本大将目标客户的X围扩大到XX浦东陆家嘴地区其他商圈大厦内的客出奇制胜。比如：逐户访问大厦租赁客户；通过老客户的宣传，介绍楼面积、朝向、价格、投资回报的计算、办理银行按揭后每月的付款对我司项目产生信心。同时，对于客户面临的问题，能指出协助解决构计划执行、后分析客户资料并归类，总结客户的共同性及差异性。如：我部从目型：一种是大厦租赁户，另一种是来自于XX的民营企业主。考虑到了；而且，江浙地区的人们本身拥有在XX置业的强烈梦想，故我部售后服务是决定营销额增长的根本。我们应该做到继续关心客户，倾听客户意见，真心实意为客户解难，并履行服务承诺。与此同时，建立客户反馈机制。客户良好的反