城市更新背景下老旧小区改造的问题及对策-以常德市武陵区为例

城市更新背景下老旧小区改造的问题及对策——以常德市武陵区为例摘要：城镇老旧小区改造是城市更新的重要内容，具有规模大、分布广、涉及人群多的特点，关系着群众的幸福感、获得感，影响着城市品质、社会安全以及经济发展等多个方面，成为当前中央与地方关注的重点问题。本文以武陵区为例，分析了老旧小区改造的难点并提出对策建议。关键词：城市更新老旧小区改造武陵区60%，已经进入城市化进程的中后期阶段。这意味着，今后城市发展的重点将由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。党的十九届五中全会通过的“十四五”规划建议明确提出“实施城市更新行动”，2021实施城市更新行动是应对新阶段新问题，推动城市建设高质量发展的必然要求。老旧小区改造是城市更新的重要内容，同时也是一项重要民生工程、民心工程。近年来，武陵区坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”，大力实施城市更新行动，扎实推动老旧小区和精致片区改造工作，取得了良好的环境效益和社会效益。一、武陵区老旧小区改造的措施及成效自2019采取专题调度与现场指导相结合的方式，在精准摸排的基础上建立项目库、分类评估，制定年度实施计划，确保工作有序推进。截至目前，已完成老旧小区改造537245坚持党建引领，发挥居民主观能动性。充分发挥各级党组织的领导核心作用和党员先锋模范作用，把加强党的建设贯穿于老旧小区改造及基层社会治理的作为前提条件，对居民改造意愿强烈、积极配合的，优先实施改造。针对改造的具体内容，根据各小区的不同需求和居民意愿确定小区“改什么”，并逐一确定“菜单式”改造方案，充分调动居民主动参与意识。统筹规划，科学安排。住建局，由住建局对小区数据进行分类评估，统筹科学规划并建立老旧小区改造项目库，按照轻重缓急、先易后难的原则安排各年度实施计划。住建局将切实符合老改条件、居民参与积极性高的小区纳入当年改造项目，并上报区委、区政府确定。突出拆违先行，创造改造条件。改造建设的工作思路，由城管牵头联合各街道组织实施“拆违行动”，拆除了老旧小区改造启动的“肠梗阻”，拆开了小区改造的公共空间，拆出了居民的信心和决心，为老旧小区改造扫清了障碍。多方筹措资金，建立合理共担机制。建立多元化资金筹措机制，坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。改造资金采取2020年开始的改造项目，明确居民出资比例不低于计划总投资5%的标准，同时提请市政府动员水、电、气、通信等运营企业承担一定的设施改造费用。二、制约老旧小区改造的主要因素区内职能不全，前期报建手续难批。划局等部门职能职责不全，且项目前期规划审批、施工许可办理、项目受监等手续由市直部门办理，使得部分已改造完成的老旧小区至今未完成前期相关审批、施工许可、质量安全监督等手续的办理，也未进行联合竣工验收工作。小区底数不清，改造机制不健全。武陵城区老旧小区存量大，不同小区的对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。同时，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接的具体政策支持尚不明确。资料档案不全，改造难度加大。建设资料缺失，有的缺失地下综合管线图。同时，很多老旧小区建成后都开展了后期施工改造，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，改造需要实地核对。此外，大部分老旧小区面积有限，场地的限制加大了改造难度与施工风险。居民需求多样，意见难以统一。装使用天然气省钱，加装电梯方便老人孩子，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。资金问题突出，业主共建意识弱。老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。根据现有文件规定，符合中央财政2000长效管理缺乏，改造成果难维持。过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。究其原因，主要是小区治理力量不足，长效管理机制不健全。老旧小区收缴物业费困难与物业管理不到位的矛盾突出，社区工作因人手不够，较少参与老旧小区的管理。如果改造完成后小区管理继续缺位，就会导致改造成果无法维持。三、完善老旧小区改造的对策建议健全机制，加快出台规划方案。能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。尽快组织开展全区老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能，老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民具体的改造需求等情况，建立全区老旧小区基础数据信息库。在此基础上，明确改造的具体时间、内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施。统筹推进，合理把握改造节奏。始资料和图纸的查找整理，基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托相关设计单位及时进行补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位和有关街道应协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进行集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传动员工作，取得广大居民的理解和支持。以人为本，改造提升居住环境。建筑改造、道路交通和停车、管网系统、景观绿化、适老化改造、社区服务体系6涉及共同利益的问题。支持存在多孔预制楼板等安全隐患较多的老旧小区拆旧建新，鼓励多层住宅加装电梯，实施打通消防生命通道工程，完善老旧小区公共服务功能。多元投入，健全资金筹措机制。的政府和居民资金负担比例，做好财政投入保障，探索构建政府政策性引导、居民共建性出资、企业市场化参与、社会全方位支持的多元化融资机制。综合施策，