物业管理实施试行办法

物业管理实施试行方法第一条为进一步标准物业管理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提高行政管理效能和物业管理水平，根据国务院《物业管理条例》、《xx省物业管理条例》及有关规定，并按照XX市人民政府办公室《关于明确XX市市区物业管理工作职责的通知》（XX政办〔XX〕XX号）精神，结合我县实际，制定本方法。第二条本实施方法适用于我县行政区域内物业管理活动及其监视管理。本实施方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条县住房和城乡建立管理局（以下简称住建局）负责全县物业管理活动的监视管理工作，其主要职责是：（一）负责物业管理活动的监视管理工作，指导乡镇政府的物业管理活动。（二）负责指导物业管理小区业主大会的筹备，业主委员会的成立备案、变更、换届工作。（三）负责物业管理工程招投标活动管理工作。（四）负责对注册的物业效劳企业资质审核发证工作。（五）制定、发布业主大会和业主委员会议事规那么示范文本；制定、公布物业效劳合同示范文本。（六）依法查处物业管理中的违法行为。（七）建立健全相关管理制度。建立健全物业管理联席会议制度，协调解决物业小区管理和效劳中的突出矛盾；建立物业管理投诉受理制度，协调相关部门处理物业管理活动中的投诉;建立物业管理工作考核制度，对物业管理工作进展考评;指导和监视物业效劳企业信用档案的建立和管理工作。（八）组织对新建住宅小区物业管理综合查验初审工作。协调物业效劳合同解除或终止时的物业管理移交工作。（九）做好新建住宅小区物业管理工作的综合查验工作。（十）负责做好物业专项维修资金的归集、管理、使用工作。（十一）催促指导物业管理协会开展工作，促进物业管理协会加强行业指导。（十二）依法做好物业管理其他相关监管工作。第四条乡镇人民政府职责是：（一）负责辖区内物业管理工作，指导村（居）开展物业管理工作。（二）负责组织物业管理区域内业主大会成立和业主委员会筹备、换届工作，调解业主、业主委员会与物业效劳企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与村（居）管理、村（居）效劳的关系。（三）负责组织召集物业管理联席会议，解决物业管理与效劳过程中发生的矛盾纠纷。（四）负责辖区内物业管理区域调整划分工作。（五）负责物业效劳合同解除或者终止时的物业管理移交工作。（六）业主委员会未按规定及时召开业主大会临时会议的，催促或者组织召开业主大会临时会议。（七）对业主大会、业主委员会做出违反法律、法规的决定的，责令限期改正或予以撤销，并通告全体业主。第五条村（居）在乡镇人民政府领导下开展物业管理相关工作，职责是：（一）参与本辖区业主物业管理小区业主大会筹备工作。（二）协助乡镇人民政府做好辖区物业小区业主委员会筹备换届工作。（三）协助乡镇人民政府做好调解业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业效劳企业之间的纠纷。（四）参与物业效劳合同解除或者终止时的物业管理移交工作。（五）负责组织协调未进展物业管理的小区日常管理工作，参与物业效劳合同解除或者终止时的物业管理移交，指导物业效劳企业实行属地管理的原那么。（六）积极配合、协助和服从乡镇人民政府做好物业管理相关工作；做好城市管理和文明创立工作。第六条县行政执法局负责查处各小区沿街房屋违章搭建、乱开门窗、乱挖地下室等违规行为，积极配合协助县住建局对小区内物业公司和住建局制止无效的违章行为进展查处，催促及时整改，恢复原状。第七条县公安、规划、民政、物价、环保、市场、安监、公共资源交易管理、消防等部门按照各自职责依法实施本方法。第八条物业效劳企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业效劳业务。物业效劳企业在非注册地承接物业效劳工程，应当向物业工程所在地房地产管理部门备案。从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。第九条凡在我县行政区内建立的商品房（含经济适用房、集资建房、拆迁安置房，下同），应按照规定进展物业管理招标活动。第十条总建筑面积在五万平方米以上（含五万平方米）的物业工程应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平米以下的非住宅物业，经县住建局批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。第十一条新建物业工程的前期物业管理工作的招标投标工作，应在商品房预售许可证颁发前30日完成，成立业主委员会的物业工程的招标投标工作，应在业主委员会成立后1个内月落实。第十二条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和老实信用原那么。第十三条县住建局负责我县物业管理招标投标活动的监视管理。县公管局详细实施我县物业管理招投标工作。招标单位向县公管局申请招标前，需将小区物业用房、水电图纸、道路绿化等物业配套设施、物业维修保证金缴纳情况报物业主管部门审核，符合条件方可招标。第十四条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。第十五条招标人采取公开招标方式的，应当在指定的报刊、信息网络或其他媒介上公开发布招标公告。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上有资质的物业管理企业发出投标邀请书。第十六条投标人在投标时要向物业主管部门缴纳五万元以上的投标保证金，中标后转为履约保证金，由县物业管理主管部门监视管理。第十七条建立单位向物业效劳企业移交物业管理工程手续时，应当向物业效劳企业移交齐备的相关资料。第十八条物业效劳企业应当提供符合其资质要求的效劳，并符合和遵守物业相关法律法规的标准及物业效劳合同的要求。第十九条业主或使用人进展物业装修，应事先告知物业效劳企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业效劳企业应当对业主或使用人的物业装修活动进展监视，发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和有关行政主管部门。业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业效劳企业应当催促责任人负责修复或赔偿。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向县人民法院提起诉讼。第二十条因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业效劳企业的同意；物业效劳企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。第二十一条物业使用中制止以下行为：（一）擅自改变物业使用性质。（二）擅自破坏房屋外貌，将配套设施挪作他用。（三）擅自占用物业共用部位、共用设施。（四）擅自搭建建（构）筑物。（五）践踏、占用绿地，损毁树木、绿化设施。（六）损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地。（七）排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音。（八）法律、法规制止的其他行为。第二十二条物业小区停车场地的收费标准按物业委托管理合同和县价格主管部门的规定执行。第二十三条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，按规定办理审批手续。第二十四条物业的维修、更新、改造费用，按以下规定承担：（一）物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担。（二）涉及公共部位维修按公共维修基金使用方法处理。第二十五条前期物业效劳合同终止时，物业效劳企业应当将物业效劳用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。第二十六条同一个物业管理区域内的业主，应当在乡镇人民政府的指导下成立业主大会。第二十七条符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）入住率到达50%以上的。（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的。（三）首批物业交付满三年的。第二十八条选举产生业主委员会，选聘和解聘物业效劳企业；筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施应由业主共同决定。第二十九条业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同，执行业主大会的决定事项，召集业主大会会议，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案。第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县人民政府房地产行政主管部门或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第三十一条在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）依法履行自治管理职责，支持社区委员会开展工作，并承受其指导和监视。第三十二条用于销售的新建物业的建立单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向县物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。第三十三条建立单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十四条建立单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业效劳企业保修。保修协议的示范文本由县物业主管部门制订。第三十五条在物业保修期内有以下情形之一，建立单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按《物业管理条例》的规定启动使用保修金：（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进展配套设施建立或有关设施不配套的。第三十六条保修金存储期限为八年。保修金管理机构应当在物业交付之日起满八年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建立单位。建立单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，县物业主管部门应当进展公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业管理区域物业维修资金。第三十七条县住建、物价、环保、市场、消防等行政主管部门和乡镇人民政府、村（居）应当设立投诉受理机构，配备专职或兼职工作人员，承受业主、物业使用人、业主委员会的投诉，并及时处理投诉案件。第三十八条投诉的处理程序乡镇人民政府对登记受理的投诉应在3个工作日内通知被投诉人，并到现场调查，根据查证的事实依照本方法的规定，做出处理决定，在2个工作日内将处理决定书面通知投诉人和被投诉人，并将材料报县住建局，由县住建局依据有关法规的规定做出相应的行政处理决定。第三十九条乡镇人民政府、村（居）、承办人在投诉完毕后，应将形成的文书、图片、照片等编目装订，送县住建局立卷归档。第四十条物业主管部门组织相关社区及物业管理相关职能部门定期和不定期对所有纳入物业管理的生活小区进展检查评比，对物业管理优秀的小区给予一定的奖励，对物业管理较差的小区给予一定的处分。第四十一条有以下行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处分：（一）住宅物业的建立单位未通过招投标的方式选聘前期物业效劳企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业效劳企业的。（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。（三）不移交有关资料的。（四）未取得资质证书从事物业效劳的。（五）建立单位在物业管理区域内不按照规定配置物业效劳用房的。（六）物业效劳企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。（七）挪用专项维修资金的。（八）未经业主大会同意，物业效劳企业擅自改变物业效劳用房用途的。违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第四十二条物业效劳企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停顿物业效劳。物业效劳企业擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。第四十三条业主、物业使用人有以下行为之一的，县级物业行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处分；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：（一）拆改房屋承重构造的，处以五万元以上十万元以下罚款。（二）侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以一千元以上五千元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以五千元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款。（三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。第四十四条擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进展协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、环保、市场、行政执法等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。第四十五条物业管理部门工作人员、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有以下情形之一的，由有关行政机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的。（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的。（三）违法实施物业管理行政许可的。（四）违反物业管理投诉处理规定的。（