工程计划维修管理目标制度规则

\\陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度项目管理中心2016年1月\\目录1附件18附件2附件3附件4附件5.............................\\文件名称编制人审核人批准人发布单位工程管理部页数共5页发布日期2016年1月生效日期目的时性和有效性，加强现场维修的监督管控。适用范围陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位名词解释甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司乙方—参建总分包单位总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位编制依据合同\\建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法其它国家相关法律法规金泰恒业工程质量维修体系标准文件\\一、保修期限及保修范围1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限；2.外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年；3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年；5.装修工程：为2年；6.建筑保温工程：为5年；7.其他部分：为2年。8.合格之日起从新计算。1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围；2、费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。二、保修要求保修实施要求，包括但不限于如下内容：(一)维修人员管理：1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；\\2.人，包括如下内容；保修负责人姓名公司通讯地址：电话/手机：电子邮箱：传真：视为乙方已收到甲方传达之信息。3.保修负责人代表所属单位全面负责保修期内各项保修事务的对认并支付予客户的赔偿款等工作。4.由推脱交由公司处理。5.维修人员现场管理规定：维修人员必须在规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作。入，否则一切法律后果由乙方承担。进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）必须穿鞋套，严禁脱鞋入户，严禁使用客户的拖鞋、抹布等物品。\\修、家具或其它设施若由此受损，由乙方承担赔偿责任。款2000-5000元。同事及其他施工单位维修人员）争执。理人员，不得擅自向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言语，严禁同业主有任何形式的争吵。离开维修现场，业主不在时，必须将所有门窗关好，水、电开关关闭。否则由此造成的一切后果由乙方承担。无故缺席。维修人员必须服从甲方和物业服务中心的其它各项管理规定。6.若违反以上1-5200-10000元向甲方支付违约无须征得乙方同意。7.维修人员其他不当行为处罚标准详见《维修人员不当行为处罚标1(二)维修时间要求：\\1.发生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故障、知后（以书面、电话或电子邮件为准）须2小时内赶到现场进行维修。2.2）为准，一般日常问题维修时间为3-7天，乙方协商确定。3.按本协议进行维修，并按甲方指定时间完成维修工作。4.达成一致，确定具体时间，并按约定时间上门维修；(三)维修质量要求：1.包括：上门查看、业主沟通、确定方案、过程实施、结果检验、签单确认等。2.维修方案必须经过甲方维修工程师签字认可方可实施。3.师、业主验收签字，视为该维修项目本次维修完成，所维修项目的保修期限重新由维修合格之日起计算。4.3(四)第三方维修：\\引起的一切费用和责任由乙方承担：接到维修通知（以书面、电话或电子邮件为准）拒不接收；属于抢修范围，无法联系到保修负责人；超过维修时限任未完成维修；对同一位置经过两次维修仍未解决问题的；因维修人员服务行为造成业主强烈投诉；1.第三方施工单位维修产生的费用由甲方直接从甲方支付给乙方的任何费用中扣除，无须征得乙方同意。2.对于涉及结构安全的质量事故，应当按照《建设工程质量管理条理》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措方实施保修。(五)附件：1、《维修人员不当行为处罚标准》2、《工程维修时间要求标准》3、《维修联系单》4、《质保期内维修任务推进表》5、陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施陕西金泰恒业房地产有限公司2016年1月1日\\附件1维修人员不当行为处罚标准序号1次2次34次次5次6次1次2次3次4次5品次6次7次

8次9次次\\序号次次

次次次次1次2次3象人4次5次6次7次8次9次\\附件2工程维修时间标准\\1限3天5天天5天7天5天7天天5天7天类天天天天天天落3天5天天天天7天天7天3天5天3天5天5天1天7天天1天2天1天3天1天1天1天1天2天1天1天1天1天2天2户5天\\1天天7天天7天1天天天3天天天1天天1天\\附件3维修联系单业主房号联系方式【】渗漏【】裂缝【】弱电工程维修类型【】三防门【】铝合金/塑钢门窗维修部位【】电气工程【】水暖工程【】其它问题描述接待时间下单时间物业客服签名维修单位发单时间维修工程师签名维修方案维修单位负责人：项目维修工程师：开始维修时间实际完成时间现场维修记录（由维修单位填写）维修情况维修负责人签名：日期签字确认栏项目部/监理单位物业维修物业客服部业主签名部备注：\\附件4质保期内维修任务推进表（作为录入明源系统依据）编号：No.:项目名称业主姓名房号法定交房日期年月日时分来电来访报修方式其他联系电话报修日期前台接待通知物管员时间年月日时分物管员签名：物管员电话：物管员年月日到达报修时分现场时间问题描述现场勘查物业管理员签名：年月日维修工签名：年月日□是否属于质保期内的维修事项□属于开发建设单位工程质量缺陷造成的维修（建设部2001年88号令第33条）院2003年7号文第13条规定)□属于开发建设单位质保期内正在维修，延续至质保期外还未完工的维修或者维修结束后尚未进行项目部、施工单位、物业和业主四方验收的维修□关于隐蔽工程的维修（参考建设部2010年165号文《物业承接查验办法》第33条责任判定规定）□因业主使用不当等造成的维修，由业主承担维修责任（参考09版《陕西省物业管理条例》第15条规定）由物业公司承担维修责任或双方承担维修责任（参考07版《国务院物业管理条例》第36条）物业服务中心负责人签名：年月日地产项目部负责人签名：年月日责任接单责任部门接单部门接单人时间年月日\\由维修责任部门所提报的维修方案年月日，已经业主在书面方案文

稿上签字确认同意。（具体方案可另附书面材料作为本推进表附件存档备查）维修方案确认业主签字：维修过程记录地产项目部代表签名：年月日时分

物业服务中心代表签名：年月日时分验收牵头单位（维修责任部门）负责人：验收日期：其他代表签名：

项目部代表：维修完毕验

施工队代表：

验收收物业代表：

人年月日

业主签名：回访方式电话入户其他回访人（物业公司品质部）业主答复满意一般不满意回访日期填表说明：1.该推进表由物业服务中心起始发出，中心负责人签发，一式两份，物业服务中心和项目部各执一份，服务中心指派客服或维修专人跟进。2.维修结束，经验收合格后，该推进表项目部自留一份，送客服前台一份，另一份送物业公司品质部，以备回访。\\目录\\一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施（一）外窗渗漏表现形式：外窗框周边易出现渗水。治理主要措施：1.1进行复验。1.2窗框应采用固定片法安装固定,严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定窗框。固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定片应一内一外交错布置，严禁单面固定。1.3一次成形，填充饱满。1.4气泡，转角处平顺、严密。1.5外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%，并不得1.7外窗排水孔位置、数量、规格等应根据窗型设置，满足排水要求。1.8录。\\（二）有防水要求的房间地面渗漏表现形式：地面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：2.1四周应与现浇板同时吊模浇筑混凝土止水台，高度不小于200mm。2.2转角处、墙根部位应做防水附加层。2.3湿润，用高于原设计强度一个等级的微膨胀混凝土分两次进行浇灌、捣实。管道穿楼板处宜采用止水节施工法。2.4地漏安装的标高应比地面最低处低5mm，地漏四周用密封材20mm。2.5成时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于（三）屋面渗漏表现形式：屋面细部处理不规范，易产生漏水、渗水。治理主要措施：3.1不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法。3.2\\道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。3.3应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工。3.4天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mm，并用密封材料嵌填封严。3.5伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处，应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口。3.6屋面水落口周围直径500mm范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50mm，并用防水材料密封。3.7屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采取有效措施，避免破坏防水层。3.8屋面防水工程完工后，应做蓄水检验，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不少于30mm；坡屋面应做淋水检验，淋水时间不少于2小时。（四）散热器安装不规范，散热器支管渗漏表现形式：散热器安装固定不牢，支管少支架，管件接口易发生的现象。\\治理主要措施：4.1散热设备、管材、管件应相匹配，并应按要求进行检验。4.2散热器支架、托架安装设置正确，固定牢固。4.3散热器支管长度超过1.5m塑料向正确。4.4隐蔽安装的采暖管道在地面上应标明其位置和走向。4.5散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应符合设计或产品说明书要求，如无要求时，应为30mm，距窗台不应小于50mm；距地面高度设计无要求时，挂装应为150～200mm,卫生间散热器底部距地不应小于200mm,散热器排气阀的排气孔应向外斜45°安装。4.6.1采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺丝、乱丝，连接后外露2-3扣，并应清理干净,做好防腐处理。4.6.2加热时间及熔焊深度均应严格控制。4.6.3件。4.7散热器及配管水压试验应在逐户试验合格的基础上进行系统试压。\\二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施（一）钢筋混凝土现浇楼板裂缝部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝。治理主要措施：1.1布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的，方向应增加Φ4＠150宽500mm的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋。1.2足够的刚度和稳定性。1.3后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达到拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除。1.4施。双层上排钢筋应设置钢筋小马凳，且每平方米不得少于2只。1.5在混凝土浇筑时，应铺设临时性活动跳板。1.6预拌混凝土在运输、浇筑过程中，严禁随意加水。1.7\\抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护。1.8现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10Mpa时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时，应采取有效措施，减轻冲击。1.9各类裂缝的处理方法1.9.1对混凝土中水泥安定性不合格或者水泥不同品种混用发生新浇筑。1.9.2采取加固补强措施。V字形凹槽冲洗布等措施对楼板进行加固。当用碳纤维布加固时，对单条裂缝，除了条缝要井字形粘贴，间距同布宽。(布宽300mm左右为宜)1.9.3处理如下：1.9.3.1现龟裂时，可用抹压一遍处理。1.9.3.2对当裂缝较大(宽度大于0.2mm)时，应沿裂缝凿八字形凹槽，冲洗干净后，用1：2水泥砂浆抹平，也可以采用环氧胶泥嵌\\补。(仅限于缝的数量少且非通长、贯通的缝)1.9.3.3底用碳纤维布粘贴成井字形，间距同布宽。1.9.3.40.2mm的V(布宽300mm左右为宜)1.9.3.5时板底只有纵横都粘贴。（二）填充墙裂缝洞口周边易产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝。治理主要措施：2.1防潮、防雨淋措施。2.2不同基体的搭接宽度每边不小于100mm。钢丝网片的网孔尺寸不应大于\\射钉加铁片固定，间距不大于2.3后将槽内砌块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏，应进行补强处理。剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层15mm，并用M10水泥砂浆抹实，外挂钢丝网片两边压墙不小于100mm。2.4填充墙砌体应分次砌筑。每次砌筑高度不应超过砌筑高度不宜大于2.8m；灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹缝，严禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝。2.514d后，再将其斜砌挤紧。当砌筑至梁（板）底缝隙较小无法斜砌时，宜采用干硬性C25膨胀细石混凝土填塞。2.6填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留2Ф6@500拉结筋，补砌时应润湿已砌筑的墙体连接处，补砌应与原墙接槎处顶实，并外挂钢丝网片，两边压墙不小于100mm。2.7满挂钢丝网片。（三）墙面抹灰裂缝表现形式：抹灰墙面易出现空鼓、裂缝。治理主要措施：3.1\\控制，并同时检查基体抗裂措施实施情况。3.2裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料。必要时，可在基层抹灰缝应相互错开。3.3墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过35mm时，应采取加设钢丝网等抗裂措施。三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施（一）管道井内管道安装常见问题表现形式：管道穿楼面处套管高度不一致、套管不正、套管穿管后未用柔性防水材料进行封堵，管道井内未设置排水地漏。治理主要措施：1.150mm，并应做到套管与管道同心，套管环缝应均匀，用油麻填塞，外部用腻子或密封胶封堵。1.2管道井内宜设置一个排水地漏。（二）管道立管支架安装常见问题表现形式:支架安装高度不统一，安装前未刷防锈漆。治理主要措施：2.1立管管卡安装高度距地面为个以上管卡应均匀安装，同一房间内管卡应安装在同一高度上。\\2.2支架安装前应除锈并刷防锈漆，竣工前应刷面漆。2.3管道支、托、吊架应采用型钢标准件，严禁使用带膨胀螺栓的扁铁支架。采用角钢支架的应倒角。四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施（一）电气竖井内电缆桥架安装不规范、电气竖井内布线乱气竖井内电线敷设乱、尤其是弱电电线管敷设很乱。治理主要措施：1.150mm，档水台与电缆桥架之间用防火堵料填塞密实。1.2带电的金属外壳均应与接地干线可靠连接。1.3电气竖井内预留弱电、消防桥架洞口位置时，要精心策划，便于后期弱电施工时布线美观、合理。（二）配电箱安装不规范表现形式：导管随意进入配电箱、箱内布线乱、导线不分色治理主要措施：2.1导管进入箱应顺直，管头长度小于5mm，用锁母固定的管口露出锁母2～3扣。2.2导管进入配电箱应一管一孔，排列整齐，锁母连接。严禁在配电箱上电气焊开孔和开长孔。\\2.3箱内布线要整齐、导线要分色，A相黄色，B相绿色，C相红色，零线淡蓝色，PE线黄绿相间。（三）屋面避雷网安装及屋面风机配管常见问题表现形式：屋面避雷网安装不顺直、搭接处单面焊、焊接处未处理就刷银粉漆、风机未与避雷网连接、风机电源金属软管长度过长。治理主要措施：3.1应先清除药皮，刷防锈漆。3.2屋面避雷网安装高度应保证离敷设表面150mm，一般应设置300mm外侧宜为150mm,避雷网明敷引下线距墙面宜为