房地产估价师之开发经营与管理自我检测模拟B卷附答案

房地产估价师之开发经营与管理自我检测模拟B卷附答案

单选题（共50题）1、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A2、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（）。A.0.2%～0.8%B.0.2%～1.0%C.0.25%～1.5%D.1.0%～3.0%【答案】B3、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C4、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】A5、关于预算，下列说法错误的是（）。A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D6、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】A7、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】B8、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D9、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A10、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】B11、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】D12、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C13、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】C14、投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A15、地基单位面积所能承受的最大压力，称为（）。A.地基正常承载力B.地基最大承载力C.地基最小承载力D.地基容许承载力【答案】D16、采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（）。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营【答案】B17、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A18、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说()对小型商场并不很重要。A.停车B.位置C.特色D.距离【答案】C19、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D20、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%【答案】D21、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法【答案】B22、某家庭从银行贷款100万元购买一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B23、保和丸的药物组成为A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子【答案】B24、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A25、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％【答案】D26、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B27、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查【答案】C28、下列关于通货膨胀和房地产增值的说法，正确的有（）。A.通货膨胀导致折现率下降B.房地产增值导致折现率下降C.通货膨胀和房地产增值对折现率的影响大致相同D.通货膨胀和房地产增值是两回事【答案】D29、收益性物业的经营费用不包括()。A.人员工资B.抵押贷款还本利息C.办公费D.保险费【答案】B30、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】A31、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是()。A.i＝rB.i＞rC.i＜rD.i＝1+r【答案】B32、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B33、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】A34、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A35、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】D36、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（）左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C37、()越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率【答案】D38、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率B.存款利率C.贷款利率D.基础利率【答案】D39、编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的（），要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】D40、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法【答案】A41、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A42、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果()，则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A43、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C44、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％【答案】D45、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（）。A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】A46、按照地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场细分的主要方式，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按照（）划分。A.城市内某个区域B.省或自治区所辖地域C.城市D.中国房地产市场【答案】C47、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。A.已正式交付使用B.已正式签订商品房预售合同C.已正式签订商品房交易合同D.已正式竣工验收合格【答案】B48、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】A49、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（）租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望【答案】A50、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析【答案】C多选题（共20题）1、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表E资产负债表【答案】BC2、下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法【答案】BCD3、可行性研究的步骤包括（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC4、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】CD5、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】BCD6、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD7、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD8、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】BCD9、敏感性分析的三项预测值是指()预测值。A.最合理B.最乐观C.最可能D.最悲观E最公平【答案】BCD10、房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】CD11、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E协议中规定的有关费用【答案】B12、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】ABC13、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】ABD14、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有（）。A.静态投资回收期B.借款偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金回报率【答案】AD15、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】BCD16、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【答案】ABCD17、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】BCD18、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费【答案】CD19、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC20、开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性E投标人正在施工的承建项目【答案】ABC大题（共10题）一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】二、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】三、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】四、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】五、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】六、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】七、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】八、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）