房地产城市进入研究之苏州城市进入报告研究课件

Agenda目录PART

01PART

02PART

03PART

04PART

05城市分析市场总结及后市预判商品住宅市场研究土地市场研究政策盘点城市分析城市基本情况城市规划发展城市类型分析0101

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城市基本情况【总体概况】苏州市是长江三角洲城市群重要的中心城市之一，2017年末常住人口1068.4万，全年GDP17319.51亿人民币。地理位置：江苏省东南部、太湖东岸苏州市位于江苏省东南部，长江三角洲中部，是国家高新技术产业基地，江苏长江经济带的重要组成部分。经济指标GDP17319.51亿元GDP排行前五镇区GDP增速7%昆山市（3520.35亿元）、张家港市（2606.05亿元）、工业园区（2350亿元）、常熟市（2280亿元）、吴江区（1780亿元）人均GDP16.2万元人均GDP增速8.3%人口指标常住人口1062.57万常住人口排名前五市县区户籍人口678.2常熟市（106万人）、张家港市（91万人）、吴江区（80万人）、昆山市（75万人）、姑苏区（74万人）城镇化率75.5%张家港市常熟市太仓市吴中区吴江区相城区姑苏区无锡虎丘区常州溧阳南通上海嘉兴湖州昆山市01

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城市基本情况【全市经济规模】近年来苏州经济呈逐年稳步增加态势，经济发展较迅速，人均GDP居全省首位，达15.96万元近年来苏州市全市GDP呈逐年增加的态势，增速较2016年小幅下滑，2017年全市实现地区生产总值（

GDP

）为17319.51亿元，较上年增长7%。全市人均GDP同样逐年稳步上升，2016年人均GDP为15.96万元，较上年增长10%。2012年

2013年GDP(亿元)

12011.65

13015.7同比增速 10.10%

9.60%2014年

2015年

2016年

2017年13761

14504.2715475.0917319.518.30% 7.50% 7.50% 7%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%050001000015000200002012-2017年苏州全市GDP及增速人均GDP(万元)同比增速2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年11.27 12.22 13 13.62 14.5 15.9612.70%

8.43% 6.38% 4.77% 6.46% 10%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%051015202012-2017年苏州全市人均GDP及增速01

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城市基本情况54.10%51.90%50.10%48.60%47%44.40%46.60%48.40%49.90%51.50%0%10%20%30%70%80%90%100%2012年

1.5%2013年

1.5%2014年

1.5%2015年

1.5%2016年

1.5%【城市产业】近年，苏州市第三产业比重逐年递增，并从2016年起苏州第三产业占主导地位近年来，苏州城市开发区的功能进一步转型升级，第三产业得到大力发展，比重逐年递增，产业经济水平明显提升。自

2016

年起，第三产业占比首次超过二产4.5个百分点，产业结构实现由“二三一”向“三二一”的转变。2016年第三产业比重为51.5%，较上年提高1.6个百分点，超过二产4.5个百分点。2012-2016年苏州三产占比变化40% 50% 60%第一产业 第二产业 第三产业01

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城市基本情况2012年2013年2014年2015年2016年2017年城镇化率72.31%73.15%73.95%74.90%75.50%76.10%76%75%74%73%72%71%70%77%2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年1060.4 1061.61064.74

1068.4667.08 667.01 678.2691常住人口（万人）

1054.91

1057.94户籍人口（万人）

647.81 653.84常住人口增速 0.79% 0.29%0.23%0.11%0.30%0.34%0.90%0.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%120010008006004002000【全市人口】苏州人口数量逐年递增，户籍与常住人口比为0.65：1，人口净流入数量大；城镇化建设步伐快近年苏州市人口数量呈逐年递增态势，2017年全市常住人口为1068.4万人，户籍人口为691万人，户籍人口与常住人口的比例约为0.65：1，人口流入数量大，苏州市为人口导入型城市。2012年常住人口增速下滑，直至2015年开始小幅上涨。近年苏州市城镇化率呈平滑直线上升态势，2017年全市城镇化率为76.1%，较上年增加0.6个百分点，

新型城镇化建设步伐较快。2012-2017年苏州市人口变化 2012-2017年苏州市城镇化率变化01

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城市基本情况【居民收入水平】2012-2017年苏州市城镇居民人均可支配收入和城乡居民存款余额逐年增加，居民购买力不断提高2012-2017年苏州市城镇居民人均可支配收入逐年增加，至2017年人均可支配收入达到58750元，但增速逐渐减缓，2017年增速为8.1%。截止2016年底，苏州市全市城乡居民存款余额为7914亿元，增速为17.2%，居民存款余额充足，突破“7”字头，购买力较为强劲。2012 2013 2014 2015 2016 2017年 年 年 年 年 年466775000454400

58750城镇人均可支配收入（元）

37531

41143增速 12.90%

9.60%8.60% 8%8% 8.10%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%7000060000500004000030000200001000002012-2017年苏州市城镇居民可支配收入及增幅2012 2013 2014 2015 2016年 年 年 年 年居民存款余额（亿元）5788 6408 7023 6753 7914增速24.3%10.7%9.6%-3.8%17.2%30.0%25.0%20.0%

15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%10000800060004000200002012-2016年苏州市城镇居民存款余额及增幅01

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城市规划发展【城市发展及功能布局】”三心五楔，T轴多点“的发展结构，以东进沪西、北拓平相，东部和北部是城市主要发展方向。城市发展方向及发展策略：市域空间发展结构形成“三心五楔，T轴多点”的空间结构。三心：即三级绿心。五楔：即伸入中心城区的5条生态绿楔，包括西南角、东南角、东北角、西北角和西部5大绿楔。T轴：东西向和南北向发展轴线，包括城市中心区、高新区城区、工业园区城区、相城片、北部组团、吴中片和南部组团。多点：中心城区周边的特色镇和特色村，包括6类特色镇和3类特色村。相城区：片区规划发展思路是苏州中心城区的重要组成部分，以相城区行政中心、公共配套服务中心以居住及公共配套为主要功能，打造集商贸、娱乐等多种功能为一体的现代化城市片区相城区主要以电子信息、汽车零部件、准备制造、精密机械为主。姑苏区：苏州中心城市综合性片区，传统老城区，主要以居住、文体、娱乐、旅游、文化创意、商贸等现代服务业为主。高新区：苏州高新区是全国首批国家级高新区，区域定位以城乡一体化为先导，以科技、人文、生态、高效为主题，集创新科技生产、高端服务、人文生态居住、旅游休闲度假四大功能于一体的现代化城区。工业园区：工业园区为国际领先的高科技园区、国家开放创新试验区、江苏东部国际商务中心、苏州现在化生态宜居区；工业园区主要产业以电子信息、机械装备、云计算、生物医药、纳米技术。吴中区：吴中区是苏州中心城区之一，主要为综合商务核心区；金融、商务、总部、专业服务机构等现代服务业集聚吴中区主要产业为电子信息、机械装备、生物医药、精密机械、新能源新材料、检验检测及认证、服务贸易、金融、设计、文体旅游等为主。01

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城市规划发展工业园区为国际领先的高科技园区、国家开放创新试验区、江苏东部国际商务中心、苏州现代化生态宜居区；形成以“金鸡湖为中心的商贸、行政用地，东部为科教工业用地，南部主要为居住用地”的总体格局。2013年2014年2015年2016年常住人口（万人）78.0572.8780.2680.78户籍人口41.343.54648.8常住人口增幅2%-7%10%1%15%10%5%0%-5%-10%1008060402002013-2016年苏州工业园区人口变化2013年2014年2015年2016年2017年GDP(万元)19101985207022102350同比增速9%4%4%7%7%10%8%6%4%2%0%25002000150010005000[重点区域发展]近5年来工业园区GDP逐年增长，属于人口流入区域，定位为高新技术产业、现代产业聚集区工业园区位于苏州中心城区东部，是苏州新城区，打造集电子信息、制造、机械制造、现代服务等现代化生态宜居区，区域内高端人才不断聚集，板块价值不断攀升近5年来苏州工业园区GDP增逐年上升趋势，同比增速在4-9%之间，区域常住人口多于户籍人口，是人口流入区域。2013-2017年苏州工业园区GDP及增速商务行政中心居住生活区科教创新中心居住生活区01

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城市规划发展依托西部区域的区位、资源和产业优势，结合苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，将建成集科技、文化、生态、高效的现代化新城区以阳山森林公园为核心，将山体屏障转化为生态绿核，并成为各个独立组团间生态廊道；科教工业用地是主要分布在公园西侧及东侧，居住用地主要分布在公园东南侧及北侧。2013年2014年2015年2016年2017年GDP(万元)880950.28102610681150同比增速6.02%8.80%8%8%7%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%

140012001000

8006004002000[重点区域发展]近5年来高新区GDP逐年增长，属于人口流入区域，定位为集创新科技生产、高端服务、人文生态居住、旅游休闲度假四大功能于一体的现代化城区高新区位于苏州中心城区西部，打造集电子信息、机械装备新能源、生物医药、服务外包等新兴产业集群，区域内集聚各级各类科技领军人才和创新团队，板块价值不断提升近5年来苏州高新区GDP呈逐年上升趋势，同比增速在6-9%之间，区域常住人口多于户籍人口，是人口流入区域。2012-2017年苏州高新区GDP及增速2.00%0.00%-2.00%-4.00%02013年2014年2015年2016年常住人口（万人）58.859.0359.0859.4居住人口（万人）35.1935.8536.437.5常住人口增幅-3.31%0.39%0.08%0.54%204060802013-2016年苏州高新区人口变化居住生活区居住生活区居住生活区科技创新区科技创新区01

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城市规划发展相城区是苏州中心城区的重要组成部分，相城区行政中心、公共配套服务中心，以居住及公共配套为主要功能，集商贸、娱乐等多种功能为一体的现代化城市片区主要形成以“相城大道、中央商贸城为核心的商贸、2012年2013年2014年2015年2016年2017年GDP(万元)485552578.26605633.75700同比增速13.80%12.50%8.70%7.40%7.10%7.20%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%80070060050040030020010002012年2013年2014年2015年2016年常住人口（万人）70.7872.7672.872.973.17行政中心用地，南边、东北边、西边为居住教育工户籍人口38.7239.2840.1640.541.33地，北边为科教用地”的整体格局。常住人口增幅2.56%2.80%0.05%0.14%0.37%3.00%2.00%1.00%0.00%8060402002012-2016年苏州相城区人口变化[重点区域发展]近5年来相城区GDP逐年增长，属于人口流入区域，定位为商贸娱乐高新技术产业现代化城市片区相城区位于苏州中心城区东北片区，是苏州中心城区的组成部分，打造集商贸、娱乐、高新技术产业等多种功能为一体的现代化城市片区，目前区域内关注度不断上升近5年来相城区GDP增逐年上升趋势，同比增速在7-13%之间，相城区常住人口多于户籍人口，是人口流入区域。2012-2017年苏州相城区GDP及增速居住生活教育区居住生活教育区科教用地居住生活教育区商贸、行政中心【交通规划】苏州规划建设4条城际铁路、9条轨交通、4条市域线和4条跨省快道，有利于提升城市的产业、人口导入能力01

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城市规划发展交通类型名称路线沪宁高铁上海开往南京的城际高速铁路，经过镇江、常州、无锡、苏州京沪高铁由北京南站开始往上海虹桥站，途径京、津、冀、鲁、皖、苏、沪，中停苏州北站城际铁路通苏嘉城际铁路（在建）贯通南通、张家港、常熟、苏州、嘉兴五市县，经停张家港、苏州园区、苏州东站沪通铁路（在建）上海通往通，途径张家港北站、张家港站、常熟站、太仓港站、太仓站地铁1号线西起天平山脚下的木渎站，东至金鸡湖东的钟南街站，途经吴中区、苏州高新区、姑苏区、苏州工业园区4个区地铁2号线起始于相城区的骑河站，终止于苏州工业园区的桑田岛站，途经相城区、姑苏区、吴中区、苏州工业园区4个区。2号延伸线骑河↔桑田岛地铁3号线（在建）苏州新区站↔

夷亭路地铁4号线苏虞张路↔

同津大道市域快轨5号线（在建）集散中心

↔

阳澄湖6号线苏州新区——用直7号线一、二期期（在建）苏州市区通往利国镇8号线（报规）华山路

↔

车坊9号线（报规）苏福路↔凤阳路S1是、s2、（报规）s1新区白马涧

↔

太仓港、S2苏州园区站

↔

花桥沪宁快速通道从上海上海真如到南京东郊的马群，途径苏州沿江快速通道西起

江苏省常州市，经江阴市，张家港市，常熟市，太仓市，东接上海市A5高速跨省快速通道苏嘉杭快速通道北接苏通长江大桥，南接浙江乍浦，苏州市南北向唯一的快速通道苏州未来交通规划苏州现状部分交通图01

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城市类型分析整体上苏州市兼具内需型和承接外溢型城市，主要受益于城市本身对外来人口的吸附能力以及承接以上海、南京等为核心的一二线城市的外溢经济层面：属长江三角洲重要的中心城市，长三角州次级辐射中心，整体经济基础相对强，发展比较迅速，2016年GDP达到17319.51亿元，增速较上年增长了7%。交通规划：4条城际铁路、9条轨交通、4条市域线和4条跨省快道，未来交通更加便捷。市场层面：2017年全国一二线城市房地产市场政策收紧，购房门槛提升苏州供销量跌，成交均价平稳上扬。政策盘点土地拍卖政策房地产调控政策金融信贷政策0201

-土地拍卖政策类别政策规定土地出让政策“苏十五条”楼市新政：按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求;合理设置住宅用地出让市场指导价

以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照苏府〔2016〕119号文件规定的销售条件执行。为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。加大保障房(定销商品房)和人才公寓的上市力度。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由原来的20%提高到30%或以上,首付款由50%提高到60%或以上。缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件；提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例。02

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房地产调控政策类别政策规定限购非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计

缴纳

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年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家

庭出售新建商品住房和二手住房;暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;限贷户籍：a、无房无贷的，30%首付；b、无房但有1次贷款记录，有1套房及以上且无贷款记录或者贷款已结清，50%首付；c

、有

1

套

房

且

贷

款

未结

清

，80%

首

付

；d、有2套房以上住房且未结清，100%首付并停止贷款。非户籍

：a、申请第2套住房，提供2年内累计1年纳税或社保证明；b、首次购房首付30%，已有1套及以上，停止贷款。限价第一次领取预售证备案价格：首先是严格核算成本价+利润10%（成本价核算自测，由物价局成本监测调查局核算，或者开发商请会计事务所或者是价格评估所来做成本核算，也就是第三方成本核算报告提交）同批次房源一次性全部公示价格，销售价≤备案价；下一批次备案价不宜高于上一批次成交均价土地出让政策按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求;合理设置住宅用地出让市场指导价

以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照苏府〔2016〕119号文件规定的销售条件执行。为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。加大保障房(定销商品房)和人才公寓的上市力度。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由原来的20%提高到30%或以上,首付款由50%提高到60%或以上。缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内预售政策3万平米以上分期开发项目，每期不低于3万平米（尾盘除外）；3万㎡以下一次性办理，拿证后10日内一次性对外公开。公积金贷款政策统一按账户余额倍数计算；第2次使用，首付款由20%调整为30%，利率上浮10%。2017年苏州出台了一系列的调控政策，主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，与中央调控机制一致；2018年限价、限售和限购政策都将是常态化，调控持续，价格维稳，这将是2018年主旋律。02

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金融信贷政策苏州首套房利率最低上升10，最高上升15%，部分银行放款周期缩短4月2日，苏州首套首贷的最低房贷利率仅上浮10%，最高上浮15%，目前仅江苏银行暂停放款；多家银行放款周期相对上月缩短，基本在1-2周内，但邮储、招商及农业银行在1-2月。4月2日苏州各银行放贷利率最新调查表银行首套首贷二套房放款时间首贷首付最低房贷利率贷款已结清贷款已结清最低房贷利率中国银行3成上浮15%50%80%贷款结清上浮15%未结清上浮30%不确定江苏银行3成暂停放款50%80%上浮10-15%暂停中信银行3成上浮15%50%80%/不确定浦发银行3成上浮15%50%80%上浮20%2周兴业银行3成上浮15%50%80%上浮15%1周邮储银行3成上浮10%50%80%/1-2月工商银行3成上浮15%50%80%上浮15%不确定交通银行3成上浮15%50%80%上浮10-20%1-2月招商银行3成上浮15%50%80%上浮15%2月农业银行3成上浮15%50%80%上浮20%不确定注：非本市户籍者购房需提供自购房之日起前在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人纳税缴纳的证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。基准利率为4.9%，以上数据仅供参考，具体以各大银行实际情况为准。土地市场分析近年住宅用地供求情况近期住宅用地成交情况重点地块分析0303

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近年住宅用地供求情况【全市土地市场】2017年土地市场“冷热不均”，成交面积同比降低25%，成交楼面价同比降低14%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1200010000800060004000200002013年2014年2015年2016年2017年成交均价4319393065961325111458溢价率35%24%55%93%27%元/㎡2013-2017年苏州商住用地成交楼面价走势供求量方面：2017年苏州市商住用地共供应1061.02万㎡，同比2016年降低14%，主要原因是“苏十五条”楼市新政落地，调整了土地供应条件。成交量方面：2017年苏州市土地成交建筑面积为789.31万㎡，同比降低25%，苏州土拍市场“风起云涌”，一定程度上呈现“冷热不均”的现象。从全年的土拍市场分析来看，开发商对于优质地块拿地热情依旧不减；特别是库存紧张的房企：中海、九龙仓等。2017年苏州全年共进行五次土拍，出让59宗地块，共有百余家房企参与竞拍，参与报名房企分别为：万科、中海、碧桂园、龙湖等百名知名房企。成交价格方面：2017年土地成交楼面价为11458元/㎡，同比下降14%，今年苏州土地采取“限房价，竞地价”竞拍地块，引导土地出让理性竞价。2013年2014年2015年2016年2017年供应面积1066.32967.49911.191232.611061.02成交面积985.94941.05867.491048.10789.31供求比1.081.031.051.181.341.601.401.201.000.800.600.400.200.002000400600100080012001400万㎡2013-2017年苏州商住用地供求走势03

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近期住宅用地成交情况序号区域宗地编号土地地址成交日期用地面积建筑面积楼面地价成交总价溢价率（%）受让人（万㎡）（万㎡）（元/㎡）（亿元）1姑苏区苏地2017-姑苏WG-47号区北园路南、档案馆东2018-1-83.792.27431679.8244中铁建2姑苏区苏地2017-WG-21号城北西路南、虎金路西2017-9-54.543.18288619.1732天健置业3姑苏区苏地2017-姑苏WG-1号区北环路南、玖园小区东2017-6-121.952.05282555.7946苏州银城房地产开发有限公司4新区苏地2017-WG-82号高新区狮山街道黄浦街东西、竹园路南2018-2-25.4111.582707531.3631九龙仓5吴中区苏地2017-WG-24号吴中区高新区迎春路东侧、吴中东路南侧2017-9-51.693.04269018.1742九龙仓6吴中区苏地2017-WG-10吴中区木渎镇金长路北侧、金枫路东侧2017-6-124.088.982446221.9752上海上实城市发展投资有限公司7园区苏地2017-WG-32号工业园区唯澄路北、亭谊街西2017-10-233.984.772410511.5142中海8园区苏地2017-WG-34号工业园区唯澄路北、青澄河东2017-10-233.283.94237879.3640中海9园区苏地2017-WG-36号工业园区唯澄路南、亭青街西2017-10-233.323.99236329.4343碧桂园10姑苏区苏地2017-姑苏WG-46号区西环路西、酒厂路北2018-1-81.001.81233234.2240绿景03

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重点地块分析上海孚虹置业以总价540417万元竞得苏地2017-WG-4号相城区元和街道广济北路东、兴盛路北地块，创下2017年全市土地总价新记录地块基本情况和规划指标要求宗地编号地块位置用地面积容积率计容建面起始总价成交总价楼面价备注（万㎡）（万㎡）（亿元）（亿元）（元/㎡）苏地2017-WG-4号相城区元和街道广济北路东、兴盛路北11.212.528.0339.2454.0419280按价高者得的原则确定竞得人地块情况：地块位于于相城区元和街道广济北路东、兴盛路北，该地块由两部分组成，出让总面积112119平方米，规划为纯住宅用地，容积率>1且﹤2.5，地块紧邻地铁4号线张庄站。该地块区位条件优越，周边配套齐全。目前地块周边在售项目有招商依云华苑。竞拍情况：

竞拍当日45分钟的多轮竞拍，最终以540417万元被建东孚下属上海孚虹置业有限公司摘得，溢价37.71%，创下2017年全市土地总价新纪录。中铁建斩获姑苏区43167元/㎡地块，创下2017年全市最高楼面价新纪录，也是目前苏州最高楼面价记录地块基本情况和规划指标要求宗地编号地块位置用地面积容积率计容建面起始总价成交总价楼面价备注（万㎡）（万㎡）（亿元）（亿元）（元/㎡）苏地2017-WG-47号姑苏区北园路南、档案馆东3.790.62.276.829.8243167按价高者得的原则确定竞得人地块情况：地块位于姑苏古城核心区域，商业、医疗、教育等配套都极为醇熟，周边商业有观前商圈、长发商厦、人民商场、美罗商场、万达广场等，距离地铁四号线北寺塔路1公里左右，古城内部交通则相对拥挤。竞拍情况：

竞拍当日历经37轮竞价，最终以9.82亿元被中铁建摘得，溢价38.89%，楼面价43167元/㎡，为苏州新地王。商品房市场分析市场情况分析TOP10项目监测标杆房企动态监测0404

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市场情况分析【商品房市场】2017年苏州各区普通住宅、别墅和商铺成交均价基本上同比上涨，车位套均价基本上下滑2017年苏州各区域价格普通住宅：18620元/㎡ 9%别墅：21533元/㎡ 10%商业：24424元/㎡ 1%车位：5.38万/个 25%普通住宅：14657元/㎡ 9%别墅：21140元/㎡22%商业：17566元/㎡7%车位：5.36万/个3%普通住宅：31880元/㎡ 16%别墅：33470元/㎡ 3%商业：26807元/㎡ 3%车位：11.58万/个 37%普通住宅：16651元/㎡别墅：23661元/㎡商业：21937元/㎡车位：8.68万/个15%34%1%32%普通住宅：20738元/㎡ 14%别墅：21420元/㎡ 11%商业：27034元/㎡ 1%车位：5.29万/个 29%普通住宅：32291元/㎡ 19%别墅：32556元/㎡ 15%商业：26538元/㎡ 2%车位：——04

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市场情况分析【普通住宅】2017年苏州住宅市场量跌价涨，受调控政策影响供应量减小，成交量也有所下滑供应方面，2017年苏州市普通住宅供应面积达到696.62万㎡，同比减少16%，供应量较16年有所下降。成交量价方面，2016年10月苏州发布有史以来最严厉的调控，限购、限贷同时加码。2017年，受政策和市场的双重调控影响，普通住宅的供应和成交量显著下滑。2017年苏州开盘/加推总计226次，整体去化率77%，成交均价逐年上升。20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000090080070060050040030020010002013年2014年2015年2016年2017年供应面积745.42749.04665.97825.36696.62成交面积637.08618.02949.18931.18658.92成交均价10801111511219216633182571000元/㎡万㎡2013-2017年苏州普通住宅供求走势注：本页为固定模板，请在固定位置填充相应文字和图片，不得随意变动。04

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市场情况分析17.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.0817.0917.1017.1117.12供应量（万㎡）34.7812.9693.5593.0572.7966.7830.8338.8197.2832.4768.1555.18成交量（万㎡）30.4233.8373.0355.4448.3988.6957.2644.6653.5956.0658.7757.77成交均价（元/㎡）16886177861899018748196611748717433191201814217966182031844820000195001900018500180001750017000165001600015500150000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00苏州近一年供应量和成交量均集中在3月，3月楼市“小阳春”；在政府控制备案价下，成交均价逐渐平稳供求量：近一年，苏州普通住宅供应量集中在3月、4月和9月，分别为93.55万㎡、93.05万㎡

和97.28万㎡，金三银四，金九月供应量显著提升。成交量：

1-2月份受春节假期等影响，成交量偏低；3月楼市“小阳春”，成交量明显上升，超过70万㎡；7月以来受利率上涨，市场观望情绪加重，供销量跌。9-12月成交量趋于平稳。成交均价：苏州市2017年普通住宅成交均价基本上呈上升态势；1-5月小幅度上升，6、7月成交均价回落，9-12月逐渐趋向平稳。2017年苏州住宅市场月度供求走势04

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市场情况分析【库存去化】

12月库存量554.2万㎡，去化周期为10.1个月，市场处于正常状态截止2017年12月底，苏州住宅库存量为554.2万㎡，全年去化周期处于7-11.5之间，在金九银十供应量突增的情况下，导致库存增多，去化周期提高到11.5个月；11-12月去化周期有所回落，为10.1个月；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月底存量（万㎡）478.3464.1493.9536.7566.9546.2517.5516.9568.0549.7565.8554.2去化周期（月）6.9789.1109.38.89.2 11.5 11.2 10.8 10.1024681012140.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02017年苏州市普通住宅月度库存及去化周期注：本页为固定模板，请在固定位置填充相应文字和图片，不得随意变动。04

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市场情况分析【别墅市场】别墅市场稍有回落，成交量同比下降43%，成交均价创近5年新高；区域供应和成交均集中在吴中区2017年苏州别墅供应158.57万㎡，成交127.54万㎡，成交同比下降43.5%。随着苏州“限购、限贷”政策的发布，今年苏州别墅供应面积与2016年基本持平，但成交面积明显下降，整体成交均价为23157万㎡，同比上涨13%。20,00015,00010,0005,000025,0002001501005002013年2014年2015年2016年2017年供应面积104.39117.9176.92159.76158.57成交面积74.50102.61149.67225.78127.54成交均价1879418182183512055323157250元/㎡万㎡2013-2017年苏州别墅供求走势注：本页为固定模板，请在固定位置填充相应文字和图片，不得随意变动。04

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市场情况分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月底存量（万㎡）190.4192.4210.8210.0224.2222.2220.0224.8235.0239.7237.3251.8去化周期（月）10.610.913.214.617.317.918.21921.822.822.423.705101520250.050.0100.0150.0200.0250.0300.0【库存去化】

12月别墅去化周期为23.7个月，市场供过于求；供应量与去年持平，成交量减少截止2017年12月底，苏州别墅库存量为251.8万㎡，别墅库存由1-2月的190万㎡左右增加到12月251.8万㎡

，去化周期逐渐增多，由最初1-2月的正常状态转变为供过于求。2017年苏州市别墅月度库存及去化周期10,00014,00018,00022,00026,00090807060504030201002013年2014年2015年2016年2017年供应面积89.0576.6764.6552.2221.24成交面积68.6263.6169.6377.7753.93成交均价2065322949225092269422696100【商铺市场】2017年苏州商业市场供应量减少，成交均价稳定2017年苏州商业供应21.24万㎡，同比降59%，主要集中在吴中区和高新区；成交53.93万㎡，同比上降31%，主要集中在吴中区和相城区。商业成交均价近4年无明显涨幅，17年成交均价为22696元/㎡，基本与2016年22690元/㎡持平，成交均价趋于稳定。2013-2017年苏州商业供求走势万㎡ 元/㎡04

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市场情况分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月底存量（万㎡）337.2338.1338.6338.4337.4324.0306.9303.6303.1301.5301.6301.2去化周期（月）53.154.656.561.46160.157.75857.659.561.16701020304050607080280.0290.0300.0310.0320.0330.0340.0350.0【库存去化】

2017年苏州全年商业库存量均处于供过于求状态，12月底去化周期达60个月以上2017年苏州各月商业库存量均高于300万㎡，下半年各月供应减少，去化周期在60个月左右波动，截止至12月底，商业库存量为301.2万㎡，市场去化周期压力仍较大。2017年苏州市商业月度库存及去化周期04

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市场情况分析【车位市场】

2017年苏州车位成交套数小幅下跌，车位成交套均价同比下降24%987654321010600045003000150002013年2014年2015年2016年2017年成交套数（个）28192223156819561753套均价（万元/个）5.56.49.39.57.275002017年苏州车位成交数为1753个，较2016年减少203个；主要受车位集中网签的影响，2017年车位成交套均价为7.2万元/个，同比下降24%。2013-2017年苏州车位成交走势04

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市场情况分析【项目排行】上榜项目多以精装修为主，万科2盘上榜，苏州湾天铂以29.81亿元业绩夺得项目业绩榜首之位2017年苏州TOP10项目业绩榜单中，以精装修为主，吴江区和园区各占据3席，领跑全市。其中上榜的多为品牌房企，万科2盘上榜，绿地、阳光城均有一盘上榜，其中苏州湾天铂2017年加推4次，且销售情况良好，以29.81亿元的业绩夺得榜首。2017年苏州市全市TOP10商品住宅项目成交金额排行榜排名项目名称区域成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数网签均价（元/㎡）装修标准1苏州湾天铂吴江区29.8115.68127419012毛坯2阳光城丽景湾吴中区29.6719.27187515397精装修3万科湖西玲珑吴中区28.4512.75116022313毛坯4路劲尚澜湾·澜调国际园区26.798.8665630218精装修5苏州唐宁府园区26.346.8845138286精装修6新城招商香溪源吴江区26.3417.38170815150毛坯7绿地江南华府吴江区26.0417.58146014807毛坯8万科北宸之光相城区25.4914.1148418072精装修9铂悦犀湖园区25.466.9142436856精装修10湖畔樾山相城区24.4119.11186312775精装修04

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TOP10项目监测【企业排行】TOP10房企整体业绩有所上升，万科凭借旗下4盘亮眼业绩共同作用稳居榜首之位2017年苏州市TOP10房企整体业绩为591亿元。除了苏州新区高新、路劲基建外，其余八家房企均为全国性的大型房地产开发企业，市场竞争相对激烈，其中万科主要凭借旗下2盘亮眼业绩共同作用独占鳌头，居榜首之位，占据5.39%的市场份额，绿地以亮眼业绩占据第二，占据市场份额5.28%

。2017年苏州市TOP10房企商品房签约业绩表现排名房企名称成交金额（亿元）成交面积(万㎡)成交均价（元/㎡）市场份额1万科87.9950.16175415.39%2绿地集团86.2050.07172185.28%3旭辉78.9035.08224884.83%4苏州新区高新技术58.1830.16192943.56%5新城56.9936.58155813.49%6融创49.0919.93246323.01%7碧桂园47.0637.01127162.88%8招商局蛇口46.8021.65216122.87%9阳光城43.9926.12168422.69%10路劲基建36.0112.33292092.21%04

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标杆房企监测【精装修市场】品牌房企在苏州项目多选择高层、小高层产品，建筑面积为90-130㎡三、四房，毛坯出售品牌房企在苏州的在售项目多以毛坯为主，主要有绿地、旭辉、新城等标杆房企；金有部分品牌房企打造精装产品，如万科、旭辉等房企。品牌房企楼盘名称区域物业类型在售户型装修标准

项目报价（元/㎡）精装成本/报价（元/㎡）万科万科湖西玲珑吴中区小高层90-155㎡三至五房毛坯/精装修售空（上一批次23000）1500万科未来之城园区小高层/高层/超高层73-116㎡两至四房毛坯15000——万科魅力花园相城区多层/小高层/高层待定（上一批次68-126㎡）精装修待定（上一批次17500）2000绿地绿地香奈吴江区小高层/高层/多层137、149㎡三房至四房毛坯15888——绿地中央广场高新区高层/超高层公寓95-182㎡两至四房毛坯7800-10000——绿地江南华府吴江区小高层/高层/多层133-170㎡三至四房待定17000——旭辉恒基旭辉城高新区高层/多层79-140㎡两至三房毛坯17500——旭辉香格里吴中区高层/多层90-165㎡三至四房精装修200002000新城新城郡未来吴中区高层93-130㎡两至三房毛坯15000——新城红树湾吴江区小高层/高层、多层75-140㎡两至三房毛坯17000——04

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标杆房企监测【典型项目】阳光城丽景湾：主打90-115三、四房毛坯、带装修产品开发商阳光城项目地址吴中区甪直大道与重村北路交汇处首次开盘时间2016年8月最近开盘时间2017年11月12日推出户型90-115㎡三、四房折后均价16500元/㎡项目介绍阳光城丽景湾位于位于吴中区甪直镇吴淞江畔，背靠金鸡湖大道，处于甪直重点规划的宜居新镇区核心上，近临中环、绕城东线、地铁2号与6号线（规划），快速连通大湖东板块。项目三面水系环绕，约1.5公里水岸线，用心方无愧天赐自然。在尊重原生自然的基础上，大手笔擘画约50万方自在精英墅区，将温婉的水系、宜人的风光融入生活每一处。项目规划约17000方社区商业，生活超市、运动健身、餐饮娱乐、文化休闲等一站式购享体验。每一个慵懒的午后，每一刻闲散的时光，满足一站式全能线下社交生活需求。93㎡3房两厅一卫户型图115㎡3房两厅两卫户型图90㎡3房户型图04

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标杆房企监测【典型项目】苏州唐宁府：主打高层143㎡、洋房143-223㎡的精装房源开发商苏州工业园区圣哲房地产有限公司项目地址吴苏州工业园区方洲路南、钟南街东首次开盘时间2016年5月最近开盘时间2016年9月推出户型143-163

4房折后均价37000元/㎡（高层）、41000（洋房）项目介绍项目位于苏州园区中央居住区核心，为全精装高端纯住宅项目，西邻钟南街，北临近方洲路，坐拥金鸡湖CBD、体育公园、久光百货、新光天地、诚品生活、永旺梦乐城等大型成熟的配套设施。项目由洋房和高层两大组团构成，秉承全面进化的理念，对园区当前产品进行革新性创作。对建筑形式和园林景观进行重塑，将精装理念深入至项目每一细节，同时，内部精装汇聚国际一线品牌。从建筑、庭院、精装、伺服系统、高端会所、物业、智能停车等7大系统，全面革新苏州人的居住体验。项目高端会所配有无边界星光穹顶的恒温游