投资性房地产的核算-课件

项目八

投资性房地产的核算

1项目任务任务一投资性房地产取得的核算任务二投资性房地产后续计量的核算任务三投资性房地产转换和处置的核算2本项目内容在资产负债表上的列示3知识准备任务设计任务一

投资性房地产取得的核算

4一、投资性房地产的定义

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。二、投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营活动（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产（3）投资性房地产有两种后续计量模式

知识准备

5ppt课件属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权.持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产三、投资性房地产的范围知识准备

6ppt课件四、投资性房地产的确认1、投资性房地产确认的条件

与其他资产项目一样，某个项目在符合投资性房地产定义的前提下，同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2、投资性房地产的确认时点

（1）用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；

（2）持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期；

（3）持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

知识准备

7ppt课件五、投资性房地产取得的账户设置投资性房地产外购、自行建造、自用转为投资性房地产的成本、因公允价值变动增加的价值自用转为投资性房地产、处置而减少的投资性房地产价值资产负债表日的投资性房地产的价值1.资产类账户；2.核算企业投资性房地产的价值。知识准备

8五、投资性房地产取得的账户设置投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产转销时减少的折旧成本模式下，计提的折旧资产负债表日的投资性房地产折旧的余额1.资产类账户；2.用途和登记方法类似于“累计折旧”和“累计摊销”。知识准备

9一、外购投资性房地产的核算

任务设计

在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户。取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。其中，可直接归属该投资性房地产的支出，包括法律服务费、营业税以及其他交易费用。企业购入的房地产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用、用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应该按照不同部分的公允价值占总公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。在采用公允价值模式计量下，外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本的确定于采用成本模式计量的投资性房地产一致。10ppt课件【例8-1】

安淮公司2014年5月1日与甲公司签订了一项经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租甲公司，为期5年。当日，安淮公司购入写字楼，支付价款6000000元。销售不动产统一发票如图8—1所示。

任务设计

11ppt课件【工作过程】

步骤1：安淮公司根据投资性房地产验收交接单进行投资性房地产审核，审核后交由财务主管审批。步骤2：财务主管审批通过后，交由出纳办理支付货款。出纳填写转账支票，并到银行办理付款。步骤3：会计根据不动产发票、转账支票存根等，编制记账凭证（用会计分录代替，下同），并交审核人员审核。会计分录如下：借：投资性房地产

6000000

贷：银行存款

6000000步骤4：会计根据审核后的记账凭证登记“投资性房地产”、“银行存款”总账及相关明细账，出纳登记“银行存款日记账”。

任务设计

12ppt课件二、自行建造投资性房地产的核算

任务设计

在采用成本模式计量下，自行建造的投资性房地产成本，由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的一切合理必要的支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的其他间接费用等。建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入制造成本。按照建造过程中发生的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户。在采用公允价值模式计量下，自行建造投资性房地产的计量，将在投资性房地产后续计量中介绍。13ppt课件【

例8-2】安淮公司于2013年12月30日从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2014年5月，安淮公司预计厂房即将完工，与东方公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给东方公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时起租。2014年6月1日，两栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为8000000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，固定资产和投资性房地产如图8-2、8-3所示，能够单独出售。假设安淮公司采用成本模式进行后续计量。

任务设计

14ppt课件【工作过程】

2014年6月1日步骤1：会计根据基建部门转来的固定资产和投资性房地产验收单，编制记账凭证并交由审核人员审核。会计分录如下：[提示]土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=8000000×(12000000÷24000000)=4000000（元）借：固定资产

12000000

投资性房地产

12000000

贷：在建工程

24000000借：投资性房地产

4000000

贷：无形资产——土地使用权

4000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证登记“投资性房地产”和“无形资产”总账及相应明细账。

任务设计

15ppt课件知识准备任务设计任务二

投资性房地产后续计量的核算

16一、投资性房地产的后续计量模式

投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

知识准备

17ppt课件二、投资性房地产的后续支出1.资本化后续支出核算与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。2.费用化后续支出核算与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

知识准备

18ppt课件三、投资性房地产后续计量模式的变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整为期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

知识准备

19ppt课件四、投资性房地产后续计量的账户设置为了反映投资性房地产后续计量和后续支出的情况，企业应当设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“资产减值损失”、“投资性房地产减值准备”、“投资性房地产——公允价值变动损益”、“投资性房地产——在建”、“其他业务收入”“其他业务成本”等账户。

知识准备

20ppt课件一、成本计量模式的核算

任务设计

采用成本计量模式进行后续计量，对投资性房屋建筑物计提折旧或对投资性土地使用权摊销时，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户；取得的租金收入，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；发生减值时，借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。▲采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。21ppt课件【例8-3】安淮公司将一栋写字楼出租给宏伟公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为4800万元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，宏伟公司每月等额支付安淮公司租金30万元。

任务设计

22ppt课件【工作过程】

步骤1：计算折旧额。每月计提的折旧=（48000000÷20）÷12=200000（元）步骤2：会计根据计算后的投资性房地产折旧额，编制记账凭证并交凭证审核人员审核。会计分录如下：借：其他业务成本

200000

贷：投资性房地产累计折旧

200000步骤3：会计根据合同约定的租金和银行收款通知单，编制记账凭证并交凭证审核人员审核。会计分录如下：借：银行存款

300000

贷：其他业务收入

300000步骤4：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“投资性房地产累计折旧”、“其他业务收入”、“其他业务成本”、“银行存款”总账及相关明细账，出纳登记“银行存款日记账”。

任务设计

23ppt课件二、公允价值计量模式的核算

任务设计

采用公允价值计量模式进行后续计量，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”账户，贷记“公允价值变动损益”账户；公允价值低于账面余额的差额，借记“公允价值变动损益”账户，贷记“投资性房地产——公允价值变动”账户。24ppt课件【

例8-4】2014年8月，安淮公司与宏伟公司签订租赁协议，约定将安淮公司新建造的一栋写字楼租赁给宏伟公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼完工并开始起租，写字楼的工程造价为5000万元。安淮公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2014年12月31日，该写字楼的公允价值为6600万元。

任务设计

25ppt课件【工作过程】

2014年10月1日步骤1：会计根据基建部门转来的投资性房地产验收单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：投资性房地产——成本

50000000

贷：固定资产

50000000

任务设计

26ppt课件【工作过程】

2014年12月31日步骤1：会计根据资产负债表日的公允价值，与账面价比较，编制公允价值变动损益计算表，并交财务主管审核。

期末公允价值高于账面余额的差额为16000000（66000000-50000000）步骤2：会计根据变动后的公允价值损益表，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：投资性房地产——公允价值变动

16000000

贷：公允价值变动损益

16000000步骤3：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“投资性房地产”、“公允价值变动损益”总账及相关明细账。

任务设计

27ppt课件三、后续支出的核算

任务设计

企业在发生投资性房地产资本化的后续支出时，借记“投资性房地产——在建”账户，贷记“银行存款”等账户。企业在发生投资性房地产费用化的后续支出时，借记“其他业务成本”等账户，贷记“银行存款”等账户。▲资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。28ppt课件【例8-5】安淮公司发生下列经济业务（假设安淮公司采用成本模式计量）：（1）2013年2月，安淮公司与宏伟公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。原价为18000000元，已计提折旧4000000元。为了提高厂房的租金收入，安淮公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与金源公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给金源公司。2月10日，与宏伟公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出1000000元，即日按照租赁合同出租给金源公司。（2）2014年2月安淮公司对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出167000元，用银行存款支付。

任务设计

29ppt课件【工作过程】

2013年2月10日步骤1：会计根据相关部门转来的投资性房地产出账通知书，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：投资性房地产——厂房（在建）

14000000

投资性房地产累计折旧（摊销）

4000000

贷：投资性房地产——厂房

18000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“投资性房地产”总账及相关明细账。

任务设计

30ppt课件【工作过程】

2013年12月10日步骤1：会计根据相关部门转来的单据及银行付款通知单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：投资性房地产——厂房（在建）

1000000

贷：银行存款

1000000步骤2：会计根据基建部门转来的投资性房地产验收单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：投资性房地产——厂房

15000000

贷：投资性房地产——厂房（在建）

15000000步骤3：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“投资性房地产”、“银行存款”总账及相关明细账，出纳登记“银行存款日记账”。

任务设计

31ppt课件【工作过程】

2014年2月步骤1：会计根据相关部门转来的单据及银行付款通知单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下借：其他业务成本

167000

贷：银行存款

167000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“其他业务成本”、“银行存款”总账及相关明细账，出纳登记“银行存款日记账”。

任务设计

32ppt课件知识准备任务设计任务三

投资性房地产转换和处置的核算

33一、投资性房地产的转换形式1、房地产转换形式2、投资性房地产转换为非投资性房地产3、非投资性房地产转换为投资性房地产

知识准备

34ppt课件二、投资性房地产转换日的确定

知识准备

35ppt课件银行存款××××××其他业务收入××××××按实际收到的金额投资性房地产——成本××××××按该项投资性房地产的账面余额按其成本投资性房地产——公允价值变动××××××按其累计公允价值变动其他业务成本××××××知识准备

三、投资性房地产的处置36ppt课件公允价值变动损益××××××其他业务成本××××××结转投资性房地产累计公允价值变动结转原转换日计入资本公积的金额资本公积——其他资本公积××××××知识准备

三、投资性房地产的处置37ppt课件四、投资性房地产转换和处置的账户设置为了核算和监督转换和处置投资性房地产的情况，企业应当设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“资产减值损失”、“投资性房地产减值准备”、开发产品”、“资本公积——其他资本公积”、“投资性房地产——公允价值变动损益”、“投资性房地产——在建”、“其他业务收入”“其他业务成本”等账户。

知识准备

38ppt课件一、投资性房地产转换为非投资性房地产的核算1、采用成本计量模式进行后续计量

任务设计

【例8-6】安淮公司2014年10月，因租赁期满，董事会决定（如图8—4）发生如下两笔经济业务：（1）10月1日，安淮公司将其出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为4800万元，其中，原价6000万元，累计已提折旧1200万元。假设该公司采用成本模式。（2）10月1日，安淮公司将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转为存货。该项房地产转换前采用成本模式计量，原账面价值为5500万元，累计已计提折旧1500万元。39ppt课件【工作过程】

2014年10月1日，

步骤1：会计根据相关单位转来的管理层协议书和固定资产验收单，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：固定资产

48000000

投资性房地产累计折旧

12000000

贷：投资性房地产

48000000

累计折旧

12000000借：开发产品

40000000

投资性房地产累计折旧

15000000

贷：投资性房地产

55000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“固定资产”、“累计折旧”、“开发产品”、“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”等账户的总账明细账。

任务设计

40ppt课件一、投资性房地产转换为非投资性房地产的核算2、采用公允价值计量模式进行后续计量

任务设计

【例8-7】安淮公司2014年10月，因租赁期满，发生如下两笔经济业务：（1）10月15日，安淮公司将出租的写字楼A收回，开始作为办公楼使用，当日写字楼的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，账面价值为5750万元，其中成本为5500万元，公允价值变动为增值250万元（如图8—5）。（2）10月15日，安淮公司将出租的写字楼B收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转为存货，当日的公允价值为5800万元。该项房地产转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5500万元，其中，成本为5000万元，公允价值变动为增值500万元（如图8—5）。41ppt课件【工作过程】

2014年10月15日步骤1：会计根据相关单位转来的管理层协议书、固定资产验收单和公允价值变动损益表，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：固定资产

58000000

贷：投资性房地产——成本

55000000

——公允价值变动

2500000

公允价值变动损益

500000借：开发产品

58000000

贷：投资性房地产——成本

50000000

——公允价值变动

5000000

公允价值变动损益

3000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“固定资产”、“开发产品”、“投资性房地产——成本”、“投资性房地产——公允价值变动”、“公允价值变动损益”等账户的总账明细账。

任务设计

42ppt课件二、非投资性房地产转换为投资性房地产的核算1、采用成本计量模式进行后续计量

任务设计

【例8-8】安淮公司是从事房地产开发的企业，2014年10月，经公司董事会决议，发生如下两笔经济业务：（1）10月10日，安淮公司与江南公司签订了经营租赁协议（如图8—6），将其拥有的一栋使用的写字楼（如图8—7）出租，租赁开始日为2014年11月1日，租赁期为3年。2014年11月1日，这栋办公楼的账面余额为600000000元，已提折旧6000000元。假设安淮公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。（2）10月11日，安淮公司与东方公司签订了经营租赁协议（如图8—8），将其开发的一栋写字楼（如图8—9）不再出售改用作出租，租赁开始日为2014年11月1日，租赁期为3年。2014年11月1日，这栋办公楼的账面余额为600000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。43ppt课件【工作过程】

2014年11月1日步骤1：会计根据相关单位转来的房屋租赁合同和固定资产卡片，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：投资性房地产——办公楼

600000000

累计折旧

6000000

贷：固定资产

600000000

投资性房地产累计折旧

6000000借：投资性房地产——写字楼

50000000

贷：开发产品

50000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“固定资产”、“累计折旧”、“开发产品”、“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”等账户的总账及相关明细账。

任务设计

44ppt课件二、非投资性房地产转换为投资性房地产的核算2、采用公允价值计量模式进行后续计量

任务设计

【例8-9】安淮公司是从事房地产开发的企业，2014年10月，经公司董事会决议，发生如下两笔经济业务：（1）10月10日，安淮公司与江南公司签订了经营租赁协议，将其拥有的一栋使用的办公楼出租，租赁开始日为2014年11月1日，租赁期为5年。2014年11月1日，这栋办公楼的账面余额为600000000元，已提折旧60000000元，公允价值为450000000元。假设安淮公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。（2）10月11日，安淮公司与东方公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租，租赁开始日为2014年11月1日，租赁期为5年。2014年11月1日，这栋办公楼的账面余额为600000000元，未计提存货跌价准备，公允价值为620000000元，转换后采用公允价值模式进行后续计量。45ppt课件【工作过程】

2014年11月1日步骤1：会计根据相关单位转来的房屋租赁合同和固定资产卡片，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：投资性房地产——成本

450000000

累计折旧

60000000

公允价值变动损益

90000000

贷：固定资产

600000000借：投资性房地产——成本

620000000

贷：开发产品

600000000

资本公积——其他资本公积

20000000步骤2：会计根据审核后的记账凭证，据以登记“固定资产”、“开发产品”、“投资性房地产——成本”、“投资性房地产——公允价值变动”、“公允价值变动损益”、“资本公积——其他资本公积”等账户的总账明细账。

任务设计

46ppt课件三、投资性房地产处置的核算1、采用成本计量模式进行后续计量

任务设计

【例8-10】安淮公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，安淮公司将该栋写字楼出售给悦来公司，合同价款为2000万元，悦来公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为1600万元，已计提折旧300万元，假设不考虑相关税费。要求：根据上述经济业务进行账务处理。47ppt课件【工作过程】

步骤1：会计根据相关单位转来的投资性房地产出账通知及销售协议，编制记账凭证并交审核人员审核。会计分录如下：借：其他业务成本

13000000