商铺定价建议报告

商铺定价建议报告商铺定价建议报告商铺定价建议报告第一章：市场篇一、某非住宅销售看红谷滩商业格局、某总体非住宅销售解析某截至2005-2007 年上半年住宅与非住宅销售及供需数据列表分析:商铺定价建议报告从投资上看,自2005 年开始,商品房建造总量逐步下滑趋势 ,市场供应量逐年退减，销售情况较之 06年有明显下降趋势。原因：市场供应量日趋饱和、投资客投资理念已趋于理性投资。价格及产品因素也有一定的影响，价格高于市场认可承受度，可支撑人群降低。某非住宅销售市场近几天成交情况 (供参考)商铺定价建议报告（以上数据来源：某房地产信息网）小结：近半个月来，某非住宅均价时起时落，大盘的影响，投资热度的理性等因数直接关系到价格的走势。某2005-2007 年上半年非住宅销售均价 (截至2007 年8月份)2005-2007年非住宅销售均价7000600050004000均价30002000100002005年 2006年 2007年上半年分析:商铺定价建议报告自2005年以来飞住宅销售均价是稳步增长,但实际成交量不高,且主要以小户型销售为主，导致价格的表面增高。主要体现在非住宅购买后的空置率偏高。年某市非住宅交易增长（数据来源：某房管局公布）2007年上半年某市非住宅销售面积为 26．49万平方米，占商品房销售总量的 23％，较上年同期增长 6．77倍；在存量房交易中，非住宅交易 14．88万平方米，占总量的 25％，较上年同期增长 3．68倍，红谷新区非住宅销售销售约占2.5万平米。总结：虽较去年交易量有所增长，但主要还是市中心大盘销售为主， 红谷滩新区成交量只微微占到 2.5万平方米左右。由此也预见某红谷滩新区商业的不乐观趋势，在未来几年时间里，红谷滩新区将是更为激烈！某商品房非住宅交易行情(2007年6月-8月)商铺定价建议报告注:某市6月份总销售非住宅间数573年,总销售面积42980.87平方米,销售均价5953.54元/平方米某市7月份总销售非住宅间数434年,总销售面积43850.1平方米,销售均价6038.38元/平方米某市8月份总销售非住宅间数508年,总销售面积33948.24平方米,销售均价6605.99元/平方米某市前3个月非住宅总体销售统计分析列表月份销售间数销售面积均价6月份57342980.875953.547月份43443850.16038.388月份50833948.26605.99总计1515120779.17整体均价：6199.3总结：从间数上来看，数目明显增加，但销售面积却相应的减少，足以说明后来的销售主要以小面积的销售为主，且均价上升空间不大，销售面积减少了 1万多个平方（基本每个月都如此） ，均价上升的空间并不大，可见某商业市场供量需求关系的饱和。再来透观红谷滩商铺定价建议报告市场，下半年市场供应量将达到 30万方左右的商业，与实际销售情况严重脱节。红谷滩新区目前社区商业可支撑租金数据（数据来源：市场走访,有一定的可信度）代表楼盘走访一楼35-45元/平方米红谷大道与庐山南大道交接处周边博泰江滨丰和二楼20-25元/平方米新城三楼5-15元/平方米代表楼盘一楼30-40元/平方米地段滨江豪园二楼15-25元/平方米红谷大道与红谷6路交接处周边江信国际花园三楼5-15元/平方米商城世纪村红谷大道与红谷 8路交接处周边 代表楼盘 一楼 25-35 元/平方米商铺定价建议报告二楼15-27元/平方米万达星城三楼5-15元/平方米代表楼盘一楼35-45元/平方米丰和大道于红谷3路交接处周边二楼25-35元/平方米丰和都会三楼10-20元/平方米总结：红谷滩新区租赁市场租金数额普遍不高，直接与收益挂钩，同时也反映了红谷新区商业氛围还只是处于萌发阶段，想对是中心临街商铺还存在很大的差距，片面的反映红谷新区在售社区商铺普遍高于市场对于的租赁市场，价不符市的格局业已形成，也直接导致红谷滩板块商业去化在某整段商业去化率的很小比例的最大原因。综合评述1、有可能受交易区段的影响而导致价格的时起时落， 但总体交易情况在价格回落的同时所面临的趋向是不改变的， 以目前的局势来看，某非住宅下半年销售将迎来激烈的战争，价格回落不容避免。2、每日成交量已建树大不，价格回落上升反复交替（与区域成交量有关） 。商铺定价建议报告3、整体均价不高，交易量难以突破， 此可证实某商业在近期供量与需求关系有一定的反差，公众的投资理念已越来越趋向理性，对价格的敏感度已占到很大的比例。市中心商业大盘雄居，以紫金城、蓝天碧水购物广场占据半边江山，售价也不低，但总体销售情况并不乐观。、紫金城累计非住宅合同均价：15111.55元(数据来源:某房地产信息网 )楼各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率楼号已售面积总面积100㎡300㎡50㎡-100100㎡300㎡50㎡-100层50㎡以下-30050㎡以下-300㎡㎡以上㎡㎡以上层层四区一期5077.755502.318.13%47.83%34.04%0.00%16.73%44.14%31.42%0.00%层层商铺定价建议报告层层四区2期 3层 10639.92 14320.91 91.00% 7.11% 1.88% 0.00% 67.61% 5.29% 1.40% 0.00%层层层一区2层(001- 3层 4918.32 5064.2 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 97.12% 0.00% 0.00% 0.00%4层5层一区1层(101-2层7266.238025.5784.10%15.90%0.00%0.00%76.14%14.40%0.00%0.00%3层商铺定价建议报告层层层一区2层(201-3层6574.146574.14100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%4层5层1层一区2层(301-3层5280.396108.2882.45%12.10%5.45%0.00%71.28%10.46%4.71%0.00%4层5层二区 1层 22572.66 26899.73 59.48% 8.20% 32.32% 0.00% 49.92% 6.88% 27.12% 0.00%商铺定价建议报告层层层层总结、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低、小面积商铺受到普遍欢迎、市场反映单价偏高，接受能力有限，难以承受）、从紫金城以上数据来看，销售面积比率最受欢迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，据现场走访得知：）、50平米以下的店面大多数投资置业都能承受的起，其总价低的原因，投资门口相对也低，极力受欢迎的最大原因之一；3）、50-100 平米左右店面虽然从总价上来看并不便宜，但由于紫金城高额回报率以及店面结构的分布方正，实用率商铺定价建议报告比较高，也是受到众多投资客热力追捧的原因；4）、100-300 平米店面销售情况不容乐观，自正式销售至今，紫金城此面积段的店面基本还处于销售零状态，虽然偶有销售，也只不过是芝麻大的去化率，建树不多，原因主要有：面积庞大，总价承受能力的投资客在某当地人中毕竟是少数中的少数；其次，对于临街如此庞大面积的店面，一次性投入几百万的资金进行长期投资，需要冒比较大的风险，毕竟紫金城所处地段还未成熟的建树，真正等到稳定回报的时间段起码还得几年的时间；再次就是投资客对江中集团提出的 10年124%的高额回报存在一定的怀疑态度，造成持币观望态势，如今投资客的投资历年都趋于理性划，对于数额庞大的投资更是谨慎之多。、蓝天碧水购物广场累计非住宅合同均价：15485.16元(数据来源:某房地产信息网 )各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率楼号 楼 已售面 总面积50㎡以 50㎡-100 100㎡ 300㎡ 50㎡以 50㎡-100 100㎡ 300㎡商铺定价建议报告下 ㎡ -300 ㎡ 以上 下 ㎡ -300 ㎡ 以上层 积蓝天碧水 -1购 楼物广场商1楼业2楼19629 51367.43 75.48% 24.52% 0.00% 0.00% 28.84% 9.37% 0.00% 0.00%及住宅公寓楼楼（裙楼部分）总结、销售总体情况不理想，自面世以来，总销售率低、小面积商铺受到普遍欢迎、市场普遍反映单价偏高，难以接受商铺定价建议报告）、蓝天碧水购物广场采取的销售模式为先招商后销售，以返租的形式销售，在引进大型零售沃尔玛后对销售有了一定的促进作用，可见主力店的进驻有销售确实有很大的影响力。2、）从销售层面观看，比较类似紫金城，销售乐观占据主力目标的也是 50平米以下的小型铺面，对于 50-100 平米的也有一定的建树，大面积的店面也基本处于滞销状态。、某租赁市场调研及分析商业物业租赁情况分析商业调查一览表项目名称 地理位置 建筑面积（m2） 经营范围 租金（元/M2）北京华联超市 新溪桥头 8000 超市、百货、电子、服装、家电 /九鼎超市 火电厂旁 1000 超市、百货、电子 /商铺定价建议报告阳光超市新溪桥旁2000超市、百货、电子/某市摩托车交易批发市洪都南大道8000整车销售40-50场某市摩托车配件批发市洪都南大道2000保险杠、头盔、小零件40-50场木材地板、五金、夹心板、地砖、卫生洁具、某建材大市场何坊西路12000030-50水暖器等某深圳农产品中心批发一楼15建设路10000水果、蔬菜交易批发等二楼5市场某肉制品批发市场建设路猪肉、牛肉、鸡、鸭批发等30-40佛塔生猪批发市场佛塔村80000生猪交易批发/市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好/商铺定价建议报告百汇一家 洪都集团 10000 百货 /某各大市场租赁情况经营面积租用状况市场名称地理位置规模（M2店铺平均出租情租金（元类别）面积况/m2）洪城洪城路12000015-50㎡95%以40-250大市场上综金润物流250000///合洪城商圈中心类万寿宫中山路3500010-100㎡95%以25-120上新大地电展览馆40005-60㎡95%以200-300脑城上电脑80%以类科技大市长途汽车45003-100㎡80-150场站隔壁上

商铺形式店铺/柜台店铺柜台店铺店铺

经营状况 经营范围皮具、小五金、规模大，便捷的交小百货、鞋类、通，市场一片繁荣，商贾云集。经 服饰、副食品、布匹、毛线、生营状况：很好活用品等未开业皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。目前市场整顿，生 国内外各品牌整意较清淡。 机和耗材、软件经营状况：一般 等。多家知名品牌进国内外各品牌整驻。经营状况：良机和耗材、软件好 等。

配套银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。酒店、美食街、银行等停车场（四五十个）、配电间、仓库。银行多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场商铺定价建议报告新华群电脑广场万达电脑

展览馆八一广场

600010-100㎡80%80005-100㎡80%

一楼200多四楼60多70-200

店铺店铺

与新大地相邻，竞争大，一楼经营良国内外各品牌整好，四楼招商不是机和耗材、软件很理想。经营状 等。况：一般国内外各品牌整经营状况：较好 机和耗材、软件等。

电梯、快餐、仓库及停车场引进国内知名品牌电脑，装修档次较高农产品批发市场农产品类赣昌水产大市场家省家电市电 场类洛阳路建材市场建 省装璜建材 材大市场类某市建材大市场

井冈山大道中段赣江大桥南桥头建设西路火车站旁沿江南路号三店西路

4000050-100㎡100%72㎡、正在招80000商64.8㎡2000030-100㎡90%20000出租60-100㎡98%以上出租6000040-90㎡95%以上出租8000030-100㎡95%以上

一楼15二楼5售价：4000元/㎡3020-3530-26020-35

摊位店铺店铺店铺店铺店铺

是省重点商品市经营品种：各种场，人流量大，辐肉类制品、水果、商务中心射广。蔬菜等。经营状况：良好经营品种：各类综合楼、广场、停鲜活水产品、海车场（170个）、鲜、干货。酒楼、餐饮街等。行业利率较低。国内外各个品牌仓库、停车场、商经营状况：一般家电务楼专业性强，品种多税务所、大仓库、且丰富。经营状建材货运设施况：良好。该市场规模大、品种全、地理位置建材银行，快餐、仓库好。及停车场。经营状况：良好该市场规模大、品种全、地理位置建材快餐、仓库及停车好，场。经营状况：良好商铺定价建议报告地板门框三经路300020-80㎡市场司马庙建沿江南路1000050㎡材市场金屋装饰迎宾大道120与振兴大未定城000道交叉口香江建材主力面积建设路250000100㎡左大市场右洪城迎宾大道60000150㎡汽配市场汽红谷滩汽某大桥收30000100㎡配配城费站北侧类洪城路汽洪城路4000/配街

经营户自发形成，95%25-60街铺在洪城有一定知建材/名度，交通不便，经营状况：一般100%．/店铺经营状况：一建材仓库及停车场般A区：22招商为B区：23经营品种：陶瓷、C区：24主，不出店铺经营状况：良好板材、石材、灯/D区：仓库。售具。租出50%以上除部分自营外，敞开式建材停车场（在建）其余全部售完60%左邻近有洪城汽配经营品种：国内银行、停车场、大20-30店铺中心，竞争激烈。外各品牌的汽车右型沿街广告牌经营状况：一般配件。配套不完善，同类经营品种：国内10%左市场较多，竞争激60左右店铺外各品牌的汽车仓库及停车场右烈配件。经营状况：不良该市场为多年自经营品种：国内60%左发形成，近时间已50-80店铺外各个品牌的汽/右迁走近40%。经车配件营状况：一般商铺定价建议报告洪都摩托车交易市40-200m洪都南大15000场2道洪都摩托20-100洪都南大车配件市10000道m2场江西国际昌北舍里100m2整车汽车城240000甲10000m2华东商贸联信大市2200020-25m2城场隔壁服王家巷皮渊明南路800030m2鞋市场装鞋帽类盛世东方建设西路8000040m2

面向整个江西省100%40-60店铺摩托车整车销售市场。经营状况：一般辐射整个江西省100%20-60店铺的摩托配件市场，目前市场的经营状况：良好20（汽配）正在招售价：店铺和2000元/㎡商阶段卖场（汽配）一楼：6890%二楼：48店铺经营状况：一般三楼：1895%100-200街铺经营状况：良好租金：一楼永久产权，销售状66二楼：36况较好，销售近两将近三楼18店铺百套，占一期的60%售价：60%一楼7000二楼4000

经营品种：国内外各个品牌的摩/托车。经营品种：国内外各个品牌的摩/托配件。经营种类：汽车配件交易、摩托 办公楼、商业楼、车及配件交易、 停车场（在建） 、汽车装璜美容、 酒楼、超市等配套汽车养护、汽车 设施（在建）维修。写字楼、会议室、服装 展示厅、银行、工商、税务、邮电毗临中山路成熟皮具、鞋类等小商业街，周边生活商品配套成熟经营种类：男女服装、休闲装、/童装、布艺、精品和小百货等。商铺定价建议报告联信大市洪城大市场场南面沿叠山路机机电五金叠山路电市场类洛阳路机电水暖市洛阳路场

60000 25-46 ㎡ 40%4000 15-100 ㎡ 100%600030-100㎡100%

经营业主进驻只58店铺有40%机电产品银行、餐饮经营状况：不好有多年来形成的100-130店铺商业氛围和知名机电五金借助于繁华商业度。街的配套经营状况：良好多年来形成的商借助于繁华商业60-120店铺业氛围和知名度机电水暖器材街的配套经营状况：良好五华商品洪城大市市场场西侧辉煌灯具洛阳路建灯大市场材市场内具类洪城灯具省家电市市场场香江家俱青山路城家居类迎宾国际迎宾大道家俱广场

300007-20㎡70%左右500050-200㎡30%6000 50-100 ㎡ 65%4000010-400 ㎡ 100%30000 50-300 ㎡ 95%

40左右店铺经营状况：一般五金制品一楼387月28日试营业店铺目前经营状况：不灯具二楼30良租金较低，入住率25店铺较高经营状况：较灯具好规模大，品种齐38-110卖场全，家具店铺经营状况：良好具有一定的规模、40-50和卖场档次。主营中高档家具的定位，限定国内外高档家具10-15店铺了客源，经营状况：一般

零星快餐、少量仓库及小停车场借助洛阳建材市场的配套借助家电市场的配套停车场、银行停车场、仓库商铺定价建议报告京东家俱

租金较便宜，已经同香江家俱城、迎全部租市场

南京东路 40000

50-700㎡20-40敞开宾家俱城形成三国内外家具银行、仓库出足鼎力之势经营状况：较好江西国际高新大道家居港2900008号京东鹿鼎南京东路家居150000509号皮鸿顺德国洪城大市场家电市30000具际商贸城场即将上豪威大市抚生路100000市场518号㎡

预计酒店式公寓、物流售价：3000配送车队、四星级不限2004年敞开国内外高档家居租价：20酒店、餐饮美食品开业街、停车场等还剩三50-600楼约35（均价）敞开、国内外高档家居银行、仓库㎡经营状况：良好品牌5000㎡店铺未租出，出租率租价，一层一楼男女品牌100%，65二层产权旺铺、销售一鞋：二楼皮件、/一期出35售价：一/店铺箱包：二楼皮件、售率层9800二空、招商良好箱包100%层5600销售率/在售价：3000花鸟、农资、化25%，/店铺工、名优商品专出租率租赁：15-20业市场30%左右商铺定价建议报告结论：1、租赁金额普遍偏低、租赁率不太理想，为数不多的租赁情况一般理想化纵观某各大市场租金标配，普遍教低，且近期还有下降的趋势，可见商业市场在某近几年着实不太乐观。在市中心普遍可支持的租赁价格在 10-60 元/平米居多，以次类比红谷滩新区租赁市场，可见，红谷新区租赁市场已严重脱离市场所需供求规律。、本案所在红谷滩区域商业市场分析（1）商业供给情况★多数商业项目延后推盘，在售供给量匮乏■目前在售供给量约3.7万平方米商铺定价建议报告在售商业供给量（单位：平方米） 在售商业供给量20000150001000050000江信国际花园2滨江豪园商业广万达星城商城世纪村期场在售商业供给量8800170007613.164000■未来红谷滩区域仅商业总供应量将超过 45万平方米■供需关系将出现失调的现状，红谷滩

07年上半年商业销售面积在

2.5万平方左右，而现状供应量预计高达

30万平方米左右，所带来的严峻趋势不容客观商铺定价建议报告120000900006000030000

待推各项目商业面积一览（单位：平方米） 待售商业供给量14000050000480004500020000250003200035000120001000072000红谷春天2期博泰威尼斯联发大厦红谷凯旋名门世家丰和新城商业中心分析:红谷滩现有在售的商业项目屈指可数，共计 4个，总供给量仅 3.7万㎡。诸多项目(丰和新城2万㎡、世贸中心地块14万㎡、红谷春天2期0.72万㎡、万达星城3期1万㎡、博泰威尼斯2.5万㎡、泰耐克国际金融大厦 5万㎡、联发大厦4.8万㎡、红谷天地1.2万㎡、红谷凯旋3.2万㎡、中央公寓3.5万㎡及本案约4.5万㎡等项目)待嫁闺中，商业延后推盘，某仅红谷滩新区商业未来供应量将超过 45万平方米。商铺定价建议报告（2）在售商铺销售价格★商铺1F销售均价约10000-13000 元/㎡，2F销售均价在5000-6000 元/㎡，3F销售均价3500-4500 元/㎡★红谷滩区域商铺价格相对市中心区域而言偏低， 但针对红谷滩新区目前的商业氛围而言， 总体偏离市场走向，价格上扬幅度空间缓慢，高价不符市。一层商铺主街销售价格（单位：元/平方米）均价（元/平方米）200001500013000115001100010450110008500100008050500001F主街均价 滨江豪园商业中心 商城世纪村 万达星城商铺定价建议报告（3）在售商铺销售面积★以上在售商业以万达星城销售状况最为理想 ,原因为:万达星城临街街铺基本全为 50平方米左右,总价低,投资门槛低.★30－50㎡商铺最受市场青睐商铺面积销售情况100－200平方米及以上面积占22%70－80平方米占5%30-50平方米占73%30-50平方米 70－80平方米 100－200平方米及以上分析：以上统计数据来源红谷滩售磬万达星城ⅠⅡ期、江信国际花园 1Ⅱ期及在售项目滨江豪园、商城 .世纪村、江信国际花商铺定价建议报告园Ⅱ期等商业项目，从市场销售反映， 30－50平方米的商铺最受市场欢迎， 究其原因在于面积小相对投资门槛低，且商铺的经营与变现能力较强。（4）在售商业销售状况★商业现状销售状况一般，多数商业延后推盘，入市时机选择在准现房项目名称江信国际花园商城世纪村万达星城滨江豪园世贸168红谷春天推盘时机现房发售现房发售准现房发售现房发售准现房发售供给面积8800㎡约4000㎡约10000㎡17000㎡1200㎡(共30间)单元面积200－400㎡150－260㎡40-50㎡200-300㎡40－50㎡商铺定价建议报告一层销售50％，二层销售70％，三层销售06年7月份推盘，（9#销售10％销售85％楼区域）一层售价在20％，目前二期已基销售80%商业氛围不足，面积庞大，销售周期太长超过销售情况12000-13500元/㎡，本没有销售，三期即销售情况一般采取出租招商与销售相结2年，商气不足，销售一般将面世合，销售速度差销售速度差销售情况一般销售情况一般分析：◎从推盘时机层面看：多数项目以工程进度到准现房时再开始发售商铺。 凭借前期销售住宅时，蓄集起大量有商铺购买意向的客源，时机成熟再开闸放水顺势销售商铺。此时势能转化为动能，商铺销售速度快。◎从商铺销售量层面看：根据新景祥对红谷滩地适时跟踪统计， 03年10月销售到迄今07年8月累计，红谷滩2年商铺定价建议报告多的周期商铺销售面积约 5万平方米，销售量小， 究其原因是由于红谷滩商业推出的供给量少导致销售量小；再结合 04－05年某市区非住宅销售量： 2004年32万平方米、2005年23万平方米，即2年非住宅总销售量 55万平方米，（按第二部分论述写字楼销量占非住宅销量的 30％扣减得出商业销量），估算某市2年商业销售量 38.5万平方米。对比红谷滩商业销量占市总销售量不到 10分之一，从此差距可以看出：红谷滩的商业尚处于起步发展阶段，作为市政治商业中心的前景规划，红谷滩区未来商业发展潜力巨大，商铺留待后推，其价值的后发优势更为强劲。5）本案商业总体总述本案商业营销问题点分析◎商气细弱：红谷滩商业气息不浓，商业项目众多延后推盘销售。◎人气匮乏：由于生活配套的不完善，现状周边入驻人气不足，住宅空置率高。◎体量问题：本案商业总量约5万㎡，体量不小，单间面积庞大，需考虑主营业种定位的聚客号召力及租售比例问题。商铺定价建议报告第二章：项目篇一、市场商业分析及定价依据某商业目前正处于萌发期，价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出 !红谷滩在售商业销售情况列表1、万达星城累计非住宅合同均价： 9050元/平米(数据来源:某房地产信息网 )楼号 楼 已售面 总面积 各面积段占已售面积的销售比率 各面积段的总销售率商铺定价建议报告层积50㎡-100100㎡300㎡50㎡-100100㎡300㎡50㎡以下-30050㎡以下-300㎡㎡以上㎡㎡以上层号商业2层 2095.13 2095.13 0.00% 41.51% 20.63% 37.87% 0.00% 41.51% 20.63% 37.87%公寓楼层层号楼商2层 2095.13 2095.13 0.00% 41.51% 20.63% 37.87% 0.00% 41.51% 20.63% 37.87%业公寓楼层三期一区1层 265.71 265.71 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 100.00% 0.00% 0.00% 0.00%号楼三期一区1层 143.21 195.24 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 73.35% 0.00% 0.00% 0.00%号楼三期一区1层 72.57 665.29 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 10.91% 0.00% 0.00% 0.00%号楼商铺定价建议报告三期一区1层 47.18 522.97 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 9.02% 0.00% 0.00% 0.00%号楼三期一区1层 140.85 947.08 63.72% 36.28% 0.00% 0.00% 9.48% 5.40% 0.00% 0.00%号楼三期一区1层 136.51 643.88 57.89% 42.11% 0.00% 0.00% 12.27% 8.93% 0.00% 0.00%号楼三期一区1号商住1层853.39853.3915.34%84.66%0.00%0.00%15.34%84.66%0.00%0.00%楼三期一区2号商住1层560.38843.0841.35%58.65%0.00%0.00%27.49%38.98%0.00%0.00%楼总结：商铺定价建议报告、总销率不高，不理想、小面积商铺成为销售比率的主要支撑点、面积区间在50㎡左右的和面积区间在50-100㎡的方正店面去化速度最快，面积为100-300㎡左右的其次，而面积区间在300㎡以上的大铺面销售抗性相对而言较大。、小铺面因临街，总价低而得到市场的普遍认可。、300平米以上的大铺面，总价高，投资压力和风险都比较大，受到一定的销售抑制2、金融街.紫金园累计非住宅合同均价：8590元(数据来源:某房地产信息网 )楼已售面各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率楼号总面积50㎡-100100㎡300㎡50㎡以50㎡-100100㎡300㎡层积50㎡以下㎡-300㎡以上下㎡-300㎡以上5号商住1层102440.250.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%23.17%0.00%商铺定价建议报告楼号商1层 73.7 665.03 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 11.08% 0.00% 0.00% 0.00%住楼号商1层 184.85 460.63 69.55% 30.45% 0.00% 0.00% 27.91% 12.22% 0.00% 0.00%住楼号商1层 148.37 547.66 100.00% 0.00% 0.00% 0.00% 27.09% 0.00% 0.00% 0.00%住楼号商1层 425.47 617.94 88.16% 11.84% 0.00% 0.00% 60.70% 8.15% 0.00% 0.00%住楼分析：、总销率不高，不理想、小面积商铺成为销售比率的主要支撑点主要销售业绩以 50平米左右店面支撑，再次就是 50-100 平米的店面还具备一定的销售量，紫金园在店面的规划上商铺定价建议报告基本都是以 50平米以下做为主力面积，销售良好，以其低价，总价低，投资压力小，外加地段的优势，致使 50平米以下的店面基本销售一空。3、江信国际花园累计非住宅合同均价：9080元(数据来源:某房地产信息网 )楼已售面各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率楼号总面积50㎡-100100㎡300㎡50㎡以50㎡-100100㎡300㎡层积50㎡以下㎡-300㎡以上下㎡-300㎡以上1层公建182层048690.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%号楼3层层综合大楼04018.820.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%层商铺定价建议报告层分析：江信三期目前还未销售，就江信的一、二销售状况分析统计，销售状态不容乐观，甚至有的商铺目前都还未有所销售动向，至今无人问津，据内部可靠消息，售价将有一定的下浮调整。4、商城.世纪村(数据来源:某房地产信息网)楼已售面各面积段占已售面积的销售比率各面积段的总销售率楼号总面积50㎡-100100㎡300㎡50㎡以50㎡-100100㎡300㎡50㎡以层积㎡-300㎡以上下㎡-300㎡以上下层1号楼000.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%层层9号楼2176.133630.860.52%23.93%75.55%0.00%0.31%14.34%45.28%0.00%层商铺定价建议报告总结商城.世纪村商铺构架和名门世家有其极其的相似，其的商铺面积基本都是上下两层分布，面积比例都比较大，由于其缺乏小面积的比例因素，在销售中，没有很大的选择，从销售比例来看，销售有一定的良效，但基于商城商业面积体量小，去化几间所占到的比例就是有一定的支撑点。是只表面的销售业绩，在 300平米以上的店面销售也是空头支票。总结概述：发现问题1、在对红谷滩新区的在售商业个案中，我们已经明确了大多数的投资客在选择店面面积上都普遍倾向于50左右及50-100左右平米的商铺，总结原因有两点：、面积小，总价低，压力相对减小；）、普遍选择这种面积配比的店面其中有很大一部分是对商业价值缺乏一定的信心，投入的小，相对风险也较低。商铺定价建议报告2、总销售状况都普遍不太理想，基本都处于销售萌发期。不难发现，单价过高所造成客户收益与实际投入不成正比。在回报这块普遍偏离实际，使得大多投资客对目前售价缺乏信息。3、200平米以上面积的店面基本都处于瘫痪销售状态，可见，对于面积庞大，投资几百万做为定点投资还是在少部分。热销面积因素（1）面积较少在10—50㎡的商铺（外街）热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。（2）面积在50—100㎡门开间大纵深践的双门面商铺热销原因： 这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。（3）面积在50-100 ㎡层高7米以上成规则长方型热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。商铺定价建议报告商铺滞销因素如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面（1）面积在200以上的面积过大，总价压力过大（2）商铺结构有一定的缺陷（3）单价过高（4）实际租赁情况不乐观（5）空间利用有一定的局限整体分析：商铺定价建议报告整体均价高于市场需求行情（面积及单价），对于红谷滩板块而言，更为偏离市场，目前，红谷滩新区人气是一个很严重的问题，虽然住宅销售率普遍良好，但真正的入住率不容乐观，在未来几年，商业氛围要形成一定的格局还需要政府的大力支持，对于目前在售商业，销售都是空穴来风，勉强支撑早期高均价入市的基点。红谷滩新区07年下半年商业入世楼盘综合指标案名体量地段区间优势价格趋势对本案威胁度博泰江滨☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆红谷凯旋☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆联发广场☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆泰耐克.金融大厦☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆江信.国际花园☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆商城.世纪村 ☆☆☆ ☆☆ ☆ ☆☆☆☆海航.白金汇江信.国际金融港洪城.比华利滨江.豪园阳光枫情

商铺定价建议报告☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆小结：观察以上表格统计分析，名门世家未来面临的威胁不容乐观，红谷滩新区商业氛围在起步阶段，如此多体量的商业大盘和小盘蜂拥而至，对去化比率而言，是个不小的难题，且大多数项目预计在 07年下半年10月-12月底陆续推出。对于名门世家而言，恰逢此市，且体量在各个案场中不算小的，去化时间段将受到严重的威胁，加之市中心及起他板块商业盘的陆续推出，客户选择的严重分流，造成短期内供需不平衡，滞销情况应该是大为有之。消费者分析（数据来源：某房地产信息网，已购周边个案商铺）商铺定价建议报告购买商铺面积的综合分析100以上20以下50-1004%14%单位：平方米23%20以下20-5050-100100以上20-5059%从投资意向来看，意向购买20-50 ㎡小商铺占据大半壁江山，成为59%的投资客户首选投资商铺面积； 50-100商铺同样受到追捧，以 23%的比率排名第二；相比之下，只有 4％的投资客选择超过 100 ㎡的大铺面作为投资物业。

㎡承受商铺总价的调查商铺定价建议报告期望商铺总价50-100万 100万以上 20万以下21% 2% 23%20-50万54%

20万以下20-50万50-100万100万以上期望总价在20-50 万的占据了一半以上的选择。结合上一题的商铺面积，可见商铺面积在 20-50 ㎡和总价在20-50万是大多数访问者的心理期望组合。这个组合一方面说明受访者有一定的经济实力，同时也表面他们对实际市场价格要么不熟悉，要么就是因期望太高而产生这个严重脱离实际市场价格的理想价格。商铺定价建议报告投资商铺的经营方式分析调查商铺用途其他1%为子女置业4%投资增值15%出租13%自己经营67%

自己经营出租投资增值为子女置业其他从投资者对商铺的经营方式来看，表示自己经营的占据了 67％的大多数，而表示用于出租的只占 13%，而明确表示商铺定价建议报告希望投资增值（通过转手出售来赢利）的也占了 15%；为子女置业的只有 4％的比例。这表明受访者中的投资者并没有将纯粹的倒卖房产作为投资赢利的主要方式，而是采用更为灵活和长远的方式（自己经营和出租）来获取收益；同时自己经营占这么高的比例，则反映该区域商业气氛比较好，但租金相对也不便宜。因此尝到甜头的商家希望有自己的铺面来获取更大的利润。购买商铺类型选择调查商铺定价建议报告数据分析表明，临街商铺是大家的首要选择。而选择住宅低层临街的还要多过选商场临街铺面。实际利用率及可用价值，临街商铺都是众多投资客的追捧对象第三章：价格篇一、名门世家商铺价格的初步制定商铺所处地理位置/商铺总平图商铺定价建议报告产品分析本案1#楼至19#楼商铺状况研讨分析（名门世家临街商铺分布图总汇）楼栋 面积与间数商铺定价建议报告50㎡以㎡-100100㎡150㎡200㎡300㎡以50下㎡-150㎡-200㎡-300㎡上底层0102011#楼004101二层底层0001112#楼二层012011底层3300003#楼怡园路二层000000底层01201115#楼二层000112底层05300116#楼二层02500118#楼底层000010商铺定价建议报告二层000010底层0101104#楼二层022100底层0001106#楼二层001200底层0111008#楼二层011100丰和一路底层01110010#楼二层011100底层00400012#楼二层004000底层00210014#楼二层002100商铺定价建议报告底层31313854汇总二层0722835一楼总间数46间二楼总间数45间名门世家丰和路与怡园路商铺明细1 2 4 6 8 10 12 14 15 16 18商铺号建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积101 318.43 263.72 363.9 111.12102 87.13 197.86 125.7 86.7103 196.07 305.31 94.85 105.1104 165.14 246.9 237.08 178.67 103.23 105.47 172.89 144.9 86.7105 172.97 182.98 71.32 89.85 102.33 106.87 293.61 115.61商铺定价建议报告10699.07105.04174.74109.54108.98438.51217.27107106.482.3410889.1110985.77766.77766.89518.94420.06355.03367.82423.74388.741022.961200.96217.27201318.4279.3372.34126.18202161.77107.55255.36100.46203111.22110.31177.71116.19204111.22232.44174.7178.56103.23121.88172.09412.42100.46205103.37343.3783.93163.3283.0889.85118.74106.87133.94206143.982.5183.05119.84174.74125.94108.98457.35217.27207119.59122.8196.87商铺定价建议报告208 116.46 101.52209 97.52合计1716.671639.861096.12766.43736.51735.64913.11776.682240.792531.45217.27一楼总记6449.18总建筑面13153.26二楼总记6704.08积综合分析：1、本案丰和路与怡园路区域商铺为一层带二层设计，总量 91间，总面积13153.26 ㎡；其中底层占6449.18 ㎡,二楼占6704.08 ㎡.2、销售面积在50㎡以下/间的仅有3间，在50㎡-100㎡/间有20间，在100㎡-150㎡/间有35间，在150㎡-200㎡/间的有16间，在200㎡-300㎡/间有8间，300㎡以上/间的有9间,以上数据表明本案本案丰和路与怡园路区域商铺面积在 150㎡-200㎡/间以上的有35间,但该区间38间商铺的面积，已占面积总量的 57%；3、针对某的消费水平及对比竞争项目，本案 (丰和路与怡园路商铺 )产品面积设计偏大及总价较高 ,目标客群较局限,商铺定价建议报告不利本案商铺的快速去化；4、从上述市调资料表明，从市场销售反映， 30－50平方米/间的商铺最受市场欢迎，究其原因在于面积小相对投资门槛低，控制总价，使目标客群最大化，且商铺的经营与变现能力较强（以上统计数据来源红谷滩售磬万达星城ⅠⅡ期、江信国际花园 1期及在售项目滨江豪园、江信国际花园Ⅱ期等商业项目）5、市调资料表明，红谷滩商铺以某本地购买客源为主，达到 80%的比例，购买动机以投资性需求占主导（ 70%）。选择定价方法在确保利润的同时，也应该确保销售的去化速度，以免造成积压态势，对后期销售或者说企业的形象推广都有一定的难度，对于一个企业，在提高利润的同时既要确保价格的接受程度也要对后期所产生的负面影响做到周密的考虑和考究。针对名门世家（住宅）前期的推广定位等等，我们最终建议依据市场对比法，结合实际，在确保利润回报的基点上做到快速去化，争取头次销售达到奇迹，在业内传为佳话。商铺定价建议报告定价依据此次定价针对万达星城、江信国家花园、商城。世纪村、金融街、滨江豪园等，属于社区型商业，于本案都有一定可1、市场的供求关系、国家宏观政策、未来房地产商业价格的走势等。2、周边竞争个案的销售动态及客户群体的分散性的影响（去化速度以及去化率的综合分解）3、案常所处区段区位极差、区位声誉度、区域配套、交通通达度、商业繁华程度、临街状况等4、国家政策调控对价格的影响5、商业地产市场情况；6、名门世家产品分析、目前及远期发展空间；内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等类比性。1、 市场比较法定价市场比较法权重设定：（因滨江豪园位置特殊，可类比产品又限于社区型底商的一楼价格，加之地段差异、产品品牌、运营管理、升值潜力等因素方面，滨江豪园社区底商均高于选择的类比楼盘，故此方法权重确定为 30%。）1、关于名门世家价格制定的 SWOT分析及对价格制定的影响商铺定价建议报告S优势：1）项目位于红谷滩新区行政中心区，未来消费需求W劣势：1）红谷滩新区入住率低下，商业氛围严重不足，旺盛；导致本案社区商业氛围形成仍需时日；2）社区居住人群结构稳定、素质较高，易形成持续的购买能2）本案商业自有性质（单间面积庞大，总价过高；一、力和消费流量；二层连接导致去化难度增大）令本项目初期的推售会面临3）项目尚处于功能规划阶段，有很大的调整空间；较大的阻力；4）社区规模大，能够开展多种经营，有利于实现规模经营效3）商业街项目定位尚未明确，市场关注度及投资者信心应；有待提升。5）周边社区商业补给不足，但销售普遍乐观，生活圈初现，4）红谷滩新区的交通抗性；发展潜力巨大。O机会：1）红谷滩新区乃至整个某市目前尚未出现类似大规T威胁：1）如此规模社区商业街在某尚属首次出现，商铺模的社区商业项目，条件成熟一经推出市场吸引力巨大；价格、经营模式不具可比性，本地投资者及经营商家存在2）项目开发商实力雄厚，市场信誉度高，有望吸引零售巨商信心问题，易持观望心理；进驻经营，将有助于加快本项目的成熟周期和促进项目的市场2）一般来说，一个全新社区的商铺必定面临一个从淡到推广；旺的过程与风险，投资者要有前期守业的打算。通常全新3）充分的时间可令项目的各项建设更趋完善，同时紧紧抓住住宅区商铺的培育期在3-5年之间，且住宅区人口集聚速社区整体优势及建设进度带来的市场机遇，配合强有力的策划度的快慢将直接影响经济效益。另外，即使住宅区内客流推广、销售力量，会将一切劣势、威胁化解至最低限度，强化 量、购买力水平有保障，也要考虑到居民的购物习惯需要商铺定价建议报告投资者信心，促成项目成功。一段适当的时间来养成。4）某市商业总量密集集中在几大核心及其他几个区域中心，3）新商业的培育期需要大量的资金投入和时间周期的运随着商业的发展，商业中心有逐渐外移的趋势；转；5）红谷滩为某市重点发展区域，名门世家地处红谷滩新区商4）07年红谷滩新区商业面积大量上市，对本案商业去化业中心地带；分流一大部分客户群体，势必打价格战？；6）名门世家楼盘开发时间早，楼盘品质形象已深入人心。5）市区大盘的客户分流；6）本案周边类似商业的严重威胁；7）市场的饱和（下半年大量开盘）。2、类比楼盘对比根据江信花园所处的位置以及商铺所属的类型（社区底层一楼商铺） ，从在售的楼盘中选出 5个较相似者作为可比性楼盘，包括万达星城、商城。世纪村、金融街商业、滨江豪圆的商业相似性确定了相关权重，以下是加权统计结果：（资料来源：某房地产信息网及市场走访 2007年8月15-31号）权重说明：地段、开发实力、周边人气（商业氛围） 、周边环境（环境污染、交通、绿化等） 、楼盘品质、售罄状况等商铺定价建议报告）、同质竞争力个案权重设定楼盘对比名门世家权重设定（ 100%）参数 万达星城 商城世纪村 江信国际花园 金融街 滨江豪园地段2%2%2%1%2%开发商实力3%1%2．5%3%3%人流量2%1%1．5%0．5%3%商业氛围2%0．5%0．5%0．5%3%楼盘品质3%0．5%3%1．5%3%售磬情况1%0．5%0．5%0．5%3%交通3%3%3%0．53%生活配套1．5%1%1．5%1.5%入住率0．5%0．5%0．5%0．5%0.5%景观 2% 0．5% 1．5% 1.5%商铺定价建议报告升值潜力1．5%1%2%0．5%1.5%环境污染1%1%0．5%0.5%物业管理1．5%1%1．5%0．5%2%口碑效应1．5%0．5%1．5%0．5%1.5%与名门权重标配24%14%23%9%30%2）、底层+二楼整体（均价）据我们市场走访情况观察，红谷滩在售商业临街铺销售状况不甚理想，对外虽然宣称销售已有一定的进展，但透过对已购买店面的业主电话沟通，我们基本已确定，大多数个案销售率只有可怜的百分几 -百分十几，有的个案因为商业面积不多，趋于小型化，纯粹自给的小社区店面，销售率看似很高（体量的渺小暂时达到一定的销售率） ，自此，我们按预期销售的70%来均衡，乐观的销售价格进行制定衡量。商铺定价建议报告可比楼盘价格、达初步完成意向（70%）及权重楼盘名称销售均价完成意向权重比较值江信国际花园908070%23%1462商城。世纪村900070%14%882万达星城905070%24%1596金融街.紫金圆859070%9%541滨江豪圆900070%30%1890比较得出的价格6371定价分析：）、滨江豪园系绿地开发品牌产品，开发时间段早以及，社区发展潜力巨大，因同时间段可比性楼盘有限，故得出以上结论作为参考，可在确定的价格上做适当上浮。）、市场整体情况为全某市各区域商业均价，考虑名门世家实际地段位置等情况，由市场比较法确定的均价为6371元/平方米商铺定价建议报告2、 收益还原法定价收益还原法权重设定：（社区型商业因其功能性上的特点，导致投资者购买的主要权衡点为租金回报的水平、业态规划、社区规模、租赁管理水平等，而非地段、位置、商家品牌，故收益还原应占到较大比重，确定为 70%。）定价说明：1、因名门世家地段在红谷滩新区中心区偏外，靠近新建县，现入驻率较低，故收益率按照 6%计算来反推售价；2、公式为：预设租金底价*12（个月）/6%=可支撑售价，并按照8%递增计算来年租金3、红谷滩新区中心区商铺一楼租金均价普遍 30-40元/平米，二楼20-25元/平米，三楼租金均价10-15元/平米（走访店主所得数据）,目前红谷滩新区商业氛围还基本处于磨合期，实际租赁价格达不到上述列价，据走市调情况说明，大多数个案商铺租赁情况不理想，基本处于空置状态。4、虽然铺面将在 2007 年出售，但购买商铺属于长期投资行为，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，因现租赁合同期限多为 3-5年，以保守的态度计算， 以2009年可支撑的售价计算此方法的最后均价。商铺定价建议报告2009年红谷滩新区商铺符合市场走向均价：1）、一楼商铺均价（30-42）x12/6%x(1+8%)2=9797.76元（计算依据最高值42元）2）、二楼商铺均价（20-26）x12/6%x(1+8%)2=6065.28元(计算值依据最高值26元)3）、因名门世家目前没有3楼店面，此不做参考最后得出总均价（9797.76+6065.28）/2=7931.52元各定价方法综合确认均价按照先前所述：市场比较法 30%的权重及收益还原法 70%权重测算均价：价格权重价格结果市场比较63710.31911收益还原7931.520.75552.06合计17463.06商铺定价建议报告第四章：结论篇依据一：某市2007年上半年非住宅销售状况分析商铺定价建议报告2007年上半年某市在存量房交易中，非住宅交易 14.88万平方米，红谷滩新区非住宅（存量房）销售销售约占1.5万平米。销售空间不大，对比市中心及其他板块，红谷滩新区非住宅销售还存在一定的缓存空间；红谷滩新区商业氛围目前还处于萌发期，真正支撑利益氛围的基点还需要一定的时间的触发。依据一：某市近三个月非住宅销售情况2007年6月-8月份，某市区非住宅商品房销售均价略有上扬，涨幅不大，销售量逐步降低；某市6月份总销售非住宅间数573年,总销售面积42980.87平方米,销售均价5953.54元/平方米；某市7月份总销售非住宅间数434年,总销售面积43850.1平方米,销售均价6038.38元/平方米；某市8月份总销售非住宅间数508年,总销售面积33948.24平方米,销售均价6605.99元/平方米；销售面积比例以小面积户型为主要支撑点，销售间数有所增加，销售面积呈下滑趋势。依据二：红谷滩新区目前商业可支撑的租赁市场及销售情况红谷滩新区租赁市场普遍偏低，且空置率高（几乎为零，个别例外） ，与某市其他板块租赁市场存在很大的差距；商铺定价建议报告租赁情况是否良好直接与售价挂钩， 租赁率低下是造成红谷滩新区商业市场售价偏高而无市的最直接原因；红谷滩新区个案销售情况普遍不理想，主要以小户型铺面销售为主；红谷新区未能及时销售出去的铺面原因有 3点：1）、单价过高；2）、面积庞大；3）、铺面结构有一定的局限，实际使用利用率太低； 4）地理位置不理想。本案所处地段也不容乐观，商业氛围目前很不理想。依据三：本案市场未来竞争环境分析红谷滩新区目前在售商业面积大约为 3.1万平方米，勉强分一杯羹（差强人意）！2007年下半年预计上市的商业项目将多达数十来个，供应面积量将突破 30万平方米，市场渺小，供料庞大，又将是新一轮的价格战争；从上述资料统计红谷滩新区非住宅商业面积未来供应量将高达 45万平方米；本案必须面临的以下问题：红谷滩商业气息不浓，商业项目众多延后推盘销售；由于生活配套的不完善，现状周边入驻人气不足，住宅空置率高；本案商业总量约 5万㎡，体量不小，单间面积庞大，需商铺定价建议报告考虑主营业种定位的聚客号召力及租售比例问题。依据四：市场比较法（权重 30%）对5个可类比个案重点市场对比，以实际成交量及预设销售目标得出本案整体均价为 6371元/平方米依据五：收益还原法（权重 70%）以红谷滩目前可支撑的租金市场收益还原得出本案整体均价为 7931.52 元/平方米依据六：本案上市策略对价格的影响分析以目前红谷滩新区杯水车薪的市场而言，本案商铺首批面世与否成功，将直接影响到后续销售，名门世家商业总体量在本案所处地段周边是唯此一家，首期销售受挫，将直接影响受众对本案投资价值的信心。一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成