XXXX中海地产房地产项目开盘方法

房地产项目开盘法目录一、关于开盘的理解11.1定义11.2重要性11.3应遵循原则1二、开盘流程2三、开盘准备33.1开盘的三大基础条件33.2三大基础条件的实现过程33.2.1政府销售许可文件的取得33.2.2良好的前期推广33.2.3充分有效的客户储备8四、开盘决策的五大核心问题94.1开盘目标9制定开盘目标需考虑的因素9制定开盘目标的方法10叉4.欣2尝开盘谊范围贞10射4.薪2.熊1疏确定胜开盘怀推售蔽范围行的原壳则域11圣4.漆2.茂2士确定友开盘饶范围息的方蓄法址11喝4.单2.姐3固开盘甘加推棚计划涉11桐4.医3辞开盘拍定价死12步4.知4率开盘脊时间济13差4.障5属开盘瑞选房吸方式慕14宽五、无开盘兴的组远织实盖施彻15彩5.昆1减开盘稍组织畅安排榨15委5.钥1.狠1旋开盘楼组织秤流程杨15同5.稠1.志2继人员升分工康及培孔训姜16佣5.渔1.肠3叹开盘问空间四组织雁17瑞5.降1.迷4炎销售贵流程董中的址关键均点控倘制赌17命5.哑1.罗5准冰开盘依物料祸清单很及落嘉实次18怨5.夹1.艘6烂开盘雪促销剃策略面19融5.辩1.叼7拳开盘颂信息肝发布朽19纯5.浇1.扣8酱突发唱事件词的应庭对措旷施锐20神5.璃1.治9狗开盘爬销售纹氛围促营造兴20践5.私1.饮10僻效制定员防止著开盘遭未成角交客喇户流岭失预喇案船20协5.趟2浇开盘馒实地用演练纪21作六、获开盘浩总结述分析悟22屯6.贸1坊意义豪22咐6.笨2扣主要隐内容浩22招七、济开盘壮常见笋的主没要问嗽题电23伴近年榆来妥中海飘地产配加快优了酸全国抛性布芝局此和父规模吐化扩头张腔的步胖伐，凯地区踩公司授数量影及新凉开盘询项目寿数量匹不断普增加榜。公床司规权模发班展的京新形愉势对涨做好锦每一算次开爪盘工喘作，痒使项组目得遍以顺殖畅发耳展，舟确保懂公司势经营巨指标跨的实或现提麦出了职更高耕要求钟，因榜此有刷必要虹加强中开盘牲工作打的虑系统袭性、晴规范征性和弟科学另性，宇力争茧每个朵项目裳都能炭成功纹开盘怨。营厉销策魂划中盟心根训据海驼南会能议精摧神和犹新的爹营销炮形势崭，在涨系统怪地总酒结中档海地快产多阔年开赔盘实泥践经昆验的青基础锁上，闲围绕笛开盘塑的若绕干关裤键问锡题，致从定涌义、法原则匀、流概程、汁方法坝等方本面对麦开盘别工作弃进行垫了总隙结和所提炼炎，编懒制了狮中海饭地产屡房地膜产项古目开仓盘法羡。帅一、塔关于顿开盘必的理挖解绒1.嚷1瓜定义把开盘扒是指愁项目宁对外伞集中叛公开退发售母，特于别是今首次居大卖膜。功通过哪有效繁整合饲公司谊内外勺资源毕，对蠢目标假客户争进行近针对独性的龟有效蜂价值歌信息呼传递洞，实颠现客翠户积后累，给并根德据积著累情劈况采料取适多当的崭价格弯和方愤式对棒外集漏中销衡售。胆1.汪2疼重要她性晶开盘上是项池目营鹅销和镰发展挽的关名键节滑点，炭在项柳目年来度经栗营指齿标中遭具有知举足呜轻重隆的作招用财开盘很是对辅市场凭定位惰和营办销推琴广的铲集中梨检验蚊开盘驰是策耐略性烫调节前供需鸣关系塑的有约效手澡段劝开盘诊是通刘过心闸理博乎弈，湾寻求妖市场蚀价格伴取向旗，建能立市延场价肾格体狱系的袍基础中开盘钳对建外立项性目的袖品牌跨和树需立市希场信淋心具捉有重锹要意炉义出1.亮3劲应遵扩循原给则姥客观括求实科，密疤切关形注市逼场央大胆哨预测影小心湾求证嫁，预帽测、摸调整波、再感预测世、再拘调整喇，反阔复论见证劝超前漏思考屡，预暂先提掩出条滴件要假求虚全公溪司参甘与秧理性激推理拔，量魔化分鱼析盏二、散开盘劈流程洋三、委开盘稿准备工3.蛛1开锄盘的柴三大省基础慕条件背项目锅成功诵开盘杜有赖蹲于对坐市场协的准湖确判来断和驾把握说、项术目价腐值传令递的鼻效果糊、有适效的盾客户烦积累猎、合类法的嫂销售周许可驻，以眯下三合大基领础条芒件尤赔为重旷要：近政府傅销售漆许可介文件缴的取兄得良良好抖的前赠期推搅广拴充分款的客套户储愁备案3.货2蹈三大捞基础蛾条件相的实酷现过分程哄3.负2.柱1壤政燕府销万售许捆可文岗件的盗取得冒根据滋项目案发展惹计划崭确定式的开先盘节堂点，能制定素政府唤销售液许可赴文件彼取得框计划愁；酬密切羽关注腹工程青进度尾及营工销进肤展情勺况，露严格惩执行仓计划哀，争葬取按证期取稍得，凯并可辉考虑男根据建营销他进展街适当辩调节尚销售浑许可轮文件央的范服围；洪3.章2.配2嘱良橡好的私前期渣推广朽良好异的前挡期推碧广是稳指在士对市沈场和浮客户栋充分柄调研枪的基著础上盾将产喉品价澡值信犯息（邮品牌甩、概雪念、波性能沾、服感务）崇包装应后，颂在前欢期分沈层次点、有湾计划瞧地用发最有刚效率拳的途少径（椒媒体肢广告丘、新装闻报案道、踩产品案推介哨会、依示范沿区现赖场体戏验、程公关保活动丰等）泛传递维给客谨户，刑并使准其产永生购摧买欲框望。荒1）欺前期裂推广遵的基臂本原东则损效率铁最大运化原陡则秃产品吼价值尽信息狮充分桶展示格原则踏有层烂次、燃有焦炉点的臂系统恭宣传捞原则冻宣传汽调性产与产产品档烂次匹悄配原筛则茂2）族前期将推广愤的实袋施尝前期妙推广毫的基详础见良好柿前期趣推广婶的基惯础是孕充分粮的市原场调线研分瓶析。训市场位调研阀分析道包括概对宏裁观政充策、渗区域搬市场茂、竞蜡争项委目、免潜在围客户西等的先调研少分析祖。客同户调辈研分茧析重苦在过易程研淘究。桨宏观胁政策嘴调研奋分析冤关注队项目侄所在却城市负近半耽年或肿一年棚内有夏无针盒对房肤地产肥的金酸融、觉财税光、国停土、桐规划满等政双策出窝台。挨区域下市场伸调研艳分析薪关注锤项目付所在骡城市拾近一旦年同妄类型栋物业帖（住鸦宅、泼商业爸、写芹字楼昼）成窄交套村数、仔成交讽面积嘉、成随交金堡额、讨成交护均价用，并壳对趋驰势做轿出判负断。漆关注共区域泳市场拐最新引土地恶市场节成交偷信息蔽。疗竞争似项目鲁调研拔分析改关注索竞争末项目怀产品屈结构吼及特截点，少竞争造项目窜销售牛情况粱（成页交套画数、万面积床、均续价等弯），覆尤其扣是现凉时的辉成交网信息汽，在港变化腊较快耕的市赛场环钞境中寻该信暖息尤渣为重嫌要。斩客户既调研史分析矩在项珠目推护广过突程中放重视纹对目历标客荡户的桂研究瓦，包喷括客大户的吐需求猴情况储（意长向单冲位、造意向衫价格奸）、宜来源雁区域榨、信终息获号取途因径、拣典型吸特征相及消吹费习纪惯。旁前期捎推广柔途径惜应根小据项动目整大体营祥销计杂划制险定前袄期推漫广计趴划表超（见艺附件加2）筑，在湿不同铲阶段值进行番整合蝇推广唉。常御用的霞营销夫推广摊途径艇有以独下几驳种：君①虎媒抚体推恼广按产品怨卖点孔挖掘叼。隐从品差牌、捎概念变、性辛能、医服务己四个商方面堡，挖谢掘产成品主们要卖支点，俱并在之营销喊推广收中使参用统校一虾“现版本游”绪以强记化效军果。并各卖伍点有赌主次箱先后扮之分扇，推尾广时揉应有颂所侧蓝重。幻关于呢产品岸卖点朝挖掘陵可参销见附锄件1般广告叔主题侨提炼咬。疯广告连主题子是对所产品朵卖点布的高钢度提瘦炼和烧概括熔，它轧将卖猜点转诸化成愉客户刺容易翼理解兔和记激忆的右感性话信息杆，让业客户医充分津认知遇产品滨，真弊正感厦受产把品的闹魅力舒，具华有推“晕画龙歼点睛闷”姻之效亡。如记以下仿的三逆个经赌典广杀告主辟题：亚【中仙海阳议光棕捉榈园们】谅……姜……艳日子柿缓缓墓筹晋生活法散散尿【香完蜜湖惯一号稠】四……瞒……熔……育一个嫩城市耕的珍臭藏枯【中泳海蓝鞠湾】昌……衔……爪……婆…怠江景嚼无边音定心猛境无隙限骨媒体朱组合脊。插根据牧地域未消费猾习惯测和项屑目自下身特因点，够有针丸对性格地选快择通涂过报断纸、伴电视建、路神牌、刑网络诊、电茫台等隆一种反或多避种媒往体，咏实现柔产品谷价值屋信息血的有纪效传辨递。浑②殖示凑范区该展示领示范狸区展筛示是爽通过稍现场即体验吉把产卵品价笑值信环息全济方位艺传达毙给目神标客卫户的趴有效遵方法龄。动示范茂区展笔示原柿则是射展示妈氛围封与产袭品价去值高悟度吻培合，榆集中弊升华膀产品访价值债。拜示范币区的因主要朗部分呼及基树本要地求燥售楼援中心乱——茶满足笑功能少要求妨，利迁于营缠造现赴场气徒氛，用一般薄利用端会所翼示范胀单位着——躲展示堤未来浓生活泼场景困，体钱现项变目主兆题概丰念鲜样板息房乘——前产品绍交楼街标准寿，分婚毛坯龄、精矩装修毫两类行园林飘展示胶——滤充分心体现熟社区宋生活头环境鹿特点墓，一绑般围足绕售尽楼处彻和示筒范单式位等晚示范睡区开截放读项目色示范带区开丽放的味前期史准备挑现场逝工程帽条件磁要达帆到：敞工地莫现场肢与示嚼范区压的隔童离、秒工程菠噪音俊适当盘控制灾、工宣地现廊场的咱正规还化管剂理形爬象、旷工地艇现场逢及周泡边道岛路的奏清洁昏示范宰区需芦要系枪统的固包装拥，需哪要针勾对性晚地进国行一称些重族点场秘景的惑设计翼，为往开盘故销售洪的基肃本活娘动创哲造条恨件。仙示范蛾区是嫌业主狠正式厕入住慨的生勺活样纽板展锅示，请其硬摊件环辣境和谊软性飞服务铜至少但要达骂到正搬式入床伙时刘的物担业管沿理水楚平。装重视纱对示首范区球本身资的推度广争要加虏强对半销售返人员圈关于岁示范棋区的欧深入牵培训绘；轮销售个人员预应陪肥同客编户到肃示范骡区，偶并给滚客户前作详狭细介阁绍；津必要喝时可拔专门戴设置响示范岂区解筹说人修员。织③杂产拨品推晒介会倡产品会推介惕会是用开盘构前集导中进挽行产答品核张心价增值（脸品牌祥、概胶念、要性能遵、服扰务）堡宣传逢推广邪的营羡销活均动，捐是产委品的镜重要径销售工推广惩节点朗。它烫尤其运适合觉新地橡区、晚新项网目的势宣传孩推广刚。目的笔全面恨系统宇地揭彰显担公司芹实力撑和品乞牌价兰值，吸充分未解析温项目菌的概遗念、灰产品珍性能尖和服邻务。姿发布女项目段销售雀信息接，引蕉发市霉场关买注，却最大弟限度朗吸引舰各类生客户裕到场叠，是原认知块判断长诚意音客户榆的途株径之演一。亏坚定偶诚意艳客户咱购买夜信心存。段主要平形式档发布稀会（蚂新闻践、演口讲等锄）；腾酒会冠（自拒助餐汁、表婆演等敢）。炭④挎公液关活登动森注意堡事项销活动碍目的倚明确序。是妻要宣渣传品夏牌，律还是映吸引长客户皆实地巷体验衫，抑虑或是斤单纯骨为增由加现乖场人删气等淹。喂活动兵主题熄与项婆目概嚷念相暴关。朋要使屑客户耳在活橡动时缸联想档到项观目，收促进候销售怕。幻活动淘主题尝与目白标客躁户匹俭配。后不同东类型巩的客乖户关夕注的倾活动释不同耍，活鬼动主丑题与醉目标略客户翁相匹跃配，没才能有引起饲其关锤注以谋达到疤预期船效果亚。犯3.勇2均.比3直充匪分有脸效的化客户贸储备候客户至储备溪要制袖定明期确的节目标兼，在泳客户容积累阀过程块中，稿通过欲逐步而释放捞价格鹿区间爬，剔在除无嗽效客爷户，功不断魔进行葵量化题分析重，准静确掌钟握有丰效客蜘户数辽量。霸客户鞭储备窄目标径。毕制定换客户炕储备斥目标贡时，语要结展合预行期开席盘成转交量生和预逃期会悉达到叠的推忘广效支果。化客户征储备离周期火。童以4存—房6周版为宜饶，不甚宜过都长，茄避免估客户妨流失防。建客户此储备静方式大。夜常见膊的客丙户储小备方振式有劲不排球序认怀筹、绒排序修不选投房认烤筹、鄙排序油选房义认筹鼠。雪客户葱储备码中，殖要注薄意共最大职范围岩地储犁备客捡户，怎最大裤限度切地减均少客器户流损失，尺最佳回配合哲开盘扎选房偷。想日常顶客户踩登记侮表参早见附腔件3望，具钟体客改户储胆备方置式介希绍详浴见附潜件4深。误客户捏分析千。症通过侦逐步疮释放锅价格软区间丽，对死储备耽客户缺进行责量化掀统计酷分析榆，为扎开盘染决策残提供帝重要坟的参肃考依派据。邻着重醒从以移下控四猴个方什面进弹行分北析:垄习实际证有效馆客户陵数量正（庆≤锯认筹需数）计、储颠备客售户的岸意向班单位抄分布届、储帽备客采户的畜心理携价位馆、储忙备客拼户特类征调库研（旷自身龙及消筝费特每征）项。唤客户犯分析流表可窝参考姑附件村5。姿除以滴上所趋述的注客户雕储备公目标谎、周观期、朱方式顷外，故客户洗储备惯还需灵关注蛮以下识三个盯方面跃的问台题:勇箩惜筹罩如金舰，建丛立长穗期的盟客户箭储备佣模式柜，不事要让杀客户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