关于大厂项目亩工业地产开发工作设想

关于大厂项目400亩工业地产开发工作设想一、工作任务背景2023年7月1日公司领导会议中明确提出：在现行的政策环境下，土地紧张，公司必须从现在的“工业招商”的经营模式进行转型，转型方向可以是房地产开发、总部基地开发、研发基地等模式。经过近两月的初步市场调查及客户需求调查，2023年9月20日公司领导会议中明确提出：1）公司转型的方向是加大投入，实现资产的增值；2）公司的经营模式可以是总部基地开发、前店后厂模式基地开发、盖厂房租售模式开发、商业旅游项目开发模式；3）同时为了尽可能降低风险，结合自身的项目开发经验、人才资源等实际情况，初步确定首先启动总部用地中的400亩地块的开发，如下图西南角地块：二、四百亩土地的产品定位工作内容经过2023年9月20日公司领导会议的讨论，初步认为400亩地不宜采用商业旅游项目模式、盖厂房租售模式的开发模式，采用总部基地开发模式较为可行。产品定位阶段的工作内容：（1）了解总部基地产品在市场中都是些怎样的客户人群？这些客户群需要什么样的总部基地产品？也就是说我们要做“以客户需求为导向的产品”。此部分工作由招商部及市场部的同事完成。“客户需求调查表”详见附件。（2）考察北京区域或全国重点区域的总部基地产品，考察内容包括：A、考察项目的宏观政策、微观政策、税收优惠政策等，收集各项目的基础资料（招商部、财务部完成），B、考察项目的市场情况，主要业态及发展情况（营销部完成），C、考察项目的地理位置，交通情况，项目规划设计情况，项目开工及建设情况，项目的工程投资情况，项目周边的商业，银行，医院等配套情况（工程、设计、成本部完成）；D、考察项目定位的客户情况及客户对总部项目的需求情况（招商部、营销部共同完成）。E、考察项目的潜在的竞争项目及竞争、优惠方法等（招商部完成）。竞F奇、嘴考察进项目鸣的异租售疲价格许，租梳售坡进度酷、租叼售松情况蚕是好肤还是吐坏，收租销炊卖点符、优匪惠榨方式茅、政怎策优节惠等秀（营御销部慧完成浪）屈，唇G凑、连考察班项目脖总部鼓基地蜻的开乒发商欧与战落略投跑资伙舞伴的虫合作器模式孙等情柔况咳（招琴商部佩完成闸）得，急上述祸考察稼的目浮的是饿：通常过对路考察掏项目却的分衣析，拦结合棒自身捆的特芹点，韵初步尺确定勾我们租未来廊的总剖部基皱地枣产品符会有中什么非样的诱市场刑，需延要投许入多破少资宇金？样与战梨略合疼作卧伙会伴共尽同开菌发时曲采用印什么月合作树方式惜？子会有村多少雀租军售收吸入？须等等诸。猫此阶秧段的幻考察颜工作留组织洽由行备政部磁负责天组织刻，响考察脾时间己为一饥个月枣左右省，计蓝划完储成时错间为亚20参11膜年1阶0月退份，桥考察方的总世部基申地地雄点由扁招商童部提稼出，右考察梅团队摔由公宗司各闲专业剑部图门川负责伶人、豪专业打人员召、及角有死总部疲方案测设计呢经验泄的设装计沾院工层作人阶员组虎成，旅“友考察态报告哄”蠢及编窃制要浩求详肆见附禾件。施（始3蚁）串汇总捧分析等各专布业部税们的兼考察误报告朽，百结合追自身灰的特蔑点，船开产险品定校位砍讨论冷会，笑会议弃要耽讨论杰的内地容包浸括：宪A工、搁我们防的总桥部基骨地产倚品定该位什派么客基户群督；柜B皂、晚我们竖的总永部基集地产仙品分堆析：耳包括喇品牌弃分析父，地豆段分君析，林市场芝分析艰，产荣品优准势分缩析，偷与竞衡争产吹品的冲优劣丸势分踏析，本与竞忍争产校品客西户的猪优劣漆势分茂析，丽与竞端争产向品配膊套的础优劣混势分婚析。岁产品墓中满跳足不赞同客榨户需恼求的呜产品坦组合叫分析沾。产体品的宜总部简基地哪价值婚、商龟业价参值，准投资双价值携等分热析等步。证C、吵编制葡初步循的亚产品探定位增分析年报告施。粱（4与）总遮部基润地产汪品的干方案座概念粪设计喘（计价划完宋成时执间为纪20划11满年1彩1月粗份）首：嫩依据秃初步粘产品肠定位霜分析挖报告爆，骆编制酷设计托任务谋书穷（工碎程设音计部戚完成驼）福，委纱托设傍计院梦对4愁00窃亩总芬部基本地室项目亮进行蜜方案欠概念架设计努，方忌案概塔念设据计悲不少阳于两剖套，霜设计览的室主要疏内容帐包括赤：泰A材、犬总体垒概念苗设计固（葬办公楚写字边楼、超商业队及配索套设岛施竿之间蓝的布美置协贯调性性），余B纽、兴总部悬基地窑的建诞筑毒设计克，外绒立面奇设计腾，园刘林景处观设研计，出保安伐监控泻系统巷，道证路交伸通，削烟晃感喷薯淋系若统；肚电信洒、电科话、为有线攀、宽股带等衣系统么、店中央锹空调能系统熊等孩；棋（5痕）项君目的蓄多方隆案经锁济比浇选谢（计丽划完泰成时洞间为这20礼11验年1贸2月仁份）钩：绪项目锤的多德方案规经济财比选急主要填是指勺分析醋不同归方案遣的投屈资、因总收昏入、库毛利柳率、看资金模回收亭速度库。不裤同的狗合作禽模式容，不六同的骂投资喷方式昼，不薯同的掏总部轨基地和产品喝等都恒会对咐我们林的投禁资及塑收益耻产生嗓重大张影响煮，项棒目的投多方激案经茅济比悄选的师总体艳原则董是选灭择投借资少绿，总童收入渡高，寺毛利赤率高馋，资批金回曾收快备的方迁案。锄（周6虾）饲董事太会决诊策炕编制沾产品容定位岸报告元，向膜董事周会汇底报，抽报告序主要庄内容垄包括之：申产品绞的客捷户分柔析、劣产品燕分析斤、概佛念设涝计、饥投资型分析巩、利吼润分袄析、脑现金察流分票析、章租售苍卖点冶分析救、品稿牌定毫位、办价格选定位的、租鱼售策额略等订。雅总部装基地骄项目碧客户唇情况刚调查普书先生/女士:您好!我是北京首钢集团总部基地的招商经理，首钢集团总部基地位于北京东先生/女士:您好!我是北京首钢集团总部基地的招商经理，首钢集团总部基地位于北京东70公里，占地约2000亩。我们公司正在进行一项有关总部基地开发的市场研究。作为总部基地的重要需求客户，您的看法和需求对我们的总部基地开发工作很有意义。感谢您对我们基地建设的支持与宝贵建议。调查过程记录调查员姓名：调查日期：2023年月日调查地点：下列内容由调查员在调查结束时填写：调查时间：从时分开始，至时分结束，共用时分钟客户姓名：单位名称：联络：单位住址：涨北京衫首钢滚集团递总部嫌基地语20聪11示年规10屡月辣客户西基本滨情况还客户搜姓名乳：蛋客户标年龄倦：诞客户算学历雅：惯客户努职位声：碗单位罩名称爷：欣单位瘦住址李：富单位发死：蛮成立脊时间再：撞员工锁人数拴：叉办公坑用房晌面积疾：图办公境用房丑月租救金铸：芽办公歉用房紧年租开金凝：贝公司短所属恩类别昂（1撒）自息动化诉控制朋/机谈械制若造；蓝（2孔）贸湾易/代销售间；（炕3）劝咨询巴/广毁告/耍规划咳设计尼；（拥4）裳金融苏/保虹险/役投资袄；（谋5）掘高科溪技产奔业；头（6殿）物劫流/绿船务藏；（顾7）蜜电子低产品迁；（种8）什石油笨化工离/能棋源；考（9躲）媒慰体；葵（1仗0）榨房地讽产/槐物管粘/写任字楼意租赁傻（1飘1）鼠医疗签/药茶品；错（1患2）从政府促、行窝业协踩会及磨其他针社会米组织岂；（镜13且）外择资机块构/免代表扮处；智（1问4）贩个体刚商户嚷；（衰15废）投撑资客裤；（撕16想）纪餐饮也；（伞17混）零歌售/事服务哪；（敏18纹）艺腐术/甚文化艘；（钞19什）娱糊乐；定（2钟0）概其他谢客户筝需求娃调查膊1、饰公司悠未来眉2年旅内购躬置或承租赁厅总部券基地已的可嫂能性婚有多渴大手肯定野不会烧购买壮或租军赁；习可能睬购买浊或租竞赁，串可能知性很飞小；起可能贱购买介或租本赁，灰可能品性很恶大；浊肯定键会购佩买或黄租赁勺；幻2、男公司贿是打迫算购粘买单漆价在迈55胆00许元以轻上的鹊总部迫办公宽用房币吗？宿3、戏如果袭您们球公司出购买糖总部色办公悦用房受，您垫是不帖是主梨要决绿策者践或重浙要参拖与人猴？浓4、嗓您们冤公司健需求级的办睡公用寒房面构积为缴多少鸣？卫10冲0平愁米以权下，尤1对00醉~2护99璃平米射，3卫00蹈~5盗99挎平米童，6目00骨~8掉99做平米冻，9桌00娘~1覆19筹9平质米，恨12票00分~1临49享9平剖米，糟15况00留平米欧以上骨5、顿您们助公司容期望鞭的办星公用侨房月宾租金士大概逢是多站少，校年租洗金大谅概为宁多少筐？筋6于、吵您们狮公司真期望乎的邮所获峡得马什么融样宋的优煎惠政殿策、蛇税费跑减免问政策演：邮7、胶您们室公司敌所关平注的挂总部异基地挂交通滔，地吗理位仓置有朵什么棍需求悄。顷8、暮公司张期望详总部醋的配鹿套要谷求（辰吊顶胁、照细明、球墙面舒刷白鸦、水怨泥地咏，每弃户均雄配备封水、刷电、柳煤、大单独冲的卫映生间共、配岂备洁诞具、恢电梯享、中饥央空饶调）梯，周筛边配模套要民求（皆餐馆叫、银趟行、代超市胸、娱易乐等凝）军9、瘦公司姿需要吴的物故业业扑态（峡工业蜘厂房习、办烫公楼仅、甲蛙级办衰公楼些、个明性化雷办公误楼）鲁10猎、公轻司期帽望的芒