房地产投资基金运作情况

房地产投资基金运作情况概览私募股权房地产投资基金，与上市公募相对，指通过私募形式，对非上市房地产企业或项目进行的权益性投资。当前市场上，主要有三大类型：一是地产公司牵头发起，并预先留设特定项目池；二是由独立的基金管理机构牵头先募集资金，然后再去找项目；三是以单体项目融资为目的设立的基金，不具有持续性。1、地产开发模式的转变当前，地产金融主要可分为“美国模式”和“香港模式”。“美国模式”是以地产企业对金融投资人的服务为核心，让房地产开发的各个环节均由高度专业化的公司分别完成，资金主要来源于社会大众，开发商更类似于专业化房地产开发项目管理公司。一般项目开发要经过地产开发创业、上市地域扩张、金融创新，打造产融结合模式、并购标准化等阶段，走出“募集权益资金——开发、收购与管理——权益分红”的模式。“香港模式”，是以地产企业作为整个地产金融平台的主导，企业的经营过程是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环，基本沿着“拿地——银行贷款——销售回款”方式运作。我国地产公司所走的发展模式一直类似于“香港模式”简单的房地产开发模式。从不断攀高的土地成本、金融市场产品不断完善来看，地产市场将向“美国模式”转变各个环节都由高度专业化的公司来负责，融资渠道也将越发多样。2、组织模式发起私募房地产投资基金在组织模式上可以选择公司型基金、承诺型基金、信托型基金、有限合伙制基金等多种形式。综合比较，作为专业管理机构和民间资本发展私募股权投资基金采用有限合伙企业方式是比较妥当的选择。我国新《合伙企业法》对普通合伙人(GP)与有限合伙人(LP)制度上的安排以及不同类型合伙人法律责任划分的规定非常适合私募基金的发展，标志着我国房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备。一是增加了有限合伙人和有限责任合伙的规定。以合伙企业运作的私募基金类似于公司型基金，但又克服了公司型基金的不足。有限合伙是一种由普通合伙人和有限合伙人两类不同性质的合伙人组成的合伙企业。普通合伙人可以借有限合伙制企业，通过专业能力募集资金，方便地进行杠杆融资，而且可以最大限度地压缩经营决策成本，符合私募股权投资基金中多数出资人不适合直接参与投资管理的要求，只按出资额承担有限责任并享受分红。二是允许法人或者其他组织作为合伙人。根据修订后的新法，法人可以是有限合伙人，基金、商业银行等机构都可以作为私募股权投资基金的有限合伙人进行股权投资。三是明确了合伙企业所得税的征收原则。合伙企业不作为经济实体纳税，其净收益直接发放给投资者，由投资者作为收入自行缴纳所得税，避免了双重征税。四是合伙人可以通过订立合伙协议，来规范、制定处理事务和作出决定的规则，把出资人分配利润的权力交给了合伙协议，减少了投资决策的成本和投资人的管理成本，并为资本的合理退出创造了简化的程序和条件。透五是跳境内似私募娱股权粗投资抓基金疲如果浅依《猛合伙说企业精法》结成立但，则抵无需暴国家爪行政升机关丙的审驻批。静无需溉等候恰“准略生证滑”的粗颁发闪，也幅无需闹受约岸束于盟发改相委等果部门偏的种米种规猴范，舰而只东需向斗相应补的企匀业登低记机依关申伸请即诊可。粪这在急程序碗上，烛比创毯业投弃资基凤金的慕备案名制和宝产业需投资城基金信的审盯批制猪要简贝单得妥多。相3街、运营作流盗程搁3款.1隔投沿资决愿策流庆程渗基金概管理初公司画的投程资决志策流深程一幸般包突括：辈研究胡部提吗供研藏究报协告、辈投资局决策绑委员言决定杂总体愚投资滔计划监、投嗽资部乒制订所方案叹、基史金经芽理具须体实叠施投毙资方屿案、姑交易批部执羽行指秩令、旦风险仙控制走委员滤会提件出风就险控巧制建拒议等掉环节怀。

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