房地产企业所得税汇缴查帐报告审核指引

房地产企业所得税汇缴查帐报告审核指引（2006年版）第一章总则为指导我市注册税务师、注册会计师出具房地产开发企业所得税汇算清缴查帐报告工作，提高查帐报告质量，依法维护纳税人的合法权益，依据《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局第14号令）、国家税务总局关于房地产开发企业所得税的有关政策规定，结合我市实际情况，特制定本指引供各注册税务师事务所、注册会计师事务所参考。具有在我市出具所得税汇算清缴查帐报告资格的税务师事务所、会计师事务所（以下简称为受托人）受房地产企业委托（以下简称委托方）出具查帐报告时，在遵守有关税收法律、行政法规的前提下，结合委托人的具体情况，参考本指引的相关条款进行涉税事项审核。在审核过程中，如果遇到本指引未提供的情况，应依据国家有关税收法律、行政法规的规定，按照行业规范的要求合理运用专业判断。由于审核中存在的固有限制影响受托人发现重大错报的能力，受托人按照税法的规定及执业准则实施审核工作，只能对纳税申报表整体不存在重大错报获取合理保证，而不能对纳税申报表整体不存在重大错报获取绝对保证，因而在审核过程中，受托人及其从业人员应当保持职业怀疑态度，充分考虑可能存在导致纳税申报表发生重大错报的情形。审核过程应该有完整、真实的记录，审核结论应该有计算、测试、评估、分析的过程、结果及证据支持。审核过程、审核结论、证据形成工作底稿。受托人应当保持职业敏感性，对用常规方法不能充分取证和开展审核，且又无法实施其他审核方法的重大涉税事项，应及时向主管税务机关报告。如对该事项的适用税收政策有疑问的，也应向主管税务机关反映。受托人应当保持职业谨慎性，对于委托人存在以下问题导致审核范围和审核过程受到限制的，应出具有保留意见的查帐报告：委托人无法提供审核所必需的资料；委托人帐册混乱，难以实施帐务审查；（三）委托人内部控制制度不健全，受托人出于谨慎性原则，对其提供资料的真实性、完整性、准确性持保留意见；（四）存在对应纳税所得额有重大影响的涉税问题，预见在汇缴期内无法得到解决；（五）在对应纳税所得额有重大影响的涉税问题的税收政策上不明确，预见在汇缴期内无法得到明确。（六）其他特殊情况。第二章审核前的准备第七条受托人首次接受委托出具企业所得税汇算清缴查帐报告，应当了解委托人的基本经营情况、组织结构、内部控制制度等，评估可行性、风险与工作重点。如果涉及的会计报表和纳税申报表期初余额，或在需要发表审核意见的当期会计报表和纳税申报表中使用了前期报表的数据，受托人应进行适当的审查。啊第境八史条股牌期初狡余额获的审疫核程误序主钞要包孔括以需下几觉项：熟（一阔）汤分析唯上期基期末坦余额资是否灵已正以确结衣转至她本期阳，或冬者已每恰当爆地重沃新表盏述，盖上期侨审核债调整陷分录则是否饰正确锁入账饺。皱（二醒）了中解上膨期财述务报草告和夫纳税劲申报紧表是效否经凯过会疗计师脸事务灵所或城税务府师事登务所哨审核库。商（三浴）了事解注张册会隙计师毛是否鄙对上哨期会勇计报康表出膨具了妥非标繁准审共计报码告，类若是之则店受托汗人耗应查倘清原黑因，慕并应烈特别挡关注付其中敢与本茂期会径计报拆表有挪关的芦部分刊。柏（四葛）如款实施银上述吧审核最程序阅仍不疏能获萝取充茧分、抱适当户的鉴滋证证淋据，凝或前渡期会甚计报掠表未灿经审运计，掀应对击期初战余额应实施尊以下章鉴证款程序姨：甚跌1未、询扑问伯委托岗单位毕管理盯部门袋。权躬2假、审弟阅究委托壁单位董上期挡会计床记录引及相廊关资艳料。膛钳3萌、通饺过对纠本期罚会计慰报表碧实施腰的僵审核微程序衡进行辈证实戏。治变4辱、补牲充实朋施适缩当的慕实质提性测宇试驻审核吐程序潜。荐第哀三择章竹斤开发姑项目嘱基本稀情况碑的炎审核刷第对九婚条原受托腹人本应该激获取迹有关甚证据床，济在查削帐报著告中类披露伍委托仍人开骨发项费目的复地理股位置层、筒占地米面积略、开醉发用匆途、蓝初始愧开发鹅时间胃、完展工时知间、投可售挖面积僻、阔已售迁面积冲等诊基本罗情况华。滨第吐十观条麦受托物人可深以采页取注付册税所务师典和注降册税灯务师霞行业绑的取毯证、背分析女方法乱评价狐委托去人的聪会计咏核算驰情况确对各搞审核宏项目太的影饰响，道包括情会计随政策毒的选谊择和奶运用黄，是液否符碗合适揉用的岁会计雀准则当、相拼关会仙计制茂度，包是否融符合认被鉴僚证单断位的不具体和情况反。导第倦四汽章霜成挣本的益审核轧第一顺节猜开发扬成本纸（生矛产成款本）滤的斩审核亲第搜十一进条帽房地荐产开显发成春本的孔审核础项目浙主要极包括孕土地去征用坑及拆悦迁补威偿费犹、前庙期工潮程费沫、建射筑安改装工柱程费允、基核础设烧施建蝇设费冷、公估共配剪套设牧施费放、开凡发间峡接费场等。协基熄本方刻法包弹括但韵不限纸于：稳（一辟）评荒价开异发成肚本和末相关欲费用鸦的内遍控制俱度是代否存故在和财有效催并一赠贯遵稿守。长（二佳）取傍得或尖编制叮开发参成本宴、费朝用项据目明摄细表椅，复防核加革计正谦确，防并与岁报表符、总似账、粮明细定账及谨有关尝的申星报表芒等核咏对。责（三原）了谎解柜委托耀人剑成本筋、费叛用的驶合同头及协纯议的扮执行谦情况胃，抽雅查大宝额成桂本、坏费用谱项目妥，审备核当斯期支腹付的阿开发洲成本假、费旦用项语目是笋否取层得合毫法、能有效付的原诱始凭炸证和贿审批夜手续舍，会兆计处昏理是晌否正往确。翁（四垂）审龄核本常期实勾际发筋生的辨开发景成本踩、费按用是范否按瞧成本佛对象蚂进行饺归集贿和分忠配，非注意矛会计伪成本股与计动税成让本的永差异滨。峡（五芒）审陪核预吼提尚尽未支他付的湾开发伍成本看、费栏用灵是否退按税好法规欲定在捐税前猪进行们扣除碰。凶第旗十二争条挤土纯地征仇用及帖拆迁括补偿童的审驰核：缘针对非拆迁泛补偿亦中产娱权置晕换、印货币酸补偿宋、产孙权置施换和握货币窄补偿掠相结饼合的足三种孩形式袭重点下审核捐其入何账金抢额的舞真实此性及象准确哭性。概如果秤以房各屋回俩迁的铺形式决作为膝拆迁法户的恋补偿散，其胀所得石税的姿计征怎参照着国税歼发[防20位06散]3揉1号恒文，长同时巴审核哈相关恰成本会结转徐是否掌正确敌。屋第魄十三位条奖我前期驰工程铃费的悔审核军：前淋期工撤程费低在完毕工与音未完御工项钞目之似间的辩分配糖是否枪正确高。钞第晚十四酱条龙对于吸建筑核安装现工程意费的惭审核援，应厚当关卫注委型托人设支付观工程丸款（咬包括箩进度该款）僚时是秧否依维法取棋得承便建商山提供誓的由膀工程火所在滋地税谋务机棉关监脊制的砖发票滨，如禾果未同取得涨的，塌应当边建议鲜委托滴人在驳本次蓝审核毁结束脱前取脚得发狮票，去否则漂应作勉纳税枪调整骄增加渔处理六。具垂体审逝核要塌求：唇出包耐方式颂采用惠这种渴方式暑施工曲发生减的建耻筑安绵装工瘦程费吐用，于应根破据企维业承吵付的匙已完稻工程北或工阻程进阴度的消“课工程材价款诊结算慨账单忆”拣，审杰核计滥入建岂筑安驴装工松程费因成本饭项目灭。对恩于企遮业按绿照合厕同规旋定给赛承包丈单位么的备各料款垫，要面审核韵其在缩发生羞时、季工程忙进度勉领料夕抵冲桶时是句否符头合会杠计制偶度、紧税法夹规定辞。并陶结合档以下期方法训：清实地虎查看奔企业谱建设吸项目舱的工寒程进航展情努况，竖必要午时可阳向建娱筑监退理公循司取尤证。笋审核印开发懂商是胀否利导用关煮联企敲业（壮尤其怖是各爆企业罪适用肥不同赔的征瓜收方疤式、悬不同构税率脊、不倡同时莲段享荡受税盛收优吸惠时烧）承焦包或响分包券工程死，通符过加删大或盈缩小牙建筑前安装圈成本糟造价劫，虚衫增或鞭虚减耀工程佩量等惯非法达手段蜜减少极或转蝇移利嗓润。胸重点烧要放曾在工疼程费啊数据独的复与核上作，结危合帐贼载数顶据、股预算往、建论安合吊同和推结算驴等相果关资芦料进赌行复坐核检驼查。秀获取麻企业溉提供已的竣婶工结秒算书朵进行撇审核圆。审坡核房浸地产强开发馋企业椅是否口严格掉按照拳下面疏规定镰，正央确使文用理“组开发汽成本胳——驰某小觉区蓬——绘建筑岂安装轨工程缝费煎—野某施铲工单涂位固”谜和杂“推预付盯账款叼—岛预付允工程吊款男”械两个嗽会计茂科目瞒进行嘴工程麻结算要：蓄（1值）按钩工程命承包削合同饱或协禽议办顾理预孩付备偷料款昏。禽（2岗）由城施工凯单位宰按照居双方票确定荐的结秩算方挣式开公列月职（阶递段）扁施工稀作业吼计划丹和工置程价膊款预益支单能，开记发商拉办理萌工程乒预支互工程轿进度胸款。年（3印）施秤工单怀位月晚末（夕或阶呀段完陷成）煮呈报洗已完皮工程标月（番或阶宫段）首报表民和工肢程价汽款结右算账吩单，辉开发秆商按朵规定馒抵扣泥工程下备料币款和茎预付森工程添款，况办理植工程尾结算谅；其狭中工坡程价另款结任算账障单必绍须由喘开发之商委蛾托的及监理救公司晶委派苍的监构理工券程师济的签忧字。胞（4慨）办搭理年肤终已声完工补程竣功工、宿未完祝工程语盘点览和年毕终结梢算。议（5燕）工渠程竣调工时谦，编隔写工遵程竣遗工报蹄告，握办理候工程咏竣工孩结算抖。巨自营失方式畜采用捡这种蜓方式喂施工社所发嫂生的米各项社建筑症安装弯工程叹费用递，都械应按茶照实位际发梦生数顷计入节有关监成本吨核算树对象昂的建割筑安剪装工恩程费记用成册本项赤目。卡审查坦时应扣注意诉：挖1.皂取得僚相关佛资料辨：饲涨（1距）预欠计工拖程总握成本串、累假计已丧发生债成本辣以及蛾完工蛋合同赵尚需扫发生牢的成绸本；薯馒（2滥）本销年和剥累计澡的已品在利甜润表身中确察认的喘合同策收入员、合比同成朝本、域毛利圆及毛运利率径；晒厘（3踢）本王年和获累计戒的工触程工别作量坡；敏2.稠关注核项目蹈成本碗核算惕的具品体内音容：萝伏（1穴）对饿人工笼费审底查时挑关注悟是否西有虚逢报人以数，险夸大王工资盘支付册额。幼在审墙核时免，要熄正确息划分荒雇员崭与非增雇员而的区吊别，醉对委犯托人廉支付领非雇庙员劳安务报拍酬未究依法烟取得捕劳务脾发生家地税艺务机亏关监钟制的贞发票其的，章应当丝建议该委托潜人在耻本次盖鉴证墓结束粱前取剥得发熔票，影否则脆应作暗纳税伸调整懒增加搭处理悄。脚宪（2边）材猎料费费审查迹时结路合材木料领爷用存汪登记艇簿，舱检查站材料艘领购冲是否岛正确淡，单桨据是析否齐报备。与所（3每）机驱械使肥用费赛的审弯查，训对于个使用宇外单版位施柴工机毙械的属租赁驶费的统审查疮，应霜结合强租赁算合同辜检查它是否研有虚握增成馅本费夜用；叮对于厌使用蜜自有席施工美机械忌所发沃生的芹机械乡使用裂费的历审查急，应医重点辅关注革计提去的该佛项机柔械设伶备折盖旧是脂否正强确。黄脑（4多）其明他直耍接费蹲及管吧理费携的审阀核，沟应关伏注数印据资钞料的乞来源李是否斑真实顾、准鸭确、虾完整约，手吵续是杆否齐烟备。篮第塔十五摄条零基押础设宣施建刃设费普的审无查：悲重点奉审查达纳税叫人与覆承包惩方是缘否存斥在关毁联关速系及岩是否甲按照惰市场篇原则什进行辜交易虑；基梢础设协施建主设费电在完亭工与届未完山工项毕目之借间的湿分配途是否析正确膜。兵第十痛六传条引公门共配慰套设格施费芽的审徒查：咐（一袖）痛建成自后产案权属敞于房旦地产榴开发才企业夸继续柄从事蒙生产异经营兴活动截的绿况地、丢花园奶、停肠车场巴、商悉业网记点、督教育斗设施舰及会门所等期，其助相应币支出立不能邻计入令开发疮产品侵建造霉成本省。懒（二伪）对耳开发冬商预百提的症配套悄设施妨费，堪在预垒提年辨度必陶须进反行纳逼税调题整增园加，昨实际昆发生捕并动虏用预宿提配北套设般施费冻时，持可作惜纳税鹿调整盾减少怀。罗第十洽七娇条奏悼开发级间接花费的要审查叔：絮（一矩）开倘办费上的归扫集摊展销是首否正葱确，催是否胞按规挺定进出行了沙纳税亏调整笨。丛（二威）审回核借画款费笑用的外归集屡与分避配是顾否正礼确。赞（三长）南对周盐转尚房要悼注意岁摊销想是否涂正确狂，有雕偿转蝴让配域套项吼目和刻大配智套项彩目之刚间是枣否已腿分摊炒。付（四之）对苗企业坝资本佣化利勉息的型审查掌：检护查企青业套“博长期欲借款级”洗、释“准短期挖借款芝”档，了腐解企答业资黄金来明源情赶况；斗检查篇企业嗽“展财务母费用肃”检等科堤目，低判别转企业梅列支寺的金慢额是湾否超雾过规浇定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