房地产评估之成本法

成本法及其运用要求

1.熟悉成本法的含义；

2.熟悉成本法的理论依据；

3.掌握成本法适用的估价对象；

4.熟悉成本法估价需要具备的条件；

5.熟悉成本法估价的操作步骤；

6.掌握房地产价格构成；

7.掌握成本法的基本公式；

8.熟悉重新购建价格的含义；

9.熟悉重新购建价格的求取思路；

10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式；

11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法；

12.掌握建筑物折旧的求取；

13.了解房屋完损等级评定的有关规定；

14.了解房屋折旧的有关规定。第一节成本法概述

本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。

1.成本法的含义

简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。

本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。

优点：价值易于区别项目构成，测算有依据

成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）

【正确答案】正确

【答案解析】参见教材P269。

例题：1.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）

【正确答案】×

【答案解析】应为在估价时点的重新购建价格。

2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。

从卖方看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润；

从买方看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发；

均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。

3.成本法适用的估价对象（掌握）

适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，均特别适用成本法估价。

化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。

不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产。成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和建筑物折旧都有较大的难度，尤其是测算那些建筑物过于老旧的房地产的重新购建价格和折旧。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时采用成本法估价就无多大意义了。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；

对于整个房地产，一般是采用假设开发法根据开发完成后的价值减去开发建设的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。

例题：1.成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。（2005年多项选择题）

A.图书馆

B.钢铁厂

C.空置的写字楼

D.单纯的建筑物E.加油站

【正确答案】ABD

【答案解析】参见教材P271。

4.成本法估价需要具备的条件（掌握）

条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产。

如果不是在长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。当求大于供时，房地产价格可能大大高于房地产开发建设成本；

当供大于求时，房地产价格可能大大低于房地产开发建设成本。因此，房地产开发建设成本高，并不一定意味着房地产价格就高；房地产开发建设成本低，也不一定说明房地产价格就低。正是因为房地产价格与房地产开发建设成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。从一个房地产开发项目来看有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题，甚至从整个房地产开发行业来看，短期内也有赚钱与赔钱的问题。

最主要的是要注意以下3个问题：

（1）是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。

（2）是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁建造该商场客观上都要花费那么多成本，但该商场也不会有那么高的价值。

（3）是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

5.成本法估价的操作步骤（熟悉）

运用成本法估价一般分为以下4个步骤：

①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；

②测算估价对象的重新购建价格；

③测算估价对象的折旧；

④求取估价对象的积算价值。

成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。【2023年真题】

【正确答案】错误

【答案解析】如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P271。

某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。【2023年真题】

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应该采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整[答疑编号950276080105]

【正确答案】ACD

【答案解析】AB中肯定只有1个正确选项。E违背了估价师独立性的原则。参见教材P272。

在运用成本法时最主要的有（）。

A.区分计划成本和实际成本

B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值

E.结合市场供求分析来确定评估价值

【正确答案】BE

【答案解析】参见教材P272。第二节房地产价格构成

房地产价格构成（7项）：土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

①土地取得成本

②建设成本

③管理费用

④销售费用

⑤投资利息

⑥销售税费

⑦开发利润

房地产价格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦

其中，土地取得成本和建设成本之和，称为直接成本，即：

直接成本=土地取得成本+建设成本

土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本，即：

开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费

1.土地取得成本

土地取得成本也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。

土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述三个途径之—来求取。

①市场购置下的土地取得成本

土地使用权购买价格，买方缴纳的税费，可直接归属于该土地的其他支出。

土地使用权购买价格（简称地价款）。一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。

土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。

例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）。

②征收集体土地的土地取得成本（七项构成）：

土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。

③土地征收补偿（四项构成）：土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用

土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。

土地征收补偿标准的改革：最低统一年产值标准、区片综合地价。（目的：公平）

相关税费（五项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用

征收国有土地上房屋的土地成本

2023.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收评估办法》2023.6.3出台。

房屋征收补偿费（五项）:被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助奖励

相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用

2.建设成本：

（1）勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费（拆除房屋和清运渣土等费用）或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。

（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

（3）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。

（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。

（5）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

有时需要将上述建设成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本；公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理

3.管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。

4.销售费用，指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。

5.投资利息

房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。

包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。

投资利息的计算（五方面）应计息项目（四项）：土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）。

计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。

计息期——估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的）。

计息方式——单利和复利两种方式。

利率——投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。

某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：

下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。【2023年真题】

A.围墙工程费

B.电力设施工程费

C.居委会用房建设费

D.人防工程费

【正确答案】B

【答案解析】基础设施主要指水电路之类。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。（常识题）

湾吨【2宪00扑9年含真题抱】某慰成片惕荒地世面积辛1k乘㎡，融进行积“七亿通一戚平”尝的开井发后钻分块殃有偿世转让虫，开隔发成晓本及携管理芝费用援、销披售费却用等孟为3燕亿元真，年燕贷款菠利率木为7揉.2望%，爆开发疫经营仙期为煮1年脱，上父述费投用均喜匀投政入，吴可转惕让土倍地面瓶积比谱率为坏65陶%。险该地桐块可傍转让特土地鞠的应津计成根本是固（句）元票/㎡喷。

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【正确答案】ABCD

【答案解析】参见教材P279。

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匪惠C.叉10纸9.魂63梳民D艺.1勤14桨.8笼2

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P280、P281。

540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）

=89.86+11.01+2.35=103.22

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弱坐【2床01奔1年红真题壁】某散写字扎楼的蔬土地柄取得凑成本栽80把00敌万元口，建柿设成筋本6紧00极0万星元，默管理扭费用按80巾0万行元，蚀销售喜费用萝60遥0万谢元，取投资猴利息僻72屯0万截元，颈销售箭税费充为售刚价的谣6%币，销烧售利锡润率原为1营6%恨。该嚼写字栋楼的蜂价值火为（柳）间万元聚。

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氏陕C.必19护66甘6.筹40怨D.条20锤66吃6.筑67

【正确答案】D

【答案解析】8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X

X=20666.67。参见教材P282。

疯撑【2葡00惰9年嚷真题莫】某捞房地筐产开清发商障开发淹一幢凳建筑汗面积轰10叹00旅0㎡栽的写木字楼袄，开籍发完思成后耕销售屿均价老为3帜00亦0元袜/㎡醉，已谢知取害得土怜地时睁楼面饼地价晌为1给00仓0元妇/㎡未，开凭发成瘦本和弄管理后费用缝为1牵20牵0元沾/㎡写，开德发成蝴本和眉管理旬费用滤在开条发期词内均停匀投甲入，瓣开发雕完成滩后即例开始蚀销售期，销膨售费涛用为使销售违价格肯的2究%，纹销售父税费尽为销剪售价锻格的储5.初5%好，开阅发期吐为1市.5返年，费年利衣率为够10舒%。纵该幢逼写字聚楼的感销售痰利润鄙率为瓜（店）。

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【正确答案】CD

【答案解析】B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格

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禁归D.乏建筑五物的谷重新猪购忘建价适格贼是全破新状先况下架的价纹格

借舱E.墓土地拴的重雹新购载建价细格保是法格定最娇高出级让年离限状厅况下粉的价番格

【正确答案】ABCD

【答案解析】土地是在估价时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新构建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P287、P288。

山网2.置重新震购控建价划格竞的求录取思残路（诵熟悉误）

汗最思路摔一余：房回地合微一，庄模拟起开发刚。

略维思路舟二：掠房地答分离尸，分饶别测玉算，灿相加景求取极。

瞒链单纯碗土地誉，假钉设土兆地上俩没有复建筑召物直气接测朽算土梯地部药分，幕有时班要考紫虑土遵地上乖已有夏建筑俱物导乖致的延土地星价值则减损摧。

河仓单纯荐建筑妄物，财假设掩在没昼有建仿筑物下的空沾地上惯建造索与该锣建筑高物相剪同或胞者具神有同猫等效拿用的蓬全新陷建筑捐物所痕需的佛必要孙支出越及应渐得利湾润。稿也可辰等于咏支付勇总承南包商棚的所愈有费墙用＋万发包仆人的谢其它扇必要繁支出委＋发尤包人殊的应尊得利辫润。

康召3.降建筑荷物重贼新购亲建价切格贿的求桶取方识式（嘱掌握药）

壳匆按照轰建筑恢物重洗新建切造方于式的框不同换，可笋将建惜筑物杀重新付购网建价吧格悦分为殃重建佳价格输和重菊置价您格。

诞楼重建白价格侦也称重为重肚建成岸本，迈是指巨采用券与估疼价对帅象建令筑物访相同用的建垃筑材南料、剪建筑漠构配沙件、陡建筑沿设备党和建纪筑技蛛术及轧工艺跳等，键在估旬价时脊点时处的国旗家财见税制屋度和宜市场论价格剧体系翻下，饭重新裹建造汽与估百价对擦象建抄筑物瞒相同遵的全自新建历筑物存的必港要支汇出及临应得链利润猜。

肚游可以户把这绿种重知新建揭造方戏式形烦象地条理解己为“债复制逐”。凶因此何，进护一步严地说乓，重垒建价坛格是睁在原己址，艇按照园原有浮规格懂和建会筑形属式，帅使用洪与原挤有建消筑材笨料、炼建筑由构配短件和疼建筑建设备善相同孩的新骨的建席筑材忌料、暴建筑芦构配雹件和蝇建筑夸设备个，采让用原扇有建床筑技敢术和灯工艺茅等，筐在估旦价时星点时贵的国逐家财酸税制秃度和惰市场槽价格芳体系旷下，骨重新哀建造闭与原妥有建其筑物新相同春的全青新建府筑物毛的必童要支滔出及偷应得厌利润绝。

叹市重置榴价格响也称娱为重煤置成戏本，父是指近采用业估价潜时点责时的近建筑碎材料键、建娱筑构再配件搬、建鞋筑设工备和贱建筑护技术民及工专艺等因，在震估价浴时点肿时的彼国家旧财税传制度括和市敞场价鹊格体惠系下轨，重怨新建叮造与只估价那对象钩建筑土物具炉有同彼等效贤用的币全新周建筑懂物的森必要衫支出殿及应尺得利伙润。

舞详重建鄙价格步与重驾置价耗格通隐常不他同。萌一般仓的建谈筑物相适用者重置昂价格浴，有滋历史袜或美斥学价水值的境建筑奴物适僚用重障建价甩格。齿但因茫年代圈久远圈、已深缺乏业与旧姑建筑婆物相称同的替建筑岂材料怨、建射筑构黑配件圆和建幼筑设躁备，劲或因定建筑碧技术俗、工猛艺和销建筑谋标准市改变符等，蓄使“强复制海”有展困难魄的建北筑物瘦，一竿般只介好使冈用重排置价逮格，育或者写尽量踪做到众“形忙似”芝。

奴逮重建险成本送：相滴同的勒材料桥＋相仆同的下技术富＋估夏价时府点的钥价格京＋与皆原物同相同

关贫——榨复制喘，完解全复身原，邻适用争于有若历史冠或美锋学价恶值的轮建筑该物。

悼们重置芒成本启（注吗意与振重建槐成本反的区杆别）

起显估价艇时点画材料欢（新恳材料侨）＋莲估价看时点枪技术情（新迷技术距）＋伯估价青时点录的价佣格＋拦同等定效用

起众——作替代引，适楚用于奔一般斤项目低。搜功一般稠情况链下重粮置价崭格低他于重庆建价纠格。

武姜建筑轿物重础置价溪格是梨指采去用与疲估价技对象斑建筑赏物相肾同的满建筑岸材料止、建凭筑构隐配件谜、建抵筑设渗备和夏建筑灰技术感及工景艺等住，在言估价良时点垒的财赞税制靠度和宏市场信价格秧体系扯下，棵重新评建造雪与估多价对拌象建香筑物川相同烦的全魔新建运筑物窝的必美要支仓出和呢应得挺利润棋。（搬）

【正确答案】错

【答案解析】此为重建价格。参见教材P289。

4.建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）

建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息+销售税费＋开发利润

求取方法有：单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法。

单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有：单位面积法和单位体积法。

教材P290例8-2

【例8-2】某栋房屋的建筑面积为300m2,,该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费用为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。请计算该房屋的重新购建价格。

【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：

（1）建筑安装工程费=1200（元/m2）

（2）专业费用=1200×8%

=96（元/m2）

（3）管理费用=（1200+96）×3%

=38.88（元/m2）

（4）销售费用=VB×4%

=0.04VB（元/m2）

（5）投资利息=（1200+96+38.88+0.04VB）×[（1+6%）0.25-1]

=19.59+0.0006VB（元/m2）

（6）销售税费=VB×6%

=0.06VB（元/m2）

（7）开发利润=（1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB）×15%

=203.17+0.0061VB（元m2）

（8）VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

VB=1743.69（元/m2）

重新构建总价=1743.69×300

=52.31（元/m2）

分部分项法的实质是由部分加总成整体。注意各个部分计价单位可能不一致，既不要漏项也不得重复计算。

教材P291例8-3

【例8-3】估算某旧办公楼2023年6月30目的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下：

1.建筑安装工程费：

（1）土建工程直接费：

①基础工程：99.54元／m2

②墙体工程：80.11元／m2

③梁板柱工程：282.37元／m2

④墙混凝土（电梯井壁、混凝土剪力墙）工程：73.65元／m2

⑤楼梯混凝土工程：31.82元／m2

⑥零星混凝土工程：25.32元／m2

⑦屋面工程：20.42元／m2

⑧脚手架工程：25.54元／m2

⑨室外配套工程：l42.67元／m2

小计：781.44元／m2

（2）安装工程直接费：

①电梯工程：l30.O0元／m2（其中：人工费9.O0元／m2）

②给排水工程：85.22元／m2（其中：人工费l2.32元／m2）

③采暖通风工程：70.34元／m2（其中：人工费9.83元／m2）

④电气工程：ll2.65元／m2（其中：人工费7.59元／m2）

⑤消防工程：l6.62元／m2馆（其忍中：阅人工瓦费2歌.5旅8元坡／m选2却）

给过⑥综注合布动线工扬程：管30授.4兼5元唇／m课2疑（其纲中：代人工浅费4蓄.8各5元乖／m盛2管）

留弃小计饲：4侧45傅.2痕8元执／m俗2俘（其蛋中：杀人工毫费4调6.共17认元／友m请2茶）

庭游（3躺）装布饰装阀修工肝程直衰接费阿：

取鼓①门锅窗工吐程：辈l3叫5.依O0壤元／倒m冶2唇（一掌次性蒸包死疾承包稿价）

腰蛋②内创部装蓄饰工际程：杨45疲5.骡50拒元／万m膝2胡（其占中：蜡人工吼费4耗5.缴16杀元／绣m使2只）

兔体③外貌墙区玻璃贝幕等滩工程搭：3干11呈.O冤0元诚／m融2境（一舅次性拉包死生承包针价）

赌澡小计虚：9漫01收.5炊0元偷／m皮2泽（其漠中：念人工间费4湖5.砖16库元／乘m盟2惹）

史估（4边）土讨建工攻程综刺合费键率为泳土建泡工程掏直接捞费的卸14番.2准5%隙，安傅装工胶程综踩合费缴率为蝴安装杀工程枣人工江费的尖79师.0刑8%训，装矮饰装涉修工旧程综兰合费宣率为卷装饰蛇装修箱工程端人工本费的绍75滴.9培0%塑，税图金为渔3.障44秀5%姥。

飞秒2.全专业峡费用举：建命筑安网装工系程费贴的6父%。

设灯3.觉管理竹费用太：建葱筑安欺装工舌程费破与专猾业费仅用之富和的机3%尸。

改创4.述销售达费用求：售涂价的朋3%径。

披掉5.岛投资夸利息案：开姓发经材营期梦为2钓年；指费用退第一们年投蕉入6供0%峰，第亩二年释投入西40马%；有年利汽率为桥5.医76穷%。

颂粪6.摘销售援税费卡：售庭价的偏5.贝53灰%。

尖勇7.虫开发织利润骗：投撇资利喷润率泛为2蜂0%注。

冷有【解屠】属设该走旧办熊公楼怪的建流筑物影重置勒总价差为V阀B愁，估童算如啄下：

藏都1.声建筑疫安装捆工程期费：

欲排（1絮）土最建工根程费诵＝[菊78虹1.四44唱×（涨1+毯14临.2击5%露）]秧×（炉1+死3.究44烧5%启）

拼做＝9缴23漆.5当5（械元／地m拨2籍）

须缩（2职）安嗓装工态程费在＝（季44听5.虏28束+4示6.蕉17单×7泪9.胆08咸%）尤×（施1+港3.奉44埋5%猎）

砍佣＝4浮98术.3答9（抢元／反m漏2棵）

敢姑（3拜）装矛饰装血修工肠程费促＝（哥90焰1.管50篮+4碗5.屠16撇×7聪5.亮90洞%）观×（激1+只3.虹44锣5%谜）

钢臭＝9记68墨.0质1（遮元／艘m词2芽）

投覆（4器）单漠位建愿筑安慢装工患程费挺＝9奴23于.5甜5+世49以8.虎39损+9坟68切.0大l

葱奖＝2龟38延9.欺95馅（元招／m泳2心）暗甜建筑敌安装逗工程祖费总耀额＝午23抛89若.9西5×澡82帝47

驴悠＝1针97县0.钉99积（万田元）

煌理2.戴专业弱费用赢＝l帝97狮0.启99身×6垮%

拆讨＝1错18赵.2岗6（姓万元梯）

国告3.招管理则费用蝴＝（比19柔70酱.9夫9+送11快8.剩26洽）×晓3%

处慌＝6麦2.摄68纲（万阿元）

泥糊4.裤销售睬费用吸＝V瓣B吼×3躲%

扎下＝0公.0哭3V炼B雁（万裙元）

肾巷以上忧l至惧4项赢费用沟之和史＝2踩15败1.采93挡+0何.0菌3V技B再（万愁元）

看搬5.踪投资罚利息如＝（钻21惹51赴.9略3+王0.粥03赞V凝B腥）×陶[6财0%晴（1宋+5纲.7遵6%仔）雨1.似5伶+4数0%会（1带+5烟.7唇6%晨）犹0.康5亏-1壁]

滴系＝1棋37桂.5页9+宰0.视00斧19斥V舌B退（万凝元）

地筝6.瓦销售瓦税费僵＝V僻B趣×5厌.5碗3%

始压＝0着.0去55茅3V肚B异（万腔元）

喂色7.夜开发踢利润头＝（啦21啦51沙.9弹3+乱0.秃03饥V靠B揪）×诊20于%

艘泉＝4停30强.3怪9+须0.挪00再6V蝶B四（万羞元）

懒去8.画V昏B酸＝2疮15雨1.楼93茶+0既.O骡3V拿B洲+1蜂37挥.5战9+泽0.北00代19暴V布B发+0锈.0泡55盒3V宅B移+4行30扇.3爱9+撕0.滔00猛6V吴B

格廊V却B祥＝2直99讲9.慕46属（万泼元）

锐侄建筑劫物重撇置单绘价＝晋29创99东.4东6÷鹊0.集82傻47

匪帽＝3素63尺7.别03唱（元私／m蛇2榆）

昂拢工料摸测量挖法。项优点友：详疲细、钥准确网。缺增点：裁比较稼费时排，需造专业器技术棒，用赴于求承取具刷有历侧史价牲值的陆建筑抢物的档重新黄购建扎价格琴。

酬乔指数罚调整划法，据也称锁为成令本指话数趋斩势法山，即虏利用藏指数丈或成扁本变盏动率往，将占历史闹成本挨调整套为重顽新组购建找成族本。

缎缩关于弯建筑蝴物重惹新购袖建价蓬格遗求取孟方法日的说米法，订错误洪的是五（负）。恨【2迎01庆1年泄真题颤】

次卵A.牧单位愈比较荐法需叶要将稠估价括对象拜的实荐际建践筑安风装工坛程费卫修正向为可蒸比实欧例建秆筑物柴的实谎际建土筑安浇装工伸程费

例贯B.也分部柿分项稼法应谦结合功各个币构件贩或分骂部分弦项工谎程的之特点销使用蒸计量披单位

侦详C.想工料苗测量掏法主泪要用倡于求右取具燥有历蹈史价飞值的钳建筑拢物的穿重新催购诞建价辣格

沈各D.惊指数葬调整故法主妙要用妨于检艇验其匠他方纪法的谈测算闷结果

【正确答案】A

【答案解析】参见教材P290-294。

根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。【2023年真题】

A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法

【正确答案】ADE

【答案解析】市场提取法，是取得“报酬率”的方法。参见教材P290。

第五节建筑物折旧的求取

1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

2.建筑物折旧的原因

折旧总额＝物质折旧+功能折旧+外部折旧物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物因实体老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。

功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。

外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

外部不利因素有：区位因素、经济因素、其它因素。

考点：区分功能折旧和外部折旧。区分要点：就是看造成减值的因素是否和建筑物有关，有的就是功能折旧，没有的就是外部折旧。

引起建筑物物质折旧的因素包括（）。【2023年真题】

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【正确答案】ACE

【答案解析】B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295、296。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.环境污染

D.交通拥挤

E.正常使用的磨损

【正确答案】CD

【答案解析】AB为功能折旧，E为物质折旧。参见教材参见教材P295、296。

教材P297【例8-4】

某旧住宅的重置价格为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为2万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。请求取该旧住宅的折旧总额和现值。

【正确答案】

（1）该旧住宅的折旧总额求取如下：该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=2+6+3=11（万元）

（2）该旧住宅的现值求取如下：该旧住宅的现值=重置价格-折旧

=40-11=29（万元）

3.折旧求取方法——年限法

年限法及年限的相关概念年限法，也称为年龄—寿命法，是根据建筑物的预期经济寿命、有效年龄或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

相关概念

建筑物的年龄（实际年龄、有效年龄）

实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。

有效年龄：是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等。

有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。当维修养护为正常时，有效年龄＝实际年龄；当维修养护比正常好，有效年龄＜实际年龄；当维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄。

建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）【2023年真题】

【正确答案】正确

【答案解析】参见教材P297。

建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命）

自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。

经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。

一般经济寿命短于自然寿命。

剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）

剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄

剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄

利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。

对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。【2023年真题】

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【正确答案】B

【答案解析】A是自然寿命；C也是自然寿命的影响因素；D剩余经济寿命与有效年龄之和的时间等于经济寿命。参见教材P298。

2.直线法

残值=重新构建价格×残值率

年折旧率=年折旧额÷重新构建价格有效年龄为t年的建筑物的折旧总额＝年折旧率×有效年龄

建筑物现值＝重新购建价格－t年的折旧总额＝重新购建价格（1－年折旧率×t）

折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。

【例8—5】某幢平房的建筑面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元／m2，残值率为3%。请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。

【解】已知：t=20年，N=40年，C=800×150-120000（元），R=3%；该房屋的折旧总额Et和现值V计算如下：

3.成新折扣法

先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值。

成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。

这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合。

建筑物现值＝建筑物的重新购建价格×成新率

成新率＝1－年折旧率×有效年龄t

当残值率为0时成新率＝剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命）

教材P302【例8-6】

【例8-6】某幢10年前建成交付使用的房屋，在此10年间维护状况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。请用直线法计算该房屋的成新率。

【解】已知：t=l0年，n=30年，R=0；该房屋的成新率q计算如下：

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。【2023年真题】

A.70.00%B.83.33%

C.84.O0%D.86.67%

【正确答案】B

【答案解析】剩余使用年限=40年

建筑物已经使用年限=8年

成新率=40/48=83.33%

某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

【正确答案】D

【答案解析】完全重置价值为120×600=72000，

年折旧为1440，

所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%。

4.市场提取法

利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中建筑物折旧的方法。知道旧房价值，再根据重新构建价格倒推折旧。本质上属于市场法。

公式

建筑物折旧＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－旧的房地产价值

＝建筑物重新购建价格－（旧的房地产价值－土地重新购建价格）

＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值

市场提取法的步骤

1.搜集交易实例。

2.选取可比实例（3个以上）。

3.对可比实例进行换算、修正与调整（注意：不进行市场状况调整），得出可比实例价值。

4.用其它方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。

四个重要公式

总折旧率＝建筑物折旧÷建筑物重新购建价格

年平均折旧率＝总折旧率÷建筑物年龄

当残值率为零时建筑物经济寿命＝1÷年平均折旧率

建筑物成新率＝1－总折旧率

P303【例8-7】

某房地产土地面积5000平方米，建筑面积12500平方米，现行市价4700元/平方米，土地重置（楼面地价）2300元/平方米，建筑物重置价格3000元/平方米，建筑年龄10年。计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

【正确答案】

建筑物折旧总额=土地重置价格+建筑物重置价格-房地产市场价格（2300+3000-4700）×1.25=750（万元）

建筑物总折旧率=750÷（3000×1.25）=20%八成新

年折旧率=20%÷10=2%

分解法

先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法。

图8-2分解法求取建筑物折旧的思路

思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。

第一部分：物质折旧

把物质折旧区分为：可修复的和不可修复的。

可修复的物质折旧，折旧就是修复费用，折旧额＝在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况的必要费用

修复的条件：修复的必要费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值（修复增值）。

注意区分估价前提，保持现状，还是更新、改造和重新开发前提，参见第5章，最高最佳利用原则的内容

不可修复的要区分寿命期长短。

对于短寿命项目（修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命），根据重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧额

对于长寿命项目（修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命），根据建筑物的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年限或剩余经济寿命，利用年限法计算折旧额（合并计算）

【例8-8】某建筑物的建筑面积为500㎡，重置价格为3600元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/㎡，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

【正确答案】该建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的修复费用=2（万元）

装饰装修的折旧额=600×500×1/5×3=18（万元）

设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元）

长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）×1/50×10=17.6（万元）

该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）

第二部分：功能折旧

功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩。

（1）功能缺乏折旧的求取：

可修复的功能缺乏——在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加的必要费用），即增加该功能所超额的费用为折旧额。

折旧=单独增加功能的费用-随同增加功能的费用

举例：缺乏电梯。当初建造时就安排电梯，只需要花80万，现在单独装电梯，需要100万，所以损失是多花20万，这就是功能缺乏的折旧额。

不可修复的功能缺乏——将每年损失租金的现值之和，减去该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用（随同增加费用），即得到折旧额。折旧=损失的租金现值之和-随同增加功能费用

举例：无空调，也不能加装，因为没加装，每年租金损失的总现值之和为100万，当初随同加装的话，只花80万，净损失为20万，不可修复的功能折旧

【例8-11】某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2，租金1.8元/m2·天，空置率15%。有电梯的同类写字楼的租金2元/m2·天，空置率10%。现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。请回答：①该功能缺乏是否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少。

【正确答案】（1）计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：

V＝A/Y[1－1/（1+Y）n]

＝[2×（1-10%）-1.8×（1-15%）]×365×3000×[1-1/（1+8%）30]/8%

＝332.84（万元）

（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：

因为修复费用400万元大于房地产价值增加额332.84万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。

（3）计算没有电梯的功能折旧额：

没有电梯的功能折旧额＝房地产价值增加额－随同增加电梯费用＝332.84－200

＝132.84（万元）

（2）功能落后折旧的求取：（先拆再建）

可修复的功能落后

其折旧额=该功能落后的重置价格-该功能落后已提折旧（即未提折旧，修复时，这些残值也就报废了）+拆除该功能落后的必要费用-该功能落后可回收的残值+单独增加先进功能的费用-随同增加先进功能费用。（实际上就是修复过程的实际收支，折旧额为净修复费用）

不可修复的功能落后，其折旧额计算时，只需要将单独增加先进功能的费用，调整为功能落后导致的未来损失的净收益现值之和。

P308【例8-12】

【例8—12】某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧40万元。请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

【正确答案】该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：

该办公楼电梯落后引起的折旧额=（50-40）+（2-3）+20

=29（万元）

该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值=2050—29

=2021（万元）

（3）功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法。

在重置价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重置价格－超额持有成本

在重建价格情况下，扣除功能过剩折旧后的价值＝重建价格－（无效成本+超额持有成本）

因为在重置情况下，无效成本可以消除。

外部折旧，通常不可修复。必须先分清楚是暂时性的还是永久性的。利用收益损失资本化法，求取未来每年因建筑物的以外的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为外部折旧额。

P309【例8-13】

【例8—13】某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%。请计算该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值。

【解】该房地产中央空调功率过大引起的折旧及扣除该折旧后的价值计算如下：

该房地产中央空调功率过大引起的折旧

该房地产扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值=2000-156.45

=1843.55（万元）

【2023年真题】某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P309。

在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

【正确答案】错

【答案解析】参见教材P307。

6.求取建筑物折旧应注意2个问题

估价上折旧与会计折旧的区别区别项目会计估价C原始价值为资产原始价值，不随时间流逝而变化为资产的重新购建价格，估价时点不同，C可能不同V市场价值资产的账面价值，无需与市场价值一致资产的实际价值，必须与市场价值一致目的为了原始价值的分摊、补偿或回收市场价值的减损[重要考点]土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。

非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。

情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧

注意折旧从竣工后开始计，建设期不计入折旧期

（利用图形来帮助理解）

情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的

区分两种情况：（到期建筑物是否给予补偿）

情况1：收回时给予补偿——按照建筑物经济寿命确定折旧年限

情况2：收回是不给补偿——按照土地使用权到期时的时间确定经济寿命。

区分两种情况，土地使用权40年届满时，如果对建筑物有补偿，折旧年限按照建筑物经济寿命确认，为60年；如果没有补偿，折旧年限为60-23=37年。第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定

（1）房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：①完好房；②基本完好房；③一般损坏房；④严重损坏房；⑤危险房。

（2）房屋新旧程度的判定标准是：

①完好房；十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般损坏房：五、四成；④严重损坏房及危险房：三成以下。第七节成本法总结和运用举例

成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产（即旧的房地），其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。其中，房地重新购建价格可模拟房地产开发商的房地产开发建设过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取；或者先分别求取土地和建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。

土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本，重新购置价格可采用市场法、基准地价修正法求取，重新开发成本可采用成本法求取。建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格，求取的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。

要非常熟悉，能够在心中默想出来。成本逼近法1、基本含义及常用公式

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

使用成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格的公式为：

土地价格=（土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×(1+个别修正系数)。

2、基本评价

土地商品价格取决于效用、稀缺性和有效购买力，并非取决于成本，该方法估价结果与市场会有差异。成本逼近法一般适用于：

2.1新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价。

2.2土地市场狭小，实例少，无法用市场比较法估价时。

2.3主要用于工业用地估价，商业和住宅用地不适用。

2.4即无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施和基础设施用地价格评估

2.5也用于土地市场欠发育、交易实例少的地区的新开发住宅用地价格评估或一些特殊用地价格的评估。

3、关键词辩识

3.1土地取得费

为取得土地而向原土地使用者支付的各项客观费用，分为三种情况：

①为国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

征地中各项费用必须符合《土地管理法》及土地所在地方人民政府的相关规定并结合市场确定。

土地补偿费、安置补助费：一般按被征地前三年的平均年产值的倍数（占用耕地的，土地补偿费为前三年平均年产值的6-10倍，安置补助费为年产值的4-6倍），两项合计不超过30倍。

以某市为例：

土地补偿费：

该市被征农地主要为耕地、园地、林地和鱼塘。

以年产值2500元/亩为基准：

.征用耕地土地补偿费：年产值的10倍；

b.征用园地、林地和鱼塘土地补偿费：年产值的8-12倍；

c.征用其它农地的土地补偿费：年产值的10倍；

d.征用未利用地土地补偿费：年产值的10倍。

安置补助费：

a.征用耕地，按面积计算，被征地单位人均耕地在1亩以上的，为前三年平均年产值的5倍。人均耕地不足1亩的，从6倍，且人均耕地每减少0.1亩，增加1倍，但最高不超过15倍；

b.征用其它农地的，按土地补偿费的70%计取；

c.征用未利用地和非农建设用地，不支付补助费。

青苗补偿费：

a.一年生作物按前三年平均年产值计取；

b.一年二季作物以上的，按前三年平均年产值的50%计取；

c.可移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费，不能移植的，给与合理补偿或作价收购；

d.果园、鱼塘或其它养殖业按当年实际损失补偿。

安置人数=征用农用地/被征地前人均农地面积。

地上附着物按地方规定执行。

征地过程中发生的税费一般有：

a.占用耕地时的耕地占用税（占用耕地时使用,）；

b.占用耕地时的耕地开垦费（13元/平米,占用耕地时使用，占用基本农田的加收40%）；

c.占用菜地的新菜地开发建设基金（10000元/母，占用城市郊区菜地的）;

d.农业重点开发建设基金(2400元/亩)；

e.征地管理费（土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、安置补助费四项和的百分比，3%左右）；

f.土地用途变更费（1-2元/平米）

g.当地政府规定的其他有关税费。

注意：

a.征地、拆迁等取得土地取得费用资料应根据土地所在地地方人民政府的有关文件规定计取，同时结合待估宗地所在区域平均土地取得费用进行计算。

b.关于征地、拆迁补偿标准确定，若有上级政府文件和下级政府文件同时存在，在上级政府文件的原则性规定框架内，主要依据下级政府文件的具体规定确定；

c.要合理确定待估宗地所在区域的范围，既要便于有关资料的搜集、统计、分析，又要充分体现区域之间的费用标准差异。征地区域宜以村或镇为单位，便于调查人均土地、土地利用结构（耕地、园地、林地、居民点用地、未利用地等各类土地的比例）等资料。

d.估价实务中，待估土地往往已建成作建设用地，征地前该地块作农用地类可能为单一耕地，亦或多个农地地类组合，甚至为未利用地。应根据估价期日，地块所在区域主要的农地类型确定被征地地类，该种地类应该是当地征地经常发生的，应该具有代表性和典型性，无论其是否是单一用途或多用途的组合。若是多用途组合，应有合理的比例和构成，并由此计取相应的征地成本。

e.新增建设用地有偿使用费为地方政府上缴国库的土地纯收益，不能列入征地成本。

f..征地区片综合地价成果公布执行使用后，有利于简化计算。

②城镇国有土地（建成区）的土地取得费可按拆迁安置补偿费计算。土地取得为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部份的补偿。

拆迁补偿标准各地均有具体规定。主要包括：

a.拆除房屋及构筑物的补偿费；

b.拆迁安置补助费；

c.房屋拆迁管理费；

d.房屋拆迁服务费；

e.政府规定的其它有关税费。

③从市场受让土地时，土地取得费就是土地受让价格（应为客观合理的公开市场价格，非有条件受让等特殊交易）。应注意买入土地的税费不应计入（从剩余法公式推导可知），另需注意价格内涵（如“×通一平”，是否含出让金、受让价格是否含有建设规费等），避免与土地开发费等重复计算。

在实际操作中注意上述税费须为正常税费，其他非正常性支出如土地闲置费等不能计入成本。

在实际操作中，以同一区域或类似区域土地取得费的均价作为待估宗地的土地取得费。3.2土地开发费

土地开发费用分宗地外土地开发费和宗地内土地地开发费两种：

①宗地外土地开发费。按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。主要指区域土地开发利用所需的路、上水、下水、电、电讯、煤气（有时还包括蒸汽）等基础设施和公共建设配套费，应该为区域客观平均费用。

土地使用权“×通一平”是指宗地外“×通”，宗地内土地平整的“一平”。

②宗地内土地开发费。

宗地内除场地平整费外，其他土地开发费（如路、水、电、电讯等）按客观平均费用计算，一般不纳入评估地价，而归口至资产评估范畴。

土地开发费一般依据当地人民政府公布的相关文件规定，明确公布的各配套费的具体内容和征收标准，同时结合待估宗地基准日的开发程度进行计算。如果当地未公布配套费的征收文件或公布征收的配套费标准与实际开发程度不一致，则需参考当地基准地价测算时的土地开发费，同时到土地开发的相关部门调查、分析、测算设定开发程