深圳某小区物业管理方案概况

深圳某小区物业管理方案**管理（深圳）受深圳****发展委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。一、概况座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法<1>组织架构、人员编制占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写1字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下：A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理员4人，财务3人。B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22人（含花工2人）；炊事员4人。以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。C、组织架构、人员编制网络图<2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。生B料、胖管理闯处副吧主任种：大摄专以狮上文王化程皮度或逗中级罪以上郑技术削职称丽，持消有物橡业管唯理上亚岗证拒书。抢爱岗洽敬业愧，责嫌任心犯强，眼有较摸强的忘管理愧、组凭织协妨调能策力。裁C尘、氏助理阶主任谎：大蜂专以尚上文哗化程堤度，后具有界一定惠的组割织、感协调足能力播，经街物业您管理牛培训玉合格虹上岗伴。2慌D插、矩助理慧员（虑采购纷主管姓）：使大专划以上委文化剪程度携，席30喉岁以什下，染具有声房地沉产或渣建筑杜工程弱或机末电设康备专题业知按识，许会操净作电蔽脑者故优先忠。经线物业拨管理旺培训农合格报上岗距。就E芽、僻财务砌人员侵：大顾专以生上文贴化，叮女性抛，财办务类样初级促以上架职称届或会祥计证医书和遭会计婶电算败化证闻书齐驰备，怀两年深以上筛财会袋工作汪经历股，会锻电脑泼操作鼠，懂亭广东牲话者钓优先屡。川F孩、召保安获员：蹈高中无以上涨文化征，男玉性，森30叔岁以坝下，菜身高尾一米持七五若以上课，相栋貌端福庄，碰身体怀健康怪，有汁军队针生活不经历惰者优趣先。殿班长舟和军骗训教徒员在僚部队达任班叔长以怪上职孕务，圾经岗松前培援训合刺格上感岗。析G唇、撞维修染工：酸高中珍（中决专、盘中技题、职牌高）迫以上佳文化评程度讲，持香有特胡殊工浅种操纲作证节书，尤三年群以上抢实际苹工作共经历框。弱较电工号应懂城低压误间的新供电跨、自拐动、摧联动剧工作样原理悄，并富具备吼排除颗各种迈故障粘的能旗力，优消防蓝设备宗系统译的专丰业专呀职人须员必史须全泄面懂陡得消迈防设挤备系缘统原蜡理和串排除硬故障逼的能窜力。热，水弊工能悄懂图皮纸，能能处敞理上谅下水责设备珍故障魔，懂恒维修稀安装蒙技术扶，班昨长具逮备技此师职莫称，慕具有秆一定帮的组悦织协岸调能驰力。义H怀、失清洁润绿化零工：不初中始以上遭文化酱，桨30吹岁以科下，脚以女锤性为粗主，齐品貌分良好能，勤瓶劳敬伸业，腔遵守漏纪律巴，责熊任心举强，迫经技庙能培向训上肺岗。粥班长秤须高节中以崖上文车化，赛有两首年以怀上专笨业工孤作经伙验，末组织洋纪律狱性强娘，具奥备一派定的齐管理3览能力菊。蹲三、喂管理寨规章孤制度络和管基理服劲务内制容铸A圈、管埋理规笋章制跳度昂各项物管理床规章雄制度压均以稳IS博O9携00稠2胜质量乖体系章为蓝皆本，醉可结邀合自奥身特赤点进阿行增孔删和厨完善尼。主谁要体悼系有迹：拍人事飞工作侦手册俗；锻办公察室工青作手借册；题管理侵处工邀作手螺册；刑清洁胖绿化徒手册巡；捏安全著保卫丛手册盗；取维修诱工作财手册胁；金设备来工作尸手册荷，料工程隔规章井制度司手册良；狸消防墨工作指手册符；往各类幼质量盼记录种和表驳格。4遣B塑、物服业管蓬理服奶务内佣容洲物业清的接燕管和希验收入伙气保安馅服务大堂道口闻停车健库巡逻昏监控脑、消秆防中般心肌维修肾服务航住宅娱部分邻公共缺部分车日常咳房屋桑管理旋服务装修勺搬运溉物品来访投诉季清洁闪绿化洲服务清洁绿化热社区湖文化头活动5虹四、慌管理通服务莲分项劣标准找和内福容、崇措施6误8示化粪广池、村雨水厉井、吸污水荐井完跳好率亮10习0%震涛定期柳疏通哑、清世理，炉井盖位齐全职完好扬，保航证排霞放通押畅、零无阻裕。艺9躁排水伟管、品明暗添沟完是好率仔98闸%凳排水腹畅通斗无堵锯、无奋积水税、无叠塌陷们、无嗽残缺临。虎10丝搂路灯剧完好惩率楚95著%条98倒%孤路灯倒完好踏无损嫁，晚浊间正拜常使晃用，圾定期跑检查诚、维右护保袄养，猛保持惭洁净加。撑11例昆公共场文化急娱乐进、休铺闲及朝小区策雕塑帅完好芳率尊95写%票98贤%价确保内娱乐固设施泰使用忘功能坑，定亡期正矩常使女用，依定期率检查雨、维沃修保船养，浓保持倚洁净方。京12痒室生活鸡用水种用电铸供应棵率及咸水电馋费收灵缴率询98折%纷98敏%舌定期部对供施水设绑备进蜓行检哥查、坛保养起，保饿证其由完好苹，按极规定季标准蔽收费帮，不滨擅自插加价潜。寻13仗睛住房为维修帮回访例率温30套%磨30劳%减以上若接听幻住户煌报修棕辣铃声大不超异过吩3利响，读到达纸维修卷现场魄不超袜过双拾方约朴定时所间，带指定介专人交回访尾，健踢全回音访记喝录。漂14阁甲小区谢治安车案件笛发生浇率冶0虎．寸2%症沿0墙．秘2%奶以下初24象小时症巡逻卖，力笋保居胁民无地被盗劈事件彻，年屈度无患重大饺刑事师案件训发生逮。粱15访非防火廊设备贸完好旱率，散消防航供水柱率犬10岭0%灿尤10风0%锻辟定期虏检查乳维护旅，确馋保消困防系厦统设丧备完凉好无险损。糊16兵怕火灾招发生泪率跃0碧．挡1%信繁0浩．彼1%伏以下偶加强讨消防疮宣传屋，增点强居虽民防编火意寸识，器建立滋义务印消防需队，卧定期庙演练垄，勤芦检查悲，及侄时消县除火全灾隐百患。条17疮歉违章泪发生宁率弊1%棵源加强烛宣传腾和巡赤视，丝跟踪7丢五、肆管理茫处物丈资装俯备配驰备方消案酱根据秘规模邻、人祝员配蓄备、铃管理歼服务驾具体逐情况顺，经持测算矩，其纸开办分费（榜预算狮）如小下：景A顶、熄行政挤办公尤设备扩和办亩公用孤品垫13搬78熟40夹元；掌B花、哨保安远装备包、用败品副10已38昨00芦元；夏C受、肾清洁雁、绿闲化工衡具用基品拨77汽34贷0榜元；飞D敞、村维修荷工具蛇用品耀66钞66碍5脸元；拼E段、墙员工志食堂霉设备帜用品袭11矛08姥60酬元；栗F犯、伏员工昂宿舍勿用品奇10袍49么80以元。鬼以上寿费用滴合计株52涌41淘45曲元。8池管理烈处办敲公室勒设备赚、用拌品装坦备购侮置计稠划位（预迎算）桂表称1罢设备兽名称红单位远数量集单价哈（元压）吹金额达（元设）轮备注愚办公茂桌讲张特14讲暮65傻0锦91捉00祸冬办公秩室荒11食张（趣把）转，财缴务室攻3垂张（脂把）庭。迅办公勤椅系把愁14孕纤40库0皂56原00晓串会议梁桌慰张瓣1粒30促00匀爽30即00避志开会所、接虚待两痛用游会议默椅蹦把页50因培20睛0吩10座00掀0眨验部慕4铅10悉00东糖40竹00崖倾电脑揪台所4遮85坑00郊阁34约00缓0慕电脑朱台椅肠套伟4划10文00筒计40汽00氏您打印耐机挨台刊4施30您00敌扇12桐00使0萌复印估机穗台弱1荒20维00停0搜20封00顿0弟抄机袍台仰1磨36得00洁楚36楼00规能饮水歉机顶台浮1仁24作00黄桑24提00距骄计算戚器彻部恨4厘16近0紧64箩0饼办公牺室、冠财务鸭室各凤2奏部。次保险窜柜火台宝1断20愈00浊偏20胞00驰框照相够机物部茄1得25要00懒续25装00渐浴过胶右机马部芒1扔80煤0舍80量0税自行锣车你部狗3锅50打0寿15狭00筛争文件舰柜蜂个精4勾80香0掉32稍00客烈宣传令柜笔个蹄2敏70摇00取污14赵00缓0管不锈延钢丛小区砍平面亮图鸣个抱1柿50梳0哀50松0盼日常疯办公给品针批册1猴50撞00捕畏50哨00莲醒分体走式空现调羽台款2泄45响00障败90攻00陪崖暂未让编入应计划叔总额爱内捡合计棉金额哑13央78国40合9劣保安龙装备测购置后计划揭（预汽算）材表售2楚装备云名称株单位掀数量怎单价际（元造）诚金额较（元腿）扯备注六夏装容套孙96尾托80腾勤17燥64嘴0听每人仿两套波冬装吨套遍96忽垮15氏0汗14臭40朽0动每人吩两套农迷彩谨服鬼套袖48斤黑10调0辩48触00投师贝雷惕帽屯顶感48稀闭35松呈16液80王贿武装始袋握条枪48草堤25穷琴12匀00钉杜军大融衣躺件随48腐械12必0妖57标60絮症军胶汗鞋肚双家48岔呼15头闯72车0半警棍撒根项15晌萌10乞0匀15衫00译侄对讲野机滤部企18昼疮27巾00朴火48犯60刘0竞打卡随机林部珠3雅45计00城雅13律50析0豪至少极两部术训练望器材撞批焦1瞎40紫00供勒40柿00吴贞合计旁金额背10高38泄00号10赞清洁你、绿稳化装此备购住置计师划内（预乘算）要表孤3飘设备蠢名称滤单位箱数量眨单价作（元摔）思金额伤（元挠）坊备注浆垃圾驳推车脖部壳5顾30摆0讽1霸50功0中剪草哈机该台拆1烛86盯00寻绳86谊00劲钟抛光瓶机弄台析1矿15寸00赏0受15联00顺0资吸水冤机园台伟1爱60曾00足油60堂00怜易洗池斧机威台视1洒60僻00险剧60趋00恐揪不锈向钢烟牺筒放个温4君20汁00痕0抛80瘦0匆果皮狱箱宏个阁15笑雄38遍0帖57东00皂束垃圾称桶唉个彼12住0支80泛羡96椒00硬尝锄头搭把猪2裁20头输40盾顶喷散强头贸个脱1虽13抬0粮13咬0正剪枝弟刀屡把韵2负50崖泉10坐0引胶水浅管侨米胞30骄0叉6责18跃00神梁工作汉服（饼冬）淘套汤44垂马13裤0谱52骡70薪灿每人桨2绞套制工作扣服（祸夏）令套产44坑厉10解0皂44纤00润郊每人今2势套熊地刷呢把欺30馋治15铸佩45筛0歌可分岁两次庸购嗓毛巾工条率30照0劳5揪15漫00拉项可分倡多次搁购锻稀盐师酸垃桶隶10前甚45挡骂45客0垫可分此多次仅购特去污北粉幼箱蛋20行省80坊攻16肺00爬刘可分雨多次冲购茎清洁女精陕箱拦10蜂角10险0抛10盾00葬状可分带2溜次购燥地拖侍把许40箩歇20冤盈80族0朴地拖跑桶出个产40优张15既方60坚0懒黑色渗垃圾舞袋轮个元40议00沫碌0看．迁45读兔18捉00课茫收垃鸟圾用杠，可咽分笨2攻次购张白色误垃圾那袋唉个约25孝00倦0寸0吓．偷15环巷37浑50燕校分发貌用户背，可朱分多证次购慎合计住金额贪77饶34类011聋维修括工具意、用旋品装劫备购躲置计雹划墓（预硬算）观表拔4挣设备征名称欣单位脖数量蛇单价誉（元污）骨金额勺（元慧）慈备注协铝梯托架句2邮50玉0溉10瓶00除课5退步梯止铝梯遭架康2蹦60毫0言12视00轻掏7挣步梯超铝锑惜架夏1啄80蔑0妈80代0典12刻步梯晋万用那表盾块慈2蛋26薄0站52汇0异数字焰式弱北欧吊表图块还2奇40军0部80逆0访数字蹲式调钳形忧电流玻表耗块喝1命30权0产30洪0乒两用昆扳手肯套呀1具85虹0炮85叨0绵套筒丰扳手蹄套像1样85猾0君85叶0狭内六单角扳广手育套起1拼15齐0驰15寿0塞活扳颗手境套演1裕20乐0捉20货0趴钢丝咸钳升把降14晶辞65催答91汉0罩剥线盆钳马把敌11妙逗75常确82彻5睛尖嘴脖钳协把冲14特当65患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