某地产项目市场报告

逸城立水桥项目市场研究报告目录TOC\o"1-2"\h\z\u1．宏观市场概述11.1宏观经济形势分析11.2产业政策对房地产市场的影响21.3市政交通建设对房地产市场的影响71.4奥运规划及对房地产影响81.5相关地区住宅供应分析及区域市场特点111.6需求分析141.7住宅宏观销售分析161.8住宅宏观价格分析191.9未来整体市场预测212.区域住宅市场分析222.1区域市场界定及分析说明222.2供应量分析262.3产品分析322.4价格分析57溜2.忍5嫁销售潮情况丝分析梳64事3饭．客兔群特专征分朵析例69磨调研荣项目酸客群涉特征隙分析挂69货3.群1超客群伸定位蓝模型滔69路3.猜2表客群共特征司描述筛69即4.希个案叠分析齐71厉5.句分析央结论眼80吼5.宏1耳宏观伍经济跟健康考、平参稳、泉快速训发展傍，房搁地产鹊业方掌兴未屿艾钢80垂5.技2团新世挡纪北户京面揉临新阵机遇乎，商逐品房拒市场鼻供销蜻两旺换80惨5.牲3舍区域释市场匪分析师结论轨：龙81持5.与4堵个案驴横向谷点评四分析瓣结论郑：击82萝1浸．宏催观市惕场概盐述宋1.磨1宏盾观经睛济形葬势分的析粗1.钱1.途1宗宏观商经济侧形势核20纪04音年，惭全市脸经济宜持续薪快速林增长返。初订步测尿算，按全年孟实现用地区赠生产叔总值名42轨83跨.3宰亿元甩，按躬可比窗价格星计算今，比富上年缠增长狼13幕.2烘%，张增幅舍提高饥2.辛5个抽百分嚼点，瓦为1钟99容5年均以来将最高泳增速蓄。其富中，顺第一收产业夹实现挠增加麦值1裁02孟.9纤亿元毕，增蔬长1疯.9辟%，观增幅姨下降丽1.昏4个高百分钢点；渐第二共产业粮实现景增加瓶值1统61济0.闯4亿巩元，晓增长矿16子.7秧%，透增幅炸提高反4.匹8个忘百分苏点；冠第三扛产业唉实现斯增加阶值2刘57淘0亿属元，摇增长衣11伟.6四%，万增幅束提高权1.木3个周百分筹点。前产业品结构刮继续藏优化披，非的农产妇业比卷重进坦一步梳上升败，二绳、三采产业崖比重势达到夜97鉴.6值%，揭比上奖年提辜高0垃.2场个百豪分点亲，其狮中第俘二产蛛业比混重上杯升1纳.8凝个百宋分点姑。境1.惹1.滨2婚固定缓资产励投资借投资昨增势能趋于荡平稳发。2幕00碧4年视年初室，全叙市固虏定资安产投幅资增畅速偏猜高，宰通过健坚决园贯彻暮落实沃中央芽宏观长调控查措施妇，投岩资增去速逐携步放米缓。仁全年慕全社朋会固夜定资流产投继资2孙52命8.咏3亿羊元，愉比上玻年增红长1石7.式2%叉，增友幅下认降1亩.7社个百亚分点绝。其育中，型基本郊建设丽投资矛63筑1.摊4亿见元，准增长霉22识.7加%；适更新家改造姜投资命17足5.甲3亿消元，搞下降报18夫.9排%；驴房地差产开矿发投填资1青47医3.蠢3亿夫元，则增长词22浇.5逝%。挠1.嫩2产施业政峡策对风房地士产市晋场的型影响阁20段04烈年，蔑可以惑说是毕北京达房地迅产界摘的政悬策年确，在居这一澡年里养，各静项政震策频瓣出，饭给行倦业和侄市场锤带来仅了一耐定的跨影响割。具涉体来副说，给20顾04帝年的榴政策疏可以旦分为络一下善几个械方面违：姿1.构2.镰1捏土地研、拆骡迁丑◆涨《关莲于停阻止经棉营性利项目垫国有祥土地溪使用出权协合议出嘱让补台充规骆定的惹通知腊》(衡4号腾令)忘执行蜘时间感：怠20承04放年1铅月1抚7日翠绿化树隔离骡地区饺建设排项目痕用地股、小猴城镇晶建设弯项目赵用地撑、开紫发带妈危改场项目费用地纹、国貌家科俗技园染区外讨非生捐产加局工型兵一般慧性高荣科技淡项目拔用地放，将例停止浴协议倦出让曾国有及土地建使用隆权，趁从而释堵上厦了2贫00魂2年妇“苏33持号文吊”疗对土填地实踪行招该标拍殃卖所扣开猜“棋口子饶”铺。新凯政的孝出台崭意味枪着土竖地交刑易的来公开木与透厅明，瞒对整配个北芽京房瓶地产伏一级神市场女上土终地的涌流转冶、审勿批有摧较深漂远的疫影响潮。攻◆独《北墓京市筹人民现政府乎关于涨进一成步治微理整林顿土刻地市坛场秩兰序加扒强土渗地管平理工任作的捷意见晴》损执行热时间邪：齐20愁04孝年3投月2留5日涛加强痕土地各用途昆管制姜。对情耕地种保有抓量、颤基本计农田焦保护陆面积缺和建蕉设用召地规甲模实篮行总跃量控替制。悲征用骗和占糠用土狗地必酷须符明合土计地利竟用总嫁体规门划、核城市降建设撤规划伙，并勤纳入裕建设毒用地骑利用途年度犹计划馋。严劳格建氧设用毫地计撞划管与理、祖建设砖项目棒用地五预审诉和土捡地审塞批，颂杜绝阴土地危征用种和占肌用的旗违规澡操作喊。全逝面推盘行经蛮营性脸土地下使用禽权出缎让的丙招标馆、拍邪卖、质挂牌险制度租和土饰地储燥备制无度。咬改革统土地塌征用枕制度搏和安纺置补胶偿办窜法，玩保护艰失地搜农民么利益膀。型◆婚《关添于深怒入开叹展土兴地市沾场治反理整丝顿严闲格土糟地管虹理的捧紧急中通知武》蓄执行串时间触：势20描04烧年5艳月9劝日迟与昂3月构25枕日输《北放京市淘人民分政府蹈关于其进一键步治宴理整林顿土赞地市描场秩志序加炕强土煤地管卖理工江作的跳意见户》作睁用一骨样，净从源礼头上既对土名地进打行了隆严格泻的控种制，啦从而黎对房探地产计行业柏固定别资产俗投资馅的过发快增羽长，福房地颤产市景场局螺部过劳热起兄到降屠温作济用。枕对新悟商品渠房的士供给洁无疑穗起到怜了一晶定的础抑制季作用臣。服配套鼻文件拌：《登关于完深入纷开展配土地托市场染治理框整顿览严格获土地吵管理呜的实补施意载见》侨包括更4个嫂方面哨：杀关于离暂停吩农用凳地转翅用审壁批和半须报矩国务谷院审久批建集设项停目用夹地的毛范围捎；关左于重扰点急挠需建外设项宿目确释认程烛序；仔关于腹重点妨急需谜建设欧项目吗用地孔审查医报批回程序始；关习于遗揪留建甲设用牺地项父目的航清理崖。冻◆哗《关五于加醉强国识有土见地使马用权瓜出让缩及土华地证剃颁发愁管理念有关朱问题草的通鹅知》乘执行译时间逢：仇20升04融年7怕月1岔日年7月庆1日场后，晃不再冻颁发烂临时抽国有啦土地倦使用耐证；青通知甜执行葵后原辅则上父以单丛栋建注筑为宫单位坡，交认清地慧价款张的可广申请哗核发茶该栋资楼相岩应分后摊用罗地的今国有捞土地懂使用迈证。台1.箱2.蔑2园金融宪投资浴◆陕《关粪于个柴人住根房担撞保委胸托贷组款还叨款业找务增英加等交额本广金还尝款方谦式有夜关问烫题的管通知恶》昆执行瑞时间凯：港20强04浸年1弦月1半日庆等额圣本金警还款牙方式猾适合叮于还锻款能菜力较蓝强或佣已经傍有一圈定的架积蓄唇的借亦款人薯，其强特点拴为利让息支侧出较赴低。荒同时谢规定雾住房肺公积爪金贷幼款单贸笔最灾高贷莲款额泼度继税续保单持4吗0万湾元。置◆迹《关肥于进率一步冶加强懒产业涛政策剩和信盈贷政挑策协险调配战合控奏制信析贷风肆险有陪关问郑题的膊通知车》晕执行售时间回：翻20萌04套年4园月3庆0日歼为进型一步遮加强漂国家边产业怨政策玻和信卖贷政部策协蛇调配进合，带控制低信贷坐风险寸，从考而控清制由浆于固攀定资博产投悬资的挑过热波而导岛致的脱房地照产行具业的孝金融见风险索。田◆域《商仙业银茎行房驶地产嫂贷款康风险协管理差指引泊》贯执行呆时间养：倒20瓦04慌年9盐月2货1日俊新政雹对全繁国所焦有的纲商业铺银行成如何焰进行物土地荷储备庄贷款谅、房著地产新开发滥贷款想、个围人住词房贷纪款的餐风险刺管理雄提出续了要窝求，棋而其营中对缩个人触房贷贸风险聋的控馆制更居是重配中之执重。虑◆中《关穷于调愿整个串人住眉房担望保委慎托贷裕款收倾费标腔准有难关问傅题的嫂通知鹅》磁执行驻时间觉：奔20宴04版年7庸月1狼日都经过旨调整举，借喊款人轧平均宽负担貌的担母保服槽务费臂降为尺贷款园金额建的0倦.8胁%，扬平均洪降幅沃达到腾37填%；僻抵押贪物评邪估费谎平均堵降幅苹达到刚49围%；斩住房掩公积宾金贷雾款抵世押物冠评估跌的收愚费标斗准，医重新少进行针了划耳分，廉50怖万元励以下璃(含香50树万元鲜)，扔评估启收费古标准狼按抵洞押物炮评估柴值的芽3%额收取忍；5魄0万乐元以焦上的阵，则舌最高抱收取制15送00庭元。鹅评估膛费用址不足锯30利0元怎的，抹按3喉00响元收既取。沃另外宜，中橡心承皮担连吴带责是任保俊证担上保的区住房夜公积哥金贷旺款的斑应缴失担保漂服务香费不姜足3起00魄元的依，按箭30姜0元招收取指。棵◆犹《非签指定抵贴息抹项目永也可专申请女贴息弦贷款迎》笑执行五时间非：贝20曲04栗年1污0月墓5日坑贴息勤贷款范的好瞎处有蓬两点纤：首失先是喜手续测简便财，借仅款者那只需绸通过脸已经牵与中丹心签多订了览贴息塌合作川协议代的银弊行及蛛相应临律师赵事务叙所进赏行办撒理，肥其次慰，经案管理要中心文审核姑部分乐的借别款金菌额可书以享艳受公术积金伯借款嘉利率朴。艇◆形《中筝国人架民银嫁行关炮于调肾整金部融机景构存躲、贷寺款利稀率的湖通知粮》鹊执行诸时间乖：惠20唐04鼠年1用0月折29吼日软上调造金融构右存贷渴款基疾准利兼率并戏放宽僵人民隔币贷督款利指率浮视动区罩间和蚊允许开人民谅币存出款利薄率下膀浮。捎金融组机构攀一年僵期存股款基晌准利渔率上多调0东.2爹7个胜百分愚点，话由现详行的辞1.绿98棉%提次高到茶2.唯25京%，嘴一年杆期贷摸款基丙准利菜率上扔调0款.2蹈7个游百分聪点，拦由现型行的钟5.汽31极%提凭高到禽5.帐58沙%。软其他仇各档色次存那、贷聋款利谱率也列相应钞调整拳，中栗长期勤上调倾幅度玻大于泻短期房。者1.堡2.耗3扔物业碍管理砍◆单《关蛙于业蓝主大必会招陈标有轻关问马题的税意见颈》嘴执行工时间寸：价20绸04狮年3画月2望日号指导采和规舞范了武业主越大会让选聘首物业盟管理朗企业宵的行才为。蒙◆雄《物佣业管顷理企证业资油质管禁理办悬法》滥执行闯时间跑：仿20繁04维年5至月1橡日拖物业作管理策企业欢资质旧等级搁分为刻一、挖二、振三级获，不立同的垫级别贸有不莲同的岂要求吼。新增设立叙的物佩业管勒理企死业，疏其资超质等窗级按章照最腐低等浙级核寇定，删并设弄一年奔的暂轧定期信。《弱办法步》对湿加强风物业尖管理侍活动泉的监仰督管凶理，若规范哨物业桶管理做市场昨秩序问，提糟高物袭业管誓理服判务水简平，涌进行伟物业给管理乎企业楼资质态管理甚具有岛重大绝意义秋。糕◆宪《北洒京市辰居住限小区悬机动慢车停剩车管乒理办咳法》那执行感时间场：哄20缠04哪年6温月1搬6日摔新《鲁办法助》明班确了泰小区洞内机涂动车叛停车胜服务犬的责洗任，搬并强遣调了虏社区然业主症对社绿区内醒车位忆的优件先承宵租和排购买跌权。尸◆乞关于扰印发益《物箩业服恢务收叫费明淡码标吨价规砍定》劈的通仓知晌执行扔时间冲：愤20立04抵年1宽0月壶1日叨物业霞服务闷收费芒明码该标价话的内也容包闷括：变物业历管理扭企业多名称周、收脱费对练象、若服务感内容鲜、服亡务标姜准、旁计费苏方式陕、计沃费起孩始时卫间、脖收费唇项目宅、收积费标堤准、餐价格樱管理层形式骄、收慢费依告据、蝴价格拌举报就挖12接35涂8等愁。皆实行猛明码当标价项的物寸业服孟务收致费的驱标准捐等发殿生变孝化时粗，物惧业管联理企墙业应湖当在胖执行赚新标斥准前夜一个筒月，颗将所仅标示届的相柱关内玩容进将行调伐整，永并应独标示存新标分准开锐始实片行的心日期誓。磁1.阵2.傍4考规范薄市场界◆咐《关日于建艺立经唉济适甩用住坚房购燕买资载格公璃示制悦度的劳通知倚》漆执行芬时间童：扔20完04序年1士月1针0日尺《通袍知》聋所规鞭定的处购买柿经济绝适用荷住房慈实行巷申请自、审拍批、升公示像制度逢。申绩请人惊将在绳北京凉建设魄网上菜被公昼示，眠公示捕期为袍10傲个工激作日懂，公燥示期火满未域被举池报的够，批遥准其箱购买旅资格狐，严捎格了匙经济虾适用扇房的男购买创条件寒、程矛序，描并且走提高栗了利脖用经卵济适条用房裕进行荣投资纺、投库机，叉甚至驳是炒仙作的统门槛喘。坚◆说《关之于对盲我市钱部分蛋廉租间住房投政策伤进行余调整桐的通服知》察执行溉时间竟：怒1月候1日弃东城歇、西胃城、洁崇文晌、宣侧武四奇城区陆廉租香住房遮配租雾租金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更愿裁意购强买小谢面积浸的住惭房，腐60仓至8服0平袄方米致的住妥房是泊他们茅的首耻选，击总房怖价平佣均为昨30槽万元技，预饼期的些户型擦以传逗统的恶2室粮1厅粉1卫姜为主亦。价绑位是冲最主甩要的缩考虑滴因素拿，对赵小区晚周围冠环境所没有特太高狮的要条求。婚1.删7住采宅宏恭观销邪售分渐析替1.温7.嚼1奋扔总体烦销售累方式优20事04岛年，其随着揪政府揪宏观匀调控互的进却一步恋加强异，房滤地产五行业佩的最证重要刚生产厅资料袋——旺土地碗，受助到了怒前所晒未有汗的限败制。卷这种首影响斜会渗战透到昼房地侄产业谣的各卵个环惜节，脏最终屑影响妖到销贷售。烘土地侧的紧盘缩，我使开欣发商丢之间省、项分目之虽间的过竞争闪日趋狠激烈欠。在阀销售享方式龄上最携明显携的体谊现，那就是眉销售改的多封元化脱。闯以往直的房留地产参一手脱楼盘何销售浪，以验坐销尽为主珍，往企往是云业务挖员在抛售楼裙处等想顾客坟上门矿。但监是随敞着竞劝争的虫激烈慕，这肃种单每纯的足“箱请进果来盲”败的方狭式，秒已经补不能辈适应冲市场嫌的需牵要。惯不少剑项目造都采迁取了赠主动雾出击捞，康“滴走出陵去疼”罩，直姑接面雪对目根标客圣户群辈。写乘字楼忠巡展连、目处标客妄户的杨联谊雹活动稀等等海。荣末尊堡与项目誉的外篇围营扛销也蓝曾一斜度在完业界裳闹得鲜沸沸银扬扬桥，姑陵且不须对其舌功过疤进行持评论咽，单焰从其舟做法勾本身始分析饼，不底难看估出北摧京房冈地产脑项目屠在营陵销方帮面的抱新变盖化。王而突“拔走出温去稠”返，还赠可以诉走的盯更远箭——恶直接雁赴外就埠进疮行营常销推戚广。您无论企是去石年底拘的温龟州房奔展会踏，还刊是今哭年初洪的山仿西房亡展会帖，北摔京项船目均海积极纽参与掩。也陕在另预一个叛方面尤体现析了营占销方射式的段多元街化。呀1.良7.斑2尝椅总体摇销售雨情况肉房地税产业阁保持伶较快吧发展谁。全进年房苍地产他业实唯现增崭加值苗22钩8.皮4亿栽元，怎比上姜年增做长1住5.难7%左。全搭年完章成房驴地产隐开发膜投资瞒14栋73沫.3影亿元救，比快上年鸦增长貌22抵.5怜%；渔商品堤房开益复工煎面积牛99打31屑.续3万丙平方养米塌，增障长9餐.5装%；纯竣工舟面积寸30即67把万平昨方米劫，增邻长1匹8.煌2%泰。劣商草品房惑市场腥需求怜活跃感。全张年商稀品房充销售食面积芒24辨72韵万平负方米兄，增撒长3凉0.鞋4%取；其已中，廉商品格住宅燃销售即面积抹22复85棵.8鲁万平堆方米搭，增宝长2吸9.磁1%展。全踩年商疯品房咽销售昆额1别24卷9.翠1亿桑元，迟增长爹39捕.1跳%；公其中赏商品米住宅可销售描额1央08亭5.扮1亿牢元，饥增长劈37希.5足%。袖商品谷房价园格有卸所上咱升。存全年检商品摇房平翠均售颜价为岔每平也方米顶50少53疏元，杨比上污年提掠高3橡16蚕元；耕其中价，商勾品住古宅平危均售吵价4既74谦7元欺，提称高2赚91雁元。修存量绣房交沙易量串进一冰步扩榆大。瞧全年恭存量夸房成挎交面违积7屡08钉.3县万平膜方米恋，成呢交金警额2殿17扎.7婚亿元款，分锹别比醋上年哀增长肃81肾.6点%和银78曾.2社%。呼1.肥7.慕3冤物总体君销售俯特点典在2谣00咐4年子全年吧公寓壮和普出通住赏宅项佩目当历中，耍有8蒙5%摊左右建的项雨目都自采取盒的板勇楼或领板塔这结合稿的形做式。条人们赴的居烂住观怨念发降正在申发生遭着变闻化，鉴多数桃消费缠者偏井好通漏风好联、采椒光好经、及洽使用犁率相忌对高厉的板箩楼。椅健康笼住宅拳的概岔念正绑在深除入人亿心。驾在强电调健饶康住佣宅的吹同时懂，使地用的吊方便裕也很动重要仓。如伪何使庭房子绍更加倘人性患化与邀智能穗化，开是今出后产戒品的脉主流卵趋势对，也屠是了厌今后尝房屋们建造愤的发亭展理取念与颈趋势轰。液大盘桥造势钟带动尸区域塞发展闸。2纸00碧4年杂的新虫增供盒应中浙，依牵靠大宋盘而估加速宰区域矮整体膜进程件的有柏三个脾，其迅一是型位于航西南起三环沫的万萄年花正城，取首先允提出瑞公共享交通盆导向街系统臭，因阀而使唱项目齿一经冶推出沿，很动受欢氧迎，隔也由尽于这哈个项板目的柴带动逗，使米得西拢南三项四环霸今年尖的发圆展迅河速，物各个礼楼盘阵的销钓售一污路绿短灯；练其二疯，是叉通县事的世麦纪星穗城，书依靠罪良好挺的教辩育吸抵引了魄众多际的买刊家，克也带统动通袄州的禽房价熔又上础了一皇个台贷阶；缓其三目，是论位于蚊东北复四环锤的阳鬼光上熟东，黄首创陪依靠扶百万崇平米闯的社割区打泳造出粒东北妨四环条新形忙象，仗全新捷富人舟区的疯概念军使得混项目饥销售沈迅速督，周布边新鼠开项什目也底因此姿受益称非浅忠。宾总之棕，大涉盘凭随借其摊自身堪的规许模优煎势，丝在区螺域会往占有因不可梁动摇外的地样位。搞1.旺7.苹4佛分该区皆域销贤售特吵点怒本区信域楼牢盘在谎销售该上主像推一眼下三谊点：环境萝亚奥唉区域帜位于盏北京看北部挡，属旧于上呈风上材水位怪置，抽加之挎拥有误北京费最大则的一烟块绿圾肺疫——股—碰奥林筹匹克卵公园享32迈0万娘平方律米的辜绿地泽，自咐然环医境某得天填独厚轨。交通屿四娘﹑档五环雄路作散为环训城快之速路构，作林用自母不必丈说，少北苑洞路作戚为一川条城蕉市主迈干道宁，也识在北乖京北拢部地帽区燕发挥目着重歉要的扫作用供。此僵外，捉轨道游交通改是本垦区域红的另塞一大袋优势运，龟地铁扣13扬号线迎以及肠在建网的地虹铁5导号线去，为株居民膨出行责提供转了极逝大的现方便咬。面奥运体概念过随着显20裕08拦年的迹临近滋，奥解运概扰念也办逐渐疏变得摄清晰怒。国枪家在脏本区弦域基薯础设腔施方屠面的停投入六，将温会逐海年加初大，俩为区团域的顷发展皂，以增及日求后物泉业的并保值客、增爷值提侍供了叉基础妈和保粒障。淹1.筛8住自宅宏屯观价曲格分辽析倍1.赠8.润1苗絮总体黑价格高走势匆20朱04亏年，狡北京飞商品依房平莲均价偏格为使50蛮52画.9洒元/帅平方粗米，梯仅次右于上掠海市子的5沙85腔5.需0元持/平鉴方米阵，列扭全国拜第二然位。雁在国芬家实久行一套系列著宏观障调控假措施差的背舒景下浴,北御京市羡房地姑产市计场供夫需两赴旺，松进入菌9月称份以少后，胁商品惹房销博售价离格达泉到七屋年来去最高宏。区20询04依年北约京市束房屋斩销售倡价格秆总水呢平比屡20至03活年上庄涨3蛇.7洪％，计涨幅礼提高孤了3容.4肯个百枣分点袋。1尽至3圈季度尝分别甚比上远年同逃期上病涨1堪.8软％、侨3.旁3％椅、3扬.5晋％，页4季等度上此涨6杠.3市％，土达到耍7年重来最兔高，冠全年绞商品穗房销宫售价胸格呈静逐季蓄上升价之势载。闲在北蛋京房偶屋销生售价穿格指东数构勇成中天，商动品房浮销售伪价格及和私妻有住卧房销把售价嫌格分势别比钻20抽03归年上法涨3牛.9越％和营3.甲3％也，涨结幅同雄比分踪别比煮提高烘3.宪5和骨3.姨1个尸百分剪点。蜓从商菊品房拌销售留价格心指数阁的构卖成和锁分类滤看，酷住宅吗类销船售价着格比巾20除03牌年上跃涨4敌.3和％，词其中俭，普疤通住落宅和雾豪华略住宅称的销神售价砖格同威比分刊别上膀涨5段.2示％和僻1.蔽7％跳；非弦住宅区类销黄售价期格同杯比上返涨1扯.2蓄％。毁其中妥，写炎字楼待受入杨市量记增加圆的影定响，风其销归售价悬格同笨比下栽降2惕.4宵％，婆商业即用房验和其厉他用召房同敬比分贝别上鞭涨3光.9狡％和惑0.算4％玩。霉此外辱，从谎房屋川类型嘴看，翻多层冒住宅哪和高杏层住端宅的酒销售翻价格欣比2昨00麦3年陷分别哀上涨酱5.物3％悠和5驴.1膨％，幼别墅附和高长档公巡寓的慌销售西价格伙分别鞋上涨欠2.辜7％合和0后.4地％。筋抄1.庄8.饭2蒜穿总体持价格丢定位笔按行踪政区旨划己东城悲区由售于p袄op沫m住om史a的赶价格山使得蝶整体书的均只价遥宋遥领喊先，知为所顷有区笑县里奴价格露最高雄。其痰次，扁均价唉在8姥00依0元身/平桃方米彩以上抬的城柔区分修别有绑：崇添文、怪海淀身、顺制义、陈西城激、宣吓武。趋崇文吸、西卵城和烟宣武偏由于涂区域巨的位慌置、质土地该的稀张有使覆得均俩价较盯高，内而顺猴义则疗由于伍别墅扎等低逆密度昼产品巨的影杜响使谦得均烫价在球80符00发元以朴上，争海淀厦由于烛西山铁脚下缺的几旱个别然墅项偿目而腔带动绵了整耽个区塞的均筒价。涉均价骨在6就00榨0-栽80烤00爽元/洽平方芳米的法区域威有三招个，真分别州为昌酷平、巷朝阳蒸和通煤州，捡在这阿三个余区县禽里，犁朝阳竖由于勾需求址的旺辞盛，柏使得州区域恋整体沃的均退价达辉到7琴00齐0元使/平重方米悉左右宅，昌滨平由窝于传箱统别艰墅区做的带丈动，弱区域侧均价充在7皮80拢0元贷/平哈方米炸左右等，而湿通县道由于蓝区域拆整体竞环境隆的飞昼速发举展，俩物业悔类型巩也由残单一霸的普踏通住制宅转切向以超普通昂住宅所为主宁兼有矛别墅包与公涂寓产捐品的辉区域梦，从融而提绍高了魔整体排区域灾的均泥价。词1.浪8.压3想导该区辩域价乡格定古位虫亚运同村的层房价谈近年陶来并游没有凑太大最的变朽化，院几乎遍一直引维持兴在每控平方配米7叠50事0元灯到8颂00内0元抗之间叠的水馋平。图在亚愤北的宣北苑朋地区堂，北猜苑家纳园、狱新街迅坊、幕北京申青年乖城等慕楼盘虑的价程格基椒本上虾都没件有变婶化，婶仍然穴维持讲在每欲平方酬米4翅80馆0元针到5保30珍0元斯之间腹。在贱国家蚀森林劝公园塑西侧骂，倚相林佳环园、触风林姨绿洲催等楼悔盘组瓦成的椒“方西奥冻生态拍居住份区慨”倦的房炒价也管基本啦上维录持原傻先的住状况担，约魔为每虚平方顿米7间60阳0元伞。而苍后期部入市页的新瓶项目豆天和婚人家涛等，浅均价锡却在生每平牵方米妄60翻00荣元到爪68榆00牢元之招间，浓反而梅拉低钳了该才区域活的平候均房延价。美1.宇9未锹来整莫体市比场预炉测疗1.猾9.傻1抱供应观量方尤面返05心年的阻供应锡量将竟有一问个比钟较大洗的释污放，陷尤其估可能某出现沾在下湿半年侵。主敞要是吐因为证04御年的搅8.附31君大限蒜已经枯成为遵京城紫房地素产界罗的一绢道分群水岭授，目柜前已狼经通尤过大阳限的斑28妖8个拣项目杰，其幅总量寺在4衔30仗0多晓万平隐米，售其中栋大盘浙的比丑例明唇显增山加。熟按照芹正常克的开狡发周砌期，舒这些特项目如经过灭04藏年一钻系列秃的手系续审卵批，也规划众拟定楼等等炭，预骄计在受05肉年将作会出公现大大量上傲市，绳集中球爆发正的局会面。碰这些眉过关劈项目瘦将成充为2蝴00肾5年喂北京解房地掩产市拉场上著的主竖导项党目，缘引导扫市场恰新格肆局。忠受央往行加罗息的闯影响康，房犬地产拘开发旦公司考为了钞避免罪承担笔资金南压力留和减协少开比发成六本，创都会较考虑婚加快嫩开发刚，袖缩短缺工期辆尽快奥回拢堤资金采。同龟时，筛受到学奥运蓬限建粱因素最的左悲右，距各种菊项目好都将至会抓对紧项店目上馒马时影间，检抢占兽20情05锅年这罪一关币键时么间段膜。因色此，释从多比方面蛛因素刚和现叹有各订种统受计数跨据看当，2偿00久5年业将是闯北京臭楼市岭的规你模年贸，各旨个区爪域都激将会垄有大诚量项辈目出清现，忌预计寄20诸05兄年北梢京楼境市的闪供应弃量仍腹稳居紧高位响线。孕1.绩9.箭2权价格万方面铸预计匹05有年总分体穗价格尼稳中悦有升粒。运从供结应角傻度分小析凤，广开发兽成本舅的增总加。慎包括秆土地晓成本退（8隶.3港1政激策的裕实施扇）、妇建筑喘成本雀（原贝材料替价格食的上据涨）仙、资抹金成相本（深央行捞加息轻等信帝贷政尝策的完紧缩漂）。泳而由留于拿胸地的熔难度悲更大泛，有呀土地庭的开央发商断将在队产品论方面菊多下魄功夫辨，走沃精品或路线优，这热些因宵素都吃将导额致综姿合成高本加辫大。蓄也就仁是说统，土肉地成鉴本的剪上升弯，房挨屋建递造质厨量和免成本础的上贱升，客营销咬费用坦的上杨升等侍等，市都从佩一个省方面杏决定悠了房睬价上脊升不穴可逆和转。柱从在亮需求蹲方面磨分析卫：京竞城购证房人背群当赤中绝溪大部请分都虾是个区人购裂房者坏，他涌们有召相对笔稳定勒的经幻济收可入、谜年龄使比较继年轻纱，多峡数为杨30翁岁上械下，燃有着辰非常孝强烈朝的房建屋居秃住需卖求，父央行桥加息夸并不芳会对按他们分的购呢房意惭愿产圾生较敞大的绞影响梳，所英以并然不会纪影响倘他们掩对房气产的陈需求移量。类市场微极大杨的有芽效需赔求量宇的实诉际存携在控掀制了苦价格背杠杆础，这茅一点劫从2斑00板4年姻销售改市场饰的表殃现即协可股一目省了然疤，而恰且这贫些有赠效需圆求量的并不挑因为咳政府旧的宏歪观调匙控以西及银块行的金贷款厘限制体而紧键缩。努由于赵行业邪产品躬生产献周期晋特点沙，房纺地产获市场逼供给纯表现帝出很绩强的先惯性氧。考督虑到秆惯性福因素柿的影反响，叠20踏05拜年北覆京楼肢市的钱住宅胜价格便将依汇然延静续2秒00乘4年差的形孝势，颤呈现蔬上升披趋势胜。钢1.孟9.麻3朱客群筐构成析方面刚由于句20警08痒年奥禾运会下期限方的临堆近，苗奥运症概念爸余奥缩运经杂济更妨加凸杜显。捏这一烟点将乏吸引填更多绸的外渔地与箩外籍扶人士辈在北择京置野业投忌资。工所以柏，预窝计2卧00相5年夹北京倍购房参群体宅中外拣地及隙外籍戚人士附的比战例将业有所舒上升薪。耍2.立区域掩住宅炭市场步分析续2.梳1区句域市太场界瑞定及剩分析遣说明阳2.浙1.茧1眼区域苗界定韵：平2.寻1.甚1圾.1踪区域淡界定挂关于召区域供市场陵界定轮方法括，中严原的链做法伶是考球虑房锯地产捏需求抢的区骡域性钞和市固场竞恩争的迅区域差性，凑根据免项目裳所在养地理抹位置芳，选厨定以欧项目庸位置粱为中绒心一础定范芳围内误的区艳域为繁该项银目的婆区域蹄市场昼；在丑分析衣样本淡方面晃主要刷选择厉区域装市场服内具垄有相陈同类调型产洋品的文房地么产在眼售项这目。降本项蛮目位动于学烤清路漠路东鬼，注在确除定其禁住宅兰区域影市场盲范围钱时，快考虑辈到地犬理位邪置和邮市区洲客户毒交通孩可达转性因齿素。玻我们跳确定培本项絮目辐吐射调南研区建域的械范围米为：撒北至肌小营库桥；很南至期北四召环；喊西至轿中关倚村北君大街增；东斯至天脉辰路常。源根据谜对本监案竞晕争情于况，捕将区搭域市赞场划咸分为椒两个伍区域笼：损核心怒区：咬清华泥东路撕、林娇萃路封、北滨五环剑、双匆清路君围合誓的区态域。器主要欧是学爪清路劫周边服、奥佳运村味国家活森林挪公园映西部球。挂外围闯区：和确定变的样催本研壁究区改域内翻除核碧心区辜以外茂的其真他区葱域。芝主要嘴包括借清河凳小营遭区域套；中途关村痒区域粘等。仍2.仿1.处1玉.2冤区域验界定垦根据导核心卸辐射鹅原则携根据蜘地块撤的地灯理位改置，狐我们汗确定仗周边闻辐射箱5财公里垫的范蹦围均悉为本搭案的笛可选在调研抓区域干，核猜心区饥的定驱位依喷据主混要是健基于晴此项盟原则酸。故交通屡动线亮便捷王的交霜通条堤件是叮购房戒人群扁选择喷商品凳房的揉重要梯标准龙，宽跟阔的储学清具路是苦本项裕目的滥交通古干线饭，紧我邻八茫达岭睡高速喇路。玻因此适在界咬定调麻研区讨域时熟，我嫂们将殖交通做动线它因素构作为滩主要箱考虑宗因素坟，所闭确定唐最终良调研恭区域池均与盈本项佳目区孕域在辟交通泼动线肢上有快很大拢关联裹。拐学清奶路贯购穿八毛大校耳园，青八达颈岭高辣速直躬通清居河、验小营冷。学抱清路临直接师通向章中关盖村。狼区域捐共性砌鞋本项余目紧坏邻八因大高看校，额周边改人群府文化勿层次斥较高狡，文魔化氛盼围浓旺郁，导历史绪悠久句、自次然环弹境优堡越，栏购房歉者看划中的告是这庙里的能文化欠气质迹和健线康环僚境。恰在界弯定调旗研区魂域时稍，与课本区沸域共岛性较忙大的驳区域天均成石为我斥们主旁要的苍调研庭对象诵。愉奥摇运国忍家森径林公疯园作财为国兄家重香点投最资区络域，慰拥有咱最优宜美的乐绿化森环境酱和大逗批高津学历照人群晓，该煮区域毕的环龄境优摧势、尚完善杨配套拿加之壤距离瞧接近睬，必币然对男于本汗项目叶有一攻定的日指导遣作用挤，其下中的熔部分往样本柄不论是从规递划、亦产品千还是险从营纪销手秧段上伟都很待值得餐借鉴执，因睬此本真区域订也在遥我们米的调馋研范阀围之讲内。众2.脑1.馒2暗样本控的确鬼定浴分析担项目耽选择值：纪分析啦以上通界定娃区域荐内所虑有在壁售的愧住宅悠项目唉，确顶定为闻17方个住许宅项妙目。锋虽然厚学清植路区匙域大痛部分外楼盘亮由于向上市船时间踪较早钱已经三销售摘完毕肝，但局是这尸些项罢目的醒情况犁最能版反映嘉区域秋的市旧场特咽点，亩对于匙本项案目有扛最直吧接的擦影响蒜及借牵鉴意劝义，敬因此教也作苹为分葱析项返目元而在礼所选删调研对区域庭内，允我们射并没寻有过臣多的项选取饱上地驻高新飞产业化园区团内的秋项目纺作为柱样本仓，主炎要是传由于炒该区膀域内组项目桂多为泥园区闲内客巷户自宴行消妄化，贼对于掠本项秘目并戚没有损过多跨的竞珠争，哭只是另在考伶虑本滤项目墓目标劝客群碍时才学将此车区域斑内样宾本做域一借啊鉴。翠项目元基本包情况糟列表滴如下惨：悄域住歉宅市缴场选按中项尚目基往本情苏况表环区域惨物业战名称脑物业萌位置烦发展危商巷开盘遇时间揪核心尸区鸦（1盘2个怪）雹清林惜苑存海淀躲区学辱院路算普尔叨斯马遥特东篮北擦50网0米盏北京悬寅丰岗房地震产开四发有横限责唤任公抱司厚20拍02静-5牺-1截0姿逸成珍东苑彩海淀刮区学易清路碗普尔爪斯马寇特对昂面

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