关于鲤鱼江镇城中村改造的调研报告

鲤鱼江镇“城中村”改造的调研报告城中村是指在城市发展过程中，因为种种原因没有被纳入城市规划建设，至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地，这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。鲤鱼江镇现在符合“城中村”条件的村有栗脚村和上灶坪村廖家湾组。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题，现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法，我国也没有相关系统的政策来指导城中村的改造，所以“城中村”改造是一个特殊性极强的问题，我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发，因地制宜，找出问题的特殊规律所在。一、基本现状。（一）栗脚村六栋组……（土地面积、人口、农业人口、建筑面积、容居率等）对“城中村”改造的意见：1、要求在改造过程中让村民自主开发，政府提供政策和资金支持。2、希望在改造过程中相关手续能快速办理，且相关税费能得到减免。3、要求将改造后的村集体土地转为国有建设用地。4、支持“城中村”改造。（二）上灶坪村廖家湾组……（土地面积、人口、农业人口、建筑面积、容居率等）制对冒“深城中咳村艺”禾改造魂的意裁见：翅1、卧政府括要出驳面组陆织相周关部胁门对码拆迁司的房舰屋进渡行价织值评较估。爪2、魄安置宵必须盖达到碗拆一菌补一顽。宜3、坛政府刷要对正改造逐做出械整体重规划剑。慰4、揪支持领“疼城中量村惠”桥改造症。孩二、遵“患城中碌村界”肌改造蚊是什映么。在（一接）是垒以村吴民自旋愿开包展改蓄造为线主，储政府释给予弟政策坟支持件和规纪划指深导的撇改造娃。简“笛城中李村殃”善改造徒不同齐于征扮地拆映迁，离它是历村民席自愿册对所喘居住瞒的地铁区进胳行改则造和辱美化堡。以毙鲤鱼赏江栗趟脚村百为例边，栗亩脚村惰的土这地总穴计X丈，被用征X伤，农缸民已地经无嚼地可秒耕，剧整个绘村民询居住林地被笛城市芒功能勺区和炒沿江买风光毙带所捐包围示，贫告困落物后的直村吊容村蛮貌，持简陋泻破烂锯的基远础设群施和犬周围串的蝴城市意建筑奋形成峡了鲜仅明的杜对比杜，所剥以村碍民戒都强赞烈的僵要求即政府房对其秃居住万地进预行城乔市化升改造尘。所迷以在晶“壮城中带村缸”成改造饱过程停中要喷充分榆的给辆予村烘民参养与权偿、知惯情权颠。初（二劫）是餐利益住主体择由政文府到袜农民蕉的转灶变。披“忠城中郊村牙”本改造俱实际荒上是辟政府狗让利孔于民串的一轻个增方式蝶，通确过城拖中村题改造耕，农必民将慰剩余俊的土信地通狐过商搜业运斗作、折开发文以后猜，不辽但能鼠改变林村容艇村貌好，更免可以肚从中负获利戚，进却一步倡解决柔了失做地农脂民的企生活惩来源屯问题抛。以纳深圳劫大冲爷村为湿例，隔在二丸十年睡里，侨政府跌先后紧征地测16句次，私村集黄体土庆地9伞6%济被征给，剩置余的冷4%控返还估给农并民的嘱宅基舌地和喘集体换经济辩发展态用地改。通冬过建赚设小碗产权纸房再嫁出租克，不滤但解烤决了挪农民址的生市活鼠来源烂问题胡，更在解决搏了在太深圳导务工恢的民刊工馒的住谷房问渠题。漠这也洪是后赤面提柄到的古廉租骂屋。向（三他）是旨对村城集体假土地靠自主桑开发匀的一多个探迷索。兰“件城中撇村反”关改造田不可剃避免罚的涉耽及到尚村集裁体土伍地的尺开发旺和使伴用问压题，身在现埋行的孤政策煮下，瓶集体桐土地练在殃“总三个午不得敬”系的原兆则下饰，即醋不得帆改变竿土地郊性质毁，不贞得改撒变土粘地用伪途，奖不得面损害券农民虾的承赴包权红益，尸允许嘴通过叉转包颈、转尸让、企出租眯、互落换、船股份胳合作辫的方张式进搞行开棍发。转如何党在现颤行政舅策的尺框架量内找镜到一旬条对屯村集侄体土元地的团开发驻路子冻，是驰我们复进行饭“埋城中麻村拥”驴改造贫必须欣直接龟面对计的问荐题，梁也是耳必须调解决驾的问作题。商（四骨）是熄鲤鱼步江镇咳打造强低成散本生寇活区胳的重苍要方材式。屡低成钥本生揉活区枝指的考是去“薄城中渠村撕”曾改造惕后，贪可以渣容纳氧大量疾外来器务工呆人员刷的安严置和钥管理附。根场据调自查，边江北符工业缩园区农内的耗企业超一般摄工人压的工框资在找80猫0-坏10榴00黄元，揭熟练脑工人姑的工缓资在隆12链00腰元左析右，项除开口发区投标准捕厂房鹊等几消个少钟数的耀厂区并为工絮人规尺划了炉住宿面区汉外，寄其余便企业舒并无侵安置惊工人得的住叹宿地腊，可割以预羡见，麦随着湿沿海慈地区嘉的密报集加剧工型网企业闯的内栽迁，恭大量循的密救集型职产业肺落户肠到江恩北工鼓业园冤，所水带来赶的低化成本圾务工差人员被的安宪置问消题，亲必然撇要在辫鲤鱼柱江镇蔑得到伯解决晨。据缝调查题，上权灶坪利村陈刺家湾袜旧屋投出租衬的月冬租金逆不过辫30搜元补，大吗量的矿务工性人员盖和小充商贩土就居只住在客这里旋。所华以僵，鲤朱鱼江帐的腥“腾城中赶村弃”匆改造捞，必套须为蹦江慌北工够业园掀的长矿期发贝展做展好准寺备，皮将葱“汪城钞中村惩”量改造客为干怖净、骂漂亮肠、低怒廉的哪生活填区，梳不但淘能为推政府策解决党务工迫人员枪的安画置问浇题，蛾更能筛通过畏村集础体对仙其加菊以管敢理和新约束凡。领（五坊）是衔一项双基础犬性改丈造工仙程，蜓不是昆赢利怕性质燕工程纠。乡“畜城中粪村叮”邪改造贪是一谣项政役府让刻利，风群众锣受益事的公歼益誉性基怖础工巧程，廉所以订无论真是村师民自投主开助发还扶是引队进开毯发商聚都必雹须坚造持政完府赢彻在环穴境改炼造，宴农民揪赢在真生活饿环境愁改善括，生扔活来答源得亮到解汤决，冷开发能商赢或在一命定的禽利润圾的多破赢模云式，障大家尿多方焰共赢阔，但慈是谁蚊都不亩能赢笨太多姜，找麦到一防个平呢衡的荣契合捧点。捏三、缠为什钉么要糕开展麻“凉城中迅村际”会改造耳。范（岗一）蒙城中疗村地嘴处城乎市中志心，班被城严市功脱能斯区所罚环绕塔，其扎地理感位置忆属性益唯一抽且固浇定绣，要坟统一傍规划既城镇么，只村能选侨择对糊城中见村进牵行改这造。则（二战）城译中村帖是和桥谐社晃会搭堤建的苦基本烟前提驶。息解决耳三农侮问题锡的根师本出抓路就异是减烘少农茎民，词让农脚民进追城，省那么凶巨大费的城羽乡差区距如确何得贱到弥诊补，则城中醉村改郑造就盟是一策个契滤机和凤示范谣，他存们是提否在址城市蛇受到期公平划正义润的对絮待，顾是和枣谐社刷会的夕基本浇判据共。阴（三扒）庞刷大的退边缘授人群退和外锻来人异群的锣需要抓合理徒妥善胃的安偏置。板鲤鱼墓江的植特殊轮地理初位置袭决定肝了鲤抛鱼江笑有着质庞大青的流垫动人谷口，败随着呜企业尘的发控展，筐务工灵人员接也会球大量担的涌锦入到辽鲤鱼恳江，肢如果舟鲤鱼末江没朗有足怪够合语适的零房源辉来安氏置他借们，管必将移导致冻社会唯的不拼稳定迟因素剖激增纤，文他们之是社羡会的让弱势盏群体食，在菜社会稿生活陵中夸处于克“际失语霉状态惠”贷，一航位北上大学同生在盐调查献报告惩中说艰：取“迎他们凭唯一豪可以随显示渴存在烤的方贱式就经是犯榜罪澡”犹。调所以缺“诉城中备村玩”衰改造叛势在求必行器。埋（四辱）对煤推进吃城乡称一体僵化，签整合爷土次粱源、伍集约停、节闹约的赵利用犬土地神，有朴非常余重大型的意钉义。除在处浪于黄秀金地猫段的麦城中治村中泛，大祝量土僻地资锐源被发浪费毕使用掀，通互过城串中村孟改造澡将有元限的其土地拆资源们进行殃统一晴规划拾开发跑，使全其发娃挥出妻更大葵的经别济效能益。瘦（五烘）提档高村婆民素稿质，银改变们鲤鱼眨江镇兄精神闯面貌扶的根隆本途郊径。形发展校的问上题，忍归根故结底狂就是熔人的叉问题狭，作夜为鲤继鱼江亏镇居埋民主屯体的还村民晶，却责一直宿处纯于闭并置落珍后的完状态悠，在装原村以民的割新生茧代榜中，车除部件分年洒青人饰通过衔上学担当兵休走出飘传慈统社寒会外刑，仍耕然以萍强大蔽的惯夹性复汤制着甘上一靠代人至的生队活方杨式。没只有碗通过相城中荐村的扯改造圣，才购能从津根本慎上同改变捆这一游现状胳。呈四、滤采取局何种铁模式拢进行估“啄城中稳村心”怎改造喇。梨（一偏）采淡取政耳府主银导，市集中养安置钓，整我体规胖划，虹整体隙开发点。费该种午模式缝是指蜡由政翅府牵亏头，作多个模职能劈部门词共同仰参与陡，采临取征螺地拆远迁的状方式俱将整昨个集堂体土悲地征统收为榴国有恰建设下用地傲，对惰农民斑采取析补偿建安置团的方模式。姓征收构的土邮地转心为国裂有建矿设用揭地，风规划叮部门睬进行谨整体植规划失后，卫将土姓地通宣过招容拍挂箩方式珍转让立给开肠发商刷，由裳政府津负责铁改造蛮后的吧城中萍村基效础设由施建在设，御并将宿日常肤管理交纳入凝到城凡市管递理中夺来。利：亡1、租符合常现行煤政策唇法规弓，操暴作得果当，颤后遗档症少快。距按照进征地角拆迁购的方泉式无甩疑是解最稳吵当的绵方式东，上须有政色策可倾依，役下有逼实践葬经验古可用获，无打论岁如何都都不征会出甲现原事则性碍错误垦。哲2、头政府情主导屿改造滴工程塔，有仗利于倒整体低规划诸和开寺发。喇3、贸土地骂通过柄招拍裕挂，搁政府弓从中躬获利次。弊：故1、恳大规睡模的去征地信难度乏大，歌群众偶要求胡多，匠意见饺大，狭工作敬非常竟困难猜。气鲤鱼泛江多给次征橡地，劲农民逃对政唤策法辅规熟杠悉，均对征纺地工题作经头验丰惯富，筹且抵乳触情膨绪较泼为严绩重，辞若依介征地帐拆迁扛方式极征收迈土地数，所疑需付丙出的雹行政台成本嫂较高及，且辨容易箱激化赔矛盾贱。距2、碎政府积需要增投入泉的资泉金多重。湖若通屑过该忙模栗式进屈行背“合村中愁村脂”戚改造艺，市蒜政府勾总共鸭需要节投入菊要万鸡元，借仅前土其一读次性眠投入坑就达颤倾万莲元。霞3、戚改造素工程俱成本们高，镇造成贴“杂城中庄村哀”购改造厚完成体后生斧活成昼本增扯加。写通过身正规漆手敲段开编发的吗“惯城中吨村孕”摸土地宫，仍网然会栋受到卫市场漂的影焦响，脊较过当高的标开发群成本摘，必芬然导虫致该决地区貌较高剪的生却活成哗本，临所以拣只能个容纳铁有一击定经侍济实罪力的居人落院户，坡收入躁水平勿低的求务工荒人员带和小越商贩退连租锅赁都尤无法迁承受来，这戚等于象将押“幅城中胃村座”霞改造控向他怎们关何死了隔大门阴。迅相关波政策彻：膀1、随征地严拆迁泻政策纲。物具体蛾步骤泛：躁1、腾国土北部门猎将栗志脚村欢8个乒组总正计X誓亩地蔽，上槐灶坪峡村廖康家组黄X亩填地征烈收，抬大概恰需要志资金倍X。呈2、躁将栗娇脚村居8啄个组腿，上杠灶坪旨村廖岛家组众，进叹行整衣体安配置，芹计划温用地伶X亩科，所兼需资吉金预锤计X助。年3、朴将剩促余土齿地进县行招敬拍挂观。虫4、砖开发叉商按范照规滑划完腾成土兰地开着发，地市政锡部门夜完成搏基础犬设施上建设弄。祸（二韵）采亲取村忍民自将建、纷自主舞开发解，政病府提渐供政联策支阻持。默该种榨模式君是指偿由村盛支两音委牵驻头，谣村民园参与劈，组穿建开肉发公骆司，赴对集杰体土妇地进慨行整毙体开报发。准村民央在现耳有土俘地内范，选停择部拜分土粮地进芹行整束体安蒙置，贿不改轻变土映地性心质。敬剩余邀土地壳或者速转为筋国有殖建设选用地月，或饱仍然握为集极体土肉地，桐进行丰整体描开发在。政瓣府加社以规跟划和兰控制什。利：组1、乎村民地自主荡开发塑，积页极性著高，泳群众颂阻力避小。回2、桂村民少通过士自主裂开发侧获利掌，且忽能通笑过开席发赚过程拆解决复日后松的生疲活来天源问情题，抛甚至耗，可搬以找德到一希条致卵富之溪路。罪3、衡城中梳村改剖造后售，可背以委抹托村愁民自陆我管眯理，辟减少答管理乞成本饥。弊：陈1、惧村民害缺少叙足够庭的知六识和贱素质妖来进钩行疾公司况组建饮以及劈后期品的市踩场运挨作。蒸现阶万段，斯栗脚宋村和自上灶蚕坪的报农民景多为污普通填农民抬民工堂和小秤商贩狱，无阻论从隆基本屯素质纱还是房相关贡经验狱来看病，他漏们都冶很难晕具备厅从组乡建公谋司，偶到土斤地开奉发，惭再到隔后期榆的市台场运萝作的碎能力参。贺2、箩村民全缺少形足够猛的资已金。楚栗脚荡村和炼上灶颗坪村蒜的农树民大该都属早于贫吼困人罢群，肿根本议无法废独立颤筹集茄到足拴够的攀资金罩，即召使通红过贷晨款也歪不可倒能达差到。赌3、妖大多盖数村地民对魔城中岁村改酱造持朝有以戏此盈汉利的师心理远，很峡容易竿造成散改造辣方向食偏失纵。责村民寒中普诚遍的菠存在投两种婆认识幼，一眉是等售同于补拆迁虫安置市，要崭求政贼府承障诺各良种条填件和扫补偿嘱。二保是认汁为是齐一个桶赚钱饲的好眠机会似，尤颤其以浆部分世年青晚人为厦主，样力主斑由村秀民倘自建袍，以解图丰企厚的极回报棒。议4、释政府妙对村羽民自骄建缺姐乏足峰够的昼控制脱力，棕出现顽问题冈后，贯容易肃产生煌半拉馅子工疤程。煤村民泄大都绳缺乏恒足够倘的责桶任心盐，逐脂利性畜使他植们力津求自欠建自亮改，某但是膜可以查预见去自建赠过程忌决不叶是一集帆风迫顺的民，是锹一个等涉及软到各件方利碎益博觉弈，费政策避与实御际摩或擦的估复杂衫过程堂，甚以至会趁出现档反复榆和倒塘退的默现象辟，一撕旦出男现问亭题最度先选霜择逃适避的城也许宰就是扁发现广无利颈可图眠的村现民。舱5、滥违背辽集体给土地农使用询的政事策。睁相关合政策然：搅1、哭运作戚集体铁土地绘上进散行开伍发的炼相关渴政策拥。障2、妈给村忘民凑忧集基粒本资懂金。岛3、猫相关厘税费社的减嘉免。蚂具体眼步骤仰：抄1、态由村软支两射委牵阿头，勇组建踢房地怕产开司发公家司A趴。慨2、及国夺土部暑门将削土地孕征收撞。约3、呼A公璃司负过责村鸭民的魄补偿狼安置伐。妻4、览通过父招拍兽挂让寻A公带司以台接近掩评估勿价值权的价件格获参得安型置地罗外的其土地赢。妇5、剃A公跳司按眉规划右进行寸土地奏开发偶，并坡按规泉划部垮门要悲求完财成基扒础设骡施建狗设。绣（三裂）引巧进开傍发商忆，村模民入嘉股，伸共同蹄开发捞，多惨方共火赢。柳该模浩式是访指，酱通过坚引入死开发首商与虫村集坐体共润同组筝建开变发公大司，漠村集据体占剧一定尊股份乓，不脸参与重管理袍，对准除了它安置难地以经外的他土地戴进行捞整体维开发煌运作嗽。这讽需块要将同除安习置地构以外撑的土明地转奇换为课国有慰建设撇用地微。可述以通粱过招站拍挂腊的方递式以欲接近经评估丸价值区的价品格将叹土地竿转让贵给开臂发商毕，再呜由开校发商铺开发顺运作户，所乒得利攀润需悠用来贝对村痛民进退行安性置和写按裤规划州进行进基础晋设置华建设皮和整匆体环牌境美掏化。利：里1、岗引进村开发劫商，麦解决馅了资袜金和乓开发屑及后皮期的它商业沟运作楚的问轮题。什2、债村民胶通过余入股的合作粪的方尘式获动利，烟并解迎决了迷生活汤来源慢的问星题。露3、符村民乌不花垮一分狼钱住拔上新亦房，茫整体哈环境宣得到魂改善隔。弊：尸1、居违背翅集体污土地删使用杏政策烂。赠2、寨部分旁村民粥通过疫“变城中怕村怖”骡改造极获利扰过多总，引晓起他出们部割分被革征地艳村民各心理景失衡烛，造繁成不笨稳定笑因素谢。栗厨脚村畜有大零量的舅被征动地的饭失地鹅农夺民，俘他们裙只按算政策龙得到葱了一淋笔较袍低的置补偿储款，纠生活订来源咬并无慨保障嘉，所互以城巡中村述改造才必然酷要面制对来方自他阳们的勾阻力溜。取3、齐集体适土地叮转为众国有机建设画用地碰，再爆以评扩估价股值转枪让给茧开发矮商部需要盈打政歌策的桶擦边远球。助相关筒政策杨：啦1、苹征地挽拆迁蜘政策薪。好2、赛相关扩税费星的减眨免。敬具体盖步骤娘：膛1、任引进野一个奉实力祥雄厚太的开纺发商呆，与判村集唤体组钓成开攻发公炉司，坏村集握体占肥一定素股份裳，不值参与罩管理飘。策2、恭开发懂商将舅村民条的住匆房按仿征地芳拆迁隶的标脸准进扶行赎啄买。顽即按屯征地什政策粥对村绿民的每原住暗房进妈行评折估后到，进鸭行补论偿，量消除闯村民伴因原禁住房磨的差冰异对纹安置糖产生警的矛欲盾。聚3、晶国土见部门盲将除激村民槽安置怨地外纺的土棒地征拒收为悔国有浆建设木用地碍，并晓通过甘招标嗓、招柳拍挂讯等方松式以榆接近缩评估勾价值妈的价钟格将盒土地内转让汪给开态发商由。或朴以玻“侦农业烤地产否”武、燥“济地质井灾害壳避险缝”碧等名舟义将爽土地惧划拨谎给开株发商插，或汽就在伍集体辣土地寺上进蓬行开屋发泻，以网租凭尼的名不义进竭行销寸售。各政策建采取坊“撤报建截不批注、违周建不氧究准”毁的态花度。改4、蔑开发董商在着安置射地为供村民犁修建裳安置浸房，绝土地召为集盐体土从地性护质，益村民垦按人希头（蓬X平廊方/于人）等分配瑞居住覆面积居，多色退少骑补。利5、犬开发殃商按接照规伤划对闪土地车进行利开发血，并禾完成剪基础兄设置搁建设瓦。蜜6、返村集绑体对班改造永后的垂安置向区进压行管眠理。眯我们自认为催，鲤尊鱼江励镇的馒“沟城中串村掘”暖改造五工程享应该若是一定项利谋民的剖公益残性工偿程，杯在响“计先行出先试酬”枯的政活策范峡围内捡，悬我们街应该旁大胆团的探撤索对浪集体敢土地故开发蚀的新置方法意、新步途径民。在屯以上惹三种凡模式部中，避第一或种模邻式行所政成程本过故高，闪且容圈易激赤化干眉群