增城区村级工业园改造升级实施意见

增城区村级工业园改造升级实施意见（征求意见稿）为加快建设国家城乡融合发展试验区广东广清接合片区（增城区），深入贯彻落实《广州市村级工业园整治提升的实施意见》（穗府办规〔2019〕9号），积极践行新发展理念，实施乡村振兴战略，进一步拓展产业升级空间，加快我区村级工业园改造升级工作，结合我区实际，提出以下实施意见：一、总体要求（一）指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记对广东工作的重要批示指示精神，牢牢把握建设国家城乡融合发展试验区广东广清接合片区（增城区）重大历史机遇，结合市委“九项重点工作”部署，加快推进村级工业园整治提升，坚持以严标准、高要求实现安全生产和环境保护源头治理，突出产业优先导向，主攻一批低效村级工业园“工改工”，配套给予补办用地手续、产业项目引进支持等综合政策，引入高水平产业运营主体，打造高水准产业园区，承接高质量产业项目落地，推动我区新兴产业加快集聚发展。（二）目标任务。依法查处安全生产和环境保护严重违法行为，到2020年12月底实现村级工业园安全生产和环境保护状况有效改观。以低效村级工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理1000亩，开工建设产业用房50万平方米以上，为推动制造业高质量发展提供空间保障。在工作推进中逐步建立一套政府推动、市场运作的村级工业园“工改工”机制，不断完善各项支持政策，充分调动村集体（合作社）、各方权属人、投资改造方、入驻企业和金融机构等各方积极性，形成共同推进“工改工”的强大合力，打造形成一批生态优良、产业现代、功能完善、效益显著的典型示范园区。说明：第一部分是制定实施意见的指导思想和目标任务。依据：《广州市村级工业园整治提升的实施意见》第一部分总体目标：通过淘汰关停一批、功能转换一批、改造提升一批，分批次有步骤进行村级工业园整治提升，创新村级工业园整治提升工作的体制机制，强化环境及安全整治，淘汰污染及落后产能；全面提升村级工业园的产业结构及单位产出；提高土地集约节约利用效率，完善区域市政基础及公共服务设施。二、加强管理和源头整治（一）整治安全环保风险物业。1.危房、不满足建筑安全基本要求的残破厂房、抗风能力差的临时建筑，不符合基本消防安全间距、防火分隔，不能满足基本逃生要求，缺少基本公共消防设施和物业消防安全设施，不符合生态保护红线、水源保护区规定等环保规划要求，不满足环境敏感点环境防护距离要求的经营性物业，禁止用于任何生产经营活动。（牵头单位：区住建局、区消防大队、市生态环境局增城区分局，配合单位：各镇街）2.未取得合法用地、建设规划、使用产权登记的建构筑物（物业），禁止用于主要原料、半成品、成品为化工化学品、可然易燃品、涉粉涉爆品的生产经营活动；禁止作为劳动密集型企业生产经营；禁止作为环境污染、消防安全高风险企业生产经营。（牵头单位：市规划和自然资源局增城区分局、区住建局、区应急管理局、区消防大队、市生态环境局增城区分局，配合单位：各镇街）3.建（构）筑物（物业）禁止用于无牌无证生产经营单位使用；禁止用于主要生产工艺、技术和设备为国家明令淘汰的落后安全生产、消防安全、环境保护技术工艺、技术和设备；禁止用于不符合环保准入要求、存在重大环境污染行为生产经营单位使用。（牵头单位：区应急管理局、区消防大队、市生态环境局增城区分局，配合单位：区市场监管局、区科工商信局、各镇街）上述三种情况的物业，2020年12月底前必须退出生产经营活动。属出租使用的，物业所有人必须限期解除租赁关系，各相关镇街应督促村社重点监管，防止违法出租和生产经营。（二）整治安全环保风险企业。1.生产经营单位未达到安全生产“六到位”（安全管理机构和人员到位、安全生产教育培训到位、现场安全管理到位、企业风险辨识和公示到位、安全检查和隐患排查到位、应急管理和演练到位）要求的，“一律实施安全生产行政处罚”，纳入安全生产“失信企业”进行监督管理。（牵头单位：区应急管理局；配合单位：各镇街）2.生产经营单位存在国家重大安全生产隐患目录中安全和职业卫生隐患、消防安全隐患的，一律实施停产停工。（牵头单位：区应急管理局、区消防大队、区卫健局；配合单位：各镇街）3.生产经营单位环保管理责任不落实的，污染防治工作不符合法律法规要求的依法查处；对“未批先建”、“未验先投”、无证排污等手续不齐全的企业，一律停止建设、生产和排污；对排放污染物连续超标、逃避监管的方式超标排放污染物、超总量排放重点污染物的，一律停产整治。（牵头单位：市生态环境局增城区分局；配合单位：各镇街）前述企业对隐患不整改的，或经整改后仍不符合安全生产、消防安全、环境保护要求的，一律在2020年12月底前退出生产经营，相关职能部门注销相关证照、手续。说明：第二部分第（一）项是整治现有安全、环保风险的物业，并要求2020年12月底前必须退出生产经营活动；第（二）项是整治不符合安全生产、消防安全、环保要求的生产经营单位，并要求2020年12月底前退出生产经营。依据：借鉴佛山市顺德区现金经验做法。《佛山市顺德区环境保护委员会关于联合印发顺德区强力实施“三个一百天”村级工业园安全与环保执法和源头整治攻坚工作方案的通知》，对安全、环保等级高的物业实施强制退出，2017年督查园内企业7294家，责令限期整改3847家，停业整顿421家；2018年上半年完成50个300亩以上村级工业园区整治工作，原有4366家工业企业中，因达不到安全生产要求而责令退出的企业2000多家。（三）强化土地厂房租赁管理。1.按照《广州市房屋租赁管理规定（2010修正）》强化对村级工业园厂房租赁市场管理，由各镇街督促现有企业按要求办理或补办房屋租赁登记备案手续；相关行业主管部门对租赁未取得合法权属证明、违法建设或不符合消防安全标准的厂房情形，按有关规定给予行政处罚。（牵头单位：区住建局，各镇街）2.村级工业园内租约到期的土地厂房可由镇街统一接管，以加快实施改造。对纳入近期改造计划的村级工业园内土地厂房，原则上由镇街统一接管或以协议租赁方式统租，租金标准原则上不低于原租金水平，鼓励由村集体自愿申请集体建设用地转为国有建设用地实施改造。产业落后、利用低效、零星分散的村级工业园用地原则上应由镇街进行整合和土地前期整理开发，统一招商、统一经营，统一入市。（牵头单位：各镇街，配合单位：区科工商信局）说明：第二部分第（三）项是加强对村级工业园内土地厂房管理。第1点具体包括实行登记备案制度、加强日常巡查、采取行政处罚等方式。第2点可在社会资本介入园区土地整理的意愿不强，或农村集体经济组织难以选定合作方的情况下，由政府统租统管协助农村集体经济组织完成前期土地整理工作后，由农村集体经济组织以公开流转的形式供地，由竞得人（政府）进行开发建设，并按约定的方式返还政府参与前期土地整理的成本，参考依据：第1点参照《广州市房屋租赁管理规定（2010修正）》执行。第2点借鉴佛山市《顺德区村级工业园升级改造实施意见》中先进经验做法，可解决农村集体经济组织土地整理难题。三、重点推进一批“工改工”园区升级（一）村级工业园“工改工”范围。重点推动位于广州市工业产业区块内的村级工业园，或位于广州市工业产业区块外，但村集体申请保留产业发展功能，且符合控制性详细规划和土地规划的村级工业园，采取拆除重建或综合整治的方式进行连片“工改工”、单宗“工改M1”、单宗“工改M0”、产城融合、园区整治（以下统称“工改工”）多种方式开展改造升级。说明：第三部分第（一）项是村级工业园采取“工改工”改造方式的实施范围。（二）村级工业园实施“工改工”类型。以成片拆除重建为主，对项目使用功能、建筑主体结构和开发强度进行全面调整。以综合整治为辅，对项目通过局部扩建、加建、改建等方式进行完善，提高使用效率。（三）村级工业园实施“工改工”模式。1.政府收储改造。政府征收村级工业园实施“工改工”的，土地出让价款扣除计提项目及镇街征地拆迁和土地平整等成本费用后，余额可部分或全部用于支持村发展，土地挂牌条件中可约定配建一定比例的物业补偿给被征收土地的村集体，以保证村集体取得长期的稳定收益。2.村集体改造。村集体经济组织将村级工业园转为国有土地后自行改造、村企合作的“工改工”项目计收的地价款，扣除计提项目后，余额全部用于支持村集体发展。村集体经济组织申请“工改M0”项目开发主体准入认定，无需具备类似项目开发经营经验。支持村集体经济组织通过磋商交易方式引入产业运营商，提高“工改工”项目的产业策划、规划设计、招商运营水平。3.历史用地企业改造。原签订历史用地协议使用但未办理流转出让手续的集体土地，经村集体民主表决同意、镇街审核后，可按最高年限直接办理集体土地流转出让手续并由受让人作为改造主体，无需通过农村集体资产平台交易。4.招引企业改造。对招引开发企业、产业运营商和入驻企业参与“工改工”的，允许根据入驻企业工艺、流程的需求，对生产用房和配套用房的层高、宽度、承重等进行个性化定制建设，实现工艺设计与建筑设计同步、建筑施工与设备安装同步、工程竣工与投产达效同步，缩短企业入园进驻时间。说明：第三部分第（三）项是创新村级工业园“工改工”模式，主要通过鼓励政府收储改造、鼓励农村集体改造、鼓励历史用地企业改造、鼓励企业参与、鼓励定制改造等。参考依据：借鉴《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》经验做法。（四）村级工业园“工改工”实施路径。结合村级工业园区位条件、用地规划、产业现状等实际情况，引导完善用地、规划、建设、环保等手续，提高产业结构。符合控制性详细规划的村级工业园，由区政府审定项目实施方案后组织实施，由村级工业园土地权属方按村经济发展留用地等相关政策，向市规划与自然资源局增城区分局等部门申请相关基建手续后进行建设。由区政府进行土地整备、收储的，按程序进行土地出让。不符合控制性详细规划但纳入工业产业区块的，按照相关政策规定，由区政府进行控制性详细规划局部修正、深化或优化后，按符合控制性详细规划情形的路径实施。位于工业区块内的村级工业园改造涉及配套设施建设的，按照《广州市工业产业区块管理办法》的规定组织实施工作。说明：第三部分第（四）项是分别对符合控制性详细规划的村级工业园和不符合控制性详细规划的村级工业园进行“工改工”的实施路径。参考依据：1.《广州市村级工业园整治提升实施意见》第11条：将符合控制性详细规划的村级工业园“工改工”“工改新”项目实施方案的审定权下放各区政府实施。2.《广州市村级工业园整治提升实施指引（第二版）》四、推动村级工业园“工改工”支持政策（一）完善土地、不动产登记手续。1.村级工业园“工改工”拆除重建项目，有合法用地手续的村集体建设用地，可按规划实施改造。完善集体建设用地手续的村集体历史用地部分，应将20%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府（低于1万平方米〔15亩〕的，可折算为等价值货币交由政府统筹），剩余用地由村集体经济组织按规划自行改造；若村社有留用地指标的，可以留用地指标按1:1抵扣应交给政府的用地，已抵扣部分用地一并纳入村自行改造范围。此类项目无须按现状用地面积和毛容积率计算权益面积，且无须对超出权益部分面积进行分配。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、各镇街）说明：第四部分第（一）项第1点是在《广州市村级工业园整治提升的实施意见》第13条“提升改造动力”的基础上进一步突破，放宽了有合法用地手续的“工改工”拆除重建项目按规划实施改造的条件。参考依据：《广州市村级工业园整治提升的实施意见》第13条“提升改造动力”：纳入村级工业园整治提升年度计划、用地面积低于10万平方米（150亩）、经论证确实不能纳入旧村全面改造和综合整治的且保留集体用地性质的村级工业园“工改工”“工改新”拆除重建项目，有合法用地手续的村集体建设用地，可按规划实施改造。完善集体建设用地手续的村集体历史用地部分，应将20%的经营性用地转为国有用地后无偿移交给政府（低于1万平方米〔15亩〕的，可折算为等价值货币交由政府统筹），剩余用地由村集体经济组织按规划自行改造；若村社有留用地指标的，可以留用地指标按1:1抵扣应交给政府的用地，已抵扣部分用地一并纳入村自行改造范围。此类项目无须按现状用地面积和毛容积率计算权益面积，且无须对超出权益部分面积进行分配。2.对于园区整治项目涉及的历史违法用地、违法建筑，符合不影响国土空间规划近期实施和公共设施建设、建筑经鉴定符合安全使用要求、权属无争议、不存在权利限制情形等条件的，在涉及的历史违法用地、违法建筑行政处罚决定履行完毕后可按历史遗留产业类和公共配套类违法建筑补办不动产权手续要求完善手续。（“历史违法用地”和“违法建筑”具体认定标准、处理原则、处理方式、处理程序分别参考《广州市农村历史违法用地分类处理指引》和《广州市存量违法建设分类处理工作指引》）（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区城市管理局、区住建局、各镇街）说明：第四部分第（一）项第2点是针对采取改正措施可消除对规划实施影响情形的历史违法用地和违法建筑。参考依据：借鉴东莞先进经验做法。《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》“（二十二）破解园区整治难题”。3.破解拆迁补偿难题。对于已流转出让或签订历史用地协议的集体土地，鼓励村社按原流转出让协议或历史用地协议约定收回土地并给予补偿。对于补偿标准存在争议的，优先由双方协商解决，协商结果经民主决策程序同意即可。如双方协商不一致，由村社提起民事诉讼方式收回集体土地。（具体参照《广州市增城区人民政府关于印发增城区征收集体土地补偿办法的通知》（增府规〔2018〕2号））（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、各镇街）（参考依据：《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》“（二十三）破解拆迁补偿难题”）4.破解历史用地手续问题。2006年8月31日前挂靠镇街或镇属企事业单位使用的国有工业、仓储用地，经镇街资产管理机构报镇街批准后，无需进行“招拍挂”，可直接补办协议出让到实际使用单位；涉及地上建筑产权的，可以一并捆绑出让。由于历史原因已批工业、仓储用地范围内未办理规划许可手续，需要按照现行新规划条件变更土地使用条件、调整土地红线和完善规划审批手续的，可径行办理，无需纳入补办不动产权试点项目台账。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、各镇街）（参考依据：《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》“（二十四）破解历史用地手续问题”）（二）优先安排用地指标和标图入库。1.每年省“三旧“改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障村级工业园“工改工”项目和工业腾挪安置建设用地需求。各镇街腾挪的建设用地规模，优先满足村级工业园“工改工”项目需求。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、各镇街）说明：第四部分第（二）项第1点是优先将建设用地指标用于村级工业园“工改工”项目。参考依据：借鉴东莞市经验做法。参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（十九）项“破解指标规模难题”。2.标图入库。实地在2009年12月31日前已建设使用且符合上盖物占地比例要求，但第二次全国土地调查或最新土地利用现状图确定为非建设用地，不涉及复垦且确需改造建设的，落实建设用地规模后可纳入标图建库范围。“工改工”项目将相邻多宗地整体入库的，可以整体核算上盖物占地比例，但不得包含已认定为闲置土地且未完成处置的地块。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、各镇街）说明：第四部分第（二）项第2点是针对二调后土地确定为非建设用地的地块需要纳入标图建库范围。参考依据：借鉴东莞市经验做法。参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（二十）项“破解标图入库难题”。降低补偿成本。研究制定拆迁补偿指引和标准，鼓励以产业用房、物业置换方式补偿，合理降低拆配比，把“工改工”拆迁补偿成本控制在合理范围。引导通过将补偿款置换为股权、基金份额、信托份额等方式，实现补偿款延时支付，减小即时支付压力，将补偿款回流项目投资，保证村社取得长期的稳定收益。对优质工业企业可以置换的方式为企业重新安排工业用地，以协议方式出让。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区科工商信局、各镇街）说明：第四部分第（三）项是突破现有拆迁补偿方式，将补偿款回流项目投资，减轻项目改造成本压力。参考依据：借鉴东莞市经验做法，参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（二）条“降低补偿成本”。降低用房贡献。进一步减轻改造项目成本压力，除规划要求的公共设施用地外，“工改M0”项目相应减少或免于向政府无偿贡献土地和产业用房。轨道交通TOD控制范围内的“工改M0”项目（包括R0）不实行利益分成。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区住建局、各镇街）说明：第四部分第（三）项是突破现有的向政府贡献土地和用房政策，进一步减轻项目改造成本压力。参考依据：借鉴东莞市经验做法，参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（三）条“降低用房贡献”。降低公配负担。“工改M1”按需移交公共配套设施用地，“工改M0”集中贡献公共配套设施用地按最低2%比例、不少于3000㎡执行。“工改M0”项目配置配套型住宅（R0）产生的学位需求，可由镇街通过统筹平衡或异地配建的方式解决，并在配套型住宅（R0）销售前落实（R0作为人才住房的，在销售给个人前落实）。异地配建的公共设施可列入单一主体挂牌招商方案，其建设费用作为地价款起始价的扣减项，并按相关政策认定计税成本。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区住建局、各镇街）说明：第四部分第（三）项是降低公配负担，进一步提高改造动力。参考依据：借鉴东莞市经验做法，参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（四）条“降低公配负担”。降低税费成本。经区政府批准的单一主体挂牌招商更新单元（项目），其不动产权益收购归宗属于政府征收（收回）房产、土地并出让的行为，按《国家税务总局广东省税务局广东省财政厅广东省自然资源厅关于印发<广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）的通知>》（粤税发〔2019〕188号）及相关税收政策办理。按“三旧”改造政策减免完善用地手续过程中的耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区住建局、各镇街）说明：第四部分第（六）项是落实省级“三旧”改造税收政策。参考依据：借鉴东莞市经验做法，参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（五）条“降低税费成本”。（七）鼓励连片改造。对因连片改造确需局部调整土地利用总体规划和城乡规划的，连片改造方案按规定经审批同意后，可按法定程序开展规划调整。不涉及商品住宅开发的，允许通过混合开发方式改造为融合工业、商服、办公等功能齐备的综合性项目，完成土地整合后，可统一按规定办理供地手续。涉及商品住宅开发的，须由政府收储后公开交易方式出让，且不得捆绑出让。75亩以上“工改工”项目在整体规划前提下，配套设施（行政办公及生活服务）可跨宗地集中设置、整体核算，与工业用房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。对连片规模达300亩及以上的拆除重建类“工改M1”产业提升项目，在资源上给予重点倾斜，可与工业区块外非相连“工改商居”地块捆绑形成一个更新单元，一并核算更新单元划定相关指标，工业用地面积占经营性用地合计面积比例不低于80%，“工改居商”地块与“工改M1”地块捆绑推进，实现土地供应、规划报建、竣工验收三同步。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区住建局、区科工商信局、各镇街）说明：第四部分第（七）项是鼓励连片开发。参考依据：1.《顺德区村级工业园升级改造实施意见》第五条“优化用地布局和产业配套”、第九条“鼓励连片开发项目混合出让”。2.《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（二十一）条“破解连片改造难题”。（八）支持产业用房分割转让。国有土地上面积15亩、容积率3.0以上的“工改M1”高标准厂房项目和工业大厦项目，工业生产用房可按幢、层等为基本单元进行分割转让（现售）,分割转让比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%，最小单元的建筑面积不低于500平方米；因产业链招商、定制改造等需要并按“一事一议”报请区政府同意，可提高分割转让比例。分割转让工业生产用房应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。鼓励区属国资企业、镇街、村集体等置换或购置“工改M1”“工改M0”项目产业用房，相应面积不计入该项目分割转让面积，不受产业用房受让主体资格限制，但二次转让应符合M0相关政策要求。（牵头单位：区科工商信局、市规划与自然资源局增城区分局、各镇街）说明：第四部分第（七）项是鼓励连片开发。参考依据：1.《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第三条“全链条提高收益”、第十二条“支持产业用房分割转让”。2.《广州市提高工业用地利用效率实施办法》第二十八条。3.《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》第二点。（九）鼓励提容增效。在符合规划和建筑安全要求的前提下，鼓励土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。除位于特殊区域内、安全消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求外，“工改M1”项目容积率应不低于2.0，可按生产需要申请提高容积率；M1区块内提高后容积率不超过4.0的，按控制性详细规划微调处理。建筑密度（≤50%）、建筑高度（≤60米），绿地率符合技术规范的调整，结合规划许可直接办理，无需进行控制性详细规划调整。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区住建局、各镇街）说明：第四部分第（八）项是鼓励提容增效。参考依据：1.《顺德区村级工业园升级改造实施意见》第九条“鼓励连片开发项目混合出让”。2.《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（七）条“鼓励提容增效”。（十）实施优惠地价。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地或仓储用地提高容积率、宗地合并或分割、缩减用地红线、调整建筑高度、建筑密度或绿地率等变更情形的，不再增收土地出让金或补签土地出让合同，通过签署变更协议简易办理。国有出让土地使用权人自行改造的“工改工”项目，剩余使用年限不变、提高容积率的，免收地价款。国有划拨工业用地补办出让手续按《广州市国土资源和规划委员会印发关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划字〔2018〕2号）有关规定补缴土地出让金。（牵头单位：市规划与自然资源局增城区分局、区住建局、各镇街）说明：第四部分第（九）项是通过不再增收土地出让金、免收地价款等方式减免低价。参考依据：参考东莞市经验做法。参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（八）条“实施优惠地价”。（十一）支持在建工程抵押。允许“工改工”项目分区、分期、分栋办理在建工程抵押及余额抵押，按分期建设需要，支持原已设定在建工程抵押的厂房竣工后，通过加入新的在建抵押物方式注销原建筑物抵押后办理现售，保证开工、抵押、现售滚动开发的资金需求。区不动产登记中心在区政务服务中心设置不动产抵押专窗，实现“工改工”项目在建工程抵押项目一窗办理、一级审核、即到即办。（牵头单位：区住建局、区规划与自然资源分局、区政数局）说明：第四部分第（十一）项是支持“工改工”项目在建工程抵押，保证资金需求。参考依据：参考东莞市经验做法。参考《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》第（八）条“实施优惠地价”。（十二）优化审批服务。区分设立“工改工”项目一般审批程序和简易审批程序，按控制性详细规划实施的“工改工”项