某楼盘项目一期营销推广报告

金鞍项目一期推广报告本项目位于渝北区两路组团，周边可供参考的与本项目同样档次、同样规模、同种类型可类比项目目前尚无供应，基本都属档次较低的小规模项目，而较高档次的同类型项目基本集中在宝圣湖周边如水木清华等，从景观优势、开发规模与档次上都较易让客户形成直接与宝圣湖周边楼盘对比的心理，因此本项目给予市场之总体形象将是在景观的营造上、整体建筑规划上打造本区域内的优质楼盘，以规避客户的对比心理，吸引其在此购房，从而完成销售的最终目标。而本项目采用了分期滚动开发的开发模式，为避免在客户中形成心理抗性，在入市初期，即在一期销售期间，应主要以树立项目形象、突出较强的物业品质感、快速实现销售为目的。因此，中原建议，在入市初期的价格制定上不宜过高，推售产品不宜过多，采取分批推售的方式，逐步积聚人气，待销售条件成熟（具备一定的知名度和项目工程形象）后，才开始逐步提升价格，并视各阶段推广及销售情况，逐步调整推售产品和价格，以达到为销售目标提供助力。

而后续销售则建立在一期已基本销售完毕，且已在市场上形成了较高知名度之基础之上，因此其销售价格应在一期销售价格之基础上有所提升，同时，一期以后的后续开发与销售的最终目标则是建立项目在客户心中的美誉度，树立开发商在市场上的良好形象，从而为开发商以后的项目开发打下良好的市场基础，并由此建立一个忠实的客户网络，为开发商以下的其他项目开发积累广大的客户资源。鉴于销售目的不同，后期的推广策略与方法将有别于一期的推售策略，中原将在后期的推广报告中详细分析与阐述。

一期总体推广思路说明:鉴于本项目定位为区域中高档物业，同时一期推广目标在于先行建立市场认知度与知名度，中原建议在一期建立物业形象和产品推广中，采用“高唱低开，低开高走”的形式推广，并以一种“循序渐进，稳步推升”的整体策略进行销售。期望在本项目作市场亮相时引起本区域客户关注，并树立“性价比”较高的项目形象，为项目后期销售无论是销售价格，还是销售速度均打下良好的市场基础。本项目包含商业与住宅两种物业形态，考虑到商业部分推广时机尚早，下文将主要针对住宅进行阐述，商业部分中原将在项目推广过程中进行补充。一、总体推广要点建立在市场调查报告和定位报告基础之上，中原认为本项目的总体销售策略由以下四方面来得以体现：（一）建立本项目在本区域中的高档整体形象夸有档波次有踏品质叶的物蛙业是禽具有胆较强漫生命皆力的近，产疲品总鲁是第伶一位案的。聪本项时目对胆于追谈求一较定居雄住和吼生活听品质答的客梦户有末较大掌的吸未引力落，这刮一点烤已经戒从周惨边的花水木泥清华梯、翠捆湖柳刻岸等额等项颤目中真得到研印证塔。虽唇然它硬们在缘物业担形态暗与本续项目舰存在营诸多由的不层同，各但有浊一点汤无疑焰是共擦同的昌，即欠带给最客户浅舒适额的生眯活空丑间，方以及看惬意光的生夺活氛承围。损因此精，中唇原认懂为本博项目拥成功持的前电提是蛙树立匀项目边的区逗域较览高档悼次与布较高野品质低形象呈。抱（二奏）确们定有隶效的妖推广惹步骤生本项南目一捏期包痰含住我宅与吃商业驳两种慎物业爱形态闪，住厦宅销跑售为倾重点星，根游据中渡原长刷期的芒销售牢经验咬，在赶通常次情况颜下，汉应先歌将推左出的耽住宅旬基本炭销售冒完毕边后再炊销售旋商业缴部分警为佳呈，因犹此中练原建衣议可熊在一奶期销卷售与帆后期瓦销售徒的过乓度期研间同垃时销瞧售一剧期商饺业部卧分，醒同时伟导入钉项目叮后期梯形象谦。淘1、筛有利池于提仁升本劫项目载的整衬体价肚值滔住宅假销售击基本尿完毕仔后，狠推出浊商业云，为堡小区组营造楚一种晋便利隔的居么家与笑商业演氛围图，同庭时引法入商珍家完山善了六小区涝配套脆，从曾而提额升项正目的疯整体连价值昏。内2、谷有利绑于项芳目住猜宅推开广的烦连续受性庙一期闻住宅厘推广剂实际死上也笔间接旗地为决后期脉住宅宅的推镜广打转下了径基础列，两殖者是乳一个硬连续徒相互网搭配膊销售统的过洪程，遣一期姥销售瞧的后贡期，捉除了武尾盘橡的推贼广之设外，扯要为霉后期蚁的销塞售积捕累客氏户，匠为后毁期的戏适时段推出域奠定丙基础涌。币（三安）丰接富推超广手样段份根据钟本项脆目所添处的践市场风环境照，结班合本刮项目玉自身潮的优泻劣势重等实正际情见况，骂中原凭认为玩应通渔过丰驼富推牵广手价段的篮组合夸，取果得较们好的配推广帅效果踪，当爬然，插运用匆何种寸推广辰方式贼及其冬组合越，要落视当读期的轰推广你目标勿而定素，中幼原将觉在不落同的哗推广辛阶段矿提交浪相关怪建议节。层1、撒多渠江道推某广菜1）近拓宽戚推广贝面森由于枕本项之目的遗客户足面较卫广，霸中原拜建议食应采敌用目穷标客恼户主观要所忽在地勺密集啄性推芝广的殊方式添，以恼便在书花费汪一定浅的推齿广费晕用的阔情况档下，沫对客至户的沫挖掘承最大兔化。德2）蜻推广耕工具擦的多汇样化凭多元煮化耐中原定建议绑本项免目应袜通过朵报纸万、电抖视、唱广播昨、户玩外、隶网站澡、直涂邮、纷活动的、中末原二伪手网条络以强及开们发公乔司自泡身客从户资棉源网耗络相缺结合疲的方血式，快形成追全方巧位、板立体喘化的恶营销素网络浅来实涛现整煌合传筑播的外效果网。在书具体忍的推木广过原程中集，中套原将野视具臭体的孟阶段矿的推构广目挖标来挪做具分体建懒议。正2、查加大页公关寒活动狂和炒司作的料力度泥由于津本项亭目面倚对的贡目标群客户秒群特启征是味清晰祖而明终确的饺，寻姥找这筑些客疫户群导体相馋对较津为容伤易，洁因而掏本项裹目可狼一改宿常见延的靠帽单方壶面的茅发布透形象脱及告剥知等园信息酸为推膀广手拘段，士改以庸针对拴目标萌客户镰共同钞特征怨及兴煌趣爱型好组饿织相翠应各获种派不对或惯活动蔽，使惩项目僚形象我与目区标客核户面廊对面恼交流岗，从双而更辟有力煌地打凝动目锈标客针户群避。他（四秀）加久快推议广步浸骤尤考虑姿到本令项目豆的特宪性和索市场剧竞争窗态势拐，中使原认地为应税通过沫两方佩面的狮工作哗来加恼快本值项目年的推曾广步踢骤，就在较颜短的链时间错内实森现本葛项目革的顺衬利销层售。联1、帜项目闪销售数前期痕进行序密集回性推录广嫁由于牲本项校目体校量在送目前榜所处义区域吗内不飘算小袋，而梁且距俯离正毛式开估盘时宫间尚养早，监蓄势附期时搏间很缴长。念所以伸中原陵认为眠本项同目的爬推广旁重点矮应放睛在项域目销活售前跌期，挣在项崭目正阅式销坚售前安，加葬强推换广力磨度，偷尤其压是加阴强以晨广告序为中滥心的计宣传衡力度三，为幻项目布的热洲销奠殃定坚服实的粘推广孩基础凑。域2、宿项目难自身茅应作矛好相军关准饰备工工作，谁配合嫩推广尤要求姿项目辉推广磁的成泄功与乱否，辈取决亩于前卷期的门各项探准备扑工作碰是否岩落实蜘到位孟，因茄此中纪原建际议开州发商仆及相昆关配虏合单妄位应门严格给遵守搏各方领确认雾的工盘作时猜间表傲，按丹时按猴质完弱成前肿期的戚各项袖准备交工作肠，以扬保证盗推广深的顺漫利开牙展。宫3、台项目捞销售赚前期霸注重曾对客胁户积丛累的竹同时紧，更端要注破重对拖意向笼的忠机诚度缴的培蝶养，驳本项砖目客条户积直累期嘴相对遵较长慢，这梢一点忽就显核得尤缓为重课要，论中原禽将再钻本报邮告的背下文请中对污此作值相关矛阐述昌。恰二、表销售庆周期酬预估久（一妹）工惰程进盲度预通估撤根据尺金鞍皱公司优提供今的金丑鞍项庭目工样程进驶度时沃间表魂如下桂：好时间惜进度斩20熟04围年1纺2月具项目钻一期腿正式衬开工呢20厅05织年5录月港项目踢一期让主体篮结构瞒封顶遵20换05贞年1撕2月敲项目纠一期阿全面森交房忘揪团印皆备注驶：以肆上工侍程进插度时备间是谋中原树公司捐根据午目前把现状弱估计润而来吊。川（二纵）推没广阶完段划桃分赏阶段诵蓄势叔期盾强销进期组持续少期在尾盘羊时间画段弱20引04风年1坝0月响~2瘦00融5年多3月竭20狐05潜年4报月~鼻20拒05屠年6项月宜20登05谱年7炸月~辜20舰05匆年9检月称20芳05顿年1盲0月遭~2曲00队5年宫12舰月敲推广掌主题稳景观厘、楼满盘资避源楼户型司产品璃、品叛质莫综合地品质酬、品偿质兑鸣现堡交房捕目标龄以物鸟业主创题为杏吸引水点，泪深入见卖点细挖掘奉，利戴用秋伤季房片会树谋立项截目初臂步形陷象，勤引起亭公众扫关注杏；正涂式开绒盘前胜的客茅户积构累；穿利用萍正式眉开盘廊的强奸力发禽售以国及春籍季房派交会别与上罢半年金的销墓售旺戚季，迈强行忆拉抬您物业伶品质允及项软目形抬象，蚂使整房个推婚广工副作步钢入良帅性轨视道；酿随着颂工程浮的顺说利推构进，宏随时体报导皂工程滤的开辨展情沫况，桂利用狡老客私户资处源吸奥纳新准客户竹，达更到进职一步泡提高伙销售宁率的浊目的泳。剑完成骆一期壳90客%的谨住宅钓销售纸，并犯注重影对项牌目美酿誉度歉的推斜广，麦为后僵期积没累一我定数幻量的睬客户泰；无相关颤工作即相关裤的包槽装完学成；纪价格郑策略灾确定竖；杂广告筝宣传谣思路园及媒胃体计遣划确禁定；腹认购搞方案转确定滥；托其间斥穿插拉相应晴活动胀以维触持项醉目曝喉光率云与吸速引客朗户持逝续关测注出价格查策略宫确定蜘；拆阶段蔽推广秒方案赢确定泼；轻活动摸及媒蚁体计滴划方心案确馅定；透推广悬思路歇的检旁讨及毫调整昼；之推广闹重点亮为针贷对性储目标罗客户惕群进按行推歪广；以销售昂目标张检讨拍及相果关配棉合方洲案确沸认；篮推广帜绩效固核算钩；烧剩余钳单位谣的推抚广；盆项目胀整体带形象回评估涂及项枣目美贱誉度蕉的推袄广；督（三盆）推衔售进纷度预史估蒸依据按本项服目的衔工程跨进度唤时间阵，以萄及本笔项目境所处婶的区畜域市栋场环追境及捐项目悼自身愧所具辉备的珍特点与，中持原预糕计本配项目巧一期环总体摔销售栗周期料为1溉5个害月（塔本项仓目前跳期蓄迎势周截期较居长，式其从露正式奏开盘蚂销售税之日倾起计陵算，质销售猾周期病为9环个月旁）。施以下袋为各殊个阶孔段的竭推售款进度醉预估搂：歪阶段晚截止丛时间情时间选销售逐预估急蓄势器期圾04丢年3疤月3抽1日鸡前血6个洒月枣积累将相当竹数量屑的客论户呜强销病期误05删年6甜月3光0日唤前孔3个比月絮17郊26叫6.作56呼㎡进持续墓期肥05碎年9意月3纸0日涝前滩3个厚月衬18肃28复2.叹24差㎡拖尾盘介05端年1爆2月澡31帆日前抚3个雾月押10冈15绞6.矩8㎡微说明绣：革1、早本项反目销搏售预沈估按杜销售焦面积泡计,缓因此刮本项价目一竞期的仅销售锄预估齐按一菜期住确宅建隐筑面势积5闸07斗84跨平方锣米为瘦计算究方式毁；茶2、紧样品马园林绘及样极板房骄是本昏项目怨展示蝇形象扫和展于示新拐产品户的最挪佳手救段，雷中原塞认为俘，在屋样品对园林续完成动后再师开售绢，最破适宜手本项鞠目；则3、信以上每销售尘进度香需得萝到工衬程进捏度强粉有力叮的支凑撑，帖否则世将会陕对销竟售预愈期造封成较监大的烫影响蓬。沟推广摧报告骑正文黎巨一、铸项承目一办期总脑体推吉广目猜标酸1、速树立菠项目往形象免，提西升项尸目市劝场地飘位，柱实现溪理想祥的销窃售目悟标。半1）刷实现辆本项柔目的阅良好图销售它是整提个推唱广和驳销售淘活动外的目牲标，拼也是疮金鞍阿公司们企业功品牌爽塑造甩的第些一步虹；幅2）壮通过匆金鞍邪项目脖规模甜、园明林、咏建筑洋规划博等方呜面的物打造抵与树去立，恶树立罩本项刮目在吴所处甲区域宣的高杜档次哀地位塞；碧3）素深度帆挖掘允本项久目的类各方轻面优耻势，挖表现侨本项段目的舅较高夸品质廊，以群合理五的价呀格实些现快站速销银售。境2、完通过挖本项滥目的枯宣传足与金解鞍公盛司品快牌的搁嫁接余，在剃市场赢上导袖入金匙鞍公尊司的廉企业踪形象拆，建照立金睬鞍公帮司的膏知名隙度，蹄赢得码消费躁者对猜金鞍漠公司庭的信甜心，象以利小品牌灶的建嘴立、谦项目泛后期与的销载售和霸以后柱其他蜜项目居的开匹发。纳1)脑陈能纤消费滴者对闯开发哨商实隶力、买能力撒和信瓜誉等唤方面逃的关宴注越阁来越站多，闸已经龙有部催分消悼费者滋将开防发商苍在他赛们心歪目中昨的印补象，鸡作为此了选柄择物民业的秤标准预之一档，而甘且随霞着消匆费者书的不础断成锁熟，示会有序更多爹的消撤费者概开始悠关注刮这一坛点。宪2)肃身没邀品牌斯战略却，对众于每妻个企秧业来渔说，酷都是适可持泻续发灿展的斤重要衣工程迷，品匪牌的赚建立近是需每要长浑期持奶续的悬工作悠才能帐实现向。此疮次推右广主北要将泪以通厘过实南现楼窄盘的亭成功酿热销玩，从挑而提姐升开偷发商蝇的知私名度酱及认模知度罢，初帆步树燥立开殖发商谢品牌载。村二、扭推窜广诉抗求点赌1.漠组商推徐广诉垃求点俩罗列熊性

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袋阳劫光·锡庭院首·溪炒居在Ø

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两“倒中国刊西部泊健康灾住宅勾设计天”典员范振Ø

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年水幸居养舟生生孔活遥Ø

投楼次盘品偷质毛Ø

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