虎门世茂项目营销策略报告

——世茂海峡发展公司湾区运营中心环深片区东莞虎门项目营销策略报告从

启

航

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远

航东莞世联行GDP10年领跑东莞人口基数镇定全国十强镇天下第一镇——东莞市GDP排名”十连冠“；——2012年获得了中国城镇综合实力500强第一名；——连续三年获得广东镇域经济综合发展力第一名；——中国最具影响力经济名镇；——2019年全国十强镇第8名；——2019年虎门GDP达635亿元。万科、碧桂园、龙光、招商、东实、华侨城等纷纷抢占一席之地集团创始人——许荣茂太平绅士。世茂，中国房企TOP9，双上市企业少有的兼具国家情怀和社会责任感的企业地标锻造勾勒城市美丽天际线&必定为虎门带来新的飞跃！基于与贵公司的沟通，世联对目标的研判为：整体实现2021年业绩冲刺：品牌冲刺：7那么对于本案，世联行又想讲诉一个什么样的故事达成目标呢？初识19851元/平！激战54轮！豪掷26亿入主虎门龙眼社区！项目位置：东莞市黄江镇田心村规模：占地60511.91㎡，计容建面151280㎡容积率：2.5土地性质：R2居住用地建筑高度≤80m无偿配建：14372平的安居房面积以及5040平的21班幼儿园面积。世联行认为，这是一个关于启程探索泊岸领航的传奇故事……PART01

在启程之前我们先了解一下目前处于怎样的市场环境虎门本土市场竞品对我们的威胁会是怎么样的从竞争对手身上我们又可以看到这个片区的市场该如何去营销限购限贷三次限价升级限购升级限转让限网签严查社保限价放松自2016年10月6日起，本市户籍，限购2套，非本市户籍，最多2套，第1套无限制，第二套是2年内连续一年个税或社保，2套以上无法贷款。自2017年4月11日零时起，非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年在本市逐月缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房，已有一套住房，再买需提供2年社保.全日制本科以上学历或初级以上职称需提供半年社保。自2017年4月11日零时起在本市行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准），须取得不动产证满2年后方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，需满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合本市先行限购政策。自2017年3月21日起，对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%（含）的（实施前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案。调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。自2017年8月11日起，首次备案价格不得告于当地镇街前三个月同类产品销售均价的15%，同一商品住房项目，以项目同类型楼栋首批次备案价格为基准价，之后其他楼栋首次申报均价高于基准的5%（含，可不予备案）自2018年5月8日起，首次备案价格不得高于当地镇街前六个月同类产品销售均价的

10%，同时取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调

5%的规定。新建商品住房销售价格一经备案不得上调。自2018年5月上旬起，签约价超过17000元/㎡的房源不予网签。2018年6月29日房管局发布，要求各镇街（园区）房管所要严格做好购房资格证明材料把关工作，并对限购政策以来购房人提交的社保证明材料进行排查，对确实通过伪造证明材料违规取得购房资格的购房人，取消其购房资格并报公安部门处理。广深等投资客退潮，东莞房地产进入冰冻期，成交量短期下跌，政策出台半年后，楼市恢复火热，客户从外区域为主转变成以本地为主限价影响，楼市出现双合同买卖及高低配备案。限网签影响，导致部分镇区房价失真，且需要排队网签。备案价放宽，政策后东莞价格、需求两大方面上涨，6月成交商品房9912套，环比上升30%，同比上升6%，达到今年成交高峰。市场大势：“房住不炒”仍然为大基调近5年来，东莞楼市热度不减，政府多次出台政策限制楼市过热，稳控房价决心非常坚定。限价限预售2021年7月2日，一次性申请预售面积不得低于30000㎡；首期首次申报价格每幢（栋）均价不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%（含），同一幢（栋）住宅均价相差幅度不得超过20%，申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）精装修价格原则上不得超过

2000元/㎡，超过标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告2021年3月，房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。竞争格局：滨海片区供应较少，各板块价格差异较大深圳东莞广州广州南沙洋房：

3W-3.5W元/㎡滨海湾片区竞品项目镇区项目销售情况洋房主力户型均价（元/㎡）虎门君悦东方售罄75-109㎡2-3房28000佳兆业御龙山在售158-192㎡4-5房28500众筑滨海中央待售79-98㎡3房——华侨城云麓台在售89-120㎡3-4房30000丰泰湾区风华世家在售88-93㎡3房28000虎门印象在售96-171㎡2-4房26000招商雍和府售罄90-125㎡3-4房24000融创云玥台待售90-100㎡3-4房——保利天翼广场待售————厚街海逸豪庭售罄65-95㎡2-3房18000丰泰观山碧水售罄88-155㎡19000万科金域公馆待售80-120㎡3-4房——万科金域花园待售80-120㎡3-4房——康华君汇广场待售118-170㎡4-5房——长安龙光江南大境在售89-101㎡3房40000首铸御峰华庭在售96-138㎡3-4房37000万科瑧山府待售121-141㎡4房——沙田融创云玺湾在售87-120㎡3-4房24000佳兆业碧海云天在售98-125㎡3-4房25000天琴湾在售89-127㎡3-4房24000世茂滨江璀璨花园待售————厚街（断供）洋房2.1W元/㎡(带精装)虎门洋房2.4W-3W元/㎡(带精装)长安洋房3.7-4W元/㎡(带精装)深圳宝安洋房4W-6W元/㎡沙田洋房2.4W元/㎡

(带精装)虎门镇相较于紧挨东莞的深圳宝安区、长安镇，及广州的番禺及南沙自贸新区，虎门片区价格低，片区有上涨空间；存在牵引长安和深圳宝安客户的机会。虎门市场：需求旺盛，稀位递减，房价稳步上涨15000100005000024732750002000030000100000080000060000040000020000002016

2017供应面积(m²)2018成交面积(m²)2016-2021年8月虎门洋房供应量价走势图2019

2021成交均价(元/㎡)时间供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价

(元/㎡)201684.9486.0715365201740.2443.8818090201843.0735.5019181201925.5435.2721167202111.9717.1024737注：数据截至2021年8月31日供需关系：近5年虎门洋房供应量逐渐减少，但需求旺盛，整体呈现供不应求的现象；价格：受虎门区域规划发展利好支撑，成交均价逐年上升，2019年大湾区+滨海湾新区规划出台后，房价涨幅明显。截至2021年8月，洋房均价24737元/㎡（受限价政策影响，网签价格与实际销售均价差异较大）。板块价值：从各项目销售均价来看，北部的价格相对较低，板块价值较不被认可；后续竞争：预计9月后新品陆续入市且集中于北部板块，竞争较为火热；机会点：中心板块未来供应空缺，北部片区存在牵引中心片区客户的机会。竞争格局：品牌房企云集，北部板块竞争激烈片区项目名称洋房

主力户型均价（元/㎡）总货量已售货量余货月去化中心板块君悦东方75-109㎡29500一期：858套，二期：129套83807佳兆业御龙山158-192㎡285003962461403众筑

滨海中央79-97㎡——256——256——北部板块华侨城云麓台89-94㎡31000338206132206丰泰湾区风华世家88-93㎡2800090054335715虎门印象76-171㎡280003163257658760招商雍和府99-125㎡24000576576062融创云玥台90-100㎡——253——253——保利

天翼广场90-200㎡——2500——2500——华侨城云麓台占地:2万㎡；容积率:2.0建面：5.3万㎡洋房均价：31000元/㎡主力户型:89-120㎡3-4房丰泰湾区风华世家占地:4.1万㎡；容积率:2.2建面：8.5万㎡洋房均价：28000元/㎡主力户型:88-124㎡3-4房虎门印象占地:14万㎡；容积率:2.4建面：46万㎡洋房均价：28000元/㎡主力户型:76-171㎡3-4房佳兆业御龙山占地:3.4万㎡；容积率:2.5建面：11万㎡洋房均价：28500元/㎡

主力户型:158-192㎡4-5房本案招商雍和府占地:3.3万㎡；容积率:2.2建面：10.2万㎡洋房均价：24000元/㎡主力户型:99-125㎡3-4房北部板块中心板块保利天翼广场占地：20万㎡，容积率5.29建面：105万㎡洋房均价：——元/㎡主力户型:90-200㎡3-4房预计：2021年下半年入市君悦东方占地:4.1万㎡；容积率:3.45建面：21万㎡洋房均价：29500元/㎡主力户型:75-109㎡2-3房售罄

在售

待入市融创云玥台占地：1.1万㎡，容积率2.4建面：4.05万㎡洋房均价：——元/㎡主力户型:90-100㎡3房预计：2021年10月入市众筑滨海中央占地1,4万㎡，容积率4.5建面6.2万㎡洋房均价：——元/㎡主力户型:79-97㎡3房预计

2021年10月入市注：数据截至2021年8月31日，个盘情况详细见附件【华侨城云麓台】央企品牌＋高端人居+生态社区地址赤岗富马路与三马路交汇处开发商华侨城规模占地2万㎡，建面5.3万㎡容积率/绿化率容积率2.0，绿化率36%总货量384套洋房产品类型89-120㎡3-4房余货132套月去化首推206套，当天售罄在售均价5#在售均价31000元/㎡价值输出千亿央企启幕高端人居+万亩湖山境+TOD多维交通渠道鸿城世纪整合，佣金点数为3个点物业面积（㎡）户型户型占比（%）货量（套）余货（套）均价去化速度营销动态项目卖点洋房893房27%1030洋房均价：2.8万元/㎡首推206套，当天售罄渠道：鸿城世纪整合，佣金为3%。节点：5#预售证已在8月10日取得，预计9月底直接推

售，前期不进行认筹。超93%森林覆盖TOD多维交通全龄菁英教育国家一级物业千亿实力央企377㎡泳池、419米长跑道943房27%10301204房46%132132合计100%384132待售售罄1#3#2#4#5#6#在售市场火热＋联动配合，实现首开一炮而红热销解密1——市场供不应求，抢占先机，市场空档期入市30000200001000006004002000华侨城入市前虎门市场供需量价情况10504000002000000华侨城入市前虎门市场去化周期——与华侨城云麓台销售顾问的对话Q：你觉得项目首开卖的这么火爆是为什么？A：虎门市场没有货可以卖了啊，客户过来看完基本就是交钱认筹了，也是第一次看到这样的抢房。B:你想象一下长安龙光有40%的客户都是虎门过去买的，可见虎门有多缺房子。土地断供，虎门在16、17年土地断供之后，区域供应量短缺，库存告急。2021年虎门1-8月份，供应量880套，成交1391套，呈现供不应求状态。202101202102202103202104202105202106202107202108供应套数(套) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)202101202102202103202104202105202106202107202108存量面积(㎡) 消化周期(月)热销加密2——利用联动发声，启动后一波售罄开放虎门万达城市展厅及前期咨询中心营销中心和样板房展示区开放线上活动结合品牌发声首开1、3、4、6栋89、94㎡三房共206套，去化率100%启动联动，但违规预售被迫关闭临时接待中心品牌发声月，结合两轮线上小游戏传播从入市发声到首开整体周期为3个月，节奏较快。5月开放接待点后，6月份中介市场炒作火热，出现违规预售查封，营造僧多肉少的感觉，预约参观项目，认筹火热。2021.5.012021.5.25

2019.6.252019.7.18

2019.8.02供应情况：把握市场空档期，抓住机会入市在售115-130㎡三至四房约177套待售96-171㎡三至四房约432套8月开启诚意登记中待售90-100㎡三至四房约144套待售2#120㎡四房约66套在售90-124㎡三至四房约30套待售90-124㎡三至四房约352套（预计10月推售）待售89-120㎡三至四房约256套华侨城云麓台二期，待售5.76万㎡华侨城云麓台丰泰湾区风华世家虎门印象融创云玥台

众筑滨海中央东实赤岗花园保利天翼广场待售90-200㎡三至四房约2500套12月11月10月9月8月2021年1月

2月在售5#120㎡四房约66套片区竞品中，在售约400套洋房，潜在供应未售约3700套洋房，主要为90-130㎡三至四房，其中保利天翼广场货量较大2500套，预计2021年下半年入市，将成为项目后期主要竞争项目。本案入市节点为2021年12月份，市场空档期，存在机会点。注：数据截至2021年8月31日本体回顾：项目为占地约6万㎡中等体量项目，位于虎门东地块周边居住氛围浓厚，地块所在龙眼社区居住氛围浓厚；目前周边展示面一般，同时缺少大型的商业配套。项目质素分析：龙眼游泳中心旁，龙眼学校为邻；体量规模较大，地块方正；高层+小高层稀缺产品组合，偏改善；配套欠缺：附近仅民房底商作支撑，缺少大型商业配套；景观较差：城市化面貌较差，民房包围，无明显的生态自然景观资源优势；√×本体回顾：（万㎡）（容积率）项目定位

——千亿央企启幕高端人居+万亩湖山境约46万㎡央企湖居城邦湾区壹品+高铁TOD新城约1公里虎门站建面约

155.346124舒适度

2.502.002.492.192.40开发商 世茂控股华侨城中国电子丰泰融创地段 北部产业板块北部产业板块北部产业板块高铁新区高铁新区交通京港澳高速环莞快速环莞快速环莞快速+京港澳高速虎门站环莞快速+京港澳高速虎门站配套优势龙眼小学+游泳中心大岭山森林公园红星学校白坑水库+丰泰郊野公园虎门站产品（㎡）高层：95-115小高层：105-145高层：89-120高层：

96-171高层：80-125高层：:90-100与同板块竞品对比，本案在外部配套上无明显竞争优势，板块价值一般；但与竞品相比，差异性最突出的是品牌和产品，品牌溢价能力高，同时偏改善性、大户型产品为主，为片区最大最集中的高端居住区。对比项目 本案 华侨城云麓台 虎门印象 丰泰·湾区风华世家 融创云玥台【市场小结】市场情况市场政策：调控政策不断，土拍市场热度不减；板块竞争：当前市场竞争激烈，北部板块的项目，北部的价格相对中心片区低；供求情况：市场供不应求，价格稳步上涨；项目质素相较于市场竞品，本案体量较大，具有一定的开发优势，塑造高品质产品。世茂品牌首入东莞，区域客户认知度低。位处龙眼社区内部，商业配套较欠缺。潜在供应：竞品待供应余货依然较多，新项目较少；本案入市期后期存在空档期，需要抓住机会入市。与竞品相比，无明显的外部优势，自身产品打造后期可成为较大亮点。优劣势明显项目将打造成高端居住项目，但展示面和商业配套一般如何实现品牌落地、高速去化，实现首开一炮而红？华侨城的热销离不开市场和联动的配合本案在不依赖联动的情况下后期须紧抓市场空白期，并配合自身产品力的升级【世联认为】PART02

先想下我们的客户应该会来自哪里我们的客户主要来自虎门是毋庸置疑的那是否主要来自赤岗龙眼片区？抑或是以赤岗外区域本地居多？72%55%45%40%25%15%10%15%18%5%5%8%7%5%5%0%20%40%60%80%

70%2016年2019年区域分布演变：2016-2019年，限外政策升级后，深圳客户减少，虎门本地客户成为绝对主力军。2016-2019年虎门镇成交客户区域演变2017年虎门 深圳长安2018年其他阶段一（2016-2017年）限外政策出台前：虎门成交客户以深圳客户为主，此时大部分项目均以深圳市场为导向，通过区域炒作等手段牵引深圳客户。阶段二（2018-2019年）限外政策出台后：深圳客户受社保条件约束，逐渐退出虎门市场，本地客户逐渐占据成交客户的主力军，周边的长安客户为辅，市场回归自住理性时代。虎门客户区域演变：虎门及长安客户比例增加，深圳客户锐减客户分析——市场核心竞品项目样本参考客户分析：龙光玖龙玺客户分析：华侨城云麓台客户分析：君悦东方客户区域：从竞品客户分析，虎门项目的客户区域主要由虎门、长安两大区域构成，其中虎门本地客户占首要，约7成；客户职业：以个体户和私企业主为主要，两者结合可达60%，是虎门本地市场的主力购买客群；客户关注点：从中心区域项目分析，客户较多关注的是地段及配套；北部片区客户关注的是品牌和资源；虎门竞品项目客户区域——地缘性牵引73%21%3%%6%15%虎门长安城区厚街深圳

其他君悦东方虎门客户区域5%2%4%8%8%16%27%10%7%

6%

7%新联赤岗北栅

怀德

村头大宁小捷滘南栅金洲虎门寨博涌55%30%5%2%5%3%虎门 长安 城区 厚街 深圳 其他21%19%5%3%5%7%5%4%

8%大宁新联

赤岗小捷滘

南栅8%北栅金洲15%怀德

村头虎门寨

博涌虎门印象虎门客户区域80%12%210%%5%虎门

长安

城区

厚街

深圳

其他华侨城虎门客户区域17%8%4%6%10%7%6%9%8%12%

13%新联赤岗北栅怀德村头大宁小捷滘南栅金洲虎门寨博涌通光虎门区域内竞品项目分析，虎门本地客群分布很大因素受地地缘性影响，以项目周边村社为主力，周边社区占比约50%。其中金洲、新联、赤岗区域的客户量整体较多。虎门本地客户为主力客群，是毋庸置疑的但世茂的首入东莞，对热销和价格也必定是有要求的本案的客群是否仍以所在的赤岗片区为主？再思考本案虎门客户的区域分布？购买力分析——中心客户首付能力高于北部约12-78万（按95-125平计算）区域项目名项目售价产品面积段拆分合同金额首付金额中心片区君悦东方26000元/㎡99-129㎡2000-7000元/㎡97-191万佳兆业御龙山27000元/㎡158-192㎡3000-4500元/㎡175-241万龙光·玖龙玺27000元/㎡95-120㎡3000元/㎡105-133万北部片区丰泰·湾区风华世家23500元/㎡80-125㎡3000元/㎡80-126万虎门印象22000元/㎡76-130㎡2000元/㎡65-112万早期虎门由于受限价政策影响，拆分合同的方式来实现溢价，通过价格拆分之后，客户的首付大大增加，客户抗性也会增大。注：售价及拆分价格数据为2019年市场情况。中心片区：从合同拆分情况来看，中心片区的客户的首付能力相对较高，能够接受高达7000元/㎡；北部片区：风华世家、虎门印象双合同金额从15-38万不等，客户接受度较高。客户群体描述：属于高收入人群，个体户和私企业主为主，主要从事服装行业及电商客户诉求：对地段、品牌、居住品质有较高要求。客户启示：以专业市场、企业商会等为重点对象；虎门中心区客户共性总结虎门中心片区的客户群体，整体的对价格接受度较高；地段为他们置业的首要因素，其次会考虑到项目的品牌和产品。同样的也会存在价格敏感型的客户，通过交通便捷度购买中心区域外的低价项目。接受价格：

2万6以下接受价格：

2万6-3W接受价格：

3万以上上层客户购买力强购买本镇的区的标杆项目购买力适中对产品及品牌较为看重购买力低刚需价格、交通通勤为驱动力客户群体描述：能够接受高价，但同时也会考虑到产品及品牌因素，选择中心区域的边缘位置居多。主要为博涌、虎门寨区域；客户诉求：配套、产品、价格。价格敏感型，首次置业客户居多，受价格影响会考虑到中心区域外低价区域购买居住；目标客户客户关注点分析——客户群体描述：在片区中具有一定经济实力，地缘情节多数选择购买本区域范围内，是品质刚改，追求体面的生活；多数为企业主及企业高管组成。客户诉求：看好大品牌，对产品的居住舒适度要求较高；客户启示：以企业、村委等为重点对象；虎门北部区客户共性总结虎门北部片区的客户群体，塔尖客户的购买实力存在，但是对于居住的品质要求较高，不轻易满足于当下。中层客户更多的是出于追求购买的性价比因素，接受不了高价。接受价格：

2万4以下接受价格：

2万4-2W8接受价格：

2.8万以上上层客户购买力强但又存在地缘情节购买力适中追求的更多是性价比以及生活的便利性购买力低刚需价格、交通通勤为驱动力客户群体描述：存在一定的价格敏感度，希望生活配套能够叫为丰富，刚改型的客户居多，熟悉虎门的片区发展；客户诉求：配套、产品、价格。价格敏感型，首次置业客户居多，在接受不了高房价的情况下，会考虑置业二手房；目标客户客户关注点分析——地理位置分析——牵引外部区域客户进入本案机会大往城区往长安虎门中心区①

市场供应：当前在售项目尾盘居多，且至明年上半年基本无新增供应，仅华侨城二期、众筑滨海中央，市场竞争压力减小。②

地理位置：与北部片区竞品相比本案更靠近中心区域，地理位置优势明显，将作为中心区域客户外溢的第一梯队承接处。③

交通变革：穗莞深轨道已开通，将会进一步拉动长安客户到虎门置业。④

板块价值：滨海湾新区发展规划落地，同时内部大基建不断完善。虎门商贸城站虎门南部区虎门北部区虎门东部区本案长安博涌虎门寨金洲南栅小捷滘大宁赤岗北栅村头怀德新联华侨城云麓台虎门印象丰泰湾区风华世家我们认为，本案具备牵引中心片区客户的机会但，我们的客户是这么看的吗？本次世联部分访谈贴图真正的客户研究，必须走进客户内心，深入了解客户必不可少的客户访谈【客户调研访谈语录】——代表人物语录客户：华侨城云麓台成交客户张小姐居住地：虎门寨社区家庭：三口之家年龄：40岁职业：电商公司客户特征：张小姐，40岁，来虎门6年多，自己经营一家电商公司，出于自住购买了华侨城。经典语录：“之前刚来虎门并没有考虑定居问题，最近两年发现虎门规划发展越来越好，也就考虑在虎门买房定居了。今年刚好华侨城这个项目入市，在万达展厅了解后售楼部开放马上就过去认筹了，虎门现在房子太少了，基本要靠抢。”“价格是感觉会比周边的贵一些，但感觉也还好，主要是大品牌还是央企，觉得买的安心，品质有保障；而且旁边还有几所名校，自己小孩子上学也会方便一些”关注点：品牌、教育，可接受高价【客户调研访谈语录】——代表人物语录客户：君悦东方未成交客户黄先生居住地：金洲社区家庭：夫妻+2个小孩年龄：43岁职业：服装厂老板客户信息：黄先生，43岁，新莞人，居住在万科紫台；在虎门做生意有10多年，资金实力较强，买给小孩子住。经典语录：“现在一家四口住在一起，还是比较喜欢住在中心区域的位置；现在小孩子也都大了，想再买一套给他们自己住，看了附近的君悦东方，虽然配套好，但是品牌小，怕质量问题。特别是二期的就一栋单体楼，园林配套还要到一期去。龙眼社区那块地，听说是大开发商拿的，虽然离中心区有点距离，但虎门现在能选择的房子已经不多了，如果产品打造得好，卖到3.5万以上我觉得也是可以买的，毕竟以后孩子住的舒服才是最重要的。关注点：地段、品牌、品质感刚需住宅——高端住宅从全镇范围来看，本案楼面价更是高达19851元/㎡，仅次于华侨城地块区域规划现状及先天禀赋，市场热度只增不减静态分析项目所在区域，刚需及刚改产品仍是市场主流虎门东北部客户购买力稍弱，价格敏感度高、刚需居多，高购买力人群集中在中心城区我们要做的是面向虎门的优质产品，因此我们必须——“跳出赤岗 展望城央”

5%以城区及周边镇区吸纳型客户来源：以南城区域为主的投资客户，看好虎门未来发展潜力，对板块价值认可。15%以长安价格外溢型客户来源：长安邻虎区域、交通便利客户，如个体户、公司高管、白领等为主的客群。核心客户重要客户补充客户75%以虎门本地改善及刚改型客户中心城区占30%：博涌、虎门寨、金洲北部片区占25%：新联、赤岗、北栅南部片区占15%：小捷滘、大宁、南栅东部片区占5%：村头、怀德客户研判——基于竞品的客户情况、各区域购买力、机会点对生活充满期待他们是城市的中坚力量年轻有为，城市向上的力量对生活有着不一样的期待和迫切的需求我们的客户：知道交通规划、知道地段配套、知道大体价格……希望能在虎门中心区置业，能享受成熟的配套设施关注产品，对社区园林、通风采光、装修档次等有较高要求并且看重社区舒适度和尊贵感希望项目能提供优质的居住体验，彰显业主身份地位我们的客户：PART03

对外部的市场及客户我们以及做了一定探索回归项目自身，作为东莞首发之师项目具备怎样的核心价值，满足客户的价值诉求中心片区客群背后的基础共性<品质感><身份感><精致度><舒适度>我们有什么？但回归本案，从价值出发思考核心区位/Middle本案“双湾”中轴之上 滨海湾新区前沿建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心，成为高质

量发展的典范。粤港澳大湾区滨海湾新区以科技创新、总部经济、现代服务为主导，全面打造成东莞市产业之芯。肇庆本案具有得天独厚的地理区位优势，地处粤港澳大湾区与滨海湾新区，“双湾”中轴之上——虎门；2019年粤港澳大湾区和滨海湾新区发展纲要颁布，虎门迎来重大发展新契机，板块价值飙升。便捷交通/ConvenientＴＯＤ辐射区，1ＫＭ京港澳高速、广深高速、莞深高速、深茂高速）3条城市轻轨（东莞地铁R2线，穗莞深城际线，广深港客运专线）5条高速公路（常虎高速、沿江高速1大重要港口（

港澳客运码头，直通港澳）片区交通路网发达顺畅，本案拥有5高速+3轨道+2快速路+1港口的国际化交通体系,形成粤港澳湾区1小时经济圈，将带领滨海湾新城“大步快跑”走进新时代，全面融入粤港澳。本案虎门东站虎门大道站2快速路（滨海大道、环莞快线二期，畅连周边各镇区）1核心（东莞高铁门户，集高铁、城际、地铁于一身）完善配套/Facilities8分钟虎门城芯配套，省一级学校为邻教育配套：星海园中英文幼稚园、龙眼学校、虎门镇红星学校、虎门华宇学校等，教育配套相对完善。商业配套：万达广场，周边集中商业配套缺乏；约2.2公里可达万达商圈，享中心区生活配套。休闲配套：白坑水库、虎门公园等。生活配套：北栅汽车站、虎门汽车客运总站、北栅医院、龙眼医院等。本案3公里范围内配套齐全，学校、医院、商场、休闲等配套，8分钟车程即可到达。后期项目自带超1000平商业配套，可满足业主后期生活基本需求。虎门镇红星学校虎门宇华学校星海园中英文幼稚园北栅医院龙眼医院万福妇产医院北栅汽车站虎门汽车客运总站东莞曙光广华医院万达广场虎门公园白坑水库本案龙眼学校2.5KM1.5KM为避免与竞品陷入雷同价值诉求本案将进一步谋寻价值的再突破Project

situation

analysis

and

research

of

ontology虎门龙眼社区——核心发展中轴之上山－海－城城市内部发展轴之上亿元收入社区，虎门“来料加工”企业先行者31年发展前行2家上市公司20多座城市地标130+城市业务布局

50

+商业项目400+地产项目世茂控股，是一家国际化、综合性的大型投资集团2019年中国房地产企业销售TOP9,连续三年高增长注：数据截止至2021年5月品质致敬东莞，为东莞人带来别样的品质人居。归家之路公共空间风光设计生活细节健康保障景观园林室内空间收纳系统地下空间智能人居新生活10个场景标准规划5栋高层，约95-115㎡3-4房，以及11栋小高层，约105-145㎡3-4房；极致排布，争取最大化楼间距，保证每栋每户通风采光效果达到最佳，奢享极致景观视野。如何再次深化价值点？再从东莞市面上其他案例出发得到启示...PART04

营销整合，引领新征途开始营销策略之前，先来看下市场热销品牌项目的案例作为东莞大牌开发商，所开发项目均为片区高流量红盘招商、保利是如何做到所到之处皆热销？【世联思考】案例借鉴——（横沥）招商雍景湾重仓东莞，布局东莞

9镇，5个住宅项目2017年招商蛇口

东莞公司揭牌为期2天合作伙伴品牌行40正美好品牌发布会三雍齐发时代艺境2018年

2019年3月29号

2019年6月3号

2019年8月2号

2019年8月17号发布品牌落地炒作话题品牌成功落地，进入途径：话题+文化+名人+媒体以改革40年与品牌40年为切入点,同时运用手绘长卷《千年莞邑图》，引发新老莞人的情怀共鸣。强化松湖IP 深挖客户的价值诉求从“松湖江景大家”到“松湖大城领航者”，确立雍景湾塔尖价值4.24日2栋加推5.27日加推3栋“买房就要买大盘系列稿”围绕大盘的价值点进行诠释您好，松山湖，区域价值炒作松湖网红形象，区域发酵“松山湖大城领航者”大城峥嵘格局已打开，火爆背后揭秘系列稿1月项目入市起势3.15示范区开放3.21首开1栋“百年招商，松湖江景大家“线上案名加及项目价值slogan起势＋线下活动“大盘生活，小烦恼“围绕大盘十大业态生活配套进行创意推广6.20日加推4栋案例借鉴——（横沥）招商雍景湾案例借鉴——（黄江）保利和光尘樾保利和光尘樾——通过持续强化项目的区域价值，实现高销量与高溢价。保利和光尘樾以约82-112㎡刚需产品为主，但通过项目的区域价值包装、放大，突出与深圳光明的邻里位置优势，实现首开高去化均价3W元/㎡，高于片区均价7000元/㎡。保利和光尘樾如何实现价格与销量双突破？品牌：保利发展首入黄江项目，“和光系”升级之作，升级产品。区域：地处黄江新城区，紧邻深圳光明新区，发展潜力较高。交通：地铁口物业，距离规划地铁R1线约300米直线距离。推广：强化区域价值，根据不同阶段深化与光明的地理位置关系。推广上重视网媒推广渠道的利用，户外、社区广告、地铁广告多平台集中曝光，形成轰炸效果。营销启示【世联认为】世茂首入东莞，2个月创造热销奇迹，解题的思路必须为——物理属性＋精神内核的升级！要有品牌意识、要有观念我们向外输出什么样的居住观，或者说是世界观、价值观呢？精神层面的感召力产品层面的支撑力精神层面：寻找世茂与客户的共鸣虎门·文化符号虎门销烟，民族英雄林则徐；虎门炮台—爱国将领关天培，抗击外侵；虎门大桥—东莞新八景“古塞飞虹”民族气节——文化自豪——世界桥梁举世瞩目的销烟池旧址、雄居珠江口的虎门炮台旧址以及东莞新八景虎门大桥回顾·虎门人的地缘情结他们，爱国、低调一群有实力、而又低调、单纯的人对虎门有着难以割舍的地缘情结，区域承载着他们所有的生活和记忆，他们曾经以虎门人的身份而骄傲，虎门一个繁华而有文化沉淀的城市更有冲劲、爱国、向上骨子里的自豪回顾·虎门人的内心诉求他们，有实力、有追求他们是一群有经历、有追求的上升阶层他们已经有了一定的财富积累和地位

对产品的功能性需求较高资金实力雄厚，地缘性客户与虎门有着较强的关联，空间或者时间的距离可以满足他们的需求看重产品品质，通过产品能彰显地位虎门人情怀和梦想，缺一不可先锋的精奢人群他们需要的，是一座尊荣感的终极居住空间终极居住梦想虎门缺少，有情怀、有梦想的生活场景内外兼修，感性享受与理性价值兼容的极质人居空间——客户的厚望，谁能为他们而塑？【价值诉求】华侨城云麓台：虎门郊区，缺少生活配套虎门印象：除了社区大，看不出亮点丰泰湾区风华世家：本地开发商，缺少对品质追求融创云玥台：两栋单体楼，纯刚需产品君悦东方：城芯全能配套，但噪音过大，不宜居价值重构——九大价值体系全面解决客户痛点，满足客户爽点湾区中轴滨海门户便捷交通完善配套学府为邻世茂控股情境社区纯臻

智能洋房

精装MiddleMagicModernMoreMandyMasterMasterpieceMax

MiracieI【项目整体定位】世茂·璀璨里程产品系的选择：璀璨系对世茂而言：虎门项目作为东莞首入代表作，是世茂布局粤港澳大湾区一个新的“里程”。对客户而言：本案作为品质改善型产品，是城市中坚者的进阶居住追求，人生的成功跃进的又一“里程”。【案名建议】梦M想住区【世联认为】世茂璀璨里程的热销，需要一个符号化，甚至是图腾般的存在和记忆虎门人的历史情怀&许先生的爱国情怀会有怎样的火花？夫为善者，内心茂盛梦想Ｍ住区Ｄreaｍ突破目标的新型作战模式梦想Ｍ住区产品层面的支撑力通过打造高端客户向往的产品，做足附加值，实现客户对项目感知。情景社区的打造高附加值的打造+【情景社区打造】是售楼部，更是艺术馆与政府洽谈合作，租用地块南部停车场，同时对门前市政路包装为私家绿道，打造繁华氛围。本案艺术精神堡垒售楼部立面及精神堡垒采用艺术建筑设计，拔高艺术调性。绿道亮化——私家路的营造M主题艺术馆【情景社区打造】仪式的渐进，每一处都用心展示世茂品牌文化与生态科技系统的直接演绎，一家创造地标奇迹为名片的自主创新企业。必经的行动路线，信息主动植入世茂品牌生活长廊——营销中心进门后的必经之路世茂对于城市的建设、开发的内容展示；充分展示世茂的力量，为东莞带来的新生。世茂深港中心世茂前海金融中心福州世茂天城上海深坑洲际酒店厦门世茂海峡大厦上海世茂广场深圳世茂粤湾壹号环幕影音室【情景社区打造】时代盛世，共谱发展赞歌魅力虎门

文化艺术体验馆——一场文化与艺术的邂逅“虎门文化、虎门产业、虎门历史变迁、中国梦”四大板块，对虎门的历史、文化和英雄人物进行诉说；以文字、影像等表达，融合了城市文明和本土价值的特殊记忆，成为大家回忆、了解虎门的第一站。虎门人的历史情怀&世茂对本土文化的敬畏，以虎门人的历史情怀为发力点；交楼后，将体验馆移至架空层空间，打造一个有温度的项目。缅怀先烈爱国魂,幸福不忘英雄史【情景社区打造】东莞首家公益售楼处,爱心与梦想的弘扬许先生的国家情怀和社会责任感，在东莞生根发芽。四大公益平台——一家有国家情怀的售楼处公益售楼处——每卖出一套房即捐出100元用于购买书籍捐到边远山区学校；公益服务站——提供免费雨伞租赁、洗车、手机充电等服务；本地公益组织合作——定期组织各部门员工、客户和业主到各街区做义工；设立募捐模块——通过世茂牵头的“中华红丝带基金”为山区医疗扶贫出力，现场设置爱心箱。【情景社区打造】M主题售楼部/无处不在的M元素售楼部内软装充满M元素，形象雕塑、M主题抱枕等，客户来访即可获定制M主题

手机壳或挂件一个。M梦想M住区的文化渗透【世茂9M价值之】MAGIC感官化体验化的景观四季有氧夜光跑道全龄童梦乐园结合现代科技、展现智能化未来社区，讲求体验感和人文情怀,人与社区交互交融。【世茂9M价值之】MIRACLE人性化的科技系统智能科技覆盖全社区，智能化生活触手可得。智能充电站5G网络全覆盖虹膜识别系统魔镜系统社区WIFI全覆盖智能车库系统可充电座椅【世茂9M价值之】MODERN奢适的精装设计全屋收纳体系、可移动轨道插座、净水系统设计、三合一入户锁、隔音LOW-E等近百项人性化设计，一线精装标准。钥匙、指纹、密码三合一入户智能锁双层LOW-E玻璃设计定制玄关柜可移动轨道插座净水系统设计【世茂9M价值之】MANAGEMENT贴心的物管服务平方米签约管理面积240万近业主和用户全国

座城市1.2+亿

90+

500+个签约

管理项目医院5大服务业态世茂服务:15年品质基石，美好生活住宅政府及公共设施候机厅贵宾室医院康养中心梦想Ｍ住区精神层面的感召力打造项目自有IP形象，结合项目内容营销和本土化活动，塑造项目差异化标签。情景式营销本土化策略+10月：“M”来了——世茂，首入东莞，敬请期待1对位的推广形象/形象期，前期形象导入世茂M住区，与东莞共璀璨——滨海湾新区，世茂升级人居范本，恭迎品鉴11月：1对位的推广形象/示范区开放，认筹盛启1M时代，助力梦想新生——世茂升级人居范本，即将荣耀开盘对位的推广形象/开盘热销期12月：2【大事件1】事件营销——全城派发麦辣鸡翅品牌发声——“M来了，有我在”全城派发麦辣鸡翅活动时间：10月24日-25日（营销中心开放前）；活动地点：虎门、长安及城区各大商场；活动内容：借助项目M形象IP，为虎门人送温暖。小M空降虎门、长安及城区各大商场，与小M合照并发#M来了#主题朋友圈即可免费获得一份麦辣鸡翅。配合推广：虎门万达广场周边巨幅广告“M来了”悬念广告。2【大事件2】三盘齐发——联手媒体及政府对话东莞2【大事件3】产品入市——对世茂M生活体系进行预告CiCi：来自虎门赤岗，43岁，服装公司老板你知道虎门人对虎门炮台都有一份特殊的感情，对我们来说，虎门就是实实在在的生活与记忆，它就是故乡。孩子大了，我希望为他们购置一个温暖的家、有个大阳台、有个书房，孩子可以专心看书。我希望，虎门仍是我孩子的港湾。陈先生：来自虎门万达高管，36岁，我从小在虎门长大，5G时代，我希望我的新家是充满智能化的，回到家，一键可以开启全家照明，音乐响起，全身心得以放松。除此意外，家楼下可以有儿童乐园，孩子放假可以完全、快乐德玩耍。李小姐：来自长安，30岁，长安的房子太贵了，我想买个140平以上的房子，跟父母一起搬进去，眼看肚子鼓起来，我希望新房子离幼儿园近，以后父母接送也方便，不止如此，我希望物业是最好的物业，父母单独在家有什么需要帮助的可以快速找到物业帮忙。通过抖音、自媒体炒作传播。2【大事件4】开盘阶段——通过乐跑活动集合全城老小1、与政府合作，举办城市乐跑赛，选择虎门海战博物馆5公里路线，快速吸粉，引起全市关注和参与。2、报名端口链接网络、自媒体、现场等各处，与世茂共同发起璀璨里程公益乐跑行动；3【圈层活动的导入】——世茂品牌体验之旅[

Travel

]时间：10月24日活动地点：深圳世茂深港国际中心、深圳世茂前海金融中心、广州世茂汇金中心等地标建筑活动内容：各

，近距离接触品牌真实面貌，了解世茂集团代表作品，并联合媒体炒作。现场配合：世茂代表项目参观介绍、媒体私宴、品牌手册、来访伴手礼等。参与对象：东莞各大主流媒体负责人、记者采编同事，代理公司、核心诚意客户等。3【圈层活动的导入】——“世茂光合教育”文化遗产进校园[

History

]Art

Month——每月一场，世茂组织非物质文化遗产进校园活动，提供机会给孩子和父母亲身体验机会。每月围绕本地及周边镇区高端幼儿园、小学举办。90%签约率销售目标：

212套总认筹客户：

636组总到访客户

3178组5:1到访转换3:1认筹转换销售面积：约22222万平75%去化率签约额：

7个亿【目标回顾】营销中心开放：2021年11月首批开盘：2021年12月2021年销售业绩：签约额7个亿2021年首次开盘目标：约212套2个月强销212套这是一场闪电战因此保证项目首开高价高速走货，还需一场有计划有组织的拓展谋略！精准客户导入，才是制胜法宝......12345精准拓客——拓客作战战略地图阶段时间区域展厅开放至售楼部开放10.05-10.18博涌、东方、镇口、虎牙寨、金洲10.19-11.01赤岗、黄村、北栅、陈村、村头、居岐11.02-11.13大宁、小捷滘、东风、南栅售楼部开放到开盘前11.14-12.18长安（上角、厦岗、厦边、宵边、沙头、咸西）厚街及城区万达商圈、汇一城商圈首次开盘至二次开盘首开后2021年1月份具体拓展地点根据首次开盘情况再定首期核心目标客户为虎门中心区域万达商圈与地标广场商圈，其次为项目周边地缘性客户；

同时南栅片区居民与长安区域外溢客户作为重要补充；厚街和城区为偶得客户。3大商圈，583家企业1300家个体户，34个规模小区，21个社区通过前期走访调研，筛选本案拓展目标：虎门中心区虎门东北部区虎门南部区长安邻虎区城区、厚街导客策略——拓客三步走配合项目节点进行分阶段拓展：前期海拓、入市精拓、持效期深拓。商圈、社区海拓全面铺开推广，打开市场知名度圈层精拓，锁定村委、协会根据圈层机构选择配合活动导流分析成交客户所在社区、企业深度挖掘10月发声：前期海拓11月渗透：入市精拓12月收网：持效期深拓拓展维度1——全城巡展|展点全面吸客区域数量虎门小区拓展点位北部片区12中惠悦峰花园、东海山庄、丰泰华园山庄、虎门国际公馆、客天下、天伦居、逸东花园、中天悦府、怡景花园、维也纳花园、宁馨花园、星都汇中心片区22万科金色里程、锦绣半山花园、能源华庄、外滩一品、龙泽居、海富华庭、虎门新园、怡景山水名都、海岸国际、君悦花园、龙泉豪苑、地标广场、虎门一号、君悦花园、万科紫台、滨江花园、南部万科城、太平花园、飞龙山庄、锦绣半山花园、柏景豪庭、龙泉都市华庭固定巡展+流动巡展，双向围客万达广场天虹广场万达广场商圈展厅：全面商圈吸客社区巡展：“5+2”社区拓客机制3个大型商超；34个虎门本地小区，

固定巡展点+流动巡展；拓展时间:10月5日-11月5日拓展形式：①利用城市展厅提高项目曝光度；②利用线上积攒转发提高项目知名度，同时为公众号广泛吸粉；工业区（重点）2KM代表企业/工厂龙眼及周边社区工业园龙眼工业区乐迪卡游戏机制造厂有限公司

东莞市听雨轩实业集团有限公司广东联升传导技术有限公司东莞市欧宜服饰有限公司明安运动器材（东莞）有限公司万泰光电(东莞)有限公司东莞盈峰塑胶电子制品有限公司高仪电子科技有限公司明安运动器材(东莞)有限公司东莞市科菱电线有限公司东莞市赫柏运动用品有限公司东莞市轩洋服饰有限公司……鹏锦辉工业园金龙工业园众泰科技园西坊工业区北栅崩岗工业区虎门国际时尚产业园胡门电子商务园富兰婷产业园西坊工业区永勤工业区富马工业园通过企业关键人陌拜，企业员工电影专场，食堂摆展、宣讲拓展维度2——企业团购|大客户拜访583家企事业单位；12个工业区

主动出击，上门营销；拓展时间：11月1号-11月30日；拓展形式：①深入企业现场食堂宣讲、提供专场观影会票券、为公司举办员工生日会等形式进行客户挖掘；②以团购+转介有奖的形式，拉动客户上门，进行收网；拓展维度3——村长计划|攻克村委书记30个村委社区；5大亿元社区（南栅社区、大宁社区、博涌社区、小捷滘社区、上角社区）

本地土著，实力客群；拓展时间：1

1月1

6日-1

1月2

9日；拓展形式：通过村委书记公关，以村长之名定制专属活动短时间客户召集。以赞助嫁接村委活动的形式进行项目推广，深入基层群众。如：村篮球赛、特色美食节等；村落特色百家宴项目专场推介会团购政策宣导及登记村户墙体广告植入村长专属定制

村长专属福利村长圈层专属私宴村长定制折扣优惠转介奖励制度村长人物志刷推广屏大宁社区赤岗社区博涌社区南栅社区小捷滘社区拓展维度4——协会圈层|打入高端协会内部5大高端协会；60位骨干会员长期维护，为本案提供稳定的高质量客户补充；拓展时间:11月23日-12月6日拓展形式：通过企业及协会拓展，发展关键人，打入虎门工商联、商会、个私协、青企联、服装服饰行业协会，组织垂钓、自驾游、高尔夫联谊赛、养生讲座等圈层活动，定制伴手礼向其输出项目价值。拓展维度5——电话行销|世联客户资源导入7个虎门项目（万科紫台、地标广场、万科金色里程、`中惠悦峰、中天悦府、星都汇）；6个长安项目（长安花园、富山居、君临长安、正中峰景湾

超3万批优质业主；超5万合作方资源：58爱房、短信公司每周CALL客：10000批；精CALL:5000批时间：11月9日-11月30日拓展形式：导入世联内部客户资源库，销售进行强CALL客，上门诚意登记邀约；中正SOHO、米兰天空）云掌柜全城巡展商超展点1队长+N小蜜蜂的模式，多频次、全覆盖；拓客灵活变通，以获取匹配客户为第一准则。企业团购以团购+转介有奖的形式，拉动客户上门，进行收网；协会圈层组织垂钓、自驾游、高尔夫联谊赛、养生讲座等圈层活动，定制伴手礼向其输出项目价值。村长计划通过村委书记公关，以村长之名定制专属活动短时间客户召集。电话行销世联客户资源导入。长虎区域客户资源，销售进行强CALL客，上门诚意登记邀约；5大精准渠道

全方位立体拓客以

脚

丈

量

虎

门 全

面

扩

大

项

目

知

名

度投放建议——大牌轰炸，引发关注形成市场品牌初印象户外T牌占据虎门、长安核心要道，配合传播速度极强的网媒，电梯框架覆盖社区，重要节点前集中爆破。时间：10月1日-开盘投放媒体：①网媒：房姐、流行东莞、我们的东莞等大V；②道旗：赤岗路沿线全面投放，加强客户外部区域导流；③电梯框架：覆盖虎门长安社区；④社区DM：高端住宅小区直投；⑤户外T牌：滨海大道、虎门大道、宵边广场等重要点位；价格预判洋房核心均价推导——市场比准均价指数因素景观位置规模配套产品交通品牌物管总分权重10%15%5%15%20%10%15%10%100%本案6999139111177华侨城云麓台9777107121170虎门印象97117878966君悦东方7108108108970丰泰·湾区风华世家109899108972对于洋房产品而言，景观、位置、规划、配套、产品、品牌、物业是影响产品价值主要因素。主要以北部片区竞品为主，中心区域竞品选取君悦东方为参考。比准价指数r=本项目总分/对比项目总分洋房核心均价推导——静态比准均价项目名称精装均价比准价指数r比准价格参考权重权重均价华侨城云麓台310001.103410050%17050虎门印象280001.173266730%9800君悦东方295001.103245010%3245丰泰·湾区风华世家280001.072994410%2994合计100%33089本项目的静态市场比准均价在不考虑销售速度的情况下，得出本案的洋房静态市场比准均价约为：33089元/㎡（精装）“参考楼盘”基于客户关注度及项目可比性确定。“静态基准价格”为同质产品组团整体实收均价。“比准价指数”为景观环境、户型、区位、配套等因素，形成影响价格形成的参照系数。“权重”为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。价格备案思考东莞市限价政策政策变化：首次明确提出同一幢（栋）每套住宅均价相差幅度不宜超过20%，且申报价格须以幢（栋）为单位，不允许房企通过“高低配”备案手段（把一些自持的或者保留的单位定价超级低）拉低新房均价以符合物价局均价控制要求。首期首次申报不高于前三个月的10%，分期申报不高于上期的5%。开发企业应根据项目成本费用、税费、利润等因素合理确定新建商品住房申报价格。高于规定上浮幅度的，须提交《新建商品住房销售价格构成情况表》及书面情况说明限价内容首次启动限价

(2016.10.6)限价升级（2017.3.21/29）限价升级（2017.8.11）限价升级（2018.5.8）限价调整（2021.3.4）限价升级（2021.7.2）备案价限制需在发改委备案价格，实际成交价格不得突

破备案价，下浮幅度

不得超过15%新建商品住房项目

首次申报房价备案，其申报价格不得明

显高于前三个月同

区域同类型在售项

目价格20%须以幢申报，首次申报均价不

高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价

的15%（含）。项目其他楼栋首次申报均价应不高于最后一次报价的5%（含）。申报均价不高于前六个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的10%（含）。不得明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格首次申报不得高于前3个月当地镇街同类型新建商品住房销售均价的10%（含）；分期申报的，不得高于上一期同类型商品住宅的5%（含）；同一栋住宅价差不宜超过20%；装修价不得超过2000元/㎡。价格调整房价备案两个月后方可调整备案后，调高备案需90天后且不得高于最后一次5%；调低备案需20天后方可调整备案后，调高备案需180天后方且不得高于5%；调低备案需20天后方可调整一经备案，不得上调；备案20天后，调低幅度不限获预售许可证或现售备案证180天后，上浮不超过5%，调低幅度不限不变年底前可实现最高备案价格：35107.33元/平价格备案思考虎门当前最新项目备案价格：华侨城云麓台最新5#楼栋备案均价:31915.75元/㎡君悦东方最新12#栋备案均价:30990.0元/㎡本项目预计年底入市，根据“702”最新备案政策“首期首次申报不高于前三个月的10%”，本项目价格有可能在现有虎门华侨城云麓台的项目基础上（

31915.75元/㎡）进行上浮10%的备案。标杆项目的热销，除了精准的营销策略还需前瞻性的保障手段！片区竞品洋房营销政策项目华侨云麓台虎门印象丰泰湾区风华世家佳兆业御龙山渠道政策渠道佣金/老带新渠道：鸿成世纪佣金：3%——渠道：柏景整合,佣金点:4%+8000老带新：老业主3年/新业主1年物业管理费销售政策社保延期——————延期半年根据节点

阶段性的营销政策配合根据虎门竞品情况，当前项目多数采用联动或者老带新的营销政策进行销售配合，抢占区域客户市场，尤其是通过联动渠道带动长安区域客户。建议：本案在无老业主资源情况下，可在开盘前期

启动“全民营销”政策，配合世联二二联动，实现热销为什么选择

东莞世联？东莞世联——通晓东莞区域各大市场更懂区域、更懂客户、更精通操盘世联在东莞营销专家，市占率位于前列逾600位合作商，满载盛誉凤岗樟木头塘厦黄江常平大朗长安大岭山寮步虎厚街沙田麻涌南城万江企石石排茶山高埗中堂洪梅谢岗东坑万科金域广场新世纪中和园悦湖苑金地琥悦戛纳湾保利香槟桥头馆盈滨半岛9号公馆松湖溪岸利丰时代保利格外松湖金茂逸墅华堂九里正中峰璟湾北大资源公馆1898清溪国际公馆四季悦山

清溪华润幸福里雍景湾横沥凤岗四季花城嘉辉豪庭·森镇尚书苑中洲里程花

石龙园

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个人简介

近11年房地产营销及管理工作经验，积累了各类型物业的营销管理经验，目标感强，注重团队执行力，有强烈的风险把控意识，在保证客户满意度的同时，带领团队完成开发商目标。职责：负责销售案场总直辖市，人力调配及执行总控，市场策划责任人，直接参与项目市场策划工作事务等。监督销售目标达成，全面指导现场销售管理工作，控制客户服务品质，公司资源调配。部门项目策略制定及执行统筹，把控策划团队报告出品，包括但不限于客户调研、渠道拓展、推广营销、蓄客、价格制定等营销操作事项。世纪城·国际公馆世纪城·石排国际公馆宝安山水江南光大·锦绣山河潮州恒大城恒大御景鼎峰·尚境金地湖山大境

主要参与操作项目

专业方向：电气自动化从业时间：11年个人情况世联行综合事业二部事业二部总经理金地铂悦府思朗广场保利香槟颂保利松湖18华润润溪山招商雍景湾戛纳湾世茂福晟钱隆华府班芙春天丰华悦园宜春金悦湾创维城市之光月之泉康养盛世学府宜春阳光城檀府唐菊华鼎峰尚境光大锦绣山河思朗广场君荟庭戛纳湾颐景湾畔

个人简介

近9年房地产营销及管理工作经验，积累了各类型物业的营销管理经验，目标感强，注重团队执行力，有强烈的风险把控意识，在保证客户满意度的同时，带领团队完成开发商目标。2012至2014年东莞公司半年度及全年度销售金额冠军。13年世联精英会成员，获得东莞公司销售金额冠军，荣获公司和发展商多次书面表扬等。2013年担任光大锦绣山河现场负责人；在三方联合销售中多次获得团队pk冠军；2016年担任光大锦绣