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富士特上夼东项目户型面积定位与价格定位独立深化报告辞北京产东方络恒基息地产丧顾问草/恒啊基房含产衣20榴04往年1削1月瞎目头录死一、要区域唯环境团调研池■谣项悦目周莲边区锣域交摇通导债流图石（注虫解）财■据项悲目周士边企张事业气单位漆分布坑图（并注解属）挖■智项淋目周英边商复业民炉生配瑞套分碧布图遭（注候解）怖■手项刚目周稳边住幕宅区昂域分但布图短（注妥解）跟■挠项吩目周盛边类杯比竞侧争项葱目分捧布图睛（注得解）坏■抖项豆目周均边类富比竞栋争项柱目基伪本资兰料调遣研加■帅其他想在销赚或在水建项酿目简底介：骗（非游类比既项目鸣）命二、膝户型征定位僻部分回调研度1、喉项目到周边汉各类奇比竞裹争项感目户腹型供旷应比睁例与弯消化洽比例轨（小慢结）罗2、胀二手欺市场即租赁标与销爸售供普应状贝况（旬写字文楼物然业、膜商品勒房物唐业）勾3、酷项目慰周边悟各大圣项目胆户型晚设计雪与针甲对的滥目标轧客户种群体棚关联轨系、脖市场斑关系型三、奋价格考定位接部分筒调研欧项目辉周边拌竞争成项目坑价格届调研结项目倚周边脖二手摇市场坦销售驰与租纤赁价市格调逆研（鹊写字魄楼物攻业、且商品敢房物司业）拔市场护均价赢定位刺■舞针对仇二手涂交易租市场凉中（苦买卖嘉）市打场的饺分析熔研究私■恭针对矩二手倦交易抱市场裂中（猜租赁辅）市柿场的于分析叙研究惩4、蠢与市绍场类遣比竞脖争项享目1粪6大复卖点粥分析犁价格零的评臣比型■陕均价奸定位这动态况价格胁基础傲四、卵定位唤总结票1、颈价格哨定位痛2、籍目标竹客户蓬群体纪定位望3、凑物业垂形态束定位孙4、念户型捧定位植五、团其他咳配套阵建议嫁1、公行政武支持但系统居2、本后勤产支持食系统并3、煌经营唇支持挪系统首4、城物业附管理鼠系统衰一、资区域已环境讯调研痰■累项目叮周边余类比正竞争剖项目漠基本府资料通调研宋个案谱一：工东海只山庄姻个案泉二：尸进德循小区颠注：演（该快项目巧地块触产权影归属逗上有败遗留炸问题咏，所鸟以主步要的窜经济浅技术宝指标想现今写仍未独对外裤公布决，销生售资塘料、歼工地驻公示属牌、并销售枪人员辰、开既发公凑司中殖层亦扎无透许露。摸）强个案笋三：腔今日秀花园夕该项屿目分另为东肉西两犁区，朝东区鸟为规艇划中耀与部见分销览售区烤域或录配套锦区域附在此宾简单隔略过熊；芽东区昌：道共计稠6栋层楼（劣9、敬10宋、1金1、烧12灯、1观3、姐14舞号楼樱）焦■蝴9饥号楼密为回己迁安仿置楼读；蜘■广1窄0号粗楼在诚售，萌目前鄙为现园房。禽1搏—夹3层齿为网奶点，塘被建越行买牧走，秒作为腥办公茧楼。面■似1网1号伞楼为律一大部型超础市。知■冲1断2尚—居14男号楼济为1咳1层核带阁予楼的挤住宅丈楼，姑规划齐/待养建，锤因为牌牵扯患到旧浓有项哑目的有拆迁六，所氏以具苗体改灰造时陡间至孕今未睬定。撑西区争：忌个案观四：画华侨售新城恭注：秘（该和项目傅地块前产权踪归属掠上有睬遗留唇问题森，所朴以主碗要的板经济糕技术恭指标仪现今斜仍未俭对外抄公布泽，销放售资再料、屡工地巨公示罩牌、赤销售粘人员论、开搅发公音司中工层亦蛛无透躁露。缴）土个案爹五：妄静海举山庄暴■葬其他牺在销胞或在备建项知目简坦介：淋（非京类比沃项目锻）剧一、权项目兼名称拍：躬万光串上夼耀综合挖市场稻示总建著面积植：剑17溜00疑0均㎡灯发赔展跑商：俩烟台速万光克城建蓝综合陡开发苏有限家公司街地叶嚼址猛：用上夼辨大厦岛北侧章俘罐头女厂东辰侧估项目翼概况吉：灾●来该项恨目为里单体缺共6棚层，期地上锁1至槽3层慧为商旗铺，脆地上胳4层只为住型宅3指20收0元蔬/起使（仅鸽有9酷套全队部售亩罄）馆，地陆下负胸一层稿为农傻贸市肺场，攀负二椅层为瞎配套文停车解场。厅●备对外丽销售盖价格误为：醋车位搭6至毛9万许元/孔个，乡一层色精品奴网点恭86仍00愧元/乡㎡屈起价位，二各层食娃品超能市8臭00过0元舱/上㎡冲实行需8%耀返租丈，三阳层日股用品言超市诊70衫00铺元/甜㎡逢实行庄8%熟返租培●楼20倦05蚂年1件0月博31胳正式巨交付增使用疑，2组00时6年锈元月至开业筑二、成项目垂名称主：关暂定慨名绳“暗迎祥租路飞窑龙项堂目刑”治总建烧面积劳：酱25筹97柳9.扭52丢8蝴㎡弓发码展聪商：么烟台愈市飞付龙建蹦筑开王发公制司披项目型概况觉:糠●母2栋良多层歇(5啦层+踢1层汤阁楼脏)，呢1芒至2掌层为听商业益网点虏。装●叫户型窜面积遥为悼90藏.0阁6㎡续/1捷12寇.3删㎡3走/1忽38样.1迎7㎡纵共三河种选跳择隆●读每栋餐4个盆单元贼,1罚梯2盛户粗●切20突05夺年元滤旦正薪式开戚盘发曲售（宽采取枯先建威后售眠的方洒式）倍三、圣项目诊名称错：货暂定唤名互“匪新塔新山综且合市加场项今目瞒”拳总建织面积刮：贪约3狼00烈00仓㎡书发洋展他商：牌烟台宿市塔紫山集斗团公哀司秩项目叫概况眉:自●偿该项乔目为竹新圈逢地项泄目，租将于迷明年使（2涂00睬5年奋）五锋月份顷动工将●或项目穴地址外为原气塔山画市场额●比业态喉划分低为：咐住宅针楼、滤大型块集市肿、商永业网塔点劲二、鞋户型余定位快部分勾调研栗1、石项目满周边呢各类亡比竞支争项屠目户摊型供伸应比演例与争消化系比例隙个案载一：坏东海踩山庄型（1方08胃户）呀户型救面积雀供应级数量击供应惯比例啦消化耕数量御消化航比例舍16氧3㎡级8套暮约7叫%蹄6套次约7帆5%零15榨3.消13阶㎡描8套遍约7占%雾7套双约8食6%盲15腹3.歼86门㎡搜16做套家约1溪5%临15寺套劝约9赌4%不15帝5.高04赴㎡诸8套绘约7勤%尝8套译10腰0%既11旗9.最99储㎡嫌4套珠约4童%亚3套锦约7蓄5%肿10菊9.鬼35垒㎡膜4套宰约4抚%驻2套告约5关0%灰11货4.捧69鼓㎡抚4套轰约4辛%海2套缴约5治0%笨10肌6.冈93纯㎡询4套厚约4句%杀2套右约5楼0%弊14缺9.镰27甩㎡俊4套翠约4慢%匠1套荣约2外5%高13泛8.芝35尽㎡邪16拴套跑约1视5%枕3套咽约1般9%损12跪9.移38截㎡若32阁套摩约3邀0%港5套重约1深6%伐阁楼民约9捕0㎡术27蒸套药略肚13皱套扰约4杰8%近个案么二：闸进德颠小区扣（1建20辰户）嘱户型怒面积决供应确数量染供应婆比例序消化龟数量诸消化绣比例羊10破6.还88善㎡减24况套辨20轰%膛18缺套彻约7合9%壮11垒7.盛94晚㎡桂12趴套躺10扔%后6套沃约5甘8%失11逮8.国97含㎡欺12饰套野10量%掠8套田约6舌7%镜13疯1.苦32袜㎡杰24档套海20训%例16宵套忧约7斤0%捎17臭8.失26别㎡职24孔套犁20拒%绩17保套拥约7樱1%瞒18阅3.帝36蛮㎡筛24红套哈20伸%徒16尼套苍约6中7%瓦个案走三：荒今日酬花园半西区宰（6侧33剩户）俗户型涨面积猎供应露数量贸供应搬比例蔽消化油数量正消化报比例级10插0-露11待0㎡也15盗4户挎24眨%群14株8孙96往%先11菠0-予12屿0㎡隔18革3户绘29奴%颂16交2变88方%哈12基0-绑13蔽0㎡霜44墓户虏7%见38绩86犯%蠢14羊0-羞15飞0㎡时15旧3户剥2久4%机14仁6树95缓%辆15见0-漫16叔0㎡骄55幻户喘9%朗48跨87鼠%冰16忧0-依17趣0㎡糟33择户晋5%紧27枣82险%仍18服0㎡冬以上慰11月户巷2%堤8昼73输%只个案勺四：悔华侨目新城行（1蜻18绵户）速户型胖面积语供应赚数量戒供应胡比例挤消化惧数量蜡消化乓比例驻1至更2号悲楼尘93愚㎡锅16戚户聚内部溪认购累期间呢（该盆项目挽尚未政对外付发售丰）意18稼6㎡馅12穗户悲17租3㎡召15裹户沟3号征楼焰16夫0㎡潜11渡户窃19挨6㎡刷6户绪15娘0㎡让9户弯76扇㎡滔9户断4至仿7号非楼诞18烂2.踢49碌㎡转24团户瓜11午8㎡携16足户情个案棚五：揪静海产山庄干（1楚40侄户）陕户型柏面积三供应纵数量押供应阿比例摆消化复数量器消化难比例暖A栋柜78豪㎡扇20胃户筋14塔%闸20挤10梳0%症94颤㎡龄20捞户器14蜘%桐20此10嘱0%最15陪5㎡兽6户假4%盘6嚷10叼0%凯B栋赌12绪7㎡乡40态户陶29今%兴40旗10碰0%六15俯5㎡密8户径7%浊8剂10座0%蛛C栋御94蓬㎡项20勤户择14卡%盗16银80洋%次78工㎡抚20西户狗14积%课16斗80卷%叔15桌5㎡陕6户增4%德4寸67彼%广小结殊：缠根据链慎密巡的市介场调信研我秋们发街现，重本区关域板诊块市塞场户惧型供茫应面罩积偏窜大；薄最小局面积讽为静辽海山桑庄与拒华侨东新城漆推出约的7赞8㎡赌户型户，最监大面滑积同美样为向华侨风新城饰的1塑96糖㎡户袍型，烘而市低场适省中的重面积礼一般竞都在秆12吐5㎡物至1视60童㎡左乎右，押市场据平均稳供应仓面积辆为1延37顿㎡左愈右。是而从鼓消化努比例薪来看繁，由管于市列场供娃应量赵有限犹，而兆由于辛政府餐旧城任改造害、新花建项坚目拆策迁等溉利好锐因素膝，排注除此队类项间目的斯产品反因素姜（后薪天创归造景钳观、拥外立给面、刘花园题小区蛮、户驱型设钩计等崭）与纯市场缩因素带（地枝理、姥政府姑支持虚、景唤观朝夹向因属素等害），大市场流较为扎接受偏的户搅型面谣积亦灵为1仰30量㎡至掉14诉0㎡鉴左右速；1躲00壤㎡以盛下的龄户型愁销售奶几乎万毫无坦压力杆，但数总供愧应量柔寥寥真无几毯；1略50护至1归60柏㎡以刺上户底型开结始受毅市场唤因素元与产驶品因刊素制扑约，湖越大爱的户偷型面钻积销同售压追力亦切随之吐增长住；而烟未来辜市场劝圈地蚂项目盯与在抛建项薪目的体供应公货量先亦与愤区域嘉市场压平均暂供应饼面积完相等拴，如侦迎祥俯路飞止龙房体产开叔发的涝小型趟住宅破区项邮目，恰多数欢推出竹户型简面积圈约为诞12售0㎡寒。锯最终涝得出趁结论票为：滥市场纳缺乏要70碧㎡至饺10舟0㎡厌的中蠢小户敲型面忌积；绝10董0㎡或至1卧30碗㎡以曲内面剖积户拾型倍饥受追猴捧；难15黎0㎡亩以内爸面积线较为参稳健证，超麦越1伙50赴㎡的艺面积牛越大偏压力填越大闹。壳2、民二手胁市场击租赁腰与销代售供粒应状驱况（姐以商裕品房刑为主刑）弓A：须项目地周边钉商品锐房租辨赁供炮应情只况：繁位置具面积洁租金约户型续配套休上夼贞西路裳70奋㎡划70佛0元想/月授二室锹一厅恳简装范，无咳家电缺，有映暖气盗迎山乞路山67鸽㎡衡60叨0元宴/月仁二室界一厅帮简装虹，冰搞箱彩嘉电，侦有暖凶气嘴迎山失路苹45约㎡开45蒙0元飘/月沉一室惑一厅季简装界，电逆视，芒有暖悼气粒上塔老路笑80嫩㎡坐70侍0元灾/月妻二室伴二厅幼简装请，电椅视，丝有暖雹气诱上夼灵西路沿86樱㎡致75钩0元宴/月炉三室俘一厅奏简装蕉，空霞调，剩电视所，有网暖气活奇山兵路俘52柔㎡妙35榨0元礼/月补一室细一厅合简装写，有统暖气爱上夼鲁西路拒76杯㎡誉70阵0元兆/月剪二室钟一厅碑简装袋，有践暖气熊分析怨说明以：盈■以该区遵域房嗽屋租姿价普慕遍较芒高，轧为烟自台市狭各区衔之最星；棍■伯对外典出租肉的房点屋基絮本上旦为旧草有的周社区迎较多巷，现葬调查沫对象茅以商已品房兵为主啦；条■颠对外专出租告的房守屋基碌本上岁为简绸装，尸提供挽简单景的家眼具，垂多数壮有暖贼气，寒甚至证有少暴量有陪空调颜，该章区域浴出租提房屋蜡档次梅上较容为中部档，专整体姥氛围否较好氧，极励少有包脏乱雅差的励感觉昼。蜂■便该区脾域对鲁外出你租的亲房屋地基本控上为维80阔㎡以洋下，纷大户遥型相烂对来横数较投少。臭B：牧项目克周边户商品摆房买警卖供无应情锋况：辫位置搅面积健价格板户型响新旧束及配雄套拔奇山贫路付75痛㎡贺26闲66骄元/杯㎡翻三室好一厅姨90屡年建浸成，圣简装煮上塔抽路甘81鄙㎡田28秩40坏元/漏㎡营二室研二厅狡97菌年建筝成，柿简装初上夼茎西路站10潜9㎡缘30假28甲元/办㎡恒三室耀二厅常97唐年建签成，涉简装露跃层途华联科新村鄙12师0㎡惜34士00冤元/纺㎡骗三室谷二厅零20疫01胸年建而成，搬简装张（低雷楼层元）壳华联煮新村斑14致0-哑-2艺00福㎡林38斯50点元/湖㎡沃三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