下市场需求变化催生行业转型-XXXX年北京春季购房者需求

2023年北京春季房展会购房者需求分析2023年楼市调控继续深入，“限购”，“房产税试点”，“一房一价”，“反暴利”，“地方政府房价调控目标责任书”“央企参与保障房开发”……新政策层出不穷。究竟对市场影响几何？2023年4月7日-10日“北京市春季房展”活动期间，北京市房地产法学会和首佳地产顾问市场研究中心联合对北京房地产市场需求情况进行了问卷调查。此次调研共收回800份有效问卷，通过调查，我们总结了居民购房的十大特征，在此基础上得出三点主要结论，并针对不同群体提出一系列建议。一、购房者需求现状分析根据调研结果，居民购房需求有十大特征，可分为四大类：一是有关购房者的结构性；二是购房前的相关准备；三是购房时区域位置因素等选择；四是购房者对房屋自身因素的选择等。第一类：购房者所呈现的结构性特征一：自住需求仍是市场主流，投资性需求同比去年春季有所降低北京住宅消费市场上购房动因的自住和投资之比为4.2:1，可见自住的刚性及改善性需求仍然是市场主流，与去年春季调研相比，投资性需求以及改善性需求均有所降低，这主要是受限购、限贷等楼市调控政策影响。其中自住需求中，改善居住条件、结婚用房和给家人住所占的比例分别为33.3%、21.5%和24%，为自住性需求的三大主要目的；因拆迁而买房的比例相对较小，仅有3.3%。针对以上结果，开发商的产品设计应主要满足消费者安居乐居的消费需求。图1消费者购房需求动因分析特征二：不同年龄段的购房目的差异明显，31-50岁的投资目的较强根据调查，25-30岁年龄段的购房者所占比重最大，达38.7%；其次是31-40岁的年龄段，占比21.1%。另外，根据调研结果可知，结婚用房的需求较大，60岁以上的购房者是为儿女购置婚房，而25-30岁的购房者则是自用型婚房需求。31-50岁购房者的投资目的最强（详见表1）。表1各年龄段购房目的分布表状改善悼居住宅条件怀结婚滩用房米拆迁么用于叶投资候给家简人住测其他胸25黄岁以察下扶8%霉37黎%肤22帽%避14浇%捎12习%复7%指25中－3痰0岁系26燕%北59捧%密5%航2%傅6%懒2%骆31贡－4劈0岁者0%杯15白%肃23捞%装23贵%琴31暴%膛8%氧41斧－5油0岁凑11营%造38织%刘24伞%个20植%我7%着1%巡51章－6讯0岁窃9%青32敬%料28愚%连9%忽16混%哗6%宝60孙岁以良上丛14桌%漫23谁%思31肚%廉14统%爸17本%夫0%第二类：有关购房者购房前的相关准备性工作特征三：购房咨询以及产权办理成为购房者最需要的法律咨询和帮助购房前咨询、合同签订和产权办理是购房中最需要法律咨询和帮助的三个环节，其中仅购房前咨询一项占46.7%；合同签订则占29.8％；产权办理占28.3%；房屋验收和评估分别占18.9%、17.7%。由于“限购令”和“限贷令”等房地产调控政策的实施，使得购房前咨询所占的比重愈发提高（详见图2）。图2购房过程中更需要哪些方面法律援助特征四：网络、房展会是购房者获取房屋信息的主要渠道拉购房沙者获伟得房建屋信雷息的筝主要蚂来源覆为网饶络、众房展愉会。乖半数望以上环的购植房者称是通易过网再络获殊得房各屋信算息绩；聋约别四成和的购乞房者队是通翅过房停展会课获取蚂信息储；怖考虑剂房展党会开饺展的海间歇拦性，斤网络村是购智房者虎获得沿房屋燃信息夹的日庆常主残要途疲径。提此外笼报纸强、广区播或疾电视静以及阔中介赚公司喝也是毯购房深者获截取房月屋信沈息的奔主要嗽途径刚（详邀见图神3级）霉。莲图刘3蹲亦获取垦房屋街信息段的来组源升第三遵类：摘购房疼者购浆房时孤的区烘域位冶置等毁因素锋的考查虑贯特征性五：印交通增条件迈、县地理司位置够成为丢购房纲者辨比较反看重悔的区灶域因减素罗从影百响购邻房区幅域选半择的庸主要傅因素筐来看遵，京便利矩的交承通、副优越朗的徐地理纹位置傻、配高备齐涉全的习生活份配套虚是最箭为购净房者洽看重旺的乔。其卖中，瘦交通芽便利得性在京购房幕区域雕选择段因素关中所扑占比彻重首仰次超沈越地隶理位太置，咬所占欣比重屋达6机8.诞2%确。苹由此赖可以踏看出疑，找随着零轨道暂交通墓日益拔发达析，去市民彻的出专行能歼力更割强，茧生活裁的便片利不娃再纠主要茫以空瞎间位冰置来谦决定素，而酬是催更多醋以绘日常这通勤廊的唤时间倡成本次和心恶理距搅离验来衡复量。洪而其洪余的捆几个蚀影响孟因素换：处区域性升值趟潜力污、磨自然枕环境道、逢教育屯、医高疗配舍套设伍施妹所起渣作用个则相到差不述大善。机此外减，呜不同详年龄送群对考居住体区域披的需慎求不贯一样序，如曾中青绕年更祸关心质教育前设施准，而炊老年感人将棒医疗宝配套则作为殊选择打房屋留位置繁的重馒要因猎素进（详储见图亿4）税。天图献4筒坏影响研购房智区域尝选择错的主暮要因都素轮特征艳六唤：烦四五蛙环地锹区侧仍均是包购房帽者最变有意将选择挺的区样域泻购房予者最痒青睐礼的购劝房区静域是学四至绣五环膊。其腔中，漆选择泛3-尸4环蚕、4面-5精环及东5环钱外的星购房主者分防别为厅33瓜.8渠%，抬38踢.9困%，恋20尊.7辩%，惊合计幅占9浊0%娃以上签。蝴该分救布高与2茂01泪0年姨春季划的调遥研结软果相恋差甚放微，洒这也肯说明劈今后键购房馆者区烦位选迈择的驰倾向畏性已初比较叉明确练：淋不断备向价表格相额对低集廉的街郊区负迁移捎，接环线神意向歌的重奏心由傍3-锅4环利转向透4-忍5环娱（详顶见图奴5多）左。愈图本5捡兰您最析可能凤选择惊什么煤位置松购买陵房子蜻？坊特征新七枕：均购房年者多匀倾向箩于北赖京东旷部恢及担北秋部续，绕朝阳斜区豪仍荣最受赛购房榆者青秃睐左从方储位选奔择来兆看，物北京蛋东部盛以及及北藏部是舰购房族者选袜择露较为触集中叛的耐地带气，分陪别占盈比3岩5.每1宗%、擦30典.1堡%区；西务部和摆南购部占路比束均为尸20晴%五左右读。足从区扭县选嗓择看缎，朝描阳绿区纠、海满淀袭区燕仍是盼购房姐者乳两大仪主要顽倾向薄，误其中构，朝篮阳区稼仍是竟住房巧意向捞最高公的区折域，持占砍比朽约辞三分垃之一蛇。成（姑详见系图债6互）凡。判图丽6戏用购房纹者的拥区县问选择旗意愿寒第四名类扩：郑购房幕者对响房屋笨自身租因素流的选育择义特征烘八宽：户刺型设丢计和旺价位腾是购造房者冻选房朴时最支关注援的两偏个因隆素辅从消则费者幼对房降屋产伪品的织关注重度分数析，税户型遥设计坊和价津位是轨最吸既引消紧费者口购买粘该产嫩品的号直接隙动因欢。消辅费者从对小为区内碧的配层套设犯施、核房屋择的得访房率恋、灵建筑刚类型追、碧物业扬管理凡及开眠发商铁的信沈誉也伴投入骡一定帖的关杨注度次（详顶见图厕7）似。爪图扔7姐押房屋残产品啄或服搬务的观看重胁要素岭特征呼九：前中低下价位幕、中扇小套寿型是宗购房粒者的宾主流兴户型场面积治需求比从购导房承亏受价云位来端看，栽半数农的购眯房者勿能承清受的席最高龙总价穷在由10蜓0万阀以下奖，意底愿最休多的洁住房笨面积邪为6寸1艺-垂9亡0平龟方米德。承抱受最特高总搏价在愿51喊-8包0万敢、8砖1-谷10景0万糕、1去01吨-1鸡50芬万的钩购房沾者比障例分导别为污16帅.9湿%、蛙19守.4犹%和某16计.9确%。悄购房岔者打舒算购模买的座住房封多为么小户状型，杆面积仍在糖61钩-9邻0蜂平方昌米表之间校的户艰型最凝受青揪睐，僚占比宾38启.1宅%。膊购买缝91炊-1板20鼠平兄方米僵的户董型的栗购房木者意事愿占舰30边.8蚕%。保以上劫结果且反映迁了当回前群辆众的乐主流扬购房用意愿骂和承伞受能探力，条百万束元花以下阅、百策平露方米廉左右精仍哈是当夸前市读场的仪主流织需求命（详渠见图占8）秩。恼图8闭慕计划召购买脉住房字面积柜以及虎承受浙房屋瞎总价即结合兽问卷谁样本面的数爽量分批布，任可以新得到犁更细呈致的等住房漠需求矩量表涂（详芬见表健2）角。从百表编2萌可以既看出脂，选钳择总兵价接15知0锯-2抗00李万炕元夏、面较积的9杀1凶-斧12尤0平侍方米毛的购率房者草有搏9绒0姜人，厦是频痛率最娃高的凉购房应选择膨；其荷次是数总价枕在小80影-1态00扩万、桶面积滋在6商1飘-9敌0平渗方米条，共越86晃人脖。依爪据每补一种胆类型鸭对应填的选匹择频宇率的桶大小须，划蹄分为馅80暴以上阀、8汉0-渡30港、3澡0-桑10昂、1导0以头下四扰个等刺级，愈可以脂看出把围绕扔三大僚频数因最高典的类活型向秀外，添逐步肯呈现悄梯度胃递减奶的模稻式，兵反映告了购洽房者司购房杀需求控呈现门“幸中间予大、链两头罪小婶”让的锈钟专型码分布帅态势堂。援受房倡价较绘高、尼自身判经济船水平锈等因陶素影宾响，混中小辛套型株、中墙低总笨额受原到消丘费者峡的青命睐。此表2污蛋受孔访者渐的面冰积和妙总价淹需求胸分布厦表险驻悲面积税（m驰2访）劫总价虎（元扑）瘦60坝及以曾下腥61效－9乏0脊91杀－1担20豆12挂1－扰14抢0皮14央1－捆20导0作20擦1以术上夸50裕万以祖下任38弹52考12课2滑0挥8学51愧－8纸0万察34劈64桐34命6件0倍0夜81件－1彼00君万秀12摄86伞28桐16踪14勺0哗10坦1－距15还0万号4仔54堵54赢18叶2搁0哪15壳1－迹20忧0万偷0拦36彼90喊16俩6彻2香20蜘0－许30秤0万援0罢10务32回48校12间2涌30伪1－负50燥0万毙0粘2蹦6畅10直16缎2局50顾0万忧以上朋2茂0朝0传2难2通4福特征微十：绩两居陈室的膀户型遭最受烂欢迎米调查肚结果雨显示愧，购惑房者锋对户众型要尝求集铃中于睡传统当的两静居室涛户型刷，占冻比约拨55搞.1盟%；态26害.3渗%的谨购房五者希俭望购偷买使三便室的藏房子炮；才倾向占购买椒一室聋的突消费眠者方为寨17酸.2度%失，较蠢20法10钢年秋影季调稼研时则的比尼重翻障番速；佣而四图室及掌以上势的户育型所唇占比棍重拘仅1忘.蛋5阻%数（详兆见图路9）乐。痛由此它可见予，骑开发苦商在赖设计翅户型抖时应谁充分谈考虑办所针枕对的著群体软，从植而设界计相桑应的备户型丢迎合沾其需冬求。馆图9帖第购房觉者户雪型选仓择旁二兽、枕调控烫对北桂京房鲜地产研市场驶需求旋的主泳要影哨响掘影响筝一：引受享限购约和限疲贷等暂影响腾，壮投资联投机秤需求幻减少县在调刮查中位，住踪宅纽投资磨需求仿占1立9%己，振同比贴去年漆降低彼了三踏个百想分点多，表附明费近期肉“假国八惑条陶”遵和狠“溜京十墙五条伟”乞等政秋策已猫经取欺得初劣步成打效，粪住宅筒市场木投资蜜投机掩需求贵有所境减少亡。陪调研柴对象种多为乓中小铸户型墨、中盛低价偷位的祸首次乒置业锡者校。瓶影响慎二：氏观望冠氛围崇浓重伶，限购房穴者购挡房更射为慎藏重华受近傅期调丛控政动策不指断深及入和摸细化保的影品响，匀市场许观望叹氛围香更加箩浓重底。镇由于茶限购知令的碍影响零，购圈房者漠对棕仅有科的购洽房机肢会更寿加珍俩惜，获加之胀近期孝货币睛政策扯趋于他稳健爪，频富繁加少息和茂限贷治政策刚加大聚了购蛾房成垫本，累因此鸟消费喝者的参选择党也更串加慎凳重桌。冰半数屡以上备的调移研对巡象参涨加房朽展会巷的目蒜的均华为收塔集信的息，算短期绩内购宋房计傻划较蜡少姜。介影响后三：神市场蝇预期峰已经返初步斤转变狗，仅惯两成罗购房运者认蝴为房餐价会亦继续臭上涨党调研疲对象正中，萄认为柴房价所会上负涨的室比例览从2游01悼0年薄春季仁的4瓜1.努4%帆降到桂20遗10界年秋准季的准30饱%，旺到2北01毯1年瞒春季约，更魂是降兰至2孙1.必3%这，比阿去年雅同期良骤减匀约一无半。反相比使之下马，认旱为房刻价将欲基本锋保持英稳定辣的占亚29样%，御比去革年同派期增阅加了柴近一时倍。沿由此触可见萌，仗在新竟一轮懂的调育控背学景下察，导房价旅上涨号的预辟期会已捧大幅芒减弱晒，房母价维拴稳的平预期蜂成为父主流弟。洲三现、漫对策倚建议设房地苏产市专场调惰控愈捕发深董入，死房价爸上涨秋的势隙头已碎初步崭遏制枪，幅北京园3月住份的价纯商副品住习宅价晴格已犁出现勺下降纠的趋明势，鲁但是绢离民绘众的领预期狂还有剃一定苹的距惊离。好结合渐本次愚调研歪成果捆及首宪佳公罢司对绸市场范发展荣形势利的分地析，旨提出命以下懂几点轰建议杰：术建议赤一：纵政府所应嫌双管渠齐下恒：积率极落呀实保山障房筝建设勇，同宏时加惠强监秤管佛促进棚房地钳产碎市场净健康韵发展畜4月渣底枝国家咏发改斗委表株示：纺继《大商品傅房销原售明尘码标酸价规驾定》吉实施咱后，盐政府闯还会下陆续元出台侨反暴情利规巩定等懒一系静列规钢范房托地产门行业铲价格查行为窄的政少策措晒施旁，困以使割商品匀房价丢格能从够保子持在留合理籍水平依。仙北京则市也庙很快街出台牌了舅“茎一房霞一价必”植的实栗施细微则见，并哪展开稠专项卸检查沾。距但觉价格场监管随只是换调控秋的手祥段之钩一，乡建议截相关约部门拿积极拴落实投各项平调控晃政策忍，加洞快音房地慰产信锻息公皂开，惯运用促税收化调节蹄等手著段，依遏制缎房地届产行润业的索暴利康行为男，使蒸商品币住宅竟回归我居住止属性权。靠此外蚁，屿还应都积极芒鼓励功社会驾资本闹参与荣保障强房建政设，栋落实盒“傍十二偿五捕”桂保障楚房建广设指缺标，躬逐步爱建立毅住房企“骨双轨苗制梦”鄙，俯实现总“挤住有情所居糟”围目标确。俘建议钻二：糠房地娃产暴愁利时释代落翁幕，五开发胡商应崇加强业对政耀策和刃市场喝的研达究，只积极尝转型腐随着晕制度相的完帆善和忍调控容的深捆入，渴房地锅产业界获取拍暴利墓的时腐代即覆将落脂幕，糊整个陵行业陪的利脏润率璃将逐惠步回看归正疼常水受平。映目前抵市场纳需求比也出孤现结坐构性浴变化销，住盆宅市筒场有自主劈和改浇善型害需求提占绝志对主头流包，拨消费乘者将乱更加剪注重计产品奖的牧优良席