物业承接查验和移交工作指引(物业)

GI-G03-01物业承接查验和移交工作指引GI-G03-01物业承接查验和移交工作指引第第10页共16页目的明确物业承接查验的具体方法、要求，确保物业的承接、查验得到有效掌握。范围/分公司、前期物业治理效劳中心工程或接收工程的物业承接查验工作。职责部门部门职责备注职能业务主管部门协作开发建设单位完成相关配套建设和问题的整改工作前期负责按要求和标准进展验收，并建立书面验收档案负责物业治理效劳中心对建筑建设相关图纸、资料等进展接收定义前期物业效劳合同的商定，共同对物业共用部位、共用设施设备进展检查和验收的活动。内容与要求查验原则损、功能齐备、到达安全和使用要求的状况下进展完整移交；工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的状况下进展承接查验及交付；定承接查验工作打算时应预留合理时间，至少在集中交付15个工作日前完成承接查验工作，在物业正式交付前完成整改和移交工作；完成时间；假设消灭以下状况之一的，物业公司有权拒绝接收，并书面上报物业集团：交付使用前不进展物业承接查验工作；工程未完工、未完成竣工验收就进展承接查验；存在有局部功能性设备设施整体不进展承接查验工作；在承接查验中觉察功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷。承接查验内容许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件等；间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；〔非机动车〕停车设施、休闲消遣设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业治理用房等。承接查验预备工作成立承接查验小组〔小组成员由开发建设单位、施工单位和物业公司相关人员组成〕；查验工具及文本资料的预备；把握验收标准及标准；查验人员的培训；组织模拟验收；提前介入竣工验收。承接查验程序关留意事项等；编制《物业资料移交明细》，在现场查验前与开发建设单位进展移交，对欠缺资料应承诺补交时间，资料移交齐全后双方签字并盖章；改完成时间，双方签字确认；查验小组负责跟进质量缺陷的整改，确保在商定的时限内整改完毕并复验合格；后三方签字并盖章；后填写《物业移交确认表》，核查无误后三方签字并盖章；续，并将物业承接查验备案状况书面告知业主。移交标准资料清单分类 资料名称 1〕建筑工程规划验收合格证明；防火审核意见书、消防验收合格证明；排水许可证、排水设施验收合格证明；竣工验收4〕环保达标验收合格证明；资料 〔扶梯〕合格证明和准用文件；6〕民防工程竣工验收合格证明；燃气工程竣工验收合格证明；隐蔽工程等竣工验收合格证明。规划及施2〕建设工程规划许可证；工治理资3〕施工许可证；料4〕建筑物命名、更名审批资料；1)土地使用权出让证明；产权资料2)地界界桩放点报告；3)物业效劳用房、业委会用房、会所等配套设施产权清册。1)小区规划图、小区竣工总平面图；3〕电气、给排水竣工图；

入住前天内天内资料

室外地下管网竣工图；道路、停车场竣工图；绿化平面图、竣工图；单体工程竣工验收备案证明；弱电系统图、平面图、竣工图；消防系统图、平面图、竣工图

天内资料资料

各户型平面图、水电线路图。设备订货合同、合格证、使用说明书、检验报告；全部设施设备安装、测试、验收记录；地质勘探报告，沉降观看记录；图纸会审记录；线路及电力电缆试验记录、电缆铺设记录；发电机、电动机检查试运转记录；电气设备试验调整记录；电气设备绝缘检查； 入住后30电气设备送电验收记录； 天内防雷接地电阻检测记录；防雷引下线焊接记录；水、卫生器具检验合格证；通风机风量测量调整记录；空调器性能测定调整记录；房屋测绘验收资料；房屋验收记录；土壤及水质化验报告。电梯电梯厂家供给的资料：装箱单、产品出厂合格证、机房井〔含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明〕、动力电路和安全电路的电气原理图、紧急救援和紧急电动运行(假设有)说明、安全部件：门锁装置、限速器、安全钳、及缓冲器型式试验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本安装单位供给的资料：电梯安装工程施工技术资料、安装过程中事故记录与处理报告〔如有〕、变更设计的证明文件〔如有〕、自检记录、检验报告及〔电梯合格后〕检验掌握柜钥匙每梯至少各2把 入住后30变压器 天内维护使用说明书出厂技术参数检测试验记录环网柜维护使用说明书专用操作工具低压配电柜断路器修理、使用、安装说明书电容掌握器使用、维护说明书高、低压配柜系统图进线柜、联络柜、市发电切换原理图低压配电柜电气竣工图低压配电线路竣工图电缆铺设记录线路及电力电缆试验记录专用操作工具发电机组发电机、电动机检查试运转记录修理使用说明书柴油机〔中文版本〕技术参数说明书发电机技术参数说明书发电机试车验收合格证专用操作工具环保验收合格证给排水系统各类泵出厂合格证各类阀门修理使用说明书生活饮用水检测报告、合格证或二次供水卫生许可证明消防系统〔包括主机操作、修正密码〕消防报警地址码清单湿式报警阀维护使用说明书消防泵、喷淋泵掌握柜电气原理图消防报警系统图安防系统9〕使用说明书居家安防编程使用说明书弱电防雷测试报告安防系统图产品质量检验合格证书安防子系统的重要监控设备需具备国家CCC认证10〕防雷系统防雷接地电阻检测记录11〕中心空调系统设计方案竣工图纸资料使用说明书各项试验数据进场验收报告和隐蔽工程验收报告等书面文档资料1)〔、2)全部设施设备安装、测试、验收记录；30其它资料3)全部设施设备质保期内作业打算、质保期限及内容和其它效劳天内承诺；4)业主档案资料入住前业主档案资料入住前名称 标准细石混凝土保护层无起砂现象；24时蓄水无渗漏，无明显积水；屋面

瓦屋面瓦片粘结结实、排列应整齐、平直，搭接合理，接缝严密，无残缺；屋面排水口有排水篦子；屋面突出物安装结实，有避雷防护；1.05m，七层及七层1.10m，0.10m上人屋面的排气道口离屋面高度不低于2.0m。砖间隙均匀、勾缝密实；阴角顺直，细砂批嵌均匀无接口，外表无明显射影和波浪，阴阳角顺直；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。墙面平坦，斜板外表平坦。地砖、墙砖铺贴平坦无空鼓、裂开，拼花图案清楚，色泽全都，无缺棱掉角，砖缝均匀顺直。电梯口地砖应有肯定坡度坡向走道，防止电梯厅进水。梯厅地砖铺贴平坦，拼花图案清楚，色泽全都，无缺棱掉角，砖缝均匀顺直；楼梯踏步尺寸全都，无大小头，斜面一条线；3)楼梯挡水线、挂落线、宽厚度全都，外表平坦；4)栏杆焊疤处理平坦，木扶手拼接结实，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，栏杆5)铁质栏杆接口焊接严密，油漆外表涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。公共阳台除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，不漏水。号，编号应有规律；室外无防雨设施的场所的开口信报箱应有防雨装置；信报箱 3)室外安装的信报箱应设置防雷接地装置；接，连接处应结实、牢靠，外表平坦，无焊瘤、夹渣；信报箱内外各处应平坦光滑,无开裂、划痕、毛刺和明显变形。门窗 1)门窗安装结实，安装位置符合设计要求；各类门

门窗开启敏捷，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇门窗外表外观干净，无划痕，碰伤，拉毛现象；门窗滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃无划伤、气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶边缘整齐，光滑；楼道窗高度距地面0.9m以上，低于0.9m需要设置防护栏。门扇开启敏捷，无自开、自关、回弹现象；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5mm至2.5mm，凹凸差小于2mm；出无卡阻现象；电表箱、水表井、管道井、水表箱、弱电箱等同类门使用通锁。沥青路面：道路铺设符合设计及标准要求：外表无裂缝及明显接槎痕迹，铺差±0.35%；2m<7mm；混凝土路：混凝面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷，接缝高差不得大于2mm；混凝土路面的纵缝、横缝必需沿全长作通，纵缝和横缝必需贯穿；允0.15%，无积水现象；路面适当位置设置减速带。小区入口设置小区总平面图；小区出入 拉门；口 落，在人行主要苑门设置公共信息栏，商业区域设置产品广告信息栏，信息栏选用不锈钢材料，能够防雨；4)出入口安装监控设备。停车场

存放点设置合理的照明，应设置固定支持物，与小区的风格相区配；声光控感应照明。〔地桩，防止车辆意外失控冲撞；车辆行驶、停放、警示标识完备、清楚，车库入口处安装有限高杆；室内停车库照明多回路掌握，宜承受节能灯源；地下停车库配备清洁取水口，下设接水池，该位置墙面铺一般瓷片；〔一用一备〕，宜设超高水位报警系统，可将报警碰撞的建议安装防撞装置；地下车库出入口设防洪闸；地下车库墙面、顶棚平坦，地面不反砂；道闸系统供电使用双电源，并加UPS电源；

停车场治理系统：治理系统功能检测应分别对入口、出口、系统主机的功能进展检测。出/入口设备与系统主机的通讯是否正常、车辆探测器对出入车辆的探测灵卡器功能检测，对无效卡的识别功能；对非接触IC卡读卡器还应检测读卡距离和灵敏度是否与设计指标相符/入口车牌和车辆图像记录的清楚度、调用图像信息的符合状况系统主机的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的检测停车场治理系统发卡、充值设备应安装在物业效劳中心前台在同一住宅小区或工程，车辆道闸系统承受同一品牌产品。采光井、配电设施、燃气调压器等设施保持肯定安全距离；木制健身消遣设施与地面接触局部〔埋地的上下300mm〕需做防腐处理；〔例如：羽毛球场、篮球场、乒乓球台等〕。通畅；垃圾中转2)预留清洁水源及电源插座；站 3)垃圾房应引入照明设施，保证正常作业所需要的照明；垃圾房、污水处理站透气孔等臭味源位置尽量远离住宅；适应工程所在地政府对垃圾处理要求。1)池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕；水高度差不小于5cm，立管与粪池之间的连接收道应有粪池 足够坡度，并不应超过两个弯，井盖搁置稳妥并设置井圈；3)排水管道坡向正确，检查井设置间隔符合标准要求。设室外宣传栏，便利业户进出看到，具体位置可由物业供给参考方案；设施绿化

多层住宅单元楼道一层，中、高层一楼大堂配置室内信息栏；中、高层建筑高档住宅大堂可考虑电子显示屏或液晶屏显示；配备小区导示系统，物业可供给参考方案；各类信息传递栏、屏等安装于室外时要考虑防雨措施。预留室外绿化取水口；绿化用水可单独计量；苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符；苗木规格是否符合设计要求；倒伏、摇动现象；草坪无杂草，无枯黄、无病虫害,掩盖率到达95％；绿地干净，外表平坦，无暴露土面；花卉种植地应无杂草、枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应到达95%；乔灌木的成活率到达95%以上，贵重树种和孤植树应保证成活；置空调位电缆休闲椅泳池岗亭

乔灌木要有标识〔绿植名称、产地、属性〕。临靠水系的通道必需有防止跌落的措施；设计在商铺周边的水景应有防跌落的措施；杆等救生器材；岸边不应有陡坡、果树；观景平台及有跌落可能的位置必需有护栏；水景水池如承受自来水作为补充水时，应实行防止回流污染的措施；确定；水景观旁有警示标识。预留住宅、商业空调室外机安装位置，空调位大小应符合实际需要；实行集中排水，并确保连接口简洁找到；空调排水管要安装结实、无渗漏；空调孔洞应内高外低，防止雨水倒灌到住户室内。损伤；电缆标识清楚、齐全，有引至和接出及电缆规格型号等标准内容；进入设备房、配电柜暂未使用的电缆孔需作临时封堵；每条电缆必需全部放置电缆槽，无架空；配电间电缆沟应具备排水地漏；50cm电缆沟内应无杂物，盖板齐全，室外电缆沟无积水；检查有无未封堵空洞。建筑围合内〔全封闭住宅区域〕配备适量休闲桌椅；开放区域宜配置款式相对简洁且结实的金属桌椅或石桌椅；绿化带内尽量使用石质桌椅。泳池须配备救生圈、救生杆及至少2个救生员观看椅及防滑不锈钢爬梯；泳池照明充分，满足夜间游泳及安全救生需要；〔2m、1m0.2m〕及强制喷淋设备，其喷头喷出的水不能流入消毒池中；泳池应可实行封闭式治理；泳池台阶应承受防滑材料并安装不锈钢扶手；泳池水质处理系统可正常投入使用以保证水质合格；泳池周边地面为防滑地面；配备人工吸尘工具；泳池回水口、进水口有格栅盖板防护，建议使用不锈钢材料；15泳池区域需有监控设备。车行和主要人行出入口配备适用岗亭；岗亭配备双回路电源；

岗亭内配备空调〔北方需有暖气〕、办公台等。掌握方式为穿插多路、分级掌握；30mA；口应使用防水插座并可上锁治理；高层电梯厅照明应考虑声控、感应或触摸式掌握相结合的方式。共用设备名称1)

标准墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平、刷白；境配电房变压器箱

各设备机房配备应急灯、灭火器及干湿温度计；电系统设备房配置防鼠板及接地带；排水管、排污管、伸缩缝等。40℃，80%；配置配电系统模拟盘；有防止靠近危急设备的戒备线〔10cm〕，黄色戒备线内铺绝缘垫；修理专用工具配置齐全；设备房门上有相对应设备房标识；地下配电室内需设置积水坑及强排措施。检查铭牌数据符合设计要求；检查通风及温控系统工作正常；变压器运行电流、电压、温升、声音正常；支架或外壳应接地；安装的变压器应进展5次空载全电压冲击合闸试验无特别状况；变压器试验合格后，应空载运行24小时；应配置安全隔离防护栏。1.5mm，50cm3mm；需在配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图；开关有标示，接触严密；室外配电箱接地良好，照明、插座须设置漏电保护措施；强电插座与弱电插座之间需保持至少300mm的间距。机房

各系统在小区入伙前可正常投入使用；机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池〔一用一备〕，柜应有自动及手动转换功能；音，发电机排烟管道做保温处理；出油口安装球阀。油箱有油位标识，可以清楚看到油位；掌握柜应设置市电断电测试按钮，送排风系统应设置断电延时装置；1.51.8发电机组要有工作接地，油箱和供油管道要有防静电接地措施；动阀及电磁阀；手动开机试运行15分钟，观看发电机各项运行数据、声音及排气是否正常；配备移动式消防灭火器材及发电机房专用灭火系统；随机配备一套专用修理工具；发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值应大于0.5MΩ；模拟停电测试发电机是否能在规定时间内正常启动，并能联动送风水、蓄电池液位在正常位置；在局部地区冬季温度较低的环境，发电机冷却水应加注防冻液。能正常点火；生活水箱加盖上锁，设水位指示管，可清楚看到水位；水箱溢流口、通气孔设防虫网；给水管道上有功能及流向标识；给水管道压力测试合格；放气阀；给水系统8)20cm掌握中心；水泵变频掌握系统应具备：PLC、变频器运行过程消灭故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位依据现场实际状况，应可以设置供水压力的上限、下限依据现场实际状况，应可以设置每台泵运行切换时间设备在修理时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位；水泵房安装防潮灯具；室气瓶间系统

距离，防止因出水口波动较大引起浮球抖动致使阀门关不严；水泵基座四周应设置排水沟；水泵运转声音正常，电机三相电流平衡，绝缘电阻不低于0.5兆欧；相符，且与掌握电机相匹配。地面承受防静电地板；进展必要的装修、配备值班人员操作台、空调、灭火器、应急灯；〔内有：消防扳手、急救担架〕，防毒面具、戒备带、医疗箱及常用医药；接收区域的智能化系统正常启用；监控点可掩盖小区全部区域，无死角；消防掌握室设置可直接报警的外线；消防掌握室宜设在高层建筑的首层或地下一层，且应承受耐火极限不低于地面铺设光面地砖，有踢脚线，墙面及天花抹灰面平坦，面层涂料均匀；门锁完好，门外应有明显标识〔气瓶间〕；配备手动释放手柄；及气体释放操作流程；气体灭火掌握器工作正常，模拟报警测试掌握器手动、自动掌握功能；安全泄放装置、阀驱动装置、喷嘴、信号反响装置、检漏装置、减压装置等系统组件的设置、安装施工质量及系统功能应符合现行国家标准GB50370—2023《气体灭火系统设计标准》及GB50263—2023《气体灭火系统施工及验收标准》的规定。〔包括手动报警按钮〕和火灾报警掌握器，应分别按实际安装数1～2火灾事故播送应进展以下功能试验：在消防掌握室选层播送共用的扬声器强行切换试验备用播送机功能试验消防通讯设备进展通话功能试验房、风机房、楼层公共区域内的消防插孔与中控室的通讯功能；器，观看消防联动关系应正常，即：启动消防送/排风机，翻开报警层的排电梯迫降；测试地下车库的温感探测器，每一掌握模块最少测试一处报警点，观看消防统

联动关系应正常；消防各回路标码清楚；各现场探测点地址码应同编码表全都。工作泵、备用泵转换运行1～3次，观看是否正常；承受模拟信号测试消火栓稳压泵轮换启动功能现场手动启动消防泵，检查水泵运行应正常消防掌握室内操作启、停泵1～3次观看是否正常；消火栓操作启泵按钮全部进展测试，测试过程中可按5%～10%抽样；行消防泵的联动测试，其它只测试到联动模块即可；对末端消火栓进展放水，观看消火栓稳压泵启动应正常；消防管顶端安装有自动排气装置；带载试泵；各分区消防箱内配套物品齐全〔闸阀、水枪、 水带等完好无损〕。工作泵、备用泵转换运行1～3次，观看是否正常；消防掌握室内操作启、停泵1～3次，观看是否正常；进展末端放水试验，测试各功能是否正常；应启动，同时承受测试消火栓稳压泵轮换启动功能；水，检查喷淋水泵应正常启动；稳压气泵应正常启动；泵应正常启；警信号应正确；现场手动启动雨淋泵，检查水泵运行应正常；由消防掌握室远程启动雨淋水泵，检查水泵启动应正常；水，检查喷淋水泵应正常启动；试验，观看喷淋水泵应正常启动。电梯机房应设置通风、降温设备；入伙前取得电梯准用证和年检合格证；电梯电源必需使用双电源；电梯电源应专用，机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开；1～2能消退轿内操作和轿外招呼信号，直返基站；电梯

电梯机房、轿箱、底坑、轿顶、掌握中心应安装电梯对讲，并具备五方通话；电梯内安装的闭路监控镜头，能够识别进入电梯人员的面孔及楼层号；电梯随行电缆应配置摄像机专用的视频线；电梯机房与顶层住户间应有降噪及减震设计；盘车救援工具齐全，并附有困人救援操作规程；GB10060-2023《电梯安装验收标准》及GB7588-2023《电梯制造与安装安全标准》的规定；B16899-1997《自动扶梯和自动人行道的制造与安装安全标准》的规定。可视对讲通话质量优良，电控锁开启敏捷；可视摄像头必需满足白天、夜间图像的清楚；确保业户入伙时可正常投入使用；系统安装使用时必需能到达单机故障不影响系统使用；系统主机端必需安装有防雷设施设备；现场必需留1%～3%备用件。依据人行掌握，配备门禁治理系统；门禁系统电源经过发电机回路，配备有蓄电池；通讯信息能与电脑之间相互传输；治理用电脑能够实施远程开门；门禁系统5)门禁治理人事资料能够正常录入、备份；正常查询备档；预留报警扩大功能；高层住宅天台及转换层出入口应设置门禁系统。监控探头需具备红外线功能；监视画面可进展正常切换，且图像清楚；监控探头可与周界报警进展联动录像；硬盘录像的内存容量可保证影像资料储存30天以上；系统需具备防雷击功能，摄像机立柱接地良好；

监控系统录像机必需预留扩容端口；监控系统必需配备已注册的掌握软件光盘，并附有注册码；的检测；干扰等检测；录像、回放功能的检测，检测记录的检索、查找等功能；视频线排列整齐，标识清楚，视频头焊接良好；报警

系统供电使用双电源，监控主机配备不连续电源。信号，报警信号正确无误；检查系统的布防、撤防、关机报警功能、主电备用电源能自动切换；系统具备防雷击功能；在掌握中心内配置有周界电子地图；测摸索测器防拆及断线故障报警功能；周界主动红外入侵探测器形成的戒备线应无盲区和死角；主动红外入侵探测器安装应符合以下要求：入侵探测器的探测距离以100m以内为宜。充分考虑气候对有效探测距离的影响，实际使用距离不超过制造70%。主动红外入侵探测器不应背靠背安装，应承受穿