居间合同纠纷判例

目录一、马建珉、李继华诉中建三局二公司居间合同纠纷案 2【本案要旨】 2【案情简要】 2【判决理由】 3【判决结果】 5二、贵恒五金建材经营部诉中国建筑第八工程局居间合同纠纷案 5【案件法理解析】 5【案件基本情况】 6【一审诉辩主张】 7【一审事实和证据】 7【一审判案理由】 8【一审定案结论】 8【二审诉辩主张】 8【二审事实和证据】 9【二审判决理由】 9【二审定案结论】 9三、綦大勇诉金星电梯（香港）居间合同纠纷案 9【审况简介】 10【一审诉辩】 10【举证质证】 11【法院判决】 18四、向邦东诉重庆新大陆房地产开发居间合同纠纷案 18【案件简况】 18【一审诉辩】 19【举证质证】 19【查明事实】 21【讼争焦点】 22【判决理由】 25【判决结果】 25五、朱佳等诉上海易成房地产经纪等居间合同案 26【基本案情】 26【两审概况】 28【法理研析】 30六、程兴清与兰兴华、陈怀州居间合同纠纷上诉案 31七、阜康公司与被告清溪粮站居间合同纠纷案 33附：部分居间合同纠纷判决书 37一、马建珉、李继华诉中建三局二公司居间合同纠纷案最高人民法院网：最高人民法院网：；判决书字号：[2005]三民三终字第41号。【本案要旨】《合同法》确立了居间合同法律制度。建设工程招投标及建设工程合同签订活动中，施工企业委托他人进行居间，没有证据证明当事人之间所签订的合同有具体违反《建筑法》和《招投标法》等特别法的规定，就应当依法确认居间合同的效力。【案情简要】2021年7月初，中建三局第二建设工程有限责任公司（以下简称中建三局二公司）工作人员王非经马久东、吕穗锋介绍认识了义马市马建珉、李继华，双方开始协商义马2×155MW热电厂投标招标事宜。7月14日，王非、马久东代表中建三局二公司与马建珉、李继华签订了居间协议。双方约定的主要内容是：若该工程中标建设工程合同签订后，支付马建珉、李继华建设工程合同总额2%的劳务费用；首次支付20万元，余款按工程转款比例支付；违约方赔偿对方10万元损失。8月14日，义马市招投标办公室、义马市热电厂共同向中建三局二公司发出中标通知书，中标义马2×155MW热电厂主控楼、主厂房、升压站工程。8月31日，义马热电厂与中建三局二公司签订了建设工程承包合同。原审另查明，王非任中建三局二公司义马热电厂项目部经理。马建珉、李继华依据居间合同收到劳务费204000元。后因中建三局二公司没有支付约定的余款，马建珉、李继华提起诉讼,要求支付余款74万余元及违约金10万元。义马人民法院判决：一、中建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效后七日内支付马建珉、李继华居间费372375元，违约金6万元，合计432375元。二、驳回马建珉、李继华对王非、马久东的诉讼请求。案件受理费、保全费及其他费用15291元，由被告中建三局二公司承担。宣判后，中建三局二公司不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉称原判决认定以下事实错误：一是中建三局二公司从未与马建珉、李继华签订过合同。二是居间合同违反了我国法律的强制性规定，为无效协议。三是原判决认定的中介费用计算错误。请求撤销原判决，判决中建三局二公司不承担任何责任。原审被告王非代理人庭审中述称：签订协议是个人行为并非职务行为。居间协议违法，为无效协议。【判决理由】三门峡市中级人民法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。王非、马久东与马建珉、李继华签订的协议，约定主要内容是促使义马热电厂与中建三局二公司中标和签订建设工程承包合同，符合《合同法》规定的居间合同特征，该协议为居间合同。本案审理中当事人之间的争议焦点有三个：一是王非签订居间协议是否是职务行为，二是居间协议的效力，三是居间费用的计算依据。关于王非签订居间协议是否是职务行为。居间协议上虽未写明中建三局二公司名称，但居间协议约定的居间义务是义马热电厂工程项目投标和签订建设工程合同等。在王非、马久东与马建珉、李继华签订居间协议后，中建三局二公司就又与马久东签订了关于义马热电厂工程项目投标和签订建设工程合同的居间协议。义马热电厂工程项目中标签订建设工程合同后，王非已经成为该工程项目的实际负责人。投标和签订建设工程合同并不是王非的个人事务而是中建三局二公司的事务，居间协议也是为了中建三局二公司的事务。由此可以看出，王非该系列行为均是职务行为，王非也认为自己该系列行为是职务行为。因此，王非与马建珉、李继华签订协议的行为是职务行为。上诉人中建三局二公司认为王非与马建珉、李继华签订协议的行为是个人行为，与本案事实不符，该上诉理由不能成立。关于本案居间协议的效力。《合同法》确立了居间合同法律制度，我国法律没有禁止建设工程承包合同居间。招标公告虽然为公开事项，但并非公开的事项就众所周知。因此，公开招标的事项也存在向他人报告投标和订立合同机会的情形，投标人也可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理或者协助进行。招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招投标活动有居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他合同的居间事项有所差别。投标人中建三局二公司提供投标所需的各种资料和投标书，让马建珉、李继华参与其投标事务并支付一定劳务费的约定，没有违反我国法律规定，因此该行为为有效民事法律行为。《建筑法》和《招投标法》相关法律规定的均是发包方与承包方之间不得以不正当手段签订建设工程承包合同。本案各方当事人没有提供发包方与承包方以及居间人之间有违反《建筑法》和《招投标法》相应规定的行为。中建三局二公司作为投标人和承包人，没有证明自己已付居间费用用于行贿和回扣等，也不能证明未付居间劳务费是为了违反有关规定，也没有提供当事人违反有关法律规定的事实依据，因此上诉人中建三局二公司认为，该协议违反了《招投标法》、《建筑法》等法律法规的相关规定，请求确认合同无效的理由缺乏事实根据和法律依据，该理由不能成立。关于居间报酬。《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由此规定可知，居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，不以所促成的合同是否履行为条件，委托人和第三人之间的合同因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间报酬请求权。关于居间报酬标准，我国法律对此还没有相应规定，因此确定居间人的居间报酬应按照尊重当事人意思自治的原则，不可任意调整。一审判决依照公平原则对居间合同约定的报酬额予以适当调整，但根据本案居间报酬在建设工程承包合同标的的收益中所占的比例还比较高的实际情况，对居间费用可以适当酌减。中建三局二公司认为应当按照建设工程承包合同的履行情况计算居间报酬，合同未履行部分不应计算居间报酬的理由没有事实根据和法律依据。居间协议书约定，合同签订后首付20万元，余款按照工程转款比例支付。该比例既可以理解为仍然按照工程款2%的比例计算支付劳务费至付清时为止，又可以理解为首付20万元后所余劳务费与工程总造价之比按照转款比例支付。如何计算应付居间劳务费这一约定不明，马建珉、李继华也没有提供施工过程中转款数额和应当按照转款所付的居间劳务费，一审确定的工程款额是施工合同终止时的完工工程价款，因此原判决认定中建三局二公司未按照转款比例支付构成违约的证据与理由不足，应予以纠正。综上所述，上诉人中建三局二公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定基本事实清楚，但酌定中建三局二公司支付居间报酬的标准和违约的责任认定欠妥，故予以纠正。【判决结果】河南省三门峡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、三项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十条之规定,判决如下：一、维持义马市人民法院（2021）义民初字第97号民事判决第二项和诉讼费用的负担部分。二、变更义马市人民法院（2021）义民初字第97号民事判决第一项为：中建三局第二建设工程有限责任公司于判决生效后十日内支付马建珉、李继华居间费202100元。二审案件受理费10000元，其他诉讼费用5291元，合计15291元，由上诉人中建三局二公司承担。本判决为终审判决。二、贵恒五金建材经营部诉中国建筑第八工程局居间合同纠纷案判决书字号：广西壮族自治区苍梧县人{民4X}（2002）苍民初字第10号；广西壮族自治区梧州市中级人{民4X}（2002）梧民终字第179号。判决书字号：广西壮族自治区苍梧县人{民4X}（2002）苍民初字第10号；广西壮族自治区梧州市中级人{民4X}（2002）梧民终字第179号。【案件法理解析】本案属典型的居间合同案，此类案由在当地法院较为鲜见。1.关于本案的案由界定问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中的原告贵恒经营部在2021年1月11日与被告第八工程局签订的合同约定：(1)贵恒经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的各种关系，以保证第八工程局能够中标及中标后施工正常进行；(2)中标后施工过程中，如工程进度款提取有困难时，贵恒经营部应协助解决；(3)该合同段工程中标后，第八工程局统一按中标工程的总价提取1.5%的费用给原告贵恒经营部；(4)费用支付方式及时间为每期工程进度款划到第八工程局后五日内，第八工程局按所收进度款的比例支付给贵恒经营部。这份合同，贵恒经营部必须履行的义务是为被告筹措投标保证金，提供有关投标的各种信息、交通方便、原材料价格等参考资料和服务给第八工程局，以促使第八工程局能够在梧信二级公路网第二期工程中顺利中标，第八工程局能与梧信二级公路网第二期工程指挥部签订承包工程合同。在这里，贵恒经营部起到了居间人的作用，向第八工程局报告了订立合同的机会，提供了订立合同的媒介服务，第八工程局应按约定支付报酬。因此本案属于居间合同纠纷。2.关于本案的原告主体问题。被告第八工程局在一审答辩中提出：原告贵恒经营部在2021年1月11日与第八工程局签订合同时，尚未进行工商注册登记，到2021年11月14日，贵恒经营部才补办了工商营业执照的，可见，2021年1月11日，贵恒经营部尚未成立，与第八工程局签订合同的主体当时根本不存在。第八工程局提出这个理由是不成立的，2021年1月11日黄桂杏与第八工程局的委托代理人签订居间合同时，是双方平等协商、自愿签订的，当时第八工程局并没有对黄桂杏代表贵恒经营部签订合同的资格提出异议。合同订立后，贵恒经营部完全履行了合同的义务，而第八工程局享受了权利，却拒绝履行支付报酬的义务，显然是不合法、不合理的，况且黄桂杏是完全民事行为能力人，贵恒经营部又是个体工商户，黄桂杏完全有权以贵恒经营部的名义同第八工程局签订居间合同，并且在合同产生纠纷后，以原告的主体资格提起民事诉讼。【案件基本情况】1.判决书字号一审判决书：广西壮族自治区苍梧县人{民4X}（2021）苍民初字第10号。二审判决书：广西壮族自治区梧州市中级人{民4X}（2021）梧民终字第179号。2.案由：居间合同纠纷案。3.诉讼双方原告（被上诉人）：广西壮族自治区梧州市贵恒五金建材经营部（以下简称贵恒经营）。经营者：黄桂杏。诉讼代理人（一、二审）：{邓0X}。诉讼代理人（一审）：{莫1X}，金狮律师事务所律师。被告（被上诉人）：中国建筑第八工程局（以下简称第八工程局）。法定代表人：{梁2X}，局长。诉讼代理人（一、二审）：{梁3X}，家国律师事务所律师。诉讼代理人，（一审）：胡亦民。4.审级：二审。5.审判机关和审判组织一审法院：广西壮族自治区苍梧县人{民4X}。合议庭组成人员：审判长：关坚；审判员：莫健芝、谭飞文。二审法院：广西壮族自治区梧州市中级人{民4X}。合议庭组成人员：审判长：梁凤珍；审判员：吴治华、周春兴。6.审结时间一审审结时间：2021年4月2日。二审审结时间：2021年10月16日。【一审诉辩主张】原告诉称：2021年1月11日，我部与被告第八工程局签订了协议书，约定被告中标后，按梧信二级公路第八合同段的中标工程总价提取1.5%的费用给原告。在被告投标期间，我部为其筹措投标保证金50万元，并为其提供参考资料。被告中标后，我部为被告联系进场住宿房屋，购置物品和各种生活设施，使被告能顺利进场开展施工工作。现被告工程已基本完成，仍没有按约定支付费用给我部。请求法院判令被告支付原告费用186258元。被告辩称：我局与贵恒经营部签订的协议书是一份无效合同。首先，原告是在2021年11月14日成立的个体企业。2021年1月11日原告与我局签订合同时尚未存在，因此签订合同主体根本不存在。其次，从事中介服务的机构必须具备三证：1)营业执照;2)税务登记证;3)中介服务许可证。原告只具有经营五金建材的营业执照。原告没有从事中介服务的资格，原告签订合同是违法的。请求法院驳回原告的诉讼请求。【一审事实和证据】广西壮族自治区苍梧县人民法院经审理查明：2021年1月11日经协商，原告贵恒经营部与被告第八工程局的委托代理人签订了一份协议书，协议约定：(1)贵恒经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的各种关系，以保证第八工程局能够中标及中标后施工正常进行。(2)中标后施工过程中，如工程进度款提取有困难时，贵恒经营部应协助解决。(3)该合同段工程中标后，第八工程局统一按照中标工程的总价提取1.5%的费用给贵恒经营部。(4)费用支付方式及时间为每期工程进度款划到第八工程局后五天内第八工程局按所收进度款的比例支付给贵恒经营部。协议签订后，原告贵恒经营部为被告在投标期间筹措投标保证金50万元，并提供各种信息、原材料价格等参考资料和服务，使第八工程局顺利在梧信二级公路第八合同段中中标。中标后，原告为被告联系进场的住宿房屋、购置物品和各种生活设施，使其能顺利正常施工。但被告并未按合同履行付款义务。截至2021年12月12日，第八工程局所收的工程结算价款为12208539元，按合同应付给原告费用183128.08元，但第八工程局一直分文未付，遂引起纠纷。另查明，贵恒经营部是2021年11月14日领取营业执照的，由黄桂杏个人经营的个体工商户。原告提供了营业执照及2021年1月11日的协议书，第八工程局的授权委托书，梧信二级公路期中支付证书、投标保证金发票、租房协议书，购物收据、发票等证据证实。被告对上述证据均无异议。【一审判案理由】广西壮族自治区苍梧县人民法院经审理后认为：原、被告于2021年1月11日签订的协议书是双方真实意思表示，双方应认真按协议履行。原告按协议为被告提供了服务，使被告能够在梧信二级公路网二期工程第八合同段的投标中顺利中标及正常施工，被告理应按协议的约定支付费用183128.08元给原告。至于被告提出的签订合同的主体不存在，协议应无效的问题，由于原告贵恒经营部是黄桂杏个人成立经营的个体工商户，其个人行为可以代表经营部的行为。虽然签订协议书时经营部尚未注册登记，但签订协议是黄桂杏的真实意思表示，且后来补办了注册登记，这些并不影响协议的内容和效力。【一审定案结论】广西壮族自治区苍梧县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决如下：被告第八工程局应支付人民币183128.08元给原告贵恒经营部。诉讼费及财产保全费10785元，由被告第八工程局负担。【二审诉辩主张】一审判决后，第八工程局不服并向广西壮族自治区梧州市中级人民法院提出上诉。1.上诉人诉称：贵恒经营部与我局订立合同时，尚未向工商部门注册登记，该部并不具备对外进行民事活动的主体资格，一审判决却认定合同有效，显然是错误的，要求二审改判，驳回贵恒经营部的诉讼请求。2.被上诉人辩称：我部与第八工程局订立的居间合同是有效的，一审判决正确，二审应予维持。【二审事实和证据】广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理查明：2021年1月11日，第八工程局与贵恒经营部签订了协议书一份，约定：由贵恒经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的各种关系。该合同中标后，第八工程局按中标工程的总价提取1.5%费用给贵恒经营部。订立协议后，贵恒经营部委托{邓0X}等人做有关工作，向梧信二级公路工程建设梧州总指挥部交付50万元投标保证金，提供各种信息和参考数据，为被告进场施工联系住房。第八工程局中标后取得了12208539元工程款，按协议应付给贵恒经营部183128.08元。因第八工程局未支付而成讼。【二审判决理由】广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理后认为：贵恒经营部与第八工程局签订本案协议书时，虽未取得工商部门核发的营业执照，但贵恒经营部是黄桂杏个人成立的个体工商户，黄桂杏具备个人能力，其所实施的民事行为并不违反法律及损害国家和他人利益，且本案协议书履行期间又补办了营业执照，又确依协议书履行了义务，第八工程局又确在二级公路网投标中顺利中标及正常施工，一审认定本案合同有效，双方应依照履行，判令第八工程局支付183128.08元给贵恒经营部是正确的。【二审定案结论】广西壮族自治区梧州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。三、綦大勇诉金星电梯（香港）居间合同纠纷案上海市第二中级人民法院民事判决书，(2003)沪二中民五(商)初字第70号。上海市第二中级人民法院民事判决书，(2003)沪二中民五(商)初字第70号。【审况简介】原告綦大勇诉被告金星电梯(香港)居间合同纠纷一案，本院于2021年5月30日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于同年9月26日召集双方当事人来本院进行开庭前证据交换，原告綦大勇及其委托代理人周荆、被告委托代理人杨皓明来院参加证据交换。本院于2021年11月13日公开开庭进行审理，原告委托代理人周荆、被告委托代理人杨皓明和张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。【一审诉辩】原告诉称：2021年9月被告委托原告为被告与新地花园机械停车库项目的商务代理，负责与客户联系、谈判、售后服务和安排合约等事宜。同年9月27日，被告向原告出具《项目委托书》，约定原告代理费为设备合同总金额的5。2%计人民币185，000元，付款进度为按客户付款比例支付。2021年10月在原告的努力下，被告与上海新弘业房地产发展、中国中福实业总公司签订了《新地花园机械停车库订货合同》(以下简称《订货合同》)，约定上海新弘业房地产发展向被告和中国中福实业总公司购买“LG”牌机械停车库设备14套，用于安装在位于上海市黄浦区复兴东路701弄的新地花园，总价为人民币3，561，600元。合同签订后，原告多次要求被告支付代理费，但被告以买方未全部支付货款且合同各方存在纠纷为由予以拖欠。原告最近知悉，上海市徐汇区人民法院于2021年1月31日以(2021)徐经初字1094号民事判决确认，被告已将其在新地花园机械停车库《订货合同》项下的权利义务转让给被告的关联公司大连乐金产电上海分公司，上海新弘业房地产发展也已将其在该合同项下的权利义务转让给上海亚欣实业公司，徐汇法院判决上海亚欣实业公司向大连乐金产电上海分公司支付货款和利息，该判决已经生效。原告遂向被告催讨代理报酬，但被告至今仍未支付。鉴于被告已将合同权利义务转让并未通知原告，其支付代理报酬的义务已无法按客户付款进度履行，被告应立即向原告付清代理报酬，为此请求法院：1、判令被告向原告支付代理报酬人民币185，000元;2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将向被告主张第一项诉请中的代理报酬变更为居间报酬。被告辩称：原告虽然以居间合同起诉，但本案的性质应当是代理合同。由于《项目委托书》并没有实际履行，被告也没有收取客户应向被告支付的款项，因此被告无权也无义务向原告支付所谓的居间报酬。涉案《订货合同》实际已经作废，《合同变更协议》是新合同，不能视为《订货合同》的继续，被告不应承担在《订货合同》项下的代理报酬支付义务。此外，原告的诉请已经超过诉讼时效。【举证质证】原告为支持其诉请，向本院提供以下证据材料：一、2021年9月27日《项目委托书》。证明原被告之间的合同关系。二、上海新弘业房地产发展2021年2月出具的《证明》。证明原告按约与上海新弘业房地产发展洽谈项目，完成了有关商业代理事宜。三、2021年10月《订货合同》。证明在原告的居间下，乐金产电(香港)、中国中福实业总公司和上海新弘业房地产发展三方签订了新地花园机械停车库设备订货合同。四、商业登记文件。证明被告名称于2021年由乐金产电(香港)变更为现名。五、(2021)徐经初字第1094号民事判决书。证明生效民事判决已经认定相关事实，即2021年6月30日，被告参与签订了《合同变更协议》，并判决由《合同变更协议》中的最后买受方上海亚欣实业公司支付货款。六、2021年3月13日上海浦东发展银行支票和大连乐金产电上海分公司出具的收据。证明前述判决生效后，上海亚欣实业公司已向大连乐金产电上海分公司支付了货款。七、2021年1月21日《律师函》(原告针对被告关于时效抗辩当庭递交)。证明原告于2021年1月获悉《合同变更协议》情况后即向被告主张居间报酬。被告对原告提供的证据材料发表质证意见如下：对证据的真实性均无异议，但依据证据一，认为原、被告之间是代理关系，约定的内容不仅包括联系和谈判，还包括售后服务等，代理人须完成全部代理事项才能收取报酬。关于证据二，虽然是公司作出的证明，但性质属于证人证言，公司代表、代理人应当出庭接受质证，该证明不具备证据的形式要件，不应作为证据采纳。且该证明内容不全面，因原合同终止，付款人不再是新弘业公司的事实没有证明。对证据三和四无异议。证据五判决依据的事实以及判决后付款的事实与本案无关，不能作为原告完成居间行为的依据。证据六与本案无关，且支票和收据总金额与《订货合同》的标的金额不符。对证据七，被告没有收到过，且原告不能证明所附的挂号凭证与《律师函》之间具有关联性。被告为证实其辩称主张向本院提供的证据材料是2021年6月30日《合同变更协议》。证明前述新地花园机械停车库《订货合同》最终没有实际履行，买卖双方均已变更为案外人，因此原告作为代理人没有完成代理事项，被告也没有依据买卖合同收取案外第三方支付的货款，因此原告无权向被告主张代理报酬。原告对被告的证据材料发表质证意见如下：对证据的真实性没有异议，但认为被告变更合同是对自己权利的处分，《订货合同》项下买卖双方调整权利义务关系不能影响原告履行居间合同所取得的成果。《合同变更协议》对《订货合同》内容并无改变，买卖标的仍是新地花园机械停车库设备，只是用词用了“作废”、“终止”等。变更的原因是上海新弘业房地产发展把新地花园机械停车库转让给上海亚欣实业公司，另一个原因是大连乐金产电上海分公司由于财务规定不能向境外公司支付设备款项。对主张居间报酬有关键影响的因素在于原告是否促成了合同的签订，如何付款是履行方式，履行方式不影响合同权利。居间人的义务是将订立合同的机会报告给委托人，或者为委托人与第三人提供订立合同的媒介，法律没有规定合同订立以后的实际履行对居间人获取报酬产生什么影响。因此，被告基于对合同的变更及合同的履行所持的主张与原告主张居间报酬无关。被告补充说明：变更协议的真实性已由生效判决予以确认，变更协议不能理解为被告单方面处置自己的权利。从变更协议的陈述来看不否认原告促成了合同的签订，但仅凭合同签订尚不足以成为原告要求被告支付报酬的依据，按约定，应根据客户支付货款的进度，原告才能要求被告支付报酬。后因原告促成的《订货合同》已经作废，《合同变更协议》实际上已经取代了《订货合同》，客户也未向被告支付款项，因此原告无权向被告主张报酬。本院经审理查明：2021年9月，被告委托原告作为被告与新地花园机械停车库项目的商务代理，负责与客户联系、谈判、售后服务和安排合约等事宜。同年9月27日，被告向原告出具《项目委托书》，约定原告代理费为设备合同总金额的5。2%计人民币185，000元，付款进度为按客户付款比例支付。2021年10月在原告参与联络安排下，被告与上海新弘业房地产发展、中国中福实业总公司签订了新地花园机械停车库《订货合同》，约定上海新弘业房地产发展向被告和中国中福实业总公司购买“LG”牌机械停车库设备14套，用于安装在位于上海市黄浦区复兴东路701弄的新地花园，总价为人民币3，561，600元。合同签订后，原告多次要求被告支付代理费，但被告以买方未全部支付货款且合同各方存在纠纷为由予以拖欠。2021年6月30日被告(丙方)与上海新弘业房地产发展(甲方)、上海亚欣实业公司(乙方)和大连乐金产电上海分公司(丁方)等四方签订《合同变更协议》，协议约定甲丙双方签订的新地花园机械停车库《订货合同》作废，乙丁双方重新签订该项目合同，条款同甲丙双方签订的合同一致，由于财务规定乙方不能向丙方(境外公司)支付设备款，合同设备供货方改为丁方。上海市徐汇区人民法院于2021年1月31日以(2021)徐经初字1094号民事判决确认前述2021年10月《订货合同》和2021年6月30日《合同变更协议》的签订事实。2021年7月，被告名称由乐金产电(香港)变更为现名金星电梯(香港)。2021年1月原告以《律师函》的形式向被告主张代理报酬。以上事实，由原告提供的《项目委托书》、《证明》、《订货合同》、(2021)徐经初字1094号民事判决书、《商业登记文件》、《律师函》和被告提供的《合同变更协议》以及双方当事人的当庭陈述笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院将双方当事人的争议焦点归纳如下：一、关于本案法律关系的性质是居间合同关系还是代理合同关系;二、关于原告是否已经完成居间义务;三、关于《合同变更协议》是否影响原告获得居间报酬的权利;四、关于原告的主张是否超过诉讼时效期间。一、关于本案法律关系的性质是居间合同关系还是代理合同关系。原告认为：尽管《项目委托书》中原告的劳务被冠以“商务代理”之名，但原、被告之间合同关系的性质应该是居间合同。在居间合同中，促成合同成立是受托人主张报酬的绝对条件。本案法律关系的定性应当取决于《项目委托书》所赋予原告的核心义务，其目的是促成被告与新地花园开发商之间的停车库设备《订货合同》的成立，原告促成合同成立是其计取报酬的决定性因素，原告只需“促成”并“安排”签订合同即可，原告并无代表被告签订合同这一委托合同的“标志性”履行行为，原告实际上是为促成被告与新地花园开发商之间订立合同提供媒介服务。因此，《项目委托书》更具有居间合同的性质。被告认为：《项目委托书》不是居间合同，其性质更接近于委托代理合同。首先，《项目委托书》第5项写明的是代理费而不是居间费。其次，原告原来是被告的雇员，被告在原告离开后仍让其参与新地花园机械停车库项目，并非原告离开被告后才向被告提供有关达成项目的信息，这与居间合同要件完全不同。第三，原、被告之间签订的《项目委托书》对原告的约束是按照客户付款比例支付报酬，原告有义务促使买方完成全部权利义务，因此原、被告之间是代理关系。最后，原告的义务还涉及到售后服务范围。综上，本案的法律关系应是代理法律关系，报酬的支付应当以原告完成代理事务或者符合代理合同的约定为依据。本院认为：居间行为的特点是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，委托人就应当支付报酬；而代理行为的主要特点是代理人以被代理人的名义实施法律行为，其报酬的获取以代理事务的完成或代理合同的约定为判断标准。根据《项目委托书》，原告已经从事了提供报价单、客户资料、与客户联络、与客户商议技术上的要求、安排与客户签订合约等居间工作。虽然在文字表述上有“代理”两字，但原告的核心义务是促成新地花园机械停车库这一特定项目《订货合同》的签订。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，《项目委托书》所规定的原、被告之间的权利义务关系的特征，更接近于居间合同。《项目委托书》中“售后服务”是不确定的概念，如果客户认为需要原告联络，原告才有联络的义务，而不应理解为由原告本人直接提供售后服务。《项目委托书》中约定的原告义务就是第1-4条内容，第5条只是约定向原告支付报酬的进度，而不应理解为原告有帮助被告催讨货款的义务。因此，原、被告之间属于提供媒介服务的居间法律关系，原告关于原、被告之间的合同关系性质为居间合同关系的主张成立，本院予以采信；被告关于《项目委托书》不是居间合同，其性质更接近于委托代理合同的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。二、关于原告是否已经完成了居间义务。原告认为：原告已经提供了订立合同的媒介服务，并促成了被告与新地花园开发商之间的停车库设备《订货合同》，理应获取报酬。《项目委托书》中列明的四项受托事项与“负责与客户联系、谈判等商务活动”在所表述的语义上重合，互为包含关系而非并列关系，即所谓“联系”和“谈判”的具体内容就是这四项内容，无论双方如何描述这种合同关系，原告最终义务都落实到《订货合同》的订立，而双方对该合同的订立并无异议，因此原告获取报酬的大前提已经确立。关于所谓“售后服务”的内容，综合原、被告之间的身份关系和履行合同义务的现实条件等因素，原告应提供的不应是产品维修服务，而只能是产品的某些售后联络工作，且需视具体需要而定，因此“售后服务”对原告计取报酬没有实质影响，也不足以排除双方权利义务关系的居间合同性质。被告认为：原告没有完成委托代理的全部事项。因为根据新地花园机械停车库《订货合同》约定的付款方式，收取货款的是中国中福实业总公司，并非被告，而根据《项目委托书》，被告支付报酬的前提是收到客户的货款。对签订《项目委托书》至达成合同期间，原告已尽到义务，被告并无异议。但最终达成的合同与被告所要求的不同，所以原告没有完成《项目委托书》给他的授权事项。原告的义务除了促成合同签订外，还包括联系售后服务和催促买方付款。因此，原告并未完成全部委托代理事项。本院认为：本院注意到《订货合同》第四条约定的交货地点是特定的，即为中华人民共和国上海市“新地花园”工地现场，与《项目委托书》中的有关约定一致。同时，《订货合同》第七条“包装”条款中也明确了丙方(即被告原名乐金产电香港)为所有设备的实际提供方，据此，本院认定被告系《订货合同》的实际供货方。因此可以认定系争《订货合同》就是被告在《项目委托书》中要求原告居间促成的合同。虽然在《订货合同》中约定名义上的收款方为卖方之一的中国中福实业总公司，但因实际供货方为被告，因此被告关于《订货合同》不是《项目委托书》中委托原告促成的合同的主张，理由不能成立，本院不予采信。此外，“售后服务”不是固定的义务，具体情况应视客户需要而定;《项目委托书》第5项约定的是支付报酬的进度而已，原告并无义务协助被告向客户催讨货款，因此原告促成《订货合同》的签订，可以认定其已完成了居间义务，如果没有特殊变故，原告应按约根据客户付款进度取得报酬。据此，被告关于原告没有完成委托代理的全部事项的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。本院认定原告已经完成居间合同的全部义务。三、关于《合同变更协议》是否影响原告获得报酬的权利。原告认为：被告变更新地花园《订货合同》的履行主体对原告取得居间报酬的权利不应构成任何影响。原《订货合同》即使作废，也不能否定《订货合同》的签订是由原告促成的事实。《合同变更协议》产生的原因和结果都不是因为原告的过错所致，《合同变更协议》不影响原告向被告主张居间报酬的权利，即使有影响，也只是导致原告不可能再按照原约定的客户付款进度向被告主张居间报酬。被告认为：因为被告在《订货合同》中无权收取货款，所以对合同变更。代理报酬的支付应当依据《项目委托书》第5条约定“按客户的付款比例支付”。原告收取代理报酬的条件不仅仅是帮助各方谈判，而是与《订货合同》的付款情况挂钩，只有在被告收取《订货合同》全部货款后，原告才能向被告主张18。5万元的代理报酬。《订货合同》已经作废，不再履行，《合同变更协议》不是《订货合同》的延续，大连乐金产电收取的货款与被告无关，被告实际没有收取货款。因此，原告无权向被告主张报酬。本院认为：从本案实际履行情况看，被告在没有中国中福实业总公司参与的情况下，直接与他方签订《合同变更协议》，转让其收款权利，因此被告关于其不是《订货合同》中的实际收款方的主张不能成立。原告业已按约促成被告与新地花园开发商上海新弘业房地产发展之间有关停车库设备的《订货合同》，其无权干涉《订货合同》的实际履行，因此，该合同的变更只要不是因为原告的原因所致，就不影响原告获取居间报酬的权利。《项目委托书》约定，被告按照“客户的付款比例”来支付原告的居间报酬，实际是指支付报酬的“进度”。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条件已成就。现非因原告的原因致使《订货合同》的主体发生变化，使合同款项的收付双方主体均发生了改变，应当视为原告依据《项目委托书》约定的向被告主张全额居间报酬的条件已经成就。因此，原告关于被告变更新地花园《订货合同》的履行主体，对原告取得居间报酬的权利不应构成任何影响的抗辩，理由成立，本院予以采信；被告关于其实际没有收取货款，原告无权向被告主张报酬的主张，理由不能成立，本院不予采信。四、关于原告的主张是否超过诉讼时效的期间。原告认为：诉讼时效应当从原告知道《合同变更协议》之日起算。合同变更后被告就不能以客户付款进度来拒绝原告主张报酬的权利。据原告所知，《订货合同》签订后客户只向被告支付过6万元定金，设备预付款等均未支付，此后该合同的履行一直被搁置。原告直到2021年初，才从现已从被告处辞职的有关人员处获悉，被告等四方已于2021年6月底签署了《合同变更协议》，并因协议的履行发生争议而诉诸上海市徐汇区人民法院。原告遂通过代理人向有关部门查询档案，才确知上述变故，随即向被告主张权利并提起诉讼。原告无法在此之前就知道或应当知道被告不会向原告支付居间报酬，或自己的权利已经受到侵害。至于客户向被告支付的6万元定金，因属定金性质，必须在合同履行后冲抵货款，或随后返还。因此，原告主张权利并未超过法律规定的诉讼时效期间。被告认为：原告的主张已经超过诉讼时效的期间。原告的诉讼时效应从2021年10月《订货合同》签订之日起算，因为原告认为促成合同达成即已完成了居间义务，且《项目委托书》第5项的约定不能作为支付报酬的依据;而《合同变更协议》订立的日期为2021年6月30日，因此，无论从哪个时间点起算，原告提起本案诉讼请求都已超过2年的诉讼时效。此外，从徐汇法院的判决书可知，在2021年该案原告起诉前已支付相关货款人民币56万元，那么从该支付日起，应当作为时效计算的开始日期。本院认为：当事人诉讼时效的起算必须以其具备行使权利的条件为准。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。鉴于被告基于《订货合同》收取的全部款项是基于同一性质法律关系的总额，因此原告向被告主张居间报酬的时效应当从被告收到《订货合同》项下的全部款项时起算。被告既未能举证证明原告明知被告收到全部货款而怠于行使主张居间报酬的权利，现又因被告签订《合同变更协议》，导致原告依据《项目委托书》约定的取得居间报酬的条件无法成就，且被告并未举证证明其已将《订货合同》予以变更的情况告知原告，因此原告主张居间报酬的诉讼时效期间应从其知道被告签订《合同变更协议》之日起算。更何况根据《项目委托书》第5条的约定，被告向原告的付款期限为按“客户的付款比例来支付”，并未明确具体的付款时间，因此，原告可以随时向被告主张报酬，只要给被告合理的准备期限。至于徐汇法院判决书确认的付款情况，因并非《订货合同》当事人支付，与本案诉讼时效计算无关。因此，被告关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。【法院判决】综上，本院认为：鉴于双方当事人当庭一致同意适用中华人民共和国内地的法律处理本案，据此，本院以中华人民共和国内地法律作为处理本案的准据法。虽然2021年9月27日签订《项目委托书》时，中华人民共和国有关法律对于居间合同法律关系尚无明确规定，但此后于2021年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》对此已有明确规定，根据最高人民法院关于适用合同法的有关司法解释，因此本案可以适用《中华人民共和国合同法》有关居间合同的法律规定。原、被告之间签订的《项目委托书》系双方当事人真实意思的表示，并且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，双方均应恪守，全面履行各自的权利义务。《项目委托书》的性质为居间合同，原告的核心义务为促成合同的签订，被告的义务为按约支付居间报酬。现原告已根据被告的委托，为促成被告与新地花园开发商之间签订的停车库设备《订货合同》提供了媒介服务，并最终促成了合同的订立，按约理应获得居间报酬。因被告在未通知原告的情况下，与他方签署《合同变更协议》，并由此阻止了原告依据《项目委托书》行使居间报酬请求权的条件成就，应认定被告对此负有责任，并推定原告按约取得全部居间报酬的条件已经成就，且原告的诉讼请求并未超过诉讼时效的期间，因此，原告的诉讼请求证据充分，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条之规定，判决如下：被告金星电梯(香港)应于本判决生效之日起十日内向原告綦大勇支付居间报酬人民币185，000元。本案案件受理费人民币5，210元，由被告金星电梯(香港)负担。四、向邦东诉重庆新大陆房地产开发居间合同纠纷案居间合同纠纷民事判决书，重庆市南岸区人民法院[2006]南民初字第618号。居间合同纠纷民事判决书，重庆市南岸区人民法院[2006]南民初字第618号。【案件简况】原告：向邦东，男，1956年6月24日出生，汉族，重庆市佰仟房地产经纪经理。住址：(略)。身份证号：(略)。委托代理人：刘崇洪，重庆市红岩律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆新大陆房地产开发。住所地：重庆市南岸区南坪西路31号1单元6楼1号、3号、4号。组织机构代码：62191174-7。法定代表人：张忠富，董事长。委托代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：易天才，男，1965年12月16日出生，汉族，系该公司办公室主任，住(略)。【一审诉辩】原告向邦东诉被告重庆新大陆房地产开发居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向邦东及委托代理人刘崇洪、被告重庆新大陆房地产开发的委托代理人贾开友、易天才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2021年初原告通过徐辉了解到四川省攀枝花市米易县攀莲镇城北新区安置房项目（以下简称安置项目）需要招商引资，并将有关信息告诉了被告。被告在详细了解和研究了此项目后，于2021年6月1日与原告签订了“居间协议书”，确定了双方的权利义务关系。协议签订后，经原告牵线撮合,被告与攀连镇政府签订了安置项目合同，并进行了实施，房屋已部分销售，但被告并未按协议约定支付居间报酬。故原告诉至法院，请求判令被告支付居间报酬1,462,500元，违约金14,625元，诉讼费由被告承担。被告辩称：原告向被告提供安置项目信息、与原告签订居间合同、被告与攀连镇政府签订了安置项目合同、已销售部分房屋属实。但原告不具备房地产经纪人资格，原、被告签订的居间合同无效。原告未履行合同义务，安置项目是被告自己联系中标完成的，原告无权要求支付报酬。被告与攀连镇政府签订的安置项目合同标的只有20.25亩，并非48.75亩，而且该项目尚未验收竣工。故请求驳回原告的诉讼请求。【举证质证】原告就其诉请举证如下：（一）原、被告签订的居间合同，以证实原、被告居间合同关系及被告应按合同约定支付居间报酬1,462,500元的事实；（二）原告房地产经纪人资格证书，以证实原告具备房地产经纪人资格，原、被告签订的居间合同合法有效的事实；（三）被告法人执照、代码证、质量管理认证书、公司概况等，以证实被告委托原告牵线撮合被告与攀连镇签订安置项目合同的事实；（四）攀枝花市泰坤房地产开发(以下简称泰坤公司)投标文件、中标通知书，以证实被告承接的安置项目，并非被告自己联系中标完成的事实；（五）被告开发安置项目工程施工许可证、房屋户型图、施工现场照片、平面图、售楼收款统计表、工程概况牌等，以证实经原告提供信息及撮合后，被告已与攀连镇签订安置项目开发合同、2021年12月18日已开始销售房屋、居间合同已成立、被告与攀连镇的安置项目合同开发土地面积为48.75亩的事实；（六）原告往返米易县的车票、在米易县的住宿票、米易县城北安置房领导小组成员徐辉的证词、米易县华天酒店服务员证词、米易县城北安置房会议记录等，以证实原告履行居间合同义务，为撮合被告与攀连镇签订安置项目合同做了大量工作的事实。被告抗辩举证如下：（一）原告个人资料，以证实原告没有在个人资料中注明有从事房地产经纪人资格的事实；（二）攀连镇城北新区开发指挥部成员名单，以证实徐辉并非指挥部成员的事实；（三）攀连镇人民政府证明及徐辉的证词，以证实在安置项目洽谈、联系中，没有原告参与，原告没有履行居间合同义务的事实；（四）被告与攀连镇签订的“米易县城北新区安置区整体开发建设合同”、建设用地许可证、红线图、国有土地使用证，以证实被告与攀连镇签订的安置项目土地面积为20.25亩，并非48.75亩的事实；（五）原、被告居间合同件，以证实原告未履行合同义务的事实。庭审中，经当庭举证、质证，被告对原告举证（一）至（五）的真实性认可无异议，但对原告举证（一），认为原告无房地产经纪人资格，应为无效合同；对原告举证（二），认为系重庆市经纪人协会颁发的资格证，经纪人协会不具有发证的权力，该证不具有法律效力；对原告举证（三），认为该组证据是被告交给原告联系安置项目所用属实，但原告现仍留存，证明原告并未履行居间合同义务；对原告举证（四）、（五）要证实的事实不予认可；对原告举证（六）的真实性及所证实的事实不予认可。原告对被告举证（一）至（四）的真实性认可无异议，但对其要证实的事实不予确认，一是个人资料并不能证明原告不具有房地产经纪人资格，二是镇政府指挥部名单不能证明徐辉不是米易县城北安置房小组成员，三是原告对外联系业务均是用向东的名字，并非向邦东的名字，外人均不知道有向邦东其人，四是被告举证（四）仅证实被告开发建设的一部分，实际承接开发的安置项目应为48.75亩。对被告举证（五）的真实性及所证实的事实不予确认，一是该证据为件，不能为证，二是原告从未向被告该修改合同，也从未修改原、被告居间合同。【查明事实】经审理查明，2021年4月8日，米易县向外发出公开招商报名须知，对米易县城北新区开发建设拆迁安置房建设项目公开招商。2021年4月25日，泰坤公司完成招标文件参与投标。2021年5月8日，泰坤公司与攀连镇签订中标通知书确认安置项目由泰坤公司中标，并与泰坤公司签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合同》，后因故泰坤公司与攀连镇解除了该合同。2021年3月，米易县建总司副主任徐辉将安置项目需招商引资情况告知原告，希望原告能联系开发商承接该安置项目。2021年5月，原告向被告介绍攀连镇安置项目，经原、被告多次协商，双方于2021年6月1日签订居间合同约定：被告委托原告牵线或撮合攀连镇安置项目；面积为约48.75亩；原告负责联系承接的真实、可靠的合法性；被告负责审查、定夺；被告与攀连镇签订建设工程合同，即按每亩30,000元向原告支付报酬共计1,462,500元；付款方式为合同生效，房屋销售30日内，支付10%，攀连镇向被告支付工程款后7日内，支付50%，安置房竣工后7日内支付40%；合同特别约定，如经原告牵线或撮合被告与攀连镇签订正式开发建设工程合同后，被告不按前述条款支付报酬，视为违约，应按报酬总价款的10%支付违约金；此合同与被告和攀连镇安置项目合同同时生效。合同签订后，原告与被告经理张忠富等人一同到米易县考查,经原告牵线、撮合，被告于2021年7月6日与攀连镇签订了《米易县城北新区安置区整体开发建设合同》。合同约定：因泰坤公司因故退出安置项目，经米易县城建与管理小组研究同意被告承接泰坤公司原合同的权利义务；项目用地面积约48.75亩（以红线实际测量为准）；承接方式采用定价回购，镇政府补差1,740,000元给被告；被告取得工程竣工证明、质量合格证明等合法手续后15日内，镇政府支付补差款给被告等条款。安置项目合同签订后，2021年7月，米易县建设环境保护局出具红线图，确认安置项目用地面积为20.25亩。2021年7月29日，米易县国土移民局以“米国用（2021）字046号”国土使用证确认安置项目使用土地面积20.25亩。2021年1月米易县规划和建设管理局以“2021-04号”规划许可证确认安置项目用地面积为20.25亩。被告承接安置项目后，即实施开发建设，同时对外进行商品房预售广告，并于2021年12月18日开始对外销售预售商品房，现已销售三分之一，但工程尚未竣工验收。被告在开发建设及已销售部分预售商品房后，并未按原、被告居间合同约定向原告支付居间报酬。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付居间报酬1,462,500元及违约金14,625元。【讼争焦点】本案争议焦点：1、合同是否有效？2、原告是否履行了合同义务？3、原告主张居间报酬1,462,500元及违约金是否成立？针对争议焦点及原、被告举证和庭审查明的事实分析评判如下：1.原、被告居间合同是否有效问题。被告主张合同无效的理由是原告不具有房地产经纪人资格。本院认为,原、被告签订的居间合同不违反法律禁止性规定，应合法有效：其一、根据人事部、建设部人发（2021）128号通知印发的“房地产经纪人员职业资格制度暂行规定”第十六条规定：“建设部或其授权的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构”，2021年6月29日，建设部“建办住房（2021）43号通知”明确规定“已经成立房地产经纪行业组织的地区，按照《行政许可法》和国发（2021）16号文件规定，将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织”。重庆市经纪人协会系重庆市房地产经纪行业组织，其颁发给原告的经纪人资格证书，符合人事部、建设部相关规定；其二、重庆市人民政府2021年12月21日的渝府令160号，明确规定经纪从业人员资格核准调整由经纪人协会发放；其三、根据国家工商总局“2021年8月28日第14号令”规定，自然人、法人和其他经济组织均可成为经纪人主体；其四、《合同法》确立了居间合同法律制度，自然人从事提供订立合同机会或提供订立合同的媒介服务的居间行为，并不违反法律禁止性规定；其五、双方合同约定，原、被告居间合同与被告和攀连镇安置项目合同同时生效，现被告与攀连镇的安置项目合同早已生效实施，即原、被告居间合同的生效条件已成就；其六、被告举证（一）不能反驳原告未取得房地产经纪人资格及该资格证书的效力，一是个人资料并不能证明原告有无经纪人资格的事实，二是原告个人资料的截止时间是2021年6月，而原告取得资格证时间是2021年5月18日；其七、被告主张合同无效无有效证据支持；其八、被告作为专业的房地产开发企业，原告仅为一自然人，就原、被告对抗，原告显处弱者，被告与原告签订居间合同，应当是被告真实意思表示，被告应当对其民事行为承担责任。故原、被告居间合同应当合法有效。2.原告是否履行合同义务问题。其一、《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。即居间人的义务是提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务；其二、原、被告合同第五条约定，原告的主要义务是对该业务的真实性、可靠性、合法性，被告负责审查、定夺，该约定符合居间合同的特性，即居间人虽也是受委托人的委托为委托人作成交易服务的，但其在交易中仅是一个中介人，既不为交易的当事人一方或其代理人，也不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务上并不体现居间人的意志；其三、根据原、被告居间合同的内容，已充分证实原告已向被告提供与他人订立合同的机会即安置项目名称、安置项目地点、订立合同的对象、开发建设数量等，而且被告正在履行与攀连镇的安置项目合同，证实原告提供订立合同的机会真实、可靠、合法，原告已履行了合同义务；其四、原、被告合同第九条特别约定，“如经受原告牵线或撮合被告与攀连镇的安置项目，被告与攀连镇洽谈联系、签订正式开发建设安置项目合同后，被告就应当按约支付报酬”，该约定证实被告与攀连镇签订项目合同是经原告牵线而成，并非被告所称是自己中标完成；其五、居间人的居间活动除双方签订的居间合同和委托人与第三人签订的合同外，通常不留存其他书面证据或物证，因为居间人并非委托人的代理人，这是众所周知的事实，也是居间人非交易双方当事人的特性而决定的；其六、原、被告均用徐辉的证词证明各自的主张，但徐辉出具给原告的证词中证实原告将项目介绍给被告，并与被告经理张忠富等人一同到米易县考察安置项目，出具给被告的证词中证实是被告直接与攀连镇联系、洽谈安置项目、签订合同，其实质并不矛盾，一份证词是证明介绍被告到米易县考察项目的事实，另一份证词是证明被告与攀连镇联系、洽谈签订合同的事实，被告举证（三）不能证实原告未履行居间义务；其七、被告举证攀连镇证明称，“在该项目联系、洽谈中，未接待一个叫向邦东的人参与被告方与我方的联系、洽谈”，根据《合同法》规定及原、被告合同约定，原告无须与攀连镇联系、洽谈签订项目合同的义务，攀连镇联系、洽谈项目合同的对象也非原告，而是被告，攀连镇也无义务接待原告，故被告以该证据证实原告未履行居间合同义务的理由不成立；其八、被告举证（五），一是件，非原件，本身的真实性无法确认，二是被告不能证实其来源，三是原告当庭不认可，故该证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认；其九、根据原、被告居间合同载明的内容，如果是被告自己在攀连镇联系，自己中标的项目，最终在攀连镇签订项目合同，原告未提供任何信息，未提供被告在攀连镇签订项目合同的机会，未联系或撮合被告与攀连镇签订项目合同，被告作为房地产开发专业企业，不可能不知道房地产居间合同的内涵及结果，在原告对被告无任何信息价值和行为价值的情况下，与原告签订巨额报酬居间合同，有违常理，且被告该抗辩理由与双方签字认可的居间合同内容完全相悖；其十、居间合同的生效，是以被告与攀连镇签订项目合同为条件，只需被告与攀连镇的项目合同生效即足以证实原、被告的居间合同已生效。为此，本院认为，根据居间合同的特性及原、被告居间合同的约定、被告经原告提供的订约机会和牵线已与攀连镇签订安置项目合同并已实施等事实，证实原告牵线提供的信息真实、可靠、合法，达到了居间合同的目的，原告已履行了居间合同的全部义务的事实应予确认。3.原告主张居间报酬1,462,500元及违约金是否成立问题。原告称居间合同约定，被告应当支付报酬1,462,500元，被告辩称开发用地应以规划许可证、土地使用证、红线图确认的20.25亩为据。本院认为：其一、原、被告合同约定约48.75亩，应为待定数；其二、被告与攀连镇项目合同约定约48.75亩（以红线实际测量为准），同样是待定数；其三、原告举证平面图系设计单位的设计图，设计单位非土地管理部门，国有土地的使用，应以规划和土地管理部门颁证确认的数据为准；其四、原告称被告举证红线图、规划证、土地证仅为项目的一部分，但无有效证据支持其主张；其五、居间报酬以居间合同约定，原、被告居间合同约定的报酬数额是以被告与攀连镇安置项目合同实际用地量为基础，根据庭审查明及原、被告举证证实，确认用地量为20.25亩，确认居间报酬总金额为（20.25亩×30,000元）607,500元，并非原告主张的1,462,500元；其六、合同约定房屋销售30日内付10%，未明确约定“开始销售房屋”起计时30日内，也未明确约定销售房屋完毕或一定比例时起计时30日内，根据居间合同的性质、目的，居间合同履行的常例，除非合同有明确特殊约定，应当认定为被告开始销售房屋起计时30日内支付10%。根据被告售楼“收款统计表”及“住房单价表”证实，被告于2021年12月18日开始销售房屋，庭审中，被告认可已销售房屋30%，故被告应在2021年1月17日内向原告支付居间报酬的10%；其七、攀连镇向被告支付工程款7日内付50%，竣工验收后7日内付40%，根据被告与攀连镇安置项目合同约定，攀连镇向被告付款时间为工程竣工验收、质量检验、办理完毕财务手续后15日内，现工程尚未竣工验收，各种手续尚未完毕，亦无证据证明攀连镇已付款，故第二、三项支付条件尚未成就，原告主张支付居间报酬仅有10%已到约定付款期限，90%尚未到合同约定付款期限，为此，原告现主张报酬中的90%及违约金，尚不成立，本院不予支持。【判决理由】综上所述，本院认为，原、被告签订的居间合同，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应确认合法有效。原、被告居间合同内容明确认定了原告已向被告提供了签订合同的机会，使被告与攀连镇签订了安置项目合同，并已实施的事实已证实原告提供的信息、介绍的业务准确、真实、合法，原告已履行了居间合同义务，现要求被告按约定支付居间报酬，证据充分，法律事实清楚，符合法律规定及合同约定，应予支持。但原告主张居间报酬1,462,500元及违约金，其数额及期限一是不符合合同约定，二是无有效证据支持，其超出合同约定的数额及未到期部份的居间报酬和违约金，本院在本案中不予支持。被告未按合同约定支付居间报酬，显属违约，应承担本案民事责任。【判决结果】为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告重庆新大陆房地产开发于判决书生效之日起十日内向原告向邦东支付已到期的居间报酬（607,500的10%）60,750元及违约金607.50元，合计61,357.50元；二、驳回原告向邦东其他诉讼请求。案件受理费17,400元，其他诉讼费5,220元，合计22,620元，由原告向邦东负担20,358元，被告重庆新大陆房地产开发负担2,262元（此款原告已垫付，被告在支付第一项款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判长唐明成代理审判员周倩代理审判员范云飞二○○七年二月二十六日书记员张怡五、朱佳等诉上海易成房地产经纪等居间合同案案例来源：上海法院网：/public/detail.php?id=7275"/public/detail.php?id=7275；案例提供单位：上海市奉贤区人民法院；编写人：张明浩杨雪龙；点评人：汪彤。【基本案情】原告：朱德华原告：朱佳被告：上海易成房地产经纪被告：吴慧珠被告：上海市长宁区社区服务总公司（以下简称社区总公司）被告：上海市长宁区民政福利实业（以下简称福利公司）原告朱德华、朱佳与原上海长民房地产经纪（以下简称长民经纪公司）于2021年3月10日签订“房屋买受中介委托书”，由长民经纪公司居间两原告与出售人汪清华签订关于座落于上海市某路的房屋买卖合同，由该被告公司工作人员吴慧珠经办。2021年3月27日两原告及吴巧茹（系原告朱德华之妻）在三份“便条”上签名，商定系争房屋买卖的价格为670000元，同日两原告与长民经纪公司签订了“上海市房地产居间合同”，该份合同在补充条款中载明“该房价实际为人民币陆拾柒万元整及买进方要求交交易中心时房价写人民币伍拾贰万元整”。在2021年4月18日两原告与出售人汪清华在长民经纪公司的居间下至上海市嘉定区房地产交易中心办理房地产过户手续，向交易中心提交了落款为2021年3月11日签订的房价为520210元“上海市房地产买卖合同”，同时两原告也以此价格申报纳税。另，原长民经纪公司于2021年3月8日被上海市工商行政管理局长宁分局准予注销登记，该公司的原两个股东即被告社区总公司、被告福利公司承诺该公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。原告朱德华、朱佳诉称，2021年3月11日两原告通过长民经纪公司（经办人被告吴慧珠）与案外人汪清华签订了上海市房地产买卖合同，由两原告购买属于汪清华的坐落于上海市某路房屋一套。合同价款为670000元。后两原告支付了570000元，但被告吴慧珠出示了汪清华收到670000元房款的收条，让两原告写下借被告吴慧珠100000元的收条一份，并办妥了房产证。嗣后两原告在房产交易中心查阅材料得知上述房屋的实际成交价为520210元。原告在找到汪清华时，汪称：她根本不了解此事，很明显被告吴慧珠操纵买卖，加价出售，属违法中介，应将多收的50000元予以退还。经原告多次交涉无果，故提起诉讼，要求两被告返还多收的房款５００００元。被告上海易成房地产经纪辩称：其不具备本案的主体资格，从未居间过两原告与汪清华订立“上海市房地产买卖合同”，也没有收取原告的任何中介费。从案件的事实来看，系争房屋买卖的中介公司应是长民经纪公司，故要求驳回两原告的诉讼请求。被告吴慧珠辩称，其与两原告间无合同关系，所实施的中介行为均为职务行为，应由长民经纪公司承担法律后果，故其不具有本案的主体资格。两原告所付房款均由案外人汪清华收取，该房屋买卖的实际价格为670000元，到房地产交易中心办理房产证过户手续时，双方为规避相关契税而约定好合同填报的价格为520210元，这是两原告明知的，也是一致同意这样做的。另外在办理过户手续时两原告不能交清全部房款，故向其借款100000元。对两原告的诉请表示不同意。从现有的证据看系争房屋的实际成交价为670000元，且有原告方的签字，出售人也出具收条确认房款为670000元。两原告诉请该房屋买卖价格为570000元无事实依据。即使是原告诉称的那样，原告主张权利应向汪清华主张，与被告无关。被告社区总公司、福利公司辩称，从现有的证据看系争房屋的实际成交价为670000元，且有原告方的签字，出售人也出具收条确认房款为670000元。两原告诉请该房屋买卖价格为570000元无事实依据。即使是原告诉称的那样，原告主张权利应向汪清华主张，与被告无关。【两审概况】一审法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。两原告与长民经纪公司签订“房屋买受中介委托书”，确立了长民经纪公司是两原告买房的居间人，是双方真实意思的表示。从查明的事实看，系争房屋的实际成交价为670000元。两原告对本案被告方提交的证据中的签名不予认可的笔迹放弃鉴定，由此产生的不利后果应由两原告承担；对签名予以认可的，其认为是在空白纸上签的名，对内容并不知晓，但两原告对此也未能提交证据加以佐证。从房款支付的过程看，2021年4月18日双方到房地产交易中心办理房产过户手续，两原告已明知提交给房地产交易中心的合同房价为520210元，之前两原告已支付房款210000元，加上在过户当日给付了50000元，嗣后在同年的5月28日又支付了310000元，使该房屋买卖支付的总价超过520210元，再加上2021年4月18日由原告出具给被告吴慧珠的借款100000元的收条，整整超出两原告认为的合同价520210元标的150000元，这一行为不符常理，说明两原告在那时还是认可房价为670000元的。系争房屋的出售人出具收条及陈述笔录均认为房价为670000元且已收到670000元，两原告现提