房地产成本核算

房地产成本核算主讲：汤国梅主要内容一、成本核算概述二、成本项目三、竣工决算四、计税成本五、成本计算2成本核算程序1、确定成本核算对象2、确定成本项目3、归集开发成本4、分配开发成本34核算对象开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：5核算对象

成本对象确定原则如下：（一）可否销售原则。（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）定价差异原则。（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。6核算对象（续）1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。7成本项目房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用途进行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目：土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等。成本项目（续）1、土地开发成本：土地征用及拆迁费、前期工程费2、房屋开发成本：建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费3、开发间接费用89土地购置费用土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。10拆迁驼安置幕的特君殊考盖虑1、森拆迁喇安置渠返还械的面报积内雄房屋情按照朽成本满价计经征营话业税送，即狂不确漂认安细置差生价2、秧拆迁晋安置屿返还认的超宗面积恩房屋妈按照猪同期向售价帐计征粒营业饱税，若即需累要确舍认安述置差偷价注：君拆迁刺时没侄有确李认拆筋迁建江筑物免的增稿值11拆迁方安置么的特弃殊考馅虑（魄续1守）国家保税务址总局奶关于脊印发妹《房脆地产呀开发坏经营嫁业务滔企业观所得割税处旁理办交法》棵的通执知偿[鼻20疼09味]3规1号注：勤拆迁疾时确嫂认了挨拆迁基建筑背物的盲增值死，按斗照增朗值后廊的金厅额计提入到典开发处成本以拆范迁资揪产的踪蝶增值巷是否廉实现捐为标远准不论傻是否计开工边建设题，土沃地成抱本均剧属于狸存货促，不勒允许弹摊销拆迁滔安置再的特粗殊考术虑（店续2葵）中华姥人民允共和嘉国土烟地增娃值税旺暂行需条例什第八撕条明询确指斜出，姨“因嚼国家搬建设叛需要城依法监征用框、收炕回的携房地醋产”建，“萝免征泉土地象增值梅税”20邀08讨关于懂土地射使用许者将漂土地锹使用胖权归柄还给乘土地齐所有粘者行餐为营件业税厉问题货的通悔知12拆迁岁安置劈燕的特占殊考晒虑（反续3晶）对于密搬迁寸收入罩是否岔需要跌计算误营业厨税的班问题馋，国锋家税柄务总燥局没秩有明肯确的义答复脸，但考各地麻普遍疗下发累文件卡，明坊确凡岭经县依级以国上政古府批趣准，征国土然局及暖有关陆房地树产管砖理部满门发夜出公糊告，异限期苹拆（旷搬）吼迁的摧地（示路）慰段的崇，被愤拆迁琴户取荷得的若拆迁添补偿括收入拍（包骄括货天币、恨货物童或其派他经效济利剑益）境暂不猛征收鸭营业沸税。1314前期额工程俱费前期臣工程凤费指客企业删在前遵期准候备阶着段发愧生的嗓各项凭费用丛，包对括总姑体规忽划设度计费欣、项圾目可辛行性悬研究患费、振水文做地质秩及工与程地怜质勘彩察设券计费篇、测瞒绘费注以及碎三通壶一平就等费麻用。15特殊安纳税嗽地点搬问题在中勉华人班民共揪和国云境内狂的单售位提茅供的扩设计异（包棋括在本开展键设计积时进做行的递勘探挽、测派量等山业务将）、披工程凯监理滋、调险试和溜咨询拉等应史税劳卵务的徐，其狼营业堵税纳勺税地脂点为舒单位购机构已所在丈地。16基础臂设施骄建设翁费基础住设施景建设雕费是手指建瞒造各俩项基饰础设霞施发梁生的另费用卧。基础益设施跃主要脂是指蔬与开党发产姑品相应关的腥道路疏、供眠热、都供水置、供酷电、咬供气间、排盟污、裙排洪朝、照扁明、盏环卫苦、绿半化以品及通富讯等掉设施赢。绿化艳工程绿化寸工程端往往市与建傍筑工辱程相承连，就或者擦本身饥就是秘某个娱建筑拥工程弃的一邮个组蜡成部毛分，袜例如吸，绿僚化与飞平整兄土地众就分竟不开溜，而抽平整压土地肿本身巩就属箩于建域筑业网中的聚“其驳他工萄程作理业”番。为薪了减芹少划题分，铸便于墨征管判，对独绿化估工程躲按“零建筑闪业-孤其他颜工程麻作业窃”征竞收营阶业税。17甲供黑料税哲务处顽理中华谅人民塞共和速国营陷业税扒暂行萝条例辅实施帜细则第十誓六条醒纳身税人杰提供旷建筑新业劳放务（重不含狼装饰文劳务埋）的睁，其化营业脏额应诸当包汉括工批程所窑用原属材料最、设牲备及驳其他膛物资漠和动肉力价烤款在妖内，锹但不右包括疾建设允方提鉴供的沙设备攻的价丢款。建议锤：由麻开发罪商以只建筑品公司局的名闭义购龄进20帐06施关于粉纳税训人以居清包席工形谈式提沃供装券饰劳生务征雹收营朽业税序问题啦的通诉知1819公共做配套雾设施港费公共睬配套蠢设施财费指债为开役发项建目服吧务的浩，不悲能有抓偿转津让的哭各项状公共播配套婆设施虽发生楚的费倾用，渡如锅傲炉房廉、水猫塔、腥公共旦厕所悦、自碍行车喜棚以镇及地呆下人响防设浩施等延。凡能现有偿非转让绢的公勒共配奥套设件施如阀商店留、学若校、赢医院受、车牙库等紫都不虾能计丸入该湾成本麻项目译内。20公共幸配套挺设施危费（雹续）注：弃配套凡设施酬如果印与房羊屋非院同步跨开发敬，即荐先开族发房疼屋，史后建灭配套屯设施晋，或腿房屋芬已开身发等赚待出恰售或京出租香，而赠配套剂设施亭尚未碗全部鸣完成漫，在田结算幸完工素房屋雄的开坊发成仪本时巴，对牛应负绣担的寄配套当设施像费，初一般仔采取贸预提哲的办辨法，湾即根释据配膜套设朝施的为预算够成本赛（或池计划绵成本交）和硬采用贝的分竖配标耽准，责计算寻完工精房屋副应负地担的旨配套隙设施献支出避。（颠预提语比例贡不能冒超过扣总预见算成园本的阿10糖%）超过恋部分膝税法抓不允桨许扣趋除，设但在击以后宏三年摇完工咽并决宇算的液，可硬以追览溯调见整建筑呆安装弱工程训费建筑缸安装例工程忆费是爹指开右发项脂目主扩体的赌建筑趴安装曲工程会价款膝，包魔括支挎付给面建筑漆安装医公司绵的人株工费嫩、材以料费长、机译械使长用费眯以及违设备啦款项货等。是成农本核陶算中来分摊迅基础革设施嫁建设物费、访公共矩配套番设施论费等泊开发码成本写的依熄据21劳务戴派遣关于胞营业解税若肃干政贴策问押题的草通知劳务运公司它接受箭用工仁单位暖的委咱托，特为其派安排粒劳动葵力，照凡用龄工单矩位将绞其应迅支付斯给劳僵动力竭的工绝资和贺为劳佛动力垮上交误的社至会保邮险（骄包括写养老恒保险斧金、件医疗壁保险裁、失蛙业保羞险、尾工伤确保险柳等，挖下同指）以潜及住古房公吨积金险统一真交给遵劳务费公司吵代为把发放旬或办熄理的江，以仍劳务锣公司祝从用矩工单堤位收垒取的番全部辉价款责减去的代收石转付先给劳框动力践的工头资和左为劳谣动力身办理浅社会坦保险度及住适房公殊积金钩后的习余额签为营艘业额危。22工程俯承包工程体承包涉公司娃承包防建筑萍安装口工程毁业务鬼，即欢工程责承包脂公司轨与建球设单芳位签座订承陶包合手同的首建筑米安装侮工程孔业务柱，无介论其斤是否啦参与劣施工巴，均励应按段“建瞎筑业肥”税制目征与收营怕业税舌。工菠程承取包公解司不蛾与建闪设单籍位签喂订承返包建识筑安翼装工碌程合油同，纱只是未负责高工程阳的组凭织协习调业反务，俩对工跑程承铅包公狡司的选此项孩业务播则按涛“服巾务业足”税稳目征佛收营而业税希。2324开发狗间接敬费用开发密间接展费用蹄主要饿指借伞款利翼息、锐工程蹄监理间费用鹅和施效工现赚场管怨理费恨用借款脆利息顾并不拆是指桌所有切的借永款利潜息，掌进入架开发徒间接么费用该中的捧利息桨是指搜在开肺发项渐目开务始开脸工建搂设到窄达到像预定趟可使紫用状姿态期虚间所游发生率的利愁息，不包树括开该工建忘设前鹿发生扮的利显息和骄达到驴预定歪可使盒用状智态后谢发生吓的利袭息。25借款坊利息足的资殖本化开发曲企业洽为建额造开伞发产盛品借哀入资麻金而掘发生爽的符树合税忽收规贸定的往借款滑费用摄，属采于成谷本对射象完落工前腊发生券的，静应配比计入绵成本两对象拣；属掠于成性本对始象完辜工后穗发生卷的，霉可作众为财夫务费距用直狂接扣蚂除。借款掌利息西的资俭本化乓（续死）中华查人民盏共和泻国企牺业所王得税棋法实精施条天例第三谣十七伴条始企业炎在生证产经细营活承动中悬发生登的合算理的回不需肢要资姿本化蚂的借侧款费好用，添准予缝扣除挑。企业呢为购青置、炭建造欺固定沃资产好、无雕形资固产和科经过湿12佣个月希以上驾的建惨造才论能达融到预枪定可袜销售芽状态夕的存瓣货发附生借摸款的勒，在共有关且资产对购置险、建帅造期参间发妹生的廉合理暮的借拳款费押用，遭应当吹作为章资本器性支盒出计府入有杀关资域产的掠成本吹，并贤依照炎本条恐例的玩规定绣扣除样。2627特殊粉的借谱款业山务银行痛将房后地产头企业进无力杨偿还用的利棋息转丈作借京款的靠，应知将其呼分解你为偿薯还利芬息和接借款哄两项您业务培处理房地承产企融业以随等额贪本金欲或等透额本血息贷换款方单式取绩得贷纯款的冬，应寇按照蜜贷款暑清单蚕上标太注的仗偿还岁本金装和利鼻息冲翁减应恐偿还施的本似金和车利息酷，而叫不是急先全筑额冲映减本罢金，救再冲据减利脖息。归集瞒开发白成本开发斑总成荐本辟=怀土地营征用具及拆晕迁费竹+短前期鄙工程氧费沈+钟建筑扁安装煤费俩+基场础设萄施建记设费啄+埋公共彻设施贿配套晃费+未开发蜻间接岸费用会计差师事留务所披从事共基本爪建设谷工程法预算搞、结醉算、坝决算揉审核俯暂行双办法基本桥建设件工程唤结算特，是宜指按若工程扶进度午、施榴工合勿同、宏施工鹅监理爸情况胡办理讽的工微程价俘款结现算，区以及歉根据苍工程差实施碍过程睬中发眨生的矩超出窑施工叛合同川范围盆的工春程变骂更情耕况，修调整铸施工暴图预馆算价家格，伴确定夏工程感项目佣最终设结算泽价格稿的竣绩工结府算文阴件。28归集道开发叉成本尾（续占）基本昼建设涌工程绩结算阶，税桐法称千为竣骂工决忆算，貌包括春工程黄结算饶和财陶务决已算工程杜结算听：建丸筑安焦装费无+基并础设揭施建寇设费馅+永公共舅配套淡设施劈燕费注：私工程藏结算打主要夺用于钟与建艇筑安题装企津业结候算工隐程款桥项，搜可信普性较乏强。2930工程献结算柜（续夜）如果流实际剧结算塞款项鉴小于福结算墙成本延，少匀结算它的款杂项应伸推定砌为建铲筑商须的工彻程结奖余，载不得袋作为掌开发令成本讨的组祝成部乡丰分。如果永实际涉结算菜款项塘大于挖结算还成本宗，多休结算云的款绘项应掠推定屈为开信发商裤的非石正常矮损失静。注：怪贯彻怀孰低过原则31工程携结算华（续悲）房地计产开群发企出业因斥施工岭方延京误工自期等职原因昂收取玻的罚研款收戚入，浩应计恰入到尽“营蒙业外座收入狗”科陵目，泽不得浊直接挑抵减篇应付魂工程旧款或臭开发凯成本分析费：对膜总的探应税渴所得愧没有设影响香，但书对不樱同的摇纳税乘年度悠产生允影响32财务沿决算财务滑决算夸：工裹程结屋算成蚕本+柏土麻地征亲用及间拆迁示费+莲前证期工启程费地+小开发抹间接盒费用缺点暂：只痛考虑蚕合理守性，蚂没有榨考虑买是否锁取得社发票1、禽维护奖开发苏成本霜的完盟整性区，不笼直接肉调整疮开发蓄成本唉，而海将尚榴未取街得发苗票的泉金额颂视为刷其他满损益逼调整据，增殿加当失期的爽应纳驻税所雁得额惑。2、纹以后挣年度洞取得吹该发耳票时挡，再仁作为珍其他闷损益恐调整烧，减助少当料期的愉应纳腔税所炮得额绪。33分配西开发半成本1、疲按照票成本杏项目兄归集亿各种遥开发卧成本2、说运用害分类予法分黎割建宋筑安四装成秃本3、坑按照兔分割孔后的麦建筑柴安装蔑成本知权数香分摊茄开发隆成本成本份计算般方法常见寸的有创品种仙法、歇分批赶法、兼分步充法房地辈产企热业一易般采讯用分忠类法分类眯法是臂品种己法和袖分批婶法的舒结合宫和延滤伸，验是指荡以产组品的扩类别朝作为尊成本午计算译对象层归集址开发举成本循，计样算总临的开弱发成钱本，胞再按情照一集定的割标准菠和方右法分胀配计医算联救产品喘和副鸦产品光的成散本的碧方法34副产弃品副产拴品是臂指使声用同视种原鼠材料帅，在乒生产贡主要砖产品什的过姨程中义附带搏生产知出来没的非毒主要岂产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