房地产策划案例：金色年华

我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！仅以此献给那些热爱城市并为她努力的人们……——武汉万科金色家园项目营销计划金色年华第一章金色武汉（武汉市场宏观中观微观分析）武汉市场宏观分析武汉总体经济状况武汉房地产市场总体现状武汉房地产市场宏观趋势预测07武汉地产市场主要政策影响预测－－武汉市市长李宪生20年前的投资发展机会在深圳；10年前在上海；今天，最好的投资机会在武汉。中国城市综合实力50强的第6位科技教育综合实力居全国第3位武汉是中国9大金融中心之一武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是中国6大综合性工业基地之一武汉高科技产业、汽车和钢材制造业全国前3名武汉总体经济状况单位：亿元经济持续增长势头强劲,百姓较为富裕城市GDP值年度幅度超过10%，位列中国城市发展前列。社会财富增长比例与速度较快。2006年城市居民人均可支配收入比上年净增1510.26元，增长13.9%；城市居民收入快速增长，消费能力增强，购买力提高，大量的潜在需求将转化为现实需求。房地产因此受到大力带动。武汉总体经济状况人均GDP300-600美元600-1300美元1300美元-3000美元3000美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展武汉人均GDP根据国际成熟经验，当人均GDP值超过3000元，将会使房地产业进入稳定高速发展状态武汉，正处于房地产行业高速发展的起步阶段武汉总体经济状况单位：万㎡地产环境良性平稳，刚性需求强劲宏观调控主要目的是抑制房价和打击投机，武汉投资和投机买房所占的比例不大，自住性购房比例达90%，并且房价水平相对不高，所以受宏观调控影响较小，刚性需求的存在使武汉楼市能始终保持平稳发展态势。03年至06年，商品住宅售价静态加权年度涨幅为18%，主要增长在04—05年间，05—06年，平均年度涨幅为8.2%，结合目前市场及城市经济增长态势来看，这一趋势将会延续。武汉房地产市场总体现状2005年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积72．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。城市化进程加快，需求量不断激增武汉房地产市场总体现状人均GD宏P曲线尸对比短分析基于奥武汉射现有睬的产欲业状西况及伯城市苏化进右程态辣势，户分析谷经济样增长些对房惩地产里影响矮将有兔深远兽意义筑。ＧＤ看Ｐ显或示武姑汉比漏北京岛在整依体经灭济发董展上妈至少倾滞后在三年里；作为垃中部染重镇斯，产卸业与纠政策土及经肝济带贵动将识使武蜂汉保匀持GD泪P高速复增长雪的趋卧势ＧＤ焰Ｐ带寻动行枣业发冻展，论在未滥来1至2年内寒武汉月地产认市场脾还将抽持续乎高速棍发展兆，城锦市化摘进程其同时韵将大侦大加虑快。30胡00美元武汉括房地屯产市惰场宏监观趋医势预洞测武汉垃房地悠产市辟场1—2年内渴还将衰持续矿快速政成长对比活发现房地通产投吵资额土曲线筛叠加将武卡汉20漫02年至20驳05年的敏数据服曲线只截取违与北震京市19暗97年至20穷00年的倒数据量曲线摇对比怪，曲翼线形克状大欢致重券合。武汉导市房驾地产舰投资麻额增雕长形谦势大维致相傅当于辩五年证前的专北京马！20让00年的化北京另正是蒜大批课南方点地产扭商进佩入北黎京的亡年代波，本萝地与把外地倒开发浩商的驳共同岛投资匆导致禽房地闻产投肺资额搅骤增血。20杠06、20戒07年的适武汉洗的房全地产朗投资恐额是惕否将斗与北颂京20矩02年、20岛03年的皱北京菌相似爆呢，堂从我律们所歉掌握提的投架资情碗况和森土地侄供应霜情况繁，以渣及伟生业十土年的邪经验繁判断时，结炸论是巨：一早定增识加！政府矩土地剂的限领量供调应政牧策和皇投资卵的增谷加必将鸽促使踏武汉驳房地友产市针场在1—2年内周持续烟升温武汉滋房地冲产市粒场宏届观趋乞势预堤测将武概汉20宵02年至20辛05年的嘴数据泻曲线稼截取读与北右京市19陈96年至20开09年的临数据恋曲线戚对比轰，曲栏线基洋本重瓶合。受经梅济增仓长的老带动傍，武男汉出旨现人补流大杂批聚感集的形情况屑，被勤称为“一二下级移尿民现枕象”，即尽：大蝇量曾和在武哀汉生皆活和帽学习有的人恶重新奖涌向劲武汉党，同秧时大北批外逐出发绕展和马学习妻的人贩回到晌武汉祖，为奴武汉样当地脚的房怎地产乒业发芒展提肤供了该较强蜓支持英。武汉滋商品痕房年到销售胸面积单稳步往增长国，政肿府强桨制性膀拆迁罚、改岸善居竖住等咬长期田积累匙的消系费需那求得弊到陆追续释眨放。叛武汉河房地座产销京售面葱积增标长趋赞势与卫四年找前的语北京索非常馒相近炒，我包们从藏当年应北京帝销售穗增长克时对肿应的志市场统特征播来看暗待武糖汉所蕉面临杠的市票场变哗化趋贿势：客户雹选择蔬余地番增大市场临进一惰步细服分产品暴升级肥速度振加快武汉庄已经吹进入向产品奸时代单位：万㎡武汉打房地骄产市度场宏政观趋邪势预份测武汉和商品择住宅愚市场间均价壮虽然嫌比北筐京低甚将近50往00元/平米篇，但钉是市惰区高敞档住剑宅价洋格与便北京您等一敏级城助市已诸经比完较相塌近；减说明仆武汉蠢住宅拦市场翼价格策尚有损较大所自然价调整嗓可能慨。受经魔济快丽速增就长的罩带动炕、宏朱观土西地供球应限给制的缩慧影响够、以烫及刚纪性需招求的仰强力扛支撑游，07年武呈汉整掀体市播场的配房价栗增幅校将略恶高于06年——07、08年武睛汉市戴场整摊体均尾价还麦将稳熄步增昆长，狱涨幅割不低辣于06年北京武汉住宅均价曲线对比武汉朽房地解产市续场宏佛观趋气势预非测宏观复趋势博的影咏响认脆识总体家经济肠与产稻业快陵速发酷展，撇地产锡环境躬良性暴平稳恒成长蹲，旧城劫改造雕推动厨刚性殖需求，07、08年市意场商涨品房畜销售企成交深相比06年仍有圣一定烟幅度匪增长。武汉凭已经倒进入骑产品威时代园，市传场价货格不斤再仅彩仅与“地段”挂钩蚁，而丧将更触多地暴加入楼产品屯理念枯、品梨牌价会值、砌服务禁和管赵理等灯更多钉的附鸡加价光值。产品愧质量铜和客倾户服隙务将胁成为闪未来权市场糊竞争救的主屡题。07、08年武特汉的叔整体校市场蚀均价遗还将微稳步惑增长冠，涨裳幅与06年持拐平。消费之群体现日益宣成熟艰，正置渐渐殃成为柿市场停的主柜导者危。武摸汉房覆地产厕市场背的品长牌竞避争已春现端剃倪，链品牌筹之争砌将带动来巨赛大的劫市场揪机遇叨。武汉习房地挑产市运场宏革观趋托势预伙测1407武汉旨地产劳市场花主要垄政策壤影响优预测20倍06年7月13日，建透设部高发布《关于贺落实撞新建骑住房击结构当比例驾要求朋的若隶干意含见》。《意见》指出绍，自20途06年6月1日起草，各蛾城市(包括购县城辈，下牲同)年度(从6月1日起桶计算杰，下舰同)新审厚批、者新开喇工的回商品漆住房语总面告积中补，套型夫建筑辛面积90平方拨米以驶下住防房(含经早济适钞用住安房)面积杂所占齐比重篮，必稻须达芒到70胶%以上。武汉而当地奥于8月14日推宣出相钱关细压则并啦随后涝废止漫，至吐今虽婆未有积明确爽细则促，但嚼已按召该《意见》执行任。90挺㎡7横0%——1、整暗体市榆场新载增供待应主磁要集叫中在90虾㎡中小惑户型枯上，决先头虎入市遭的项月目将微占有杂一定邪优势归。2、中笼小户残型竞誉争增君强的海同时维武汉挥市场誓也将惹被迫俭增加昨对中锤小户捕型的第接受阻度，干传统颗武汉筹人追牌求较竖大户堂型产塌品的傻习惯挑将会光扭转捕。3、根刻据追争求利择益最较大化叙的原等则，蛮多数筒发展忽商在悄保证聋做足70融%9驼0㎡中小锐户型案的同供时，连会尽绝可能害将不个受限诵的30践%做大李。市伤场出茧现明撑显的像产品衣两极串分化油现象月。4、中床间部恭分的规产品土，即妖：10妻0㎡两居庭及13还0㎡三居幸将会购成为右新一孤轮市全场热娇点，流受到龟强力轧追捧炒。70万%9尘0㎡政策旦的推途出，锁将会串在整馒体地衔产市笼场产抬生一满系列闲惯性悦反应斥并快篇速兑昂现，值根据坊意见型的推子出和钥执行百周期蓬看，武汉椅市场通的产贱品供附应结万构将获会在07年下敏半年扯起发徒生质疼变，茅主要叠体现舰在——07武汉峡地产踩市场条主要堵政策知影响吵预测中观苦区域茶认识区域镰认识区域蚁特征继归纳万科查金色时家园本项目位于汉口—江汉区，城市内环线内。毗邻城市东西向交通干道“京汉大道”及武汉轻轨1期。地处“夜汉口激情飞扬区”与“新武展都市经典区”交界处；紧邻武展、江汉路步行街两个繁华商业区地理位置：传统冶商业腿重镇浓的汉总口，醋历来领拥有汉强大虾的商混业优挖势和遮固有幕的经掀济基脆础。政府六政策泻支持参和十炎一五沸规划崖，王晴家墩CB吹D规划勾的出祝笼，抗旧城脑改造密的规道模化炕进程挽，使食得该沙区域泻逐步筐确立继了在炭武汉隙楼市沫所扮员演的黄角色——商业晃重镇唤，房卷地产尺投资僵的最驼活跃置区域。区域软认识万科金色家园国贸商圈江汉路商圈汉口填最具续价值饱的城据市中且心，疮高速悲发展诉中的间城市甲核心江汉火路步己行街轨全长12件10米,分为5个空返间节浮点：融江汉可关、屡黄陂中街、售鄱阳撒街、疾花楼礼街、既中心市百货在，每成一个保节点丸都有拣相应锡的设探计思山想、棚布局打和设详施。江汉轮路步欣行街携是武冶汉与戏世界两商业姻接轨朝的窗吗口。测同时垫也将麻建成富将成青全国螺最长秘的步默行街。武汉匀广场克及世严贸广炕场，例既是棕高档饭商业裂中心避，同伸时也兔是商扭务办帮公核名心区析域，酒时尚贞先端趴人群相云集区域夺认识——商圈骑交汇解放大道京汉大道轻轨车站单洞三路单洞路前进四路前进一路C8B8西B8东公交车站轻轨城市念主干肉道交跟错于德区域势，道贡路赋哨予区秤域的借不仅临是交敏通通野达和唐辐射同时省包含秤城市盖生活界的文志化产阅业特皱色及狭时尚柿功能解放碎大道辈、京增汉大搭道是学汉口掉地区铲的主宪要城剃市干汽道，柱它的湾建设挎正合或乎城留市发峰展扩裂张的劲轨迹瓶。解放锄大道缺是汉咳口地针区主召要的交通伤性干黎道；建于19运98年的荷京汉熊大道凯则将车成为症汉口颤地区贪主要昆的生活娱性干被道，提廉供舒宜适都喊市生起活的裹供给浓。高架轻轨况铁路段是武胖汉第质一条肯城市爹铁路抓交通登线，轻芹轨开饥通，蜡新的情城市本功能衣已开坚始向轧京汉堤大道素沿线挎地区伐聚集区，并伯能够孩吸引纷大量聋的人踩流，焰促进尿沿线崭地区统的开鞋发建辆设及梦城市超化进咳程的呈进一蜻步推娱进。骗在现双有的策时尚雅文化勾产业底特色桥的基颂础上弃，京汉倘大道蝇将规智划形致成代哀表武昏汉市服最高邮环境帜景观捐建设辩水平惨、体衡现城舱市青之春活恢力的叶时尚规文化语街。区域指认识——交通娇意义随着仇旧城攻改造产的推被进、挥政府狸十一乔五规超划的评提出剩，王即家墩CB抛D方案光的出鲁笼，06年武哨汉地酷产市争场体比现出好明显搁的“城市摊中心堵价值阴回归径与升乒级”的态栗势。随着雾城市触魅力旗的展幻玉现，重文化湖时尚街生活倚方式馒的集纳中丰焰富，京汉雹大道拉沿线翻正开愁启一搜场新顺的城退市复金兴运群动。逐年震升温忙的地鞋产热评潮推漆动了弦区域劝价值凤的释蒙放，武汉稼人骨子希里的柜对城街市追获逐的滩情节傅和对身繁华幻玉向往并也由骨此释放。京汉间大道盈沿线猎的中荒心价算值回途归区域颤认识——区域立与人未来洲的“动感忘地带”——京汉使大道硚口路茶文化赏玩区——（硚口路——武胜路）

结合武胜路至硚口路两侧已有的茶文化一条街，开展茶文化品尝和娱乐休闲活动。新武展都市经典区——（武胜路——友谊路）

以新武展地区为核心景观，集中展现武汉市现代商业文化。夜汉口激越飞扬区——（友谊路——黄石路）

以武汉剧院为核心景观，作为标志性的文化活动场所，利用其文化辐射力，整合区域内酒吧、演艺场所，展现大汉口夜的魅力。大智路历史文化休闲区——（黄石路——三阳路）

以大智门火车站站房为核心，改造车站路、京汉街及相邻的辅善里，延引吉庆街民俗文化，修建特色文化休闲商业街。永清教育文化区——（三阳路——黄浦路）

结合现状优秀教育资源，扩大教育事业发展空间，配建相应书店、网吧等文化产业，营造书香氛围。夜汉口激越飞扬区——（友谊路——黄石路）突出精文化屑建设独主题盈，围驰绕轻勤轨站俊点换蓄乘设可施的熔布局似建设量，全怀面推润进京叔汉大唐道沿牲线的抵旧城苗改造律，发局掘、且拓展连公共杀活动狮空间枣和其同他动串感空头间，喜延续梯历史碌文脉池，适应杏时尚稀节拍疤，展辉现城解市现兔代活极力，镇张扬赔城市东个性害，形统成城救市中轧心区届新的“动感欢地带”。以时皆尚文氏化为蛇导向症，延振续城亿市历说史文氧脉，镇促进良商业金繁荣区域众认识——区域掩近期奔规划区域辽特征述归纳区域抱口碑持评价区域贪自身废条件区域滚发展荒态势传统莲城市怀中心奏商业携区，纲繁华陆的都玻市核些心，武汉煎最具稻价值垮的地济段之朱一，惠地价迫贵、宜房价主高、森资源码稀缺享受农“都穿市”桌生活泽的绝卖佳地躁段，答中心轧价值辩回归两大每商圈王夹聚该、配乏套极岁其丰喝富成征熟、肉多条还城市煮干道昨穿越具备区开放污、丰抵富的绕城市订内涵享受行都市批的价兔值在建某的城柴市规何划5大新萄区永清朋街教手育文眉化区匹、大糊智历祖史文打化休贯闲区联、夜匠汉口棚激情到飞扬泰区新武耻展都脖市经郑典区艘和硚身口路采茶文梅化赏不玩区城市星价值慨再创徒造，邪未来喷可期开放敞的都暑会中冶心、舌高价灿值的哗都会愁中心鸽、看割得见对未来吩的都看会中烧心周边涨竞争璃项目脑分析重点子竞争季项目想分析微观姐市场较认识永清城幸源雅城中侨观邸天下汉府国际公馆华清园兰陵大公馆新世界中心新华西美林公寓金都汉宫世茂锦绣长江融科天城台北名居紫晶城澳门名作周边淋竞争薯项目束分析永清仁城位置毕：汉匆口解态放大备道13碌40资-1号建筑窗面积大：20万㎡总户爱数：15弊69容积蒙率：7.旱38产品侨类型野：高书层公倍寓装修鼓状况冰：毛商坯绿化电率：30姜%均价插：60渔00元/㎡主力桨户型枯：10蹲0-聚11链0㎡两居牢、14紫5-逗16获0㎡三居主力津户型舟总价谱：两居60顺-6寨6万，丘三居87瓶-9母6万周边议竞争毙项目距分析开盘莲时间利：目寇前未小开盘途，06年12月开神始内书部认昏购销售姓进度怕：共86眠0套，凭已认姜购70倍%，约60劈燕0套主力聪客群贯：以脾永清窄片区酱内机赠关和策企事磁业职绵员为允主卖点贩：地载段——永清士片区浮内环蔑线内氛围——新永做清旧分城改鸡造中缴首个研高档泡居住进区，懒倡导佳高层酸新生搁活理盈念环境——临近鼠解放盾公园种，距润江滩扮距离妄较近点评积：优势虽：完核善的结交通赏网、南成熟梦的生评活配侮套，授城市炊核心缘瑞区的造高档可项目绿，有阵一定彼升值省潜力主诉誓求语绪：“我在灿中央锡，用弱心雕吸刻时亮光”永清级城周边束竞争静项目齐分析新华食西美故林公够馆位置纠：汉夺口新祸华西鹊路10佣0号建筑票面积胜：12椒.3万㎡总户踢数：10堂00左右保（一庙期）容积汉率：2产品拒类型丝式：小盟高层娘、高驱层公揉寓装修沟状况追：毛曾坯绿化旧率：35找%均价肯：53泄00元/㎡主力洗户型差：11贝0-娘13瘦0㎡三居主力幸户型口总价唉：三点居58咸-6稼9万周边亦竞争帮项目谈分析开盘论时间嫩：06年11月销售毕进度束：已汤售10驰%，65套左忧右主力暗客群上：以虽西北奇湖与恒王家顽墩商够务区修工作盈人员渐为主卖点畜：地鹊段——与西绍北湖芦与王率家墩剩商务适区相监连，退临城闯市主锣干道——新华美路产品——户型酷面积割适中箩、园乱林式卫景观俗设计诱与主喷体建厅筑相敌融合品牌——整个赶项目拣由知抬名公帜司联没手打隐造点评风：优势逆：处浆于CB详D中央轮居住闻区内饺高品铃质项渣目，讯稀缺愈的低音容积理率项迫目主诉米求语计：“再现层城市甲主流袖生活”新华贷西美拆林公灭馆周边祖竞争圆项目俭分析天下乘国际瓦公馆位置站：江帜汉区葬台北辜一路摧特2号建筑药面积乐：6.格7万㎡总户算数：23幅0户左扒右（宜一期茂）容积万率：7.尽39产品雕类型恼：高不层公股寓装修骆状况朗：毛团坯绿化蚕率：30死.1殿%均价捞：75除00元/㎡根据示面积情不同木，面磁积越维大，州单价烈越高主力仆户型油：20捷0㎡四居主力通户型胶总价裙：四惩居15蝴0万周边晋竞争渴项目活分析开盘钉时间眨：未鼓开盘禽，06年12月开国始内祥部认件购销售摆进度电：共23变0套，此已认与购30允%，70套左琴右主力色客群奥：高女档人续群卖点止：地遮段——位于井台北究一路效，靠因近CB附D，临够近新辨华路雷、建庭设大秆道环境——北面乖是喷螺泉公累园，傅南面锐是小决南湖仆公园刷，临执近中葛山公敌园，常周边粥景观吩好点评春：优势宏：高允品质购的豪狐宅项迁目，群主卧斩套房金设计摊有特杂色。主诉爆求语直：“贵族衡走进扇来，蚂或者庆走进垄来成授为贵叙族”天下舅国际谱公馆周边俭竞争拌项目聋分析世茂上锦绣碌长江位置固：汉计阳江欠滨大拌道18够8号建筑除面积桐：16幸0万㎡总户译数：80冒00户左犯右容积烤率：2.布82产品座类型闻：高蹄层公业寓装修辅状况祖：毛埋坯绿化捧率：41封%均价琴：1#、2#、3#眉80色00元/㎡2#、5#班10慎00济0元/㎡（含20急00元装逢修）主力捎户型妇：95六-1浊20凝㎡两居主力虏户型题总价舒：三醉居76柳-9疾6万周边激竞争口项目迈分析开盘谋时间估：06年10月销售波进度宗：开晓盘销雕售10牲44套，呢已认锈购30蜘%，30洪5套左寇右主力晓客群批：高个档人禾群卖点莲：地佛段——临江宿一线钉江景计位置品牌——世茂霉集团催，知黄名开辜发商侍，以消打造喇高档恳项目裙著称大盘——总建单面16钥0万，涌分三较期开冠发会所——配置机了11司00督0㎡的超狗五星比级豪狐华会定所商业——高档未、齐积全的驻商业宜配套枯，超刑五星钞级酒唤店、5A写字寨楼，sh番op畏pi荡ng蔬ma祖ll、时尚匆商业蓝街、忆幼儿庄园等点评关：优势都：世烛茂的婚品牌索号召趟力加映上一摆线的培江景翠位置济，实和现了尽很好哨的销滩售业激绩，孝打造坟了武锻汉的单高端蚕富人蓄区。主诉平求语钉：“世茂-滨江敬生活”OS穴CA投R”开启含全球轮名流盖生活虫盛宴世茂尘锦绣我长江周边蹦竞争恢项目捎分析金都寺汉宫位置尤：武吸昌积帮玉桥坟临江典大道66号建筑惕面积刷：30万㎡总户弱数：12别00户左旅右容积下率：2.辞1产品奖类型惠：高亲层公想寓装修姑状况步：毛拒坯，凤部分牢精装绿化训率：65李%均价万：江劫景观天景房10似00固0元/㎡非江悼景房80掩00元/㎡主力交户型时：13现5-犹16福5㎡三居主力验户型洒总价露：观预景房鸦，三颠居13顺5-宗16秤5万非江克景，采三居10絮8-焦13第2万周边凑竞争胡项目讨分析开盘腾时间挪：06年12月开敬盘销售北进度晶：共63叶6套，然已认悦购7%，45套左顿右主力租客群注：高怠档人许群卖点劈燕：地爆段——临江还一线驶位置建筑录风格——弧线伸立面剂配合浊蓝灰披色面斑砖和挺玻璃嘉，时研尚大熔方园林——5万平劈燕米大炭型新蚕中国张园林旷景观龄，高棋达65蝴%的绿短化率会所——28购00翻㎡高档狗会所捏，设拘有网遍球场刊、篮罩球场抖、室玻内恒苍温泳标池，无露天笋泳池梁、幼儿迅迪斯雾尼等高附锹加值——新风融系统桑、德病国进饰口塑狠钢窗代、LO晴W-术E玻璃眨，意浴大利旱燃气涛热水完炉点评生：优势办：临低江位吐置优椒越，借产品然做得街很好锤。主诉胖求语斯：“百年坦奢华庸场所”金都糕汉宫周边钞竞争址项目日分析中侨命观邸须（四诊期）位置陡：江抖汉台踪蝶北一伶路31建筑饭面积炮：-总户睛数：45旁2主力螺户型社：16描0-胆20坚0预计池价格御：-装修挺标准尿：精死装开盘落时间厚：07年3-撇4月其余续信息漆不详周边挥竞争织项目抹分析其他骆可参朝考项如目周边输竞争锦项目久分析序号项目名称开盘时间产品类型装修标准建筑面积（万㎡）均价（元/㎡）主力户型主力户型总价（万元）销售率1澳门银座06.9高层毛坯2.8570025-6014-34-2幸源雅城06.9高层毛坯3.25200三居100-118三居52-6145%3台北名居-高层毛坯2.8530050-11526-6010%4华清园06.9高层毛坯135500两居90-10049-5550%5兰陵大公馆一期05年2月高层精装5.27000（含400装修）一居45-60一居32-4275%二期06年6月6紫晶城05.10高层精装4.6580030-100（一居-三居）17-58万68%周边蓬产品志供应抄面积览以50惧-1振00瓣㎡为主萄，与崖本项部目C区存酷在一夏定竞教争，12清0—15伐0忌㎡的产劲品供霉应较网少，国对于尚本项逐目三之居来质说是鲁个利私好。45-60㎡50㎡25㎡100㎡75㎡150㎡125㎡175㎡200㎡澳门银座中侨观邸幸源雅城华清园台北名居兰陵大公馆永清城紫晶城天下国际公馆25-60㎡100-118㎡100-110㎡160-200㎡30-100㎡50-115㎡145-160㎡90-100㎡20万80万60万40万100万90万120万140万200㎡周边迁市场互供应阁面积差异缝化机皆会周边良竞争晋项目猴分析强竞立争区旅间周边困产品个总价逐主要病集中棵在26续-8毅0万之阴间，劲可见稳区域厕主流迎承受妇能力绸仍然塌相对屠较低兴，本衡项目倡总价召约在70统-1邪00万之征间，近略高病于周荒边市爱场项宾目，烧竞争陷中存徐有压师力。14甲-3汤417斩-5枯832桃-4上226园-6星050㎡25㎡100㎡75㎡150㎡125㎡175㎡200㎡澳门圈银座中侨豪观邸幸源赠雅城华清存园台北豆名居兰陵池大公逼馆永清鸣城紫晶执城天下毁国际钥公馆20万80万60万40万10延0万90万12躁0万14渴0万49梳-5掀552择-6趣114肤0-昂17价687母-9抬660京-6煌615船0周边香市场位总价周边饶竞争怪项目染分析根据线武汉眯人的酒生活母居住向习惯柱，分奔别居摆住在沾武汉绞三镇淹的人渗，由随于长射期居搬住，丘早已扯习惯揭了当茧地的委环境透，有缝较强谷的地森缘情份节，李很少林迁至寄其它葡区域凯。项目扔所在招区域跟分为密：江调岸、集江汉锅、桥娇口部谱分，蹄由于篮桥口耽距离除项目华所在钥地较形远，胡且江松岸、蹦江汉卖为主城要居作住集胡中区宵，故奴来自途江岸漠、江拆汉区戚域内粗项目梳的竞挽争相雾对较疼大。茫总体滩来说械，整款个汉堤口区乌域的屿项目迫皆会闯对本笋案造务成不耍同程建度的慎分流——形成充相对封闭爆市场湾、全嗽线竞唱争的局珠面。对于封闭舒市场朴、全腥线竞运争的局芽面，嫩项目卖营销响的重絮点应具该是皱：“首网推知贺名度扯”。周边线竞争弃项目研分析融科·天城融科·天城见项目紧由融辆科智唉地房菊地产勇开发始有限哥公司日开发掘。项目级占地贩总面液积12剂85漫00平方播米，因容积罩率4.跌0。总桨建筑浅面积45严18经00平方咳米。践由香烟港何腾显毅即设计姥事务捕所、际武汉各建筑臣设计蛙院进拾行建希筑设艰计。——具体让产品蕉情况爪不详座。融科蚂智地保将以IT精神,专业央筑家的开薄发理胜念，灾将其佩打造篮为汉茎口区柳域内民环线磨最大匙的社览区。融科捞拿地劫时的捏楼面后地价班为12居39元/平方扯米，伤在手滥中放访了三妨年，琴预计07年5月左既右开六盘。施首期干推出10万平领米左禁右，原开盘括价格诞在60颈00棚-7繁00宾0元/平方饿米左各右。该项门目是扶我们敏最直捷接的父竞争留对手歪，在梯现有淹已知敌条件薄不完谊证的稼情况男下，学我们况可以喜从融灶科一谦贯的东操盘球风格昆手法缸上，摊着手璃研究盼其基催本特误征，话以指厅导我亩们的馒竞争砖策略朴。重点算竞争虾项目泻分析融科涨智地斑和联碰想联想袜，中蜘国企圣业的访旗舰辉，中采国最帜具国虏际化蔬色彩津的企撇业；联想智，中积国和碌世界物最著维名的脆科技袜产品迹生产宪企业初；融科呀，联男想控扁股公阁司旗撒下专半业从踩事房知地产疲行业随投资砌、开麦发与贺经营尤的全狗资子塔公司革，是绸联想遭控股梦在地累产领帽域的奇触角哪。２０书０３哥年，世融科这智地导进入诵住宅捆领域采，并智确立持了在厌全国猛重点厕城市塑布局忆的战竭略规蜓划。方时至叫今日司，已若相继臭在北烘京、售重庆禁、武妙汉、染长沙攻等地寄获取致了多素个项仅目，搬总开曲发建锄筑面销积超婶过了愤２０某０万帅平方巩米。联想性控股录进军柔房地击产领绿域，下其优游势是篮多年熔来沉果淀的品牌漏价值和资偏金实所力，维加之ＩＴ辛行业的多荡年经决验使梦之具皇有了脸先进婚的企症业经搬营理好念，释因此挠，承篇袭了姿联想烈企业下文化牢的融都科智杂地起梁点就惜比很促多房软地产执企业闯要高页，更担具市数场竞盾争力细。联想膏，是袭融科道智地咐品牌尚运作疫的先渠行武谢器运用联想架号召递力，舒实现皱价值秆转移是融格科地上产开府发的再一贯缝、首蹄要思查路重点料竞争龟项目朝分析融科蓄智地雅的理包念是“做行近业,跑长健跑”,目标阻是进掉入房萄地产徐企业慌领先饶行列,并最赖终成全为行揉业领鬼头羊眨。——融科盾智地堵总裁乞陈国苍栋做行垄业、夕做长害跑融科掏智地弱的开籍发理暂念，镇决定卖其项尊目运果作的喂总体弦基调——品牌割化操庄作，画平实吼稳健姓，规容模化饺运作成熟袜开发忠模式文推广婆运用重点贵竞争援项目僵分析北京赞融科·橄榄拔城总阔建筑奶规模轿为51万平狐米，姿地上屠总开喇发规叙模为40万平寺方米婚，其今中住满宅产冲品近30万平份方米核，全膝部规斜划为18层和28层的勉薄板撑。“高品冠质+宜居球型”，门是融锣科·橄榄贼城长冻期以歌来致竟力于邀为业医主实像现的案最优更价值乖。高品逢质意渗味着岁高质剑量的奏现代平化住班居，筛舒适抓是衡窜量居胆住的堤唯一肯尺度烘。纯裁板式席、薄慌、短众、宽贸的建壳筑特殖点，丹是充挽分展广现居幸住舒垒适度欠的产睡品设届计。北京渐融科·橄榄滋城模搁型该项婶目是固一个冠集高此档住窜宅、株公寓油和商目业的谱综合什体，蒸项目昨分三授期开奸发。重点呜竞争甜项目览分析对于拜“成锣熟开牢发模衫式推私广运悔用”萌要求凡而言跳，北啊京模罩式是充成功脑的、湖并且堪是可粪以借予鉴的卫。记录时间均价最低价价格描述2005-11-187300元/平方米元/平方米一次性付款、银行按揭、公积金、贴息付款2005-09-227300元/平方米6500元/平方米一次性付款、银行按揭、公积金2005-08-227100元/平方米元/平方米一次性付款、银行按揭、公积金2005-07-217100元/平方米元/平方米一次性付款、分期付款、银行按揭北京甜融科·橄榄汪城模潜型记录时间均价最低价价格描述2006-12-138600元/平方米7100元/平方米以上价格为二期（已售完）价格，一期已售完，三期价格未定。一次性付款、银行按揭、公积金2006-10-178600元/平方米7100元/平方米以上价格为二期（已售完）价格，一期已售完，三期价格未定。一次性付款、银行按揭、公积金2006-07-268600元/平方米7100元/平方米一期已售完，以上价格为二期价格。一次性付款、银行按揭、公积金2006-05-258000元/平方米6900元/平方米一期已售完，二期起价6900元/平方米；均价：8000元/平方米；最高价：9500元/平方米，一次性付款、银行按揭、公积金项目肚一期画销售梅情况项目香二期窝销售辽情况重点捕竞争估项目刚分析北京像融科·橄榄伴城模岛型该项仆目位膨处北终京望阔京区年域，神是新搏近崛疮起的毯城市跑副都孝心地侵带。该项快目入织市时饱，望京蚂区域虫的整埋体均僵价水垂平在75婆00元左钩右，械而该馆项目肌以71觉00元/平米倒的价估格进费入市邀场，受诸到较皮为热免烈的骡追捧圆；二期后项目碍入市渴，望骂京整顽体均前价水锦平已震经达挂到85唉00以上比，该蜘项目偏仍以相低出50尾0元左掉右的织价格捕入市廉。销售明期内滥价格智调整凑幅度役不大蠢，偏芝于低绢稳。重点较竞争数项目陶分析项目独两期错共推加出住丙宅17谨95套，腿销售崖期约12个月拔。两期白共实鸭现均主价80炎87元/平米铺。月攻均销仿售15滋0套。成绩芹较为病突出讯，但价麦格相送对较箭低。两次厉销售国，均有议较长令时间弹的蓄桶客期——5个月亚，同题时有返较大编规模驰的广犬告跟巩进，状据统绸计，繁该项垄目的逼广告杂推广唯费用疯达到走了2.静5%。这炭也是趁该项树目能公在开滨盘时犯大批夺出货残的主适要原涉因。北京贯融科·橄榄臭城模践型重点偶竞争艰项目联分析北京乡丰融科·橄榄监城模误型运作滥归纳——项目各销售膀价格乞偏低在于市圈场平峰均水羊平，脚销售滚期内惹不会诊有过屿大价江格调瘦整动绿作，缺整体姨手法节趋于石保守汁。销售垦速度千快，将与之篇匹配彻的是叠价格悟变化看慢，辅对利蚀润最旱大化什的追畏求看廊上去纲不是闹十分阀强烈离，受狐“做葬行业挠、做嫩长跑闻”的响运作斯思路位影响饺较为难明显。蓄客恒时间崇长，剂广告待投入冷力度圆大，凝这是大品牌夺运作疫的前粮期阶杆段的因必然样经历馒。整体牙运作般过于响平稳煌，价谁格运写作保舟守，温对品仪牌追泽求迫魂切重点叮竞争看项目记分析奉行身联想娱品牌突的价池值转燃移和般互动罪原则骗？武汉葬融科页，连马同幕教后的目联想往为武岁汉地寄产市浸场带捎来国际兴化色歇彩和子科技算化、颠时尚播的元掌素？运用牢社会怖对联毒想的门科技秘、国沉际化腥气质盾的认页同，猴在营销侨上打仰通与谣知识致青年宝、企国业白膜领和砌项目灵交流尸的独插特通塔道？通过袋与项盼目自宿身资价源结铁合，货进行如适当熊的科倦技化他与国较际化者产品畏的打裕造包槐装，份融入孝科技吩元素表，把项当目建赠造成洲为区裤域内俱有一豆定领酬先水熄平的翼时尚程产品？并恐以保愁守价袜格实族现销猛售？４５职万平榨米大砖盘的翁入市兰，启锹动较催长时兼间的兼价值详塑造框程序孔，以有期实蚁现品行牌与仅产品叔双料妈的价她值认伶同？武汉微融科·天城享猜想谜：与融衫科项煮目的健总体钢竞争拣策略荒：借势荐万科政品牌乎自然意筛选葵。差异构化的屋产品雷推控窑原则给及单奏总价撒的错通位配评合。精细赚化市赠场营廊销运仰作手典法与勿个性阵化项达目的循组合荷运用培。重点犁竞争绒项目牌分析掌握协市场袭机会彻并充嚷分运旧用，哪以运晋营城册市改剪变生光活的圆角度碰实现塑整体臂开发扶过程璃；增强厚项目占操作蛾的可句控性萌，处用理好粘与政困策导戴向及信竞争将对手敏的市陪场压五力；突出咸项目咳品牌足及产上品的谜都市太价值顷共鸣平，建近立持诱续的吴、多惨角度告的市纺场沟棍通平其台，职是项架目营迫销的决关键幸。市场忘分析夸结论周：第二温章陆金色刊家园（产弯品分挖析及秘项目榨定位怒研究舍）万科亮金色萌家园草解读眠及操退作要傅点分随析武汉权万科助金色矩家园安项目粥分析浓及定穿位武汉厅万科累金色耐家园惭项目桶客群医分析万科侍金色肃家园艳解读京及操姥作要吗点分棵析——万科墓金色到家园丹解读武汉词万科弓金色农家园遇项目较分析屿及定炼位武汉挂万科仙金色锐家园论项目哪客群驶分析社区罚位于孝市区莲成熟年区域赛中富赔有潜险质的催地段描，拥烘有便厌捷的管交通欧路网窑，周跃边配棚套成踏熟，从生活凡设施逼齐全夜；社区沟拥有塑向城裁市开挖放的游商业鸭街区脑；社区疾拥有火一群堪积极脑、时槽尚，令具备扣较高大素质薪，并这与城更市共巴同成杏长的内社会贪新锐矛。金色滤家园竹产品续线基于寇多年盾住宅撞产业瞎开发乒的背昏景，嫁万科贤形成肝了三势个成饮熟的敏产品源线城郊匪系“四季婆花城”城乡金结合齿部系“城市灶花园”核心黑区系“金色胜家园”7个金短色家旨园项慕目深圳续金色臣家园茄、南她京金碰色家脂园、坛成疲都金帮色家详园、难沈阳民金色炒家园祸、闻佛山捉金色裁家园恳、广执州金救色家匹园、瓜天问津金填色家逃园；金色好家园丽在中滥国12个金哀色系筑列社久区深圳兽金域戚蓝湾请、广行州金也域蓝抢湾、草珠早海金暮域蓝策湾、嫩成都魄加州府湾、泉广州她荔景险花园巴、武衡汉普撤天、交东肿莞运花河东1号、坏北京度万科后星园堂、膊上海搅华尔内兹、米深轧圳荔功景花灰园、戏天惑津都纠市花主园、蜓天津偷金域秤蓝湾天津金色绸家园“共生并城市”的理抓念人与社会对共生人与建筑的共生内部与外部的共生住宅与商业的共生历史和未来的共生理性与感性的共生人与发展的共生共生城市强调产品品质化与均好性新颖的规划为社区带来活力和生机人们与城市的沟通提供便捷安全，美好的保证为强调城市高价值区域原则创造与城市发展同步的的居住环境金色偿家园县的价经值体弊系金色侵家园吧系列——外部辛资源位于企城市始中心敢区——城市梢价值交通筑便利茎、配顶套齐会全——成熟疯价值建设毁用地哀有限——稀缺垃价值土地呢及开感发成丧本高——物业价值城市推发展言速度素快——未来蚀价值深圳课金色女家园城市油性成熟哲性稀缺垒性未来阶性金色词家园投的价错值体殖系金色挨家园培系列——内部盏资源万科碎的品寒质保匆证——品牌顿价值均好通适中衔的户荷型——实用涂价值成熟示的物此业管卷理——服务逐价值质感规的空誉间设滴计——建筑陕价值开放粱的商监业街岂区——商业骂价值精英裂的都钩市人辉群——客户拖价值武汉搞金色挤家园现代烦实用岸性品质卷品牌城性城市锐开放筐性精致判客群金色蒸家园炎的价听值体糠系金色谷家园虽系列——看得阔见的鸽未来夸价值价值命提升珠平台擦：与外浸部资甩源的拣无限转对接坑：——中心毒区域叼的核究心价额值直魄接体照现城兆市发通展的耽脉搏能；与区拖域物倡业价遥值的筋和谐球：——开放栏的商扶业街键区搭刑建了命一个放区域作价值尺提升地的展辰示平企台；与掌拘握城钢市发茅展的紫精英峡人群眉同步烂：——我们格的客查户正属是与赢城市赏共同选成长帽的社妥会精蛙英力幕量。万科网金色冶家园鸡解读凉及操落作要秆点分巧析——操作牲要点晓分析武汉鞠万科旁金色希家园香项目涝分析处及定初位武汉雪万科写金色放家园谎项目捆客群上分析远期项目页商业发展钞目标保证捎高品竹质，宏提升卧社区解形象完善戴商业六功能航配置岔，带亦动住碍宅物牲业销斜售进擦程借住股商业学运作治对接框城市脑发展战，拉巴动项今目未冒来价缩慧值中期近期注重仪开放圾型商架业的污全盘抬操作注重梨目标弱客群尿的同京质化其、阶邀段化丛及差踢异化叔推广对该参区域捐的物剪业价呼值及锦增值虎性认仅同，捎集中电于早雄期价值经认同社会铸新锐轿、望忠子成网龙、喊富贵渐之家善三者欺的结不合社会款属性政务叼中产遗、实贪业中储产、卸职场郑中产芒、文虽艺中乱产结慕合对项弦目产香品及收规划惑理念康认同欺，随弓推广沟增强市场朴对项挥目品林牌认拐知度秩，随感项目剃增长蚁而增要加品牌诉感召拾度品牌月忠实介追随壤者将北是前漂期客折户引愁爆的炮关键罢点价值棍认同氧属性社会划属性品牌等认同勺属性区域领认同轿属性忠实饶追随昨者引您爆产品姐升级价格翁升级客户精升级产品末线：需实用答型户娱型占伯主导阻，逐惯步升亮级至橡空间号尺度畏较高赚的实杰用户巡寿型产惜品，群产品响价值塞决定段高端调段价脉格的鄙市场荷位置殖：价格不线：接产品梨线决腐定价呆格线可逐步舅升级疫，对融应产州品价锹值，挑单价守将具茶有高鬼端特语征，闲并且冤借区垒域核山心实筑力，其树立扭高端甘姿态考亮相炼。整体践价格臣特征五将决肃定项志目的龄价格遵成长无因素戒，未煎来走下势呈截持续绢上扬历趋势匪。客户膏特征脾：项朵目核含心价猫值区肠域特店征、显实用伟型产稻品线勤与高番端价压格的俭导向辨，决流定于江客户牧是社叔会的僵中坚调份子哈，他状们是完新经征济增煎长区恢域氛龄围中未，新疏经济巷时代货的新咽富阶池层，采平日碧奔波赴忙碌轰，从互内心河渴望示生活电享受束，与馅社会睬及核山心的零区域熟价值书联系嘱紧密颤，希惧望找对到合阴适的宵空间荒和方垦式。价值汤线：晚项目涂品牌念及城划市发肠展直岩接影蔑响项拆目价拉格客户眨升级注描述全：社会型新锐都市要成长到型财垒富新挖锐人液群望子勾成龙富贵置之家比层面炮内的恨望子约成龙精型客测户富贵专之家有实见力占羡有核挽心资巴源的塌富贵毙投资章型客晃户注重逗产品妥、价恋格及小客群哄的交轻错性武汉赔万科谋金色策家园漠项目贵分析戴及定互位万科或金色完家园测解读朵及操幅作要锈点分涝析武汉堤万科腹金色捞家园胃项目牺客群翠分析城市边价值谷：老列城区/内环奇线/双商射圈/临轻溪轨/未来志价值某：城誓市中宁心/“动感袭激情”/过江扣隧道/汉口絮→商走业集忌中区竟（老蕉武汉鞭城区锄）；城市浩内环浪线内墓；毗邻筝城市过东西侦向交千通干通道“京汉田大道”毗邻供轻轨1期；京汉挥大道振被武炎汉政副府规胸划为枝城市“动感违地带”，目蝇标地伙块地娘处“夜汉擦口激威情飞索扬区”与“新武刷展都仰市经膀典区”交界鞠处；紧邻守武展捷、江吓汉路渠步行道街两保个繁热华商豆业区待建桂的过个江隧跳道区位渣解读止：解放大道亚洲心脏病医院协和医院惠康里小学市一中学市十九中学市三十四中学市十九中学单洞街小学国美电器中百仓储大福源超市城市顶价值增：老摊城区/内环辽线/双商释圈/临轻阳轨/配套绞齐全/成熟药便利未来劳价值烈：城纲市中垒心/“动感绞激情”/过江祸隧道/无限袜生活/都市你核心商业犁：武霜汉广明场、央世贸晒广场孔、SO匙GO购物形中心岛、新鉴世界妥时尚食百货挽等；矿江汉藏路步判行街因、汉男正街省小商驰品市请场等肚；国饲美电惜器、园中百帅仓储概、大今福源励超市竭等大绑型超使市。医疗兄：亚绩洲心很脏病宵医院吸、平筝安医山院、雨协和身医院逼、同翠济医麦院、庄市一荒医院担等银行榨：各趋大银吧行；餐饮台：各廉色餐登饮。教育:江汉见红苗押幼儿富园、颈滑坡沟路小习学、肃红领编巾小厕学、绝铭新等街小岁学、丝式华中霜里小处学、厘武汉恩市第凶一中冶学、丽武汉派市19中学旗等区位馋解读赞：规划第解读愁：整体坊地块营被交既通分泪割为3块，抬不利椒于整鞋体布造局及造景观坑规划沾；临街拖面积姨较大赚，适方合规亮划中呆的2万平城米开叼放型育商业虾；绿化耀带及参底层友商业谨可作温为过页渡带糖降低签外部但环境钻对住压宅的潮影响暂，提针升住画宅品歪质；建筑破形式皇为32层点怨塔、16层板堵楼，疑户型厘设计禽均好端性强狭；创造低一个锋与城平市长慎期和笛谐共励生、煮共同伞发展蛋的社盼区；提供篮了一利种开垫放、决交流份、积详极、扩时尚昏的现酿代生抗活产品漆价值雾：现晨代时己尚/户型铜均好/阶层赏同质/较高果品质/开放沿型商谱业/未来柱价值黑：同偿城市忌和谐站共生/都市匹无限帽生活时尚瓦工业菠感的枣外立诱与城礼市发张展相超协调绩，与是目标租客群储的价各值属辩性协坑调；点塔车及板篮式高章层相朝间相惊对而垒立形讽成伴蜓侣建谨筑，邀提升冬居住辈感受蛮；开放慢型商救业较倡为灵取活的曲外立厚增加受商业康的价牧值感芬，并同通过另架空肠层与求住宅暂相对春独立响而和标谐；实现绸与城诉市共凤生的幼建筑爽有机剧体。建筑盗解读课：建筑至价值梳：与摇时代欺共生/与建缘瑞筑共忙生/与客貌群共法生/与商匠业共盟生未来番价值凳：与慰发展催共生/都市酒有机押生活槐空间附加街价值晋：武园汉万压科品茂牌/精装促生活/高质广物业忽服务正是姓这样栗的金色宝家园，它挎能传昨达出咱很不剂一样刘的角保度,使普赤通事身物变刮的丰微富有齐趣正如恰我们哨热爱艘的城感市生微活！金色拖家园先，与城尚市共墨生的海理想金色峡生活萝属于改变拘城市造固有纱天际营线的厨质感站建筑过。金色滩生活捞属于主动肆向城喉市开蛙放的借商业仪和街枯区。金色汽生活改属于自由统与城绝市沟喝通的冬无限逢生活森。金色轰生活胜属于锐意苦进取早的新眠都市徐精英下。由此饥，我货们看虏到……武汉违万科革金色针家园透定位——金色融年华催，都市浙魅力/都市智价值/都市峡主张/都市吴精英的聚寄集地目！武汉戚万科归金色宅家园乌项目谁客群妇分析万科瞎金色羊家园干解读栗及操扯作要惑点分唱析武汉窑万科孔金色幸家园浙项目店分析专及定兴位吴鸣示，男若，27岁，列广告抹公司旋设计收入咐状况踏：月链收入40顽00元个人锁爱好源：健邮身目前桐居住受：与剑女友源在航骂空路淹附近壁租房心理咸状态猴：和馒女友荣已经灾到了辈谈婚矮论嫁摆的阶嫩段，厘拥有需我们返自己店的一裳处小奸天地视是多替年来的梦饺想。集今年吨已把惠购房查提至腾当前毕大事螺，经萌济温钉馨且奇又不炮失品辜质的刊产品往是我们东的首斧选。购房遣需求摸：地渴理位虎置要业好，海离公梨司较荷近，趁最好龟能够饺集购垒物、胳休闲损等设汤施于凡一体程。邻居的辽层次佳和年凤龄与诊自己敢贴近钱，容乱易沟她通与炼接触绣。准客避户刘大咐维，截男，30岁，酒高校恨教师收入皇状况户：月童收入50着00元以须上个人航爱好航：保香龄球家庭少构成隶：妻廊子、听女儿赔（2岁）目前慌居住签：与怒父母蹄居住合御景迈名苑心理形状态钓：和芹父母辉住在岩一起摧，总梢是会低因为欺生活束方式龙的不昨同而少感觉状到不躁方便款。购房瞒需求沫：离盘父母距家较陷近，皱彼此闪有个匠照应岛。最外看中观的还灿是房