房地产项目营销策划报告

武汉山水文园项目凯亚房地产开发有限公司1.项目概况2.销售力分析3.卖点整合与定价策略4.营销办法5.广告推广目录武汉山水文园项目武汉山水文园项目武汉山水文园项目武汉山水文园项目光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；1.项目概况小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感1.项目概况小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育1.项目概况

山水文园

——仁者乐山，智者乐水1.项目概况其一，“山”，“仁者乐山”其二，“水”，“智者乐水”其三，“文”，毗邻著名学府其四，“园”，一语双关2.

1.市场势态分析

小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线已开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进……区域配套档次提升。2.1.市场距势态分析项目建筑面积（㎡）已经推出量（㎡）主要在售产品位置未来可推出量（㎡）葛洲坝世纪花园46000066266130-142平米三房东湖高新区珞瑜东路森林公园对面60000恒大华府720000160000130-330平米三房、四房东湖开发区马鞍山森林公园对面70000世界城二期60000080-100两房、110-130三房东湖高新技术开发区光谷广场东100000保利华都56000018000069-91两房、99-130三房东湖开发区虎泉街下马庄50000金地中心城3200009800089-93两房、103-116三房雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）40000紫松逸景华庭150000090-120两房、140关山大道90号（鲁广关山超市）旁）50000丽岛漫城1430007050060-100两房、80-150三房光谷大道西侧（国际企业中心旁）72500清江山水7400007400085-103两房、90-132三房南湖大道和民族大道的交汇处70000中建康城2700006500087-96两房、86-120三房武汉东湖开发区关山一路一号50000锦绣龙城82000038800083-93两房、100-130三房光谷两湖大道与中环线交汇处80000当代国际花园60000024700077-103两房、129-135三房光谷大道78号60000当代卡梅尔小镇300000081-92两房，98-130三房光谷大道与光谷一路交汇处70000现代森林小镇3000003600090-100两房、130-140三房光谷大道与城市中环线交汇处640002.1.市场济势态分析项目名称发展商地理位置新凯山泉居武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号保利华都湖北保利投资有限公司东湖高新区虎泉街下马庄金地中心城东湖高新技术开发区雄楚大街908号湖北天地房地产开发有限公司新都汇武汉市洪荣物业发展有限公司洪山区珞瑜路727号当代香颂公馆武汉当代物业发展公司洪山东湖开发区光谷广场东世界城米兰印象武汉市利嘉置业有限公司东湖开发区光谷广场东侧2.2.主要协竞争对手喘分析区域糕内各左相似偏项目项目名称总建筑面积已售面积可售面积新开山泉居4万3.88万0.12万保利华都56万55.13万0.87万金地中心城31.7966万31万0.7966万新都汇9.9149万8.9万1.0149万当代香颂公馆3.3987万3万0.3987万世界城米兰印象15万7.55万7.45万区域浴内个挑项目石供应览分析2.2.主要掠竞争对手侮分析项目名称占地面积总建筑面积容积率新凯山泉居2.5万4万1.49保利华都20.1万56万2.79金地中心城7.7283万31.7966万3.89新都汇1.7045万9..9149万3.7当代香颂公馆1万3.3987万3.3世界城米兰印象2.7347万15万3.55区域认内个碗项目瓦基本淹技术何指标可以粉看出伴，该膏区域拨的项另目楼妙盘容奸积率漠大多复数在2—3.砍9之间允，产至品形骆态与罚品质佳有较轮大差殃异2.2.主要勒竞争对手疯分析项目名称报价（元/平方米）均价（元/平方米）销售周期（月）销售速度总签约率总销售套数套/月新凯山泉居6500元/平方米7000元/平方米243071261保利华都6500元/平方米8000元/平方米10212021072金地中心城7200元/平方米7800元/平方都汇7500元/平方米7500元/平方米225162255当代香颂公馆6000元/平方米6700元/平方米213391432世界城米兰印象8200元/平方米8500元/平方米12115015054区域盖内个柱项目脚销售柴情况赏分析2.2.主要慌竞争对手病分析项目名称主力户型户型面积一居二居三居四居新凯山泉居二居、三居50~6490.12~110130~154.1—保利华都二居、三居60~72.385.1~113.12150~162210金地中心城二居、三居——90.1~120.23125~140—新都汇二居、三居——92.77~128.8130~170.9—当代香颂公馆二居、三居57~70.8887.65~130.6135~188—世界城米兰印象二居、三居61.11~7080.44~118.8168—户型概分析区域刺内项筛目均佛以二惰居、愤三居巾户型诊为主回，以90—13睛0平方外米的护面积完为主件，适樱合于源三口征之家卵。2.2.主要邮竞争对手哲分析项目名称物业管理费物业管理公司新凯乐泉居1.3元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司保利华都1.8元/月/平方米保利物业管理公司金地中心城1.4元/月/平方米龙锦物业新都汇0.8元/月平方米新都汇当代香颂公馆1.2元/月/平方米武汉致高物业管理有限公司世界城米兰印象1.6元/月/平方米戴德梁行物业顾问有限公司区域狠内各具项目敞物业刻管理绳分析本区暑域内义的住罚宅物弟业管桥理费臭用除屠保利边华都捐和米边兰印刊象较滋高外珍，其巨他项羡目的生物业者管理粱费用疏每平仍方米1元左驼右。他保利换的物辰业水燥平在死市场蜜上具歼有较队高的侍知名饲度，蓝其物御业管佩理费永用相供对较陕高。2.2.主要叙竞争对手只分析2.3.目标桃消费群分程析A、年堡龄在35素--走60岁之彻间经谎济富柿裕或施有固包定资失产投游资看拣中江浑边位四置的沉中老鞋年人造；赔家庭务构成趣：1-询3口、仇中老钻年夫题妻或泻带一康小孩膛、单舍身中啄老年编。B、年梅龄在28增--挎45岁之队间事染业蒸比蒸日塌上月爸收入谊在50银00元以存上时故尚、应享受后在汉累工作炮的管纸理者懒或成宫功人个士；杀家蹲庭构互成：1-告3口、蛋中青凉年夫执妻或地带一俭小孩皆、单螺身中灯青年C、年攻龄在28渠--拣40岁之栋间冈，月撞收入50灭00元以妻上预，时讲尚、宁享受兽在高餐科技梳工业秒园工拣作的础管理足阶层斯。2.4.项目脱规划设计遭要点休闲绳广场寓意弟喷泉2.4.项目捎规划设计认要点2.5.项目SWOT分析S1助.项目誓背临柿风景密秀丽狮南望肉山，幕自然做坏境只优美森，区缘瑞域功漠能定泡位于侨城市活居住冈区，曲适宜韵居住爱；S2特.项目欢周边木已有非多个助小区略入住衣，人预流增谜加不早断提减升项间目潜声在价射值S3备.项目低所在拘区域朱交通务网络引完善浇，可罩达性知高，牌极大旗提高碍本项口目的肠交通叔便捷叔力2.5.项目SWOT分析W1般.周边肃小环趁境不卵容乐缓观W2铁.项目所规模确比较启小，霞难于藏形成2.5.项目SWOT分析O1鞠.本项看目所所在区墓域地泉产发是展磅违礴，西近年绿来招背商力脸度不阳断加简大，脏项目赚目标圣客户这群体咸不断还涌入顾，外翻来客誓户区授域认蚀同感苦逐步佩加强O2多.武汉磨的旅岛游发背展相赤当迅惨速，朵由此举所带历来的胸观光爹投资钓逐渐铸增加O3现.区域怨内居超民收安入稳要定，城经济予发展蚂迅速呀，市足场需缴求可烫挖掘舍空间淡巨大2.5.项目SWOT分析T1运.新凯年乐泉冷居,保利单华都,金地此中心役城等罢几个犹等竞蛋争对色手已糟经分鞭流了滨部分证客户赏，并灰与本陶项目胸形成滋正面舍竞争T2党.国家源宏观创调控引政策筒为武送汉楼申市发改展带票来不柳确定吓因素3.1.市场英定位根据岛本项肥目的慰自身灵特点饶和目隆标购袖房群叨特殊驰的身脑份、学社会蜓地位号和所尿处的启人生霸阶段层，我警们把蚁本项损目定萝位为碧：凸火显人蔑生至笨高境变界，思完美状人生佣超凡拌享受失的非知常住吨宅。朋总体抹形象市及市丑场定步位着柄重解设决住读宅在汪人们姐心目胡中的董核心骨印象“是什熄么”或“将是始什么”的问倡题。浩它必挡须迎免合市陪场与朗社会揪发展闯的趋布势，屯立足付于项妙目自数身的宇资源钉优势子，具辣有深赞度、忆广度僚和高炎度和辟独特沟性。3.2.卖点通过趋书法元、绘嫩画、茄雕刻传、文理字等饶方式饰，展才示现骆代城诸市休抽闲文描化。钻因为纤现代阔城市怖休闲狂文化属是与米现代宁人生俩活内榜容、沾生命瓣价值纺息息陷相关宋的文绸化，界是现宏代社闭会文狱明的污重要塌标志进之一污，其浩内容孟多彩捐多姿氧并不菌断的锣与时茶俱进膜、创闸新发岩展，仔观赏趋价值吉高，虹潜力嗓大，烛又与吨长廊仍主题删天然穴吻合津。3.3.定价忘策略项目名称报价（元/平方米）均价（元/平方米）新凯山泉居6500元/平方米7000元/平方米保利华都6500元/平方米8000元/平方米金地中心城7200元/平方米7800元/平方米新都汇7500元/平方米7500元/平方米当代香颂公馆6000元/平方米6700元/平方米世界城米兰印象8200元/平方米8500元/平方米3.3.根据弃周边券相似些楼盘比的价章格调短查（庆下表横）显筛示，吨结合咳本楼晶地理撕位置愧、周串边环线境及注所面碎对人晋群收骄入状盾况、肝综合始本楼毅盘开染发成醉本，埋依据叶国家鉴有关著房地山产法秤律政哪策，皮本楼杨盘价阁格将孕定位盈为中惰高档照收入遵水平痒人群返，户桃型采渡用采票用中穴等户陵型，遭既能荐满足厉大部泊分人污群对奴居住辨的要么求，融同时贪价格贷也控植制在歼所能冬接受甲的范共围，连约为60耻00—65郑00元/平方犯米3.3.定价个策略3.4.付款挑方式A、分熟期付气款，橡根据汇工程遵进度银设定妇分期兄付款B、银旗行贷大款：服首付30眨%；70观%银贷C、一冬次性惑付款扰，折鹊扣优肯惠。D、与灾银行之签定简低首逆付协私议，好促进颈购房哑业主醉优先斑选购宁本案3.差5.促销闯优惠A、开遗盘前起期可隶拿出膜部分肯位置绳及层很次较鹊差的既房子浮作为溪促销凤优惠,以达到卖聚集陆人气常之目钓的。B、促始销可枯活动赢时用缓部分任房子贿作为咽促销问优惠材，扩加大影搅响力揪。C、拿凳出数出套“边角友料”朝向抚，楼牢层较寨差房倘型进隔行促摊销优啊惠。D、在寒一定赔时间慎段内香进行哪购房佣抽奖贿活动避（送路相当善优惠鼠价值轿的房引屋面咳积、秋电器寇，或设出国叙旅游怠等）吗。3.6.价格时执行时间睬段A、第晴一阶绞段，奏试销伟阶段定价发原则姿：价携格暂胡不公柜开，腐试探迟市场朝反映浸。B、第祸二阶朗段企公开默期定价尖原则您：行杠情开斑盘缓秧慢上搁升，移保证善基本义运转笔资金键的回弓笼。C、第涌三阶跃段强销台期定价既原则脖：高战价塑限形象吗，付确款创额佳绩推。D、第毅四阶词段华持续届期定价原辉则：烦微利伞运作肯，盘通活余床房。4.营销尊办法第一够阶段涨：蓄目水期A、确纹立整岗盘营遥销方窜案及即策划敢方案啊的细尖部内归容。B、完践成销夕售人仇员的楼案前威培训演。C、完罪成案桌名的英设定尤及VI视觉哨系统元设计迈（名铁片、雹胸卡姓、楼累书、拆引导佳旗、客效果帮图等班平面歼设计嚼）D、完领成并滩确定抽房屋隆的交它付标最准。E、完拢成销放售部鹊表格劈燕化、碗数据贤化、艳管理汉化的概设计苦系统闷。F、掌酱握公冈司既速有客磁户资源料作匠先期算预定外。G、制胜定完垫毕广却告媒放体计盛划及椅公开欢发售些的传篇播方堆式。H、做弦好该昆阶段察上门逢客户拿的登咳记及睛预定骂统计穷。I、完震成现管场接纯待中笋心设县计、宴建造佣及布探置。4.营销乖办法第二致阶段况：开墓盘期A、完固成销拳售总参量的20堤%-策40荡%。B、完例成达治到第杏一阶鞋段的絮销售悟均价屈。C、集佩成掌严握来枝人来派电的桃分析耍及控怜制。D、实缺施楼咐层分栽层推仙出的球控制炊。E、根慌据试山销、缺公开系两阶狐段的锐销售茫情况剧，作泛出相沫应修酱正方阳案。F、在亲适量骆的平骂面媒浅体并广配合腾促销躲活动以之下塔，人危员销领售全权面展僻开（径现场消促销笋、人悄员拜浸访、励电话亩追踪膛、团展购拜缺访等挎）。4.营销栋办法第三读阶段尼：强味销期A、完坊成销已售总爽量的60堵%以上起。B、扩傲大宣竭传面遵，采吸取立抬体组烛合广波告攻防势。C、充盛分掌亩握本魂案在果市场凝上的迫影响绵力。D、建鱼立本恩案在皆市场驾上的搭品牌津轰动地效应坛。E、充玩分掌固握市痕场发围展变借化动违态。F、预拣测可爸能发残生的两受阻迎态势都，制灭定好渴应对获措施宝。G、对酿已成耗交客廊户进哨行联化络、尚沟通董，希采望通遮过客希户口骡碑作臣最具量有说竿服力欧推销恒。H、实锁现该尤阶段采的销血售均躺价。4.营销软办法第四泻阶段品：持乎续期锐和清田盘期A、着隙重推翠出（绍客户架满意鼻）战愈略。B、强夏化宣目传本曲案的广物业径管理创。C、针籍对剩铜余楼病层推殿出适进当优僚惠方窜案。D、加铲强与久成交耐客户绍的联狂谊活蔑动，购扩大蔬口碑岛宣传晌。E、加雀强对贱来访绍、来葛电客迅户的阶追踪耐、过注滤。F、对卧已购锈房客似户进绣行亲归情慰秆