【运营】龙湖项目启动会制度宣讲(销售型物业)课件

项目启动会制度宣讲（销售型物业）集团运营中心目录启动会的意义启动会的原则启动会的管理要求模板说明1启动会的意义三边、六拍TM6-3-1、谋定而后动TM1启动会的意义沙盘推演成功标尺职能交底334663375375807060504030201002015年2016年一阶段启动会+启动会变更2017年项目启动次数定位会1295565+71%1启动会数量1启动会制度修正目的适度授权分级管理风险评审管理前置精简内容提高效率目录启动会的意义启动会的原则启动会的管理要求模板说明启动会原则启动会管理的原则有哪些？内外一致承上启下分级决策专业评审如何理解这些原则？启动会原则如何理解“内外一致“？内外一致外部一致性（注意一阶段启动会上会前与规划部门的沟通层级和深度，尽量避免启动会变更）内部一致性（项目启动会成果审批通过后即成为项目操作基本法）政府政策的变化设计条件的确认快速启动物探、地勘市政条件摸底区县政府乡村政府规划消防国土房管园林环保地铁水暖电气热主管部门合作方一级开发……启动会原则如何理解“内外一致“？扩初批复给水方案：1、四个地块各两路供水，消防和生活给水环网分开，满足消防要求，不做消防水池；2、按楼栋设生活水泵房，本项目供设27个生活水泵房；3、整个项目，设四个消防泵房（四个地块各设一个消防泵房）；4、单体给水形式采用“上行下给+屋顶水箱”。5、给水批复明确，每户最高日用水量为1m³（比原设计多了23%，影响到水池和水箱的大小）。时间增加：17天，费用增加：1864万启动会原则如何理解“承上启下“？承上启下启动会指标原则满足投委会/预算指标。(投资任务书/预算)预算指标依据启动会指标进行分解。新项目——投资任务书是输入条件，毛利率，irr，结算时间老项目——最近一次预算指标是输入条件注意利用预算回顾机制启动会原则定位会一阶段启动会二阶段启动会启动会的阶段划分及各阶段的功能定位定方向定指标、落标准排风险、重推演如何理解“分级决策“？启动会原则启动会的发展历程曾经我们启动会是不分阶段的一次性上会200+页ppt各职能通篇汇报过程讨论无数经常被推翻你说你的想法，我说我的判断…时间&会议成本&决策质量…为什么要把启动会分成3个阶段召开？启动会原则如何理解“分级决策“？启动会分三次召开，第1次的定位会主要是“定方向”分级决策 ，第2次的一阶段启动会“定指标、落标准”，第3次的二阶段启动会主要是“排风险、重推演”。分级决策，以确定不同时期的关键问题并给出结论启动会原则如何理解“分级决策“？一级会议二级会议一阶段启动会分级原则上首期上会的项目应归为一级项目非首期上会的项目应归为一级项目启动会变更按照二级会议对待一阶段：当非首期上会项目有关键待决策事项，或存在较大风险时，也可归为一级项目；定位会：必要时可邀请集团相关职能总经理参加（由运营部总经理判定）启动会原则专业评审在启动会前,各职能中心提前进行专业评审。正式上会时重点对评审结果、各项指标标准、各职能间的分歧、项目风险解决措施等进行决策。增强集团各职能中心专业审核把关作用。把最终集团层面的启动会开成决策会而非专业讨论会。目录启动会的意义启动会的原则启动会的管理要求模板说明启动会分级管理（上会条件)定位会前须完成以下3项专业评审才能申请上会：市场定位评审：由集团客户及市场研究部牵头组织，运营中心、住宅研发中心参与共同评审；概念方案评审：由集团研发部住宅研发中心牵头组织，客户及市场研究部、运营中心、景观中心、设备及精装研发中心参与共同评审。运营关键指标评审：由集团运营中心牵头组织，财务管理中心参与共同评审。定位会上会条件3个评审，3个评审单启动会分级管理（上会条件)一阶段启动会上会条件一阶段启动会前需完成以下3项专业评审才能申请上会：规划方案评审、成本评审：集团研发部住宅研发中心、造采部成本中心牵头组织，运营中心、客服中心、法律事务部、集团物业、景观中心、设备及精装研发中心参与共同评审；规划方案评审包含规划方案、景观、精装评审（如有精装房）营销及体验区评审：集团品牌及营销部牵头组织，研发部景观中心、设备及精装研发中心参与共同评审；运营指标及风险评审：集团运营中心牵头组织，客服中心、财务管理中心共同组织评审3个评审，7个评审单启动会分级管理（时限要求)项目类型住宅及销售商业项目首期后期住宅及销售商业项目完成上会时间取得土地后30日内不晚于开工前160日项目类型住宅及销售型商业项目首期后期住宅及销售型商业项目完成上会时间取得土地后60日内不晚于开工前130日项目类型住宅及销售型商业项目首期后期住宅及销售型商业项目完成上会时间取得土地后90日内不晚于开工前100日定位会上会时限要求一阶段上会时限要求二阶段上会时限要求启动会分级管理（时限要求)上会时间要求地区公司需按照启动版计划提前将项目定位会、一阶段启动会资料及各专业评审书面意见至少提前2个工作日提交集团运营中心，由集团运营中心确定具体上会时间，二阶段启动会按照《集团运营停止点管理办法》执行。项目若存在体量较大的综合体、外部规划报建难度大、合作操盘较为复杂等情况的，定位启动期量经与集团运营部及其他相关部门沟通确认后，可适当延长，最终期量以启动版计划审批结果为准。启动会分级管理（分期召开)——关于分期召开项目体量不宜过大（高层不宜超过15万平米，别墅不宜超过5万平米）；后开工组团与首组团开工时间间隔超过1年的项目启动会需分期上会；定位会后1年尚未开工的项目需重新定位启动。（财务经理关注点：项目分期/组团结利规划）启动会分级管理（启动会回顾)——关于启动会回顾项目首次开盘后1个月内，由地区公司PMO组织项目团队对项目定位及一阶段启动会内容做重点回顾，集团运营部、研发部、品牌及营销部、客户及市场研究部视情况参加，回顾结论需在OA上发布并抄送集团运营部、研发部、品牌及营销部、客户及市场研究部。启动会分级管理（启动会变更)——关于启动会变更项目启动会成果审批完成后，出现以下任何一种情形即视为启动会成果变更，须进行变更申请：主要业态发生颠覆性改变；总图、户型发生较大变化；结算时间调整跨半年度；组团毛利率较启动会版减少≥1%。由集团运营中心组织相关负责人召开专题会议对变更结果进行确认，参会人员及流程同一阶段启动会二级会议，变更后的启动会成果于项目全景计划系统提交，审批流程同第一阶段启动会成果。启动会分级管理（指标要求)指标要求定位会、一阶段启动会项目关键运营指标（毛利润率、IRR、首次开盘、首次交房节点、当年签约额等）原则上不应低于《龙湖集团项目投资任务书》指标，如一阶段未达成《龙湖集团项目投资任务书》指标，由集团财务部及投资发展部按照相关制度进行处罚。启动会管理要求（总包定标)总包定标原则上，项目定位会完成之前，总承包工程不应确定入围单位；一阶段启动会完成之前，大区总承包工程不应定标。启动会管理要求对应5.1.4条规定，项目未按时完成定位会成果审批，给予★--★★★处罚。对应5.2.4条规定，项目未按时完成1阶段启动会成果审批，给予★--★★★处罚。对应5.3.4条规定，项目未按时完成2阶段启动会成果审批，给予★处罚。项目未完成启动会成果审批，而提前开工的，给予★★★处罚。对应6.3、6.4条规定，启动会成果未按时进行回顾或变更未及时提交变更申请的，每次给予★--★★★处罚。目录启动会的意义启动会的原则启动会分级管理的具体内容启动会的管理要求模板说明定位会、一阶段启动会模板介绍定位会/一阶段启动会模板使用说明1、本模板仅适用于销售型业态为主的项目；2、本模板和各职能的评审汇报内容可能会有差异，以本模板为定位会的上会汇报稿，需在上会之前做好核对；3、模板目录不可增加；4、请按照图例及字体填写，项目不涉及内容，在虚线框中写“不涉及”；5、表格，插图空间不够，可自行增加和分页；6、模板的注释，在成稿之后应删除；7、定位会/一阶段启动会上会后，需将会议纪要插入到ppt中（见末页）。然后才能将最终版PPT提交成果至OA系统。定位会、一阶段启动会模板介绍说明：（1）2017年一阶段启动会模板修改量大，定位会模板修改量很少，二阶段启动会模板没有修改；会前评审和上会模板可能有较大差别，在资料编制时需给予关注；请在集团的共享中下载最新的模板使用；各职能评审所用模板，由集团各职能分别维护；启动会分级管理（定位会)会议内容住宅及销售商业：（1）客户与市场定位（2）产品方案（3）关键运营指标项目定位会以客户与市场定位和产品方案为主，财务关键指标是产品方案选择的决策参考，原则上不能低于投资任务书指标，在一阶段启动会最终确认项目的关键运营指标。运营关键指标运营节奏风险列表开发成本变动财务指标项目人员一览客户与市场定位土地价值及客户匹配核心问题项目宏观客户盘点市场分析及定位定位结论回顾专题分析产品方案设计条件分析规划设计单体意向定位总结启动会分级管理（一阶段启动会)会议内容住宅及销售商业：（1）项目定位会结论回顾及运营关键指标（物业费定价）（2）营销策略及体验区方案、（3）成本管理、（4）产品方案（含景观及精装修）、（5）工程管理启动会分级管理（一阶段启动会)定位会回顾及运营关键指标项目定位会结论回顾及运营评审单总图及总指标业态分布项目运营分期及运营节奏项目全景计划关键节点分析项目风险开发成本变动启动版供销存指标项目成功标尺结利指标沉淀现房货值现金流情况分析项目投资分析模型物业费定价项目人员一览启动会分级管理（一阶段启动会)营销策略及体验区一、营销策略集团营销评审会评审单及问题回复营销节点时间轴项目推货货值一览营销费用预算二、体验区体验区规划篇景观方案售楼处方案样板房方案体验区进度计划表3.1

总图篇产品策略——户型及楼型统计规划策略——风险管控规划总述——鸟瞰图规划总述——总平面图4.1.3 场地竖向设计——剖面3.2

地库篇车库设计总述车库剖面3.3

住宅单体篇单体设计总述配置标准分项配置标准与集采对比产品建造标准3.3.2 全业态装户图单体（别墅类）——平面单体（别墅类）——模块组团平面单体（别墅类）——立面3.3.4.1 单体（洋房、高层类）——平面3.3.4.2 单体（洋房，高层类）——立面3.4

销售商业篇商业策划及定位——总述商业策划及定位——体量分布启动会分级管理（一阶段启动会)产品方案3.4.3 立面效果及选材3.5

结构设计篇3.5.1 结构方案评审回顾景观篇景观主题