上海市商圈评价分析

上海市商圈评价分析引言中国经济在改革开放后迅速发展，随着中国加入WTO,北京成功举办奥运，上海圆满结束世博，中国经济又进入了另一个飞速发展的好时机，国家越来越富强，人民越来越富裕，消费水平较以往已有了大幅提高，其中一个显著的标志就是体现在一个又一个新建商圈上。商圈不仅集聚了大量各种类型的商业企业， 形成了浓厚的商业氛围，把单体企业集合成团，发挥功能作用，相互促进共同发展。商圈已经成为上海商业版图上璀璨的明珠， 为上海的商业增添了光彩。上海的发展，离不开商圈的发展，而建设发展商圈的实践证明，商圈的知名度不是叫出来的，而是精心培育出来的，衡量的尺子是掌握在消费者的手上。商圈简介1.1商圈定义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的 50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。现在网络上流行的商圈是指就同一个话题组成的一个群体一个圈子。1.2商圈要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、 概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。 商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。1.3商圈的分类1.商业区：商业集中的地区。其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。 2.住宅区：住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高。3.文教区：其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。 4.办公区：指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。 5.工业区：工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。 6.混合区：分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色， 一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。上海主要商圈评价南京东路商圈：南京东路号称“中华第一街”，昔日以“十里洋场”的美称闻名远东。如今的南京东路不仅成为上海市民休闲购物选择场所之一，也成为每个来大上海的游客必到之地。南京东路的商业结构以中档产品为主体，值得一提的是有不少名、特、优商店已经在这条商业街上成为“百年老字号”。特色店铺：上海第一百货商店、上海第一食品商店、和平饭店、张小泉剪刀店、新世界城、吴良材眼镜店、华联商厦、东方商厦、亨得利钟表店等。租金：（以使用面积计算） 10000~20000元/m2/年。淮海路商圈：淮海中路商业街是指自西藏中路起向西至陕西路为止段。南北高架又将淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主，其商业特色可以用一贯的“高雅”为形容。特色店铺：太平洋百货淮海店、百盛购物中心、新华联商厦、华亭伊势丹、红房子餐厅、巴黎婚纱、枣子树素食馆、全聚德等。租金： （以使用面积计算）210000~16000元/m/年。四川路商圈：四川北路原先与南京路、淮海中路并称上海主要的“三条商业街”，曾经以中档偏下的工薪阶层的准确定位而闻名上海滩。但由于该商业街两边的建筑均非常陈旧，近年来对该段商业街的陆续改造以及市政规划的实施，周边居民不断外迁，使得四川北路的商业气氛大受影响，除了北段的商业依然维持了应有的繁荣之外，其他路段已不复往日风采。特色店铺：巴黎春天、天兴百货、群利床上用品商店、大祥食品、德昌西服、九州黄金等。租金：（以使用面积计算） 4000~9000元/m2/年。徐家汇商圈：昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商厦错位经营为特色，有规模宏大的 ShoppingMall港汇中心，有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的第六百货公司，有定位白领的东方商厦与汇金百货。特色店铺：太平洋百货徐汇店、东方商厦、太平洋电脑中心、汇金百货、港汇广场、美罗城等。租金：（以使用面积计算） 12000~18000元/m2/年。五角场商圈：五角场是上海杨浦区最重要的商业区，因处于五条街道的交汇处而得名。昔日的五角场是上海东北部唯一的商业中心， 目前，该区域被规划成与徐家汇媲美的现代化商都。特色店铺：东方商厦、百联又一城、巴黎春天、沃尔玛、赛博数码广场、上海歌城、必胜客餐厅。租金：（以使用面积计算）2000~8000元/m2/年。南京西路商圈：南京西路主要指位于上海市静安区段的南京西路，在这里，商业与办公有机结合，综合商厦搭配专卖形象店为特色。经过近三、四年的精心打造，南京西路已成功实现了以当地白领阶层与年轻人消费的商业定位。特色店铺：恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富、景德镇陶瓷、珠江酒家等。租金： （以使用面积计算） 8000~15000元/m2/年。不夜城商圈：以上海火车站为核心，地铁一号线、明珠线在此交汇，成为上海的交通中心之一，流动人口成为该商圈的消费群体，商业定位中低消费。特色店铺：太平洋百货站前店、新亚大包、名品商厦、环龙商厦等。租金： （以使用面积计算）3000~5000元/m2/年。中山公园商圈：长宁区的传统商业中心，随着中山公园周边的规划建设，中山公园已经形成集休闲、购物、高档居住为一体的新型商业特色。特色店铺：龙之梦购物中心、九州商厦、必胜客餐厅、苏宁电器等。租金： （以使用面积计算）1800~3600元/m2/年。大宁商圈：闸北区的新兴力量，品牌专卖店为主，比较像新天地，购物环境较好，但是可能当地居民购买力较低，人气不是很旺，除了餐饮和超市以外。 随着人口的导入，该地区有一定的潜力。特色店铺：福朋喜来登酒店、大润发、 C&A、一茶一坐等。租金：（以使用面积计算）1500~3000元/m2/年。上海主要商圈基本面分析3.1主要商圈新增供应充裕南京西路西段推出大量新的办公及购物综合性物业，而随着更多高品质物业进入市场，其区域高端商业形象将得到进一步巩固。 而国际金融中心二期与世纪大都会两个项目也将使浦东陆家嘴及世纪公园区域的零售格局得到改变。 对于新客站及四川北路区域的改建升级也将带来大量的新增供应。表1 2009~2011年主要区域新增供应商圈2009-2001 新增项目零售建筑面积（平方米）不夜城嘉里不夜城3期15,000五月花广场30,000四川北路中信泰富项目60,000嘉杰国际广场15,800上海108广场22,000玫瑰广场27,900南京西路越洋广场40,000常春滕（818）大厦20,700会德丰广场10,000嘉里中心二期63,000陆家嘴国际金融中心二期97.500竹园世纪大都会100,000合计501.9003.2同质与竞争行业研究指出上海购物中心核心商圈辐射面积相当之大， 中心商圈范围可扩展至半径8公里。因此在市中心范围，彼此邻近的购物中心与辐射商圈的重叠加剧了竞争的激烈。但另一方面，由于与市中心保持了一定的距离， 非中心的新兴区域购物中心商圈少有重叠，同时上海中心人口持续向外围区域移动的趋势， 都为新区购物中心发展提供了支撑， 相应地这些区域内的竞争也较小。 面对未来新增供应大增，哪些零售物业可能有较突出的表现？我们将从所在商圈的地域分布上找寻人口、人群收入与商业物业表现的关系。图1显示区域人口密度与购物中心租金呈现正向线性关系， 而部分区域的结果偏离了这种正向关系则值得注意。例如，浦东新区虽然人口密度不高，但由于目前高端商业设施相对不足，使得其商场仍然获得了较高的租金水平。 区域中大多数中等收入人群的需求只能由有限的购物场所来满足，因此对于未来中高端商业设施布点， 浦东可能有更大潜力。在一些人口密度较高的区域，如闸北，目前偏低的租金意味着未来通过更长时间的运营， 租金将会有更大的上升潜力。而黄浦区租金水平相对于其核心地段明显偏低， 可能由于部分商业设施老化而限制了租金水平进一步上升，显示区内商业物业需要更新升级。图1区域人口密度与购物中心租金水平关系4S.-00Q -40.000 -3&.0DC]30.00口5S.OOO-20.0004S.-00Q -40.000 -3&.0DC]30.00口5S.OOO-20.000-i5toua-10.000「畀W0-0-0.0 10.0 20,0 30,0 400 500 60.0帆金（人禹币呼米吠）数据来源：上海高力国际研究部以区域新建住宅价格代表区域人口的收入情况作分析， 发现人口收入与区域购物中心类型的零售物业租金表现并没有直接相关性。可见购物中心的租金表现主要更多取决于区域人流大小，而非人口的收入水平。图2模拟区域人口收入水平与购物中心租金水平关系卢河•卢河•35,000Moon25.0W2fl,0（W15,QOGlO.OOG5,00000.0 10.0 200 M.0 40.0 500 60.C租会（AK币/平恋!天）数据来源：上海高力国际研究部实际上，近中环线区域如闸北大宁区域新兴购物中心的租金在（ 2006至2008）增幅超越了传统区域。

图3传统商圈与新兴商圈购物中心租金3.3市场契机持续增长的购买力、国内外新入品牌的需求以及市场中品牌进一步扩张的需求被认为是商业物业持续上涨的推动力，但各家商业物业将随商圈不同而表现相异。未来传统商圈将有更为突出的表现。 金融危机后部分商家暂停拓展外围区域， 仅在市中心进行扩张以规避风险。世博会的举办将会进一步鼓励商家坚守中心区域。 租金方面虽然仍将随经济总体上扬而走高，但大体量商业中心的集聚也将使竞争日趋剧烈。 而在中心商圈周边区域，如新客站或四川北路等，虽然区域人口密度及人流量较大， 但直接面临中心商圈竞争压力，新增供应尤其在刚进入市场时须以独特的定位寻找市场空隙。新兴区域内各商圈因为人口较多， 基本面较好，与其他商圈有一定距离， 因此面临的竞争较小，发展前景