陌生区大规模房地产开发

世联关于陌生区大规模房地产开发项目的经验分享谨呈：7/3/2023世联对本项目的界定及经验分享2根据世联的经验，本项目可界定为根据贵我前期沟通的信息了解，我司认为本项目有条件、有能力成为XX地的明星项目；同时，XX公司也可以通过该项目的持续开发运作，担当区域运营商的角色，整合企业资源，打造基于未来的核心竞争力，建立市场的领导品牌。公司背景：项目情况：客户的战略性思考：3客户经常会问：我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？周边的项目品质一般，价格便宜，卖得不错，我们能不能也这样做呢？项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？如何通过本项目建立企业品牌？。。。。。。我们为什么会有这样的困惑？4根本原因在于我们没有把握此类项目开发的基本规律这些的问题出现的根本原因是，我们把大规模的房地产开发当成常规的房地产项目来操作了。而世联的研究发现，这种陌生区、或者称之为待开发区的大规模房地产开发本身是有一些规律可循的，在几个关键问题的解决上也与常规房地产项目区别很大。5陌生区大规模房地产开发

成熟区常规房地产开发区别到底在哪里？VS6七大关键问题比较之“定位”陌生区大规模房地产开发成熟区常规房地产开发面对未来的，基于区域发展趋势的，城市价值角度的拔高定位直面市场竞争的精确定位VS关键词：基于未来、城市价值成熟区常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。案例：水社区、黄埔雅苑、180度看景陌生区大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，站在城市层面，面向未来的拔高定位。案例：深圳四季花城、华侨城、星河湾、固安永定河7七大关键问题比较之“价值定义”陌生区大规模房地产开发成熟区常规房地产开发VS定义并诠释新的生活方式，建立自身的评价体系和价值标竿依托城市价值，展示成熟生活氛围关键词：定义生活方式、标杆价值陌生区的大规模开发必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景，开发商要会当导演。同时作为价值示范，这里面的物业类型要有价值标杆，案例：万科城、波托菲诺8七大关键问题比较之“开发节奏”陌生区大规模房地产开发成熟区常规房地产开发VS大规模开发的利润来源于开发节奏，20％的土地实现80％的利润短期开发，利润来源于竞争优势关键词：前瞻性、资源分配、组团价值（规划价值）自己开发没有卖地赚钱容易么？世联的经验发现及无数案例说明，大规模房地产项目的开发，利润来源与开发节奏。前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。案例：华侨城组团之间要有差异，有提升，给消费者理由案例：阳光棕榈园9七大呼关键里问题男比较毫之“路配套朝开发左策略秒”陌生义区大驴规模射房地扔产开抛发成熟小区常将规房著地产勒开发VS利润萍来自业于对住宅绵的价垃值提健升，开藏发次恒序及演开发灰节奏飞的控宿制降低美开发雅商风松险价值匠最大狂化为软导向乒，利列润来帅自于捏商业壶配套榆本身关键创词：配套巨价值艇定位挎、配宋套分跃级、期开发飘策略大规匆模开炕发的签配套咳是用单来展喜示生说活方镰式、进用来嫌示范季品质压的，啦培育系期较论长；案例指：波托秤菲诺踪蝶、万猾科城大规吵模开什发的热配套信一般危分为交三个嚼级次馒，不阻同级蜘次配群套与辛不同写物业宵类型板之间龟的兼纤容性蓄和价躺值拉步动也笑不同星；案例纺：华侨敏城、烟成都前中海在定配位阶樱段弄渠清楚茅配套龄的分誓级、胸价值顶点以商及和茎住宅涝的联偿动关著系，读解决誉配套声的开绸发次者序和谊开发味规模艘，也信就是芳开发艺策略等的问隙题，材这某疏种程扔度决累定着评项目有的成性败10七大弯关键极问题董比较盟之“区规划滨指标匆分配探”陌生艺区大爬规模要房地自产开碰发成熟裕区常靠规房骄地产蕉开发VS充分弄利用功能灿资源甩和容纹积率面资源驾，解决蛮不同颠物业呀类型贤间的兼容侍性及互婆动关良系；举不同犯物业疯类型薪与资谋源及深配套喇的匹配关系最大屿限度湖利用狸容积免率关键恼词：盈利方模式梨、容终积率耻资源痕、兼见容性大规管模地敌块一永般都帖是综咽合容伸积率馋，每恶期的筹容积撞率如散何确戒定就锄很关均键，棋这里据也是升和企气业目未标以邮及盈翠利模铲式是赤相关塑的，穷通盘献考虑程功能耀指标怨的分躬配，羽从而渠最大惑限度揉的利场用容头积率势资源扮，同乱时注联意考辨虑不都同物壮业类何型之真间的秧兼容惯性11七大新关键狗问题胖比较摔之“烈启动稳模式脂”陌生兔区大转规模伏房地成产开背发成熟票区常熟规房固地产才开发VS启动牛区选歌择的原则：规赠模取齐势、样定位烫示范打、品关质展库示、付资源骗利用昭示位性及劝进入肢性好大规甘模项亿目重菠在起政势，促启动声区的驳规模责一定誓要够闪大，证一般8-层10万平逃米，怀通过另节点违的布生置诠哪释生橡活方液式，眨示范藏项目膜定位商。同望时，棍要关旱注规眉模的菠感知锦价值牢。案例回：万科强城、滩凤凰级城启动益区要蛮有标触杆物看业，君关注转细节资，展铃示项吸目品佩质，距“超哑值感此”，槽通过业强强践联手缎及商卫业联讨盟给为消费覆者信鱼心启动棚区要数利用何部分托核心毙资源扑集中侮展示案例茅：万科碎城、稠星河碗湾12七大北关键漆问题妈比较蜘之“忆企业用品牌毕”陌生蚂区大熄规模不房地哪产开鸟发成熟满区常洲规房川地产候开发VS企业摧品牌捎的社昆会营乓销非幸常有百效：洲传递捧开发镰理念良，给尝消费担者信悠心，犹同时愿建立摧城市称里规怎模开佛发的话语牌霸权及保蛛障体磨系消费脉者更芹关注蹈项目派品牌幕，以薪及本责身的氧价值晨利益穷点关键爆词：项目近品牌列与企巷业品物牌、铸开发宾模式外、话控语霸沈权成熟略区的贿常规喊房地述产开掉发通溉常建绘立的锹是项型目品斗牌，驴而大木规模拨开发样是非郑常有腐利于棉企业浙在城房诚市里贺建立读品牌涂的。企业寄建立娇品牌订两种膜主要巴途径最：1、建酬标准惜，树您立行借业的智一些腊新标倾准；2、建努立对约一种坑开发仇模式诞的话肿语霸割权案例嚷：振业筹城、科万科走东海爆岸、纹星河·丹堤鬼、星忽河地透产13世联座对于颈此类胶项目朽将进跑行模温式研芹究，天提出茂体系饰化的远、可段操作遣的解伯决方流案根据矿消费木者购肾买的倾驱动劫因素潜不同睁，可拣以将曾远郊绒中大码规模访项目嫩分为肺四类公发展素模式一、掏资源讨拉动伞型二、前经济讽体拉眨动型三、伯主动薪郊区烟化型四、浸主题肚人文杯型之箱产万业推花动型区域柔规划怪拉动舰型14世联店的服古务模绘式及奥世联篇操作即过的筋部分破案例15陌生割区大盘规模览房地童产开情发的杠前期猾策划婚是世马联非碧常成衡熟的纺服务霞线之讽一工作峡阶段工作探内容火要点解决赢的关天键问救题客户炮限制凶条件标及目皮标梳喝理基础尼资料沙研究花及案梅例借赛鉴项目孔定位项目败发展尊战略高及分挨期策轻略经济岭测算规划古设计结任务孟书项目狮定位开发免节奏价值眉展示配套标开发贩策略规划杯指标额分配资金聚运用从市场阔与竞渐争角度攀指导谊规划组设计脱，使秤规划历本身浑产生摧价值齐，契苦合项孟目后瓜期运盲作和连营销朋发力笑，并般预留董面对胳未来茅竞争晚的弹性项目村整体伐定位掘与发党展战玻略其价极值在败于16陌生悉区大接规模把房地渣产开含发的砍前期假策划罪是世删联非蚁常成约熟的津服务箩线之在一工作骆阶段工作参内容商要点解决京的关撤键问内题指导单体援建筑漠及园导林设决计，使皇之符宴合项奋目定晕位及反发展亲战略启动到区定重位与密物业鼓发展鲁建议其价美值在张于项目申定位满与发朱展战兆略回辱顾启动喝区位烂置、卸规模启动绒区产被品定旧位客户昼定位价格渐定位启动坦模式价值剩展示启动摆区物煮业发搂展建狠议17陌生北区大暮规模膨房地战产开伪发的著前期慕策划告是世朱联非赌常成拉熟的顽服务忌线之晕一工作油阶段工作拔内容绢要点解决简的关氧键问胃题项目炭营销用战略腾与策削略其价些值在驴于消费庆者价示值取浮向研剪究项目希卖点勤整合案例扎借鉴营销相总战挤略启动舰区营紧销策父略营销麦价值丽点整步合营销雅模式卖场岭规划推广达策略企业井品牌范的社深会营盐销树立糖项目多形象建立口项目利知名刃度实现鄙项目起价值指导彼销售衔执行指导广告谦策略18世联析城市舍与区死域发舅展顾旨问的育部分鹊案例北京时温榆深河绿每色生到态走活廊项巩目（6.宗67平方理公里)廊坊略固安借项目腊发展侨顾问(2走2平方秘公里)深圳每大梅神沙旅税游度祸假区板规划应定位妥研究蛙（2平方价公里仆）成都松中海毅国际是社区量（20李00亩）深圳阔市罗比湖区章水贝临地区抽城市隆更新食规划愚研究炎（50万平昌方米向）天津赴地铁涂1号遣线沿部线物络业发绿展研灾究（比26时.7刊公里可）深圳按市福延田区愧委旧愁址改那造发复展建昂议（30万平裳米）深圳龙华侨绣城·波托前菲诺屿小镇践（10旬8万平茶米）青岛销鲁能疮麦岛