2021上半年广州房地产市场报告20210712

2021上半年广州房地产市场报告易居企业集团广东区域市场开发中心声明本报告是我司及其研究人员对房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析，但不保证所有信息之精确性和完整性，我司将随时补充、修订或更新有关信息。最终数据以政府公布数据为准。本报告版权归易居企业集团广东区域所有，如需引用，请注明出处。报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资的依据，望善加利用并谨慎决策。对有关信息或问题有需求者，欢迎致电易居企业集团广东区域市场开发中心，联系电话联系人：叶华香135-7043-5863（微信同号）。上半年市场导读2021上半年，广州延续去年末的市场热度，叠加春节后小阳春购房情绪升温，市中心价格普热，外围各区价格普涨，广州住宅网签均价也从去年底32,220元/㎡升至36,369元/㎡，库存从去年底12.3个月降至6个月。4月调控后，市场追热情绪持续，价格高位漫延。政府限价下，天河、黄埔、南沙网红盘去化率高企；6月底，黄埔库存去化周期低至4个月、天河低至9个月，一房难求，市场热度可见一斑。第一轮集中土拍热度不减，本土龙头房企大举出手、全国房企持续看好大湾区，多家外地房企争相进入广州。集中土拍对资金高要求下，国企成最大赢家。全国来看，广州房价升幅全国第一，土拍热度高企，也如期招至限购从严。5、6月起，广州限房价、限地价、信贷收紧调控动作渐见成效，压抑房价上涨预期的组合拳动作下，投资客户被迫离场、改善客户回归理性。下半年大量项目即将上市，外围区域竞争激烈，房企焦虑业绩目标之下、或将演变为价格战。录目

全国宏观动态广州宏观动态广州土地市场广州住宅市场各区住宅市场广州商服市场下半年走势展望全国宏观动态全国宏观丨人口2021年1-6月，CPI指数总体稳定、温和上涨，PPI指数涨势有所趋缓，价格涨幅总体温和，有利于扩大消费、保持基本稳定CPI指数居民消费价格持续上涨2021年今年以来，随着经济的恢复，居民消费价格涨幅有所扩大。1-6月居民消费价格同比上涨0.5%，其中核心CPI上涨0.3%。从6月情况看，居民消费价格上涨1.1%，其中食品价格下降2.2%，，非食品价格持平。居民消费价格上涨的影响主要来自于非食品价格，如交通通信类、教育文化娱乐类、居住类等服务价格。PPI指数工业品价格涨势有所趋缓近期由于国际大宗商品价格的上涨，5月份PPI同比上涨9%，6月PPI上涨0.3%，涨幅比上月回落1.3个百分点。国内大宗商品保供稳价政策效果初步显现，市场供求关系趋于改善，工业品价格涨势有所趋缓。全国宏观丨人口七普人口数据出炉，2020年全国人口共141178万人，10年来继续保持低速增长态势；广东、浙江与新疆提升的幅度列前三；广东省内广州市提升幅度第一第七次人口普查全国各省人口数量及比重单位：人、%地区人口数比重2020年2010年全国1411778724100100北京218930951.551.46天津138660090.980.97河北746102355.285.36山西349156162.472.67内蒙古240491551.71.84辽宁425914073.023.27吉林240734531.712.05黑龙江318500882.262.86上海248708951.761.72江苏8474801665.87浙江645675884.574.06安徽610271714.324.44福建415400862.942.75江西451886353.23.33山东1015274537.197.15河南993655197.047.02湖北577525574.094.27湖南664448644.714.9广东1260125108.937.79广西501268043.553.44海南100812320.710.65重庆320541592.272.15四川836748665.936贵州385621482.732.59云南472092773.343.43西藏36481000.260.22陕西395289992.82.79甘肃250198311.771.91青海59239570.420.42宁夏72026540.510.47新疆258523451.831.63现役军人2000000

第七次人口普查广东省各市人口数量及比重单位：人、%地区人口数比重[6]2020年2010年全省126012510100100广州市1867660514.8212.17深圳市1756006113.939.99珠海市24395851.941.5汕头市55020314.375.17佛山市94988637.546.9韶关市28551312.272.71河源市28376862.252.83梅州市38732393.074.07惠州市60428524.794.41汕尾市26728192.122.75东莞市104666258.317.88中山市44180603.512.99江门市47980903.814.27阳江市26029592.062.32湛江市69812365.546.7茂名市61740504.95.58肇庆市41135943.263.76清远市39694733.153.55潮州市25683872.042.56揭阳市55778144.435.63云浮市23833501.892.26

全国近10年人口低速增长2020年，全国人口共141178万人，与2010年相比增长5.38%；年平均增长率为0.53%，我国人口10年来继续保持低速增长态势。广东人口总量、增量双第一分省来看，2020年人口规模占全国的比重，相比2010年，广东、浙江与新疆提升的幅度列前三。广州市为广东省内人口数量、人口增幅第一的城市。历次人口普查全国人口及年均增长率数据来源：国家统计局、广东省统计局全国宏观丨政策中央继续坚持房住不炒、因城施策政策主基调，住建部约谈13城确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调1月6日，住建部部长王蒙徽3月5日，国务院总理李克强4月30日，中央政治局会议

要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价6月10日，银保监会主席郭树清那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样1-4月，住建部实地调研、约谈热点城市

上海杭州无锡广州合肥北京成都西安宁波东莞深圳南昌南通1月、2月 3月 4月全国宏观丨政策各地政府因城施策，22市相继升级调控，涉及升级限购/限贷/限价/限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房摇号等城市限购限贷限价限售税费限房价二手房新房升级升级升级升级增加竞地价参考价摇号珠深圳√√√三广州√√√√角东莞√√√上海√√√√√杭州√√√湖州√√√√√嘉兴√√√合肥√√√长江山√√丽水√√三龙游√√角宁波√√绍兴√√√√义乌√√金华√南通√√无锡√徐州其成都√√√√√西安√√√√他南平√√郑州√

深圳2021年重点新政严查购房资格、资金来源离婚后无房一方3年内不得再购房严查中介挂牌价、设立二手参考价启用商品房定价评估系统，限制网签价、备案价上涨上海2021年重点新政离婚后3年内购房套数按离婚前家庭套数计算购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税住房限售，购房合同网签备案满5年后方可转让已经取得一手房入围获得认购资格的、将被认定为购房套数杭州2021年重点新政落户杭州不到5年限购1套被赠予纳入限购范围，法拍房纳入住房限购二手房增值税征免年限，由2年调整为5年无房户优先购买的商品住房，自不动产证之日起限售5年全国宏观丨金融银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，各地开展个人住房信贷管理自查，热点城市房贷利率调整尤为频繁3月26日，中国银监会、住建局、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。公司成立没满1年，股权转让没满1年，抵押的房子持有没满1年的，要被严格审查工商注册，企业经营和纳税状况

加强贷前审查

贷款金额较大的，资金流水不匹配的，加强审核门槛；密切关注借款人第一还款来源经营贷超过3年的，要建立台账，可能定期会被查流水和使用明细

公司成立资金流水未满一年不匹配经营贷加强贷中贷后管理被抵押房产超过3年加强银行内部管理不到1年加强中介机构管理

买房不够1年，审慎确定贷款抵押成数；买房不够3年，银行定期核查贷款使用情况受信贷收紧影响，2月开始，全国房贷利率止跌回升，并趋势性上移；2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP；深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房贷款利率。全国宏观丨土地中央要求22城住宅用地实行集中公告、集中出让制度，全年不得超过三次；6月29日22城首轮集中供地收官，共计出让含宅地块796幅，金额达10467亿150010005000

全国22城第一批集中供应涉宅用地成交情况82宗9057宗63宗51宗49宗49宗6042宗46宗45宗40宗40宗30宗31宗33宗28宗29宗22宗20宗3016宗12宗6宗5宗1178亿1110亿993亿906亿778亿774亿635亿499亿424亿414亿381亿358亿355亿256亿253亿198亿194亿164亿135亿134亿190亿138亿0杭州北京南京广州武汉上海重庆天津苏州郑州长沙宁波成都无锡济南沈阳长春厦门合肥深圳福州青岛数据来源：CRIC22城土地出让两集中制度，4月长春首开帷幕武汉首轮集中供地土拍结束，22城完美收官自然资源局要求22个热点城市：“各地要主动采取有效措施引导住宅高溢价城市主要分布在南方城市，北京、上海两城市土拍政策偏严控制整体溢价用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限率。重庆土拍溢价无上限，其溢价率在22个城市中最高，达到了43%；其次是深圳和价稳控预案。重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行‘两集厦门，大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右，市场热度高涨；青岛、长中’同步公开出让。”春、上海三个城市溢价不足5%，长沙、北京、成都、苏州四个城市溢价约7%左右。集中公告、集中出让，一年供地3次前七城市共计成交金额占比55%政策热点集中发布出让公告、集中组织出让活动北京、杭州两城市成交额突破1000亿元要点发布出让公告全年不得了超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡城市南京、广州、上海、武汉、重庆成交突破700亿元包括广州在内22个热点城市TOP10企业拿地金额占比达25%政策企业22个热点城市包括：北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭融创(41)、万科(30)、保利发展(21)拿地幅数位居前三对象州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、分化招商、华润、绿城、龙湖、融信、金地、旭辉本轮拿地10宗以上长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。全国宏观丨行业2021年1-6月，行业TOP100房企累计销售操盘金额61499亿，同比增长36.7%排名企业名称操盘销售金额(亿元)排名企业名称权益销售金额(亿元)1碧桂园4051.11中国恒大3387.12中国恒大35262碧桂园30073万科地产3502.23万科地产2306.34融创中国3047.64保利发展20525保利发展25945融创中国20066中海地产1951.36中海地产1919.37绿城中国1717.37绿地控股1476.78金地集团1619.18华润置地11169招商蛇口15609招商蛇口110610绿地控股1558.810世茂集团1069.511华润置地134211金地集团1006.812龙湖集团1282.612龙湖集团997.813世茂集团1223.213中国金茂89814旭辉集团1198.114新城控股867.415中国金茂1117.315旭辉集团803.316中南置地1018.716建发房产744.517新城控股940.417龙光集团74118建发房产895.418金科集团724.219阳光城891.419阳光城71320龙光集团83820绿城中国712.221金科集团815.921中梁控股669.322美的置业78322中南置地659.323滨江集团711.923佳兆业639.124中梁控股688.524富力地产555.825佳兆业664.325雅居乐554.426富力地产636.726美的置业554.127融信集团630.627荣盛发展55228华发股份621.328融信集团548.329正荣集团614.129中国铁建515.830中国铁建613.430祥生集团496.8

TOP30房企保持规模优势行业龙头房企稳健发展，保持规模优势，TOP10房企销售操盘金额入榜门槛1558.8亿元，较2020年上半年增长70.9%。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛较去年同期也分别同比提升逾50%，实现规模稳定增长。百强房企业绩规模整体提升百强房企1-6月累计实现销售操盘金额61499亿元,同比增长36.7%，业绩规模整体提升。TOP100房企销售操盘金额门槛同比提升54%至125.5亿元。数据来源：CRIC全国宏观丨小结国民经济保持稳定恢复，中央密集发声，严格落实“房住不炒”，多地政府“因城施策”升级调控楼市措施；全国楼市整体平稳，百强房企销售额同比增长经济稳定政策加码行情平稳

我国统筹疫情防控和经济社会发展的成效继续显现，国民经济保持稳定恢复，就业形势总体稳定，市场活力逐步提升，发展预期向好，内生动力加强。1-6月份，全国居民消费价格同比上涨0.5%，价格温和上涨。全国工业生产者出厂价格和工业生产者购进价格同比分别上涨4.5%和6.4%，增大企业经营压力。上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调；与此同时，住建部实地调研北京、上海、深圳、杭州、无锡等13个热点城市；约谈下，珠三角、长三角热点城市升级限购/限贷/限价/限售、增交易税费、设二手房参考价格、新房摇号多种政策措施出炉，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。2021年上半年，中国房地产市场表现整体平稳。年初部分热点城市延续了去年末的市场热度，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡。二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步提振了上半年楼市的整体表现。百强房企累计销售操盘金额61499亿，同比增长36.7%。广州宏观动态广州宏观丨政策动态为落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，上半年广州楼市调控政策频出，升级限购/限售/限价、增加交易税费，提高土拍门槛、多手段降溢价，收紧信贷6月5月4月3月2月1月

房贷利率半年内第四次上调限价政策细则流出人才房限售,9区增值税“2变5”严查经营贷流入楼市南沙、黄埔人才购房政策收紧严打哄抬房价等违法违规行为

央行明确房地产贷款集中度管理，划定各大银行个人房贷占比上限；因广州楼市火热，多家银行个人住房贷款额度紧张，放款周期延长，半年内已4次上调房贷利率为保障广州全年房价增长在5%以内，8个月内住宅价格零增长；广州全面推行限价政策，不接受政府指导备案的项目，不予发放预售证广州接连出台402，421新政，旨在限制以人才名义购房，短线炒房的投机行为，抑制前段时间热点区域二手房市场的追涨，防范局部区域市场过热为防止违规资金流入房地产市场,信贷资金用途合规性审查趋严。银保监会、住建部和央行三部委发文，要求全面收紧经营贷监管，各地开展个人住房信贷管理自查20201、对年有深历莞史政成策交记收录紧的，项广目州，限备案购价放参松考，2021外溢年客本群盘纷一季纷度涌各入面，积南段沙户型、的黄备埔案成均为价热点区2、新备案的项目，备案价参考2021年一季度项目所在街道一手住宅成交均价域，量价齐升；为遏制房价上涨过快及“假人才真炒房”现象，政府收紧人才资格认定广州房价在2020年末涨幅较大，在二手房市场，部分楼盘业主抱团涨价，对此市场乱象，广州住建局发文干预，严厉打击哄抬房价、虚假销售等违法违规行为广州宏观丨政策-稳房价广州全面推行限价政策，不接受政府价格指导的项目,不核发预售证、不予网签；部分热销盘取证价格低于预期，房企多采用装修减配、卖装修包等形式应对调控目标 控制广州全年房价增长在5%以内，要求8个月内广州市住宅价格零增长细化指导价细化备案价，指导价由全盘细化为分面积段户型（90㎡以下、90-144㎡、144㎡以上）至分户型项目分户型每套房屋备案价不超过本项目2021年1-3月同户型成交均价新备案项目备案后今年内不得调整备案价，2月前完成备案项目今年价格不得上调今年新开项目备案价格不超过一季度周边一手住宅成交均价

新项目价格今年不得上调项目限签加强市场监管

开发商每周需对下周网签排签情况详尽汇报网签排签，在住建局允许的情况下才能签住建局每月至少安排6次市场检查，严查捆绑销售、无证销售的情况广州宏观丨政策-稳地价广州集中供地出新规，热门区域“限房价、竞地价”，要求海珠、天河、黄埔、南沙出让地块50%房源限售无房户，禁止开发商“马甲”参与拍地黄埔、南沙海珠、天河、黄埔、南沙限地价，地王难再现“限房价，竞地价”出让地块50%房源限售无房户01重点内容：第2、3批住宅用地集中出让中，所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价简评：地价封顶，热点区域的土拍出现摇号的概况增加

02重点内容：第2批住宅用地出让中黄埔、南沙区地块全部采用“限房价、竞地价”模式出让，限制房屋销售价格原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%简评：房价被限，新盘多以“全款优先选房”应对

03重点内容：在第2、3批海珠、天河、黄埔、南沙区住宅用地出让公告及土地出让合同中注明：相关地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于50%简评：政策倾斜帮助无房家庭上车，未来或将推出摇号购房广州宏观丨政策-稳预期广州连续出台政策，加强人才房购房门槛、升级限售，精准调控打击炒房客；9区个人销售住房增值税免征年限提高；银行严查信贷资格，调控从严趋势明显限售 政策实行：2021年4月2日人才房限售3年：通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让限购 政策实行：2021年4月21日人才购房需1年社保：享受人才政策购房的，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明增税9区增值税“2变5”：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年，未满5年住宅交易，需征收5.3%的增值税

信贷 实行：2021年3月17日银行严查首付来源：半年流水+80%自有资金（1）需要提供首付款的流水。提审之前需要借款人家庭提供首付款来源近半年的流水，包括活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等。（2）对于半年前已持有80%首付资金的可以直接认定具备资质，但如果部分首付款是近半年内才转入的，需要通过核实是否是合理收入所得。（3）对于直系亲属转入的，需要提供直系亲属近半年的流水（4）对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入（5）提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如果有新增消费类贷款或者信用卡分期业务的，需要提前结清后方可发放广州宏观丨政策-公积金广州出台公积金新政，二手房贷款期限20年变30年，8类情况不予贷款6月8日，《广州住房公积金管理中心关于印发广州住房公积金个人购房贷款实施办法的通知》正式发布，6月9日起开始实施，有效期为5年1、二手房贷款期限延长至30年，月供少千元二手房贷款最长期限，由20年调整至30年↑楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年↑以一套楼龄20年的二手房为例，公积金贷款100万（夫妻二人最多贷款100万），利率为3.25%贷款20年每月还款5672元月供减少1320元贷款30年每月还款4352元2、申请公积金贷款时，相关规定如下广州市已有住房贷款记录最低首付比例住房套数普通住房非普通住房无30%0已结清40%70%有1笔未结清70%1无/已结清50%70%对应贷款未结清70%

3、有以下情况之一的，不予贷款：（一）所购住房建筑结构为砖木结构、混合结构的；（二）所购房屋用途为别墅或非居住用房的；（三）所购住房为独立成栋住宅的；（四）仅购买住房部分产权份额的（共有产权住房除外）；（五）家庭购买第三套及以上住房的；（六）申请人有未结清的住房公积金贷款记录的（认定范围全国）；（七）申请人已使用两次住房公积金贷款的（认定范围全国）；（八）申请人有以下情形之一的：1.单笔贷款近5年累计逾期6期（含）以上；2.单张贷记卡近2年累计逾期6期（含）以上；3.贷记卡状态为呆账、冻结或止付；4.贷款被划分为次级、可疑或损失类；5.被纳入失信被执行人名单的。普通住房：建面＜144㎡或套内＜120㎡广州宏观丨金融房贷利率半年内4次上调，购房成本再次提高，多家银行额度紧张6.00%广州工行上半年房贷利率变化情况 5.50%5.00%4.50%广州部分银行房贷利率情况(2021年6月25日)银行首套房贷利率二套房贷利率中国银行5.55%5.75%农业银行5.55%5.75%邮政银行5.55%5.75%建设银行5.65%5.85%工商银行5.55%5.75%交通银行5.5%5.6%招商银行5.65%5.75%平安银行5.45%5.55%兴业银行5.65%5.75%汇丰银行5.15%5.35%

首套房利率二套房利率5.75%5.25%5.40%5.60%5.55%5.40%5.20%5.05%第1次上调第2次上调第3次上调第4次上调贷款金额：200万贷款年限：30年还款方式：等额本息LPR每月还款10313元4.65%还款总额371.3万元4月工行每月还款11231元首套利率5.4%还款总额404.3万元每月多还188元6月工行每月还款11419元总额增加6.8万首套利率5.55%还款总额411.1万元广州宏观丨人口七普数据出炉，广州常住人口1868万，人口红利特征明显，房地产需求持续强劲，受区域规划及经济发展等因素，各区楼市分化，呈现冷热不均11区房地产市场热度从化从化花都花都白云白云增城增城埔天河黄埔越秀荔湾海珠天河番禺海珠南沙

中心四区从化土地供应少，人口总量大，新房稀缺，市场会持续保人口流入较少，且离主城区最远，市场成交持高热度，目前已步入存量时代，以二手房交易为主体量偏小，热度一般，目前投资潜力低黄埔、南沙区域2020年近10年土地供应较多，但人口增量大，经济发展快，产业基常住人口(万人)人口增幅越秀区104-10%础扎实，一手市场成交热度高，二手表现一般荔湾区12438%海珠区18217%白云、番禺天河区22457%白云区37468%人口流入大，且属于近郊地区，一二手房市场均会保番禺区26651%持较大的成交体量，但整体升值潜力不会太快南沙区85227%黄埔区12652%增城、花都增城区14741%花都区16474%虽然有人口持续流入和外溢需求，但土地供应量过从化区7222%大，且离主城区相对较远，市场以刚需新房市场为合计186847%主，整体投资升值潜力有限图例：市场热度大→小宏观动态丨广州宏观广州十四五规划出炉，重点打造“一区三城”，推进183条旧村改造科技创新强市经济发展目标以“一区三城”为主阵地打造科技创新轴“十四五”时期，地区生产总值年均增长6%全力建设广州人工智能与数字经济试验区到2025年，地区生产总值约3.5万亿元高标准建设南沙科学城深入推进中新广州知识城建设加快广州科学城提质升级数字经济核心产业增加值占地区生产总值比重达25%产业带城市空间格局轨道交通城市更新沿江产业带：天河中央商务区、天河高新中部：数字牵引、国际都会地铁线路：11条在建+3条规划+2条研究城中村改造：183条区、中大国际创新生态谷、白鹅潭商务区等南部：科创引领、湾区门户东南部产业带：南沙经济技术开发区、增铁路枢纽：4个在建+5个规划老旧小区微改造：395个东部：知识创新、智造高地城经济技术开发区、万博长隆片区等西部：区域联动、同城示范城际铁路：6条在建+5条规划旧街区改造：27个西部产业带：广州南站商务区、广州北站高速公路：8条在建+11条规划旧厂房改造：306个北部：城乡融合、生态屏障商务区、白云湖数字科技城区等广州宏观丨规划广州“十四五”规划新增3条地铁，目前在建11条地铁，年内开通3条地铁新增8号线北延段、东延段及24号线24号线（纪念堂-广州北）8号线北延段（白云湖-广州8号线东延段北）（白云湖-广州北）8号线东延段（莲花-万胜围）示意图仅供参考

11条在建地铁线最新进度（截止2021.6）路线路线全长车站数途径区域预计开通时截止6月（km）（座）间土建工程进度18号线首通段58.38南沙→番禺→海珠→天河2021年9月累计完成97%（万顷沙-冼村）22号线首通段18.28番禺2021年9月累计完成94%（番禺广场-陈头岗）7号线西延段13.58番禺→佛山顺德2021年12月累计完成91%（广州南-美的大道）11号线44.232越秀→白云→天河→海珠→荔湾2022年累计完成59%（火车站-琶洲-火车站）13号线二期33.523白云→荔湾→越秀→天河→黄埔2022年累计完成33%（朝阳-鱼珠）5号线东延段9.86黄埔2022年累计完成29%（文冲-黄埔客运港）14号线二期11.98越秀→白云2022年累计完成20%（嘉禾望岗-广州火车站）3号线东延段9.64番禺2023年累计完成35%（番禺广场-海傍）7号线二期21.911番禺→黄埔2023年累计完成43%（大学城南-水西北）10号线19.214荔湾→海珠→越秀→天河2023年累计完成24%（西塱-石牌桥）12号线37.625白云→越秀→海珠→番禺2023年累计完成25%（浔峰岗-大学城南）广州宏观丨规划广州市发布2021年重点建设项目，2021年市重点建设正式项目共666个，计划投资3417亿元，重点建设预备项目共111个计划安排市重点项目： 777个总投资： 4.22万亿元年度计划投资：3604亿元建设项目进度：123个418个125个111个计划开工项目续建项目竣工项目预备项目年度计划投资 年度计划投资 年度计划投资 年度计划投资572亿元 2599亿元 247亿元 186亿元

3月18日，广州市发展改革委关于印发广州市2021年重点项目计划的通知，通知中指出：2021年市重点建设正式项目共666个，年度计划投资3417亿元；市重点建设预备项目共111个，年度投资计划186亿元。建设项目类型：基础设施项目277个294个产业设施项目年度投资计划2713亿元931亿元年度投资计划年度投资计划272亿元年度投资计划582&88亿元城市更新&生态环保项目115个社会民生项目57&34个广州宏观丨小结上半年广州楼市调控政策密集出台，信贷环境持续收紧，旨在稳定房价，抑制楼市过热，效果立竿见影；十四五规划，整体利好黄埔、南沙政策升级信贷收紧城市规划

去年央行放水、广州人才购房宽松，楼市迎来一波上涨行情；受市场热度影响，2021年上半年，坚定“房住不炒”基调，广州调控政策密集出台，涉及限购、限售、增值税、人才购房门槛、备案价指导等方面，呈现出越来越精细化的趋势；预计下半年调控政策企稳，不会大幅度加码和松绑今年广州楼市持续火热，新房、二手房均领涨全国，成交量上涨明显，房贷需求大增，叠加央行已设定银行房贷占比上限，目前各大银行普遍房贷额度紧张；为抑制短期房价上涨过快，银行采取严查首付来源、上调房贷利率等多举措，给楼市降温广州十四五规划出炉，信息量巨大，可见科技创新是发展核心，将举全市之力建设以“一区三城”为主阵地的科技创新轴；同时也明确了各区的功能定位、发展重点，就规划来看，未来最有希望的区域是南沙、黄埔；轨道交通方面，新增3条地铁，分别为8号线北、东延段和24号线；城市更新方面，将推动183条旧村改造广州土地市场土地市场丨整体供求价2021年上半年商住地总供应1091万㎡、成交912万㎡，因首批集中供地+限最高地价制度，成交建面同比上涨43%、楼面价持平2020年-2021年6月广州商住地与商服地成交量价走势 近两年上半年商住地累计供求价对比1,00030,000150014195140611500080025,00020,00060010001000015,00040010,000200500948109150005,000912006402020年1月

7月8月9月4月5月6月商住地建面（万㎡）商服地建面（万㎡）商住地楼面价（元/㎡）商服地楼面价（元/㎡）

0 02020年上半年 2021年上半年供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面价（元/㎡）数据来源：易居市场监测整理商住土地供求大幅上涨：自22城集中供地要求发布后，广州4月首批集中供地，整体供求同比2020年上半年大涨；由于广州首批供地，拍卖地块多采用“限最高地价+竟配建+摇号”等控制地价方式，楼面价同比微跌，实际土地市场仍然火热；商服土地供求量跌价升：2021年上半年商服土地成交183万㎡，同比下降24%；多宗国际金融城、琶洲、白云新城CBD商服地出让，拉升楼面价达9675元/㎡，同比上涨27%。土地市场丨首轮集中供地2021年广州首批宅地集中土拍，挂牌48宗宅地，总建面达928万㎡，起拍金额1063亿，4月26、27日集中竞拍；增城为供应大户，天河/越秀/海珠零供应各区地块供应宗数及起拍金额情况18810054543501263250205164974024200增城白云番禺花都南沙黄埔从化荔湾起拍金额（亿）宗数

各区地块供应建面情况（万㎡）20荔湾,12,18白云,146,1%1616%从化,36,4%花都,172,18%0南沙,64,番禺,149,7%16%增城,325,35%黄埔,24,3%备注：金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金土地市场丨首轮集中供地广州第一批集中土拍战况：共48宗涉宅用地集中线上竞拍

广州第一批土拍成交及溢价情况（宗）流拍,6,12% 摇号,4,8%竟配建,4,8%成交42宗、流拍6宗其中4宗进入摇号阶段总成交建面799万㎡吸金1067亿元（含重点工程建设金额）吸引9家新晋房企

底价,20,42%

溢价20-44%,7,15%溢价1-19%,7,15%备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地本次广州土拍共6宗达45%溢价率，溢价率TOP10门槛为36%，楼面价TOP10门槛为2.3万/㎡，总建面TOP10榜主要以TOD项目和综合体项目为主2021年广州首批集中土拍情况溢价排行榜序号区域地块名称折合楼面价溢价竞得人（元/㎡）率1白云金沙洲4212245%华润AB3701008地块2番禺新造镇广州国际创新3359945%越秀城一期C居住地块3黄埔知识城ZSCN-E3地块2721745%越秀4黄埔知识城ZSCN-E2地块2681745%德信5番禺桥南街蚬涌村大口涌2430545%卓越以西地块6南沙2021NJY-3南沙区横2360445%建发沥岛义沙涌以西地块7增城朱村街朱村大道中1426242%上坤A21013号地块8增城新塘镇蝴蝶岭大道西1533540%深振业侧A20134号地块番禺石碁镇SQ18G-08市1761640%天地源莲路北侧地块10南沙2021NJY-1南沙区庆1810836%招商盛枢纽地块

2021年广州首批集中土拍情况楼面价排行榜序号区域地块名称折合楼面价竞得人（元/㎡）1白云白云区金沙洲42122华润AB3701008地块2番禺新造镇广州国际创新33599越秀城一期C居住地块3黄埔知识城ZSCN-E3地块27217越秀4白云白云大道北27191越秀+广州公交永泰客运站地块5黄埔黄陂HBPQ-A-6地块26885深振业6黄埔知识城ZSCN-E2地块26817德信7白云白云区石门街朝阳联26643招商+弘阳新东街地块8荔湾荔湾区海龙路兴达地25781越秀块9番禺番禺区桥南街蚬涌村24305卓越大口涌以西地块10南沙2021NJY-3南沙区横23604建发沥岛义沙涌以西地块

2021年广州首批集中土拍情况建面排行榜序号区域地块名称总金额竞得人（万元）1番禺南站核心区917350新鸿基TOD项目地块2花都北站东广场一期及640692中旅广花公路西二地块3白云白云区广龙路622835越秀一期地块4增城荔湖街增城大道三联479616融创+厦门国贸路段北侧016号地块云山大道以南、新街472085金地商置5花都大道两侧广州北站一地块6花都中央商务区组团451103广晟+中国铁建综合开发地块7增城石滩镇南北大道西侧259266珠江投资A21024号地块8南沙2021NJY-1南沙区庆228126招商盛枢纽地块9增城荔湖街新城大道东侧216960珠江投资A20092号地块10番禺新造镇广州国际创新205182越秀城一期C居住地块备注：折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地成交的42宗地块中，22宗有国企参与拿地，国企地块建面占比56%；其中越秀为最大赢家，独立拿地5宗，夺得拿地建面、金额、宗数三冠王2021年广州首批集中土拍房企拿地建面排行序号拿地企业计容建面成交金额可售住宅建企业性质拿地（万㎡）（亿元）面（万㎡）宗数1越秀115.6211.295.8国企52新鸿基91.7105.416.3港企13中旅79.383.951.3国企24厦门国贸+融创48.043.231.1国企+民企15珠江投资47.647.739.9民企26金地商置47.232.013.8民企17中国铁建+广晟国企+民企18正荣27.835.827.0民企29金地民企210融创25.231.723.0民企211招商22.841.319.1国企112越秀+绿天然17.811.66.2国企+民企113保利置业15.315.415.1国企114深振业15.232.912.8国企215珠实+广州公交14.629.110.7国企116越秀+广州南投+中国铁建14.327.614.0国企1

2021年广州首批集中土拍房企拿地建面排行序号拿地企业计容建面成交金额可售住宅建企业性质拿地（万㎡）（亿元）面（万㎡）宗数17卓越13.930.011.3民企118招商+弘阳13.535.913.3国企+民企119美的民企120联发12.610.212.0国企121越秀+广州公交12.333.410.5国企122力高10.511.410.1民企123华宇民企124建发8.920.25.9国企125合生民企126天地源7.812.46.4民企127华润7.421.35.0国企128中建实业7.04.64.9民企129德信5.712.04.4民企130上坤+徐福实业民企131碧桂园民企132珠实+广州水投国企1备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地广州首轮集中土拍完美收官，四宗优质地块热抢至封顶进入摇号阶段，深振业黄陂地块未开拍已封顶；越秀成最幸运房企，连中创新城及知识城E3地块摇号地块

2021年广州首批集中土拍情况序号区域板块地块名称土地建筑面积可售住宅容积率成交总价折合楼面价溢价竞得人性质（㎡）(万㎡)（万元）（元/㎡）率1番禺创新城新造镇广州国际创新城一期C居住地块商住20518211.7≤2.7、535178+3359945%越秀≤345900㎡配建2黄埔黄陂HBPQ-A-6地块居住1044768.2≤2.02564522688526%深振业3黄埔知识城知识城ZSCN-E3地块居住765795.4≤1.20163107+2721745%越秀16650㎡配建4黄埔知识城知识城ZSCN-E2地块居住574554.4≤1.20119622+2681745%德信10350㎡配建备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地除4宗摇号地块外，有11宗地块溢价20%以上，其中4宗进入竟配建阶段，高溢价地块普遍位置较核心，有优质教育/交通等配套或有持续落地的规划利好高溢价地块

2021年广州首批集中土拍情况序号区域板块地块名称土地建筑面积可售住宅容积率成交总价折合楼面价溢价竞得人性质（㎡）(万㎡)（万元）（元/㎡）率1白云金沙洲金沙洲AB3701008地块居住739175.0≤1.80212788+4212245%华润23400㎡配建2番禺市桥南桥南街蚬涌村大口涌以西地块居住13877011.3≤2.8299656+2430545%卓越3600㎡配建3南沙明珠湾2021NJY-3横沥岛义沙涌以西地块商住890875.9≤4.5201782+2360445%建发3600㎡配建4增城朱村朱村街朱村大道中A21013号地块居住540735.3≤3.7771201426242%上坤+徐福实业5增城新塘新塘镇蝴蝶岭大道西侧A20134号地块居住476054.6≤3.00730001533540%深振业6番禺石碁石碁镇SQ18G-08市莲路北侧地块居住776796.4≤3.0124287+1761640%天地源900㎡配建7南沙庆盛枢纽2021NJY-1庆盛枢纽区块沙公堡涌北侧地块商住22812619.1居住≤4.34131001810836%招商商业≤2.58增城中新中新镇新新公路东侧A21017号地块居住831688.2≤3.2918001103832%金地9荔湾龙溪海龙路兴达地块居住1206558.6≤2.62580542578128%越秀10南沙金洲2021NJY-4南沙街进港大道南侧地块商住507164.0≤4.01010201991925%融创11白云钟落潭钟落潭福龙路东侧地块居住12551712.4≤3.202090881665821%正荣(186187+685782)备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地7宗地块达到3-15%中低溢价，地块多处于外围区市场热门板块，且地块体量适中，溢价后成交总价普遍低于20亿，以民企为成交主力中低溢价地块

2021年广州首批集中土拍情况序号区域板块地块名称土地建筑面积可售住容积率成交总价折合楼面价溢价竞得人性质（㎡）宅(万㎡)（万元）（元/㎡）率1白云白云湖石门街朝阳联新东街AB2401065、073、076地居住13473413.3≤3.03589672664315%招商+弘阳块2增城石滩石滩镇南北大道西侧A20122号地块居住12611512.0≤3.00101800807212%联发3增城中新中新镇新新公路西侧A21020号地块居住20120019.0≤3.202162001074611%融创4增城永宁永宁街新新大道西侧A21014号地块居住18765318.3≤3.018030096086%金地5从化街口街街口街从城大道东北侧旺城南片区地块二居住922418.8≤2.86786173573%华宇商服6南沙明珠湾2021NJY-2横沥岛中轴涌以南地块商住1317035.4≤3.5178940135873%美的商住≤4.07从化街口街街口街从城大道东北侧旺城南片区地块一居住527125.2≤2.83873173483%碧桂园备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地底价成交地块集中于增城、白云，多宗为综合/商住用地，可售住宅占比偏低，且部分有重点工程/市政配套要求，定向性强，多为国企竞得2021年广州首批集中土拍情况序号区域板块地块名称土地建筑面积可售住容积率成交总价折合楼面价溢价竞得人性质（㎡）宅(万㎡)（万元）（元/㎡）率1白云嘉禾望岗白云大道北永泰客运站地块综合12282910.53.2-3.5333985271910%越秀+广州公交底2番禺南站广州南站BA0401009、BA0401017地块居住14995114.4≤3.0327175218190%越秀(97175+230000)3白云白云湖夏茅客运站一期地块综合14574410.7≤4.00290670217500%珠实+广州公交价4白云同德围同嘉路AB3803035地块居住182861.7≤3.439496215990%珠实+广州水投5南沙明珠湾2021NJY-5横沥岛DH0506013地块居住14305914.0≤4.5276110193000%越秀+广州南投+中国铁建(319388+162200)成6白云钟落潭广龙路一期地块商住62283556.83.2-3.5871969140000%越秀7花都北站北站东广场二期地块商住15204812.24.0-4.5206935136100%中旅8番禺南站南站核心区TOD项目地块综合91735016.33.0-3.21054273(70820114930%新鸿基交0+268200+77873)9增城朱村荔湖街荔城西环路北侧A21005号地块居住10549910.1≤3.6113940108000%力高地居住10花都区府中央商务区组团综合开发地块综合45110339.1≤3.5481588106760%广晟+中国铁建商服(319388+162200)块≤5.011增城朱村荔湖街增城大道三联路段北侧A20016号地块商住47961631.1≤3.6431800101050%融创+厦门国贸12增城荔湖新城石滩镇南北大道西侧A21024号地块居住25926620.5≤3.0260000100280%珠江投资13增城荔湖新城荔湖街南北大道北侧A21012号地块居住15343515.1≤3.0153500100040%保利置业14增城荔湖新城荔湖街新城大道东侧A20092号地块居住21696019.4≤2.50217000100020%珠江投资15花都北站-广花路北站东广场一期及广花公路西二地块综合64069239.13.0-5.563253598730%中旅16增城荔湖新城荔湖街南北大道北侧A21013号地块居住15202014.6≤3.014900098010%正荣17增城永宁永宁街创业大道北侧A19020号地块居住811217.9≤3.37311090120%合生18花都北站云山大道以南、新街大道两侧广州北站一地块综合47208513.80.8-6.532034673710%金地商置19从化太平镇太平镇广从南路地铁14号线太平站北侧地块商住70104备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金中建实业20增城新塘新塘镇环城路南侧A20165号地块综合178112折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨首轮集中供地流拍地块中以增城地块为主，地块普遍远离市区，基本距珠江新城30公里以上且周边配套相对缺乏或等级偏低，地块性价比低流拍地块

2021年广州首批集中土拍情况序号区域板块地块名称土地建筑面积可售住容积率成交总价折合楼面价溢价竞得人性质（㎡）宅(万㎡)（万元）（元/㎡）率1白云钟落潭白云生物医药健康产业基地二期融资配建地块二居住21955821.3≤3.0///流拍2增城中新广河高速中新出入口东侧A21016号地块居住709846.8≤3.0///流拍3增城朱村朱村街朱村大道西A20066号地块综合66662521.8≤5.00///流拍4增城增江增江街经三路与纬六路交汇处A20003号地块居住436834.0≤3.6///流拍5增城正果正果镇正果大道西侧A20003号地块商住14477411.9≤3.5///流拍6从化江埔街江埔街河东南路与从化大道交汇处地块商住1478697.1≤4.00///流拍备注：成交金额包含明确要求竞得人需出资建设重点工程的资金折合楼面价=（成交总价+重点工程资金-回购金额）/（总建面-配建面积-回购面积）土地市场丨小结22城集中供地要求下，上半年成交建面912万㎡，同比量涨价平；土拍竞争激烈，本土国企成最大赢家，全国房企持续看好大湾区，多家外地房企争相进入广州集中供地东南大热国企过半

22城集中供地要求下，广州作为第一个正式实施集中公告、集中出让的一线城市，对供地地块素质、配建要求、最高限价稳控手段的实施，体现了政府持续深化“房住不炒”调控的决心。东部黄埔区成为土拍的“大热门，逢拍必抢”，三宗地块皆进入封顶地价+摇号；南部地块争抢激烈，竞拍10宗地块中，4宗溢价超40%、2宗溢价25-36%；中心区出让土地共9宗，整体素质一般，板块差异非常大，导致未出现【高单价、高总价】巨无霸项目。北部挂牌8宗地块，7宗均接近底价成交，1宗流拍。集中土拍对资金高要求下，龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”；国企成广州土拍最大赢家，成交的42宗地块中，22宗有国企参与拿地，国企地块建面占比56%。联合拿地、合作开发渐成主流。广州住宅市场住宅市场丨整体供求价2021年上半年广州住宅共网签633万㎡，环比下降16%，均价上涨9%；4月新政出台后供应量大降，6月天河黄埔多日光网红盘网签拉高均价9,000,0008,000,0007,000,0006,000,0005,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,0000

2019-2021半年度广州商品住宅供求价 近一年广州商品住宅供求价月度走势35,000 2,500,00030,000 2,000,00025,0001,500,00020,00015,000 1,000,00010,000 500,0005,000 002019上半年 2019下半年 2020上半年 2020下半年 2021上半年

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000供应面积（㎡）网签面积（㎡）网签均价（元/㎡）供应面积（㎡）网签面积（㎡）网签均价（元/㎡）数据来源：CRIC整体特征：2021上半年广州出台严格调控措施，市场热度略有降温；1-6月全市住宅网签成交633万㎡，环比2020下半年下降16%，网签均价32715元/㎡，环比微涨9%；天河、黄埔多个网红盘热销拉高全市均价。月度特征：2021年2月春节后市场成交热度恢复，4月份多盘抢闸五一节点积极取证推新，供应量环比上月大涨111%；4月新政后市场降温明显，5月供应量大幅腰斩环比下降74%；6月份受疫情及新政影响、客户普遍持币观望，网签量下降22%。住宅市场丨各区量价各区半年度供应环比均不同程度下降，其中黄埔下降最高达70%，增城仍为全市供应之首；各区网签均价上涨，其中天河/越秀两区涨幅超20%近一年广州各区商品住宅供求对比及价格情况200100,00017580,00015012560,0001007540,0005020,0002500越秀区海珠区天河区荔湾区白云区番禺区黄埔区南沙区花都区增城区从化区2020下半年供应面积(万㎡)2021上半年供应面积(万㎡)2020下半年网签面积(万㎡)2021上半年网签面积(万㎡)2020下半年网签均价(元/㎡)2021上半年网签均价(元/㎡)数据来源：CRIC供应下降：各区住宅供应普遍减少，其中黄埔区供应量下降最高达70%，增城区供应虽下降34%仍为全市供应大粮仓；成交下降：除海珠/番禺网签成交量微涨外，各区均有不同程度下降，其中黄埔/南沙网签面积环比减少超30万㎡；增城区网签153万㎡，占全市网签量24%；南沙网签量106万㎡、占全市网签量17%；网签均价：越秀均价全市最高，达9.3万/㎡；其余中心区均价在4.5-6.9万/㎡之间；番禺、黄埔价格相近，均价在3.6-3.7万/㎡南沙、花都、增城从化各区均低于3万/㎡，其中从化为全市最低仅1.5万/㎡。住宅市场丨TOP10榜单上半年海珠区豪宅盘劲销72.8亿占据榜首遥遥领先，超级大盘广州亚运城以网签套数再次稳居第一、网签金额跻身第二2021年1-6月广州网签金额TOP10项目排名项目名称区域网签金额网签面积网签网签均价（亿元）（万㎡）套数（元/㎡）1中海观澜府海珠72.810.792468,2112广州亚运城番禺47.717.21,49227,7093合生中央城黄埔39.911.699534,5384品秀·星瀚番禺37.610.11,00037,3845万科城市之光黄埔33.26.158854,3306珠江铂世湾番禺28.56.552443,6447广州融创文旅城花都28.311.61,02324,4888越秀星汇云城白云28.16.163445,8049富力南驰·富颐华庭黄埔285.954547,35510金地天河峯睿天河284.239066,999

2021年1-6月广州网签套数TOP10项目排名项目名称区域网签网签面积网签金额网签均价套数（万㎡）（亿元）（元/㎡）1广州亚运城番禺1,49217.247.727,7092融创御溪世家增城1,1889.923.323,4813广州恒大阳光半岛南沙1,0859.622.823,8264广州融创文旅城花都1,02311.628.324,4885品秀·星瀚番禺1,00010.137.637,3846合生中央城黄埔99511.639.934,5387中海观澜府海珠92410.772.868,2118敏捷绿湖首府增城9209.014.115,7289中国铁建海语熙岸南沙8589.626.627,62810品秀星图增城8007.921.927,840数据来源：CRIC超级大盘：中海观澜府1-6月网签924套、网签金额72.8亿元，均价6.8万元/㎡，占据网签成交金额TOP1；广州亚运城以网签1492套占据上半年销售榜单套数第一、网签金额第二；四盘雄踞双榜：共4个项目同时登上金额、套数双榜，以外围区刚需刚改大盘为主；中心区海珠/白云/天河三盘推新进入成交金额榜单，增城三盘进入网签套数榜单住宅市场丨库存情况上半年库存913万㎡，逼近19年全年库存水平，但去化周期仅为6个月；番禺/荔湾/黄埔/南沙/增城库存下降明显，海珠/番禺/荔湾/白云去化周期降速最快2018-2021年上半年广州商品住宅存量走势 广州各区2021上半年商品住宅库存120014250251000122002080010150158600100106400450520020000增城花都南沙白云黄埔番禺从化荔湾天河海珠越秀2018年2019年2020年2021上半年2020年存量（万㎡）2021年上半年存量（万㎡）库存量（万㎡）去化周期（月）2020年去化周期2021年上半年去化周期数据来源：CRIC去化加速：截至2021年6月末，全市商品住宅存量913万㎡，相比2020年末减少202万，环比下降18%，去化周期缩短为6个月；库存减少：受限价政策影响，部分项目暂停取证、供应量减少，市场交易以去库存为主，各区去化周期普遍缩短。其中番禺库存半年内减少最多，达52万、环比下降44%；白云区上半年多盘热销，库存量与2020年末持平，但去化周期仅为14.2个月，缩短8.4个月；热门板块黄埔6月末库存78万㎡，半年内减少34万、下降31%，去化周期仅为4个月，远低于全市平均水平。住宅市场丨开盘去化2021上半年市场延续去年末的市场热度，共有117个项目开盘，其中有27个全新盘入市；4月新政后调控效果明显，热门项目供货减少、整体去化率提高近13个月广州开盘动态走势800080%700070%600060%500050%400040%300030%200020%100010%00%6月7月8月9月10月11月12月2021年2月3月4月5月6月1月推货套数3435221474374831645249706088388219945780675621623231去化套数10119013412245439492459342717758092035288116241982去化率29%41%46%51%61%49%56%46%41%35%43%75%61%数据来源：易居市场监测供应前热后冷，去化率提高：2021上半年监测到共有117个项目开盘，其中有27个全新盘入市，其中增城新盘11个、占比41%；中心五区除海珠外均有新盘加推；422新政后项目取证积极性下降，仅有52个项目开盘推售，5月推售量环比下降68%，热门项目供货减少、整体去化率提高。住宅市场丨光盘项目2021上半年黄埔四盘推售“日光”、当天去化超九成，天河两盘上市秒售罄；增城、南沙多项目开盘上市“月光”2021上半年日光盘项目（当天去化85%以上）序号区域项目去化率均价备注（万元/㎡）1天河金地天河峯睿100%6.0-7.5加推2番禺珠江铂世湾92%4.5-4.8加推3黄埔星汇城100%2.7加推4南沙旭辉曜玥湾100%3.8加推5黄埔大壮名城100%4.9-5.8加推6番禺越秀和樾府100%6加推7天河天河壹品100%6.5-8.7加推8黄埔中鼎君和名城珺合府100%5.1-5.7新盘9南沙美的江上沄启100%3.6新盘10黄埔万科城市之光97%5.4-5.7加推11番禺思科智慧城12光年90%4.3-4.4加推

2021上半年月光盘项目（当天去化70-85%）序号区域项目去化率均价备注（万元/㎡）1黄埔黄埔中央城79%3.7加推2南沙华宇凤凰艺术岛70%2.74新盘3海珠中海观澜府80%6.3-8.5加推4增城碧桂园星禧70%1.5-1.7新盘5增城佳兆业悦峰71%1.8-2新盘6番禺广州亚运城70%-74%2.8-3.4加推7荔湾新世界凯粤湾77%5.4新组团8增城阳光城翡丽山70%2.4新盘各区推新去化超50%盘次1098775421110黄埔增城番禺南沙天河荔湾白云海珠越秀备注：选取项目均为推新货量100套以上，去化率为当天去化住宅市场丨小结春节前后延续去年热度，整体市场量价齐涨；4月调控升级，楼市降温明显，全市供应量腰斩，网签量逐月回落；市场库存量减少、各区去化加速供应腰斩网签回落去化提速冷热分化

春节前后推货量较少，市场以去库存为主；4月楼市调控升级，多房企“抢闸”推售，当月供应153.5万㎡、单月供应量上半年最高；5月多项目暂停取证，供应量环比下降74%，6月中心区多盘推新热销，拉高成交均价。1月延续上年楼市热度网签138万㎡，单月上半年网签量最高；3月小阳春多盘积极加推、节后网签量125万㎡、仅次于1月；随着调控政策落地，楼市降温趋势明显，4月后网签量持续回落；截止6月末网签量降至82万㎡，环比5月下降22%。限价政策下多盘暂停取证、推迟入市，全市可售货量减少，截止6月末全市库存913万、去化周期缩短至6个月；荔湾/番禺/南沙/黄埔四区库存减少30万㎡以上；其中黄埔区去化周期全市最短、仅为4个月。2021上半年全市均有项目开盘推售，除海珠外各区均有全新项目开盘，其中增城新开盘项目全市最多达11个；中心区及热门板块市场关注度高，受指导价影响下部分项目毛坯出售仍受追捧；花都、增城、从化成交遇冷、量跌价稳。各区住宅市场各区住宅市场丨各区楼市特征概览越秀区↓成交3.2万㎡ 上半年无项目入市解渴，↑均价9.3万/㎡ 网签成交价上涨22%海珠区↑成交20.2万㎡新板块大盘上新，改善项目热销↑均价6.97万/㎡成交量价齐涨天河区↓成交10.1万㎡ 宇宙中心供不应求↑均价6.9万/㎡ 涨价仍引全城疯抢荔湾区↓成交34.1万㎡ 广钢进入尾声、单盘支撑供应↑均价5.4万/㎡ 高价项目去化冷热不均白云区↑成交40.8万㎡新盘推售遇冷去化不佳均价4.5万/㎡延迟网签成交量涨价稳

番禺区↑成交76.7万㎡ 八盘推售冷热分化↑均价3.7万/㎡ 核心热门项目网签拔高均价黄埔区↓成交96.9万㎡ 全区仅三盘推售↑均价3.7万/㎡ 旧改热门项目依旧畅销南沙区↓成交105.8万㎡ 多盘抢闸加推，新盘首开售罄↑均价2.8万/㎡ 市场火热量跌价涨花都区↓成交61.2万㎡ 文旅大盘一枝独秀↑均价2.1万/㎡ 各项目缓慢去化，均价微涨增城区↓成交153.1万㎡ 全市供应大粮仓，外围项目遇冷↑均价2.1万/㎡ 热门板块网签拉高均价从化区↓成交24.9万㎡ 冷门板块市场声弱↑均价1.6万/㎡ 依靠知识城红利个盘提升量价数据说明:涨跌幅↓↑为2021上半年与2020下半年对比各区住宅市场丨各区房价概况第一梯队：越秀区 ＞9万/㎡6月末网签均价9.3万/㎡，环比去年12月末均价7.7万/㎡上涨22%第二梯队：海珠、天河 6.8-6.9万/㎡海珠网签均价超越天河、天河均价上涨26%，两区双双逼近7万大关第三梯队：荔湾、白云 4.5-5.5万/㎡荔湾均价突破5万/㎡，上涨10%；白云均价4.5万/㎡，板块分化均价稳定第四梯队：番禺、黄埔、南沙 2.8-3.7万/㎡黄埔均价涨幅达10%，番禺涨幅6%，南沙重点规划区发力抛离其余近郊刚需板块第五梯队：花都、增城、从化 1.6-2.1万/㎡花都、增城均价涨幅均超1000元/㎡、从化微涨2%数据说明:涨跌幅为2021上半年与2020下半年对比各区住宅市场丨越秀区越秀中心区置业热点、项目稀缺，近一年无新盘供应上半年网签3.2万㎡(↓49%)，均价9.3万/㎡(↑22%)近三年越秀区商品住宅供求价走势9100,000890,000780,00070,000660,000550,000440,000330,000220,000110,000002019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年供应面积(万㎡)00成交面积(万㎡)6.33.2成交均价(元/㎡)62,90263,85967,74876,52093,509数据来源CRIC

2021上半年越秀区商品住宅网签金额top10排名项目网签金额网签面积网签套数网签均价（亿元）（㎡）（元/㎡）1世茂天越14.3311,28560126,9712淘金半山9.0310,4599586,3503粤海珠光雅舍1.802,0801086,4864方圆流花月岛1.351,8491273,1585淘金家园0.961,230978,0936嘉兰轩0.521,016951,5787嘉富广场0.38378399,2018麓湖轩0.30459464,3209竹雅苑0.16623524,84310东山印象台0.15222369,463成交价涨：越秀区近12个月无新货供应、板块市场持续去库存，今年上半年网签成交面积3.2万㎡，环比下降49%，成交均价93,509元/㎡，环比上涨22%；热销项目：越秀区网签金额排行榜中，仅前4名网签总额超1亿；新兴江景豪宅【世茂天越】以网签金额14亿占据榜首、网签均价12.7万元/㎡领跑越秀；其次【淘金半山】上半年成交套数最多（95套）、以网签金额9亿元位居第二。各区住宅市场丨海珠区海珠两盘推新入市补充供应，成交量价齐升，上半年网签成交20.2万㎡、环比上涨54%，网签价持续走高近三年海珠区商品住宅供求价走势2580,0002070,00060,0001550,00040,0001030,000520,00010,000002019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年供应面积(万㎡)10.810.5成交面积(万㎡)13.120.2成交均价(元/㎡)50,54452,75152,83360,93469,707数据来源CRIC

2021上半年海珠区商品住宅网签金额top10排名项目网签金额网签面积网签套数网签均价（亿元）（㎡）（元/㎡）1中海观澜府72.8106,69392468,2112越秀天悦江湾17.722,78617677,7473时代大家11.613,3846586,8304广州天鹅湾11.412,5494790,5875金碧花园5.09,9078650,9456星汇海珠湾3.96,3866560,5997紫星华府3.24,9986963,9318海珠半岛花园2.32,423894,0179天誉半岛2.02,5741077,80810中冶逸璟公馆1.66953228,299量价齐涨：海珠区2021上半年仅有2盘入市推售，供应10.5万㎡，环比下降3%；网签成交量价齐升，上半年网签20.2万㎡，环比上涨54%；成交均价69,707元/㎡，环比上涨14%；热销项目：海珠区网签金额排行榜中，前四项目网签金额超10亿元，新兴板块珠江后航道项目【中海观澜府】加推两次，以成交金额72.8亿占据榜首遥遥领先；【越秀天悦江湾】4月加推一次，网签成交金额17.7亿，【中冶逸璟公馆】网签3套、超高总价进入排行榜。各区住宅市场丨海珠区海珠区上半年仅中海观澜府一项目加推，去化超八成，4月份加推售价较去年10月末首开上涨7000元/㎡，住宅产品目前已进入清尾阶段2021年上半年海珠区推新项目表板块楼盘名称推货量去化去化率主力户型均价（套）（套）面积（万元/㎡）珠江中海观澜府46437881%90-125㎡三至四房6.3-8.5后航道

中海观澜府

项目位于新起板块珠江后航道，拥一线江景，中海品牌价值加持项目4月份加推售价较去年10月末首开上涨7000元/㎡项目住宅产品目前已进入清尾阶段总计46437881%——各区住宅市场丨天河区天河上半年仅有三个项目供应10.1万㎡，供不应求涨价热销高价项目集中网签拔升全区均价近三年天河区商品住宅供求价走势2580,0002070,00060,0001550,00040,0001030,000520,00010,000002019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年供应面积(万㎡)8.315.612.513.910.1成交面积(万㎡)14.616.213.621.516.2成交均价(元/㎡)52,71953,19556,23354,67968,704数据来源CRIC

2021上半年天河区商品住宅网签金额top10排名项目网签金额网签面积网签套数网签均价（亿元）（万㎡）（元/㎡）1金地天河峯睿28.04.1839066,9992城投珠江天河壹品19.32.6230173,6203臻林10.80.9977109,2764珠江花城10.11.9420452,3955海景慧源山庄7.21.3913751,6526保利天汇6.31.3514546,9107尚东瀚御5.80.5413107,7378峻林5.20.4515115,4869汇悦台4.60.3912117,98010佳兆业1号2.90.2617111,184量跌价涨：天河区上半年仅有三个项目推货入市，供不应求引发全城热抢；上半年全区供应10.1万㎡，环比下降27%；网签16.2万㎡，环比下降25%；高价项目集中网签带动下，成交均价达68,704元/㎡，环比上涨26%；热销项目：【金地天河峯睿】、【城投珠江天河壹品】项目开盘即售罄；其中金地项目以网签金额28亿元占据榜首，天河壹品以网签19.3亿元紧邻第二；榜单除【佳兆业1号】有尾货缓慢去化外，其余项目上半年无新货入市。各区住宅市场丨天河区天河区项目较为稀缺，上半年仅3项目推新不足千套，其中奥体板块2个全新盘推新去化均超95%，金地天河峯睿开盘即售罄2021年上半年天河区推新项目表板块楼盘名称推货量去化去化率主力户型均价（套）（套）面积（万元/㎡）金地天河峯睿47244795%97-130㎡三至四房7-7.5奥体天河壹品468468100%70-128㎡二至四房6.5-8.7东圃-车陂佳兆业壹号522038%112㎡三房11-13156-322㎡复式总计99293594%——

金地天河峯睿天河壹品佳兆业壹号

项目只有4栋楼，体量较小，